ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TS NGUYỄN THỊ HẢI BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Huế, năm 2020 PDF Watermark Remover DEMO Purchase from www PDFWatermarkRemover com to remove the watermark http[.]
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TS NGUYỄN THỊ HẢI BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Huế, năm 2020 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma CHƯƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm phân loại bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, khơng thể đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung bất động sản “những đối tượng mà dịch PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật” Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Phân loại bất động sản Bất động sản phân loại dựa vào nhiều cách phân loại khác Cụ thể: * Phân loại dựa vào yếu tố đầu tư xây dựng Căn vào yếu tố đầu tư xây dựng bất động sản chia thành loại gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản khơng có đầu tư xây dựng bất động sản đặc biệt Trong đó: - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản làm nhà ở, bất động sản nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển đô thị bền vững đồng thời nhóm bất động sản chiếm đa số giao dịch thị trường bất động sản - Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp đất chưa sử dụng - Bất động sản đặc biệt bất động sản cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại bất động sản khả tham gia thị trường thấp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma * Phân loại theo yếu tố cấu thành nên bất động sản Nếu dựa vào yếu tố cấu thành bất động sản phân thành nhóm gồm: đất đai, cơng trình xây dựng gắn liền với đất bất động sản đặc thù Trong đó: - Đất đai: bao gồm tất loại đất theo quy định Luật Đất đai - Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất cơng trình làm nhà ở, cơng trình thương mại dịch vụ, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình đặc biệt… - Các bất động sản đặc thù: pháp luật số nước quy định tài sản máy bay, tàu thủy, tàu hỏa… bất động sản * Phân loại dựa vào mục đích sử dụng bất động sản Nếu dựa vào mục đích sử dụng bất động sản chia thành loại gồm: bất động sản sử dụng vào mục đích ở, bất động sản thương mại văn phịng, bất động sản cơng nghiệp, bất động sản chuyên biệt * Phân loại theo hình thức sở hữu bất động sản Theo cách phân loại này, bất động sản chia thành bất động sản toàn quyền sở hữu bất động sản thuê theo hợp đồng Trong đó: - Bất động sản tồn quyền sở hữu bất động sản chủ sở hữu định, người có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt bất động sản - Bất động sản thuê theo hợp đồng bất động sản chủ sở hữu bất động sản cho chủ thể khác thuê với thời gian xác định hợp đồng cho thuê Theo đó, chủ sở hữu bất động sản tạm thời chuyển số quyền bất động sản gồm quyền chiếm giữ sử dụng bất động sản cho bên thuê 1.2 Các quyền liên quan đến bất động sản 1.2.1 Quyền sở hữu bất động sản Theo nội dung quyền sở hữu tài sản quy định Luật dân năm 2015, hiểu quyền sở hữu bất động sản quyền ghi nhận bảo vệ pháp luật chủ thể tự chiếm hữu, sử dụng định đoạt bất động sản Trong đó: Quyền chiếm hữu bất động sản quyền chủ sở hữu bất động sản pháp luật bảo vệ việc thực hành vi theo ý chí để nắm giữ, quản lý bất động sản theo quy định pháp luật Người PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma chủ sở hữu uỷ quyền quản lý bất động sản thực việc chiếm hữu bất động sản phạm vi, theo cách thức, thời hạn chủ sở hữu xác định Quyền sử dụng bất động sản quyền pháp luật bảo vệ để khai thác đặc tính hữu ích tự nhiên bất động sản sử dụng lợi ích Lợi ích thu nhập, khả đáp ứng bất động sản cho nhu cầu sử dụng người lợi ích khác Quyền định đoạt bất động sản quyền chuyển giao quyền sở hữu bất động sản, từ bỏ quyền sở hữu bất động sản tiêu hủy bất động sản Tuy nhiên đất đai tài sản bị tiêu hủy nên việc tiêu hủy bất động sản chủ yếu tiêu hủy nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng Như vậy, thấy nói quyền định đoạt bất động sản chủ yếu nói việc định số phận pháp lý bất động sản Có hình thức sở hữu bất động sản bao gồm: - Sở hữu nhà nước: Chủ sở hữu bất động sản nhà nước - Sở hữu tập thể, cộng đồng: Chủ sở hữu bất động sản tập thể cộng đồng - Sở hữu cá nhân: chủ sở hữu bất động sản cá nhân Chủ sở hữu bất động sản có quyền thực hoạt động mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn, cho tặng từ bỏ bất động sản Quyền sở hữu bất động sản xác lập pháp nhân tạo bất động sản để sử dụng hợp pháp mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc phán tòa án Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt chủ sở hữu bất động sản từ bỏ quyền sở hữu văn bản, chuyển quyền sở hữu cho người khác bất động sản bị thu hồi theo định cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật theo phán toàn án 1.2.2 Các quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Chuyển đổi quyền sử dụng đất hình thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất khơng có mục đích thương mại Chuyển quyền sử dụng đất thực trường hợp sau đây: - Nông dân đổi đất cho để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, khắc phục manh mún ruộng đất - Những người có đất địa phương có nguyện vọng thay đổi chỗ * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực người sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng cịn khả sử dụng để thực quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất khoản tiền tương ứng với chi phí mà họ phải bỏ để có quyền sử dụng số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: - Việc chuyển quyền thực giới hạn thời gian giao đất - Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất tiền sử dụng đất - Nhà nước quy định số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất - Mọi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai * Cho tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất hành vi chuyển quyền sử dụng đất tình đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất trả tiền phải nộp thuế * Thế chấp quyền sử dụng đất Người có quyền sử dụng đất có quyền đem quyền sử dụng đất chấp vay vốn Trong trường hợp người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất làm vật chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ người cho vay * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Chủ thể có quyền cho thuê đất Nhà nước người nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định Luật Đất đai Chủ thể có quyền cho thuê lại đất người nhà nước cho thuê đất Cụ thể: Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất; có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước cho thuê đất đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp có quyền cho th lại đất Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập Nhà nước cho th đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng khu công nghiệp * Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất hình thức mà người có quyền sử dụng đất dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp 1.2.3 Quyền bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề quy định Bộ luật Dân năm 1995, năm 2005 tiếp tục ghi nhận Bộ luật Dân 2015 Theo đó, Điều 245 Luật Dân 2015 quy định: Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác Như vậy, theo nghĩa rộng, quyền bất động sản liền kề tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu cách hợp lý Theo nghĩa hẹp, quyền bất động sản liền kề quyền chủ sở hữu bất động sử dụng bất động sản người khác phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu Ví dụ chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác cách hợp lý, phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; gây thiệt hại phải bồi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma thường Hoặc trường hợp vị trí tự nhiên bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành lối cấp, nước thích hợp, khơng cản trở ngăn chặn dòng nước chảy 1.3 Điều kiện để bất động sản phép đưa vào kinh doanh thị trường Bất động sản coi hàng hoá thị trường đáp ứng điều kiện gồm: Bất động sản phải có chủ sở hữu cụ thể, phải pháp luật cho phép phải có đủ điều kiện để giao dịch Với chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên Việt Nam, hàng hóa thị trường bất động sản quyền sử dụng đất nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai Tại điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện để bất động sản phép đưa vào kinh doanh sau: * Đối với nhà cơng trình xây dựng Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: - Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai - Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất - Khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án * Đối với đất đai Đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai - Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1.4 Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản hàng hóa nên có đặc điểm chung hàng hóa thơng thường có giá trị giá trị sử dụng Bên cạnh đó, hàng hóa bất động sản cịn có đặc điểm sau: * Bất động sản có tính cố định vị trí Bất động sản tài sản có cố định vị trí Đặc điểm bất động sản gắn liền với tính cố định đất đai Đất đai sản phẩm tự nhiên di chuyển từ chỗ sang chỗ khác, nên bất động sản bị cố định vị trí Do có cố định vị trí nên giá trị sử dụng khả sinh lời bất động sản vị trí khác khơng giống Do vậy, đặc điểm ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản việc đầu tư vào bất động sản * Bất động sản có tính cá biệt khan Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai bất động sản cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường bất động sản khó tồn hai bất động sản hồn tồn giống kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế chúng có vị trí khơng gian khác Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân * Bất động sản có tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc công trình xây dựng Một bất động sản thường có tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế Trong đó, tuổi thọ kinh tế bất động sản chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều tuổi thọ vật lý bất động sản chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng bất động sản Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thơng 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hoá bất động sản đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản phong phú đa dạng, khơng cạn * Bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn Trong thực tế, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn ảnh hưởng này, giá trị bất động sản bị thay đổi tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến * Bất động sản có tính thích ứng Lợi ích bất động sản sinh trình sử dụng Bất động sản q trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác * Bất động sản phụ thuộc vào lực quản lý Hàng hố bất động sản địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng * Bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Hàng hoá bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh chi phối nhu cầu hình thức bất động sản 1.5 Đăng ký bất động sản 1.5.1 Khái niệm vai trò đăng ký bất động sản Đăng ký bất động sản việc quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản ghi vào Sổ đăng ký bất động sản việc xác lập, thay đổi, hạn chế chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm phát sinh giá trị pháp lý theo quy định pháp luật Đăng ký bất động sản công cụ để nhà nước bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng lợi ích cơng dân Cụ thể: Lợi ích nhà nước xã hội: - Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng - Cung cấp tư liệu phục vụ chương trình cải cách đất đai, thân việc triển khai hệ thống đăng ký đất đai cải cách pháp luật - Giám sát giao dịch đất đai - Phục vụ quy hoạch - Phục vụ quản lý trật tự trị an Lợi ích cơng dân: - Tăng cường an toàn chủ quyền bất động sản - Khuyến khích đầu tư cá nhân - Mở rộng khả vay vốn - Hỗ trợ giao dịch bất động sản - Giảm tranh chấp đất đai 1.5.2 Chức đối tượng đăng ký bất động sản Chức đăng ký nhà nước bất động sản bao gồm: 10 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma - Công nhận, đảm bảo bảo vệ quyền bất động sản nhà nước - Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản - Thiết lập hệ thống thông tin quyền hạn chế quyền bất động sản - Cung cấp thông tin quyền hạn chế liên quan đến bất động sản cho quan quản lý nhà nước trung ương, quan quản lý địa phương, quan tư pháp, pháp nhân, ngân hàng công dân Đối tượng đăng ký bất động sản quyền bất động sản 1.6 Giá trị giá bất động sản 1.6.1 Khái niệm * Giá trị bất động sản Có nhiều quan niệm giá trị bất động sản Quan niệm cổ điển cho rằng, giá trị bất động sản giống giá trị loại hàng hóa thơng thường khác, tức giá trị bất động sản yếu tố lao động kết tinh tạo thành Theo quan niệm giá trị bất động sản tổng hợp giá trị quyền sử dụng đất chi phí xây dựng cơng trình đất Tuy nhiên với quan niệm giá trị bất động sản tính chi phí lao động bỏ để cải tạo đất đai với giá trị sản phẩm nơng nghiệp tạo từ đơn vị diện tích chi phí vật chất ( lao động, nguyên vật liệu) đầu tư vào để xây dựng cơng trình đất Quan điểm sử dụng quan hệ phi thị trường sử dụng mối quan hệ nhà nước người sử dụng đất để thực sách liên quan đến đất đai bồi thường thiệt hại thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất Theo quan điểm đại, đứng góc độ thị trường để xác định hàng hóa coi có giá trị cao việc sử dụng hàng hóa mang lại nhiều lợi ích Giá trị ngơi nhà khơng phụ thuộc vào quy mơ diện tích mà phụ thuộc chủ yếu vào lợi ích mà mang lại Cùng dùng cho mục đích để ngơi nhà nằm vùng trung tâm có tiện tích cơng cộng phát triển mang lại nhiều lợi ích sống cho người sử dụng nên có giá trị cao ngơi nhà tương tự khơng nằm vùng trung tâm, khơng có cơng trình tiện ích cơng cộng Chính vậy, giá trị bất động sản xác định vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu sử dụng bất động sản * Giá bất động sản 11 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Giá bất động sản (hay gọi giá bất động sản) biểu tiền giá trị hàng hóa bất động sản, số tiền mà người mua trả cho người bán để nhận bất động sản thị trường Giá giá trị hai yếu tố hàng hóa bất động sản có mối quan hệ mật thiết với Giá bất động sản hình thành dựa sở giá trị bất động sản Giá bất động sản lên cao hơn, xuống thấp ngang với giá trị bất động sản xoay quanh giá trị bất động sản Trong kinh tế thị trường, nhắc đến giá bất động sản thường muốn nói đến giá thị trường bất động sản Theo đó, giá thị trường bất động sản giá bán thực tốt bất động sản, mức giá thịnh hành điều kiện thị trường xác định, bên giao dịch hồn tồn tự nguyện thơng tin đầy đủ bất động sản đối tượng mua bán Khi người có nhu cầu bất động sản hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn mình, sau đánh giá giá trị bất động sản, người sẵn sàng đặt giá cho bất động sản để mua Nếu mức giá thấp giá trị mong đợi chủ nhà chủ nhà không chấp nhận chờ mức giá cao Giá bất động sản mức giá người chủ bất động sản chấp nhận bán, phải cao giá trị mong đợi chủ bất động sản Giá bên chấp nhận giá thị trường bất động sản Ở khơng có cưỡng chế giá đến người bán người mua trình giao dịch mà mức giá thoả thuận có lợi cho hai bên Người bán bán nhận số tiền địi hỏi người mua mua họ cho giá phải Như vậy, giá thị trường gắn người kinh doanh người tiêu dùng bất động sản với Giá thị trường có giao dịch bất động sản hoàn tất 1.6.2 Đặc điểm giá bất động sản Giá bất động sản có đặc điểm sau: - Giá bất động sản có tính song trùng - Giá bất động sản có tính khu vực - Giá bất động sản hình thành giao dịch riêng lẻ - Giá bất động sản phụ thuộc vào quyền lợi ích chưa đựng bất động sản - Xét dài hạn, giá bất động sản ln có xu hướng tăng lên 12 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1.6.3 Phân loại giá bất động sản Giá bất động sản phân loại dựa nhiều cách phân loại khác Cụ thể: Dựa vào yếu tố cấu thành nên bất động sản giá bất động sản phân thành loại giá đất, giá cơng trình giá bất động sản (bao gồm giá đất giá cơng trình) Dựa vào thể cách thể giá bất động sản phân thành loại giá tổng (giá toàn nhà ) giá đơn vị (m2 sàn) Dựa vào phương pháp tính giá bất động sản phân thành loại giá thị trường, giá lý thuyết giá ước tính Dựa vào cơng dụng giá bất động sản giá bất động sản phân thành loại sau: - Giá thị trường dùng giao dịch mua bán - Giá thuê dùng giao dịch cho thuê - Giá chấp dùng để chấp vay tiền - Giá đền bù dùng giải phóng mặt - Giá khởi điểm đấu giá dùng giao dịch đấu giá bất động sản - Giá chủ nhà tự dùng dùng để quản lý tài sản - Giá sử dụng thời - Giá phát triển dùng nâng cấp cải tạo bất động sản - Giá bảo hiểm bất động sản dùng cho bảo hiểm bất động sản - Giá tính thuế - Giá trưng mua bất động sản phủ cần huy động bất động sản 1.6.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản a.Các yếu tố gắn với bất động sản * Yếu tố tự nhiên - Vị trí bất động sản: Bất động sản có vị trí thuận lợi, có khả mang lại lợi ích cho chủ sở hữu chủ sử dụng nhiều giá bất động sản lớn cao 13 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma - Kích thước, hình thể, diện tích: Bất động sản có kích thước, hình thể diện tích tối ưu có giá cao so với bất động sản có kích thước, hình thể diện tích khơng tối ưu Ngun nhân kích thước, hình thể diện tích tối ưu thông số thoả mãn nhu cầu cụ thể đại đa số dân cư vùng - Địa hình: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với bất động sản khác vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở khu vực có địa hình thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá bất động sản thấp, ngược lại giá bất động sản cao - Kiến trúc bất động sản: Kiến trúc bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị bất động sản Nếu bất động sản có vị trí nhau, chi phí đầu tư xây dựng bất động sản có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu thị trường giá bất động sản cao ngược lại - Đặc điểm mặt đất lịng đất (độ phì đất, tính chất vật lý tầng đất mặt ): Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ độ dầy tính chất thổ nhưỡng đất có ảnh hướng lớn đến giá đất đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp ảnh hưởng đất sử dụng vào mục đích xây dựng - Yếu tố cảnh quan: Các bất động sản có cảnh quan xung quanh đẹp thường có giá cao so với bất động sản có cảnh quan - Yếu tố mơi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, khơng khí, tiếng ồn Mức độ ảnh hưởng đến giá bất động sản yếu tố nêu ngày lớn khu vực đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế * Yếu tố kinh tế - Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá bất động sản Khi khả tạo thu nhập từ bất động sản cao giá cao ngược lại 14 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma - Các cơng trình kết cấu hạ tầng gắn liền với bất động sản: quy mô, chất lượng cơng trình kết cấu hạ tầng gắn liền với bất động sản hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản Nếu cơng trình có quy mô hợp lý, chất lượng tốt làm gia tăng giá bất động sản ngược lại * Yếu tố pháp lý - Tình trạng pháp lý bất động sản: Tính pháp lý bất động sản liên quan đến quyền lợi ích chủ sở hữu sử dụng bất động sản Do vậy, bất động sản có tính pháp lý ln có giá cao so với bất động sản khơng có tính pháp lý - Các quy định quy hoạch, xây dựng gắn với bất động sản: mục đích sử dụng đất xác định sở quy hoạch sử dụng đất Do vậy, quy mơ diện tích đất, vị trí đất mục đích phép sử dụng theo quy hoạch đất khác giá đất khác Các hạn chế xây dựng kiến trúc ảnh hưởng đến giá bất động sản b Các yếu tố liên quan đến thị trường - Quan hệ cung - cầu bất động sản thị trường Bất động sản thường đánh giá cao cung khan nhu cầu sức mua ngày cao ngược lại Giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn quan hệ cung - cầu đạt trạng thái đỉnh cân đối chịu ảnh hưởng thấp quan hệ cung - cầu đạt trạng thái cân - Tính chất cạnh tranh thị trường: Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo nhiều cịn mang tính độc quyền giá bất động sản thường có xu hướng lớn giá trị bất động sản -Tâm lý khách hàng Bất động sản hàng hóa đặc biệt, việc sử dụng khai thác bất động sản ngồi việc vào giá trị sử dụng cịn phụ thuộc lớn vào tâm lý khách hàng Các yếu tố tâm lý khách hàng vấn đề liên quan đến bất động sản hướng, phong thủy, tâm linh… ảnh hưởng đến giá bất động sản Do đó, có bất động sản đánh giá cao khách hàng lại bị 15 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma đánh giá thấp khách hàng khác, việc đánh giá phụ thuộc vào tâm lý thỏa mãn khách hàng bất động sản d Các yếu tố liên quan đến nhà nước pháp luật Sự thay đổi đường lối, sách Nhà nước tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Sự thay đổi làm tăng giảm nhu cầu bất động sản từ ảnh hưởng đến giá bất động sản Một số sách tác động đến giá bất động sản gồm: sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; sách đầu tư phát triển kinh tế theo vùng; sách đầu tư phát triển sở hạ tầng… 1.6.5 Mục tiêu trình tự định giá bất động sản * Mục tiêu định giá bất động sản Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực mục tiêu họ Các mục tiêu là: - Để tồn lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh kịch liệt thị hiếu thay đổi - Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt - Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt - Để đạt lượng tiêu thụ tối đa - Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa - Để chiếm vị trí dẫn đầu nghề hay số mặt hàng bất động sản - Để phục vụ định hướng Chính phủ * Trình tự định giá bất động sản Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể, rõ ràng Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thơng tin, thăm dị yêu cầu, tìm hiểu giá đối thủ cạnh tranh Bước 3: Ước lượng giá thành sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế tình hình giá thị trường xây dựng 16 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản Bước 5: Xác định giá chuẩn Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên sở giá chuẩn cho phù hợp với vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác Bước 7: Điều chỉnh giá thay đổi giá kịp thời với tình hình biến đổi thị trường yêu cầu sách lược tiêu thụ thân doanh nghiệp CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG Câu 1: Hãy trình bày khái niệm bất động sản Câu 2: Hãy phân tích đặc điểm hàng hóa bất động sản Câu 3: Hãy trình bày điều kiện để bất động sản tham gia vào thị trường Câu 4: Hãy trình bày khái niệm vai trị đăng ký bất động sản Câu 5: Hãy trình bày khái niệm đặc điểm giá bất động sản Câu 6: Hãy trình bày phân loại giá bất động sản Câu 7: Hãy trình bày trình tự mục tiêu định giá bất động sản 17 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Các vấn đề chung thị trường 2.1.1 Khái niệm, chức phân loại thị trường 2.1.1.1 Khái niệm thị trường Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với trình sản xuất lưu thơng hàng hố Thừa nhận sản xuất hàng hố khơng thể phủ định tồn khách quan thị trường Thị trường kinh tế thị trường vấn đề phức tạp Từ nghiên cứu sơ lược, cổ xưa nghiên cứu quy mô khoa học ngày phạm trù thị trường đưa thêm nội dung Tuỳ điều kiện góc độ nghiên cứu mà người ta đưa khái niệm thị trường khác Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá Theo khái niệm người ta đồng thị trường với chợ địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể Theo tương tác chủ thể thị trường người ta cho thị trường trình người mua người bán tác động qua lại lẫn để giải giá số lượng hàng hố mua bán Theo nội dung, quan niệm: thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố lưu thơng tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ Như vậy, tổng hợp lại thị trường nơi diễn hoạt động mua bán, trao đổi loại hàng hóa với số lượng giá xác định người bán người mua Chủ thể thị trường người hoạt động trao đổi hàng hóa thị trường bao gồm: người sản xuất hàng hóa người tạo sở vật chất thị trường; người tiêu dùng người có tiền mua hàng người mơi giới thương mại, người đóng vai trò người mua, người bán, người trung gian người sản xuất tiêu dùng Khách thể thị trường số hàng hóa đưa trao đổi mua bán, ngồi hàng hóa tiêu dùng tư liệu sản xuất bao gồm yếu tố cần cho sản xuất tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản Khách thể sở vật chất cho tồn thị trường 18 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ... tế thị trường, nhắc đến giá bất động sản thường muốn nói đến giá thị trường bất động sản Theo đó, giá thị trường bất động sản giá bán thực tốt bất động sản, mức giá thịnh hành điều kiện thị trường. .. trưng mua bất động sản phủ cần huy động bất động sản 1.6.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản a.Các yếu tố gắn với bất động sản * Yếu tố tự nhiên - Vị trí bất động sản: Bất động sản có vị... hình thức bất động sản 1.5 Đăng ký bất động sản 1.5.1 Khái niệm vai trò đăng ký bất động sản Đăng ký bất động sản việc quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản ghi vào Sổ đăng ký bất động sản việc