BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH THÁI THANH THUÝ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI C[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH THÁI THANH THUÝ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 7340201 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 ABSTRACT Nowadays, loans are the main source of income for commercial banks in Vietnam In particular, real estate is the most popular type of collateral at most of commercial banks in Vietnam to guarantee for credit loans because of their high value and immobility Therefore, commercial banks now pay a special attention to real estate appraisal, which can help them to minimize their credit risk from defaulted clients However, to be able to calculate the value of real estate at the time mortgage happening is not an easy task because real estate is a special asset which is available to invest easily and they has some legalrelated accompaniment Besides, the value of real estate changes quickly and is enormously affected by the price market This essay focuses on reviewing basic theoretical foundations, discussing and studying legal documents related to real estate as well as how to valuate assets in Vietnam However, valuation real estate for mortgaged in commercial banks has its own rules and procedures to suit with working environment and style of each bank, therefore, the thesis only deals with the valuation real estate operation in Asia Commercial Bank (ACB) The writer mentioned about the process, human resource, information systems and training program in ACB Base on that, the author proposed some advises and solutions to improve the valuation of real estate in ACB as well as in Vietnam Because of limited researching time and practical experiences, the essay essentially provides objective advises and may contain some mistake All comments are appreciated Thank you I LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Khố luận tốt nghiệp với đề tài “Giải pháp hồn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu” cơng trình cá nhân tơi, khơng chép Tôi xin chịu trách nhiệm khố luận mình! Tp Hồ Chí Minh, ngày …… Tác giả Thái Thanh Thuý LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, đặc biệt thầy cô phụ trách chương trình đào tạo chất lượng cao tạo môi trường tốt để học tập nghiên cứu Cảm ơn TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc nhiệt tình hướng dẫn tơi hồn thành khố luận Tơi xin kính chúc q thầy nhiều sức khoẻ thành công Trân trọng MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬNVỀTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1.1 Khái niệm bất động sản .5 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.4 Vai trò bất động sản chấp hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 1.2 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản 1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.2.4 Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp 10 1.2.5 Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản 11 1.2.6 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 13 KẾT LUẬN CHƢƠNG 16 CHƢƠNG 2:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU .17 2.1 KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 17 2.1.1 Sơ lƣợc Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 17 2.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 18 2.1.3 Ngành nghề kinh doanh mạng lƣới hoạt động 19 2.1.4 Cơ cấu cổ đông ACB 20 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU .22 2.2.1 Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản 22 2.2.2 Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thể chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 24 2.2.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá đƣợc áp dụng ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 26 2.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 30 2.2.5 Về hệ thống sở liệu 37 2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU .37 2.3.1 Kết đạt đƣợc hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 37 2.3.2 Những hạn chế hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 40 2.3.3 Nguyên nhân 42 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2: 45 CHƢƠNG 3:GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU .46 3.1 ĐỊNH HƢỚNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2018 - 2020 46 3.1.1 Định hƣớng hoạt động kinh doanh 46 3.1.2 Định hƣớng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 47 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 48 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá .48 3.2.2 Nâng cao đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định giá 50 3.2.3 Hoàn thiện phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản chấp 51 3.2.4 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản chấp 51 3.2.5 Hoàn thiện hệ thống sở liệu thẩm định giá bất động sản chấp 52 3.2.6 Một số giải pháp khác 53 3.3 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN BAN NGÀNH 54 KẾT LUẬN CHƢƠNG 57 KẾT LUẬN 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ACB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á châu P.TĐTS Phòng thẩm định tài sản PASS NHTM Hệ thống đồng hoá thẩm định tài sản chuyên nghiệp Ngân hàng thương mại HĐQT Hội đồng quản trị QSDĐ Quyền sử dụng đất GPXD Giấy phép xây dựng GCN Giấy chứng nhận TSTC Tài sản chấp BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Sơ đồ mối quan hệ nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 10 Sơ đồ 1.2: Tổng quan cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản .11 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức ACB P.TĐTS, ACB 23 Sơ đồ 2.2: Sơ đồ quy trình bƣớc thẩm định giá bất động sản chấp P.TĐTS, ACB 31 Bảng 2.1: Tỷ lệ sở hữu cổ đông ACB theo nguồn gốc sở hữu 20 Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh đơn giá đất theo phƣơng pháp đơn giá đất đƣợc duyệt ACB 27 Bảng 2.3: Bảng điều chỉnh đơn giá theo yếu tố so sánh 29 Bảng 2.4: Bảng phân cơng thẩm định tài sản với mục đích cấp tín dụng 35 Bảng 2.5: Số lƣợng hồ sơ động sản bất động sản chấp đƣợc thẩm định ACB 39 Bảng 2.6: Bảng tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định ACB 40 Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tỷ lệ sở hữu cổ đông ACB theo nguồn gốc sở hữu 20 Biểu đồ 2.2: Số lƣợng hồ sơ động sản bất động sản chấp đƣợc thẩm định ACB 39 Biểu đồ 2.3: Biểu đồ tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định ACB 40 PHẦN MỞ ĐẦU Tổng quan tính cấp thiết đề tài Trên giới có cơng trình nghiên cứu liên quan đ ến định giá b ất đ ộng sản nhiều nhu cầu khác Trong đó, đề tài “Ước lượng giá trị đất đai” c Ted Gwartney Arden Delaware (1999) ví dụ Các tác giả nghiên cứu đ ưa số nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị c đ ất đai Nghiên c ứu Catherine Nind (Australia – 2002) “Hệ thống quản lý môi trường đánh giá giá trị đất đai”, viết chủ yếu đề cập đến việc đánh giá giá trị đất có góp phần yếu tố mơi trường Catheirine tập trung vào nghiên cứu phương pháp nhằm xácđịnh giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, sở đảm bảo yếu tố môi trường Với việc nghiên cứu giao dịch thị trường BĐS khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko Bioye Tajudeen nghiên cứu ảnh hưởng giá BĐS chấp đến hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Nigeria đưa kết luận giá trị BĐS thị trường sở cho việc ước lượng giá trị BĐS chấp Các tác giả áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường BĐS Giá trị thiết lập nên mức giới hạn t ối đa mà tổ chức tín dụng khơng vượt q nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay Tuy nhiên nghiên cứu tác giả rằng, mức giá số giá cho thấy mức độ rủi ro trước khoản vay thực khơng có đảm bảo mức giá trì tương lai Kwong Chaw, Wailai (2002) nghiên cứu phương pháp định giá bất động sản để làm tài s ản th ế chấp vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng Trung Quốc Đề tài chủ yếu sâu vào nghiên cứu phương pháp áp dụng định giá chấp, Kwong Wai sâu vào nghiên cứu phương pháp phương pháp chi phí thu nhập để nhằm xác định giá trị bất động sản chấp Đề tài dừng lại phương pháp định giá, chưa sâu vào nghiên c ứu qui trình nh công tác tổ chức định giá Bất động sản chấp Nhìn chung nghiên c ứu đ ược thực điều kiện thông tin đầy đủ áp dụng điều kiện hệ thống pháp luật chặt chẽ hoàn thiện ... phần Á Châu - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm đ? ?nh giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM Đ? ?NH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG... thẩm đ? ?nh giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 47 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM Đ? ?NH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á. .. 1.2.1 Khái niệm thẩm đ? ?nh giá bất động sản Trước hết, Luật giá (2012) phát biểu ? ?Thẩm đ? ?nh giá vi ệc c quan, tổ chức có chức thẩm đ? ?nh giá xác đ? ?nh giá trị tiền loại tài sản theo quy đ? ?nh Bộ luật