Thông tin tài liệu
TỔNG LIÊN ĐOÀN LAO ĐỘNG VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC TƠN ĐỨC THẮNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG BÁO CÁO NHĨM MƠN HỌC: THẨM ĐỊNH GIÁ NHĨM 02 Thẩm định bất động sản 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Giảng viên hướng dẫn: Ths Lê Bảo Thy Sinh viên thực hiện: Nhóm – N02 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng 04 năm 2021 0 BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM Mức độ STT Họ tên MSSV Cơng việc hồn thành Lâm Trí Khang B1900102 Tính tốn số liệu trình bày Word Huỳnh Thanh Chí Khảo sát thực tế tính tốn Tín Nguyễn Thị Ngọc B1900268 số liệu B1900037 Diệp Hồ Ngọc Thuận điều chỉnh yếu tố tương đối B1900357 94% Khảo sát thực tế, trình bày Powerpoint B1900165 94% Tìm tài sản so sánh tài sản Võ Yến Ngọc 100% 98% Tìm tài sản thẩm định tìm tài sản điều chỉnh yếu tố tương 96% đối ĐIỂM NHÓM:………………………………………………………………………… Nội dung thực hiện: Thẩm định bất động sản tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh 0 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… 0 MỤC LỤC PHẦN 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH .5 1.1 Giới thiệu tài sản thẩm định 1.1.1 Chi tiết tài sản thẩm định 1.1.2 Hồ sơ pháp lí 1.1.3 Tiện ích cơng cộng 1.1.4 Một số hình ảnh tài sản thẩm định 1.2 Giới thiệu tài sản so sánh .11 1.2.1 Tài sản so sánh 11 1.2.2 Tài sản so sánh 14 1.2.3 Tài sản so sánh 17 PHẦN 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN .20 2.1 Tổng quan khách hàng tài sản thẩm định: 20 2.1.1 Thông tin khách hàng 20 2.1.2 Đối tượng thẩm định .20 2.1.3 Mục đích thẩm định 20 2.1.4 Phương pháp thẩm định 20 2.1.5 Thời điểm thẩm định giá 20 2.2 Tổng quan khảo sát bất động sản 20 2.3 Định giá tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh 22 2.3.1 Các yếu tố tuyệt đối tương đối TSTĐ TSSS 22 2.3.2 Điều chỉnh yếu tố so sánh 22 2.3.3 Ước tính giá trị bất động sản 24 2.4 Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 25 2.4.1 Giá xây dựng nhà 100% 25 2.4.2 Giá trị lại 26 2.4.3 Ước tính giá trị tài sản thẩm định 29 PHẦN 3: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ .31 0 PHẦN 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH 1.1 Giới thiệu tài sản thẩm định Bất động sản tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh 1.1.1 Chi tiết tài sản thẩm định - Tài sản thẩm định có địa tại 240/13/12 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh - Hướng nhà: Đông Bắc - Đặc điểm nhà: lầu gồm phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ phòng vệ sinh - Miêu tả chi tiết: Ngôi nhà xây dựng với vách gạch, sàn bê tông cốt thép mái bê tông cốt thép Bên nhà có thiết kế ổn thuận tiện cho việc lại Mỗi phịng ngủ có cửa sổ, ban cơng thống mát Loại nhà ở: Nhà riêng lẻ Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng, chủ Diện tích sàn (nhà ở, hộ): 72,7 m2 Diện tích xây dựng: 34,6 m2 Cấp (hạng) nhà ở: cấp 0 Số tầng (tầng): Thời hạn sở hữu: Lâu dài Đất ở: Thửa đất số: 12 Tờ bảng đồ số: 46 Diện tích: 34,6 m2 Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Mục đích sử dụng: Đất thị Nguồn gốc sử dụng: Nhận thừa kế - tặng cho đất cơng nhận QSDĐ giao đất có thu tiền sử dụng đất 1.1.2 Hồ sơ pháp lí 0 1.1.3 Tiện ích cơng cộng Nhà khu dân cư an ninh, yên tĩnh Cách mặt tiền đường 70m Gần khu vực quận 5,6,11, cách đại lộ Võ Văn Kiệt phút., cách trung tâm thành phố 20 phút Gần Co.op Mart Hậu Giang, Chợ Hồ Trọng Quý, Metro Bình Phú, nhà hàng Kỳ Quan, Gần chợ Phú Định, bệnh viện quận 6, UBND phường 11 quận 6, trường học cấp 1,2,3, Bách Hoá Xanh, nhiều cửa hàng tiện lợi xung quanh, 0 1.1.4 Một số hình ảnh tài sản thẩm định 0 0 0 1.2.3 Tài sản so sánh - Tài sản thẩm định có địa tại 240/2/26 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh - Đường dẫn tin mua bán bất động sản: https://batdongsan.com.vn/ban-nha-riengduong-nguyen-van-luong-phuong-11-3/-dep-moi-xay-ngang-5-5-dai-6-hem-luongpr32443000 - Giá bán: 4,300,000,000 a) Mô tả tài sản Địa chỉ: 240/2/26 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Loại nhà ở: Nhà riêng lẻ Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng Diện tích sàn (nhà ở, hộ): 87 m2 Kết cấu nhà: Tường gạch, sàn bê tông cốt thép, mái bê tông cốt thép Cấp (hạng) nhà ở: cấp Hướng: Tây Bắc Số tầng (tầng): Bao gồm: phòng ngủ, nhà vệ sinh, nhà bếp, phòng khách sân thượng Thời hạn sở hữu: Lâu dài b) Tiện ích công cộng Nhà khu dân cư an ninh, yên tĩnh Cách mặt tiền đường 60m Gần khu vực quận 5,6,11, cách đại lộ Võ Văn Kiệt phút., cách trung tâm thành phố 20 phút Gần Co.op Mart Hậu Giang, Chợ Hồ Trọng Quý, Metro Bình Phú, nhà hàng Kỳ Quan, Gần chợ Phú Định, bệnh viện quận 6, UBND phường 11 quận 6, trường học cấp 1,2,3, Bách Hoá Xanh, nhiều cửa hàng tiện lợi xung quanh 0 0 0 PHẦN 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Tổng quan khách hàng tài sản thẩm định: 2.1.1 Thông tin khách hàng 2.1.2 Đối tượng thẩm định Đối tượng bất động sản bao gồm tài sản gắn liền với đất (nhà ở) diện tích đất sử dụng Bất động sản cần thẩm định tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh 2.1.3 Mục đích thẩm định Nhằm tạo sở cho việc mua bán bất động sản tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh 2.1.4 Phương pháp thẩm định Thẩm định phương pháp thẩm định giá: - Phương pháp so sánh - Phương pháp chi phí 2.1.5 Thời điểm thẩm định giá Thời gian thẩm định giá: tháng 03-04/2022 Thời gian hiệu lực: tháng kể từ ngày kết luận 2.2 Tổng quan khảo sát bất động sản Loại nhà TSTĐ TSS1 TSS2 TSS3 Nhà đô thị Nhà đô thị Nhà đô thị Nhà đô thị 240/13/67 240/13/57 240/2/26 Nguyễn Văn Nguyễn Văn Nguyễn Văn 240/13/12 Nguyễn Địa Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Luông, Phường Luông, Phường Luông, Phường 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh 0 Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh TSTĐ Giá bán Diện tích sàn TSS3 4,700,000,000 3,000,000,000 4,300,000,000 96 64 87 3 3 3 3 Phòng ngủ Phòng WC Phòng bếp Phòng thượng TSS2 72.7 Cấp nhà khách Sân TSS1 1 1 Khơng Khơng Khơng Có Nội thất Không kèm nội thất Tương đồng Hướng Đông Bắc Tây Bắc Đông Bắc Tây Bắc Hẻm 3m 3m 3m 3m Hẻm sẹc sẹc An ninh Khu dân cư yên tĩnh 2 Tương đồng Hệ thống điện nước Cơ sở hạ hoạt động tốt, hệ tầng thống cấp nước Cảnh tốt, khơng ngập Nhà hẻm, khu dân quan Pháp lí cư văn hóa Giấy chứng nhận Tương đồng Tương đồng Tương đồng quyền sử dụng đất 0 TSTĐ riêng, hợp pháp TSS1 TSS2 TSS3 2.3 Định giá tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh 2.3.1 Các yếu tố tuyệt đối tương đối TSTĐ TSSS Các yếu tố tác động Kết cấu TSTĐ TSS1 Yếu tố tuyệt đối Vách gạch, sàn TSS2 TSS3 Tương đồng BTCT, mái BTCT Phòng bếp, phòng phòng khách khách phòng bếp Phòng ngủ 3 Nhà vệ sinh 3 Sân thượng Khơng Có Khơng Có Nội thất Khơng kèm nội thất Tương đồng Tương đồng Yếu tố tương đối Hướng Đông Bắc Tây Bắc Hẻm 3m Tương đồng Hẻm sẹc Tương đồng 2.3.2 Điều chỉnh yếu tố so sánh a) Điều chỉnh phòng ngủ Đơn giá xây dựng (VNĐ/m2) Diện tích (m2) Chi phí xây dựng (VNĐ) 7,330,000 15 109,950,000 b) Điều chỉnh nhà vệ sinh Đơn giá xây dựng (VNĐ/m2) Diện tích (m2) Chi phí xây dựng (VNĐ) 7,330,000 36,650,000 0 Đông Bắc Tây Bắc c) Điều chỉnh hướng Bảng khảo sát chênh lệch giá phương hướng Địa Diện tích Loại nhà Pháp lý Giá bán Bếp Phòng ngủ Nhà vệ sinh Sân thượng Kết cấu Rộng hẻm Hướng BĐS1 218/2/34 BĐS2 240/13/67 BĐS3 BĐS4 BĐS Nguyễn Nguyễn 154/23A 154/8 Âu 191/12 Cao 9/22 Văn Luông Văn Luông Âu Dương Dương Lân Xuân Dục P11 Q6 P11 Q6 Lân P3 Q8 P3 Q8 51.7 48 44.8 Nhà Nhà Nhà Nhà riêng lẻ BĐS P12 Q8 Nguyễn Sĩ Nhà Cố P15 Q8 49 45 Nhà 42 riêng lẻ riêng lẻ riêng lẻ riêng lẻ Sổ hồng riêng lẻ Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 6,500,000,0 5,900,000,0 3,900,000,0 3,590,000,0 4,200,000,0 3,950,000,0 00 00 00 00 00 00 1 1 1 4 2 2 3 2 2 1 0 1 lầu lầu lầu lầu lầu lầu 4m 4m 3.5m 3.5m 4m 4m Đông bắc Tây bắc Đông bắc Tây bắc Đông bắc Tây bắc Chênh lệch giá BĐS BĐS BĐS Trung bình Tỉ lệ 2.29% 1.84% 6.32% 3.49% Kết luận: Các bất động sản hướng Đơng Bắc có giá cao trung bình 3,49% so với bất động sản hướng Tây Bắc 2.3.3 Ước tính giá trị bất động sản TSTĐ TSS1 TSS2 TSS3 Loại nhà Nhà đô thị Nhà đô thị Nhà đô thị Nhà đô thị Địa 240/13/12 240/13/67 240/13/57 240/2/26 0 TSTĐ Nguyễn Văn TSS1 Nguyễn Văn TSS2 Nguyễn Văn TSS3 Nguyễn Văn Luông, Phường Luông, Phường Luông, Phường Luông, Phường 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Giá bán 4,700,000,000 3,000,000,000 4,300,000,000 Phòng ngủ - 109,950,000 - - 109,950,000 Phòng WC - 36,650,000 - - 36,650,000 Phòng bếp - - - Phòng khách - - - Sân thượng - Nội thất - - - 4,553,400,000 3,000,000,000 3,834,545,000 47,431,250 46,875,000 44,075,230 3.49% 0.00% 3.49% 1,653,697 - 1,536,689 49,084,947 46,875,000 45,611,919 - 318,855,000 Giá bán sau Đ/C tuyệt đối Đơn giá bán sau Đ/C tuyệt đối Hướng Đơn giá bán sau Đ/C tương đối Đơn giá bán 47,190,622 trung bình Giá bán 3,430,758,200 0 Kết luận: Theo phương pháp so sánh, Bất động sản 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh có giá trị 3,430,758,200 đồng 2.4 Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 2.4.1 Giá xây dựng nhà 100% Theo định số 65/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2021 Bộ Xây Dựng cấp ngày 20 tháng 01 năm 2021 Nhà từ đến tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ suất vốn đầu tư khu vực (TP.Hồ Chí Minh) 7,330,000 VNĐ/m2 0 Tài sản Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh Diện tích (m2) 72.7 96 64 87 Đơn giá (VNĐ/m2) 7,330,000 7,330,000 7,330,000 7,330,000 Thành tiền (VNĐ) 532,891,000 703,680,000 469,120,000 615,720,000 2.4.2 Giá trị cịn lại Theo Thơng tư liên tịch Bộ Xây dựng - Tài - Ban vật giá phủ số 13/LB-TT ngày 18-8-1994 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nước 0 Tỉ lệ kết cấu (%) TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 Móng 10% 10% 10% 9% Khung, cột - - - - Tường 16% 16% 16% 16% Nền, sàn 10% 10% 10% 10% Mái 26% 26% 26% 22% TSSS2 TSSS3 Tỉ lệ hao mòn kết cấu (%) TSTĐ Móng TSSS1 T0 H0 T1 H1 T2 H2 T3 H3 10% 7% 10% 5% 10% 5% 9% 7% 0 Khung, cột - - - - - - - - Tường 16% 5% 16% 5% 16% 3% 16% 7% Nền, sàn 10% 5% 10% 5% 10% 3% 10% 5% Mái 26% 10% 26% 10% 26% 10% 22% 10% Giá trị hao mòn 4.60% 4.40% 3.88% 4.45% Tỉ lệ chất lượng cịn lại 95.40% 95.60% 96.12% 95.55% Trong đó: T%:Tỷ trọng kết cấu H%: Mức độ hư hỏng Áp dụng cơng thức: Trong đó: • H tỷ lệ hao mịn tài sản • Hki tỷ lệ hao mịn kết cấu thứ i tài sản thứ k • Tki tỷ trọng hao mịn kết cấu thứ I tài sản thứ k 2.4.3 Ước tính giá trị tài sản thẩm định Yếu tố so sánh TSTĐ TSSS TSSS TSSS Loại nhà Nhà đô thị 240/13/12 Nhà đô thị 240/13/67 Nhà đô thị 240/13/57 Nhà đô thị 240/2/26 Nguyễn Văn Nguyễn Văn Nguyễn Văn Nguyễn Văn Luông, Luông, Luông, Luông, Phường 11, Phường 11, Phường 11, Phường 11, Quận 6, Tp Quận 6, Tp Quận 6, Tp Quận 6, Tp Địa Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Giá bán 4,700,000,000 3,000,000,000 4,300,000,000 Diện tích đất (m2) 34.6 49 30 45.2 Diện tích sàn (m2) Đơn giá xây dựng 72.7 7,330,000 96 7,330,000 64 7,330,000 84 7,330,000 0 (VNĐ/m2) Chi phí xây dựng nhà 100% (VNĐ) Tỷ lệ giá trị cịn lại (%) Giá trị cơng trình xây 532,891,000 703,680,000 95.40% 508,378,014 dựng lại Giá trị đất (VNĐ) Đơn giá đất trước điều chỉnh (VNĐ/m2) 469,120,000 615,720,000 95.60% 96.12% 95.55% 672,718,080 450,918,144 588,320,460 4,027,281,920 2,549,081,856 3,711,679,540 82,189,427 84,969,395 82,116,804 Yếu tố tương đối Hướng 2,865,545 - 2,863,013 85,054,972 84,969,395 84,979,817 Đơn giá đất sau điều chỉnh (VNĐ/m2) Đơn giá đất TB 85,001,395 (VNĐ/m2) Giá đất TSTĐ (VNĐ) Tổng giá trị bán 2,941,048,258 3,449,426,272 TSTĐ (VNĐ) * Giá đất = Giá bán – Giá trị cơng trình xây dựng cịn lại * Đơn giá đất trước điều chỉnh = Giá trị đất / Diện tích đất Giá đất TSTĐ = Đơn giá đất TB * Diện tích đất Giá đất TSTĐ = 85,001,395 x 34.6 m2 = 2,941,048,258 (VNĐ) * Giá bán TSTĐ = Giá đất TSTĐ + Giá trị cơng trình xây dựng cịn lại Giá bán TSTĐ = 2,941,048,258 + 508,378,014 = 3,449,426,272 Kết luận: Theo phương pháp so sánh, Bất động sản 240/13/12 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh có giá trị 3,449,426,272 đồng 0 PHẦN 3: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Bất động sản thẩm định tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Mục đích thẩm định: tạo sở cho việc mua bán bất động sản tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Thời điểm thẩm định giá: tháng 03-04/2022 Đơn vị thẩm định: Nhóm sinh viên lớp Thẩm định giá nhóm 02 – Đại học Tơn Đức Thắng Những pháp lý để thẩm định giá: Những văn qui phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương địa phương ban hành + Quyết định số 65/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2021 Bộ Xây Dựng cấp ngày 20 tháng 01 năm 2021 + Thông tư liên tịch Bộ Xây dựng - Tài - Ban vật giá phủ số 13/LBTT ngày 18-8-1994 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê Kết thẩm định giá Sau dùng phương pháp thẩm định: phương pháp so sánh kiểm tra lại phương pháp chi phí, nhóm thấy hai phương pháp cho giá tài sản chênh lệch không nhiều 18,668,072 đồng Cụ thể, tổng giá trị tài sản thẩm định 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh theo phương pháp sau: + Phương pháp so sánh: 3,430,758,200 đồng + Phương pháp chi phí: 3,449,426,272 đồng 0 0 ... 240/2/26 Nguyễn Văn Nguyễn Văn Nguyễn Văn Nguyễn Văn Luông, Luông, Luông, Luông, Phường 11, Phường 11, Phường 11, Phường 11, Quận 6, Tp Quận 6, Tp Quận 6, Tp Quận 6, Tp Địa Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Hồ. .. 240/2/26 Nguyễn Văn Nguyễn Văn Nguyễn Văn 240/13/12 Nguyễn Địa Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Lng, Phường Luông, Phường Luông, Phường 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp Hồ Chí. .. Nguyễn Văn Luông, Phường Luông, Phường Luông, Phường Luông, Phường 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Giá bán 4,700,000,000
Ngày đăng: 29/12/2022, 14:40
Xem thêm:
