TỔNG HỢP KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VỀ 1 KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Tài liệu này giới thiệu kinh nghiệm của một số nước về chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để tham k[.]
KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Tài liệu giới thiệu kinh nghiệm số nước sách liên quan đến thị trường bất động sản để tham khảo Khái quát chung cho thấy nước quan tâm đến thị trường bất động sản Tuy có khác nhau, nhìn chung nước có tương đối đồng văn quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chun nghiệp cao có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước vào thị trường thể từ quy định Luật đến quy định, sách xử lý tình cụ thể, có biến động khơng ổn định thị trường bất động sản (lúc “nóng”, lúc “lạnh” chí “đóng băng”) Các nước có quan tâm đặc biệt đến thị trường nhà ở, thị trường nhạy cảm liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu chỗ người dân, đối tượng thu nhập thấp, cụ thể sau: Hộp: Hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nước - Hầu có hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ liên quan đến bất động sản, đất đai, giao dịch bất động sản, hoạt động dịch vụ bất động sản, khơng có nước có Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể là: Phi-líp-pin có Luật mua bán bất động sản, Ma-lai-xi-a có luật mua bán đất đai, In-đơ-nê-xi-a có luật đất đai điều tiết nội dung liên quan đến mua bán bất động sản dịch vụ kinh doanh bất động sản, Hàn Quốc có Luật cấp phép hành nghề mơi giới bất động sản khai báo giao dịch bất động sản, Úc Newzealand có Luật mơi giới bất động sản, Hà Lan có Luật giao dịch bất động sản, Mỹ có luật cấp phép hành nghề bất động sản, Anh Quốc có Luật Đăng ký đất đai Luật người môi giới bất động sản, Thụy Điển có Luật mơi giới bất động sản, Liên bang Đức có Luật Đăng ký địa chính, - Khái niệm bất động sản: bất động sản gồm đất đai cơng trình xây dựng đất không di chuyển - Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh loại tài sản hàng hóa, giao dịch thị trường, trừ số loại bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, làm trụ sở quan nhà nước, phục vụ cho an ninh, quốc phịng khơng đưa vào kinh doanh, I Sở hữu BĐS phạm vi kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước - Về sở hữu bất động sản: Các nước cho phép người nước sở hữu bất động sản nước mình, khơng sở hữu cơng trình xây dựng dự án họ đầu tư mà mua bán, sở hữu nhà công dân nước sở tại, kể Trung Quốc nước có chế độ trị tương tự nước ta; - Về đầu tư kinh doanh bất động sản: Trước đây, hầu thường có khác biệt việc đầu tư kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi, nói chung hạn chế người nước đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt nước có kinh tế chậm phát triển, nước có kinh tế kế hoạch hóa, bao cấp nhiều nhà nước thể rõ nước Đông Âu Trung Quốc Tuy nhiên, đến với xu hội nhập quốc tế, tồn cầu hóa thương mại, nước mở cửa, khuyến khích nhà đầu tư nước bỏ vốn thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đất nước mình, kể việc đầu tư thơng qua hình thức mua bán bất động sản Nói chung, nước khơng hạn chế người nước ngồi lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư nước nước ngồi phép có quyền bình đẳng nhau, miễn phải tuân thủ theo quy định pháp luật Thậm chí số nước cịn thơng thống thủ tục hành để kêu gọi, thu hút đầu tư nước vào thị trường bất động sản Tại Singapore Theo quy định Chính phủ Singapore, người nước ngồi mua sở hữu nhiều nhà Khi mua sở hữu hộ chung cư cao cấp hộ chung cư cao từ tầng trở lên khơng phải xin phép quan có thẩm quyền trước mua Khi mua nhà riêng lẻ (nhà có đất) hộ nhà chung cư thấp tầng người nước ngồi phải xin phép quan có thẩm quyền trước mua Để hạn chế người nước đầu nhà ở, Singapore áp dụng thuế bất động sản 4%/năm cho trường hợp mua 01 nhà để 12%/năm cho trường hợp mua nhà từ thứ trở lên Trường hợp người nước ngồi mua tồn hộ tịa nhà phải có đồng ý ộ trưởng ộ Tư pháp Tại Malaysia Theo quy định Chính phủ alaysia, đối tượng sau phép mua sở hữu nhà alaysia: Người quốc tịch alaysia; Người cư trú dài hạn alaysia; Tổ chức nước hoạt động alaysia; Tổ chức liên doanh với alaysia tổ chức nắm 50% quyền biểu Kể từ năm 1992, người nước phép mua nhà với số lượng tối đa nhà Các nhà mua như: nhà riêng lẻ từ tầng trở lên hộ cao cấp phải có giá từ 250.000 Ringit (đơn vị tiền tệ alaysia) trở lên Nhà nước alaysia hạn chế người nước mua nhà có giá trị thấp, nhà riêng lẻ nhà xã hội alaysia quy định hạn chế người nước mua sở hữu nhà để đầu cơ, ví dụ quy định cá nhân nước ngồi khơng sở hữu 02 hộ chung cư, sở hữu từ 03 hộ trở lên coi có mục đích đầu tư, phải thành lập cơng ty nội địa với sở hữu aylaysia chiếm 50% vốn Người nước mua nhà phải phép Uỷ ban đầu tư nước alaysia Tuy vậy, đến năm 2006 quy định bãi bỏ tiến tới xoá bỏ hạn chế số lượng nhà sở hữu người nước Để quản lý người nước mua nhà nhằm mục đích kinh doanh, Chính phủ alaysia áp dụng thuế thu nhập từ việc bán nhà ở, theo bán lại nhà năm đầu áp dụng mức thuế suất 30%, bán sau năm mức thuế phải đóng 5% Từ năm 200 đến alaysia nới lỏng quy định người nước mua bất động sản, nay, người nước ngồi mua khơng hạn chế đất nhà với điều kiện mảnh đất nhà phải có giá trị lớn 500.000 RM Tại Indonesia Tính đến tháng 6/2011 pháp luật Indonesia v n quy định người nước ngồi trì diện indonesia qua chuyến thăm thường xun, cư trú có lợi ích kinh doanh phép thuê, mua bất động sản có thời hạn sở hữu tối đa năm (Thời hạn ban đầu 25 năm, sau gia hạn lần 20 năm, gia hạn lần 25 năm) Người nước phép mua bất động sản Indonesia trường hợp sau: - ua mảnh đất cơng dân Indonesia tập đồn Indonesia sở hữu với đầy đủ quyền mua, bán, chấp, thừa kế - ua 01 hộ chung cư có quyền sử dụng đất thời hạn (từ 20-30 năm) phụ thuộc vào gia hạn quan quản lý đất đai quốc gia - ua nhà gắn với quyền sử dụng đất chủ sở hữu đất, có thời hạn 25 năm gia hạn thêm lần 25 năm - Mua nhà thuộc sở hữu người có quốc tịch Indonesia chủ sở hữu nhà ủy quyền ký thư ủy quyền hoàn toàn theo quy định pháp luật Trong thời gian tới, Chính phủ Indonesia nghiên cứu cho phép mua sở hữu bất động sản có giá từ 1,5 tỷ R đến tỷ R nhằm bảo vệ phân khúc bất động sản dành cho người ngh o, người thu nhập thấp Tại Philipin Theo quy định Chính phủ, người nước ngồi có visa đặc biệt (khi người từ 35 tuổi trở lên có khoản tiền theo quy định tài khoản ngân hàng) phép sở hữu nhà riêng lẻ hộ hilipin Người nước ngồi khơng sở hữu đất mà th với thời hạn 50 năm gia hạn thêm 25 năm Chính phủ hilipin áp dụng thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 6% giá bán Thuế chuyển quyền bất động sản 0,5% giá chuyển nhượng, thuế trước bạ 0,25% giá bán Đặc biệt, Chính phủ hilippin cho phép người nước ngồi mua tồn hộ tòa nhà Tại Thái Lan ặc dù đất đai thuộc sở hữu tư nhân Chính phủ Thái Lan cho phép công nhận quyền sở hữu nhà đất th người nước ngồi khơng quyền sở hữu đất Thời hạn thuê đất người nước 30 năm gia hạn thêm tối đa lần 30 năm (tổng cộng 90 năm) Để sở hữu nhà Thái Lan, người nước ngồi phải có visa kinh doanh (business visa) có visa nghỉ hưu (retirement visa) Thái Lan Chính phủ Thái Lan khơng cho phép người nước ngồi sở hữu q 49% tổng diện tích sàn dự án chung cư người mua phải chứng minh mua kiều hối mang đến Thái Lan Tại Trung Quốc Từ năm 19 Chính phủ Trung Quốc cho phép người nước cư trú Trung Quốc mua nhà Đến năm 2006 200 , để hạn chế việc mua nhà người nước ngồi, Chính phủ Trung Quốc quy định cho phép người nước phép cư trú Trung Quốc từ năm trở lên mua nhà thương mại để nghiêm cấm việc mua nhà để iệc tổ chức, cá nhân nước muốn mua bất động sản với mục đích khơng phải để sử dụng riêng phải thơng qua cơng ty có vốn đầu tư nước ngồi (cơng ty liên doanh cơng ty 100%vốn nước ngồi) Năm 2010, Trung Quốc có ban hành "Ngun tắc quy định việc quản lý mua bất động sản cá nhân đơn vị nước (sau gọi Nguyên tắc) theo đó, cá nhân nước ngồi mua 01 nhà để sử dụng riêng có cam kết văn với quan có thẩm quyền việc ngồi nhà mua họ khơng sở hữu nhà khác Trung Quốc Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước với chi nhánh văn phịng đại diện khu vực đặt trụ sở mua thêm nhà dành cho việc kinh doanh Liên quan đến việc mua tài sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, năm 2006 Trung Quốc ban hành Thơng tư vấn đề liên quan đến việc quản lý ngoại hối thị trường bất động sản có ban hành quy trình tốn ngoại tệ Thơng tư quy định tổ chức, cá nhân nước ngồi thơng qua ngân hàng ngoại hối định để toán ngoại tệ Các ngân hàng sau xác minh s chuyển đổi ngoại tệ chuyển khoản vào tài khoản nhân dân tệ nhà phát triển bất động sản Khi đăng ký ngân hàng định, tổ chức cá nhân nước ngồi phải xuất trình tài liệu sau: - Đối với Chi nhánh, văn phòng đại diện tổ chức nước ngoài: ợp đồng mua bán hợp đồng góp vốn bất động sản ăn chấp thuận quan có thẩm quyền việc thành lập chi nhánh, văn phòng đại diện iấy phép quan bất động sản có thẩm quyền liên quan đến việc đăng ký nộp hồ sơ hợp đồng góp vốn bất động sản có xác nhận chi nhánh văn phòng đại diện ăn cam kết việc sử dụng bất động sản mua đáp ứng nguyên tắc tự sử dụng - Đối với cá nhân: Điều kiện để cá nhân mua nhà để làm việc nghiên cứu, học tập Trung Quốc từ năm trở lên ợp đồng mua bán hợp đồng góp vốn bất động sản ợp đồng lao động hợp lệ giấy tờ chứng nhận trình học tập năm iấy phép quan bất động sản có thẩm quyền liên quan đến việc đăng ký nộp hồ sơ hợp đồng góp vốn bất động sản có chữ ký cá nhân nước ngồi Ngồi ra, Trung Quốc khơng cho người nước vay khoản vay trung dài hạn (khoản vay năm) ngân hàng ngoại thương Trung Quốc để mua nhà Trung Quốc chưa cho phép nhân viên ngoại giao nước, tổ chức quốc tế quyền sở hữu nhà bất động sản Trung Quốc Hàn Quốc Tải FULL (15 trang): https://bit.ly/3sT695f Dự phòng: fb.com/TaiHo123doc.net Sơ lược: Để thúc đẩy thị trường trầm lắng đột ngột cần thiết thị trường ngoại hối sau khủng hoảng kinh tế năm 199 , Chính phủ àn Quốc mở cửa tự cho người nước từ năm 199 ới phê duyệt cấp có thẩm quyền, người nước ngồi mua đất có mục đích sử dụng cho phép với diện tích khơng hạn chế trước Luật sở hữu đất người nước sửa đổi Luật sửa đổi vào năm 199 cho phép người nước ngồi sở hữu đất khơng hạn chế diện tích mục đích sử dụng Tuy nhiên, mua đất an ninh quốc phịng, bảo tồn văn hóa, bảo tồn tự nhiên số khu đất cụ thể khác cần phải phê duyệt trước Các quy định áp dụng công dân áp dụng người nước Trước sửa đổi Sau sửa đổi (Trước năm 1998) (Sau năm 1998) - Cư trú năm với visa F-2 - ọi cá nhân người nước kể Cá nhân người - Sở hữu đất cư trú có diện tích khơng cư trú sở hữu đất nước nhỏ 660 ㎡ đất thương - Khơng có giới hạn diện tích mại nhỏ 165 ㎡ mục đích sử dụng Công ty nước - Chỉ áp dụng đất sử dụng ngồi làm nhà máy văn phịng Thủ tục -Chính quyền phê duyệt trước ký hợp đồng - Không hạn chế - Đăng ký (chấp nhận ngay) vòng 60 ngày sau ký hợp đồng c cl c : Người nước phép kinh doanh mua bán cho thuê đất tòa nhà từ tháng 4/199 Cá nhân công ty nước phép kinh doanh ngành phát triển đất đai (trước có Tập đồn Đất đai àn Quốc quyền tự trị phép), chí người nước ngồi phép hành nghề mơi giới bất động sản từ tháng 9/199 Sở ữ ố vớ ườ ước : Có luật liên quan đến việc sở hữu bất động sản người nước ngồi ngoại trừ luật áp dụng chung cho cơng dân sở người nước đăng ký, giao dịch v.v bao gồm: - Luật Sở hữu đất đai người nước ngoài: Những điều khoản chung liên quan đến việc sở hữu đất đai người nước - Luật xúc tiến đầu tư nước ngoài: Thủ tục đầu tư, ưu đãi thuế, ưu đãi việc mua bán đất công.; - Luật giao dịch ngoại hối: Quy định việc chuyển ngoại tệ giao dịch bất động sản Để phù hợp với mục đích sở hữu đất đai tình trạng cư trú (cư trú ngồi àn Quốc), Luật áp dụng khác biệt phần T ủ ục ữ : áp dụng cho đối tượng sau: ố vớ c ước : Công ty địa phương thành lập theo “Luật úc tiến đầu tư nước ngồi” sở hữu bất k bất động sản mà công ty muốn tòa nhà văn phòng, đất dành cho nhà máy, nhà cho công nhân v.v Khi công ty nước mở chi nhánh àn Quốc, chi nhánh sở hữu bất động sản sau đăng ký chi nhánh Các Luật liên quan áp dụng: Luật Sở hữu bất động sản người nước Luật úc tiến đầu tư nước Luật Đăng ký ất động sản - - ố vớ c ườ ước : Người nước sinh sống àn Quốc có chi nhánh văn phịng cơng ty nước ngồi sở hữu hộ chung cư, tòa nhà bất động sản khác ên mua cần đăng ký bất động sản vòng 60 ngày từ mua mà không cần đăng ký ngoại tệ chuyển vào àn Quốc - ố vớ ườ ước cư : Người nước ngồi khơng cư trú cơng ty nước ngồi khơng có chi nhánh địa phương cần phải nộp báo cáo sở hữu bất động sản đến ngân hàng ngoại thương theo Luật iao dịch ngoại hối sau đăng ký theo thủ tục tương tự công dân àn Quốc - ườ c ốc c ốc ố ước : Người có quốc tịch àn Quốc sống nước đối xử không khác biệt so với công dân àn Quốc ọ không cần quan tâm đến Luật áp dụng người nước ngồi - Tình hình sở hữu bất động sản người nước nay: Người nước ngồi sở hữu 0.2% tổng diện tích đất tính đến tháng 9/2011 Theo số liệu ộ Đất đai, vận tải hàng hải, diện tích đất người nước ngồi sở hữu 229.290.000 m2 Cơng dân àn Quốc sống nước sở hữu 49,5% 113,46 triệu ㎡, công ty liên doanh với công ty địa phương 1,92 triệu ㎡, công ty nước 21, triệu ㎡, cá nhân người nước 10,24 triệu ㎡, tổ chức nước 1, triệu ㎡ v.v 9078137 ... dân nước sở tại, kể Trung Quốc nước có chế độ trị tương tự nước ta; - Về đầu tư kinh doanh bất động sản: Trước đây, hầu thường có khác biệt việc đầu tư kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước. .. tư nước ngồi, nói chung hạn chế người nước đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt nước có kinh tế chậm phát triển, nước có kinh tế kế hoạch hóa, bao cấp nhiều nhà nước thể rõ nước. ..I Sở hữu BĐS phạm vi kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước - Về sở hữu bất động sản: Các nước cho phép người nước sở hữu bất động sản nước mình, khơng sở hữu cơng trình xây dựng