Thẩm định giá nhà mặt tiền trên các con đường nhỏ ngắn không tìm được tsss tại tp hcm

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN BỘ MÔN KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ  ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT TIỀN TRÊN CÁC CON ĐƯỜNG NHỎ, NGẮN KHƠNG TÌM ĐƯỢC TSSS TẠI TP HCM Hoa GVHD: TS Nguyễn Quỳnh SVTH: Nguyễn Thị Lan Anh Lớp: VG3_K33 MSSV: 107209002 Tp HCM, tháng 03 năm 2011 LỜI MỞ ĐẦU Đặt vấn đề: Đường nhỏ, ngắn mà đề tài muốn nói đến đường chiều dài chiều rộng đường hạn chế, đặc biệt chiều dài thị trường giao dịch đường khơng nhiều; ví dụ đường Nguyễn Ngọc Lộc Q10, Nguyễn văn Nguyễn Q1, Trần Thiện Chánh Q10, Trương Hán Siêu Q1, Lê Quý Đôn Q Phú Nhuận, Trần Minh Quyền Q10 Một khó khăn cơng tác thẩm định nhà mặt tiền đường việc tìm kiếm TSSS nằm đường thị trường giao dịch đường hạn chế Nếu ta tìm TSSS hẻm kế bên (nhưng hẻm giống hoàn toàn với đường mà ta TDG giấy tờ, hai hẻm giống hồn tồn bên la có tên đường, bên hẻm cua đường chính) có chênh lệch giá lớn Vì vậy, ta buộc phải tìm TSSS nằm đường lớn lân cận thông qua điều chỉnh yếu tố đường lớn đường nhỏ Theo QĐ 144/2007/QĐ-UBND cách tính đơn giá đất ngân hàng trung bình giá nhà hẻm 50% giá nhà mặt tiền Nhưng tính đơn giá đất theo giá trị phi thị trường, theo giá trị thị trường đơn giá đất cịn chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác đơn giá đường nhỏ 20 % - 30 % đơn giá đất đường lớn Nhưng cụ thể số chưa có tìm hiểu vấn đề Mục tiêu nghiên cứu: đề tài tìm hiểu ba vấn đề: (1) Mức chênh lêch đơn giá nhà mặt tiền đường nhỏ so với đơn giá mặt tiền đường lớn (2) Đưa mơt tỷ lệ điều chỉnh làm hợp lý trường hợp thẩm định nhà thuộc đường nhỏ mmà đề tài chưa có dịp khảo sát Câu hỏi nghiên cứu: (1) Đơn giá nhà mặt tiền đường nhỏ % đơn giá nhà mặt tiền đường lớn? (2) Một tỷ lệ điều chỉnh hợp lý cho trường hợp thẩm định nhà đường mà đề tài chưa có dịp khảo sát Phương pháp nghiên cứu: đề tài chủ yếu dựa thu thập số liệu từ thị trường, từ so sánh số liệu đưa kết cuối Ý nghĩa giới hạn nghiên cứu: đề tài cung cấp hệ số điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn nhằm phục vụ cho công tác thẩm định nhà mặt tiền đường nhỏ mà đề tài tiến hành khảo sát Đồng thời đề tài đưa nhìn sơ tỷ lệ điều chỉnh cho “yếu tố đường nhỏ, đường lớn” để từ làm sở cho chuyên viên thẩm định giá tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà xác định tỷ lệ điều chỉnh cho phù hợp Tuy nhiên, đề tài tiến hành khảo sát số lượng đường định, hạn chế đề tài tùy vào tình hình thị trường thời điểm khảo sát Bố cục: Lời mở đầu Chương 1: Cơ sở lý thuyêt Chương 2: Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn Chương 3: Nhận xét phân tích kết vừa tìm Kết luận CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai tài sản khác gắn liền đất Tuy nhiên nước với hệ thống trị, hệ thống trị khác với nét đặc thù riêng Hầu hết quốc gia coi BĐS đất đai tài sản khác có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (điều 417, 518 Luật Dân Cộng Hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 luật Dân Cộng Hòa Liên Bang Nga, Điều 94, 96 luật Dân Cộng Hòa Liên Bang Đức…) Mặc dù vậy, Nga quy định cụ thể bất động sản mảnh đât khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam, điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà; cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Theo tiêu chuẩn TĐG quốc tế 2005 BĐS định nghĩa đất đai công trình người tạo nên gắn liền với đất.(Phan Thị Ngọc Mỹ cộng sự, 2006) Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Thuộc tính bất động sản 1.1.2.1 Tính bất động: Đất đai hàng hóa đặc biệt dù đem mua bán việc chuyển nhượng quyền sử dụng, khai thác BĐS khơng thể di dời đến nơi mà người sử dụng mong muốn Vị trí BĐS quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS Mỗi BĐS có vị trí cố định gắn liền với đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội định Chính điều tác động tới phương thức sử dụng giá đất Đó lý hai BĐS kế cận giá lại khác nhau.(Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.2.2 Tính khơng đồng nhất: Trong thời đại ngày có nhiều sản phẩm sản xuất hàng loạt Nhưng BĐS gắn với đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội định Và khơng thể tìm thấy hai bất động sản giống hệt Chúng có nét tương đồng Ví dụ hai BĐS A B nằm kế đường Hai BĐS có nhiều đặc điểm giống nhau: chiều dài, chiều rộng, hướng, mục đích sử dụng… chúng khơng giống hệt mà tương đồng khác điểm BĐS A góc cịn BĐS B khơng… Chúng ta nhìn nhận theo hướng khác Cũng hai bất động sản tương đồng giá chúng lại khác Giá BĐS mua bán thị trường việc phụ thuộc vào đặc điểm riêng có phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác điều kiện thị trường, cách nhìn nhận, tâm lý người mua nó… (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.2.3 Tính khan Diện tích đất có hạn thay đổi song thay đổi không nhiều Nhưng dân số lại phát triển nhanh với tăng dân số tăng nhu cầu đất ở, đất canh tác, sản xuất… Cung đất đai có hạn cầu lại tăng ngày điều tạo nên tính khan BĐS (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.2.4 Tính thích ứng Lợi ích cơng trình sinh q trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh cơng sử dụng vừa giữ lại đặc trưng cơng trình vừa mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng BĐS theo xu thị trường quan trọng để thu hút khách hàng Vì nhà đầu tư quan tâm đến tính thích ứng BĐS.(Nguyễn Thanh Trà cộng sự, 2004) 1.1.2.5 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài BĐS bao gồm đất đai cơng trình đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội cho dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững Thời gian sử dụng đất thông thường vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, BĐS vô quan trọng Điều thể đời sống kinh tế bền vững BĐS (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.3.1 Khả co dãn cung Một số nguyên nhân liệt kê sau:  Tổng cung toàn đất đai cố định nghĩa quỹ đất luôn không thay đổi  Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn đặc điểm kỹ thuật đất Bên cạnh mặt hạn chế tự nhiên nêu cịn có hạn chế quy hoạch hạn chế bật Việc phân bổ đất đai cho mục đích cụ thể phải tuân thủ quy hoạch đất đai thời kỳ nên tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Cịn cơng trình xây dựng chung cư thời gian xây dựng hồn thành đưa vào sử dụng lâu Nên cung ngắn hạn BĐS co giãn cung dài hạn.với thay đổi giá (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.3.2 Thời gian mua, bán giao dịch thường dài, chi phí giao dịch cao Do BĐS tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán BĐS phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch người mua người bán thường không thông qua trực tiếp mà thông qua người trung gian thường gọi nhà môi giới hay quen miệng “cị” Chính qua người trung gian mà chi phí lại tăng lên khơng nhỏ Đồng thời đất nước phát triển kéo theo sách luật pháp nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất người dân… tất làm cho chi phí giao dịch BĐS tăng 1.1.3.3 Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt BĐS hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, tính khoản Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu có BĐS tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp cắt miếng để bán có tiền mặt mà phải kéo dài nhiều bỏ lỡ nhiều hội 1.1.3.4 Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý giá quốc gia, BĐS tài sản cố định, di dời BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất, bất động sản bao gồm hay nhiều đất Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý Việc quản lý đất đai nhà nước quan trọng để sử dụng tốt nguồn tài nguyên quý giá phù hợp với giai đoạn phát triển đất nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) 1.1.3 Quyền tài sản bất động sản 1.1.3.1 Các khái niệm “Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu” “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” Như tài sản nguồn lực cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý Theo nghĩa chung nhất: Tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị chủ sở hữu “Quyền tài sản hiểu cách ứng xử người liên quan đến tài sản Pháp luật quy định mối quan hệ người với tài sản không quy định quan hệ người với tài sản Trong quyền tài sản có hàm ý tập trung quyền kiểm soát cho người giới hạn loại trừ quyền người khác” Theo Pháp luật Việt Nam: Quyền tài sản biểu quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ “Quyền tài sản khái niệm pháp lý bao hàm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền liên quan đến sở hữu Quyền tài sản bao gồm Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, 2003 Bộ luật dân 2005 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 11 (11/2002), trang 42-51 quyền sở hữu, nghĩa người chủ sở hữu hưởng hay nhiều lợi ích sở hữu” 1.1.3.2 Quyền tài sản bất động sản “Quyền tài sản Bất động sản bao gồm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích quyền tài sản thơng thường biểu hình thức quyền sở hữu (như chứng thư sở hữu) phân biệt với bất động sản mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản khái niệm phi vật chất” Cần ý quyền tài sản bất động sản quyền lợi bất động sản Quyền lợi thường ghi văn thức chứng thư hợp đồng (ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng cho th…) Chính mà quyền tài sản bất động sản khái niệm pháp lý tách biệt với Bất động sản, thể mặt vật chất tài sản Quyền tài sản bất động sản bao gồm quyền, khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Ngược lại, bất động sản bao gồm thân đất đai, tất loại sản vật tự nhiên có đất tài sản gắn liền với đất nhà cửa cơng trình đất Chính vậy, thẩm định viên giá cần phải phân biệt rõ khác biệt tài sản mặt thực thể vật chất quyền pháp lý gắn liền với tài sản Ví dụ: Một khách hàng A thuê đất chủ thể B, hợp đồng thuê 10 năm, hợp đồng thuê khách hàng A có điều khoản: “Trong thời hạn hợp đồng, khách hàng A quyền cho thuê lại khu đất cho chủ thể khác” Vì làm ăn không hiệu quả, năm, khách hàng A tiếp tục thuê tiếp Khách hàng A cho bên C thuê tiếp thời hạn năm lại Như trường hợp này, thẩm định viên giá thẩm định “Quyền cho thuê lại” khách hàng A chủ thể C Nếu thẩm định viên giá tiến hành khảo sát thẩm định khu đất sai phương pháp Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế 2005, Trang 22 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, trang 23 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm Các chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa khái niệm thị trường BĐS sau: Khái niệm 1: thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng Khái niệm 2: thị trường BĐS đầu mõi thực chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS Khái niệm 3: thị trường BĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Khái niệm 4: thị trường BĐS “nơi” tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn… Khái niệm 5: TTBĐS bao gồm ba thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường chấp bảo hiểm bất động sản (Nguyễn Thanh Trà cộng sự, 2004) Theo cục quản lý nhà: “Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hóa BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm thị trường BĐS ” 1.2.2 Các đặc trưng thị trường bất động sản 1.2.2.1 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước Đặc tính BĐS tính bất động khơng thể tiêu hủy hay chia cắt để mang đi… đáp ứng thiếu hụt đất đai địa phương khác làm cho thị trường bất ... đơn giá mặt tiền đường lớn (2) Đưa mơt tỷ lệ điều chỉnh làm hợp lý trường hợp thẩm định nhà thuộc đường nhỏ mmà đề tài chưa có dịp khảo sát Câu hỏi nghiên cứu: (1) Đơn giá nhà mặt tiền đường nhỏ. .. đơn giá đường nhỏ 20 % - 30 % đơn giá đất đường lớn Nhưng cụ thể số chưa có tìm hiểu vấn đề Mục tiêu nghiên cứu: đề tài tìm hiểu ba vấn đề: (1) Mức chênh lêch đơn giá nhà mặt tiền đường nhỏ so... Một khó khăn công tác thẩm định nhà mặt tiền đường việc tìm kiếm TSSS nằm đường thị trường giao dịch đường hạn chế Nếu ta tìm TSSS hẻm kế bên (nhưng hẻm giống hoàn toàn với đường mà ta TDG giấy