2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản
Đối với chỉ số thị trường bất động sản, số liệu được lấy từ 11 công ty môi giới bất động sản trên địa bàn cả nước. Do là công ty môi giới nên việc cung cấp số liệu có khả năng chính xác hơn so với số liệu của các nhà đầu tư bất động sản cung cấp. Tuy nhiên, 11 công ty môi giới bất động sản đã đủ làm đại diện cho thị trường khi tính chỉ số giá bất động sản? Vì điều quan trọng nhất trong công thức tính chỉ số thị trường bất động sản là sự quan sát về các giao dịch của thị trường. Về nguyên tắc, quan sát được càng nhiều thì việc nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số thị trường bất động sản đã được nghiên cứu trên thế giới và được gọi là REMI. Phương pháp tính chỉ số thị trường bất động sản có thể được xây dựng trên nhiều cấp độ. Với mức độ phát triển thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam thì việc xây dựng chỉ số sẽ có khả năng thực thi hơn khi tiến hành xây dựng ở cấp độ hẹp.
Chỉ số thị trường bất động sản ở cấp độ hẹp được xây dựng dựa trên các quan sát về:
+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng- Biến X1) + Giá các giao dịch ( tính bằng tiền- Biến X2)
+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công). Đơn vị này tính bằng số ngày (Biến X3)
Khi đó công thức tính toán chỉ số giá bất động sản được xây dựng như sau:
Bước1: Tập hợp các giao dịch riêng lẻ dựa trên các tiêu chuẩn đề ra( Chọn mẫu có tính toán)
Bước2: Tính toán giá trung gian và số ngày trên thị trường theo tháng t để gán cho giá trị xt và zt. Cũng như thế tính toán số giao dịch sẽ gán cho giá trị yt với lưu ý là không điều chỉnh mức giá khi lạm phát.
Bước3: Quy đổi tất cả các giá trị về tháng cơ sở(tháng đầu tiên) bằng việc chia giá trị này cho giá trị các tháng cơ sở sẽ được giá trị tương ứng
Bước4: Lập công thức tính toán: REMI= 1 . . . REMI P c P b P a xt + yt − zt .100
Trong đó: Pxt, Pyt, Pzt lần lượt là các giá trị quy đổi của giá giao dịch, số lượng giao dịch, thời gian bày bán bất động sản.
REMI1 là chỉ số của thị trường tại thời điểm gốc( là100).
a, b, c là các trọng số thay đổi theo thời gian, không gian và thỏa mãn điều kiện:
a+b+c=1
Ngoài việc xác định được các trọng số thì để tính toán được chỉ số thị trường, cần có được các chỉ tiêu trực tiếp của thị trường:
+ Số lượng các giao dịch + Giá trị các giao dịch
+ Số ngày các bất động sản được rao bán
Các số liệu này có thể thu thập được thông qua các sàn giao dịch bất động sản.