Thẩm định giá nhà mặt tiền trên các con đường nhỏ ngắn không tìm được tsss tại tp hcm

Bất động sản

Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều thống nhất rằng bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi quốc gia có hệ thống chính trị và đặc thù riêng, dẫn đến sự khác biệt trong quy định về BĐS Hầu hết các quốc gia xác định BĐS dựa trên vị trí địa lý của đất, như quy định trong các điều luật của Pháp, Nhật Bản, Nga và Đức Đặc biệt, Nga quy định rõ rằng bất động sản chỉ là mảnh đất cụ thể, không phải là đất đai nói chung, điều này hợp lý vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng giao dịch dân sự.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, tại điều

Theo quy định tại Điều 174, bất động sản (BĐS) bao gồm các loại tài sản như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó Ngoài ra, còn có các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác được pháp luật quy định.

Theo tiêu chuẩn TĐG quốc tế 2005, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với các công trình do con người xây dựng và gắn liền với đất (Phan Thị Ngọc Mỹ và các cộng sự, 2006).

Khái niệm bất động sản (BĐS) rất đa dạng và cần được quy định cụ thể theo pháp luật của từng quốc gia, vì có những tài sản mà một quốc gia coi là BĐS, trong khi quốc gia khác lại không Tại Việt Nam, các quy định về BĐS vẫn còn là khái niệm mở, và hiện tại chưa có danh mục cụ thể cho các tài sản được xác định là BĐS.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

1.1.2 Thuộc tính bất động sản

1.1.2.1 Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt dù được đem mua bán nhưng chỉ là việc chuyển nhượng quyền sử dụng, khai thác chứ BĐS đó không thể di dời đến nơi mà người sử dụng nó mong muốn Vị trí của BĐS rất quan trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS Mỗi BĐS có một vị trí cố định gắn liền với những đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nhất định

Sự khác biệt về giá đất giữa hai bất động sản gần nhau chủ yếu do cách sử dụng đất và các yếu tố tác động đến giá trị Điều này được xác nhận bởi Cục quản lý giá.

Trong thời đại hiện nay, sản phẩm bất động sản (BĐS) được sản xuất hàng loạt, nhưng mỗi BĐS đều mang những đặc điểm tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội riêng Không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, mặc dù chúng có thể tương đồng về nhiều yếu tố như kích thước, hướng và mục đích sử dụng Ví dụ, BĐS A và B nằm cạnh nhau trên cùng một con đường, có nhiều nét tương đồng nhưng khác nhau ở điểm BĐS A là căn góc Hơn nữa, giá cả của hai BĐS tương đồng này có thể chênh lệch đáng kể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đặc điểm riêng, điều kiện thị trường và tâm lý của người mua (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007).

Diện tích đất có hạn, mặc dù có thể thay đổi nhưng không đáng kể Trong khi đó, dân số ngày càng tăng nhanh chóng, kéo theo nhu cầu về đất ở, đất canh tác và sản xuất cũng gia tăng Sự cung cấp đất đai vẫn bị giới hạn, dẫn đến áp lực lớn lên tài nguyên này.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp cầu lại tăng mỗi ngày chính điều này tạo nên tính khan hiếm của BĐS (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007).

Lợi ích của công trình được tạo ra trong quá trình sử dụng, do đó, việc điều chỉnh kịp thời công năng sử dụng không chỉ giúp giữ lại những đặc trưng của công trình mà còn tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư Điều chỉnh công năng sử dụng của bất động sản theo xu thế thị trường là rất quan trọng để thu hút khách hàng, vì vậy tính thích ứng của bất động sản luôn là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư.

1.1.2.5 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và công trình xây dựng, trong đó đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá và không thể thay thế, đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt Đất đai tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và luôn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, điều này làm cho nó có tính bền vững Thời gian sử dụng đất thường là vô hạn, càng làm nổi bật tầm quan trọng của BĐS trong đời sống kinh tế bền vững.

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

1.1.3.1 Khả năng co dãn của cung kém

Một số nguyên nhân có thể liệt kê như sau:

 Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định nghĩa là quỹ đất luôn luôn không thay đổi.

 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn do đặc điểm kỹ thuật của đất.

Bên cạnh những hạn chế tự nhiên, quy hoạch đất đai cũng là một vấn đề nổi bật Việc phân bổ đất cho các mục đích khác nhau cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo hiệu quả sử dụng và phát triển bền vững.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp cần tuân thủ quy hoạch đất đai theo từng giai đoạn, vì vậy việc thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch là không được phép.

Thời gian xây dựng và hoàn thiện các công trình như chung cư thường kéo dài, dẫn đến nguồn cung ngắn hạn của bất động sản (BĐS) ít linh hoạt hơn so với nguồn cung dài hạn khi có sự biến động về giá cả (Cục quản lý giá Bộ Tài chính, 2007)

1.1.3.2 Thời gian mua, bán giao dịch thường dài, chi phí giao dịch cao

Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị cao, do đó việc mua bán cần được cân nhắc kỹ lưỡng, dẫn đến thời gian giao dịch thường kéo dài và chi phí cao hơn so với các tài sản khác Giao dịch BĐS thường không diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán mà thông qua các nhà môi giới, làm tăng thêm chi phí Hơn nữa, sự phát triển của đất nước và các chính sách pháp luật liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng góp phần làm gia tăng chi phí giao dịch BĐS.

1.1.3.3 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao và mang lại lợi nhuận lớn, nhưng lại gặp khó khăn trong việc thanh khoản Nhiều chủ sở hữu BĐS sở hữu tài sản lớn với giá trị tiền cao, nhưng khi cần tiền mặt gấp, họ không thể bán ngay một phần tài sản mà thường phải chờ đợi, dẫn đến việc bỏ lỡ nhiều cơ hội.

Thị trường bất động sản

Các chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu bất động sản cả trong nước lẫn quốc tế đã định nghĩa thị trường bất động sản bằng nhiều khái niệm khác nhau.

Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS được sử dụng như thế nào.

Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mõi thực hiện và chuyển dịch giá trị các hàng hóa BĐS.

Thị trường bất động sản (BĐS) là không gian diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như môi giới và tư vấn Vai trò quản lý của Nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực BĐS.

Thị trường bất động sản (BĐS) là không gian diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cùng với các dịch vụ hỗ trợ như môi giới và tư vấn.

TTBĐS bao gồm ba thị trường nhánh chính: thị trường mua bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, và thị trường thế chấp cùng bảo hiểm bất động sản (Nguyễn Thanh Trà và cộng sự, 2004)

Theo Cục Quản lý Nhà, thị trường bất động sản (BĐS) là không gian diễn ra các giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên liên quan, bao gồm hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp cùng các dịch vụ như môi giới và tư vấn Vai trò quản lý của Nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm thị trường BĐS.

1.2.2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản

1.2.2.1 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước Đặc tính của BĐS là tính bất động không thể tiêu hủy hay chia cắt để mang đi… đáp ứng sự thiếu hụt đất đai ở địa phương khác làm cho thị trường bất

Thị trường bất động sản tại mỗi địa phương có những đặc điểm riêng, đòi hỏi sự can thiệp của nhà nước thông qua các chính sách thuế và hỗ trợ nhà ở phù hợp với từng thời kỳ Sự phát triển của thị trường nhà ở sẽ chịu ảnh hưởng từ các chính sách của chính phủ cũng như quy luật cung cầu đặc thù của từng khu vực.

Trong hoạt động thị trường bất động sản (TTBĐS), không chỉ có người mua và người bán, mà còn có các tổ chức trung gian đóng vai trò cầu nối Bất động sản có tính chất bất động, giá trị cao và mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư, do đó cần có tổ chức hỗ trợ trong quá trình giao dịch dài Trước đây, các tổ chức trung gian hoạt động khá tự do và chưa được quản lý chặt chẽ Tuy nhiên, sau sự kiện bong bóng nhà đất năm 2007 và sự đóng băng của thị trường, nhà nước đã bắt đầu đưa ra các quy định cụ thể về thuế từ lợi nhuận kinh doanh bất động sản cũng như yêu cầu chuyên môn đối với cá nhân và tổ chức tham gia môi giới bất động sản.

1.2.2.2 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản (BĐS) là tài sản quan trọng nhất của mỗi quốc gia, đóng vai trò đặc biệt trong các giao dịch kinh tế-xã hội Các vấn đề liên quan đến BĐS được điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống văn bản pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt ở Việt Nam, nơi thị trường đất đai cấp I chịu ảnh hưởng lớn từ các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước đều chú trọng đến BĐS và thị trường BĐS, thường xuyên điều chỉnh chính sách để huy động nguồn lực phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

1.2.2.3 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo

Người mua và người bán thường gặp khó khăn do thiếu thông tin về các giao dịch trước đó Sự can thiệp của Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra tính minh bạch và ổn định cho thị trường.

Thị trường bất động sản (BĐS) chịu sự can thiệp của Nhà nước ở nhiều mức độ khác nhau, chủ yếu liên quan đến đất đai nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển chung Với tính chất dị biệt và thông tin thị trường hạn chế, thị trường BĐS trở thành một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Hơn nữa, do đất đai không thể tái tạo, thị trường BĐS còn mang tính độc quyền và có xu hướng đầu cơ cao hơn so với các thị trường khác.

1.2.2.4 Thị trường BĐS có mỗi quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái pháp triển này của thị trường này ảnh hưởng đến nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế Việc đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài Khi BĐS tham gia vào lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của htij trường vốn.

Thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả tạo điều kiện huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua việc thế chấp và giải ngân Theo thống kê, tại các nước phát triển, tỷ lệ tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bất động sản chiếm tới 80% tổng lượng vốn cho vay.

Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường xây dựng, từ đó ảnh hưởng đến thị trường vật liệu xây dựng, đồ nội thất và lao động Sự biến động của thị trường này tác động trực tiếp đến sự phát triển bền vững của nền kinh tế quốc dân.

Thị trường bất động sản (TTBĐS) có tiềm năng sinh lợi lớn hơn nhiều so với lãi suất tiền gửi ngân hàng, dẫn đến việc các nhà đầu tư rút tiền gửi và tìm kiếm nguồn tài trợ từ ngân hàng và tổ chức tài chính để đầu tư vào TTBĐS Sự chuyển dịch này ảnh hưởng đến thị trường tín dụng, và trong điều kiện bình thường, hai thị trường này thường hỗ trợ lẫn nhau trong quá trình phát triển.

Thẩm định giá bất động sản

Từ sau Thế chiến II, thẩm định giá bất động sản đã trở thành một nghề chuyên nghiệp được công nhận ở nhiều quốc gia phát triển Tuy nhiên, tại Việt Nam, thẩm định giá bất động sản vẫn còn là khái niệm mới mẻ, dẫn đến sự đa dạng trong cách hiểu và áp dụng nghề này.

Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ các nguyên lý của khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại Những nguyên tắc và kỹ thuật trong thẩm định giá đã được thiết lập và có sự tương đồng nhất định.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp giữa các nước đã tồn tại từ trước những năm 1940 Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá trên toàn cầu chỉ thực sự phát triển và trở nên chuyên nghiệp sau những năm 1940 của thế kỷ XX.

“Appraisal” và “Valuation” là hai thuật ngữ tiếng Anh trong ngành thẩm định giá, có nguồn gốc từ tiếng Pháp “Valuation” xuất hiện vào năm 1529, trong khi “Appraisal” ra đời vào năm 1817 Cả hai đều mang ý nghĩa ước tính và đánh giá, thể hiện quan điểm của chuyên gia về giá trị của một tài sản cụ thể.

Thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ ràng.

Thẩm định giá là nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị tài sản cho mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm cả các lựa chọn đầu tư.

Thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản hoặc vật phẩm, phản ánh giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh.

Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm nhất định, dựa trên bản chất của tài sản và mục đích thẩm định Quá trình này bao gồm việc thu thập và phân tích dữ liệu thị trường so sánh, sau đó đối chiếu với tài sản cần thẩm định để xác định giá trị chính xác của nó.

Các khái niệm về thẩm định giá, dù được diễn đạt dưới nhiều hình thức khác nhau, đều tập trung vào những yếu tố cốt lõi chung Khi đề cập đến thẩm định giá, cần nhấn mạnh rằng nó liên quan đến việc xác định giá trị tài sản một cách chính xác và khách quan, dựa trên các phương pháp và tiêu chí cụ thể.

1 Là sự ước tính giá trị tai một thời điểm.

6 Theo Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh.

Giáo sư Lim Lan Yuan là một chuyên gia hàng đầu tại Trường Xây dựng và Bất động sản thuộc Đại học Quốc gia Singapore Ông giữ nhiều vị trí quan trọng, bao gồm Chủ tịch FIABCI Singapore, Chủ tịch Hiệp hội các nhà quản lý bất động sản và tiện ích, cũng như Chủ tịch Viện giám định và Định giá Singapore.

On May 25, 1999, Fred Peter Marrone, the Marketing Director of AVO (Australian Valuers Association), delivered a presentation during a valuation training course in Ho Chi Minh City.

3 Về tài sản và các quyền tài sản.

4 Theo một yêu cầu và có mục đích nhất định.

5 Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.

6 Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.

Như vậy, từ các quan điểm của các chuyên gia, ta có thể đúc kết lại khái niệm về thẩm định giá như sau:

Thẩm định giá là nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ một mục đích nhất định theo các tiêu chuẩn quốc tế hoặc quốc gia được công nhận.

Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị tài sản bất động sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ Quá trình này được thực hiện với mục đích rõ ràng trong một thị trường nhất định và áp dụng các phương pháp phù hợp.

 Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản: ước tính giá trị.

 Đối tượng: quyền tài sản bất động sản chứ không phải là bất động sản.

 Mục đích: thẩm định cho một mục đích cụ thể.

1.3.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản

1.3.2.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

Giá trị thị trường của tài sản được xác định là mức giá ước tính mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường tại thời điểm thẩm định Điều này xảy ra giữa bên mua có nhu cầu và bên bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, diễn ra trong điều kiện thương mại bình thường.

Giá trị thị trường của tài sản được định nghĩa là mức giá ước tính mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường Đây là số tiền mà tài sản sẽ được mua bán, đáp ứng các điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản

1.4.1 Khái niệm phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh giá bán, còn được biết đến với nhiều tên gọi khác như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường và phương pháp so sánh thương vụ, là một phương pháp quan trọng trong việc đánh giá giá trị tài sản.

Phương pháp so sánh là một kỹ thuật thẩm định giá hiệu quả, dựa trên việc phân tích mức giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường Phương pháp này giúp ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định, dựa vào dữ liệu gần nhất với thời điểm thẩm định.

Giao dịch phổ biến trên thị trường liên quan đến hoạt động mua và bán tài sản diễn ra công khai Một bất động sản được xác nhận sẽ tham gia vào các giao dịch này.

10 Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, NXB Hà Nội – năm 2007, trang 239.

11 Tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, trang 69.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp dịch phổ biến khi có ít nhất 3 bất động sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng

Tài sản cần được định giá dựa trên nhiều yếu tố quan trọng như mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật và tính năng sử dụng.

Tài sản so sánh là những tài sản tương tự đã được giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm đó.

Các yếu tố so sánh trong định giá tài sản bao gồm tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian và điều kiện giao dịch như điều kiện thị trường, điều kiện bán và các điều khoản tài chính Ngoài ra, các yếu tố khác như đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng và tài sản khác đi kèm cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị tính cơ bản của tài sản, giúp quy đổi và so sánh giữa các tài sản cùng loại Ví dụ trong thẩm định giá bất động sản, các đơn vị thường gặp bao gồm mét, m², m³, hecta, phòng, giường bệnh và ghế ngồi.

Tổng giá trị điều chỉnh thuần là tổng hợp các điều chỉnh âm và dương, không xem xét giá trị tuyệt đối của từng điều chỉnh.

Tổng giá trị điều chỉnh gộp là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối

Mức giá chỉ dẫn là giá giao dịch thành công của tài sản đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh với tài sản cần thẩm định Đây là cơ sở quan trọng để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định.

Giao dịch thành công trên thị trường bao gồm các hoạt động mua bán tài sản đã hoàn tất, trong đó tài sản được bên bán chuyển giao, đồng thời quyền sở hữu và quyền sử dụng cũng được chuyển nhượng.

Bên mua có trách nhiệm thanh toán cho bên bán và nhận đất theo thỏa thuận, trong khi bên bán phải chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng cho bên mua.

1.4.2 Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

Nguyên tắc thay thế cho thấy rằng một nhà đầu tư thông minh sẽ không chi trả cho một bất động sản vượt quá chi phí của một bất động sản khác có giá trị sử dụng tương tự.

Nguyên tắc đóng góp là quá trình xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố hoặc bộ phận của bất động sản đến tổng giá trị thị trường.

Trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh thích hợp cho:

Bất động sản có tính đồng nhất cao bao gồm các loại hình như căn hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng đồng nhất, nhà riêng lẻ, phân xưởng, kho bãi trên cùng một mặt bằng, cùng với các nhóm văn phòng và cửa hiệu.

Phân tích và so sánh tài sản cần thẩm định giá với tài sản tương tự giúp rút ra những điểm tương đồng và khác biệt, đồng thời xác định lợi thế và bất lợi của từng loại tài sản Việc phân tích này được thực hiện qua hai hình thức chính.

Phân tích định lượng, hay còn gọi là phân tích theo số lượng, bao gồm các phương pháp như phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy và phân tích chi phí Mục tiêu của những phương pháp này là xác định mức điều chỉnh, được thể hiện dưới dạng số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

Đường nhỏ đường lớn

2.1.1 Ý tưởng đường nhỏ đường lớn đề tài đề cập đến

Trong các tài liệu pháp lý và lý thuyết về bất động sản, khái niệm "đường nhỏ" và "đường lớn" chưa được đề cập Đây là cách gọi riêng của tác giả để mô tả một loại hình đường tại Tp.HCM, nhằm giúp độc giả dễ hình dung "Đường nhỏ" được hiểu theo hai nghĩa: nghĩa đen chỉ độ rộng không đồng đều, dao động từ 10m – 12m ở đầu đường và thu hẹp còn 2m – 5m ở cuối đường, nhưng không nhất thiết đầu đường phải lớn và cuối đường phải nhỏ.

Có những con đường hình phễu, với đoạn đầu rộng nhưng dần hẹp lại và quanh co, hoặc ngược lại, bắt đầu nhỏ nhưng sau đó mở rộng trước khi thu hẹp Ngoài ra, cũng có những con đường thẳng và rộng, không gấp khúc, nhưng chiều dài của chúng thường rất hạn chế Chiều dài của các con đường này là yếu tố quan trọng trong việc nhận diện, với những con đường ngắn thường có xu hướng quanh co và gấp khúc ở cuối, đôi khi còn ngắn hơn cả các con hẻm xung quanh Theo khảo sát, chiều dài của những con đường này dao động từ 3m đến 8m.

Sinh viên ám chỉ đến khả năng giao dịch hạn chế của các loại hình đường, với nhiều con đường nhỏ và ngắn nhưng chỉ có vài giao dịch diễn ra trong một năm Nếu TĐV phải thẩm định BĐS trên những con đường này, họ cần cân nhắc kỹ lưỡng khi lựa chọn TSSS phù hợp.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp này nhằm tìm kiếm các TSSS trên các con đường lân cận, có thể so sánh được bằng cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa hai đường.

Sau đây là một vài đường ngắn nhỏ hiện đang có ở Tp.HCM:

 Nguyễn Ngọc Lộc, Phường 14, Quận 10 NNL cắt ngang đường 3/2, đoạn 3/2 sNguyễn Tri Phường đến Lý Thường Kiệt.

 Nguyễn Văn Nguyễn, Phường Tân Định, Quận 1 NVN cắt Trần Quang Khải, đoạn ngã 4 Trần Quang Khải – Hai Bà Trưng – Lý Chính Thắng.

 Trần Thiện Chánh, Phường 12, Quận 10 TTC cắt ngang 3/2 đoạn 3/2 - Lê Hồng Phong đến 3/2 Sư Vạn Hạnh.

 Trần Minh Quyền, Phường 10, Quận 10 TMQ cắt ngang 3/2 đoạn 3/2 -

Lê Hồng Phong đến 3/2 - Cao Thắng.

 Cầm Bá Thước, Phường 7, Quận Phú Nhuận CBT cắt ngang Phan Đăng Lưu, đoạn Phan Đăng Lưu – Nguyễn Văn Đậu đến Phan Đăng Lưu – Thích Quảng Đức.

 Lê Quý Đôn, Phường 12, Quận Phú Nhuận LQĐ cắt ngang Huỳnh Văn Bánh đoạn Huỳnh Văn Bánh – Nguyễn Văn Trỗi đến Huỳnh Văn Bánh – Trần Huy Liệu.

 Nguyễn Văn Mai, Phường 8, Quận 3 NVM cắt ngang Hai Ba Trưng, đoạn Hai Ba Trưng – Lý Chính Thắng đến Hai Ba Trưng – Trần Quốc Toản.

 Lò Siêu, Phường 8, 12 và Phường 16 Quận 11 Đường Lò Siêu cắt ngang 3/2 đoạn 3/2 từ ngã 4 Ba Tháng Hai – Lê Đại Hành đến bùng binh Cây Gõ.

Khả năng kinh doanh tồn tại trên mọi loại đường, dù lớn hay nhỏ Qua khảo sát, các con đường nhỏ có tiềm năng kinh doanh nhưng không bằng các con đường lớn cắt ngang Khả năng kinh doanh giảm dần từ đầu đến cuối đường, với mức cao nhất ở đầu đường và giảm xuống chỉ còn buôn bán nhỏ lẻ ở cuối.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hộ gia đình bao gồm các mô hình kinh doanh nhỏ như tạp hóa, tiệm thuốc tây, tiệm hớt tóc và các quán ăn lề đường, thường xuất hiện trong các con hẻm.

Nếu tài sản thẩm định tọa lạc trên các con đường nhỏ và thị trường giao dịch bị hạn chế, việc áp dụng Phương pháp so sánh sẽ gặp nhiều thách thức Trong trường hợp này, cần xác định các tài sản tương tự ở khu vực gần nhất để có cơ sở so sánh chính xác Điều này giúp đảm bảo tính chính xác trong việc định giá tài sản, mặc dù thông tin có thể không phong phú như trên các tuyến đường lớn hơn.

Ta có ví dụ sau đây:

Nếu TSTĐ ở hẻm 1, TĐV có quyền lấy TSSS ở hẻm 2, không yêu cầu chiều dài và độ rộng của các hẻm phải giống nhau Độ rộng của hẻm sẽ được xem xét là một yếu tố so sánh trong quá trình điều chỉnh.

Trong ví dụ này, hẻm 1 được đổi tên thành đường DEF, trong khi TSTĐ vẫn giữ nguyên nhưng giờ đây là mặt tiền đường DEF, khiến TSSS không còn nằm trong hẻm 2 mà chỉ là nhà trong hẻm của đường ABC Điều này đặt ra câu hỏi về cách thẩm định TĐV khi các giao dịch trên đường DCF rất hạn chế, buộc chúng ta phải chọn một TS khác trên đường ABC làm TSSS Tuy cả hai TS đều là nhà mặt tiền, nhưng giá trị mặt tiền đường ABC cao hơn nhiều so với đường DEF Để xác định tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí, trước tiên cần xác định giá nhà mặt tiền đường ABC so với giá nhà mặt tiền đường DEF Tìm kiếm % khác biệt này chính là mục tiêu chính của đề tài, trong đó ABC được quy ước là đường lớn và DEF là đường nhỏ, và yếu tố điều chỉnh chênh lệch giữa hai đường được gọi là “yếu tố đường nhỏ, đường lớn” Cách tiến hành xác định tỷ lệ % này sẽ được trình bày trong bài viết.

Chọn ba cặp đường lớn và đường nhỏ tại ba quận khác nhau: Ba Tháng Hai - Nguyễn Ngọc Lộc ở Quận 10, Cầm Bá Thước - Phan Đăng Lưu tại Quận Phú Nhuận, và Lò Siêu - Ba Tháng Hai thuộc Quận 11.

Khi xem xét sự khác biệt về giá giữa các đường nhỏ và các hẻm thuộc đường lớn lân cận, cần đánh giá các yếu tố như độ tương đồng về độ rộng, chiều dài, và môi trường cảnh quan của hẻm và đường nhỏ.

 B3: Tiến hành khảo sát so sánh giá của hai đường thông qua kỹ thuật so sánh trực tiếp và so sánh cặp.

 B4: Nêu kết quả, đưa ra kết luận và nhận xét.

Thị trường giao dịch nhà mặt tiền trên các đường nhỏ, ngắn rất hạn chế do số lượng căn nhà ít Việc thẩm định những căn nhà này gặp khó khăn trong việc tìm kiếm TSSS Để khắc phục, TĐV tìm kiếm TSSS từ các nhà mặt tiền trên những con đường lớn gần TSTĐ Xác định tỷ lệ điều chỉnh giữa đường nhỏ và đường lớn là rất quan trọng để hỗ trợ thẩm định nhà mặt tiền trên các đường nhỏ Áp dụng kết quả tính toán từ đề tài sẽ giúp chuyên viên thẩm định thực hiện công việc nhanh chóng hơn Đối với các TSTĐ trên đường nhỏ chưa được khảo sát, đề tài cung cấp cái nhìn sơ bộ về tỷ lệ điều chỉnh, từ đó giúp chuyên viên xác định tỷ lệ phù hợp cho từng trường hợp cụ thể.

2.1.3 Giới hạn đề tài Đề tài tiến hành khảo sát ba cặp đường thuộc ba quận Tp.HCM và trong khoảng thời gian từ cuối 12/2010 đến cuối 03/2011

Do đề tài thực hiện trong khoảng thời gian ngắn trước và sau tết Tân Mão

Năm 2011, thị trường giao dịch kém sôi động dẫn đến việc dữ liệu thu thập không phản ánh đầy đủ tình hình thực tế Thêm vào đó, do hạn chế về thời gian khảo sát, mẫu so sánh không phong phú và tính đại diện chưa cao, đây là những yếu tố hạn chế lớn của nghiên cứu.

Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn

2.2.1 Các bước tiến hành xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn

Để tiến hành khảo sát và điều chỉnh, bước đầu tiên là chọn ba cặp đường lớn và đường nhỏ tại ba quận khác nhau Cụ thể, cặp đường Nguyễn Ngọc Lộc – 3/2 thuộc Quận 10, cặp đường Cầm Bá Thước – Phan Đăng Lưu thuộc Quận Phú Nhuận, và cặp đường Lò Siêu – 3/2 thuộc Quận 11.

 Bước 2: Khảo sát, thu thập số liệu Với mỗi cặp đường, sinh viên tìm 3

BĐS ở đường lớn và 3 BĐS ở đường nhỏ.

Bước 3: Tạo bảng so sánh các cặp bất động sản (BĐS) để điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa chúng Lưu ý không điều chỉnh các yếu tố liên quan đến đường nhỏ và đường lớn.

Bước 4: Xác định tỷ lệ phần trăm của đường nhỏ so với đường lớn sau khi đã điều chỉnh các yếu tố khác biệt Kết luận và phân tích kết quả tìm được là rất quan trọng để hiểu rõ mối quan hệ giữa hai loại đường này.

 Các BĐS thuộc đường nhỏ được đặt tên là TS 1, 2, 3…

 Các BĐS thuộc đường nhỏ được đặt tên là TS I, II, III …

Trong bảng so sánh, sinh viên đã chọn TS thuộc đường nhỏ làm gốc, từ đó điều chỉnh các yếu tố khác biệt theo cách phù hợp.

TS thuộc đường nhỏ để thuận tiện hơn cho việc theo dõi, tránh nhầm lẫn trong quá trình so sánh.

Trong nghiên cứu này, sinh viên không điều chỉnh yếu tố hướng nhà do tính chủ quan cao của yếu tố này Hướng nhà có thể mang lại lợi ích cho một người nhưng lại không phù hợp với người khác, vì vậy việc điều chỉnh hướng là không hợp lý.

2.2.2 Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ, đường lớn cho cặp đường NGUYỄN NGỌC LỘC – 3/2

2.2.2.1 Mô tả chi tiết đường Nguyễn Ngọc Lộc

Vị trí: đường Nguyễn Ngọc Lộc tọa lạc tại Phường 14, Quận 10,

TP.HCM Đường NNL trước đây thuộc đường Ngô Quyền nối dài Tính từ đầu đường, NNL cách ngã 4 3/2 – Nguyễn Tri Phương khoảng 400m; cách ngã tư 3/2

- Lý Thường Kiệt 500m; cách siêu thị Coo.p Mart Lý Thường Kiệt 900m; cách

Cơ sở B của ĐH Kinh Tế Tp.HCM cách 900m và bệnh viện 115 cách 850m, nằm trong khu vực dân cư hiện hữu, an ninh tốt, thuận lợi cho kinh doanh và không bị ngập nước khi trời mưa.

Đường NNL có độ rộng tổng cộng là 12m, bao gồm lòng đường rộng 6m và lề đường mỗi bên rộng 3m Tuy nhiên, khi tiến vào sâu trong khu vực, độ rộng của hẻm giảm dần, với độ rộng nhỏ nhất là 3m.

 Chiều dài đường NNL: khoảng 350m.

Đường NNL có cấu trúc bao gồm một đoạn đầu trải nhựa rộng rãi, trong khi phần cuối là đường bê tông Hiện trạng của đường còn mới và không bị lồi lõm.

 Hình dáng: đường thẳng, tuy nhiên về cuối có xu hướng gấp khúc.

 Bên phải (từ hướng NNL ra 3/2): Lotteria.

 Bên trái (từ hướng NNL ra 3/2): Bến xe Phú Vĩnh Long.

 Đối diện: Nhà thờ hội thánh tin lành.

2.2.2.2 Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ, đường lớn cho cặp đường NGUYỄN NGỌC LỘC – 3/2

Stt Đặc điểm BĐS Tài sản 1 Tài sản I

I Th ôn g tin th u th ập

1 Th ời điể m thu thậ 12/ 20 10 12/ 20 10

2 Ph áp lý Sổ hồ ng Sổ hồ ng

D Vị trí 24Nguyễn NgọcLộc, Phường 14, Quận10, Tp Hồ Chí Cửahàng giàyxuất khẩu số 553 đường3/2, Phường 14,

6 Di ện tíc h kh uô 10 2 84

7 Hì nh dá ng Vu ôn g vứ c vu ôn g vứ c

Di ện tíc h sử dụ 20 1.5 5 25 2

Số tần g nh à 1 trệ t+ 01 1 trệ t + 02 lầu

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp Đơn giá xây dựng (đ/m²) 4,658, 333.3 3 4,240, 000

Gi á th ươ ng lư

Tỷlệ ước lượng giao dịch thành 95%

Giá giao dịch thành công (nếu 8,171,8 22,718 Đơ n giá Q SD Đ 80, 11 5,9 09 20 7,2 48, 95 2.3

II Yế u tố so sá nh

Tỷ lệ điề u chỉ nh 0

2 Đi ều kiệ n tha nh Th an h toá n Th an h toá n

Tư ơn g đồ ng Tư ơn g đồ ng

3 Vị trí 2 mặ t tiề n 1 mặ t tiề n

Tỷ lệ điề u chỉ nh 10 78 %

5 Hì nh dá ng đất Vu ôn g vứ c vu ôn g vứ c

M ức điề u chỉ nh 0 Đơn giá sau điều chỉnh (đồng/ m2) 80,115, 909 229,59 0,596

Tổng sốlần điều chỉnh các yếu tố khác 1

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp Đơngiá QSDĐ NNL/ Đơn giáQSDĐ 3/2 34.90%

Stt Đặc điểm BĐS Tài sản 2 Tài sản II

1 Th ời điể m thu thậ p 01/ 20 11 01/ 20 11

3 Vị trí Mặttiền đường Nguyễn NgọcLôc, F.14,Q10, Nhàmặt tiền3/2, Phường6, Quận10 GầnLý

6 Di ện tíc h kh uô n 10 0.8 93 5

Di ện tíc h sử dụ ng 20 1.6 93 5

Số tần g nh à 1 trệ t+ 01 nh à cấ p 4

Tỷ lệ CL CL (% ) 0.8 0.6 Đơn giá xây dựng (đ/m²) 4,830, 000 1,050, 000

Gi á th ươ ng lư ợn

Tỷlệ ước lượng giao dịch thành công 95% 90%

Giá giao dịch thành công (nếu có) 0 Đơ n giá Q SD Đ 84, 63 3,1 11 11 21 5,9 47, 54 0

2 Đi ều kiệ n tha nh toá Th an h toá n Th an h toá n

Tổng sốlần điều chỉnh các yếu tố khác biệt 1 Đơngiá QSDĐ NNL/ Đơn giáQSDĐ 3/2 39.19%

Stt Đặc điểm BĐS Tài sản 3 Tài sản III

1 Th ời điể m thu thậ 01/ 20 11 01/ 20 11

3 Vị trí Số76 Nguyễn NgọcLộc, Phường 14, Quận10, Nhà số 580 3/2, Phường 14, Quận 10

6 Di ện tíc h kh uô 12 7.6 5 11 8

7 Hì nh dá ng Vu ôn g vứ c Vu ôn g vứ c

Di ện tíc h sử dụ 57 0 59 0

Số tần g nh à 1 trệ t+ 03 1 trệ t + 4 lầu

Tỷ lệ CL CL (% ) 90 % 90 % Đơn giá xây dựng (đ/m²) 2,990, 000 6,000, 000

Tỷlệ ước lượng giao dịch thành 90% 90%

Giá giao dịch thành công (nếu Đơ n giá Q SD Đ 78, 23 0,5 52 29 24 4,1 86, 44 0.6

Tỷ lệ điề u chỉ nh - 9.7 3 %

5 Hì nh dá ng đất Vu ôn g vứ c Vu ôn g vứ c

Tỷ lệ điề u chỉ nh

Tổng sốlần điều chỉnh các yếu tố khác 1 Đơngiá QSDĐ NNL/ Đơn giáQSDĐ 3/2 34.92%

Ghi chú: xem chi tiết tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố vị trí và hướng tại phụ lục 1.

Sinh viên nhận thấy rằng đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) của đường lớn (3/2) cao hơn so với đường nhỏ (Nguyễn Ngọc Lộc), với đơn giá QSDĐ của đường nhỏ chỉ chiếm từ 35% đến 40% so với đơn giá của đường lớn.

2.2.3 Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ, đường lớn cho cặp đường CẦM BÁ THƯỚC – PHAN ĐĂNG LƯU

2.2.3.1 Mô tả chi tiết đường Cầm Bá Thước

Vị trí: đường Cầm Bá Thước tọa lạc tại Phường 7, Quận Phú Nhuận,

Đường CBT tại TP.HCM nằm cách Công viên văn hóa Phú Nhuận khoảng 400m, Bệnh viện Nhân dân Gia Định 1km và Chợ Bà Chiểu 1.3km Khu vực này có dân cư hiện hữu, an ninh tốt, thuận lợi cho kinh doanh và không bị ngập nước khi trời mưa.

 Độ rộng: đường CBT trung bình có R#6m, không có lề đường đường thẳng, độ rộng không thay đổi nhiều tính từ đầu đường đến cuối đường.

 Cấu trúc đường: đường nhựa + bê tông, đường cũ Bề mặt lồi lõm, xuống cấp nhiều

 Chiều dài: đường CBT dài khoảng 250m Đường thẳng, không uốn khúc, quanh co.

2.2.3.2 Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ, đường lớn cho cặp đường CẦM BÁ THƯỚC – PHAN ĐĂNG LƯU

Stt Đặc điểm BĐS Tài sản 7 Tài sản VII

1 Th ời điể m thu thậ

3 Vị trí số 17 Cầm Bá Thước, Phường 7,QuậnPhú Nhuận 157 Phan Đăng Lưu,Phường 1 , Quận Phú Nhuận

6 Di ện tíc h kh uô 45 80

7 Hì nh dá ng vu ôn g vứ c vu ôn g vứ c

Di ện tíc h sử dụ 90 16 0

Số tầng 1 trệt +1 lầu 1 trệt +1 lầu

Tỷ lệ CL CL (% ) 40 % 50 % Đơn giá xây dựng (đ/m²) 4, 240,0 00 3,000, 000

Giá giao dịch thành công (nếu 2,000, 000,00 0 Đơ n giá Q SD Đ 41, 05 2,4

Tỷ lệ điề u chỉ nh 0.0 0 %

4 Di ện tíc h 45 80 ké m lợi thế hơ

M ức điề u chỉ nh 0.0 0 Đơn giá sau điều chỉnh (đồng/ m2) 41, 052,44 4 19 9,500,0 00

Tổng số lần điều chỉnh các yếu tố 1 Đơn giá QSDĐ đường CBT/ Đơn giá QSDĐ 20.58%

Theo quan sát của sinh viên, trên đường Phan Đăng Lưu, các căn nhà mặt tiền có diện tích khu vực từ 60 đến 80 m² chiếm ưu thế, trong khi đó, tại đường CBT, các căn nhà mặt tiền có diện tích khu vực khác nhau.

Diện tích từ 45 đến 60 m2 chiếm ưu thế trên thị trường, với cả hai loại tài sản 4 - IV đều có tỷ lệ diện tích khu vực chiếm số đông Cả hai loại tài sản này đều có những lợi thế tương đương, do đó sinh viên không cần điều chỉnh yếu tố diện tích khu vực trên cặp tài sản 4 - IV.

Stt Đặc điểm BĐS Tài sản 5 Tài sản V

1 Th ời điể m thu thậ 03/ 20 11 03/ 20 11

3 Vị trí Số 15BCầm BáThước, Phường7, QuậnPhú Nhuận Số25Phan ĐăngLưu, Phường5, QuậnPhú Nhuận

6 Di ện tíc h kh uô 67 64

7 Hì nh dá ng Nở hậ u Vu ôn g vứ c

Di ện tíc h sử dụ 11 7 19 2

Số tầng 1 trệt ++ gác gỗ 1 trệt +2 lầu

Giá giao dịch thành công (nếu 13,500, 000,00 0 Đơ n giá Q SD Đ 44, 41 2,6 87 20 3,3 05, 50 0

5 Hì nh dá ng đất Nở hậ u vu ôn g vứ c

Tỷ lệ điề u chỉ nh 7 %

M ức điề u chỉ nh 13, 96 3,5 73 73 Đơn giá sau điều chỉnh (đồng/ m2) 44,412, 687 217,26 9,074

Tổng số lần điều chỉnh các yếu tố 1 Đơn giá QSDĐ đường CBT/ Đơn giá QSDĐ 20.44%

Ghi chú: xem chi tiết tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố hình dạng lô đất tại phụ lục 2.

Theo kết quả phân tích, sinh viên nhận thấy rằng đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) của đường lớn Phan Đăng Lưu cao hơn so với đường nhỏ Cầm Bá Thước Cụ thể, đơn giá QSDĐ của đường nhỏ chỉ chiếm từ 18% đến 22% so với đơn giá QSDĐ của đường lớn.

2.2.4 Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ, đường lớn cho cặp đường LÒ SIÊU – 3/2

2.2.4.1 Mô tả chi tiết đường Lò Siêu

Vị trí: đường Lò Siêu tọa lạc tại Phường 12, Phường 8 và Phường 16,

Đường Lò Siêu tại Quận 11, Tp.HCM có hình dáng đặc biệt, không đối xứng qua đường 3/2, mà chệch nhau, điều này ảnh hưởng đến cách tính thuế theo Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND Đoạn đường nằm ở Phường 8 và 12 có lộ giới khác nhau; đoạn ở Phường 8, 12 có lộ giới nhỏ và cũ, trong khi đoạn ở Phường 16 có lộ giới lớn và đẹp hơn Do đó, đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Phường 16 cao hơn so với Phường 8, 12 Khu vực này tập trung đông dân cư, chủ yếu là người Hoa, với nhiều loại hình kinh doanh nhỏ Đường Lò Siêu tọa lạc tại Phường 12, cách ngã tư 3/2 – Lê Đại Hành 120m và bùng binh Cây Gõ 210m.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp Đặc điểm:

 Độ rộng: đường LS tại Phường 8, 12 trung bình có R# …m, có lề đường. Đường thẳng, độ rộng không thay đổi nhiều tính từ đầu đường đến cuối đường.

 Cấu trúc đường: đường nhựa, đường cũ Bề mặt lồi lõm, xuống cấp

 Chiều dài: đường LS dài khoảng 550m Đường thẳng, không uốn khúc, quanh co.

Họa đồ đường Lò Siêu, Phường 12, Quận 11

2.2.4.2 Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ, đường lớn cho cặp đường LÒ SIÊU – 3/2

Stt Đặc điểm BĐS Tài sản 6 Tài sản VI

1 Th ời điể m thu thậ 03/ 20 11 03/ 20 11

3 Vị trí 274Lò Siêu, Phường 12, Quận11, TP.HCM Số1354 đườngBa ThángHai, Phường2, Quận11,

6 Di ện tíc h kh uô 61 6 78 26

Di ện tíc h sử dụ 30 2

Tỷ lệ CL CL (% ) 50 % Đơn giá xây dựng (đ/m²) 4,240, 000

Tỷlệ ước lượng giao dịch thành 95% 95%

Giá giao dịch thành công (nếu Đơ n giá Q SD Đ 55, 51 9,4 81 13 1,4 17, 83 7.9

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp Đơn giá sau điều chỉnh (đồng/ m2) 55,519, 481 131,41 7,838

Tổng sốlần điều chỉnh các yếu tố khác - Đơngiá QSDĐ NNL/ Đơn giáQSDĐ 3/2 42.25%

Stt Đặc điểm BĐS Tài sản 2 Tài sản II

1 Th ời điể m thu thậ p 03/ 20 11 01/ 20 11

3 Vị trí 212ALò Siêu, Phường 12, Quận11, TP.HCM 10163/2, Phường 12, Quận11, TP.HCM

6 Di ện tíc h kh uô n 67 2 46 8

7 Hì nh dá ng nở hậ u vu ôn g vứ c

Di ện tíc h sử dụ ng 26 8.8 25 2

Kết cấu trệt+ lửng+3lầ u Trệt +lửng+ 02 lầu

Gi á th ươ ng lư ợn

Tỷlệ ước lượng giao dịch thành công 85% 90%

Giá giao dịch thành công (nếu có) 0 Đơ n giá Q SD Đ 78, 39 0,4 76 19 16 3,2 24, 61 5

2 Đi ều kiệ n tha nh toá Th an h toá n Th an h toá n

5 Hì nh dá ng đất nở hậ u vu ôn g vứ c

M ức điề u chỉ nh 11, 69 8,4 87 39 Đơn giá sau điều chỉnh (đồng/ m2) 78,390, 476 174,92 3,103

Tổng sốlần điều chỉnh các yếu tố khác biệt 1 Đơngiá QSDĐ NNL/ Đơn giáQSDĐ 3/2 44.81%

Ghi chú: xem chi tiết tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố vị trí và hướng tại phụ lục 3.

Sinh viên nhận thấy rằng đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) của đường lớn (3/2) cao hơn so với đường nhỏ (Lò Siêu), với đơn giá QSDĐ của đường nhỏ chỉ chiếm từ 40% đến 45% so với đơn giá của đường lớn.

Nhận xét chung

Trong chương II, sinh viên đã xác định tỷ lệ điều chỉnh cho các cặp đường NNL – 3/2 và CBT – Phan Đăng Lưu, từ đó đưa ra những kết luận quan trọng về tình hình giao thông và sự cần thiết của các biện pháp cải thiện.

Đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) của đường lớn (3/2) cao hơn so với đường nhỏ (NNL), với mức chênh lệch dao động từ 35% đến 40%.

Đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên đường lớn Phan Đăng Lưu cao hơn so với đường nhỏ Cầm Bá Thước Cụ thể, đơn giá QSDĐ của đường nhỏ chỉ đạt từ 18% đến 22% so với đơn giá QSDĐ của đường lớn.

Đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên đường lớn (3/2) cao hơn so với đường nhỏ (Lò Siêu), với mức chênh lệch cụ thể là đơn giá QSDĐ của đường nhỏ chỉ đạt từ 40% đến 45% so với đơn giá QSDĐ của đường lớn.

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, TĐV có khả năng đưa ra các tỷ lệ điều chỉnh hợp lý cho yếu tố đường nhỏ và đường lớn, dựa trên kết quả mà đề tài đã đề xuất.

Do thời gian hạn chế và thị trường giao dịch không sôi động trong những tháng đầu năm, số liệu thu thập từ sinh viên chưa phản ánh đầy đủ tính đại diện.

Phân tích tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn của cặp đường NGUYỄN NGỌC LỘC – BA THÁNG HAI

Trước hết sinh viên phân tích đơn giá QSDĐ nhà mặt tiền đường NNL và đơn giá QSDĐ nhà mặt tiền hẻm của các hẻm 506, 606, 666 thuộc 3/2, Phường

14, Quận 10 để xem xét đường NNL và các hẻm của Ba Tháng Hai có chênh lệch về đơn giá QSDĐ hay không? (Mô tả chi tiết họa đồ Hình 3.2)

Qua khảo sát thực địa, sinh viên nhận thấy đường NNL và các hẻm 506,

Tại địa chỉ 606, 666 đường 3/2, có sự tương đồng về mặt vật chất kỹ thuật và đều nằm trong cùng một khu vực dân cư Nếu TSTĐ được đặt tại mặt tiền NNL, liệu chúng ta có thể sử dụng TSSS từ các con hẻm xung quanh hay không?

Hình 3.2 : họa đồ vị trí đường NNL và các hẻm thuộc 3/2, Phường 14,

Theo khảo sát của tác giả, đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các hẻm thuộc đường 3/2 thấp hơn so với đơn giá QSDĐ của đường NNL, ngoại trừ hẻm 506 3/2 Cụ thể, đơn giá QSDĐ của hẻm 506 khoảng ± 77.000.000 đồng/m².

QSDĐ hẻm 606 khoảng 60,000,000 – 70,000,000 đồng/m 2 ; đơn giá QSDĐ hẻm

Đơn giá QSDĐ tại hẻm 506 3/2 dao động từ 50,000,000 – 60,000,000 đồng/m², cao hơn so với các hẻm khác do yếu tố môi trường cảnh quan và an ninh Hẻm 506 có độ rộng R khoảng 10m, kiến trúc đồng bộ và yên tĩnh, tương tự khu vực dành cho người có thu nhập cao Các căn nhà tại đây thường được xây dựng theo cấu trúc 1 trệt + 3 lầu + sân thượng, đẹp và có khả năng kinh doanh cao, chủ yếu là văn phòng công ty và khách sạn Ngược lại, hẻm 606 và 666 3/2 có độ rộng 6-8m, đường bê tông và kiến trúc phức tạp, với sự pha trộn giữa nhà cũ và mới, dẫn đến đơn giá QSDĐ thấp hơn Hẻm 666 hiện đang có kế hoạch mở rộng thành 6m trong năm nay.

Chính vì sự khác biệt về đơn giá QSDĐ giữa đường NNL và các hẻm 506,

Nếu TSTĐ nằm trên mặt tiền đường NNL, ta không thể lấy TSSS trên mặt tiền hẻm chính của hẻm 506, 606, 666 Giải pháp được sinh viên đưa ra là tìm kiếm TSSS trên đoạn 3/2 gần đường NNL, điều chỉnh yếu tố đường nhỏ và đường lớn Trong chương II, sinh viên đã xây dựng tỷ lệ điều chỉnh cho cặp đường NNL – 3/2, với kết quả cho thấy đơn giá QSDĐ của đường nhỏ (NNL) nằm trong khoảng từ 35% đến 40% đơn giá QSDĐ của đường lớn.

Theo quy định của UNND TP.HCM, đơn giá QSDĐ nhà tại hẻm cấp 1 vị trí 1 chỉ bằng 50% so với nhà mặt tiền Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đơn giá QSDĐ tại hẻm thường thấp hơn nhiều lần so với nhà mặt tiền, nhất là tại những tuyến đường lớn có khả năng kinh doanh sầm uất Cụ thể, đơn giá QSDĐ đường NNL, mặc dù không phải là hẻm của đường 3/2, chỉ đạt 35% - 40% đơn giá QSDĐ đường 3/2 do tính chất nhỏ và ngắn Khu vực từ ngã 4 Nguyễn Tri Phương – 3/2 đến ngã 4 Lý Thường Kiệt – 3/2 rất sầm uất với các hoạt động kinh doanh đa dạng như điện thoại di động, nhà hàng, showroom Ngược lại, đường NNL, dù có vị trí đẹp, lại chủ yếu thu hút các quán ăn nhỏ và văn phòng công ty, dẫn đến việc khó khăn trong giao dịch kinh doanh Tên đường NNL mới lạ cũng là một yếu tố gây khó khăn cho người dân trong việc nhận biết và tìm kiếm, làm cho đơn giá QSDĐ tại đây chỉ đạt 35% - 40% so với đường 3/2 là hợp lý.

Phân tích tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn của cặp đường CẦM BÁ THƯỚC – PHAN ĐĂNG LƯU

Đối với cặp đường CBT – PĐL, sinh viên không so sánh đơn giá QSDĐ nhà mặt tiền CBT và nhà mặt tiền hẻm gần CBT thuộc đường PĐL Qua khảo sát thực địa, sinh viên nhận thấy các hẻm như hẻm 97, hẻm 115 và hẻm 119 gần đường CBT có chiều dài và độ rộng rất hạn chế, thậm chí còn kém hơn cả đường CBT Độ tương đồng giữa đường CBT và các hẻm này không cao, dẫn đến khó khăn trong việc tìm kiếm các tài sản đang rao bán hoặc đã giao dịch, từ đó sinh viên không thể xác định đơn giá QSDĐ ở các hẻm này.

Trong chuyên đề thực tập tốt nghiệp này, sinh viên đã nhận thấy rằng đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho nhà mặt tiền tại hẻm 97, hẻm 115 và hẻm 119 thấp hơn so với đơn giá QSDĐ cho nhà mặt tiền trên đường CBT, dựa trên kinh nghiệm khảo sát thực tế.

Theo khảo sát thực địa, phường 7, Quận Phú Nhuận nổi bật với nhiều loại đường nhỏ, bao gồm các tuyến như đường Ký Con và Phan Tây.

Hồ, Nguyễn Lâm, Đặng Thai Mai, và Nguyễn Công Hoan đã tiến hành khảo sát giá trị QSDĐ tại khu vực, nhưng do thời gian và thị trường giao dịch hạn chế, sinh viên không thể đánh giá tất cả các đường nhỏ Trong chương II, sinh viên đã xây dựng tỷ lệ điều chỉnh cho đường nhỏ và đường lớn, phát hiện rằng đơn giá QSDĐ đường lớn (Phan Đăng Lưu) cao hơn đường nhỏ (Cầm Bá Thước), với đơn giá đường nhỏ chỉ đạt 18% - 22% so với đường lớn Theo Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND, đơn giá QSDĐ đường PĐL là 17,600,000 đồng/m², trong khi đường CBT chỉ đạt 7,800,000 đồng/m², phản ánh sự khác biệt lớn trong khả năng kinh doanh giữa hai đường Đường PĐL sầm uất với nhiều loại hình kinh doanh, trong khi đường CBT chỉ dài 250m, với kinh doanh chủ yếu là hàng ăn lề đường và tạp hóa, cho thấy tỷ lệ 18% - 22% là hợp lý cho cặp đường này.

Tiêu đề	Thẩm Định Giá Nhà Mặt Tiền Trên Các Con Đường Nhỏ, Ngắn Không Tìm Được TSSS Tại Tp. HCM
Tác giả	Nguyễn Thị Lan Anh
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Quỳnh
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Tp.Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Kinh Tế Thẩm Định Giá
Thể loại	tốt nghiệp
Năm xuất bản	2011
Thành phố	Tp. HCM

Định dạng
Số trang	73
Dung lượng	881,18 KB