(Luận văn) kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hcm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ng hi ep w n lo ad ju y th NGUYỄN CHÍ LINH yi pl n ua al n va KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT fu ll ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG oi m at nh MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH z z ht vb k jm gm om l.c LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n a Lu n va y te re th TP.Hồ Chí Minh, năm 2008 -1- ng hi ep w n lo ad ju y th LỜI CAM ðOAN yi   pl ua al n Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng va n Các kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa fu ll công bố công trình khác oi m at nh Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan z z TP HCM, ngày 28 tháng 10 năm 2008 ht vb Tác giả luận văn k jm gm om l.c Nguyễn Chí Linh n a Lu n va y te re th -2- MỤC LỤC ng hi ep w n Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu Danh mục hình vẽ, đồ thị MỞ ĐẦU 07 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN DỤNG VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Rủi ro kinh tế 10 1.2 Rủi ro tín dụng 10 1.3 Thị trường BĐS rủi ro cho vay BĐS NHTM 11 1.3.1 Thị trường bất động sản 11 1.3.1.1 Khaùi niệm thị trường bất động sản 11 1.3.1.2 Đặc trưng thị trường bất động sản 12 1.3.1.3 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 18 1.3.2 Rủi ro cho vay bất động sản NHTM 19 1.3.2.1 Khái niệm 19 1.3.2.2 Nguyeân nhân gây rủi ro cho vay bất động sản 19 1.3.2.3 Hậu bùng nổ rủi ro cho vay bất động sản 20 1.4 Kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản 23 1.4.1 Noäi dung 23 1.4.2 Ý nghóa việc kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản NHTM 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 2.1 Sự phát triển thị trường BĐS TP HCM thời gian qua… 27 2.1.1 Những thành tựu đạt phát triển thị trường bất động sản 33 2.1.2 Những mặt hạn chế .33 2.2 Nghiệp vụ cho vay bất động sản NHTM địa bàn TP HCM 35 2.2.1 Toå chức cho vay đầu tư bất động sản 35 2.2.2 Thành tựu hạn chế 36 2.2.2.1 Những kết đạt 38 lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th -3- ng hi ep w n 2.2.2.2 Những mặt hạn chế rủi ro tiềm ẩn 39 2.3 Thực trạng kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản NHTM địa bàn TP HCM 45 2.3.1 Những mặt kiểm soát thực 45 2.3.1.1 Về phía ngân hàng nhà nước 45 2.3.1.2 Về phía NHTM 46 2.3.2 Những vấn đề tồn kiểm soát cho vay bất động sản 47 2.3.2.1 Về phía ngân hàng nhà nước 47 2.3.2.2 Veà phía NHTM 48 2.4 Bài học kinh nghiệm số nước giới rủi ro cho vay bất động sản 49 2.4.1 Rủi ro tín dụng bất động sản- nguyên nhân gây khủng hoảng tài tiền tệ nước Đông năm 1997 49 2.4.2 Cuộc khủng hoảng cho vay chấp bất động sản chuẩn (Subprime mortgage crisis) Mỹ 54 KẾT LUẬN CHƯƠNG 58 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản kinh tế nói chung TP HCM nói riêng từ đến năm 2020 59 3.2 Các giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản caùc NHTM 60 3.2.1 Giaûi pháp góc độ vóõ mô 60 3.2.1.1 Đối với quan quản lý nhà nước 60 3.2.1.2 Đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án BĐS 63 3.2.1.3 Đối với Ngân hàng Nhà nước .64 3.2.2 Giải pháp góc độ vi mô (đối với NHTM) 65 3.2.2.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản 65 3.2.2.2 Tăng cường công tác kiểm tra trước, sau cho vay 67 3.2.2.3 Thành lập phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo 69 3.2.2.4 Tổ chức cán thẩm định quản lý tín dụng theo ngành 69 3.2.2.5 Về đào tạo đội ngũ cán ngân hàng 70 3.2.3 Giải pháp hỗ trợ khác đơn vị có liên quan 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 72 KẾT LUẬN CHUNG 73 lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th -4- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ng hi ep w n lo NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tổ chức tín dụng ad Thành phố Hồ Chí Minh ju y th TP.HCM Tài sản đảm bảo yi TSĐB pl n va Ngân hàng giới ll fu Bình quân oi m Giao dịch đảm bảo at nh GDĐB Uỷ ban chứng khoán Nhà nước n BQ ua UBCKNN NHTG Thị trường chứng khoán al TTCK z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th -5- ng hi ep DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU w n Bảng 1.1: Quan hệ tương tác thị trường bất động sản TTCK lo Bảng 2.1: Giá hộ số khu vực địa bàn TP HCM từ tháng ad ju y th 08/2007- 01/2008 yi Bảng 2.2: Giá đất dự án số khu vực địa bàn TP HCM từ pl ua al tháng 08/2007 - 01/2008 n Bảng 2.3: Giá hộ số khu vực địa bàn TP HCM từ tháng n va 01/2008- 06/2008 fu ll Bảng 2.4: Giá đất dự án số khu vực địa bàn TP HCM từ oi m tháng 01/2008 đến 06/2008 nh at Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua năm z z Bảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản qua năm vb ht Bảng 2.7: Thu lãi từ cho vay bất động sản qua năm jm k Bảng 2.8: Tỷ lệ cho vay bất động sản số NHTMCP tính đến Bảng 2.9: Sản phẩm cho vay mua nhà dự án số NHTM a Lu Bảng 2.10: Tỷ lệ nợ xấu qua năm om l.c gm 31/12/2007 n Bảng 2.11: Vốn tư nhân nước chảy vào nước Đông Á (Hàn Quốc, n va y te re Thái Lan, Malaysia, Indonesia Philippines), 1991-1996 - Tỷ USD th -6- ng hi ep DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ w Hình 1.1: Sự biến động TTCK thời gian qua từ ngày 12/03/2007 n lo đến 26/08/2008 ad y th Hình 2.1: Dư nợ cho vay bất động sản tổng dư nợ qua năm ju Hình 2.2: Tốc độ tăng nợ xấu qua năm yi pl Hình 2.3: Vốn tư nhân nước chảy vào nước Đông Á, 1990-96 al n ua Hình 2.4: Tỷ lệ % giá trị cho vay bất động sản công nghiệp chế biến n va công ty tài Thái Lan tổng dư nợ (%) ll fu Hình 2.5: Chỉ số giá cao ốc văn phòng Thái Lan Indonesia oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th -7- MỞ ĐẦU ng 1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI hi ep Tín dụng ngân hàng hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho w n NHTM đặc biệt NHTM nước ta từ trước đến Tuy nhiên, hoạt lo ad động tín dụng gắn liền với rủi ro Rủi ro tín dụng không ảnh hưởng y th xấu đến kết kinh doanh ngân hàng mà mang tính hệ ju yi thống ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tiền tệ ngân hàng toàn pl ua al kinh tế Chính việc kiểm soát rủi ro hoạt động tín dụng n nhiệm vụ quan trọng hoạt động NHTM n va ll fu Thị trường bất động sản nước ta thị trường có tiềm oi m lớn, nhu cầu vốn để phát triển thị trường cần thiết Từ trước at nh đến nay, kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản vốn tín z dụng ngân hàng, nguồn vốn góp phần đáng kể vào việc phát z ht vb triển thị trường bất động sản thời gian qua tiềm ẩn nhiều rủi k jm ro Là phận rủi ro tín dụng, rủi ro cho vay thị trường bất gm động sản ảnh hưởng lớn đến hoạt động NHTM, gây tổn om l.c thất “đóng băng” thị trường bất động sản, rủi ro cho vay bất động sản mang tính dây chuyền gây thiệt hại nề cho hệ thống n a Lu NHTM cho kinh tế va n Như vậy, việc kiểm soát rủi ro vốn tín dụng bất động sản có vai trò y te re quan trọng, vừa góp phần cung ứng vốn kịp thời cho thị trường bất động sản, th -8- vừa đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng NHTM giảm thiểu rủi ro mang tính hệ thống Đây lý chọn đề tài nghiên cứu: ng hi “Kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng thương ep mại địa bàn TP.Hồ Chí Minh” w n lo ad y th NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ju Luận văn có khối lượng 70 trang, trình bày với kết cấu sau: yi pl - Phần mở đầu n ua al - Phần nội dung va n Chương 1: Cơ sở lý luận chung rủi ro, tủi ro tín dụng rủi ro cho ll fu vay bất động sản m oi Chương 2: Thực trạng kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản at nh NHTM địa bàn TP HCM z z Chương 3: Một số giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản k jm l.c gm MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ht - Phần kết luận vb NHTM địa bàn TP HCM om Phân tích, đánh giá vai trò vốn tín dụng thị trường bất a Lu động sản, tầm quan trọng việc kiểm soát rủi ro nguồn vốn tín n n va dụng Từ đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng th vững y dụng ngân hàng góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh, bền te re cho vay bất động sản NHTM góp phần nâng cao hiệu vốn tín -9- ng PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU hi Trong trình nghiên cứu sử dụng phương pháp sau: ep - Phương pháp luận theo chủ nghóa vật biện chứng, chủ nghóa w n vật lịch sử để nhìn nhận việc theo vận động phát triển lo ad - Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: báo cáo quan y th ju chức năng, tài liệu phương tiện thông tin đại chúng: báo, tạp chí yi pl chuyên ngành, Internet… al n va tiêu… n ua - Phương pháp thống kê chọn mẫu, so sánh: theo thời gian, theo ll fu PHẠM VI NGHIÊN CỨU: m oi Đề tài giới hạn việc đề xuất giải pháp để kiểm soát rủi ro nh at không sâu vào nghiên cứu công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro z Đề tài giới hạn phạm vi NHTM thị trường bất động sản z ht vb địa bàn TP.HCM jm k Do hạn chế thời gian tài liệu nghiên cứu, luận văn gm nhiều thiếu sót, mong nhận góp ý qúy thầy cô bạn đọc n a Lu ************ om l.c quan taâm n va y te re th - 63 - Điều chỉnh quy định thời hạn đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, tài sản gắn liền với đất không bị hạn chế vòng 05 ngày kể từ ngày ng hi ký hợp đồng tín dụng mà kéo dài hơn, tạo điều kiện cho NHTM ep hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý TSĐB w Thường xuyên tổ chức đợt tập huấn, hướng dẫn thủ tục đăng ký n lo GDBĐ cho cán địa cấp để thực quy định đăng ad ju y th ký GDBĐ yi Cơ quan đăng ký GDBĐ cần nghiên cứu rút ngắn thời gian giải pl hồ sơ đăng ký GDBĐ, thực nối mạng Phòng Công chứng, UBND al n ua quận/huyện với Phòng đăng ký hồ sơ nhà đất để vừa công chứng n va chấp đăng ký giao dịch bảo đảm ngày chuyển lại chức ll fu cho UBND cấp phường xã m oi 3.2.1.2 ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ at nh ÁN BẤT ĐỘNG SẢN z Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án bất động sản nên thực z vb ht việc chứng khoán hóa khoản đầu tư bất động sản Đây giải jm k pháp quan trọng nhằm tạo kênh huy động vốn nhanh chóng thuận lợi gm cho việc đầu tư dự án bất động sản Từ trước tới doanh nghiệp om l.c kinh doanh bất động sản chủ yếu huy động vốn từ vốn chiếm dụng khách a Lu hàng mua bất động sản vốn vay ngân hàng, điều làm giới hạn kênh n huy động vốn đầu tư tạo nhiều rủi ro khoản cho thị trường bất va n động sản Một hình thức chứng khoán hóa khoản đầu tư bất th doanh chứng bất động sản bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự y có giá giao dịch thị trường bất động sản Các chủ thể tham gia kinh te re động sản cách chia nhỏ giá trị bất động sản đầu tư thành chứng - 64 - án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát nhà đầu tư Tại thời điểm phát hành chứng khoán phát hành rộng rãi cho đối tượng Trong ng hi trình thực dự án, chứng khoán bất động sản tự chuyển ep nhượng Tất thông tin chứng khoán thời điểm phát hành, w trình thực dự án công bố công khai cho nhà đầu tư với n lo giám sát tổ chức trung gian ngân hàng giám sát Điều đảm ad ju y th bảo cho dự án đầu tư hoàn thành tiến độ chất lượng cam kết yi Sau hoàn thành dự án đầu tư bất động sản, toàn dự án bán đấu pl giá, người mua sản phẩm bất động sản người có nhu cầu thực sự, al n ua tránh tượng đầu bất động sản Còn nhà đầu tư n va chia lãi dựa lợi nhuận thu từ việc đấu giá dự án hoàn thành ll fu Điều giúp các chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn lớn m oi không phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, vừa chia sẻ rủi ro at nh trình thực dự án z 3.2.1.3 ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC: z vb ht NHNN cần có biện pháp điều hành thiết thực, nhằm tạo điều kiện jm k cho NHTM thực việc cho vay lónh vực bất động sản cách gm hiệu quả, an toàn, đảm bảo mục tiêu điều hành sách tiền tệ, tín dụng Tăng cường công tác cảnh báo NHTM rủi ro mang tính hệ a Lu  om l.c Chính phủ, NHNN Về phía NHNN cần thực giải pháp sau: n thống đúc kết từ thực tiễn cho vay bất động sản thời gian qua va Ban hành văn đạo cho vay lónh vực bất động sản n  y th kiểm soát nợ xấu, đảm bảo an toàn việc sử dụng vốn tín dụng te re nhằm giúp NHTM thực cách có hiệu nguồn vốn cho vay, - 65 - Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát quản lý hoạt động tín dụng  NHTM lónh vực cho vay bất động sản, thông qua yêu cầu ng hi TCTD chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố định kỳ báo cáo NHNN ep diễn biến cho vay lónh vực bất động sản, khó khăn, vướng mắc w phát sinh, đề xuất kiến nghị giải pháp xử lý Xử lý nghiêm trường hợp n lo vi phạm việc gửi báo cáo không kịp thời, thiếu trung thực, ad yi dụng ju y th trường hợp cho vay khách hàng không đáp ứng đủ điều kiện cấp tín pl ua al 3.2.2 GIẢI PHÁP Ở GÓC ĐỘ VI MÔ (ĐỐI VỚI CÁC NHTM) n 3.2.2.1 XÂY DỰNG CHIẾN LƯC CHO VAY PHÙ HP VỚI ĐẶC THÙ va n THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN fu ll  Mỗi ngân hàng cần xây dựng chiến lược cho vay lónh vực bất động m oi sản phù hợp, ban hành sản phẩm đặc thù cho vay bất động sản nh at thời kỳ quy định cụ thể nghiệp vụ cho vay, đảm bảo kiểm soát rủi z z ro mang tính hệ thống, khống chế tỷ trọng tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vb ht vay bất động sản mức hợp lý, phù hợp với quy mô ngân hàng jm k sở cân đối nguồn vốn huy động để đảm bảo tính khoản l.c gm NHTM thời kỳ: om - Mỗi NHTM nên xây dựng sản phẩm cho vay bất động sản đặc a Lu biệt dự án vay có giá trị lớn sở nguồn vốn tự có vốn huy n động trung dài hạn mình, nên hạn chế sử dụng vốn huy động ngắn hạn n va vay bất động sản để tránh rủi ro khó khăn khoản y te re th - 66 - - Tỷ trọng dư nợ bất động sản tổng dư nợ vay nên giới hạn tỷ lệ < 10% tổng dư nợ, điều giúp NHTM hạn chế tập trung vốn tín ng hi dụng vào bất động sản, góp phần hạn chế rủi ro mang tính hệ thống; ep  Cần có phân loại nhóm đối tượng khách hàng vay đầu tư bất w động sản để đánh giá mức độ rủi ro theo nhóm, có biện pháp giám n lo sát chặt chẽ nhóm đối tượng vay đầu tư bất động sản có mức ad ju y th độ rủi ro cao, dựa vào tiêu chí sau để phân loại: yi - Dựa vào tài sản đảm bảo: Khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài pl sản đảm bảo bất động sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro al n ua cao so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo n va bất động sản có sẵn, thời điểm giải ngân bất động sản ll fu chấp chưa đầy đủ giấy tờ sở hữu chưa thể hoàn thành thủ tục pháp m oi lý (công chứng chấp, đăng ký GDĐB) tài sản đảm bảo Với nhóm đối nh at tượng bên cạnh biện pháp kiểm soát thông thường cần phải tăng z cường công tác giám sát, theo dõi chặt chẽ tiến độ hoàn thành bất động sản z ht vb để hoàn thiện thủ tục chấp tài sản jm - Dựa vào nguồn trả nợ: khách hàng vay đầu tư bất động sản với k gm nguồn trả nợ việc bán bất động sản đầu tư có mức độ rủi ro cao om l.c so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với nguồn trả nợ từ thu nhập hàng tháng (như nguồn thu nhập từ lương khách hàng cá nhân a Lu n nguồn thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng doanh n va nghiệp), thị trường bất động sản đóng băng khó khăn việc trả y th nguồn trả nợ dự phòng trường hợp thị trường bất động sản biến te re nợ bất động sản khó bán Đối với đối tượng NHTM cần thẩm định - 67 - động xấu cần phải dự báo biến động thị trường để đề xuất biện pháp quản lý rủi ro phù hợp; ng hi - Dựa vào mục đích đầu tư bất động sản: Đối tượng đầu tư bất động sản với ep mục đích đầu có mức độ rủi ro cao so với khách hàng đầu tư bất động w sản để phục vụ nhu cầu thật (ví dụ như: mua nhà để ở), đối tượng đầu n lo góp phần làm tăng rủi ro gây biến động thị trường bất động sản ad ju y th Chính NHTM cần tập trung vốn tín dụng bất động sản vào yi khách hàng vay bất động sản để phục vụ nhu cầu nhà thật sự, hạn chế tập pl trung vốn tín dụng vào đối tượng đầu al n ua  Tuỳ thời điểm biến động thị trường bất động sản, n va NHTM nên giới hạn tỷ lệâ cho vay dựa giá trị tài sản đảm bảo bất ll fu động sản cho phù hợp: thị trường bất động sản ổn định phát triển, tỷ lệ m oi cho vay dựa gía trị bất động sản mức tương đối cao khoảng 70 % nh at giá trị bất động sản, nhiên thị trường bất động sản có chiều hướng z biến động xấu có dấu hiệu đóng băng nên giảm tỷ lệ z vb ht xuống khoảng 50% Điều vừa giảm thiểu rủi ro giá bất động jm sản sụt giảm mạnh vừa tăng tỷ trọng vốn tự có tham gia khách hàng k gm vay, hạn chế rủi ro cho vay bất động sản om l.c Tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ hoạt động cho vay bất động sản, biến động thị trường bất động sản để kịp thời đề xuất hướng a Lu n kiểm soát rủi ro cho vay, bảo đảm an toàn hoạt động cấp tín dụng n va 3.2.2.2 TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC KIỂM TRA TRƯỚC, TRONG VÀ th động cho vay NHTM theo quy định pháp luật, thẩm định tính y Tuân thủ nguyên tắc điều kiện cấp tín dụng hoaït te re SAU KHI CHO VAY - 68 - tuân thủ quy định pháp luật đất đai, đầu tư xây dựng, xem xét, định cho vay dự án đầu tư bất động sản sở chủ đầu tư có ng hi lực tài phương án kinh doanh khả thi, có khả hoàn trả nợ ep vay đầy đủ, hạn, có biện pháp phòng ngừa rủi ro biến động giá w bất động sản; n lo ad Tăng cường công tác kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình sử ju y th dụng vốn khách hàng vay, tài sản đảm bảo Các nội dung kiểm tra yi bao gồm: pl - Tiến độ giải ngân cho dự án, phương án vay vốn; ua al n - Tình hình sử dụng vốn vay theo mục đích vay vốn; va n - Kết quả, hiệu thực dự án, phương án vay vốn; ll fu at nh tài sản; oi m - Hiện trạng tài sản bảo đảm tiền vay: trị giá tính khoản z - Tình hình tài chính, tình hình thu nhập, nguồn trả nợ khách hàng; z ht k jm - Thông tin thị trường bất động sản; vb - Tình hình trả nợ gốc lãi; l.c nguồn sau: gm Để thực tốt việc kiểm tra, cán ngân hàng cần vào om - Các báo cáo tài khách hàng theo định kỳ tháng, quý, năm n th - Các thông tin thị trường phương tiện thông tin đại chúng; y - Qua tiếp xúc, trao đổi trực tiếp với Khách hàng; te re - Bảng theo dõi trình cho vay, trả nợ gốc lãi cho ngân hàng; n va - Các báo cáo, chứng từ liên quan đến việc sử dụng vốn vay; a Lu (đối với khách hàng vay doanh nghiệp); - 69 - - Các nguồn thông tin khác có liên quan đến khoản vay Khách hàng ng hi 3.2.2.3 THÀNH LẬP BỘ PHẬN CHUYÊN MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM ep BẢO w Các NHTM cần thành lập phận định giá tài sản đảm bảo Giá trị tài n lo sản định giá vừa phù hợp với giá thị trường vừa đảm bảo an toàn tính ad y th khoản tài sản có biến động Để làm điều nhân ju công việc phải người có chuyên môn, am hiểu giá thị trường yi pl tài sản khả dự báo biến động giá trị tài sản đảm n ua al bảo n va Ngoài việc định giá tài sàn đảm bảo tiền vay, phận phải thường ll fu xuyên cập nhật biến động liên quan đến tài sản nhận đảm bảo, m oi thông báo kịp thời đến phận quản lý tín dụng để cáo biện pháp kịp thời at nh nhằm đảm bảo an toàn tín dụng z Đối với phận thẩm định tài sản bất động sản Cần phải thường z vb ht xuyên theo dõi biến động thị trường bất động sản, giá thị trường, am hiểu k jm quy định pháp luật nhà đất, nắm bắt thông tin quy hoạch om l.c trường thời điểm gm khu vực, định kỳ tổ chức định giá lại tài sản đảm bảo phù hợp với giá thị n n va DỤNG THEO NGÀNH a Lu 3.2.2.4 TỔ CHỨC CÁC BỘ PHẬN THẨM ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ TÍN th hàng, phận tái thẩm định, quản lý tín dụng tổ chức theo y phận thẩm định chi nhánh theo ngành kinh tế, theo đối tượng khách te re Mỗi NHTM cần tổ chức quản lý tín dụng theo ngành, thành lập - 70 - ngành Mô hình giúp cho công việc thẩm định tín dụng chuyên sâu nhân viên thẩm định tín dụng theo ngành, đối tượng khách ng hi hàng am hiểu rõ hoạt động khách hàng ngành nghề sản xuất, rút ep ngắn thời gian thẩm định nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng Đồng w thời việc quản lý theo ngành đối tượng khách hàng giúp NHTM n lo đánh giá mức độ rủi ro tín dụng ngành kinh tế, đối tượng ad ju y th khách hàng xác nhằm đưa sách tín dụng kịp thời, qua yi xác định giới hạn tín dụng cho nhóm khách hàng, thành phần kinh tế, pl ngành kinh tế, phù hợp với “khẩu vị” rủi ro ngân hàng ua al n 3.2.2.5 VỀ ĐÀO TẠO ĐỘ NGŨ CÁN BỘ NGÂN HÀNG va n Để có đội ngũ làm công tác tín dụng giỏi ngân hàng ll fu oi m cần phải có lựa chọn kỹ tuyển dụng, không chạy theo xu at nh mở rộng quy mô nhân mà nên thiên chất lượng nhân theo hai tiêu z chí: trình độ chuyên môn đạo đức nghề nghiệp Mặt khác ngân hàng z trọng công tác đào tạo, nâng cao trình độ nghiệp vụ cho nhân ht vb k gm nghiệp, nâng cao trình độ; jm viên, cho nhân viên tham dự lớp tập huấn chuyên ngành để tích luỹ kinh l.c Để làm tốt công tác tín dụng lực chuyên môn người cán om cần phải có đạo đức nghề nghiệp, thiếu hai yếu tố dễ a Lu tạo rủi ro tín dụng, gây thiệt hại cho ngân hàng Chính vậy, việc n th vay thu hồi nợ, cần có phân cấp, phân quyền rõ ràng, quy định y Trong quy trình tín dụng từ việc thẩm định- phán quyết- quản lý khoản te re chất đạo đức tốt n va tuyển dụng người giỏi ngân hàng lựa chọn người có phẩm - 71 - rõ trách nhiệm khâu Điều giúp cho nhân phận nhận thức rõ vai trò trách nhiệm nâng cao tinh thần trách nhiệm, ng hi đảm bảo hoàn thành tốt công việc giao Nên ban hành mô tả công ep việc chức danh, phận để có xác việc w đánh giá hiệu làm việc người n lo ad Chú trọng công tác đào tạo, tái đào tạo cán chuyên môn ju y th phẩm chất đạo đức Tuyển dụng nhân kết hợp với việc tổ chức thường yi xuyên lớp đào tạo cho cán cũ kiến thức nghiệp vụ ngân hàng pl ua al đại, phối hợp với trung tâm đào tạo cán ngân hàng mời n chuyên gia ngân hàng đại nước va n Có sách khen thưởng kỷ luật cách công khai, rõ ràng fu ll hợp lý, có sách đãi ngộ đề bạt thích hợp vừa khuyến khích động m oi viên kịp thời vừa giữ chân người tài Trong việc bổ nhiệm chức danh nh at liên quan đến công tác tín dụng cần phải lựa chọn người thích hợp, có z z trình độ chuyên môn, lực quản trị phẩm chất đạo đức phù hợp với ht vb jm công việc giao k 3.2.3 GIẢI PHÁP HỖ TR KHÁC CỦA CÁC ĐƠN VỊ CÓ LIÊN QUAN gm l.c Toà án quan thi hành án cần tăng cường hỗ trợ NHTM om việc xử lý tài sản đảm bảo, nâng cao quyền tự chủ NHTM Cần n a Lu có chế tài quy định rõ trách nhiệm quan thi hành án thời hạn kê n va biên phát tài sản, đảm bảo trình xử lý nhanh chóng, tạo điều y hồi vốn vay te re kiện thuận lợi để NHTM rút ngắn thời gian xử lý tài sản đảm bảo để thu th - 72 - KẾT LUẬN CHƯƠNG III ng hi Từ sở lý luận rủi ro, rủi ro tín dụng rủi ro cho vay bất ep động sản chương I, thực trạng rủi ro kiểm soát rủi ro cho vay w n bất động sản chương II, chương III luận văn đưa số giải pháp lo nhằm kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản , bao gồm số giải pháp ad ju y th chủ yếu sau: yi Các giải pháp góc độ vó mô: tạo dựng hành lang pháp lý đồng pl bộ, phù hợp nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển cách al n ua lành mạnh, bền vững, tạo thuận lợi việc kiểm soát rủi ro đầu tư n va bất động sản Các giải pháp để thu hút vốn cho thị trường bất động sản ll fu nguồn vốn tín dụng ngân hàng Tăng cường công tác định hướng, điều hành m oi kiểm soát NHNN lónh vực cho vay bất động sản nh at Các giải pháp góc độ vi mô: Các NHTM cần cấu lại máy tổ z chức lónh vực tín dụng cho phù hợp nhằm đảm bảo nâng cao chất lượng z vb ht thẩm định, quản lý tín dụng quản trị rủi ro hoạt động tín dụng jm k nói chung tín dụng bất động sản nói riêng Chú trọng công tác tuyển dụng om l.c trình độ chuyên môn đạo đức nghề nghiệp gm nhân sự, tổ chức đào tạo tái đào tạo nhằm nâng cao chất lượng nhân n rút ngắn thời gian xử lý tài sản đảm bảo NHTM a Lu Các giải pháp hỗ trợ từ quan thi hành án để đảm bảo quyền tự chủ n va y te re th - 73 - KẾT LUẬN CHUNG ng hi ep Lónh vực bất động sản lónh vực đầy tiềm triển vọng, w n nhu cầu nhà ơ,û văn phòng cho thuê, nhà xưởng sản xuất… lớn lo phù hợp với định hướng công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Đảng ad ju y th nhà nước Giải khó khăn vướng mắc khai thông nguồn yi vốn đổ vào thị trường góp phần phát triển thị trường bất động sản, pl khac thác tiềm to lớn thị trường, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, al n ua công nghiệp hóa, giải nhu cầu nhà cho người dân, nhà xưởng, n va văn phòng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần vào tăng trưởng kinh ll fu tế đất nước m oi Tín dụng ngân hàng kênh cung ứng vốn quan trọng cho thị nh at trường bất động sản, đóng vai trò quan trọng việc phát triển thị z trường bất động sản Tuy nhiên kênh tín dụng chứa đựng nhiều rủi z vb ht ro mang tính hệ thống ảnh hưởng đến thị trường bất động sản kinh jm k tế Việc kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản quan trọng, gm vừa đảm bảo an toàn vốn tín dụng ngân hàng vừa góp phần vào việc ổn định om l.c thị trường bất động sản, thị trường tiền tệ ngân hàng n xuyên suốt luận văn a Lu kinh tế nước ta giai đoạn phát triển Đây nội dung va n Qua vấn đề trình bày luận văn, hy vọng giúp y th cho vay bất động sản, mặt hạn chế số giải pháp để te re nhìn nhận tầm quan trọng việc kiểm soát rủi ro tín dụng - 74 - thị trường bất động sản phát triển bền vững, kiểm soát rủi ro từ nguồn vốn tín dụng ng hi Do giới hạn thời gian nghiên cứu, kiến thức, kinh nghiệm ep thân hạn chế, luận văn nhiều thiếu sót Rất mong nhận w ý kiến đóng góp chân thành thầy cô giáo bạn đọc để n lo luận văn hoàn thiện ad ju y th Xin chân thành cảm ơn! yi pl ********************************** n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th - 75 - DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ng hi Tiếng Việt ep TS Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành phát triển thị trường bất động w n sản công đổi Việt Nam”, NXB Khoa học - Kỹ thuật Hà lo ad Nội y th Báo cáo thường niên Ngân hàng nhà nước năm 2005, 2006, 2007 ju yi Luật tổ chức tín dụng số 02/1997/QH10 ngày 12/12/1997; pl ua al Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật tổ chức tín dụng số n 20/2004/QH11 ngày 15/06/2004 va n Th.s Bùi Thị Tuyết Mai (2005) “Thị trường quyền sử dụng đất Việt fu ll Nam”, NXB Lao động – Xã hội m oi Quy chế cho vay khách hàng ban hành kèm theo định số nh at 1627/2001/Qð-NHNN ngày 31/12/2001 Ngân hàng nhà nước; z z Quyết định số 127/2005/Qð-NHNN ngày 03/02/2005 sửa đổi bổ sung vb ht quy chế cho vay khách hàng ban hành kèm theo định số k jm 1627/2001/Qð-NHNN Ngân hàng nhà nước gm l.c Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/4/2005 Thống đốc Ngân a Lu hoạt động tổ chức tín dụng" om hàng nhà nước việc ban hành "Quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn n Quyết định số 03/2007/QĐ-NHNN ngày 19/01/2007 Thống đốc Ngân va n hàng nhà nước việc đổi, bổ sung số điều Quy định tỷ lệ y te re bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng ban hành kèm theo hàng nhà nước th Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/4/2005 Thông đốc Ngân - 76 - 10 Quyết định số 1570/QĐ-TTg ngày 27/11/2006 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố ng hi Hồ Chí Minh đến năm 2025 ep 11 Mạc San (2008), “Khủng hoảng nợ chuẩn Mỹ: từ A đến Z”, báo w điện tử VNeconomy: http://vneconomy.vn/62186P0C6/khung-hoang-no- n lo duoi-chuan-tai-my-tu-a-den-z.htm ad y th 12 PGS.TS Sử Đình Thành (2006), “Phát triển hệ thống tài Việt Nam ju thời kỳ hậu WTO”, Tạp chí Phát triển Kinh tế, (số 194) yi pl 13 Thời báo kinh tế Việt Nam 2005, 2006, 2007 n ua al 14 Website: va Ngân hàng Nhà nước Việt Nam n www.sbv.gov.vn fu UBND TPHCM oi m www.hochiminhcity.gov.vn nh Trang thông tin mua bán nhà đất at www.diaoconline Hiệp hội bất động sản TP HCM ll www.horea.org.vn z Ngân hàng Công thương Việt Nam www.vietcombank.com.vn Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam www.eab.com.vn Ngân hàng Đông Á www.sacombank.com.vn Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín www.acb.com.vn Ngân hàng Á Châu www.vir.com.vn Báo Đầu tư vnexpress Tin nhanh Việt Nam www.vneconomy.com.vn Thời báo kinh tế Việt Nam điện tử www.tintucvietnam.com Tin tức Việt Nam www.thanhnien.com.vn Báo niên z www.icb.com.vn ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th - 77 - Tieáng Anh ng Miller, Marcus & Pongsak Luangaram (1998), “Financial Crisis in East hi Asia: bank run, asset bubbles and antidotes”, National Institute Economic ep Review, (No 165) w n World Bank (1998) “East Asia – The Road to Recovery” lo ad World Bank, World Development Indicators 2002 ju y th World Bank, World Economic Outllook, (No: 12/1997, 5/1998 vaø 3/2000) yi ************************************** pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th