tiểu luận tài sản đảm bảo

tiểu luận tài sản đảm bảo

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM

VIỆN SAU ĐẠI HỌC

 

  

TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Chuyên đề 6:

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2

1.1.Tài sản đảm bảo 2

1.2.Nguyên tắc đảm bảo tiền vay 2

1.3.Vai trò của TSĐB 2

1.4.Sự cần thiết của việc cho vay có TSĐB 3

CHƯƠNG 2: PHÂN LOẠI VÀ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4

CHƯƠNG 3: CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN 15

3.1.Các phương pháp thẩm định bất động sản 15

3.1.1.Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh thị trường) 15

3.1.2.Phương pháp chi phí 16

3.1.3.Phương pháp thu nhập 18

3.1.4.Phương pháp thặng dư 19

3.2.Phương pháp định giá máy móc thiết bị 20

3.3.Phương pháp định giá TS là GTCG 21

3.4.Phương pháp định giá TS tài chính 22

3.5.Quy trình định giá tại các NHTM 22

3.6.Định giá trong thực tế 24

CHƯƠNG 4: ĐĂNG KÝ VÀ TRÌNH TỰ XỬ LÝ TSĐB 27

KẾT LUẬN 35

TÀI LIỆU THAM KHẢO 36

“lỡ” định giá cao để thúc tăng trưởng tín dụng, đến giờ giá cả thị trường xuống ôm cục

nợ và tài sản đảm bảo không thể thanh lý Thế nên, cho dù Chính phủ có tài ứng biến như thế nào; các công ty mua bán nợ có “phù phép” giỏi cỡ nào thì thiệt hại cho các NHTM, cho nền kinh tế cũng đã nhãn tiền

Vậy, tại sao khoa học định giá đã du nhập vào Việt Nam được hơn 20 năm mà chúng

ta vẫn lúng túng, phải chăng là khó áp dụng hay chúng ta cố tình lờ đi những nguyên tắc cơ bản để hứng chịu hậu quả Đó là lý do mà chúng tôi cố gắng tìm hiểu về định giá tài sản đảm bảo trong các khoản tín dụng để đưa ra một vài cái nhìn về nguyên nhân nêu trên, cả trên phương diện lý thuyết lẫn phương diện thực tiễn

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo (TSĐB) là tài sản(TS) mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (khoản 7, điều 3, Nghị định 163/2009/NĐ-CP)

Theo đó, TSĐB do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng TS đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền TSĐB có thể là TS hiện có,

TS hình thành trong tương lai và được phép giao dịch

1.2 Nguyên tắc đảm bảo tiền vay

TCTD có quyền lựa chọn, quyết định việc cho vay có bảo đảm bằng TS, cho vay không có bảo đảm và chịu trách nhiệm về quyết định của mình Trường hợp TCTD nhà nước cho vay không có bảo đảm bằng TS theo chỉ định của Chính phủ, thì tổn thất

do nguyên nhân khách quan của các khoản cho vay này được Chính phủ xử lý

KHV được TCTD lựa chọn cho vay không có bảo đảm bằng TS, nếu trong quá trình sử dụng vốn vay, TCTD phát hiện KHV vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng thì TCTD có quyền áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng TS hoặc thu hồi nợ trước hạn

TCTD có quyền xử lý TS bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ khi KHV hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ trả nợ đã cam kết

Sau khi xử lý TS bảo đảm tiền vay, nếu KHV hoặc bên bảo lãnh vẫn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì KHV hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết

• Ngăn ngừa người đi vay có chủ ý lừa đảo hay gian lận;

• Phát triển quan hệ giữa TCTD và KHV

1.4 Sự cần thiết của việc cho vay có TSĐB

Trong điều kiện thị trường tài chính Việt Nam chưa đạt được độ hoàn hảo cần thiết, TSĐB là cơ chế tốt nhất nhằm đảm bảo an toàn cho các TCTD

Khi TS được thế chấp, cầm cố tại các TCTD thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro Chính vì vậy, họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình

CHƯƠNG 2: PHÂN LOẠI VÀ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐẢM BẢO

2.1 Theo hình thái TS

2.1.1 Tiền gửi

Bao gồm tất cả các khoản tiền của tổ chức hoặc cá nhân gửi tại tổ chức nhận tiền gửi (không phân biệt mục đích, kỳ hạn, đối tượng)

2.1.1.1 Tiền gửi thanh toán

Tiền gửi thanh toán (TGTT) là loại hình tiền gửi không kỳ hạn được sử dụng với mục đích chủ yếu là thực hiện các giao dịch thanh toán qua Ngân hàng bằng các phương tiện thanh toán như: séc lĩnh tiền mặt, ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu, chuyển tiền điện tử nhằm đáp ứng nhu cầu thanh toán nhanh nhất của khách hàng

2.1.1.2 Tiền gửi tiết kiệm

Là khoản tiền của cá nhân được gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm, được xác nhận trên thẻ tiết kiệm, được hưởng lãi theo quy định của tổ chức nhận tiền gửi tiết kiệm và được bảo hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm tiền gửi (Điều 6, QĐ 1160/2004/QĐ-NHNN)

Quy trình định giá cũng như phê duyệt tín dụng cho KHV nào cầm cố sổ tiết kiệm cũng nhanh chóng, dễ dàng và được đáp ứng tối đa hạn mức hơn là các loại TS thế chấp/cầm cố khác Nhìn chung, đặc điểm của loại TS này là:

-Rủi ro thấp: thực chất nó là bút toán ghi sổ một khoản nợ của TCTD với KH, cam kết thanh toán vô điều kiện số tiền ghi trên đó khi đến hạn và sổ tiết kiệm đó là hình thức của một khoản tiền đã được xác định trong tài khoản của KH Do đó, tính thanh khoản của nó không khác tiền mặt nhiều (chỉ loại trừ khả năng TCTD phát hành phá sản, giải thể làm vô hiệu giá trị của các loại sổ đó)

-Giá trị cầm cố cao: vì ít rủi ro nên giá trị định giá thường xoay quanh giá trị được ghi nhận của giấy tờ có giá đó Và theo luật định, TS loại này được định giá làm căn cứ tính giá trị khấu trừ dao động từ 90% đến 100%

Khi tiến hành cầm cố, NHTM quan tâm tới các điều kiện pháp lý như sau:

-Đối chiếu với tổ chức phát hành giấy tờ có giá đó (với TCTD khác hoặc giữa các chi nhánh của cùng một TCTD)

-Phong tỏa bằng văn bản với bên phát hành khi nhận đảm bảo.

Quy trình định giá cũng như phê duyệt tín dụng cho KHV nào cầm cố giấy tờ

có giá cũng nhanh chóng, dễ dàng như sổ tiết kiệm vì thường căn cứ mệnh giá của nó, thời hạn còn lại để tính tỷ lệ chiết khấu Nhìn chung, đặc điểm của loại TS này là:

- Rủi ro thấp: về cơ bản là như vậy Tuy nhiên, cũng cần lưu ý tới các GTCG do các doanh nghiệp (đặc biệt các doanh nghiệp chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán) thì rủi ro lại cao, vì thủ tục thành lập và phá sản của doanh nghiệp đơn giản hơn, mức độ quản lý của nhà nước với doanh nghiệp cũng ít hơn so với TCTD (sổ tiết kiệm) Do đó, cũng cần chú ý khả năng tổ chức phát hành phá sản, giải thể làm vô hiệu giá trị của các loại giấy tờ đó Thực tế hiện nay, hầu như GTCG do các doanh nghiệp phát hành không được “chuộng” tại các NHTM theo như phân tích trên

- Giá trị cầm cố cao: vì ít rủi ro nên giá trị định giá thường xoay quanh giá trị được ghi nhận của giấy tờ có giá đó (tùy thuộc thời hạn còn lại của nó để tính giá trị chiết khấu) Và theo luật định, các chứng chỉ này được định giá làm căn

cứ tính giá trị khấu trừ dao động từ 50% đến 95%

2.1.3 Bất động sản (BĐS)

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các TS bao

gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các TS khác gắn liền với đất đai; Các TS khác do pháp luật quy định”.

Là hình thái TSĐB chiếm chủ yếu tại các NHTM hiện nay Theo báo cáo của các TCTD về NHNN thì đến thời điểm 30/9/2012, tỷ lệ nợ xấu ở mức 4,93%, trong đó hơn

80% có TS đảm bảo và trong số này có gần 57% là được đảm bảo bằng BĐS và BĐS hình thành trong tương lai, nghĩa là trong 204.800 tỷ đồng nợ xấu là có TS bảo đảm thì

có 116.736 tỷ đồng là được bảo đảm bằng BĐS và BĐS hình thành trong tương lai của

bên đi vay (nguồn: cafef.vn) Sở dĩ đây là nguồn TSĐB chủ yếu tại các NHTM là do

các tính chất của BĐS:

i)Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với KHV hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

ii) Tính bền lâu

Do đất đai là TS thiên nhiên, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp

có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và

đa dạng, không bao giờ cạn

iii) Yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Việt Nam có tập quán coi trọng đất đai điền thổ, cộng thêm sự khan hiếm

về đất đai tại các thành phố lớn khiến nhu cầu về BĐS cao Nhìn chung, thị hiếu của người dân đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá trị kinh tế cho BĐS

Tùy theo pháp luật mỗi nước sẽ quy định cụ thể danh mục TS bảo đảm là bất động sản, riêng tại Việt Nam thì quy định như sau:

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tối đa là 20 năm; thời hạn

sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tối đa là 50 năm Tuy nhiên, hết thời hạn

sử dụng đất, nếu người sử dụng đất có nhu cầu, khả năng tiếp tục sử dụng đất và trong thời gian sử dụng đất đã chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai thì Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất để sử dụng

 Đất phi nông nghiệp

- Đất ở: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, đất làm gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

- Đất có công trình đình, đền, miếu am, từ đường, nhà thờ họ;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất song, ngòi, kênh rạch, suối, và mặt nước chuyên dung;

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

2.1.3.2 TS gắn liền với đất

TS gắn liền với đất là những TS được xây dựng, khai thác gắn liền với đất nên không thể di dời, đó là:

- Công trình xây dựng nhà ở, nhà máy, xí nghiệp;

- Công trình kiến trúc, bến cảng, kho hàng…;

- Ao hồ nuôi trồng thủy hải sản;

- Vườn cây công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp

Một số đặc điểm quan trọng của TSĐB là BĐS:

- Tính thanh khoản không cao:xuất phát từ đặc điểm pháp lý của BĐS khi mà các quan hệ dân sự với BĐS được quy định trong nhiều bộ luật (Dân sự, Đất đai, Nhà ở…), thành ra quan hệ sở hữu cũng chặt chẽ và khá phức tạp Vì lẽ đó, khi người vay không trả được nợ mà phải bị “siết” nợ thì quá trình từ khâu tranh chấp, khởi kiện đến khâu thanh lý thi hành án kéo dài nhiều năm; đó là chưa kể nếu trong khâu thẩm định có những sự sai sót về chủ thể trong hợp đồng thế chấp thì rắc rối pháp lý phải giải quyết sẽ còn nhiều hơn, vẫn có trường hợp người cho vay không thể xử lý được TSĐB loại này do vấn đề chủ sở hữu Còn đứng về phía giác độ kinh tế, quá trình xử lý lâu được xem như tổn thất trực tiếp (mất lãi vay, trích lập dự phòng) hoặc tổn thất chi phí cơ hội (nhân lực tham gia tranh chấp, giá trị dòng tiền theo thời gian…), nhất là khi tình hình

trầm lắng hiện nay của giao dịch BĐS,ngay cả với các BĐS tọa lạc tại các thành phố lớn, làm cho giá trị bị sụt giảm nhiều so với việc định giá cao ở các năm trước Tổng hợp những điều trên khiến người cho vay rơi vào tình cảnh “chưa được vạ thì má đã sưng” vì rất nhiều bất cập xung quanh việc nhận BĐS làm TSĐB.

- Giá trị chuyển đổi thành giá trị đảm bảo không cao: cũng chính vì sự trồi sụt thất thường trong giá trị (theo giá thị trường) cùng với những phức tạp pháp lý gắn liền với BĐS nên giá trị quy đổi của nó thành giá trị đảm bảo (tức giá trị khấu trừ) cũng thấp Theo quy định tại khoản 3, khoản 4 của Điều 4, QĐ 18/2007/QĐ-NHNN ngày 25/04/2007 thì giá trị khấu trừ của BĐS được tính bằng tích số giữa giá trị định giá với tỷ lệ 50%, nghĩa là một BĐS được định giá

1 tỷ đồng thì giá trị đảm bảo cho nghĩa vụ của khoản vay chỉ là 500tr đồng Cũng chính từ đây, các “mánh khóe” như “thổi giá” BĐS để đạt đủ hạn mức cho vay khiến cho giá trị thực của BĐS tại các NHTM hiện nay rơi vào tình cảnh bi đát, không thu hồi đủ vốn cho vay vì không định đúng giá trị thực, mà nói như ông Nguyễn Bá Thanh, đại biểu Quốc hội của Tp Đà Nẵng hồi cuối tháng 10 đã phát biểu trước nghị trường: “Một khu đất giá 200 tỷ, người ta nâng lên 800 tỷ đến 1 nghìn tỷ để được vay 600 tỷ, nhưng giá bán hiện nay chưa nổi

100 tỷ đồng”, thì khoản TSĐB nói trên hiện nay không đáng giá bao nhiêu.Nhìn chung, để hạn chế rủi ro pháp lý và rủi ro kinh tế, thông thường, các NHTM nhận bất động sản làm TSĐB phải có những điều kiện tối thiểu như sau:

- BĐS phải được phép giao dịch theo quy định của pháp luật (không tranh chấp, không phong tỏa theo quyết định của tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền)

- Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên thế chấp

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của Pháp luật và các văn bản hướng dẫn có liên quan

• Giấy tờ liên quan tới việc thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, chuyển nhượng BĐS được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận

• Giấy tờ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ với cơ quan thuế

• Giấy phép xây dựng và biên bản nghiệm thu công trình

- Đất được Nhà nước cho thuê mà người thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

2.1.4 Động sản

2.1.4.1 Phương tiện vận tải

Đối tượng này bao gồm xe ôtô (mới 100% hoặc qua sử dụng), xe máy, tàu thủy,

xe chuyên dụng… Tùy vào chính sách, “khẩu vị” rủi ro của từng ngân hàng mà quy định những tỷ lệ định giá khác nhau, thường dao động từ 50 – 80% giá trị TS Loại TSĐB này có đặc điểm:

- Tính rủi ro cao: các NHTM thông thường chỉ nhận thế chấp (nghĩa là giữ giấy chứng nhận sở hữu phương tiện của KHV, còn phương tiện thì vẫn do KHV sử dụng) với TS này Điều đó cũng có nghĩa những mất mát, hư hại trong quá trình

sử dụng từ phía KHV là ngoài tầm kiểm soát của NHTM, mà một khi rủi ro xảy

ra (tai nạn, đắm…) thì tỷ lệ thu hồi TS gần như là không có, nguy hiểm hơn nếu phương tiện vận tải đó nằm trong phương án tạo doanh thu cho KHV thì NHTM vừa mất cả đảm bảo tiền vay, mà vừa có khả năng cao KHV không hoàn trả được nợ

- Xuống cấp nhanh: TS sẽ suy giảm giá trị nhanh trong quá trình sử dụng, điển hình nhất là các loại ôtô Trong nhiều trường hợp, giá trị khấu hao (thường thời gian khấu hao trong 10 năm, phương pháp đường thẳng) không đủ bù đắp giá trị suy giảm của TS Ví dụ, chiếc xe nguyên giá 1 tỷ đồng, khấu hao 10 năm, mỗi năm 100triệu đồng Tuy nhiên, xe đã qua sử dụng khoảng 2-3 năm thì giá trị thường thấp hơn 1 nửa, nghĩa là giá trị đảm bảo đã không được 500triệu đồng

- Tỷ lệ khấu trừ thấp: vì tính biến động cao về giá trị và rủi ro cao, nên NHNN cũng quy định (tại văn bản nêu trên) tỷ lệ khấu trừ của loại TS này chỉ là 30%.Các NHTM cũng thường ràng buộc chặt chẽ đối với TSĐB loại này KHV nếu muốn cầm cố thường phải đáp ứng những quy định hết sức khó khăn, nhất là về giá trị định giá, như:

- Thời hạn sử dụng còn lại phải từ 10 năm trở lên;

- Ôtô đã qua sử dụng chất lượng còn lại phải trên 80%;

- Mức cho vay tối đa 70% giá trị TS;

- Mua bảo hiểm toàn bộ giá trị phương tiện với thời hạn ít nhất bằng thời hạn của khoản vay, một khoản tiền không nhỏ với KHV vay…

2.1.4.2 Máy móc thiết bị (MMTB)

Đối tượng này bao gồm các máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất công nghiệp thuộc các ngành thực phẩm, xây dựng, nông sản… Đặc điểm của loại TSĐB này là tính chuyên biệt cao Các dây chuyền, thiết bị hầu hết chỉ phục vụ cho một ngành, một lĩnh vực nhất định với một vài công năng nhất định Điều đó có nghĩa thị trường tiêu thụ cho các TS này là không nhiều NHTM khó định giá các TS này, và thường chỉ chấp nhận với các dây chuyền có chất lượng, mới 100% để tiện việc định giá qua các hóa đơn mua thiết bị Nếu trường hợp vay để mua máy móc thiết bị và thế chấp bằng chính dây chuyền đó thì KHV thường lựa chọn hình thức tài trợ thuê tài chính hơn là

đi vay vì nhiều ưu điểm hơn (tính kinh tế, chuyển dịch rủi ro…) Và cũng như TSĐB

là phương tiện vận tải, rủi ro cháy nổ, hỏng hóc của thiết bị là thường trực Do đó, để nhận nhận TSĐB loại này, các NHTM sẽ căn cứ vào:

- Xuất xứ các loại máy móc thiết bị phải rõ nguồn gốc và có chứng nhận tiêu chuẩn quốc tế (từ các nước G7, Hàn Quốc);

- Hợp đồng mua bán hàng hóa, tài liệu kỹ thuật của dây chuyền, hóa đơn tài chính, bộ chứng từ nhập khẩu (đối với máy móc phải nhập khẩu), phiếu nhập kho…

- Giấy chứng nhận bảo hiểm, giấy ủy quyền thụ hưởng bảo hiểm

2.1.4.3 Hàng hóa – nguyên vật liệu

Đối tượng TS này bao gồm các loại hàng hóa là linh kiện, phụ kiện, nông sản, vật liệu cho xây dựng… Các NHTM khá dè dặt khi cầm cố các loại TS này vì những đặc điểm sau:

- Tốn kém tài lực – nhân lực để quản lý: đặc tính của nó là hàng hóa nên cần kho bãi để chứa Đành rằng, chi phí do KHV chịu nhưng gián tiếp đẩy chi phí vốn cao lên, khiến KHV phàn nàn về giá lãi suất, tạo sự kém cạnh tranh Mặc dù hiện nay, các NHTM đều có công ty con là các công ty khai thác TS nhưng chi phí quản lý vẫn là bài toán khó với cả hai phía Mặt khác, về phía ngân hàng,

việc cắt cử cán bộ tín dụng thường xuyên theo dõi biến động số lượng, chất lượng, chủng loại hàng hóa để đánh giá giá trị còn lại cũng khiến việc quản lý trở nên tốn kém hơn.

- Khó quản lý: mặc dù tốn kém như thế nhưng hiệu quả quản lý thường không cao Các hàng hóa đem cầm cố thường có tính chuyên biệt, gây khó khăn cho việc định giá Khi quản lý, dễ bị thất thoát bởi bên thứ ba

Để hạn chế những nhược điểm đó, các NHTM quy định việc nhận các hàng hóa làm TSĐB khi có đủ một số điều kiện cơ bản mang tính pháp lý và thị trường như:

- Hợp đồng mua bán hàng hóa phải xác định đúng quy cách, số lượng, chất lượng; hóa đơn tài chính, bộ chứng từ chứng minh nguồn gốc hàng hóa;

- Hàng hóa phải là loại dễ tiêu thụ, dễ bảo quản, không phải là hàng đặc chủng…

2.1.5 Các TS tài chính

Tuy chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng TSĐB tại các NHTM, nhưng các TS tài chính này cũng hướng tới việc đa dạng hóa danh mục TSĐB, giúp KHV và NHTM có thể hợp tác, trao đổi với nhau nhiều hơn, bao gồm:

2.2.1 TS của bên đi vay

Là TS do người đi vay nắm quyền sở hữu Trong trường hợp này người vay sẽ dung TS có giá trị của họ thế chấp/ cầm cố bảo đảm cho hợp đồng tín dụng ký kết với NHTM TSĐB có thể là bất kỳ hình thái nào (đã liệt kê phần trên) có giá trị Do đó, với loại TS này, NHTM thường nhắm tới tính pháp lý trùng khớp giữa chủ thể trên

hợp đồng tín dụng và chủ thể trên hợp đồng thế chấp Các NHTM thường chú ý nhận diện rủi ro khi nhận thế chấp TS loại này trong các trường hợp:

- Quyền sử dụng đất nông nghiệp cấp cho Hộ gia đình;

- Các miếng đất được tách, chia thửa;

- Ủy quyền của chủ sở hữu cho người đại diện đứng tên trên hợp đồng thế chấp;

- Quyền thừa kế TS và thừa kế trách nhiệm trả nợ cho chủ sở hữu trong trường hợp chủ sở hữu TS (là người đi vay) chết, mất tích, mất/ hạn chế khả năng dân sự;

- TS hình thành trước và sau hôn nhân…

2.2.2 TS của bên thứ ba (bên bảo lãnh)

Là dạng thế chấp/cầm cố trong đó chủ thể đi vay khác với chủ thể có TS để thế chấp/cầm cố Nghĩa là người nhận nợ, dùng tiền vào mục đích kinh doanh và người

“cắm” TS là hai người khác nhau Đây là một dạng bảo lãnh nhưng trách nhiệm cao hơn vì người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm trực tiếp với ngân hàng về tình hình vay mượn của người đi vay bằng chính TS của mình Do đó, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra, các NHTM thường có những quy định “phòng ngừa” từ xa như:

- Người có TS và người đi vay phải có quan hệ họ hàng (mặc dù luật không quy định quan hệ huyết thống nhưng đây là cách để ràng buộc người đi vay có ý chí trả nợ hơn);

- Người có TS phải đồng ký vào hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và giấy nhận nợ cùng với người đi vay để người có TS kiểm soát quá trình sử dụng đồng vốn của người đi vay;

- TS phải có tính thanh khoản cao (BĐS tại các thành phố lớn, hoặc các loại GTCG…)

2.3 Theo hiện trạng TS (tính sở hữu)

2.3.1 Bảo đảm bằng TS hiện hữu

Tài sản hiện hữu Là Tài sản mà tại thời điểm giao kết đã hình thành nhưng có thể thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố hoặc bên bảo lãnh, nghĩa là TS đã hiện hữu, đã xác lập tính sở hữu là của KHV hoặc của bên bảo lãnh

2.3.2 Bảo đảm bằng TS hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản tại thời điểm giao kết chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố

Đây thực chất là dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố tài sản mà tài sản bảo đảm khoản vay được hình thành sau giải ngân

Hình thức này được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:

Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục

vụ đời sống

 Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất

 Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập.Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thoả một số điều kiện sau:

Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay

Xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản

Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp

 Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời hạn vay vốn

Do hình thức này cũng chứa đựng rủi ro khá lớn nên khi nhận thế chấp, các NHTM thường có những quy định chặt chẽ, ràng buộc trách nhiệm của bên đi vay, như:

- Đối với QSDĐ thuộc các dự án: phải có đủ điều kiện về nguồn gốc đất, mục đích sử dụng, phạm vi địa giới, giấy tờ chứng nhận…

- Đối với các căn hộ chung cư, dự án xây dựng phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền, đơn vị thực hiện phải có uy tín, căn hộ trong dự án đã xây dựng xong phần móng, KHV có đầy đủ chứng từ chứng minh quyền mua căn hộ: hợp đồng mua bán (ít nhất là bên mua phải thanh toán theo tỷ lệ nhất định, thường là 30%), phiếu thu

tiền đặt cọc, hóa đơn VAT và việc nhận thế chấp buộc phải có Hợp đồng nguyên

tắc giữa chủ đầu tư với bên cho vay

- Đối với động sản, phải có hợp đồng giao dịch, hóa đơn, bộ chứng từ nhập khẩu (với MMTB nhập khẩu), biên bản giao nhận hàng hóa, biên bản nghiệm thu Và thường các NHTM không nhận đảm bảo với TS không thuộc diện đăng ký quyền sở hữu là

TS mua trả chậm, trả dần, thuê

Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao Do đó, yêu cầu của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của các dự án đầu tư

CHƯƠNG 3: CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN 3.1 Các phương pháp thẩm định bất động sản

3.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh thị trường)

3.1.1.1 Nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho mộtTS nhiều hơn chi phí để mua một TS lựa chọn mà có cùng mức hữu ích như nhau

- Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia của các yếu tố hay bộ phận của TS đối với tổng số giá trị thị trường

3.1.1.2 Các trường hợp áp dụng

Các TS có tính đồng nhất: các căn hộ, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu Đất trống

3.1.1.3 Các bước tiếp cận

 Bước 1: tìm kiếm và thu thập thông tin BĐS cần định giá và các BĐS để so sánh

- Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và so sánh được

- Thu thập thông tin: tổng hợp, cụ thể, đặc biệt

- Kiểm tra độ chính xác của thông tin và xem xét các điều kiện giao dịch của các BĐS so sánh được lựa chọn

 Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS thẩm định và các BĐS so sánh

Nội dung thẩm định: tính pháp lý, kỹ thuật, môi trường, giá bán

 Bước 3: Phân tích và thực hiện điều chỉnh

- Phân tích:

• Phân tích sử dụng tốt nhất: nhận dạng tiềm năng khả thi về pháp lý, tài chính và sử dụng tối đa của BĐS

• Phân tích BĐS cần thẩm định và các BĐS so sánh về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật, nhằm rút ra những tương đồng, khác biệt, ưu nhược điểm, thuận lợi – khó khăn của BĐS cần thẩm định với các BĐS so sánh

• Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin.

• Phân tích điều kiện giao dịch

- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh theo nguyên tắc: lấy BĐS cần thẩm định làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS thẩm định mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh thông qua các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá trị BĐS: pháp lý, quy mô diện tích, kích thước hình dáng, điều kiện hạ tầng, điều kiện kinh tế, môi trường sống…

 Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá

3.1.1.4 Điều kiện để thực hiện phương pháp

- Chất lượng thông tin: thông tin minh bạch, đúng thời điểm

- Thị trường ổn định: không có biến động mạnh, vì so sánh thị trường BĐS lúc tăng nóng và trầm lắng như hiện nay với nhau thì không tìm ra được giá cả chính xác của BĐS cần thẩm định

- Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh

3.1.2 Phương pháp chi phí

3.1.2.1 Nguyên tắc áp dụng

Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không trả giá cho một

TS lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng lợi ích tương tự

3.1.2.2 Trường hợp áp dụng

Định giá các BĐS là trường học, bệnh viện, thư viện, nhà máy hóa chất, nhà máy điện… (các TS có ít chứng cứ so sánh thị trường) Hoặc áp dụng cho các trường hợp định giá BĐS cho các mục đích bảo hiểm

3.1.2.3 Các bước tiếp cận

 Bước 1: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định, coi BĐS (miếng đất) là đất trống

 Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng trên miếng đất