Thông tin tài liệu
TỔNG LIÊN ĐOÀN LAO ĐỘNG VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC TƠN ĐỨC THẮNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG BÁO CÁO NHĨM MƠN HỌC: THẨM ĐỊNH GIÁ NHĨM 02 Thẩm định bất động sản 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Giảng viên hướng dẫn: Ths Lê Bảo Thy Sinh viên thực hiện: Nhóm – N02 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng 04 năm 2021 BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM Mức độ STT hoàn thành 100% 94% 94% 98% 96% ĐI Ể M N H Ó M: … … … … … … … … … … … … … …… …… …… …… …… …… …… … Nội dun g thự c hiệ n: Thẩ m địn h bất độn g sản tọa lạc 240 /13/ 12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… MỤC LỤC PHẦN 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH 1.1 Giới thiệu tài sản thẩm định 1.1.1 Chi tiết tài sản thẩm định 1.1.2 Hồ sơ pháp lí 1.1.3 Tiện ích cơng cộng 1.1.4 Một số hình ảnh tài sản thẩm định 1.2 Giới thiệu tài sản so sánh 11 1.2.1 Tài sản so sánh 11 1.2.2 Tài sản so sánh 14 1.2.3 Tài sản so sánh 17 PHẦN 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN 20 2.1 Tổng quan khách hàng tài sản thẩm định: 20 2.1.1 Thông tin khách hàng 20 2.1.2 Đối tượng thẩm định 20 2.1.3 Mục đích thẩm định 20 2.1.4 Phương pháp thẩm định 20 2.1.5 Thời điểm thẩm định giá 20 2.2 Tổng quan khảo sát bất động sản 20 2.3 Định giá tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh 22 2.3.1 Các yếu tố tuyệt đối tương đối TSTĐ TSSS 22 2.3.2 Điều chỉnh yếu tố so sánh 22 2.3.3 Ước tính giá trị bất động sản 24 2.4 Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 25 2.4.1 Giá xây dựng nhà 100% 25 2.4.2 Giá trị lại 26 2.4.3 Ước tính giá trị tài sản thẩm định 29 PHẦN 3: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 31 PHẦN 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH 1.1 Giới thiệu tài sản thẩm định Bất động sản tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh 1.1.1 Chi tiết tài sản thẩm định - Tài sản thẩm định có địa tại 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh - Hướng nhà: Đơng Bắc - Đặc điểm nhà: lầu gồm phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ phòng vệ sinh - Miêu tả chi tiết: Ngôi nhà xây dựng với vách gạch, sàn bê tông cốt thép mái bê tông cốt thép Bên nhà có thiết kế ổn thuận tiện cho việc lại Mỗi phịng ngủ có cửa sổ, ban cơng thống mát Loại nhà ở: Nhà riêng lẻ Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng, chủ Diện tích sàn (nhà ở, hộ): 72,7 m2 Diện tích xây dựng: 34,6 m2 Cấp (hạng) nhà ở: cấp Số tầng (tầng): Thời hạn sở hữu: Lâu dài Đất ở: Thửa đất số: 12 Tờ bảng đồ số: 46 Diện tích: 34,6 m2 Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Mục đích sử dụng: Đất đô thị Nguồn gốc sử dụng: Nhận thừa kế - tặng cho đất công nhận QSDĐ giao đất có thu tiền sử dụng đất 1.1.2 Hồ sơ pháp lí 1.1.3 Tiện ích cơng cộng Nhà khu dân cư an ninh, yên tĩnh Cách mặt tiền đường 70m Gần khu vực quận 5,6,11, cách đại lộ Võ Văn Kiệt phút., cách trung tâm thành phố 20 phút Gần Co.op Mart Hậu Giang, Chợ Hồ Trọng Quý, Metro Bình Phú, nhà hàng Kỳ Quan, Gần chợ Phú Định, bệnh viện quận 6, UBND phường 11 quận 6, trường học cấp 1,2,3, Bách Hoá Xanh, nhiều cửa hàng tiện lợi xung quanh, 1.1.4 Một số hình ảnh tài sản thẩm định 1.2.3 Tài sản so sánh - Tài sản thẩm định có địa tại 240/2/26 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh - Đường dẫn tin mua bán bất động sản: https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng- duong-nguyen-van-luong-phuong-11-3/-dep-moi-xay-ngang-5-5-dai-6-hem-luongpr32443000 - Giá bán: 4,300,000,000 b) Mô tả tài sản Địa chỉ: 240/2/26 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Loại nhà ở: Nhà riêng lẻ Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng Diện tích sàn (nhà ở, hộ): 87 m2 Kết cấu nhà: Tường gạch, sàn bê tông cốt thép, mái bê tông cốt thép Cấp (hạng) nhà ở: cấp Hướng: Tây Bắc Số tầng (tầng): Bao gồm: phòng ngủ, nhà vệ sinh, nhà bếp, phòng khách sân thượng Thời hạn sở hữu: Lâu dài b) Tiện ích cơng cộng Nhà khu dân cư an ninh, yên tĩnh Cách mặt tiền đường 60m Gần khu vực quận 5,6,11, cách đại lộ Võ Văn Kiệt phút., cách trung tâm thành phố 20 phút Gần Co.op Mart Hậu Giang, Chợ Hồ Trọng Quý, Metro Bình Phú, nhà hàng Kỳ Quan, Gần chợ Phú Định, bệnh viện quận 6, UBND phường 11 quận 6, trường học cấp 1,2,3, Bách Hoá Xanh, nhiều cửa hàng tiện lợi xung quanh PHẦN 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Tổng quan khách hàng tài sản thẩm định: 2.1.1 Thông tin khách hàng 2.1.2 Đối tượng thẩm định Đối tượng bất động sản bao gồm tài sản gắn liền với đất (nhà ở) diện tích đất sử dụng Bất động sản cần thẩm định tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh 2.1.3 Mục đích thẩm định Nhằm tạo sở cho việc mua bán bất động sản tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh 2.1.4 Phương pháp thẩm định Thẩm định phương pháp thẩm định giá: - Phương pháp so sánh - Phương pháp chi phí 2.1.5 Thời điểm thẩm định giá Thời gian thẩm định giá: tháng 03-04/2022 Thời gian hiệu lực: tháng kể từ ngày kết luận 2.2 Tổng quan khảo sát bất động sản TSTĐ Loại nhà Nhà đô thị 240/13/12 Nguyễn Địa Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh TSTĐ Giá bán Diện tích sàn Cấp nhà Phịng ngủ Phịng WC Phịng bếp Phịng khách Sân Khơng thượng Nội thất Không kèm nội thất Hướng Đông Bắc Hẻm 3m Hẻm sẹc sẹc An ninh Khu dân cư yên tĩnh Hệ thống điện nư Cơ sở hạ hoạt động tốt, hệ tầng thống cấp n Cảnh tốt, khơng ngập Nhà hẻm, khu dâ quan Pháp lí cư văn hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TSTĐ TSS1 TSS2 TSS3 riê ng , hợ p ph áp 2.3 Định giá tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh 2.3.1 Các yếu tố tuyệt đối tương đối TSTĐ TSSS Các yếu tố tác động TST Đ TSS TSS TSS Yếu tố tuyệt đối Nội thất 2.3.2 Điều chỉnh yếu tố so sánh a) Điều chỉnh phòng ngủ Đơn giá xây dựng (VNĐ/m2) Diện tích (m2) Chi phí xây dựng (VNĐ) b) Điều chỉnh nhà vệ sinh Đơn giá xây dựng (VNĐ/m2) Diện tích (m2) Chi phí xây dựng (VNĐ) c) Điều chỉnh hướng Bảng khảo sát chênh lệch giá phương hướng BĐS1 218/2/34 Nguyễn Văn L Địa Diện tích P11 Q6 Nhà Loại nhà Pháp lý riêng lẻ Sổ hồng 6,500,000 Giá bán Bếp Phòng ngủ Nhà vệ sinh Sân thượng Kết cấu Rộng hẻm Hướng 00 l 4m Đông bắ Chênh lệch giá BĐS BĐS BĐS Trung bình Kết luận: Các bất động sản hướng Đơng Bắc có giá cao trung bình 3,49% so với bất động sản hướng Tây Bắc 2.3.3 Ước tính giá trị bất động sản TSTĐ Loại nhà Nhà Địa 240/1 TSTĐ Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Giá bán Phịng ngủ Phòng WC Phòng bếp Phòng khách Sân thượng Nội thất Giá bán sau Đ/C tuyệt đối Đơn giá bán sau Đ/C tuyệt đối Hướng Đơn giá bán sau Đ/C tương đối Đơn giá bán trung bình Giá bán Kết luận: Theo phương pháp so sánh, Bất động sản 240/13/12 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh có giá trị 3,430,758,200 đồng 2.4 Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 2.4.1 Giá xây dựng nhà 100% Theo định số 65/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình năm 2021 Bộ Xây Dựng cấp ngày 20 tháng 01 năm 2021 Nhà từ đến tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ suất vốn đầu tư khu vực (TP.Hồ Chí Minh) 7,330,000 VNĐ/m2 Tài sản Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh 2.4.2 Giá trị cịn lại Theo Thơng tư liên tịch Bộ Xây dựng - Tài - Ban vật giá phủ số 13/LB-TT ngày 18-8-1994 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nước Tỉ lệ kết cấu (%) Tỉ lệ hao mịn kết cấu (%) Móng Khung, c Tường Nền, sà Mái Giá trị hao Tỉ lệ chất lượn Trong đó: T%:Tỷ trọng kết cấu H%: Mức độ hư hỏng Áp dụng cơng thức: Trong đó: • H tỷ lệ hao mòn tài sản • Hki tỷ lệ hao mịn kết cấu thứ i tài sản thứ k • Tki tỷ trọng hao mịn kết cấu thứ I tài sản thứ k 2.4.3 Ước tính giá trị tài sản thẩm định Yếu tố so sánh Loại nhà Địa Giá bán Diện tích đất (m2) Diện tích sàn (m2) Đơn giá xây dựng (VNĐ/m2) Chi phí xây dựng n 100% (VNĐ Tỷ lệ giá trị lạ (%) Giá trị cơng trình x dựng cịn lại Giá trị đất (VNĐ Đơn giá đất trướ điều chỉnh (VNĐ/m Hướng Đơn giá đất sau chỉnh (VNĐ/m2) Đơn giá đất TB (VNĐ/m2) Giá đất TSTĐ (VN Tổng giá trị bán TSTĐ (VNĐ) * Giá đất = Giá bán – Giá trị cơng trình xây dựng cịn lại * Đơn giá đất trước điều chỉnh = Giá trị đất / Diện tích đất Giá đất TSTĐ = 85,001,395 x 34.6 m2 = 2,941,048,258 (VNĐ) * Giá bán TSTĐ = Giá đất TSTĐ + Giá trị cơng trình xây dựng cịn lại Giá bán TSTĐ = 2,941,048,258 + 508,378,014 = 3,449,426,272 Kết luận: Theo phương pháp so sánh, Bất động sản 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh có giá trị 3,449,426,272 đồng PHẦN 3: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Bất động sản thẩm định tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Mục đích thẩm định: tạo sở cho việc mua bán bất động sản tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh Thời điểm thẩm định giá: tháng 03-04/2022 Đơn vị thẩm định: Nhóm sinh viên lớp Thẩm định giá nhóm 02 – Đại học Tơn Đức Thắng Những pháp lý để thẩm định giá: Những văn qui phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương địa phương ban hành + Quyết định số 65/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2021 Bộ Xây Dựng cấp ngày 20 tháng 01 năm 2021 + Thông tư liên tịch Bộ Xây dựng - Tài - Ban vật giá phủ số 13/LBTT ngày 18-8-1994 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê Kết thẩm định giá Sau dùng phương pháp thẩm định: phương pháp so sánh kiểm tra lại phương pháp chi phí, nhóm thấy hai phương pháp cho giá tài sản chênh lệch không nhiều 18,668,072 đồng Cụ thể, tổng giá trị tài sản thẩm định 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh theo phương pháp sau: + Phương pháp so sánh: 3,430,758,200 đồng + Phương pháp chi phí: 3,449,426,272 đồng ... Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh có giá trị 3,449,4 26,2 72 đồng PHẦN 3: BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Bất động sản thẩm định tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh. .. BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 31 PHẦN 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH 1.1 Giới thiệu tài sản thẩm định Bất động sản tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Luông, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí. .. đích thẩm định Nhằm tạo sở cho việc mua bán bất động sản tọa lạc 240/13/12 Nguyễn Văn Lng, Phường 11, Quận 6, Tp Hồ Chí Minh 2.1.4 Phương pháp thẩm định Thẩm định phương pháp thẩm định giá: -
Ngày đăng: 30/12/2022, 04:40
Xem thêm:
