BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN CHÍ LINH KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN CHÍ LINH KIỂM SỐT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh, năm 2008 123doc -1- LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan TP HCM, ngày 28 tháng 10 năm 2008 Tác giả luận văn Nguyễn Chí Linh 123doc -2- MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu Danh mục hình vẽ, đồ thị MỞ ĐẦU 07 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN DỤNG VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Rủi ro kinh tế 10 1.2 Rủi ro tín dụng 10 1.3 Thị trường BĐS rủi ro cho vay BĐS NHTM 11 1.3.1 Thị trường bất động sản 11 1.3.1.1 Khaùi niệm thị trường bất động sản 11 1.3.1.2 Đặc trưng thị trường bất động sản 12 1.3.1.3 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 18 1.3.2 Rủi ro cho vay bất động sản NHTM 19 1.3.2.1 Khái niệm 19 1.3.2.2 Nguyeân nhân gây rủi ro cho vay bất động sản 19 1.3.2.3 Hậu bùng nổ rủi ro cho vay bất động sản 20 1.4 Kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản 23 1.4.1 Noäi dung 23 1.4.2 Ý nghóa việc kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản NHTM 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 2.1 Sự phát triển thị trường BĐS TP HCM thời gian qua… 27 2.1.1 Những thành tựu đạt phát triển thị trường bất động sản 33 2.1.2 Những mặt hạn chế .33 2.2 Nghiệp vụ cho vay bất động sản NHTM địa bàn TP HCM 35 2.2.1 Toå chức cho vay đầu tư bất động sản 35 2.2.2 Thành tựu hạn chế 36 2.2.2.1 Những kết đạt 38 123doc -3- 2.2.2.2 Những mặt hạn chế rủi ro tiềm ẩn 39 2.3 Thực trạng kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản NHTM địa bàn TP HCM 45 2.3.1 Những mặt kiểm soát thực 45 2.3.1.1 Về phía ngân hàng nhà nước 45 2.3.1.2 Về phía NHTM 46 2.3.2 Những vấn đề tồn kiểm soát cho vay bất động sản 47 2.3.2.1 Về phía ngân hàng nhà nước 47 2.3.2.2 Về phía NHTM 48 2.4 Bài học kinh nghiệm số nước giới rủi ro cho vay bất động sản 49 2.4.1 Rủi ro tín dụng bất động sản- nguyên nhân gây khủng hoảng tài tiền tệ nước Đông năm 1997 49 2.4.2 Cuộc khủng hoảng cho vay chấp bất động sản chuẩn (Subprime mortgage crisis) Mỹ 54 KẾT LUẬN CHƯƠNG 58 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản kinh tế nói chung TP HCM nói riêng từ đến năm 2020 59 3.2 Các giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản NHTM 60 3.2.1 Giải pháp góc độ vóõ mô 60 3.2.1.1 Đối với quan quản lý nhà nước 60 3.2.1.2 Đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án BĐS 63 3.2.1.3 Đối với Ngân hàng Nhà nước .64 3.2.2 Giải pháp góc độ vi mô (đối với NHTM) 65 3.2.2.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản 65 3.2.2.2 Tăng cường công tác kiểm tra trước, vaø sau cho vay 67 3.2.2.3 Thaønh lập phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo 69 3.2.2.4 Tổ chức cán thẩm định quản lý tín dụng theo ngành 69 3.2.2.5 Về đào tạo đội ngũ cán ngân hàng 70 3.2.3 Giải pháp hỗ trợ khác đơn vị có liên quan 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 72 KẾT LUẬN CHUNG 73 123doc -4- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tổ chức tín dụng TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo TTCK Thị trường chứng khoán UBCKNN Uỷ ban chứng khoán Nhà nước NHTG Ngân hàng giới BQ Bình quân GDĐB Giao dịch đảm bảo 123doc -5- DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 1.1: Quan hệ tương tác thị trường bất động sản TTCK Bảng 2.1: Giá hộ số khu vực địa bàn TP HCM từ tháng 08/2007- 01/2008 Bảng 2.2: Giá đất dự án số khu vực địa bàn TP HCM từ tháng 08/2007 - 01/2008 Bảng 2.3: Giá hộ số khu vực địa bàn TP HCM từ tháng 01/2008- 06/2008 Bảng 2.4: Giá đất dự án số khu vực địa bàn TP HCM từ tháng 01/2008 đến 06/2008 Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua năm Bảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản qua năm Bảng 2.7: Thu lãi từ cho vay bất động sản qua năm Bảng 2.8: Tỷ lệ cho vay bất động sản số NHTMCP tính đến 31/12/2007 Bảng 2.9: Sản phẩm cho vay mua nhà dự án số NHTM Bảng 2.10: Tỷ lệ nợ xấu qua năm Bảng 2.11: Vốn tư nhân nước chảy vào nước Đông Á (Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Indonesia Philippines), 1991-1996 - Tỷ USD 123doc -6- DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1.1: Sự biến động TTCK thời gian qua từ ngày 12/03/2007 đến 26/08/2008 Hình 2.1: Dư nợ cho vay bất động sản tổng dư nợ qua năm Hình 2.2: Tốc độ tăng nợ xấu qua năm Hình 2.3: Vốn tư nhân nước chảy vào nước Đông Á, 1990-96 Hình 2.4: Tỷ lệ % giá trị cho vay bất động sản công nghiệp chế biến công ty tài Thái Lan tổng dư nợ (%) Hình 2.5: Chỉ số giá cao ốc văn phòng Thái Lan Indonesia 123doc -7- MỞ ĐẦU 1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tín dụng ngân hàng hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho NHTM đặc biệt NHTM nước ta từ trước đến Tuy nhiên, hoạt động tín dụng gắn liền với rủi ro Rủi ro tín dụng không ảnh hưởng xấu đến kết kinh doanh ngân hàng mà mang tính hệ thống ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tiền tệ ngân hàng toàn kinh tế Chính việc kiểm soát rủi ro hoạt động tín dụng nhiệm vụ quan trọng hoạt động NHTM Thị trường bất động sản nước ta thị trường có tiềm lớn, nhu cầu vốn để phát triển thị trường cần thiết Từ trước đến nay, kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản vốn tín dụng ngân hàng, nguồn vốn góp phần đáng kể vào việc phát triển thị trường bất động sản thời gian qua tiềm ẩn nhiều rủi ro Là phận rủi ro tín dụng, rủi ro cho vay thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến hoạt động NHTM, gây tổn thất “đóng băng” thị trường bất động sản, rủi ro cho vay bất động sản mang tính dây chuyền gây thiệt hại nề cho hệ thống NHTM cho kinh tế Như vậy, việc kiểm soát rủi ro vốn tín dụng bất động sản có vai trò quan trọng, vừa góp phần cung ứng vốn kịp thời cho thị trường bất động sản, 123doc -8- vừa đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng NHTM giảm thiểu rủi ro mang tính hệ thống Đây lý chọn đề tài nghiên cứu: “Kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng thương mại địa bàn TP.Hồ Chí Minh” NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Luận văn có khối lượng 70 trang, trình bày với kết cấu sau: - Phần mở đầu - Phần nội dung Chương 1: Cơ sở lý luận chung rủi ro, tủi ro tín dụng rủi ro cho vay bất động sản Chương 2: Thực trạng kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản NHTM địa bàn TP HCM Chương 3: Một số giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản NHTM địa bàn TP HCM - Phần kết luận MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Phân tích, đánh giá vai trò vốn tín dụng thị trường bất động sản, tầm quan trọng việc kiểm soát rủi ro nguồn vốn tín dụng Từ đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng cho vay bất động sản NHTM góp phần nâng cao hiệu vốn tín dụng ngân hàng góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh, bền vững 123doc -9- PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong trình nghiên cứu sử dụng phương pháp sau: - Phương pháp luận theo chủ nghóa vật biện chứng, chủ nghóa vật lịch sử để nhìn nhận việc theo vận động phát triển - Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: báo cáo quan chức năng, tài liệu phương tiện thông tin đại chúng: báo, tạp chí chuyên ngành, Internet… - Phương pháp thống kê chọn mẫu, so sánh: theo thời gian, theo tiêu… PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Đề tài giới hạn việc đề xuất giải pháp để kiểm soát rủi ro không sâu vào nghiên cứu công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro Đề tài giới hạn phạm vi NHTM thị trường bất động sản địa bàn TP.HCM Do hạn chế thời gian tài liệu nghiên cứu, luận văn nhiều thiếu sót, mong nhận góp ý qúy thầy cô bạn đọc quan tâm ************ 123doc ... tủi ro tín dụng rủi ro cho vay bất động sản Chương 2: Thực trạng kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản NHTM địa bàn TP HCM Chương 3: Một số giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản NHTM địa. .. bất động sản, cho vay đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê… 1.3.2.2 NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Là phận rủi ro tín dụng, rủi ro cho vay bất động sản. .. hàng 1.3 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM 1.3.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1.1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Có nhiều quan điểm khác thị trường bất