XÂY DỰNG MÔ HÌNH DỰ BÁO LỢI NHUẬN CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG SYSTEM DYNAMICS Ngày nhận bài 27/02/2015 Nguyễn Hoài Nghĩa1 Ngày nhận lại 10/06/2015 Lưu Trường Văn2 Ngày duyệt đăng 10/07/2015 TÓM TẮT[.]
TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 10 (3) 2015 XÂY DỰNG MƠ HÌNH DỰ BÁO LỢI NHUẬN CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG SYSTEM DYNAMICS Nguyễn Hoài Nghĩa1 Lưu Trường Văn2 Ngày nhận bài: 27/02/2015 Ngày nhận lại: 10/06/2015 Ngày duyệt đăng: 10/07/2015 TÓM TẮT Dự báo lợi nhuận dự án bất động sản việc làm tương đối khó khăn ảnh hưởng nhiều yếu tố mối quan hệ tác động qua lại chúng Nghiên cứu tiến hành xác định yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận dự án bất động sản thơng qua khảo sát đối tượng có kinh nghiệm hoạt động lĩnh vực xây dựng đặc biệt dự án bất động sản Sau tiến hành phân tích thống kê, 19 nhân tố xác định có ảnh hưởng đến lợi nhuận công ty bất động sản Từ nhân tố này, mơ hình hệ thống động (System Dynamics) áp dụng để xây dựng sơ đồ nhân thể tác động qua lại yếu tố với tác động đến lợi nhuận Việc xây dựng sơ đồ nhân nhằm thiết lập ảnh hưởng tác động qua lại yếu tố sở để phát triển mơ hình định lượng giúp việc đánh giá dự báo lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản cách xác đáng tin cậy Từ khóa: hệ thống động, lợi nhuận, sơ đồ nhân quả, yếu tố ảnh hưởng ABSTRACT Estimating profit of the real estate projects is quite difficult because of the effect of many factors and their inter-relationships This study determines the influencing factors to the profit based on the survey in that the experienced engineers who are currently working in the construction industry, especially in real estate projects are questioned There are 19 factors are confirmed to affect on the profit after the statistical analysis Based on these factors, System Dynamics are applied to model the causal loop diagram to explore the mutual effect of these factors and the effect to profit This diagram is a necessary tool to develop the System Dynamics structure diagram that is very useful to evaluate and estimate the profit of the real estate companies in more precise and believable way Keywords: causal diagram, profit, system dynamics, factors Dẫn nhập Việc xác định lợi nhuận việc mà công ty kinh doanh cần phải thực để đánh giá kết đề phương hướng hoạt động Đặc biệt ngành nghề kinh doanh đặc thù, công ty kinh doanh bất động sản phải xác định yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận để đề mức giá hợp lý mà thị trường chấp nhận Các yếu tố nhiều có ảnh hưởng phức tạp, bao gồm chi phí đầu vào, chi phí tài chính, nhu cầu tiêu thụ, yếu tố vĩ mô lãi suất, GDP… Bên cạnh đó, yếu tố khơng cố định mà biến động đặc biệt có tác động trực tiếp gián tiếp qua lại với Ví dụ lãi suất (chi phí tài chính) tăng cao dẫn đến chi phí xây dựng, giá thành tăng cao … để đảm bảo lợi nhuận, công ty kinh doanh bất động sản phải tăng giá sản phẩm Giá sản phẩm cao dẫn đến cầu bất động sản giảm Cầu giảm dẫn đến việc công ty phải giảm giá bất động sản để nhằm mục đích kích cầu lý hàng tồn kho, quay vịng TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞTP.HCM–SỐ10 (3) 2015 ThS, Trường Đại học Mở TP.HCM PGS.TS, Trường Đại học Quốc tế - Đại học Quốc Gia TP.HCM vốn, toán lãi vay vốn gốc cho ngân hàng Nếu cầu không tăng cơng ty khả chi trả cho ngân hàng Việc dẫn đến hệ lụy lớn đến kinh tế: ngành sản xuất liên quan đến xây dựng đình trệ, lao động thất nghiệp, khả chi trả cầu ngành khác giảm, kinh tế trì trệ …Để thúc đẩy phát triển kinh tế, phát triển sản xuất biện pháp giảm lãi suất Lãi suất giảm dẫn đến nhu cầu mua sắm tăng cao, sản xuất phát triển, thu nhập tăng, cầu nhà tăng, cầu vượt cung sốt bất động sản xảy Như vậy, xem xét yếu tố ta cần phải xem xét yếu tố với mối liên quan tác động qua lại hệ thống định Bài báo ứng dụng hệ thống động (system dynamics) nhằm xem xét mối quan hệ tác động qua lại với yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận công ty bất động sản Các nghiên cứu trước Barlas cộng (2007) tập trung vào mơ hình cơng ty xây dựng bất động sản chiếm thị phần đủ lớn để ảnh hưởng đến thị trường Hay nói cách khác, Barlas mơ hình thị trường độc quyền nhóm với hệ thống trống Ơng nhận mức độ trống độ trễ cung đóng vai trò quan trọng chế vòng sản xuất Barlas khởi tạo mơ hình dựa vào kỳ vọng nhà phát triển địa ốc Với điều này, phân tích độ nhạy dao động xảy mạnh độ trễ cung tăng lên Trong thử nghiệm sách với kỳ vọng nhà phát triển địa ốc, Barlas tìm thấy hai nhân tố làm giảm hành vi dao động thị trường: a) kể đến số lượng nhà xây dựng b) dự đốn xác khuynh hướng nhu cầu tương lai Mashayeki cộng (2009) đặt thuật ngữ “cơ chế vòng sản xuất” Họ coi mơ hình bốn đỉnh đề xuất Wheaton (1999) khởi điểm cho thị trường cho thuê, thêm biến lưu trữ phụ cho hộ trống cho chủ đầu tư chiếm khu vực Họ tiến hành mô đặc điểm động khác biệt hai hệ thống Ban đầu, hai thị trường dao động chế vòng sản xuất độ trễ cung Khi bỏ độ trễ cung đi, thị trường thuê đánh vòng nhân đối lập với việc chủ đầu tư chiếm thị trường với biến lưu trữ phụ thêm vào Họ kết luận thị trường khác với hệ thống khác có đặc tính động phản ứng khác với kích thích Hơn nữa, thị trường chế vòng sản xuất phản ứng cách động Atefi cộng (2010) dựa nghiên cứu Mashayeki (2009) nhiều tác giả quốc tế nghiên cứu nhà bất động sản khác (như Poterba, 1984; Wheaton, 1999; Meen, 2000) Họ tập trung vào việc định dạng nhiều chế khả chi trả, bao gồm việc dự phòng khoản cho vay mua nhà Những tác động cầu lên giá dựa cảm quan lý thuyết Mơ hình kiểm định số test Phản ứng mơ hình cho thấy dao động tăng lên biến quan trọng nói chung giảm khả chi trả, không đáp ứng với thu nhập tăng lên Chen (2005) xây dựng mô hình so sánh để dự báo tăng trưởng bền vững giá nhà đất Thượng Hải Mơ hình gồm sáu phận chứa đựng cấu trúc hồi đáp phức tạp với sáu vòng hồi đáp đồng biến bốn vòng hồi đáp nghịch biến Chen nhấn mạnh việc không hành vi đầu nhà đầu tư nhà cung cấp mà việc mua đẩy giá nhà đầu tư nước làm tăng giá nhà đất Những kết mô phân biệt thị trường có khơng có đầu Tuy nhiên, khơng có vịng hồi đáp kể quỹ đất dự phịng phủ tổng diện tích đất Thượng Hải hạn chế Một lần nữa, cấu trúc nội thị trường nguyên nhân ứng xử hồi đáp cần có kích hoạt từ bên ngồi Ho cộng (2012) áp dụng kết hợp system dynamic trí tuệ nhân tạo để nghiên cứu thị trường nhà Đài Loan, chủ yếu tỷ lệ nhà trống Nghiên cứu cho thấy biện pháp kinh tế tỏ hữu hiệu so với biện pháp tài Bên cạnh đó, biện pháp hỗn hợp có tác dụng chiến lược đơn lẻ Để thiết lập hệ thống giám sát mô thị trường nhà đất, tác giả thiết lập hệ thống bao gồm hệ thống phụ: Dân số, cầu nhà, cung nhà, kinh tế, tài Ngồi ra, tác giả sử dụng kết hợp thuật giải di truyền thông qua liệu quan sát 17 năm để huấn luyện mạng Rafferty Farshchi (2009) điều tra mối quan hệ nguồn tài có sẵn đầu ngành xây dựng địa ốc Anh Họ nhận nguồn tài dù có thấp mức độ phù hợp lượng giao dịch cao điều kiện tiên cho thị trường ổn định Một tổ hợp lượng giao dịch cao mức độ tài có sẵn khác tìm để tạo mức độ lạm phát cao khác Ho cộng (2010) mơ hình thị trường nhà đất Đài Trung (Đài Loan) Mơ hình họ chứa năm phận, gồm dân số, cầu, cung, kinh tế tài Từ kết mơ phỏng, họ kết luận chiến lược hỗn hợp gồm lãi suất cao hơn, tỷ lệ thất nghiệp thấp giá tăng từ từ làm giảm rủi ro thị trường nhà đất Eskinasi cộng (2011) báo cáo Houdini mơ hình hệ thống động giải thích phản ứng tiêu cực ngành xây dựng địa ốc giá nhà đất giai đoạn từ 1995 đến 2008 Đầu tiên, hệ thống hoạch định quỹ đất tập trung chủ yếu vào việc dự đoán tỷ lệ gia tăng dân số thị trường nhà đất với giá đất thổ cư cấu trúc thị trường phát triển độc quyền Quy định thuê biện pháp ưu đãi tài khoản lãi suất cầm cố kể đến Những biện pháp ưu đãi tài hồn lại cho hộ gia đình họ đền bù thuế thu nhập cá nhân Mơ hình giả lập theo thống kê phát triển giá nhà quy mô xây dựng để xác định mức độ hiệu Tại Việt Nam, hệ thống động ứng dụng lĩnh vực xây dựng vài năm gần Lưu, T.V Nguyễn, Q.T (2011) ứng dụng hệ thống động để dự báo lợi nhuận đánh giá hiệu kinh tế, tài dự án bất động sản TP Hồ Chí Minh thơng qua hệ thống: số lượng hộ khu thương mại thay đổi qua giai đoạn bán, chi phí xây dựng theo giai đoạn, chi phí lãi vay, tỷ lệ vốn chủ sở hữu – vốn vay Lưu, T.V Võ, M.H (2012) ứng dụng hệ thống động để mơ hình việc dự báo chi phí xây dựng nhà thép tiền chế Mơ hình lập với biến đầu vào kích thước nhịp, bước khung, tải trọng tác động lên nhà tiền chế Mơ hình giúp xác định chi phí xây dựng nhà thép với thơng số khác Lê, H.L Phạm, H.A (2012) xây dựng mơ hình mơ nhằm dự báo số giá xây dựng cơng trình dân dụng TP Hồ Chí Minh Mơ hình gồm hệ thống phụ: dân số, cầu nhà, cung nhà, kinh tế, tài Nghiên cứu thiết lập khơng mơ hình định tính mà cịn xây dựng mơ hình định lượng thơng qua số liệu đầu vào từ nguồn thức đáng tin cậy Mơ hình vận hành thử đối chiếu với số liệu từ nguồn liệu thức Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu tiến hành theo quy trình sau: - Lược khảo nghiên cứu trước để xác định mục tiêu nghiên cứu - Phỏng vấn chuyên gia lược khảo nghiên cứu trước để xác định nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận - Thu thập phân tích liệu để xác định yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận công ty bất động sản - Thiết lập sơ đồ nhân dựa lý thuyết System Dynamic (hệ thống động) từ yếu tố xác định - Kết luận, kiến nghị Hệ thống động (System Dynamic - SD) Là phương pháp nghiên cứu ứng xử hệ thống phức tạp Nó phản ánh ảnh hưởng vịng tương tác phản hồi nội trì hỗn thời gian toàn hệ thống Khác biệt hệ thống động so với hệ thống khác hệ thống động mô tả thực cách sử dụng vòng quay lặp phản hồi nội biến kho (stocks) tác động ảnh hưởng Hình Mơ hình minh họa hệ thống động Theo Garcia, J M (2006), “System Dynamic cơng cụ dùng để biết việc thay đổi theo thời gian phương trình hữu hạn phương trình vi phân Đó tập hợp yếu tố liên quan với nhau, thay đổi mặt yếu tố làm thay đổi toàn hệ thống Để nghiên cứu hệ thống, phải biết yếu tố cấu thành mối liên hệ chúng” Quan hệ nhân quả: Với biến giả thiết có thể mối quan hệ chúng dạng sơ đồ minh họa sau: • Quan hệ đồng biến: Khi biến A tăng kéo theo biến B tăng ngược lại • Quan hệ nghịch biến: Khi biến A tăng khiến biến B giảm ngược lại Vòng hồi tiếp (Feedback): Theo Garcia, J M (2006), chuỗi mối kiện kín có liên quan tới gọi vịng lặp hay vịng hồi tiếp Có lọai vịng hồi tiếp: • Vịng hồi tiếp đồng biến (vịng hồi tiếp bất ổn định) • Vòng hồi tiếp nghịch biến (vòng hồi tiếp Các dạng mơ hình • Mơ hình định tính (sơ đồ nhân quả): Sơ đồ nhân phận quan trọng lý thuyết hệ thống động Sơ đồ giúp người lập thấy mối quan hệ hệ thống yếu tố cách rõ ràng Việc xác định sơ đồ nhân giúp người nghiên cứu phát thiếu xót, mối quan hệ cần bổ sung thấy tác động qua lại yếu tố hệ thống cách trực quan • Mơ hình định lượng (sơ đồ cấu trúc): Trong mơ hình định tính, biến hệ thống kết nối mũi tên thể mối quan hệ nhân Các mối quan hệ khai báo phương trình nhằm thể cụ thể (định lượng) quan hệ biến Việc khai báo với thông số liệu đầu vào, giúp việc mô đánh giá hệ thống đạt hiệu mong muốn, cung cấp cho thông tin cần thiết hệ thống vận hành Kết nghiên cứu Sau tham khảo ý kiến chuyên gia kết hợp với việc lược khảo nghiên cứu trước đây, 20 nhân tố xác định sử dụng để thiết lập bảng câu hỏi Bảng khảo sát gửi đến đối tượng hoạt động lĩnh vực xây dựng Số lượng bảng khảo sát gửi 150 phiếu, số lượng phản hồi nhận 92 bảng, tỷ lệ phản hồi Hình c 61% â Vòng n hồi tiếp b ằ n g ) Vòng hồi tiếp gọi đồng biến số mối quan hệ nghịch biến số chẵn Trong hình 2, vịng lặp ABECA vịng đồng biến Ngược lại số mối quan hệ nghịch biến số lẻ ta có vịng hồi tiếp nghịch biến Vậy ta có vịng lặp DBED ABDA đồng biến (cần ý vịng ABDA có chiều mũi tên dấu khác hướng nên ta phải đổi dấu) Trong hệ thống thực hàm chứa vòng lặp, thời điểm định hệ thống theo xu hướng vòng lặp trội Sau tiến hành phân tích thống kê kiểm định, 19 nhân tố xác định có ảnh hưởng đến lợi nhuận công ty bất động sản Bảng Các nhân tố nhóm thành nhóm để phát triển thành hệ thống phụ sơ đồ nhân để tạo thành hệ thống hồn chỉnh Mục đích việc chia nhỏ hệ thống nhằm thuận tiện cho việc quản lý hệ thống Trong hệ thống phụ này, mối quan hệ biến cần xác định Bảng Các yếu tố ảnh hưởng STT Yếu tố Hệ thống phụ Dân số Số người trung bình hộ gia đình Thu nhập trung bình hộ gia đình Số hộ gia đình Nhu cầu mua nhà Tỷ lệ tiết kiệm hộ gia đình Lãi suất tiết kiệm Lãi suất cho vay mua nhà Lãi suất cho vay xây dựng 10 Tổng thu nhập quốc nội (GDP) 11 Tồn kho bất động sản 12 Số lượng nhà giao dịch 13 Số lượng nhà đầu tư 14 Nguồn cung 15 Giá nhà 16 Chi phí xây dựng 17 Chi phí đất tư vấn 18 Các chi phí khác 19 Tỷ lệ Nợ/ Vốn chủ sở hữu Hệ thống phụ đặc điểm hộ gia đình nhu cầu nhà Số hộ gia đình có mối quan hệ dân số số người trung bình hộ Mối quan hệ số hộ gia đình với dân số dương, có nghĩa dân số tăng số hộ gia đình tăng Ngược lại, mối quan hệ số hộ gia đình số người trung bình hộ gia đình âm, có nghĩa số người trung bình giảm số hộ gia đình tăng Số hộ gia đình tăng hàng năm có mối quan hệ dương với tỷ lệ gia tăng số hộ gia đình số hộ gia đình Nhu cầu nhà có mối quan hệ dương nhu cầu đầu tư, nhu cầu thay đổi nhà, nhu cầu mua nhà lần đầu tỷ lệ tiết kiệm hộ gia Đặc điểm hộ gia đình nhu cầu nhà Kinh tế - tài Cung nhà Chi phí xây dựng đình Các nhu cầu lại có mối quan hệ với yếu tố khác Nhu cầu đầu tư có mối quan hệ dương số hộ gia đình thu nhập trung bình sau thuế, yếu tố tăng dẫn đến nhu cầu đầu tư tăng Tuy nhiên, quan hệ nhu cầu đầu tư lãi suất tiết kiệm có mối quan hệ âm, tức lãi suất tiết kiệm tăng nhu cầu đầu tư mua nhà giảm ngược lại Đối với nhu cầu thay đổi nhà, mối quan hệ dương với thu nhập trung bình sau thuế số hộ gia đình Đối với nhu cầu mua nhà lần đầu, mối quan hệ dương yếu tố số hộ gia đình tăng hàng năm thu nhập trung bình sau thuế Tuy nhiên, quan hệ nhu cầu mua nhà lần đầu lãi suất cho vay mua nhà âm Hình Hệ thống phụ đặc điểm hộ gia đình nhu cầu nhà Hệ thống phụ kinh tế - tài Tốc độ tăng trưởng GDP yếu tố phản ánh phát triển tốc độ phát triển kinh tế GDP tăng ảnh hưởng đến thu nhập trung bình người dân, mối quan hệ dương Khi GDP tăng cao, thu nhập trung bình tăng theo dẫn đến nhu cầu nhà tăng Nhu cầu nhà bị ảnh hưởng lãi suất cho vay mua nhà lãi suất tiết kiệm đề cập hệ thống phụ bên Lãi suất cho vay xây dựng có mối quan hệ dương chi phí xây dựng mà cụ thể chi phí tài Hình Hệ thống phụ kinh tế - tài Hệ thống phụ cung nhà Số lượng nhà đầu tư có mối quan hệ nhu cầu nhà lợi nhuận thu đầu tư vào việc phát triển nhà, mối quan hệ dương Số lượng nhà giao dịch có mối quan hệ dương nhu cầu nhà Số lượng nhà giao dịch có mối quan hệ dương lợi nhuận Giao dịch nhiều lợi nhuận tăng Số lượng nhà hoàn thành tỷ lệ thuận với số lượng nhà đầu tư có TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 10 (3) 2015 ảnh hưởng đến số lượng nhà bán trước số lượng nhà chào bán thị trường Số lượng nhà bán trước có mối quan hệ với số lượng nhà chào bán Mối quan hệ số lượng nhà bán trước số lượng nhà chào bán âm, số lượng nhà bán trước tăng số lượng nhà chào bán giảm Số lượng nhà hoàn thành, số lượng nhà bán trước số lượng nhà bán có mối quan hệ dương lượng cung nhà Hình Hệ thống phụ cung nhà Hệ thống phụ chi phí xây dựng Chi phí đầu tư xây dựng gồm hai phần: chi phí tài (trả lãi vay) chi phí phát triển Chi phí phát triển gồm ba yếu tố: chi phí xây dựng, chi phí đất (đền bù, giải phóng mặt bằng) loại chi phí tư vấn, loại chi phí khác Chi phí tài có liên quan đến lãi suất cho vay xây dựng tỷ lệ Nợ/ Vốn chủ sở hữu Các mối quan hệ dương Chi phí với giá nhà ảnh hưởng đến lợi nhuận khối lượng tồn kho Giá nhà có liên quan đến tỷ lệ cung cầu Hình thể mối quan hệ tổng thể yếu tố hệ thống phụ hệ thống phụ với Để thể rõ nét mối quan hệ yếu tố lợi nhuận, số yếu tố phụ bổ sung vào sơ đồ nhân 10 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞTP.HCM–SỐ10 (3) 2015 H ì n h H ệ t h ố n g p h ụ c h i p h í x â y d ự n g Hình Sơ đồ nhân mơ hình định tính dự báo lợi nhuận Kết luận kiến nghị Nhằm mục đích thiết lập mơ hình để dự báo lợi nhuận công ty bất động sản dựa yếu tố ảnh hưởng, nghiên cứu tiến hành khảo sát ý kiến chuyên gia, kỹ sư hoạt động lĩnh vực xây dựng, đặc biệt công ty bất động sản Sau tiến hành kiểm định thống kê, 19 yếu tố xác định có ảnh hưởng đến lợi nhuận đưa vào xem xét để thiết lập mô hình hệ thống động Các yếu tố nhóm thành hệ thống phụ Có tất bốn hệ thống phụ: đặc điểm dân số nhu cầu nhà, kinh tế - tài chính, cung nhà, chi phí xây dựng Trong đó, hệ thống phụ Đặc điểm dân số nhu cầu nhà bao gồm yếu tố, hệ thống phụ Kinh tế - tài bao gồm yếu tố, hệ thống phụ cung nhà gồm yếu tố, hệ thống phụ chi phí xây dựng gồm yếu tố Các yếu tố hệ thống có mối quan hệ với với yếu tố hệ thống khác tạo nên hệ thống Ngoài ra, để làm rõ mối quan hệ đan xen, phức tạp, số yếu tố phụ đưa vào Đóng góp nghiên cứu Nghiên cứu góp phần xác định yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận công ty bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ xây dựng mơ hình dự báo lợi nhuận công ty bất động sản Nghiên cứu giúp hiểu chế mối quan hệ tác động qua lại yếu tố lợi nhuận Sơ đồ nhân xây dựng nghiên cứu sở tảng để phát triển mơ hình cấu trúc giúp cơng ty bất động sản, cơng ty tư vấn có thêm công cụ để dự báo lợi nhuận, từ đưa định tùy thuộc biến động thị trường Hạn chế nghiên cứu Bên cạnh mặt đạt được, nghiên cứu nhiều mặt hạn chế cần bổ sung Để mơ hình vận hành tốt cần phát triển mơ hình cấu trúc để đánh giá cụ thể tác động ảnh hưởng nhân tố Ngoài ra, cần nghiên cứu bổ sung thêm số ảnh hưởng mà mơ hình chưa xem xét đến: Các sách Chính phủ, phương án triển khai dự án khác Kiến nghị Đây mơ hình sơ phát ban đầu việc ứng dụng System Dynamic dự báo lợi nhuận bất động sản Với biến động khó lường thị trường bất động sản đặc điểm trình đầu tư số hướng nghiên cứu bổ sung cho mơ hình bao gồm: Phương án huy động khách hàng từ hợp đồng hợp tác kinh doanh, nhu cầu nhà người nước sống làm việc Việt Nam, yếu tố ảnh hưởng kênh đầu tư khác TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞTP.HCM–SỐ10 (3) 12 2015 TÀI LIỆU THAM KHẢO Atefi, Y., Minooei, F., & Dargahi, R (2010) Housing Affordability: A study of real estate market in Iran Retrieved from System Dynamics Society website: http://www.systemdynamics.org/conferences/2010/proceed/papers/P1115.pdf Barlas, Y (2007) Modeling of Real Estate Price Oscillations in Istanbul Retrieved from System Dynamics Society website: http://www.systemdynamics.org/conferences/2007/proceed/papers/BARLA342.pdf Eskinasi, M (2011) Houdini: a system dynamics model for housing market reforms Retrieved from System Dynamics Society website: http://www.systemdynamics.org/conferences/2011/proceed/papers/P1101.pdf Garcia, J M (2006) Theory and Practical Exercises of System Dynamics Barcelona: J.M García Ho, Y.F., Wang, H.L., & Liu, C.C (2012) System dynamics and Genetic artificial neural network models for the monitoring and early warning of urban housing market Retrieved from System Dynamics Society website: www.systemdynamics.org/conferences/2012/proceed/papers/P1234.pdf Ho, Y.F., Wang, H.L., & Liu, C.C (2010) Dynamics Model of Housing Market Surveillance System for Taichung City Retrieved from System Dynamics Society website: www.systemdynamics.org/conferences/2010/proceed/papers/P1192.pdf Hwang, S., Park, M., & Lee, H.S (2009) Korean real estate market mechanisms and deregulation of mortgage loans: qualitative analysis Retrieved from System Dynamics Society website: http://www.systemdynamics.org/conferences/2009/proceed/papers/P1174.pdf Chen, J (2005) Modeling Shanghai real estate market – dynamic insight into the sustaining house price growth Retrieved from System Dynamics Society website: http://www.systemdynamics.org/conferences/2005/proceed/papers/CHEN102.pdf Lê, H.L., & Phạm, H.A (2012) Ứng dụng hệ thống động xây dựng mô hình dự báo số giá xây dựng cơng trình dân dụng Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh Lưu, T.V., & Nguyễn, Q.T (2011) Ứng dụng system dynamics dự báo lợi nhuận dự án bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh Lưu, T.V., & Võ, M.H (2012) Ứng dụng system dynamics dự báo phân tích chi phí xây dựng nhà thép tiền chế Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh, 2012 Mashayekhi, A N., Ghili, S., & Pourhabib, A (2009) Real Estate Cycles: a theory based on stock-flow structure of durable goods markets Retrieved from System Dynamics Society website: http://www.systemdynamics.org/conferences/2009/proceed/papers/P1243.pdf Rafferty, M., & Farshchi, M (2009) A Simulation Modelling of Property Markets: A Case of the UK Housing Market Retrieved from System Dynamics Society website: http://www.systemdynamics.org/conferences/2009/proceed/papers/P1141.pdf Mukerji, P., & Saeed, K (2011) Likely causes of the US housing market crisis – a system dynamics investigation Retrieved from System Dynamics Society website: http://www.systemdynamics.org/conferences/2011/proceed/papers/P1419.pdf ... hưởng đến lợi nhuận cơng ty bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ xây dựng mơ hình dự báo lợi nhuận cơng ty bất động sản Nghiên cứu cịn giúp hiểu chế mối quan hệ tác động qua lại yếu tố lợi nhuận. .. h i p h í x â y d ự n g Hình Sơ đồ nhân mơ hình định tính dự báo lợi nhuận Kết luận kiến nghị Nhằm mục đích thiết lập mơ hình để dự báo lợi nhuận công ty bất động sản dựa yếu tố ảnh hưởng, nghiên... phương án triển khai dự án khác Kiến nghị Đây mô hình sơ phát ban đầu việc ứng dụng System Dynamic dự báo lợi nhuận bất động sản Với biến động khó lường thị trường bất động sản đặc điểm trình đầu