2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số
2.1 Về công tác thống kê
Một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay là thông tin thiếu cập nhất, thiếu tính chuẩn xác, thiếu công khai minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc xây dựng hệ thống thông tin là rất cần thiết. Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết nóng, lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể dự báo, nếu không có dự báo thì không thể có các tư vấn kịp thời cho các chính sách vĩ mô. Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo mức độ phát triển hiện tại và dự đoán tương lai của thị trường để đảm bảo các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả.
Để có thể xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ nên phân rõ người điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ
Xây dựng. Bên cạnh đó Chính phủ cần có sự phân công rõ ràng với các Bộ, Ngành khác để phối hợp với Bộ Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả.
Do đó:
a) Cần có sự hợp tác thực sự của tất cả các ngành có liên quan bao gồm:
Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Ngân hàng và Tài chính trong các việc sau:
+ Cung cấp nhân lực phù hợp với công việc để thiết lập một nhóm công tác trong công việc xây dựng phương pháp, công thức, xử lý số liệu, và so sánh với thực tiễn,
+ Cung cấp số liệu chính thức, thường xuyên cập nhật về các vấn đề có liên quan
+ Thường xuyên tham gia góp ý, phản biện bổ sung những số liệu được cung cấp và các số liệu được tính toán.
Cụ thể như sau:
* Đối với Bộ Kế hoạch và đầu tư
Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến : - Số dự án được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn, - Số vốn được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn, - Số vốn được thực hiện theo thời gian và trong giai đoạn.
* Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường
Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến: - Diện tích đất đã được quy hoạch theo thời gian và trong giai đoạn,
- Số đất đai được phê duyệt cho dự án theo thời gian và trong giai đoạn, - Số đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo thời gian và trong giai đoạn,
- Số giao dịch thành công theo địa bàn theo thời gian và trong giai đoạn.
* Đối với Bộ Tư pháp
Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng các số liệu liên quan đến: - Các hợp đồng công chứng
- Các đăng ký bất động sản
Theo đó, để cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, vận động theo cơ chế thị trường, chúng ta cần phải quán triệt sâu sắc và toàn diện quan điểm của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách liên quan đến đất đai và bất động sản. Cần phải tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà. Vì vậy, phải tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thống nhất, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, cần có các quy định mang tính bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản vì hiện nay các giao dịch bất động sản thông qua sàn chiếm tỷ lệ rất ít, hầu hết đều thông qua thị trường ngầm. Có như thế thì việc thu thập thông tin để tiến hành tính toán chỉ số bất động sản mới có thể mang lại tính chính xác cao, mới có khả năng dự báo tình hình của thị trường bất động sản.
* Đối với các Ngân hàng và Tài chính
Thị trường ngân hàng tài chính là một thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế của Việt Nam nói riêng và của thế giới nói chung. Hiện nay, nguồn tài chính cho thị trường bất động sản có thể kể ra như sau:
Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản, vốn riêng của cá nhân
Nguồn vốn ứng trước của khách hàng Vay vốn của các ngân hàng thương mại Vốn vay khác.
Nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại hiện nay giữ một vị trí khá quan trọng đối với thị trường bất động sản. Nhưng nguồn vốn này có giới hạn và không mang tính bền vững vì nó lệ thuộc vào những khoản huy động vốn đa phần là ngắn hạn của các ngân hàng. Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay các khoản bất động sản đồng thời cũng giảm lãi suất, tuy nhiên điều này cũng chưa đủ sức để vực dậy thị trường bất động sản bị đóng băng trong suốt thời gian qua.
Ta có thể thấy rằng, bất động sản nào cũng sẽ được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó. Nhưng khi một bất động sản đã, đang, và sẽ hình thành thì chúng lại không trở thành, hay có mối quan hệ với những công cụ của thị trường tài chính. Nói cách khác, thị trường bất động sản chưa có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính.
Giải pháp của ngành ngân hàng được đặt ra để góp phần phục hồi thị trường bất động sản là chứng khoán hóa các khoản vay nợ. Những khoản tín dụng cầm cố bất động sản tại thị trường sơ cấp có thể được chuyển nhượng dễ dàng tại thị trường thứ cấp, để tạo thanh khoản cao cho tín dụng bất động sản, tạo thêm nguồn vốn mới cho các ngân hàng. Đồng thời các ngân hàng nên sớm hình thành các khoản vay dài hạn để cho vay đầu tư bất động sản và hỗ trợ người mua nhà.
Bên cạnh đó thông tin mà các ngân hàng tài chính cần cung cấp cho Bộ Xây dựng bao gồm:
- Tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản,
- Số lượng thế chấp của thị trường bất động sản đối với hệ thống ngân hàng,
- Tổng nguồn thu từ đất đai, bất động sản theo địa bàn và theo thời gian, - Số giao dịch chịu thuế liên quan đến thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian,
- Tổng lượng vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian.
* Đối với Bộ Xây dựng
Cần tiến hành thu thập các số liệu:
- Số công trình được khởi công theo địa bàn, - Số m2 được xây dựng theo địa bàn,
- Số công trình hoàn thành theo địa bàn,
- Số lượng giao dịch theo địa bàn và theo thời gian, - Giá trị giao dịch theo địa bàn và theo thời gian, - Thời gian giao dịch,
- Địa bàn diễn ra giao dịch.
Bên cạnh đó cần có sự tham gia của nhiều cơ quan khác như: + Tổng Cục Thống kê và cục Thuế địa phương,
+ Các phòng công chứng,
+ Các sàn giao dịch bất động sản…
Mức độ phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này phụ thuộc vào mức độ phức tạp của chỉ số cần tính toán, chỉ số càng phức tạp thì thời gian giữa các lần công bố sẽ dài hơn. Ví dụ như chỉ số giá bất động sản sau khi nghiên cứu và tính toán có thể công bố 2 lần /tháng, nhưng chỉ số thị trường bất động sản, do mức độ phức tạp của mình nên có thế được công bố theo quý.
Ngoài các số liệu nêu ở trên, quá trình tính toán hệ thống chỉ số bất động sản cũng cần các thông tin cần thiết cho việc đánh giá chung cho sự phát triển của thị trường như GDP, tăng trưởng GDP, các số liệu vĩ mô về quản lý tiền tệ như cán cân thanh toán, tỷ giá,…
Ở các nước trên thế giới, thông tin trong quá trình cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán đều thông qua ngân hàng nên việc thu thập thông tin không có gì là việc quá khó khăn.Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ, Ngành,…có liên quan đến thị trường bất động sản nên thông tin trở nên chậm chạp, lỗi thời cho các quyết định mang tính vĩ mô. Bên cạnh đó, phải có sự phối hợp thật nhịp nhàng giữa các cơ quan có liên quan thì mới mang lại hiệu quả cao. Ví dụ, hiện nay thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng điều hành, còn việc cấp tín dụng cho thị trường thuộc Ngân hàng Nhà nước. Nếu cả hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa ra các chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý.
Gần đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã có cuộc gặp gỡ với Tập đoàn Coldwell Banker( Hoa Kỳ) và Asia E –Business Solution( Singgapo) về các vấn đề liên quan đến quản lý thị trường bất động sản. Các chuyên gia của các tập đoàn này đã giới thiệu về hệ thống quản lý khai thác dữ liệu bất động sản, chương trình đào tạo kinh doanh bất động sản,
phương thức chuyển nhượng thương mại cũng như kế hoạch phát triển thương mại cũng như kế hoạch phát triển hệ thống và quản lý môi giới sàn giao dịch bất động sản. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nên chủ động sẵn sàng tiếp nhận các các công nghệ mới, trang thiết bị hiện đại nhằm tạo ra sự phát triển cho thị trường bất động sản.
b) Tiến hành hoàn thiện tổng hợp số liệu thông tin hiện có.
Hiện nay, đã có một số chỉ tiêu tổng hợp liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm:
+ Tổng Cục Thống kê
Năng lực mới tăng: - Diện tích xây dựng nhà ở mới tăng
- Diện tích và công năng các công trình xây dựng Vốn đầu tư xây dựng của Nhà nước:
- Trung ương - Địa phương Giá trị gia tăng của ngành xây dựng
CPI ( giá thuê nhà ở và giá vật liệu xây dựng) + Thông tin nhà ở từ Tổng điều tra Dân số
- Loại nhà
- Số tầng của mỗi nhà - Số phòng
- Tổng diện tích sàn của nhà - Vật liệu chính
- Tình trạng sở hữu
- Nguồn nhiên liệu, nguồn nước - Tình trạng nhà vệ sinh
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường
Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về: - Giao đất - Cho thuê đất - Sử dụng đất,… + Bộ Xây dựng Có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về nhà ở + Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Có một số chỉ tiêu tổng hợp về khu công nghiệp
c) Tiến hành thu thập các thông tin cần thiết
- Xác định đơn vị thu thập thông tin - Xác định đối tượng cung cấp thông tin
Phải đảm bảo nguồn số liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng
d) Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập thông tin và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thu thập thực hiện. Ban hành các chế tài rõ ràng, cụ thể cho việc xử phạt nếu vi phạm trong việc cung cấp số liệu, thời hạn cung cấp số liệu.
e) Các nhà hoạch định chiến lược dựa vào số liệu tính toán được tiến hành phân tích, đưa ra các dự báo cho thị trường.