11 KINH NGHIỆM XƯƠNG máu THUÊ mặt BẰNG

11 KINH NGHIỆM XƯƠNG MÁU THUÊ M ẶT BẰNG Thuê mặt kinh doanh phổ biến, có đến 70% quán cà phê nằm trên mặt thuê Tuy nhiên khơng ch ủ qn/ chủ shop nhận trái đắng chủ quan thuê m ặt Bị chủ nhà đòi lại mặt đột ngột kinh doanh tốt rủi ro đặc biệt nên tâm khởi kinh doanh! Dưới là kinh nghiệm xương máu thuê m ặt kinh doanh: Kiến thức mặt kinh doanh Mặt tiền đường: Hãy thuê mặt nằm mặt tiền đường điểm mấu chốt để khách hàng qua lại nhìn thấy quán bạn Việc đưa quán vào hẻm tạo nên thách thức không nhỏ Khách Hàng vi ệc tìm kiếm lưu lư ợng khách hàng qua l ại hẻm hẳn so với quán nằm mặt tiền đường Chiều ngang mặt tiền tối thiểu mét: Sự bất lợi quán có mặt tiền < 6m: - Khơng gian qn dễ rơi vào dạng nhà hình ống: bị hẹp, kín, cảm thấy chật chội - Bố cục xếp cho bàn ghế hàng ngang bị hạn chế (2 dãy bàn) - xây dựng nhận diện thương hiệu bảng hiệu giảm hiệu quả, khách hàng ý lướt qua nhanh Ở số khu vực trung tâm thành ph ố, nhiều mặt rơi vào chiều ngang 4m phần lớn quy hoạch thị đặc tính khách hàng khu vực bù lại phần giới hạn điểm yếu (lượng khách đông, khách b ộ nhiều, đa số hàng quán giống chiều ngang mặt bằng) Mặt nằm góc ngã ba ngã tư: Những ưu mà có mặt nằm góc ngã ba/ngã tư có: - Quán có mặt tiền: lúc hoạt động marketing outdoor đư ợc khai thác tối ưu Có thể đón KH từ mặt tiền & đón nhận lượng view bảng hiệu, thương hiệu gấp đôi quán thông thư ờng (1 mặt tiền) - Thoáng rộng từ để diễn tả qn có mặt tiền, tùy vào cách bố trí & xếp không gian bạn để tối ưu Qn góc ln ấn tượng với khách hàng Đồng hành với mặt góc mặt tiền giá thuê cao so với mặt mặt tiền khu vực, thông thư ờng chênh lệch giá thuê khoảng gấp rưỡi gấp đơi so với mặt diện tích Vì vậy, bạn cần cân nhắc kỹ việc thuê mặt góc, giá th & lưu lượng giao thơng mặt tiền điều bạn cần quan tâm mặt loại Chọn mặt trên đường chiều và đông xe qua l ại: Cố gắng chọn cho mặt nằm đư ờng chiều, đường lớn tốt đặc biệt khơng có CON LƯƠN ch ắn ngang Đường chiều đón nhận khách từ chiều qua lại Khách hàng dễ dàng ghé quán mà khơng có nhi ều trở ngại Đường chiều/có lươn chắn ngang đường giới hạn lượng khách gần 1/2 có nhiều bất tiện việc khách hàng lố trở ngại quay đầu xe ghé quán Brian chắn có nhiều quán ch.ết đặc điểm Th nhà hồn thiện hay thuê đất? Đây định bạn phải xác định từ đầu ảnh hưởng đến chi phí bạn đầu tư cho qn & mơ hình kinh doanh Thuê nhà hoàn thiện: Nhà hoàn thiện định nghĩa có tường, mái có lầu Khơng tốn nhiều chi phí sửa chữa đầu tư, chủ yếu chi phí nằm décor Giới hạn việc thiết kế có khung sẵn (số tầng có sẵn) Giá trị thuê cao so với thuê đất * Những lưu ý thuê nhà hoàn thi ện: Thời gian thuê tối thiểu năm (1-2 năm đầu để thu hồi vốn) – thuê dài t ốt Đàm phán chủ nhà khoảng thời gian sửa chữa khơng tính tiền nhà ( thơng thường 1/2 tháng đến tháng) Đừng đầu tư nhiều tiền vào phần thô (tường, trần, cột…) Xác định với chủ nhà hạn mục tháo dở/ đập bỏ để décor trạng mặt trả lại sau kết thúc hợp đồng (cần ghi rõ thỏa thuận hợp đồng) Nếu hợp đồng cần cơng chứng để đảm bảo tính pháp lý -Th đất (đất trống chưa có gì) Yếu tố quan trọng việc thuê đất giấy phép xây dựng miếng đất đó, xây tầng, dạng nhà nào, thủ tục xin phép – yêu cầu chủ đất hỗ trợ việc xin giấy phép xây dựng Đặc điểm thuê đất: - Chi phí đầu tư cho việc thuê đất cao so với nhà hồn thiện bạn phải xây dựng hồn tồn - Hiện có nhiều phương án cho việc xây dựng như: nhà thép tiết kiệm chi phí tháo dở dễ dàng - Đối với thuê đất, chi phí mặt thấp nên bạn dễ dàng đạt điểm hịa vốn & có lợi nhuận từ thời gian đầu bù lại thời gian hoàn vốn lâu thuê nhà chi phí đ ầu tư ban đầu cao Những lưu ý thuê đất: - Thời gian tối thiểu cho thuê đất năm Tốt để thuê miếng đất 10 – 15 năm - Cố gắng đàm phán -3 năm đầu không tăng giá thuê (d ự trù hoàn vốn – năm đầu) - Đàm phán chủ nhà khoảng thời gian đầu xây dựng khơng tính tiền th ( thơng thường tháng) Ràng buộc hợp đồng việc lấy lại mặt sớm đền cọc & đền chi phí xây dựng khấu hao theo thời gian ký hợp đồng – thuê bên thiết kế xây dựng thứ để làm quán có hợp đồng & nghiệm thu & toán rõ ràng để có sở pháp lý có tranh chấp vấn đề lấy mặt sớm thời hạn hợp đồng Hợp đồng cần cơng chứng để đảm bảo tính pháp lý Chỗ để xe khách: Đây yếu tố tiên bắt buộc phải tính tới thuê mặt Nó định đến cơng suất bán hàng quán cửa hàng Vậy quán không xử lý bãi xe cho khách hàng ều xảy ra? Brian đưa ví dụ để bạn hiểu quan trọng này: Ví dụ: bạn mở quán mà sức chứa 100 – 150 người Ngày khai trương b ạn đón 100 khách th ời điểm khách xe máy & ngư ời chung xe có 50 xe cần gửi khách Bạn tưởng tượng 50 xe cần giữ giải bãi xe cho quán? Và quán có diện tích lớn mà khơng có bãi xe ch ỉ để 10 – 20 khơng khác bạn tự đuổi khách Một học kinh nghiệm, quán lớn The Coffee House, Brian nói TCH TCH xây dựng không gian quán dành cho khách hàng ngồi lại làm việc học tập nhu cầu bãi xe TCH lớn TCH cố gắng xử lý bãi xe cách tốt nhất: tạo không gian giữ xe trước quán, thuê bãi xe k ế bên quán, dành riêng t ầng để giữ xe máy Những điểm cần tránh thuê m ặt bằng: Điểm 1: Tránh mặt nằm quốc lộ: Khách chia làm d ạng khách: khách trung thành & khách vãng lai: – Khách trung thành phần lớn rơi vào khu dân cư, khu v ực họ sinh sống, khách có thói quen sử dụng dịch vụ ăn uống gần nơi sinh s ống – Khách vãng lai phần lớn họ di chuyển qua lại, tiện đường ghé vào Đối với mặt nằm trục quốc lộ phần lớn khu dân cư khơng có nhiều, đa số rơi vào nhóm khách vãng lai Khách vãng lai, khó (khó ko phải khơng thể) biến họ thành khách hàng trung thành – tồn quán cơm/ quán ăn d ọc quốc lộ có lượng khách đông nơi d ừng chân xe khách, xe tải… để xây dựng lượng khách hàng ổn định cần trình dài kiên trì hoạt động Có điểm bạn để ý thương hiệu lớn khơng có qn đặt Quốc Lộ Vì vậy, đừng đặt vào tình hu ống thách thức trừ bạn muốn chứng tỏ điều với giới Điểm 2: Khơng nên sang lại quán người khác: Có nhiều lý để lý giải cho việc sang quán : nư ớc ngồi, vợ đẻ, chuyển cơng tác, nhiều việc quản lý không nổi… thực tế 95%- 99% phần lớn rơi vào trạng thái kinh doanh thua l ỗ Trong vấn đề kinh doanh thua lỗ có nhiều lý do: - Vị trí khơng tốt (có thể rơi vào tiêu chí Brian chia sẻ trên) Khơng tìm khách hàng (khu vực vắng) - Đồ ăn không ngon - Phục vụ không tốt Theo quan điểm Brian, quán xuất thứ mà Brian hay gọi Huông (cái d ớp) – Và tâm lý người khách hàng qua lại ăn uống quán cũ thân họ sợ quay lại vị trí Điều hình thành suy nghĩ khách hàng – Nhiều m Brand mới, cố gắng thay đổi khách hàng họ ngại trải nghiệm cũ – Một vấn đề nữa, sử dụng lại trang bị cũ qua sử dụng chủ cũ Tâm lý người Việt tiếc nên sang quán có thói quen sử dụng lại chủ cũ sử dụng Điều khiến bị bó hẹp suy nghĩ việc set up quán Điểm 3: Không nên thuê mặt chung với chủ: (Chủ lầu, đất nhà chia đôi: 1/2 cho thuê, 1/2 đ ể ở) Khi bạn thuê nhà chung ch ủ gặp vấn đề sau: – Giá điện & nước không theo đồng hồ nhà nước: sử dụng đồng hồ riêng tính mức giá riêng – Sự dịm ngó vi ệc sửa chữa kinh doanh c bạn: nhận ý kiến nhiều từ chủ nhà việc sửa chữa thứ mặt th Những người/bộ phận cần ý thuê m ặt bằng: – Hàng xóm: Tuy khơng có tác động nhiều chủ nhà họ có tầm ảnh hưởng họ – nhóm giúp bạn gây khó dễ cho bạn Khi muốn biết tình hình khu vực nào, tình hình an ninh hàng xóm đối tượng cực tốt để liên hệ tìm hiểu Khi bắt đầu thuê mặt cần có mối quan hệ tốt với hàng xóm cách qua chào hỏi, giới thiệu, nói chuẩn bị mở qn đây, có nhờ họ hỗ trợ, khai trương có th ể mời free Thường xun hỏi thăm tạo nên thân thiện với người vấn đề xây dựng quán, tránh trường hợp làm ồn lúc xây dựng, họ báo công an xuống kiểm tra giấy tờ – Cơ quan công quyền: Khi mở quán, điều cần làm đăng ký m ọi giấy phép liên quan đến việc kinh doanh (gi phép đăng ký kinh doanh, VSATTP, H sơ phòng cháy chữa cháy, nguồn gốc thực phẩm, chứng từ…) Bên cạnh đó, bạn cần quan tâm đến phòng trực tiếp quản lý địa bàn bạn kinh doanh **Bộ phận thứ 1: **Vệ sinh an toàn thực phẩm: thông thư ờng Công An Phường có phịng cơng an kinh t ế, anh/ chị phịng phụ trách kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm quán, vấn đề hợp đồng lao động, giấy phép đăng ký kinh doanh… Bộ phận thứ 2: Trật tự đô thị: anh/chị thường tuần tra, kiểm tra lấn chiếm lịng lề đường, bạn khơng xử lý bãi xe bãi xe nhỏ vị trí mặt tốt q muốn th bạn nên làm việc kỹ với anh/chị phòng Bộ phận thứ 3: Công an khu vực: thực tế hoạt động kinh doanh F&B (ăn uống) trừ bạn có nhân viên lại quán cần đăng ký tạm vắng tạm trú, vai trị cơng an khu vực không thể rõ quán xảy vấn đề liên quan đánh nhau, đánh quán, tay anh chị đến đòi Việc xây dựng mối quan hệ tốt với phận/ người mà Brian đề cập giúp quán hoạt động trơn tru Trên chia sẻ Brian tiêu chí chọn lựa mặt bằng, hi vọng giúp ích cho bạn khởi nghiệp kinh doanh F&B có nhi ều thơng tin vi ệc chọn lựa cho mặt Thuê mặt mà chung đường với chủ nhà NHẤT ĐỊNH KHÔNG NHÉ - Lý do: Hễ họ vui kg sao, họ buồn Đi vô, mặt chầm dầm bánh bao, chưa kể vừa vừa nói dt chửi thề vơ đối trước mặt khách hàng, cịn việc lê dép ch ả phương cứu chữa, họ chủ nhà Nói có chuyện - Nhà bếp mà có liên thơng v ới chủ nhà đặc biệt phải làm cửa khóa có chật chút phải làm Kẻ gian kg chừa nha… 10 Khi ký hợp đồng, nêu rõ chi tiết này, ĐẶC BIỆT GHI NHỚ nha : Trong thời gian hợp đồng, bên B không tiếp tục kinh doanh muốn sang nhượng Bên A phải giúp đỡ vô điều kiện cho bên B ký hợp đồng cho thuê với người chủ mà bên B sang nhượng (Dĩ nhiên, bên B phải có khoản đền tiền hợp đồng gồm hay tháng tùy chủ nhà giao hẹn từ trước ) - Lý : Tại phải có vụ giúp đỡ vô điều kiện ? Thế này, họ nhận tiền đền hủy hợp đồng trước thời hạn xong Khi kiếm khách cho sang nhượng, họ đưa thêm ưu sách “ Chị phải đưa thêm cho tơi vài ch ục triệu ( có c ả trăm tùy theo mặt chi phí đầu tư lớn nhỏ ) để tơi ký hợp đồng cho khách mà chi mu ốn sang Nếu kg, kg ký “ Mà n ếu họ kg ký, sang ợng ? chả lẽ bỏ hết tất kiểu lý tiệm cầm đồ ah ?Và khách họ có nhu cầu sang nhượng thuê mặt đâu mua đồ kg với giá cao ? Vậy là, vừa tiền đền, lại thêm tiền chung chi để đc ký HĐ 11 Còn vấn đề này, giải Nói để bạn đề phịng Khi đầu tư vào m ặt nhiều thứ rồi, kinh doanh tốt Đột nhiên có nhóm giang hồ tới bao vây đòi đập quán tá lả, lý chủ nhà thiếu nợ, nên họ tới siết nợ Mình giải thích tài sản mình, kg phải chủ nhà nên kg đc làm bậy, mời quan công an vô phương , bọn chẳng đập phá đâu, dọa thơi Nhưng ngày t ụi trực qn, lầm lì đại ka hỏi dám vơ ? Chủ nhà lúc nói “ thơng c ảm cho bác, trai bác gây n ợ mà gd bác kg có tiền trả, trả dùm bác bác kg có cách khác ” Vậy ? để yên kinh doanh, b ạn phải giúp họ trả nợ muốn làm ăn yên Và m ột mưu kế chủ nhà Cho đến chịu hết nổi, muốn sang nhượng dĩ nhiên, h ọ cần thêm khoảng tiền để ký tiếp hđ với khách Và có thêm tiền bồi thường Cứ vậy, họ đủ giàu >>> Cuốn sách hay đầu tư BĐS: XEM THÊM Kinh nghiệm đàm phán thuê m ặt Bên cho thuê, là người chịu trách nhiệm với hợp đồng? Người đó có thực là chủ tài sản cho thuê khơng? Mình nhóm anh em thuê nhà phố cổ, lúc trao đổi gia đình bên cho thuê người (bố con) Ông bố buổi nói chuyện lúc “Nhường cho thằng quyết, tơi già khơng biết gì” Thế chốt hết thứ xong xuôi, đặt cọc xong để chốt ký hợp đồng Đến lúc ký hợp đồng ơng chủ nhà biến thành người khác, deal lại nhiều điều khoản “Nhà nhà chú, thằng biết đâu, người định cho th” Lúc khơng deal xem tiền đặt cọc không quay trở lại Bài học nhớ đời: Cứ yêu cầu chủ nhà đưa giấy tờ chứng minh chủ sở hữu tài sản (sổ hồng, sổ đỏ, giấy tờ nhà) làm việc với chủ nhà để thống điều khoản Nếu chủ nhà đồng ý cho sửa sang điều ưu tiên làm ln cho thật nhanh Chủ nhà thích nhà phải “nguyên trạng”, c nguyên trạng chủ nhà phù hợp với việc kinh doanh M người thuê máu nên hay trao đổi miệng với chủ nhà việc sửa sang chỗ chỗ Các phần sửa sang cho hết vào hợp đồng Bạn chỉ có chủ động trước xuống cọc Cho nên điều khoản khó nhằn cần phải deal vào lúc này: cọc tiền, điều kiện trả lại cọc, thuê nhà bao lâu, toán tháng lần Mấy điều khoản dạng “Được ưu tiên cho thuê tiếp hết hợp đồng” thực vơ nghĩa, vứt bỏ không thực tế Quan trọng điều khoản “Chủ nhà đền đòi trả nhà trước hạn thuê” Bạn đầu tư nhiều tiền vào sở vật chất, đừng để điều khoản “Báo trước tháng” dành cho bên, bạn người chịu thiệt Nói thẳng, nhiều chủ quán tán gia bại sản chưa kịp thu hồi vốn gặp tình trạng chủ nhà giở quẻ Quan hệ người thuê với chủ nhà đối tác, xin cho Thời buổi kinh tế khó khăn mặt sang, mặt cho thuê ngày nhiều Mình đối tác "toang đến nơi" mà chủ nhà bình chân vại, tăng giá đều khơng phải đối tác tốt, khó kết hợp lâu dài, cân nhắc hết hợp đồng "ù biến” Hoặc cân nhắc cắt lỗ sớm cho lành, ơm mặt chết… Mẫu hợp đồng chuẩn thuê mặt Thuê mặt kinh doanh hi ện phổ biến Tuy nhiên khơng ch ủ qn/ chủ shop nhận trái đắng chủ quan thuê mặt Bị chủ nhà đòi lại mặt đột ngột kinh doanh t ốt rủi ro đặc biệt nên tâm khởi kinh doanh! ... lành, ơm mặt chết… Mẫu hợp đồng chuẩn thuê mặt Thuê mặt kinh doanh hi ện phổ biến Tuy nhiên khơng ch ủ qn/ chủ shop nhận trái đắng chủ quan thuê mặt Bị chủ nhà đòi lại mặt đột ngột kinh doanh... so với mặt mặt tiền khu vực, thông thư ờng chênh lệch giá thuê khoảng gấp rưỡi gấp đôi so với mặt diện tích Vì vậy, bạn cần cân nhắc kỹ việc thuê mặt góc, giá thuê & lưu lượng giao thông mặt tiền... tru Trên chia sẻ Brian tiêu chí chọn lựa mặt bằng, hi vọng giúp ích cho bạn khởi nghiệp kinh doanh F&B có nhi ều thông tin vi ệc chọn lựa cho mặt Thuê mặt mà chung đường với chủ nhà NHẤT ĐỊNH