Thẩm định tài sản đảm bảo pdf

Giá trị BĐS : là giá trị được biểu hiện bằng tiền, vàng, dùng để bảo đảm cho khoản vay, bảo lãnh và các yêu cầu nghiệp vụ khác tại NHTM Phương pháp thẩm định : phải khoa học, khách qu

Trang 1

Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2

I

II

3 III

MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM

THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN

THẦM ĐỊNH ĐỘNG SẢN

1 MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ TĐ TSĐB

Tài sản đảm bảo (TSĐB) là một trong những

điều kiện quan trọng của các TCTD khi xem xét

cấp tín dụng cho KH Vì vậy, việc thẩm định

(định giá) TSĐB ảnh hưởng rất lớn đến quyết

định cấp tín dụng cho KH của các TCTD

TSBĐ là tài sản của KH, TS hình thành từ vốn

vay và TS của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHTM

2 CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO

TS cầm cố, thế chấp: Tất cả các loại TS theo quy định của Bộ luật dân sự, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản đều

có thể chấp nhận cầm cố, thế chấp vay vốn tại các NHTM

Pháp luật không phân biệt TSĐB nào thuộc đối tượng thế chấp, TS nào cầm cố mà dựa vào việc bên nào là bên nắm giữ TSĐB

Trang 2

2 CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO

 Theo đó, đối với TSĐB mà Bên bảo đảm vẫn

nắm giữ tài sản thì được coi là thế chấp còn

nếu NHTM nắm giữ tài sản thì được coi là

cầm cố

 Các TS là vàng, bạc, kim khí quý, đá quý,

ngoại tệ tiền mặt, giấy tờ có giá phải áp dụng

Định giá TSBĐ

6

CÂU HỎI ÔN TẬP

 Thế nào là TS thế chấp, Tài sản cầm cố theo

quy định pháp luật Việt Nam ?

Thế nào là tài sản hình thành trong tương lai

Nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản

Trang 3

Đối tượng áp dụng : là các công trình kiến trúc xây dựng

gắn liền trên đất và quyền sử dụng đất, đã có giấy tờ hợp lệ

hoặc TS hình thành trong tương lai

Giá trị BĐS : là giá trị được biểu hiện bằng tiền, vàng, dùng

để bảo đảm cho khoản vay, bảo lãnh và các yêu cầu nghiệp

vụ khác tại NHTM

Phương pháp thẩm định : phải khoa học, khách quan, phản

ảnh đúng giá trị của tài sản so với giá thị trường tại thời

Khảo sát thực tế

và thu thập thông tin Thẩm định địa điểm

Thẩm định tính năng kỹ Thuật

Định giá TS

Lập báo cáo thẩm định

TS BĐ Lưu hồ sơ

2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH

11

1.Tiếp nhận hồ sơ:

- Tiếp nhận hồ sơ : vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày

giờ nhận hồ sơ, ngày trả hồ sơ

-Kiểm tra hồ sơ

2 Thẩm định tính chất pháp lý của TSB Đ

- Kiểm tra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu

hợp pháp

12

- Phân tích các yếu tố cung, cầu

- Phân tích chức năng, các đặc tính về quyền của BĐS được mua bán và đặc điểm của thị trường;

- Phân tích các tài liệu yêu cầu: thị trường BĐS và BĐS

so sánh;

- Kiểm chứng các nguồn tài liệu đáng tin cậy, số liệu

sử dụng phải đúng đắn, chính xác

3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Trang 4

13

- Chuẩn bị các tài liệu liên quan đến BĐS và các

dụng cụ cần thiết: thước đo, máy ảnh, máy quay

phim,…

- Kiểm tra sự chính xác của bản vẽ với thực địa :

CB TĐ đến hiện trường kiểm tra hiện trạng, kích

thước, vị trí của BĐS, điều tra các thông tin cần

thiết

- Vẽ sơ đồ vị trí bất động sản

- Kiểm tra kết cấu và chất lượng công trình :

+ Được xây dựng năm nào ?

- Chụp ảnh những chi tiết cần thiết, quay phim (nếu có) :

+ Quang cảnh vị trí tổng thể của TS;

+ Chi tiết mặt tiền chính của TS;

+ Các chi tiết khác như : phòng khách, nhà bếp, toilet, cầu thang,

15

+ Các thông tin thu thập phải diễn ra gần

với thời điểm điều tra

+ Thông tin về các giao dịch mua bán có liên

+ Kiểm tra các giấy tờ có liên quan đến BĐS + Các tài liệu, thông tin liên quan đến BĐS cần so sánh;

+ Phân tích hồ sơ tài liệu có liên quan : Các tài liệu tổng hợp về quy hoạch, xã hội, kinh tế, môi trường của cấp thẩm quyền Việc phân tích các thông tin chi tiết đối với một số BĐS là dựa trên cơ sở mục đích sử dụng chính cho từng BĐS, cần tập trung phân tích các yếu tố chi phối chủ yếu đến mục đích sử dụng chính :

2– QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH

4 Thẩm định tính năng kỹ thuật 5) Định giá

+ Địa điểm (vị trí);

+ Khoảng cách so với trung tâm thương mại;

+ Mặt tiền đường phố, hẻm, kết cấu đường;

+ Kích thước, hình thể, diện tích;

+ Mục đích sử dụng chính so với quy hoạch sử dụng đất chi tiết trong vùng;

+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật; + Tình trạng pháp lý : mức độ đầy đủ và hợp lệ của các giấy

tờ theo quy định của Pháp luật; + Những hạn chế về quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS

Trang 5

6 Lập biên bản thẩm định giá : Dựa

vào kết quả thẩm tra, so sánh lựa chọn thông tin thu thập, điều chỉnh, cán bộ thẩm định giá ước tính giá trị BĐS lập bằng văn bản theo nội dung :

- Chuyển hồ sơ đến Tổ trưởng Tổ thẩm định giá kiểm tra đánh giá kết quả thẩm định

+ Mục đích và phương pháp thẩm định giá; + Ngày thẩm định giá;

+ Mô tả tình trạng pháp lý, diện tích đất và địa chỉ của bất động sản;

+ Mô tả chi tiết bất động sản đang được định giá, cùng với tình trạng chung của nó;

+ Tóm tắt hợp lý và rõ ràng các tài liệu, các điều kiện thị trường;

+ Ghi rõ trong báo cáo về nguồn gốc, chất lượng và tính chất của thông tin (liệt kê những thông tin thu thập, so sánh), các

hạn chế liên quan đến kết luận của thẩm định giá;

+ Các bước điều chỉnh, tăng giảm giá do sự khác biệt giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh;

+ Ước lượng giá trị của bất động sản cần thẩm định;

+ Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính

2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

19

2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

-Tổ trưởng Tổ thẩm định giá sau khi kiểm tra hồ sơ

và kết quả thẩm định giá, trình Giám đốc Trung tâm

dịch vụ địa ốc thông qua; đối với Chi nhánh việc

kiểm tra và thông qua kết quả thẩm định giá do Tổ

trưởng Tổ thẩm định giá thực hiện

- Lập phiếu báo kết quả thẩm định giá để chuyển

giao theo yêu cầu, ký so và ghi rõ ngày giờ giao,

nhận phiếu báo thẩm định Phiếu báo kết quả thẩm

định giá do Giám đốc Trung tâm/Tổ trưởng Tổ thẩm

định giá (đối với chi nhánh) ký tên

20

Bộ hồ sơ thẩm định giá lưu tại Trung tâm hoặc tại Tổ thẩm định giá (đối với Chi nhánh) gồm :

Trang 6

21

3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA

CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA

-Chủ động liên hệ với NVTD (hoặc KH) để kết hợp đi khảo sát

thực tế, hoặc đề nghị cung cấp hồ sơ pháp lý BĐS

-Liên hệ với các ngành chức năng để thu thập thêm thông tin

về quy hoạch

-Công tác thẩm định giá phải độc lập và không chịu sự chi

phối với công tác tín dụng

- Chịu trách nhiệm về tính chính xác các thông tin thu thập,

số liệu và kết quả thẩm định giá

2) Tổ trưởng Tổ thẩm định giá :

23

- Thường xuyên cập nhật thông tin, đề xuất chủ

trương, phương hướng liên quan đến công tác

thẩm định giá cho phù hợp theo quy định hiện

hành

- Kiểm tra, giám sát NV thực hiện theo đúng quy

chế thẩm định giá và chịu trách nhiệm kiểm tra

về hồ sơ, thông tin, số liệu và kết quả thẩm định

giá

24

3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA

- Quản lý nhân sự và nghiệp vụ của Tổ thẩm định giá;

- Kịp thời điều chỉnh nhân sự để đáp ứng yêu cầu về công việc;

- Trên cơ sở hồ sơ và kết quả thẩm định giá bất động sản (đối với Trung Tâm dịch vụ địa ốc của NH) Giám đốc Trung Tâm xem xét để thông qua/yêu cầu kiểm tra/yêu cầu làm lại (nếu xét thấy chưa phù hợp)

3 Giám đốc Trung tâm dịch vụ địa ốc (nếu có)

và GĐ các Chi nhánh:

Trang 7

25

4 NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :

Việc thẩm định giá phải dựa trên các cơ sở sau:

1 Tình trạng pháp lý và đặc điểm thực tế của tài sản

2 Tham khảo bảng giá đất do UBND tỉnh, Thành phố

ban hành trong từng thời kỳ (VD:ở TPHCM,sử dụng

+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP

+ Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

+ Công văn số 734/HD-LS ngày 31/01/2005 của Sở Tài nguyên Môi trường,

Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Cục Thuế TPHCM về việc hướng dẫn áp dụng bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định của UBND TPHCM theo từng thời kỳ

+ Quyết định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28/4/2004 của Ủy ban Nhân dân Tp

HCM về việc xác định trị giá nhà để tính thuế

( Back )

Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 26

27

4 Giá thẩm định là giá thị trường, phi thị

trường tại thời điểm định giá, có tính đến các

yếu tố lợi thế, hạn chế các yếu tố rủi ro thị

trường và rủi ro quy hoạch

5 Hướng dẫn Thẩm định giá bất động sản

của từng hệ thống NH

4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

Trang 8

 PPSS là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân

tích mức giá của các TS tương tự với TScần định giá

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị

trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm

định giá để ước tính giá trị thị trường của TS cần định

giá

 PP này được áp dụng trong định giá các TS có giao

dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường

2) Phương pháp chi phí:

 PPCP là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một TS tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của TS cần định giá

 PPCP chủ yếu được áp dụng trong định giá các TS chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; TS không đủ điều kiện để áp dụng PPSS

3) Phương pháp thu nhập:

 PPTN (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là

phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi

các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận

được từ việc khai thác TS cần định giá thành giá trị

vốn hiện tại của TS (quá trình chuyển đổi này còn

được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính

giá trị thị trường của TS cần định giá

32

 Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá TS đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính, quyền khai thác mỏ quặng…) mà

TS đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và

đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

Cụ thể là TS nào?

Trang 9

4) Phương pháp thặng dư:

TS cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ

sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát

triển giả định của TS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh

để tạo ra sự phát triển đó

bất động sản có tiềm năng phát triển

5) Phương pháp lợi nhuận:

 PPLN là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng TS để ước tính giá trị thị trường của TS cần định giá

TS mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của TS chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của TS như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…

35

2.1 Cách xác định giá trị QSD đất:

IV NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :

Giá trị QSD đất được xác định theo công thức sau:

Giá trị QSD đất = Giá đất tham chiếu x hệ số điều chỉnh (Kđc)

Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 36

CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

* Giá trị bất động sản được xác định theo công thức sau:

Giá trị BĐS = Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng

Trang 10

37

2.1.1 – Cách xác định giá đất tham chiếu:

4 NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

Giá đất tham chiếu được xác định trên những cơ sở sau:

- Khung giá đất NN ban hành trong từng thời kỳ, giá

các loại đất tham khảo và nguồn dữ liệu của phòng

Thẩm định giá

- Đối với các khu vực đã có dữ liệu định giá và

nguồn dữ liệu được công nhận thì có thể sử dụng

nguồn dữ liệu này để kết luận đơn giá áp dụng cho

TS thẩm định Tuy nhiên cũng cần thiết phải khảo

sát lại tình hình thị trường nơi BĐS tọa lạc để kiểm

tra các yếu tố biến động của thị trường

38

- Đối với các khu vực chưa từng thẩm định hoặc đã thẩm định nhưng không thể sử dụng nguồn dữ liệu đã có để phân tích, đánh giá, kết luận đơn giá có thể áp dụng cho tài sản thẩm định thì cần thiết phải khảo sát thực tế và thu thập ít nhất 03 thông tin để làm cơ sở cho việc đánh giá giá trị cho tài sản thẩm định

39

- Quy định về tài sản so sánh (thông tin tham khảo):

TS so sánh phải cùng khu vực và có tính chất tương đồng

với TS thẩm định (về đặc điểm vị trí, hình dáng, kích

thước…)

tích, đánh giá các yếu tố lợi thế, bất lợi của TS so sánh để

đưa ra đơn giá chuẩn có thể giao dịch cho các BĐS tại khu

+ Thông tin không vượt quá 6 tháng Ngoài ra các thông tin này phải đảm bảo giá trị của các BĐS tham khảo phù hợp với giá thị trường Các thông tin này phải đảm bảo các yếu tố: Tin cậy – chính xác- toàn diện và khoa học

+ Trong một số trường hợp cần thiết, NV định giá phải vẽ sơ đồ

mô tả vị trí các BĐS liên quan, nhất là các trường hợp đối với đất tọa lạc ngoài địa bàn Tp HCM, các trường hợp mà tài sản

so sánh lấy từ nguồn thông tin lưu trữ hoặc bảng giá, trường hợp TS thẩm định và so sánh không cùng nằm trên một con đường hoặc cùng một con hẻm

Trang 11

41

Trong phần xác định giá đất cần lưu ý:

1 – Xác định giá thị trường đối với khu vực

có BĐS thẩm định tọa lạc

2 – Phân tích những đặc điểm riêng của

BĐS thẩm định để đưa ra đơn giá đất phù

Cần mô tả rõ đặc điểm của các con đường, hẻm đang xem xét lợi thế

Hệ thống chiếu sáng

Hệ thống thông tin liên lạc

6 Lợi thế khác

Gần TT Thương mại, trường

học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí …(trong vòng bán kính 100-300m hoặc tùy

thuộc khu vực)

Cần lý giải thật cụ

thể lợi thế của tiêu chí này khi áp

Trang 12

45

1 Biên độ giao động cho phép khi áp dụng các hệ số trong

hướng dẫn nói trên là 10% trong diều kiện là phải mô tả,

đánh giá rõ ràng và trong mọi trường hợp phải được sự

đồng ý của lãnh đạo Phòng, Ban Giám Đốc

2 Đối với phần diện tích đất thuộc quy hoạch được công

nhận tính bằng 30% đơn giá thị trường tại thời điểm định

4 Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau:

Giá đất hẻm =Giá đất MT tham chiếu x Hệ số vị trí hẻm x Hệ số cấp hẻm

Hẻm cấp 1 là hẻm của đường chính, hẻm cấp 2 là hẻm của hẻm cấp 1…

Giá đất hẻm cấp thấp hơn : ≤ 80% giá đất của hẻm cấp cao hơn liền kề

4 Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau:

Lưu ý:

Bảng hệ số vị trí hẻm nêu trên không áp dụng cho

đường nội bộ, đường đã đặt tên hoặc các hẻm có đặc điểm,

vị trí đặc biệt (có giá trị sinh lợi cao…)

Ngoài ra, khi mô tả, diễn giải đặc điểm vị trí BĐS

tại hẻm cần xác định hệ số vị trí hẻm và hệ số cấp hẻm cho

phù hợp, mọi trường hợp khảo sát không kỹ lưỡng hoặc mô

tả không đúng với thực tế phải hoàn toàn chịu trách nhiệm

– Diện tích sử dụng căn cứ vào diện tích được

công nhận trên chủ quyền, giấy phép xây dựng, biên bản hoàn công, tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện trạng và các giấy tờ có liên quan khác

A Diện tích sử dụng

Định dạng
Số trang	21
Dung lượng	1,53 MB