Một số bất cập của quy định pháp luật về giá đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đ ch quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1670 MỘT SỐ BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHÒNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG Bùi Thị Thùy Linh Khoa Luật, Tr[.]

MỘT SỐ BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHỊNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CƠNG CỘNG Bùi Thị Thùy Linh Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ TP Hồ Chí Minh GVHD: TS Nguyễn Thành Đức TĨM TẮT Song song với việc đất nước tập trung đẩy mạnh phát triển hội nhập kinh tế quốc tế thực tế tồn nhiều rào cản khó khăn đặt Trong nhiều trường hợp, mục đích quốc phịng (‚QP‛), an ninh (‚AN‛) phát triển kinh tế – xã hội (‚ T – XH‛) lợi ích quốc gia, cơng cộng mà Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất (‚THĐ‛) để thực kế hoạch nhằm phát triển KT - XH THĐ để phục vụ cho mục đích dẫn tới hậu làm chấm dứt việc khai thác, sử dụng đất (‚SDĐ‛) số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Kéo theo đó, quyền lợi ích mà họ hưởng đất chấm dứt theo; việc làm, kế mưu sinh, chí nghiệp kinh doanh việc làm giàu đất họ khơng cịn Khi Nhà nước THĐ giá đất để tính tiền bồi thường quan tâm người SDĐ yếu tố quan trọng, ảnh hưởng lớn đến việc tạo lập, ổn định lại sống họ Thế thực tế, Nhà nước tiến hành THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, cơng cộng đơi cịn gặp phải phản ứng trái chiều không bàn giao đất, khiếu nại, khiếu kiện,… từ phía người có đất bị thu hồi giá đất chưa hợp lý Do viết này, tác giả muốn phân tích bất cập quy định pháp luật giá đất Nhà nước THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, cơng cộng, từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật vấn đề Từ khóa: Giá đất, khiếu kiện, khiếu nại, sử dụng đất, thu hồi đất ĐẶT VẤN ĐỀ THĐ vấn đề pháp luật ghi nhận quy định từ lâu Luật Đất đai nước ta ban hành năm 1987 quy định 08 trường hợp THĐ Điều 14 Quy định trường hợp THĐ Luật Đất đai năm 1987 làm tiền đề để nhà làm Luật nghiên cứu, so sánh quy định pháp luật với thực tế để điều chỉnh, quy định ngày rõ ràng Điển hình đến Luật Đất đai năm 1993 trường hợp THĐ tách thành 02 điều luật Cụ thể, Điều 26: Quy định trường hợp THĐ không bồi thường đất; Điều 27: Quy định cụ thể mục đích thu hồi SDĐ cho mục đích QP, AN, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trường hợp đặt vấn đề bồi thường đất Việc chia trường hợp cụ thể đảm bảo công cho chủ thể nhiên lại chưa đề cập đến mục đích phát triển kinh tế trường hợp THĐ 1670 Luật Đất đai năm 2003 thay đổi quy định 12 trường hợp THĐ Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước THĐ ngồi mục đích QP, AN, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, cịn THĐ mục đích phát triển kinh tế Tuy nhiên, quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư THĐ cách ạt, xây dựng sở hạ tầng cho khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thơn, thị Nhiều doanh nghiệp khơng có kinh nghiệm, lực tài lợi dụng quy định để ‚giữ đất‛, ‚ôm đất‛, ‚chạy dự án‛ để bán dự án kiếm lời Nhiều dự án ‚treo‛ sinh từ người dân bị THĐ khơng có đất để sinh sống sản xuất, phải di cư tự phát tới đô thị làm thuê xuất lao động [6] Do đó, Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) (‚LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018)‛) sửa đổi vấn đề LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) quy định cụ thể nhiều so với Luật Đất đai năm 2003 trường hợp THĐ Cụ thể: THĐ mục đích QP, AN (Điều 61); THĐ để phát triển T - XH lợi ích quốc gia, cơng cộng (Điều 62); THĐ vi phạm pháp luật đất đai (Điều 64); THĐ chấm dứt việc SDĐ theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người (Điều 65) Theo LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) mục đích kinh tế khơng phải trường hợp THĐ mà việc THĐ mục đích KT - XH phải lợi ích quốc gia, cơng cộng thực LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) quy định đầy đủ việc THĐ, đảm bảo công khai, minh bạch quyền lợi người có đất thu hồi đồng thời khắc phục cách có hiệu trường hợp THĐ mà khơng đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên dư luận xấu xã hội BẤT CẬP VÀ THỰC TRẠNG VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHỊNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CƠNG CỘNG Ở nước ta, sách, pháp luật đất đai thay đổi qua thời kỳ với quy định khác Như tác giả đề cập trên, LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) dành 04 Điều để quy định trường hợp Nhà nước THĐ Trong Điều 61 quy định việc THĐ mục đích QP, AN Điều 62 quy định việc THĐ để phát triển T - XH lợi ích quốc gia, cơng cộng Khi Nhà nước THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, cơng cộng, người bị thiệt hại người có đất bị thu hồi Do đó, ưu tiên LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) quy định nguyên tắc ‚đất đổi đất‛, tức THĐ bồi thường đất, đất bị thu hồi đất bồi thường đất có mục đích sử dụng, loại đất, bồi thường tiền khơng có loại đất [4] Như vậy, người SDĐ bồi thường tiền khơng có đất để bồi thường Giá đất để tính bồi thường theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi Ủy ban Nhân dân (‚UBND‛) cấp tỉnh định thời điểm định THĐ [4] Giá đất cụ thể sử dụng để làm tính tiền bồi thường Nhà nước THĐ [4] Như vậy, ‚giá đất cụ thể‛ thảo luận nội dung viết giá đất dùng để tính bồi thường đất xác định Nhà nước THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, công cộng 1671 2.1 Bất cập giá đất nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Thứ nhất, thấy pháp luật có nhiều nội dung quy định vấn đề liên quan đến giá đất Nhà nước THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, cơng cộng, thực tế tồn nhiều bất cập không nhắc đến Đầu tiên kể đến việc giá đất Nhà nước bồi thường THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, công cộng so với giá đất thực tế chưa hợp lý Cụ thể điểm c Khoản Điều 112 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) quy định việc định giá đất phải ‚phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ nơi có đấu giá quyền SDĐ thu nhập từ việc SDĐ‛ ‚Giá đất phổ biến thị trường mức giá xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thành công thị trường, giá đất trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian định‛ [5] Tuy nhiên thực tế, giá đất cụ thể làm bồi thường Nhà nước THĐ mục đích lại khơng phù hợp với giá đất phổ biến thị trường, cụ thể thấp giá thị trường nhiều Mới ngày 16/01/2020, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND việc ban hành quy định Bảng giá đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 – 2024 Thế nhưng, giá đất ‚03 tuyến đường vàng‛ Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi không thay đổi 162 triệu đồng/m2 Luật sư Phan Minh, thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng: ‚Ba tuyến đường đắt đỏ TP.HCM Nguyễn Huệ, Đồng Khởi Lê Lợi theo khung giá đất 162 triệu đồng/m2 Thành phố phép quy định cao khung giá Chính phủ khơng q 30% (theo Luật Đất đai) Như vậy, giá đất tối đa ba tuyến đường khoảng 210 triệu đồng/m2 Con số này, thực thấp so với giá thực tế giao dịch thị trường khu vực khoảng 1,2 tỉ đồng/m2 Kể áp dụng hệ số K mà thành phố ban hành cho ba tuyến đường khoảng 442 triệu đồng/m2‛ [1] Ơng Phạm Hữu Văn - Phó trưởng Ban Kinh tế (Trung ương Hội Nông dân Việt Nam) bày tỏ quan điểm: "THĐ giá rẻ, bán giá đắt: dân không chịu đâu‛ [7] Khi đất bị thu hồi tức người SDĐ phải mua nhà phần đất khác xây nhà lên để ở, tiếp tục canh tác, làm ăn Tuy nhiên với số tiền bồi thường thấp so với giá đất phổ biến thị trường liệu họ có đủ tiền mua nhà khác để ở, hay người kinh doanh, trồng trọt họ có đủ tiền để tìm nơi trồng trọt, kinh doanh khác để trang trải sống hay không Chắc hẳn số tiền bồi thường mà người bị THĐ nhận khó khiến họ ổn định sống Thêm vào pháp luật quy định giá đất phổ biến thị trường mức giá ‚xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thành công thị trường‛ chưa thật hợp lý người SDĐ thường có xu hướng khai thấp thực tế (cho với giá Nhà nước quy định) để ‚giảm‛ mức thuế phải nộp, theo Khoản Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 17/6/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) thì: ‚Giá chuyển nhượng quyền SDĐ xác định giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng‛ Luật sư Nguyễn Văn Trường Trưởng Văn phòng Luật sư Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định: ‚Nước ta ln có tình trạng dự 1672 án chưa hình thành, nhà đầu tư biết trước thông tin, gom mua đầu cơ, giá đất bị đẩy lên cao gấp 5, chí gấp 10 lần giá thực tế Hơn nữa, người dân chưa lợi nhà đầu tư gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá thị trường hưởng.‛ [1] Do đó, việc xác định giá đất phổ biến thị trường để làm quy định giá đất việc dễ dàng, có thực khơng đảm bảo tính xác Thứ hai, theo Khoản Điều 74 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018): ‚Nếu khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi UBND cấp tỉnh định thời điểm định THĐ‛ Như vậy, pháp luật quy định thời gian xác định giá đất thời điểm ‚quyết định THĐ‛ Pháp luật quy định thời gian xác định giá đất thời điểm ‚quyết định THĐ‛ khơng xác định xác thời điểm Theo quy định quy trình THĐ ‚trước ban hành định THĐ, chậm 90 ngày đất nông nghiệp 180 ngày đất phi nông nghiệp quan có thẩm quyền THĐ phải ban hành thơng báo THĐ‛ [4] Như vậy, từ thời điểm có thông báo THĐ đến ban hành định THĐ khoảng thời gian dài (ít khoảng tháng đất nông nghiệp khoảng tháng phi nông nghiệp); ngày ‚ngày định giá‛ đất tài sản gắn liền với đất Tất nhiên, ‚ngày định giá đất‛ chắn ngày ban hành ‚quyết định THĐ‛ ngày ban hành ‚quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư‛ vào Khoản Điều 69 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) hai định ban hành ngày phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, có dự kiến áp dụng giá đất cụ thể, đưa lấy ý kiến từ trước Như vậy, pháp luật chưa có quy định ‚ngày định giá‛ Điều khiến cho yêu cầu việc ‚xác định giá đất cụ thể‛ theo nguyên tắc ‚phù hợp với thời giá thị trường‛ ‚tại thời điểm định THĐ‛ khơng cịn ngun ý nghĩa mặt chất thị trường bình thường có khác biệt ngày, thời điểm [8] Thứ ba, theo quy định Khoản 3, Điều 114 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) thì: ‚UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể‛ Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Theo Điều 28, 29, 30, 31, 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, việc định giá đất cụ thể cần phải thực đầy đủ bước: Lập kế hoạch định giá đất cụ thể; Chuẩn bị thực định giá đất cụ thể; Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin đất, giá đất thị trường; Thẩm định phương án giá đất; Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình UBND cấp tỉnh định giá đất Từ quy định thấy, Nhà nước vừa người định THĐ vừa người định giá đất tính bồi thường Do đó, việc Nhà nước định giá đất chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan khó mang lại quyền lợi tối đa cho người SDĐ Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: ‚Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý‛ Đất đai nhân dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước THĐ phải đảm bảo quyền lợi cho nhân dân 1673 2.2 Thực trạng Có thể thấy, giá đất bồi thường chưa hợp lý nên dẫn đến xúc dư luận, người SDĐ; tình hình khiếu nại, khởi kiện từ ngày gia tăng Điển hình kể đến vụ việc khiếu kiện định hành quản lý đất đai ông Đỗ Ngọc M bà Nguyễn Thị K sinh sống tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (‚BR – VT‛) Ngày 21/11/2014, UBND huyện C có Cơng văn số 3047/UBND-VP việc phổ biến chủ trương thu hồi đất để thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình: Chợ S, huyện C Ngày 16/5/2016, UBND huyện C có Quyết định số 2756/QĐ-UBND việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho ông Đỗ Ngọc M Quyết định số 2757/QĐ-UBND việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho bà Nguyễn Thị K thu hồi đất để đầu tư xây dựng cơng trình: Chợ S, huyện C Ngày 05/6/2017, UBND huyện C ban hành Quyết định số 1791/QĐ- UBND việc phê duyệt điều chỉnh kinh phí bồi thường, hỗ trợ bổ sung cho bà K Quyết định số 1792/QĐ-UBND việc phê duyệt điều chỉnh bổ sung cho ông M xác định lại khu vực, vị trí đất Tuy nhiên, vào định UBND huyện C bồi thường 70.000/m2 cho ông bà Không đồng ý, ông M, bà K nhiều lần gửi đơn khiếu nại đến UBND huyện C UBND tỉnh BR – VT yêu cầu bồi thường theo giá đất thị trường 450.000 đồng/m2 Sau nhận Quyết định giải với nội dung bác đơn khiếu nại, ông M bà K khởi kiện Tòa án nhân dân (‚TAND‛) tỉnh BR – VT yêu cầu bồi thường theo giá đất thị trường 450.000 đồng/m2 Tại Bản án hành số 15/2018/HC-ST ngày 26/06/2018, TAND tỉnh BR - VT định bác yêu cầu khởi kiện ơng, bà Ơng M, bà K kháng cáo tồn Bản án theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện ơng, bà Tuy nhiên phiên tịa xét xử phúc phẩm, TAND Cấp Cao Tp HCM nhận định: ‚X t thấy UBND huyện C thuê đơn vị tư vấn giá đất, định giá đất UBND tỉnh BR-VT phê duyệt Quyết định số 2913/QĐ-UBND ngày 30/11/2015 phê duyệt giá đất tính bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất để đầu tư xây dựng cơng trình Chợ S pháp luật.‛; ‚Chứng thư thẩm định giá số 2631 ban hành có giá đất UBND tỉnh BR-VT phê duyệt Quyết định số 2913‛; ‚Các sở ông M bà K đưa yêu cầu xác định phải bồi thường theo giá thị trường 450.000đồng/m2 đất nơng nghiệp khơng có sở pháp luật‛ Do đó, án số 522/2018/HC-PT ngày 04/10/2018 TAND Cấp Cao Tp.HCM định không chấp nhận kháng cáo ông Đỗ Ngọc M bà Nguyễn Thị K, giữ nguyên Bản án hành sơ thẩm số 15/2018/HC-ST ngày 26/06/ 2018 TAND tỉnh BR - VT Vụ việc nhiều vụ việc người có đất bị thu hồi khiếu nại, khởi kiện khơng đồng ý với giá đất bồi thường Nhà nước THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, công cộng Theo đánh giá ông Nguyễn Quang Thành - Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân (‚V SND‛) Cấp cao Hà Nội, năm qua, số lượng án hành khu vực phía Bắc tăng nhiều, đặc biệt án hành tịa án nhân dân cấp tỉnh, thành phố thụ lý, giải theo thủ tục sơ thẩm Trong số đó, có tới 80% nội dung khởi kiện định hành chính, hành vi hành lĩnh vực quản lý đất đai (3.538 vụ tổng số 4.391 vụ thụ lý) Nguyên nhân số lượng án hành tăng nhanh (chủ yếu lĩnh vực quản lý nhà nước đất đai) phát sinh từ việc THĐ để phục vụ dự án (khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng mở rộng tuyến đường giao thông…) [2] Cũng theo báo cáo Hội nghị chuyên đề hoạt động ban hành định hành lĩnh vực quản lý đất đai VKSND Cấp cao TP HCM tổ chức ngày 1674 06/09/2019 từ 01/07/2014 đến 30/06/2019 địa bàn tỉnh, thành phố phía Nam tổng số vụ án khiếu nại hành chính, hành vi hành theo thủ tục phúc thẩm có đến 89.7% khiếu kiện giải tranh chấp đất đai, THĐ đai, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước THĐ [9] Việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài dẫn đến tình trạng chậm triển khai dự án khơng giải phóng mặt Theo thống kê sơ bộ, nước có ngàn dự án treo, có nhiều dự án treo hàng chục năm Riêng Hà Nội, thống kê Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội cho thấy, địa bàn Thành phố có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hoá [3] Thực tế tồn chế ‚thỏa thuận ngầm‛ chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người bị THĐ Trong dự án THĐ, người bị THĐ đồng ý sớm bàn giao mặt bằng, người không đồng ý không bàn giao mặt bằng, làm phát sinh khiếu nại kéo dài Chủ đầu tư, nhà thầu thi công mong muốn đẩy nhanh tiến độ dự án, tránh việc khiếu nại, khởi kiện, cưỡng chế kéo dài, tốn Vì thế, chủ đầu tư, nhà thầu tìm cách thỏa thuận với người có đất bị thu hồi việc chi thêm tiền bồi thường khơng thức, khơng văn cho trường hợp Điều dẫn đến tình trạng bất cơng tạo tiền lệ xấu kéo dài trình bàn giao mặt để mong thêm tiền bồi thường cho dù giá bồi thường thỏa đáng [8] Giá đất Nhà nước THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT – XH lợi ích quốc gia, công cộng không phù hợp với thực tế kéo theo nhiều vấn đề phức tạp diễn ngày, Người có đất bị thu hồi xúc giá đất bồi thường thấp nên khiếu nại, khởi kiện để yêu cầu bồi thường với giá cao Việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án khơng giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư bị thiệt hại chi phí phát sinh giá đất tăng, loại thuế, khoản dự phòng Số tiền mà chủ đầu tư đổ vào dự án số nhỏ, có lên tới trăm, ngàn tỷ đồng, việc chậm giải phóng mặt gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm Giá thành sản phẩm cao lại ảnh hưởng trực tiếp đến người tiêu dùng Do đó, cần phải sớm sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật để cân lợi ích Nhà nước - người dụng đất – nhà đầu tư KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHỊNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CƠNG CỘNG 3.1 Kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật Giá đất từ lâu vấn đề nhạy cảm, phức tạp, đòi hỏi Nhà nước, mà trực tiếp quyền địa phương nơi có đất bị thu hồi cho dự án triển kinh tế, xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng phải thận trọng, cân nhắc thật kỹ để có sách đắn, hài hịa lợi ích bên Tuy nhiên, điều quan trọng cần làm phải sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật để quan có thẩm quyền lấy làm sở để điều chỉnh cho ‚hợp tình hợp lý‛ 1675 Thứ nhất, thấy nguyên nhân việc khiếu nại, khiếu kiện người có đất bị thu hồi Nhà nước THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, cơng cộng chủ yếu xuất phát từ việc quan có thẩm quyền xác định giá đất bồi thường thấp so với giá đất thực tế Cần hạn chế quy định cụm từ ‚định tính‛, cụ thể cụm từ ‚phù hợp với giá đất phổ biến thị trường‛ quy định điểm c Khoản Điều 112 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018), quy định chung chung nên dẫn đến khó khăn việc áp dụng vào thực tế Do đó, cần phải có quy định nhằm hướng dẫn cụ thể để giải thích cụm từ thành quy định trực diện, dễ hiểu, dễ áp dụng Nhà nước nên quy định việc dùng giá giao dịch thực đất đai thị trường để làm sở định giá bồi thường cho người dân THĐ Quy định vừa đảm bảo lợi ích người có đất bị thu hồi, khiến người dân hài lòng; từ tình hình khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến giá đất Nhà nước THĐ cải thiện Tình trạng nhà đầu tư đầu đất nhằm đẩy giá đất lên cao hạn chế đáng kể, tránh tiêu cực phát sinh ‚chi thêm tiền‛ để đẩy nhanh tiến độ dự án Về phần Nhà nước, đem diện tích đất thu hồi dân đấu giá, thu khoản tiền không nhỏ, đủ bù đắp lại khoản tiền tăng lên bồi thường đất cho dân theo giá thị trường Thứ hai, thị trường đất đai thị trường ln biến động liên tục, khơng ngừng, giá đất bị điều chỉnh ngày cung cầu thị trường Do đó, việc xác định rõ ràng, cụ thể thời điểm để xác định giá đất cần thiết cáp bách Pháp luật cần quy định cụ thể ngày ‚quyết định THĐ‛ thời điểm nhằm thuận lợi cho việc ‚xác định giá đất cụ thể‛ theo nguyên tắc ‚phù hợp với thời giá thị trường‛ ‚tại thời điểm định THĐ‛ Pháp luật quy định ngày dương lịch năm ‚ngày cố định pháp luật‛ để xác định tất tài sản theo thị trường mở vào ngày hơm Theo đó, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể, ngày định giá xác định theo phương pháp như: Ngày định giá xác định sau khoảng thời gian cố định kể từ ngày có thơng báo ‚trưng mua‛ đất tài sản đất ngày định giá ngày xác nhận tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu giải bất đồng giá đất trưng mua Thứ ba, Nhà nước vừa người định THĐ, vừa người định giá đất tính bồi thường chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan việc ban hành giá đất khó mang lại quyền lợi tối đa cho người SDĐ Do đó, cần bổ sung thêm quy định việc xác định giá đất Một bên quan Nhà nước – chủ thể có quyền định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất Nhà nước THĐ mục đích QP, AN; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, công cộng; bên người sử dụng đất – người bị ảnh hưởng trực tiếp từ định quan Nhà nước Mặc dù vậy, lại khơng có chế để người dân giám sát tính xác thực việc định giá đất việc định giá đất ảnh hưởng đến giá bồi thường mét vuông đất thuộc quyền sử dụng họ Nhà nước trao Chính vậy, việc xuất thêm bên thứ ba đứng để tham gia vào việc xác định giá đất hợp lý Giá đất đơn vị tư vấn xác định phải công khai trước trình quan có thẩm quyền định làm bồi thường, đại diện người có đất bị thu hồi tham gia vào trình xác định giá đất với tư cách thành viên quan (hội đồng) xác định giá đất Trường hợp đại diện người có đất bị thu hồi, đơn vị tư vấn quan xác định giá đất khơng thống giá đất th đơn vị tư vấn 1676 ... đ? ??nh Nhà nước THĐ mục đ? ?ch QP, AN; phát triển KT - XH lợi ? ?ch quốc gia, công cộng 1671 2.1 Bất cập giá đ? ??t nhà nước thu hồi đ? ??t mục đ? ?ch quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ? ?ch quốc. . .Luật Đ? ??t đai năm 2003 thay đ? ??i quy đ? ??nh 12 trường hợp THĐ Luật Đ? ??t đai năm 2003 quy đ? ??nh Nhà nước THĐ ngồi mục đ? ?ch QP, AN, lợi ? ?ch quốc gia, lợi ? ?ch cơng cộng, cịn THĐ mục đ? ?ch phát triển kinh. .. Trong Điều 61 quy đ? ??nh việc THĐ mục đ? ?ch QP, AN Điều 62 quy đ? ??nh việc THĐ đ? ?? phát triển T - XH lợi ? ?ch quốc gia, cơng cộng Khi Nhà nước THĐ mục đ? ?ch QP, AN; phát triển KT - XH lợi ? ?ch quốc gia,