KTLUD docx ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC KHOA KINH TẾ BÀI TIỂU LUẬN MÔN HỌC KINH TẾ LƯỢNG ỨNG DỤNG ĐỀ TÀI ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ MUA NHÀ Ở VIỆT NAM Lê Vũ Thuỳ My 3[.]
lOMoARcPSD|17160101 ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC KHOA KINH TẾ BÀI TIỂU LUẬN MƠN HỌC: KINH TẾ LƯỢNG ỨNG DỤNG ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ MUA NHÀ Ở VIỆT NAM Lê Vũ Thuỳ My 31211026284 Hồ Như Hảo 31211024750 Lâm Nguyễn Nhi 31211025514 Nguyễn Huỳnh Như 31211023688 Phùng Thuỳ Linh 3121102 Lê Tùng Khang 31211025162 Nguyễn Thảo Ngân 31211022832 Mã lớp học phần 22C1ECO50106704 Tóm tắt đề tài: Đề tài nghiên cứu đánh giá tác động ảnh hưởng đến giá mua nhà hộ gia đình Thơng qua việc sử dụng mơ hình định giá Hedonic (Hedonic Price Model) với liệu “Điều tra mức sống hộ gia đình 2018 (VHLSS 2018 - MUC7.dta)” Bài nghiên cứu cho thấy yếu tố tác động mạnh đến giá trị nhà thời gian đến sở ý tế, thời gian đến nơi làm việc, tổng diện tích sàn, loại nhà, giá trị đất chi phí hồn thành ngơi nhà Từ khoá: giá mua nhà hộ gia đình, mơ hình định giá Hedonic Các từ viết tắt: VHLSS - Vietnam Houshold Living Standard Survey Thành phố Hồ Chí Minh, Ngày 11 tháng 11 năm 2022 lOMoARcPSD|17160101 LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản thị trường có diễn biến phức tạp lĩnh vực có ảnh hưởng to lớn đến phát triển kinh tế Việc xác định giá nhà đất nghiên cứu kinh tế lượng luôn đề tài nghiên cứu đáng quan tâm Nắm rõ tình hình giá nhà đất lợi với nhà kinh doanh bất động sản với người có nhu cầu mua nhà Trên thực tế, đưa định mua nhà mang ý nghĩa đầu tư tài định chi tiêu cho tiêu dùng cá nhân Chính xét phương diện học thuyết kinh tế phương diện mơ hình kinh tế lượng, việc nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất mang lại nhiều ý nghĩa thực tiễn hấp dẫn Để nghiên cứu giá nhà thường thu thập số liệu yếu tố ảnh hưởng đến nhà Giá nhà biến động thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ yếu tố tình hình biến động thị trường bất động sản thị trường tài đơn yếu tố liên quan đến sở vật chất, nội thất, kiến trúc nhà Những nhà có sở vật chất khác tốt có giá trị khác nhau, dẫn đến giá thị trường ngơi nhà khác Xuất phát từ thực tế khách quan nhu cầu cấp thiết đó, nhóm chúng em thực khảo sát mơ hình để tìm phụ thuộc giá nhà đến yếu tố đặc điểm nhà ở, vị trí mơi trường xung quanh lOMoARcPSD|17160101 MỤC LỤC I PHẦN GIỚI THIỆU Lí vấn đề Tóm tắt ngắn gọn tài liệu nghiên cứu trước 3 Mục tiêu nghiên cứu 4 Mô tả ngắn gọn cấu trúc nghiên cứu Tổng quan phương pháp nghiên cứu II CƠ SỞ LÝ THUYẾT Các khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu Giá nhà Các yếu tố tác động ảnh hưởng đến giá mua nhà hộ gia đình Các nghiên cứu liên quan Khung lý thuyết III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Mơ hình kinh tế Mơ hình hồi quy tổng qt Dữ liệu đề tài 10 Mô tả nguồn liệu phương pháp thu thập liệu 11 IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 11 Thống kê mô tả 11 Phân tích Bivariate 13 Kết hồi quy 15 Kiểm định chi - square 19 Kiểm định F (kiểm định mơ hình) 19 V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 20 Tóm tắt kết nghiên cứu 20 Hạn chế nghiên cứu 20 Hướng phát triển đề tài 21 VI TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 lOMoARcPSD|17160101 I PHẦN GIỚI THIỆU Lí vấn đề: Trong bối cảnh kinh tế phát triển mạnh mẽ Việt Nam, bên cạnh ngành cơng nghiệp hóa, đại hóa cịn có q trình thị hóa mạnh mẽ Các khu đô thị không ngừng mở rộng nhiều dự án bất động sản có nhu cầu tăng cao không cạnh Theo định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2050 Chính phủ phê duyệt Quyết định số 445/QĐ-TTg: Năm 2015, dự báo tỷ lệ đô thị nước 38%, năm 2020 45%, năm 2025 50% Từ thấy nhu cầu nhà khu thị tăng cao vấn đề tỉ lệ thuận với yếu tố tác động lên giá nhà khách hàng Việt Nam Đối với người dân, nhà tài sản có giá trị đắt Hầu hết việc mua nhà thực vài lần đời họ tài sản vơ lớn lao phải dùng tất tiền tiết kiệm nhiều năm mua nhà Khi có nhu cầu nhắc đến chuyện mua nhà, họ cẩn thận xem xét nhiều yếu tố trước định Việc giá nhà biến động phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ yếu tố tình hình biến động thị trường bất động sản thị trường tài hay đơn giản yếu tố liên quan đến sở vật chất, nội thất, kiến trúc ngơi nhà Tóm lại, ngơi nhà có sở vật chất khác có giá trị khác nhau, từ dẫn đến giá thị trường chúng khác Xuất phát từ thực tế khách quan đó, việc nghiên cứu tìm hiểu đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ MUA NHÀ Ở VIỆT NAM” cần thiết hữu ích Nghiên cứu sử dụng liệu “Điều tra mức sống hộ gia đình 2018” (VHLSS 2018 – MUC7.dta, MUC3.dta, MUC4.dta), nhóm chúng em xác định phân tích yếu tố chủ yếu tác động đến giá mua nhà; từ đó, đề xuất số hàm ý chiến lược tiếp thị chiến lược phát triển nhà phù hợp hơn, cung cấp nhà đáp ứng nhu cầu nhiều nhóm người khác Tóm tắt ngắn gọn tài liệu nghiên cứu trước có liên quan trực tiếp đến đề tài cần nghiên cứu: Trong nghiên cứu Selim, S (2008) Determinants of house prices in Turkey Đối với nhiều hộ gia đình, ngơi nhà không cung cấp giải pháp thay cho nơi để Chúng đại diện cho khối tài sản nhập nhiều danh mục đầu tư hộ gia đình Thật vậy, hầu công nghiệp phát triển, bất động sản thành phần lớn giàu có hộ gia đình tư nhân Do đó, giá trị ngơi nhà họ có tác động lớn đến tiêu dùng hộ gia đình hội phát triển (Case et al., 2004), S (2008) Determinants of house prices in Turkey: A hedonic regression model Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), 65-76” có sử dụng liệu chứa Dữ liệu Điều tra Ngân sách Hộ gia đình năm 2004 cho Thổ Nhĩ Kỳ Viện Thống kê Thổ Nhĩ Kỳ (TURKSTAT) thực Điều tra Ngân sách Hộ gia đình năm 2004 cung cấp thơng tin tình trạng kinh tế xã hội, thành phần hộ gia đình, tình trạng việc làm thu nhập hàng tháng hàng năm thành viên, chi tiêu tiêu dùng, nhóm theo loại chi tiêu, thực hộ gia đình thơng qua lOMoARcPSD|17160101 việc mua loại nhận khác cho toàn Thổ Nhĩ Kỳ khu định cư thành thị nơng thơn Hộ gia đình năm 2004 Khảo sát ngân sách thực 8.600 mẫu households giai đoạn tháng năm 2004 - 31 tháng 12 năm 2004 Kích thước mẫu ước tính (5741) cho phép mơ hình hóa rộng rãi đặc tính nhà Mơ hình xây dựng lý thuyết dựa mơ hình giá thụ hưởng Hedonic Price Model chứa 46 biến, trình bày với số mô tả istics Các biến số bao gồm 'đặc điểm vị trí', 'loại nhà', 'tuổi tịa nhà', 'loại tịa nhà', 'quán rượu' 'sàn phòng khách', 'sàn phòng tắm', 'hệ thống sưởi ấm', 'số lượng phịng', 'kích thước' (mét vuông) đặc điểm cấu trúc khác Do đặc điểm liệu, yếu tố môi trường xem xét Mục tiêu nghiên cứu Trong bối cảnh thị trường nhà đất Việt Nam đối mặt với nhiều bất ổn số lượng mua bán giao dịch bất động sản giảm mạnh , nhằm nắm bắt xu hướng chung người tiêu dùng có số liệu cụ thể rõ ràng để đưa ưu đãi phù hợp với mục tiêu người tiêu dùng Việc định giá tài sản giúp cho người mua người bán doanh nghiệp định hình rõ giá trị tài sản cụ thể giá nhà Bài nghiên cứu sử dụng phương pháp định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method)- phương pháp dùng để tối thiểu hóa tổng bình phương khác biệt biến phụ thuộc quan sát (giá trị biến quan sát) tập liệu cho giá trị dự đốn hàm tuyến tính biến độc lập nhóm chúng em dựa kết nghiên cứu xác định phương trình hồi quy mối tương quan biến phụ thuộc giá trị nhà với biến độc lập là: số ngơi nhà/căn hộ, diện tích,chung cư hay nhà riêng,giá trị đất, chi phí hồn thành ngơi nhà Ngồi xác định số tiền trung bình mà hộ gia đình bỏ cho việc mua nhà họ Đánh giá thực trạng từ yếu tố ngoại tác ảnh hưởng biến thời gian đến trạm y tế gần nhất, biến thời gian đến nơi làm việc tác động đến chi phí nhà Đề xuất chế, giải pháp tối ưu chi phí nhà cho phù hợp với nhu cầu, chất lượng tài hộ gia đình Việt Nam Mô tả ngắn gọn cấu trúc nghiên cứu Đề tài thực theo phương pháp nghiên cứu định lượng - Phương pháp định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method) dựa vào liệu “Điều tra mức sống hộ gia đình 2018 (VHLSS 2018 – MUC7.dta)”nhằm xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá mua nhà hộ gia đình Từ đó, biến độc lập bao gồm : “TGYT , TGCL, DTS, LOAINHA , GTD, CPHT” biến phụ thuộc : “GTNO” ,được tìm lọc xếp vào yếu tố thực hồi quy để tương quan, nghiên cứu nhóm chúng em phân tích hồi quy phương pháp định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method)và sử dụng công cụ phần mềm R studio để chạy mơ hình tiến hành giải thích biến mơ hình lOMoARcPSD|17160101 Tổng quan phương pháp nghiên cứu Bài báo cáo thực dựa phương pháp định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method) dựa liệu từ VHLSS 2018 ứng dụng thường thấy phương pháp thường dùng để đánh giá cách tổng quan giá nhà bị ảnh hưởng trực tiếp nhiều yếu tố như: kích thước, số phịng, số tầng, khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc, đến chợ, đến trường học, cảnh quan… Từ phân tích yếu tố để xem xét biến động giá nhà II CƠ SỞ LÝ THUYẾT Các khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu “90% triệu phú lên từ sở hữu bất động sản.” – Andrew Carnegie Thị trường nhà thị trường “nhiệt” thị trường bất động sản, liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn quy mơ tính chất kinh tế quốc dân, ngồi ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng đời sống nhân dân Mỗi hộ gia đình biết lợi ích việc sở hữu ngơi nhà khơng mang lại tiện ích việc sử dụng lợi nhuận từ đầu tư Có thể nói, nhu cầu sở hữu nhà mối quan tâm hàng đầu chủ đầu tư hộ gia đình Về bản, nhu cầu người chia làm hai nhóm chính: nhu cầu nhu cầu bậc cao (Maslow,1943) Những nhu cầu phải đáp ứng thỏa mãn trước xét đến nhu cầu mang tính chất cao Nơi nhu cầu tối thiểu đời sống người nói chung thành phần có tầm ảnh hưởng quan trọng khu vực kinh tế xã hội (Keng, 2000) Trong kỷ nguyên đại, đặc biệt khu vực có kinh tế phát triển hay nơi đơng cư dân dân số tăng nhanh, nhu cầu lại cấp bách hết Nhà có đặc tính liên quan đến nhu cầu sở thích người mua nâng cao uy tín, nhận diện lợi nhuận nhà phát triển bên cạnh việc cải thiện hài lòng khách hàng.Khi định mua nhà, người mua đánh giá điều kiện thuận lợi bất lợi Giá trị ưu tiên người mua phản ánh giá nhà so sánh ngơi nhà có đặc tính khác Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phức tạp liên quan chặt chẽ với mong muốn, nhu cầu yếu tố ảnh hưởng đến định tác động đến chi phí mua nhà hộ gia đình Điều quan trọng phải biết họ cần mong muốn, nhu cầu yếu tố ảnh hưởng đến định mua nhà người dân Giá nhà Trong kinh tế thị trường, giá bất động sản hình thành sở quan hệ cung cầu bất động sản mơ tiền giá trị tài sản mà bên bán bên mua đồng ý, bao gồm giá nhà đất Hình thức tiền tệ biểu giá trị đất đai Giá nhà đo lường chi phí nguyên vật liệu chi phí thiếu yếu khác để xây dựng nên nhà Tuy nhiên, giá bất động sản nói chúng giá nhà lOMoARcPSD|17160101 nói riêng phụ thuộc vào tiêu chí lợi ích sử dụng, tương đối khan quan trọng nhu cầu người mua Các yếu tố tác động ảnh hưởng đến giá mua nhà hộ gia đình Mua nhà định quan trọng mà người thực đời Vì địi hỏi phải thu thập nhiều thông tin liên quan đến đặc trưng (Garasky, 2007) Dựa quy luật cung cầu nhà giá nhà phụ thuộc lớn yếu tố Tuy nhiên, tồn số yếu tố ngoại cảnh xuất phát từ khuyết tật thị trường (độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh, thông tin bất cân xứng) 3.1 Đặc điểm nhà Những đặc điểm nhà yếu tố liên quan tác động vô quan trọng ảnh hưởng đến định người mua nhà (Opuku & Muhmin, 2010) Các đặc điểm nhà xét mặt sau: Diện tích, Thiết kế, Chất lượng xây dựng, Khả bán lại, Tính pháp lý Giá trị đặc điểm hộ gắn liền với yếu tố đáp ứng nhu cầu mặt vật chất tinh thần sống ngày tiện nghi gắn liền với nhà ở: Các hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc… Chất lượng tiện nghi tốt giá thành nhà cao 3.2 Vị trí Mỗi bất động sản đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tương đối vị trí tuyệt đối Những bất động sản tọa lạc trung tâm thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản loại nằm ven vùng trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao bất động sản nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Đối với đặc điểm vị trí nhà ở, khoảng cách đến chỗ làm việc, đến trường , siêu thị, cửa hàng tiện lợi hay trạm giao thông công cộng sở y tế gần coi yếu tố quan trọng việc đưa định mua nhà Nghiên cứu Kauho (2007) vị trí thuận tiện, nằm trung tâm yếu tố quan trọng định thành công hay thất bại dự án phát triển nhà Một số quy định xây dựng kiến trúc liên quan đến nhà nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao ba tầng… Bên cạnh cịn hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng gắn liền với nhà (tình trạng cho thuê, chấp, hạn chế quyền sở hữu chung) 3.3 Mơi trường xung quanh Theo Tan (2012) yếu tố môi trường xung quanh vấn đề an ninh, nhiễm khí hậu, mơi trường, trật tự an ninh xã hội nằm phạm vi tốt nhận hài lịng cao từ khách hàng Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt, ) làm cho giá trị nhà bị giảm sút ngược lại Giá nhà khu vực có xu hướng tăng lên lOMoARcPSD|17160101 mà mật độ dân số nơi tăng cao tốc độ học dân số tăng Phần khác, yếu tố khác vùng chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh tập quán người dân khu vực ảnh hưởng đến giá nhà Các nghiên cứu liên quan Phương pháp định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method) sử dụng hầu hết nghiên cứu kiểm tra mối quan hệ thuộc tính xem xét giá tài sản ứng dụng thị trường nhà phương Tây, Mỹ Châu Âu Wen (2005) sử dụng phương pháp phân tích HPM thị trường nhà Hàn Châu, Trung Quốc Kết nghiên cứu dựa 290 nhà khảo sát cho thấy diện tích sàn, mức độ trang trí, tầng nhà ở, nhà để xe, tầng áp mái, môi trường, cộng đồng quản lý, sở vui chơi giải trí, điều kiện giao thông, thời gian giao dịch tiêu chí có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà Tỷ lệ đóng góp giá nhà yếu tố cấu trúc 60,0%, yếu tố hàng xóm 16,5%, yếu tố vị trí 19,8% yếu tố khác 2,7% Để dự đoán nhu cầu nhà đánh giá lợi ý chi phí mở rộng đô thị, Bajari Kahn (2007) sử dụng mơ hình HPM dựa nguồn liệu nhà thành phố Los Angeles từ năm 2000 đến 2003 Việc mở rộng thị có chi phí lợi ích, chi phí thời gian lại ngày từ nhà đến nơi làm việc xa hơn, mặt khác lợi ích người dân mua mảnh đất hay nhà lớn Kết nghiên cứu cho thấy mức giá cao người dân sẵn lòng trả để tránh lại xa hơn, ngược lại mức giá thấp người dân sẵn lòng trả để có mảnh đất ngơi nhà lớn Khung lý thuyết Hình 1: Khung lý thuyết nghiên cứu yếu tố tác động đến giá mua nhà Việt Nam lOMoARcPSD|17160101 III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Mơ hình kinh tế Thực mục tiêu nghiên cứu, đề tài sử dụng phương pháp phân tích Hedonic Price Model (HPM)-mơ hình giá thụ hưởng Có thể nói việc định giá bất động sản Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành Giá thị trường nhà giá quy định thức thường sai lệch nhiều dẫn đến bất cập công tác đền bù định giá tài sản cầm cố Ngân hàng thương mại hay hoạt động mua bán cộng đồng Nghiên cứu sử dụng mô hình định giá Hedonic để xây dựng hàm hồi quy giá nhà chịu phụ thuộc vào biến số độc lập bao gồm: Giá trị đất, Chi phí hồn thành ngơi nhà, Loại nhà, Tổng diện tích sàn, Thời gian đến nơi làm việc, Thời gian đến sở y tế gần Một số nghiên cứu sử dụng mơ hình Hehodic Price Model : l Megbolugbe, Isaac F (1989) “A Hedonic Index Model: The Housing Market of Jos, Nigeria,”Urban Studies 26, 486–494 Bajic, Vladimir (1983) “The Effects of a New Subway Line on Housing Prices in Metropolitan Toronto,”Urban Studies 147–158 Selim, S (2008) Determinants of house prices in Turkey: A hedonic regression model Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), 65-76 Selim, H (2009) Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network Expert Systems with Applications, 36(2), 2843–2852 doi:10.1016/j.eswa.2008.01.044 Oktay, E., Karaaslan, A., Alkan, Ư., & Çelik, A K (2014) Determinants of housing demand in the Erzurum province, Turkey International Journal of Housing Markets and Analysis Điểm mạnh mơ hình Hedonic Price Model (HPM) dùng để cố gắng đánh giá dịch vụ môi trường mà diện ảnh hưởng trực tiếp đến số giá thị trường Một cách tổng qt, mơ hình Hedonic giá ngơi nhà (có thể bao gồm vật liệu nhà ) phụ thuộc vào đặc trưng ngơi nhà vị trí so với trung tâm, gần đường, gần khu tiện ích giá trị cơng trình ngơi nhà diện tích nhà, số phịng ngủ, số tầng, Mục tiêu mơ hình xác định biểu diễn giá miếng đất dựa vào đặc trưng nói Do nói mơ hình phù hợp với dự án liên quan đến bất động sản nhà lOMoARcPSD|17160101 Mơ hình hồi quy tổng qt ● Xây dựng mơ hình hồi quy: ● Để kiểm tra ảnh hưởng biến độc lập lên biến phụ thuộc, viết vận dụng sở lý thuyết đề xuất dạng mơ hình toán nghiên cứu sau: GTNO = 𝞫0 + 𝞫1.TGYT+ 𝞫2.TGCL + 𝞫3.DTS + 𝞫4.GTD + 𝞫5.CPHT + 𝞫6.LOAINHA ● Các biến nghiên cứu bao gồm: STT Tên biến Loại biến Mô tả Đơn vị Biến phụ thuộc Giá trị nhà Triệu đồng TGYT Biến độc lập (Biến liên tục) Thời gian đến sở y tế gần Phút TGCL Biến độc lập (Biến liên tục) Thời gian đến nơi làm việc Phút DTS Biến độc lập (Biến liên tục) Tổng diện tích sàn m2 GTNO lOMoARcPSD|17160101 LOAINHA Biến độc lập (Biến phân loại) Ngôi nhà thuộc loại nhà nào: = Nhà kiểu biệt thự = Nhà kiên cố khép kín = Nhà kiên cố khơng khép kín = Nhà bán kiên cố = Nhà tạm khác GTD Biến độc lập (Biến liên tục) Giá trị đất Triệu đồng CPHT Biến độc lập (Biến liên tục) Chi phí hồn thành nhà Triệu đồng Dữ liệu đề tài Dữ liệu cho nghiên cứu lấy từ MUC 3, MUC 4, MUC7 liệu VHLSS 2018 thu thập từ điều tra mức sống hộ gia đình Việt Nam VHLSS (Household Living Standards Survey) 2018 GSO -Tổng cục Thống kê quốc gia Việt Nam thực hai năm lần Gần năm 2018 gồm 44 files liệu Mỗi file liệu thơng tin khảo sát cấp độ hộ gia đình cá nhân khía cạnh khác đời sống Giáo Dục, Y Tế, Thu Nhập, Đầu Tư - Chi Tiêu, Mục đích khảo sát mức sống nhằm theo dõi giám sát cách có hệ thống mức sống tầng lớp dân cư Việt Nam, giám sát, đánh giá việc thực chiến lược tồn diện tăng trưởng xóa đói giảm nghèo, góp phần đánh giá kết thực mục tiêu thiên niên kỷ (MDGs) mục tiêu phát triển bền vững (SDGs) mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam Khảo sát mức sống tổ chức, triển khai theo nội dung phương án quy trình sản xuất thông tin thống kê cấp cao Vấn đề giá trị nhà điều quan trọng tiến hành khảo sát, quan tâm đến vấn đề liên quan đến giá trị nhà, yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nha, chi phí để có nhà hồn chỉnh, ưu tiên việc mua nhà hộ gia đình 10 lOMoARcPSD|17160101 Mơ tả nguồn liệu phương pháp thu thập liệu Phạm vi khảo sát hộ gia đình xã/phường lựa chọn 64 tỉnh thành Đối tượng khảo sát gồm hộ gia đình, thành viên hộ gia đình xã/phường Mỗi đơn vị khảo sát hộ hay xã/phường chọn Loạt khảo sát VHLSS thực từ năm 2002 đến năm 2010 dựa mẫu để lựa chọn mẫu Mẫu mẫu ngẫu nhiên từ khu vực liệt kê/địa bàn điều tra (EA, enumeration area) Tổng điều tra dân số năm 1999 Tương tự, Tổng điều tra dân số năm 2009 cung cấp thông tin cho việc thiết kế thực mẫu từ sau năm 2012 trở Từ vũng mẫu này, nhiều mẫu hộ gia đình lựa chọn cho điều tra khác cho năm điều tra khác panel quay vòng VHLSS Mẫu sử dụng cho VHLSS mẫu có hai cấp độ, cấp độ cấp xã cấp độ EA xã Các xã phân tầng theo tỉnh khu vực nông thôn/thành thị Cả hai cấp độ xã EA lựa chọn theo xác suất tỷ lệ với quy mô (Probability Proportional to Size: PPS), quy mô xã hay EA tình theo số hộ dựa kết Điều tra dân số năm 1999 năm 2009 Các hộ diện khảo sát EA diện khảo sát lựa chọn sở danh sách hộ EA (3 tháng trước đợt khảo sát) IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Thống kê mô tả Các kết nghiên cứu nghiên cứu thực phần mềm R Studio gồm biến phụ thuộc (GTNO), biến độc lập (TGYT, TGCL, DTS, GTD, CPHT, LOAINHA) với 18341 mẫu quan sát Bảng 1: Bảng biểu thống kê mô tả biến Tên biến Đơn vị Obs Mean Std Min Max GTNO (nghìn đồng) 18341 922520.94 2820630.84 -1 80000000 TGYT (phút) 18341 21.82 13.42 59 TGCL (phút) 18341 19.08 26.73 720 DTS (m2) 18341 92.03 56.42 500 GTD (nghìn đồng) 18341 683531.39 2578127.37 -1 78000000 11 Downloaded by Free Games Android (vuchinhhp1@gmail.com) lOMoARcPSD|17160101 CPHT (nghìn đồng) 18341 LOAINHA 193912.79 284369.01 -1 5000000 3.50 0.92 18341 = Nhà kiểu biệt thự = Nhà kiên cố khép kín = Nhà kiên cố khơng khép kín = Nhà bán kiên cố = Nhà tạm khác 135 3846 2233 10986 1141 Theo khảo sát, giá nhà trung bình 922 triệu đồng, giá nhà cao lên đến 80 tỉ đồng giá trị nhà xoay quanh giá nhà trung bình 2,8 tỷ đồng Thời gian đến sở y tế gần dao động từ đến 59 phút thời gian trung bình để đến sở y tế gần 18341 mẫu quan sát gần 22 phút Thời gian đến nơi làm việc trung bình 19 phút, nhiên độ lệch chuẩn thời gian đến nơi làm việc lớn ~ 27 phút cho thấy đa dạng thời gian đến chỗ làm Thời gian lâu đến nơi làm việc 720 phút (12 giờ) thời gian nhanh đến nơi làm việc phút Diện tích sàn dao động từ 9m2 đến 500m2 Giá trị đất trung bình 683,5 triệu đồng giá trị đất cao lên đến 78 tỷ đồng Chi phí để hồn thành ngơi nhà trung bình 194 triệu đồng, độ lệch chuẩn chi phí hồn thành ngơi nhà 284 triệu đồng chi phí cao để hồn thành ngơi nhà tỷ đồng Trong 18341 nhà, có 135 nhà biệt thự, 3846 nhà kiên cố khép kín, nhà kiên cố khơng khép kín 2233 căn, nhà bán kiên cố 10986 1141 lại nhà tạm loại nhà khác Nhà kiểu biệt thự Nhà kiên cố khép kín Nhà kiên cố khơng khép kín Nhà bán kiên cố Nhà tạm khác 0.784% 23.573% 11.153% 58.082% 6.406% 12 Downloaded by Free Games Android (vuchinhhp1@gmail.com) lOMoARcPSD|17160101 Qua khảo sát, ta thấy Nhà bán kiên cố có tỷ lệ cao chiếm 58.082%; tiếp đến nhà kiên cố chiếm khoảng 35% thấp Nhà kiểu biệt thự 0.784% Chỉ có tỷ lệ nhỏ hộ gia đình sống nhà thiếu kiên cố nhà đơn sơ, không điều kiện kinh tế mà điều kiện tự nhiên, phong tục tập quán lâu đời, ví dụ hộ gia đình khu vực Đồng sơng Cửu Long Trung du miền núi phía Bắc Phân tích Bivariate Quan sát tương quan thời gian đến sở y tế gần nhất, thời gian đến nơi làm việc, tổng diện tích ở, giá trị đất, chi phí hồn thành ngơi nhà giá trị nhà thơng qua đồ thị scatter Hình 2: Sự tương quan thời gian đến sở y tế gần với giá trị nhà 13 Downloaded by Free Games Android (vuchinhhp1@gmail.com) lOMoARcPSD|17160101 Hình 3: Sự tương quan thời gian đến nơi làm việc giá trị nhà Hình 4: Sự tương quan tổng diện tích sàn giá trị nhà 14 Downloaded by Free Games Android (vuchinhhp1@gmail.com) lOMoARcPSD|17160101 Hình 5: Sự tương quan giá trị đất giá tị nhà Hình 6: Sự tương quan chi phí hồn thành ngơi nhà giá trị nhà Kết hồi quy Kết mơ hình hồi quy thể bảng cho thấy biến phụ thuộc có ý nghĩa thống kê mức 1% Có nghĩa giá trị nhà (GTNO) mơ hình bị tác động thời gian đến sở y tế gần (TGYT), thời gian đến nơi làm việc (TGCL), diện tích sàn (DTS), giá trị đất (GTD), chi phí hồn thành nhà (CPHT) loại nhà (LOAINHA) Tuy nhiên R-square R-square hiệu chỉnh tương đương 0.46, tức 46% biến thiên giá trị nhà phụ thuộc vào biến đưa vào mơ hình, nói cách khác độ phù hợp mơ hình không cao 15 Downloaded by Free Games Android (vuchinhhp1@gmail.com) lOMoARcPSD|17160101 Bảng 2: Bảng biểu kết mơ hình hồi quy Mơ hình Linear Regression (p-value = 0.00000000000000022) Biến Hệ số ước lượng Hệ số chặn 14.039 (***) (0.037) TGYT (phút) -0.007 (***) (0.0005) TGCL (phút) -0.001 (***) (0.0002) DTS (m2) 0.003 (***) (0.0001) GTD (nghìn đồng) 0.0000001 (***) (0.000000003) CPHT (nghìn đồng) 0.0000008 (***) (0.00000003) LOAINHA = Nhà kiểu biệt thự = Nhà kiên cố khép kín = Nhà kiên cố khơng khép kín = Nhà bán kiên cố = Nhà tạm khác -0.426 (***) (0.008) Ghi chú: R2=0.464, biến phụ thuộc GTNO, (***), (**), (*) thể mức ý nghĩa 0.01, 0.05 0.1 Các sai số chuẩn nằm dấu ngoặc đơn Từ kết bảng ta kết luận trường hợp giá trị biến khác không thay đổi rằng: thời gian đến sở y tế gần tăng thêm 1% , giá trị nhà giảm 0.6% ; thời gian đến nơi làm việc tăng thêm 1%, giá trị nhà giảm 1%; tổng diện tích sàn tăng thêm 1% , giá trị nhà tăng thêm 3%; giá trị đất tăng thêm 1%, giá trị nhà tăng thêm 0.00001%; chi phí hồn thành ngơi nhà tăng thêm 1%, giá trị nhà tăng thêm 0.00008% 16 Downloaded by Free Games Android (vuchinhhp1@gmail.com) lOMoARcPSD|17160101 Đa cộng tuyến vấn đề thường gặp mơ hình hồi quy, dẫn đến việc tạo thông tin dư thừa, làm sai lệch kết mơ hình hồi quy đa biến Sau kiểm định VIF với kết tất hệ số bé 5, ta kết luận mơ hình khơng có đa cộng tuyến Bảng 3: Kết kiểm định VIF cho mơ hình hồi quy Tên biến Kết kiểm định TGYT (phút) 1.001667 TGCL (phút) 1.000991 DTS (m2) 1.552759 GTD (nghìn đồng) 1.149586 CPHT (nghìn đồng) 1.631706 LOAINHA = Nhà kiểu biệt thự = Nhà kiên cố khép kín = Nhà kiên cố khơng khép kín = Nhà bán kiên cố = Nhà tạm khác 1.350506 Tuy nhiên, kiểm định White cho mơ hình hồi quy cho kết p-value bé 1%, có nghĩa mơ hình có phương sai thay đổi Để khắc phục phương sai thay đổi, ta sử dụng phương pháp Ước lượng bình phương bé có trọng số (Weighted Least Square – WLS) sử dụng sai số chuẩn mạnh (robust standard errors) Trong nghiên cứu này, sử dụng phương pháp WLS với trọng số DTS2 Bảng 4: Kết kiểm định White Data: model BP = 3002.1 df = 27 p-value < 0.00000000000000022 17 Downloaded by Free Games Android (vuchinhhp1@gmail.com) lOMoARcPSD|17160101 Bảng 5: Kết mơ hình hồi quy sau khắc phục phương sai thay đổi Mơ hình Linear Regression p-value = 0.00000000000000022 Biến Hệ số ước lượng Hệ số chặn 14.461 (***) (0.031) TGYT (phút) -0.006 (***) (0.0005) TGCL (phút) -0.0006 (*) (0.0002) DTS (m2) 0.002 (***) (0.00008) GTD (nghìn đồng) 0.00000006 (***) (0.0000000008) CPHT (nghìn đồng) 0.0000006 (***) (0.00000001) LOAINHA = Nhà kiểu biệt thự = Nhà kiên cố khép kín = Nhà kiên cố khơng khép kín = Nhà bán kiên cố = Nhà tạm khác -0.435 (***) (0.007) Ghi chú: R2=6287, biến phụ thuộc GTNO, (***), (**), (*) thể mức ý nghĩa 0.01, 0.05 0.1 Các sai số chuẩn nằm ngoặc đơn Mơ hình hồi quy sau khắc phục phương sai thay đổi có R-square R-square hiệu chỉnh tương đương 0.63, hiểu 63% biến giá trị nhà phụ thuộc vào biến đưa vào mơ hình, nói phù hợp mơ hình cao nhiều so với mơ hình chưa khắc phục phương sai thay đổi Dựa vào kết bảng ta thấy biến có ý nghĩa thống kê; nhiên có biến TGCL có ý nghĩa thống kê mức 10%, lại biến TGYT, DTS, GTD, CPHT, LOAINHA có ý nghĩa thống kê mức 1% Ta kết luận trường hợp biến khác không thay đổi rằng: thời gian đến sở y tế gần tăng thêm 1% giá trị nhà giảm 6%; thời gian đến nơi làm việc tăng thêm 1% làm giá trị nhà giảm 5%; diện tích sàn tăng thêm 1% làm giá trị nhà 18 Downloaded by Free Games Android (vuchinhhp1@gmail.com) lOMoARcPSD|17160101 tăng thêm 2%; giá trị đất tăng thêm 1% làm giá trị nhà tăng thêm 0.000006%; chi phí hồn thành ngơi nhà tăng thêm 1% làm giá trị nhà tăng thêm 0.00006% Kiểm định chi - square 4.1 Kiểm định chi - square độc lập hai biến GTNO DTS X-squared df p-value 995056 32530 2.2e-16 Đặt giả thuyết: ● Ho: biến DTS độc lập biến GTNO ● H1: biến DTS phụ thuộc biến GTNO Theo kết kiểm định trên, ta có giá trị p-value = 2.2e-16 < a = 0.05 nên ta bác bỏ giả thuyết Ho Tức biến diện tích sàn có phụ thuộc vào biến Giá trị nhà 4.2 Kiểm định chi - square độc lập hai biến GTNO CPHT X-squared df p-value 3243252 668197 2.2e-16 Đặt giả thuyết: ● H0: biến CPHT độc lập biến GTNO ● H1: biến CPHT phụ thuộc biến GTNO Theo kết kiểm định trên, ta có giá trị p-value = 2.2e-16 < a = 0.05 nên ta bác bỏ giả thuyết Ho Tức biến chi phí hồn tất ngơi nhà có phụ thuộc vào biến Giá trị nhà Kiểm định F (kiểm định mơ hình) Kiểm định Kết kiểm định F-test P-value < 0,00000000000000022 19 Downloaded by Free Games Android (vuchinhhp1@gmail.com) ... ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà Tỷ lệ đóng góp giá nhà yếu tố cấu trúc 60,0%, yếu tố hàng xóm 16,5%, yếu tố vị trí 19,8% yếu tố khác 2,7% Để dự đoán nhu cầu nhà đánh giá lợi ý chi phí mở rộng... lợi Giá trị ưu tiên người mua phản ánh giá nhà so sánh ngơi nhà có đặc tính khác Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phức tạp liên quan chặt chẽ với mong muốn, nhu cầu yếu tố ảnh hưởng đến định tác. .. tố ảnh hưởng đến giá nhà đất mang lại nhiều ý nghĩa thực tiễn hấp dẫn Để nghiên cứu giá nhà thường thu thập số liệu yếu tố ảnh hưởng đến nhà Giá nhà biến động thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố,