SNZ cổ PHIẾU DÀNH CHO NHÀ đầu tư DÀI HẠN (KỲ 1)

SNZ - CỔ PHIẾU DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ DÀI HẠN (KỲ 1) Tổng Công ty cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (UPCOM: SNZ) doanh nghiệp có hệ thống khu cơng nghiệp lớn ngành đánh giá cao tiềm lực phát triển dài hạn nhờ vị trí thuận lợi khu công nghiệp quỹ đất thương phẩm dồi Vốn FDI tiếp tục tăng Theo Cục Đầu tư nước ngồi, Bộ Kế hoạch Đầu tư, tính đến 20/11/2022, tổng vốn đầu tư nước đăng ký cấp mới, điều chỉnh góp vốn mua cổ phần đạt 25.1 tỷ USD, 95% so với kỳ năm 2021, tăng 0.4% so với 10 tháng tăng 10.3% so v ới tháng Trong đó, v ốn thực đạt 19.7 tỷ USD sau 11 tháng 2022, mức cao 11 tháng năm qua Đây tín hi ệu khẳng định niềm tin nhà đầu tư nước kinh tế, môi trường đầu tư Việt Nam Năm 2023 năm khó khăn kinh tế, tăng trưởng dự báo chậm lại, “bóng ma” suy thối v ẫn cịn hữu, tình trạng lạm phát cao tiếp tục kéo dài nhiều quốc gia Tuy nhiên, v ẫn tin tưởng Việt Nam tiếp tục điểm sáng hấp dẫn dòng vốn FDI nhờ yếu tố như: - Xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi thị trường Trung Quốc đa dạng hóa chuỗi cung ứng, - Cơ sở hạ tầng đầu tư cải thiện, - Ưu đãi thuế cho nhà đầu tư nước ngoài, - Nghị định 35/2022/NĐ -CP giúp giảm thủ tục pháp lý cho thành lập khu công nghiệp Nhu cầu BĐS công nghiệp miền Nam cao Theo Jones Lang LaSalle (JLL), t ỷ lệ lấp đầy khu cơng nghiệp miền Nam tiếp tục có xu hướng tăng quý 3/2022, tăng 1.3% qoq, đ ạt 85.2%, nhờ nhu cầu thuê mạnh mẽ dự án nửa đầu năm 2022 Giá thuê trung bình khơng có s ự thay đổi so với q trước tăng 10% so với kỳ, đạt 125 USD/m2/chu k ỳ thuê Chúng tin giá cho thuê BĐS KCN t ại khu vực miền Nam tiếp tục trì mức cao năm 2023 nhu c ầu thuê lớn nguồn cung thấp, ước tính có khoảng 724 đư ợc cung thị trường giai đoạn 2023-2025 Hệ thống khu cơng nghiệp cịn dư địa SNZ có 12 cơng ty 10 cơng ty liên k ết Tổng Công ty quản lý 11 khu công nghiệp thông qua hệ thống công ty gián ti ếp trực tiếp Phần lớn KCN nằm Đồng Nai có tỷ lệ lấp đầy cao KCN Biên Hòa 1&2 (100%), KCN Gò Dầu (100%), KCN Long Thành (100%)… Trong đó, SNZ cịn khoảng 1,000 đ ất thương phẩm KCN Châu Đức, KCN Giang Điền, KCN Thạnh Phú KCN Tân Đức, quỹ đất động lực để SNZ đảm bảo cho trăng trưởng dài hạn KCN Châu Đức, CTCP Sonadezi Châu Đ ức (HOSE: SZC) quản lý, thành lập theo Quyết định số 3600/QĐ-UBND ngày 16/10/2008 c Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu b đầu khai thác từ năm 2019 Tổng diện tích KCN 1,556 ha, di ện tích đất cơng nghiệp cho th 1,145 Tính đ ến thời điểm KCN Châu Đức lấp đầy khoảng 44% (hơn 500 ha) di ện tích đất cho th KCN Châu Đức cịn nhiều tiềm tăng trư ởng nhờ quỹ đất cho th dồi (cịn 600 ha); v ị trí thuận lợi, gần Quốc lộ 51, Quốc lộ 56, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành Cảng quốc tế Cái Mép - Thị Vải; giá thuê đất KCN Bà Rịa – Vũng Tàu liên tục tăng mạnh Tuy nhiên, KCN Châu Đức gặp khó khăn liên quan đ ến bồi thường giải phòng mặt nhiều hộ dân từ chối nhận tiền bồi thường chênh lệnh giá bồi thường theo quy định nhà nước lớn Yếu tố khiến cho chi phí GPMB ti ếp tục tăng gây áp lực lên biên lợi nhuận gộp thời gian tới Hiện KCN Châu Đức có khoảng 155.8 chưa thể cho thuê ảnh hưởng từ vấn đề KCN Giang Điền có tổng diện tích 529 Trong đó, tổng diện tích đất, nhà xưởng 349.9 diện tích cho th Tính đ ến thời điểm tại, KCN Giang Điền cho thuê đư ợc 250 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 72% Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2022 TP Biên Hòa, KCN Giang Điền nằm kế hoạch mở rộng 260 đất khu cơng nghiệp địa bàn thành phố Trong đó, dự kiến KCN Giang Điền bổ sung thêm 73 ha, KCN Hố Nai giai đoạn mở rộng 102 ha, KCN Amata m thêm 53 ha, Cụm công nghiệp Dốc 47 31 Dự án KCN Tân Đức CTCP Sonadezi Bình Thu ận (SZT) làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư 1,200 tỷ đồng Quy mô dự án 300 ha, thuộc xã Tân Đức, huyện Hàm Tân Dự kiến, dự án bắt đầu khởi công xây dựng cuối năm 2022 Q1/2023 có th ể bắt đầu cho thuê đất từ cuối năm 2023 Khi vào ho ạt động ổn định, KCN Tân Đức thu hút khoảng 100 doanh nghiệp với số vốn đầu tư 300 – 400 triệu USD Trong đó, KCN Th ạnh Phú gặp vướng mắc vấn đề giải phóng mặt nên chưa thể sử dụng hết khả thuê Doanh thu ngang, lợi gộp giảm sâu Trong quý 3/2022, SNZ đạt doanh thu 1,399 t ỷ (+11.77%yoy), lợi nhuận gộp đạt 428 tỷ (-30.75%yoy) chi phí giá v ốn tăng mạnh, lợi nhuận sau thuế đạt 129 tỷ (-52.33%yoy) Cụ thể, doanh thu từ mảng kinh doanh KCN SNZ ngang, đạt 354 tỷ đồng (-2.48%yoy) Mảng kinh doanh nhà h tầng giảm sâu mang 34 tỷ (-79.43%yoy) chủ yếu không ghi nh ận doanh thu từ Dự án KDC Lộc An Trong đó, m ảng dịch vụ cảng, cung cấp xử lý nước thải tăng trưởng tích cực doanh thu lợi nhuận gộp Riêng mảng kinh doanh khác ghi nh ận lỗ 12 tỷ dù có doanh thu đột biến Về biên lợi nhuận gộp, đáng ý, biên l ợi nhuận gộp mảng KCN 54.36%, sụt giảm so với kỳ chủ yếu chi phí GPMB tăng m ạnh KCN Châu Đức, mảng nhà hạ tầng đạt 37.35% Các mảng dịch vụ cảng, cung cấp xử lý nước thải trì mức biên lợi nhuận ổn định Lũy kế tháng đầu năm 2022, SNZ đạt 3,874 tỷ doanh thu (+3.5%yoy), l ợi nhuận gộp đạt 1,259 tỷ (-17.7%), biên lợi nhuận gộp thu hẹp 32.51% thấp so với kỳ 40.85%, doanh thu từ hoạt động tài đạt 282 tỷ (+37.7%), lợi nhuận sau thuế đạt 529 tỷ (-15.4%yoy), biên l ợi nhuận ròng đạt 13.67% giảm so với mức 16.71% kỳ Chúng tơi ước tính năm 2022, tổng doanh thu SNZ ngang so với kỳ đạt 5,242 tỷ, thực 95% kế hoạch; lợi nhuận sau thuế ước đạt 748 tỷ (-16.87%yoy), ước thực 70% kế hoạch Đánh giá rủi ro tài doanh nghiệp Chúng tơi đánh giá rủi ro tài SNZ mức an tồn Dịng tiền hoạt động trì ổn định có khả tốn khoản nợ vay, FFO/Debt Debt/EBITDA l ần lượt mức 52.42% 1.9 lần Cơ cấu vay nợ đánh giá mức lành mạnh với tỷ lệ Debt/Capital mức 35.48% Cơ cấu cổ đơng Tính đến thời điểm 29/3/2022, c ấu cổ đông SNZ khơng có thay đổi cổ đơng lớn UBND tỉnh Đồng Nai, nắm tới 99.54% cổ phần SNZ Chúng xem l ợi lớn so với doanh nghiệp ngành V ới cổ đơng cổ đơng nhà nước nên giúp cho SNZ rút ngắn thời gian triển khai dự án, dễ dàng huy động vốn cho dự án đư ợc ưu tiên hỗ trợ tài doanh nghi ệp gặp khó khăn trường hợp HVN Sẽ khơng thối vốn SNZ năm 2025 SNZ vốn nằm danh mục thoái vốn nhà nước từ năm 2017, song đến sở hữu nhà nước Sonadezi mức 99% Gần đây, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1479/QĐ-TTg phê duyệt Kế hoạch xếp lại doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có vốn nhà nước giai đoạn 2022 – 2025 Theo đó, có 141 doanh nghi ệp Nhà nước thối vốn giai đoạn 2022-2025 Tuy nhiên, SNZ khơng có tên danh sách này, thay v cơng ty nằm kế hoạch giữ nguyên phần vốn Nhà nước năm 2025 Rủi ro đầu tư - Thanh khoản cổ phiếu thấp, khối lượng giao dịch khoảng 3,500 5,000 cổ phiếu/phiên; - Chậm giải phóng mặt KCN ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư thu hút dự án; - Sốt đất địa phương khiến chi phí bồi thường giải phóng mặt tăng gây áp lực lên biên lợi nhuận ... ấu cổ đông SNZ khơng có thay đổi cổ đơng lớn UBND tỉnh Đồng Nai, nắm tới 99.54% cổ phần SNZ Chúng xem l ợi lớn so với doanh nghiệp ngành V ới cổ đơng cổ đơng nhà nước nên giúp cho SNZ rút ngắn... tích đất cơng nghiệp cho th 1,145 Tính đ ến thời điểm KCN Châu Đức lấp đầy khoảng 44% (hơn 500 ha) di ện tích đất cho th KCN Châu Đức cịn nhiều tiềm tăng trư ởng nhờ quỹ đất cho th dồi (cịn 600... làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư 1,200 tỷ đồng Quy mô dự án 300 ha, thuộc xã Tân Đức, huyện Hàm Tân Dự kiến, dự án bắt đầu khởi công xây dựng cuối năm 2022 Q1/2023 có th ể bắt đầu cho thuê đất