GIẢIPHÁPNÂNGCAOHIỆUQUẢCÔNGTÁCĐĂNGKÝTHẾCHẤPQUYỀNSỬDỤNGĐẤT,QUYỀNSỞHỮUNHÀỞVÀTÀISẢNGẮNLIỀNVỚIĐẤTTẠIHUYỆNHOALƯ,TỈNHNINHBÌNH

KHOA HỌC CÔNG NGHỆ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HOA LƯ, TỈNH NINH BÌNH Nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà (QSHNƠ) tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình cho thấy: Giai đoạn 2016 - 2020 công tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất đăng ký 4.341 hồ sơ Các biện pháp bảo đảm chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thực đăng ký thường xuyên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư quy định pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất chấp hành theo quy định Tuy nhiên, sở vật chất nguồn nhân lực làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hoa Lư chưa đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Để nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, cần thực đồng số nhóm giải pháp như: Giải pháp bồi dưỡng đội ngũ cán thực đăng ký biện pháp bảo đảm; giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm; giải pháp thực công tác đăng ký biện pháp bảo đảm; giải pháp xây dựng chế trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan ĐẶT VẤN ĐỀ11 Trong kinh tế vận hành theo chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà (QSHNƠ) tài sản gắn liền với đất ngày gia tăng Các hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất diễn phức tạp, nhiều hình thức khác như: cầm cố, cho thuê, chấp, góp vốn… [6] Nghị định số 102/2017/NĐ - CP Chính phủ quy định biện pháp bảo đảm phải đăng ký gồm: Thế chấp QSDĐ; chấp tài sản gắn liền với đất trường hợp tài sản chứng nhận quyền sở hữu giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ tài sản Khoa Tài nguyên Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam * Email: ttphuong@vnua.edu.vn Uỷ ban Khoa học, Công nghệ Môi trường - Quốc hội Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Ninh Bình Văn phịng Tỉnh uỷ Hà Nam Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên 168 khác gắn liền với đất [4] Việc đăng ký biện pháp bảo đảm cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất bên tham gia giao dịch hợp đồng [4], [1] Loại bỏ rủi ro pháp lý cho giao dịch, tạo lập, trì bảo đảm trật tự lợi ích chung đời sống kinh tế - dân [7], tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực cách tốt quyền theo quy định pháp luật [3] Tuy nhiên, thực tiễn, công tác đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất nhiều bất cập cần giải [6] Hoa Lư huyện nằm trung tâm tỉnh Ninh Bình, liền kề hai thành phố Ninh Bình Tam Điệp Trong năm gần đây, huyện Hoa Lư có tốc độ phát triển thị hóa đại hóa mạnh mẽ dẫn đến hoạt động thực QSDĐ người dân có xu hướng gia tăng [9] Vì việc thực giao dịch đất đai địa bàn huyện, phũng ng Nông nghiệp phát triển nông thôn - KỲ 1+2 - TH¸NG 2/2022 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ ký QSDĐ tăng theo, dẫn đến việc bị dồn hồ sơ, khơng thực bảo đảm thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định cấp xã, thị trấn; cấp huyện cấp tỉnh Xuất phát từ lý trên, việc nghiên cứu nghĩa thực tiễn cần thiết có ý PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Lựa chọn điểm nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Hoa Lư có 10 xã thị trấn Căn vào đặc điểm kinh tế - xã hội để lựa chọn điểm nghiên cứu đánh giá việc thực biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất, cụ thể xã lựa chọn, gồm: + Thị trấn Thiên Tôn: Là khu vực trung tâm hành huyện, nơi có mật độ dân số đơng, vị trí thuận lợi giao thơng huyện Hoa Lư, nơi có nhiều giao dịch, chuyển QSDĐ hộ gia đình, cá nhân đại diện vùng có trung tâm thương mại dịch vụ + Xã Ninh Hải: Đại diện cho xã có nghề phụ, nghề truyền thống, có phát triển cơng nghiệp làng nghề, xã phát triển kinh tế huyện Hoa Lư + Xã Ninh Giang: Đại diện cho xã nông - Lựa chọn ngân hàng (Ngân hàng Nông nghiệp PTNT chi nhánh huyện Hoa Lư, Ngân hàng Chính sách xã hội huyện Hoa Lư, Quỹ tín dụng nhân dân Ninh Vân) địa bàn huyện Hoa Lư để điều tra, đánh giá hoạt động biện pháp bảo đảm công tác đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Điều tra, thu thập số liệu thứ cấp UBND huyện Hoa Lư, Phòng Tài nguyên Mơi trường; Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư Chi cục thuế huyện Hoa Lư - Điều tra ngẫu nhiên 15 cán ngân hàng, quỹ tín dụng làm cơng tác tín dụng thực thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm cho người dân huyện Hoa Lư thay cho người vay tiền chấp QSDĐ Các cán tín dụng hỏi làm việc ngân hàng, quỹ tín dụng có nhiều số người dân đến vay tiền (mỗi ngân hàng quỹ tín dụng điều tra cán tín dụng) Các tiêu chí điều tra gồm: Mức tiền ngân hàng cho vay (theo tỷ lệ % giá trị QSDĐ); cho vay; đơn giản, phức tạp thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm; nên hay không nên đăng ký biện pháp bảo đảm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư - Điều tra 15 cán Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Hoa Lư ý kiến hồ sơ địa chính, sở vật chất, lực lượng cán thực giao dịch đảm bảo QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư xã nghiên cứu Các tiêu chí điều tra gồm: Cơ sở vật chất, nguồn nhân lực, chất lượng nguồn nhân lực, ý thức chấp hành pháp luật người dân, phối hợp người dân thực thủ tục hành - Trên sở ý kiến Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hoa Lư, tiến hành điều tra ngẫu nhiên 120 hộ gia đình, cá nhân (40 phiếu/xã, thị trấn) trực tiếp thực đăng ký biện pháp bảo đảm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư phiếu điều tra in sẵn Các tiêu chí điều tra gồm thơng tin mục đích vay; mức vay vốn thủ tục thực chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất; mức tiền muốn vay theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất ngân hàng cho vay; diện tích đất, diện tích sàn nhà; thủ tục đăng ký; thông tin khác cầm cố, chấp Kết hợp yếu tố định tính với định lượng q trình thu thập số liệu địa bàn nghiên cứu, thống kê, so sánh đánh giá kết đạt được, để làm rõ kết việc thực biện pháp bảo đảm Số liệu điều tra xử lý phần mềm Microsoft Excel Trên sở tổng hợp số liệu tình hình chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất địa bàn xã, thị trấn điều tra tiến hành phân tích, đánh giá sở so sánh ba điểm nghiên cứu, để xác định mức độ thực biện pháp bảo m theo yờu cu ca phỏp lut Nông nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - THáNG 2/2022 169 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Huyện Hoa Lư nằm phía Đơng Bắc tỉnh Ninh Bình, có diện tích tự nhiên 103,48 km2 dân số 103.900 người, với vị trí địa lý sau: Phía Bắc giáp huyện Gia Viễn, phía Tây giáp huyện Nho Quan, Gia Viễn, phía Nam giáp huyện Yên Mơ thành phố Tam Điệp, phía Đơng giáp huyện Ý n, tỉnh Nam Định có sơng Đáy ranh giới Nơi có Cố Đơ Hoa Lư chọn kinh đô Nhà nước phong kiến tập quyền Đinh Bộ Lĩnh lên ngơi Hồng Đế năm 968…Ngày dấu tích Cố Đơ Hoa Lư thuộc xã Trường Yên, huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình, cách Thủ Hà Nội gần 100 km phía Nam Hoa Lư huyện thuộc vùng chiêm trũng, kinh tế nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn Mặc dù sản xuất nơng nghiệp, thủy sản có nhiều tiến bộ, kinh tế nông nghiệp phát triển chưa tương xứng với tiềm sẵn có huyện [9] Theo số liệu thống kê đất đai, năm 2020 diện tích đất tự nhiên huyện Hoa Lư 10.348,72 [8], nhóm đất nơng nghiệp 6.472,5 ha, chiếm 62,5% diện tích tự nhiên; nhóm đất phi nơng nghiệp 3.316,3 ha, chiếm 32,1% diện tích tự nhiên; nhóm đất chưa sử dụng 559,9 ha, chiếm 5,4% diện tích đất tự nhiên Nhìn chung loại đất sử dụng vào mục đích khác phù hợp với trình phát triển kinh tế - xã hội huyện Trong năm qua, huyện Hoa Lư trọng chuyển dịch theo hướng tăng tỷ lệ công nghiệp, dịch vụ; khu, điểm du lịch sinh thái - tâm linh; làng nghề truyền thống chế tác đá mỹ nghệ, thêu ren, trì mở rộng, tạo thêm nhiều việc làm chỗ, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế đẩy mạnh xây dựng nơng thơn góp phần giảm nghèo nông thôn, nâng cao thu nhập cho nhân dân Huyện đẩy mạnh quy hoạch phát triển công nghiệp (CN) - tiểu thủ công nghiệp 170 (TTCN), thực nhiều sách hỗ trợ, quan tâm đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Nhờ đó, sản xuất CN - TTCN phát triển khá, giá trị sản xuất đạt 5.473 tỷ đồng, tăng 13,76% so với năm 2018 Du lịch, dịch vụ tiếp tục phát triển, doanh thu từ hoạt động thương mại, dịch vụ đạt 1.942 tỷ 605 triệu đồng, tăng 16,25% so với năm 2018, doanh thu từ du lịch đạt 2.200 tỷ đồng Toàn huyện có 250 doanh nghiệp, có khoảng 100 doanh nghiệp 700 hộ gia đình trực tiếp sản xuất đá mỹ nghệ, thu hút tạo việc làm cho 5.200 lao động thường xuyên 4.000 lao động thời vụ Các sản phẩm CN, TTCN tăng chủ yếu mặt hàng truyền thống mạnh huyện đá mỹ nghệ, thêu ren, sản phẩm may mặc, phân bón, xi măng clanke, vật liệu xây dựng Huyện tập trung quy hoạch xây dựng làng nghề đá mỹ nghệ Ninh Vân giai đoạn với tổng diện tích 30,64 với tổng mức đầu tư 116,25 tỷ đồng để bảo tồn, phát triển làng nghề truyền thống, bảo đảm vệ sinh mơi trường, phát triển kinh tế - xã hội; hình thành cụm công nghiệp thêu ren Ninh Hải với tổng diện tích 37,8 Bên cạnh làng nghề đá Ninh Vân, làng nghề thêu ren Ninh Hải có 10 doanh nghiệp 500 hộ gia đình làm thêu ren, thu hút 600 lao động thường xuyên 2.000 lao động thời vụ Bên cạnh đó, Hoa Lư huyện nơng thơn nằm nhóm sớm nước, phong trào xây dựng nông thôn tiếp tục đẩy mạnh theo hướng kiểu mẫu vào chiều sâu gắn với tái cấu lại nông nghiệp, hiệu thực chất, dự kiến đến hết năm 2019, huyện Hoa Lư có khu dân cư công nhận khu dân cư nông thôn kiểu mẫu [9] Việc chuyển dịch theo hướng tăng tỷ lệ công nghiệp, dịch vụ; khu, điểm du lịch sinh thái tâm linh; làng nghề truyền thống đẩy mạnh xây dựng nông thôn có tác động đến nhu cầu vay vốn thực giao dịch đảm bảo QSDĐ địa phương Luật Đất đai 2013 điều: Điều 95 “Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất”, Điều 170 “Nghĩa v chung ca ngi s dng Nông nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - THáNG 2/2022 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ đất”, Điều 188 “Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ; góp vốn QSDĐ” quy định: đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất, bao gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử hình thức có giá trị pháp lý STT Tên xã/thị trấn Tổng Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trường hợp cấp giấy chứng nhận đăng ký Việc chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa Tình hình thực đăng ký chấp QSDĐ tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư thể bảng Năm 2016 2017 2018 2019 2020 Thiên Tôn 1.042 173 199 221 230 219 Ninh An 272 49 41 58 63 61 Ninh Giang 102 12 10 21 25 34 Ninh Hải 820 101 154 129 215 221 Ninh Hoà 165 33 35 28 30 39 Ninh Khang 166 27 29 49 26 35 Ninh Mỹ 924 113 129 203 248 231 Ninh Thắng 171 33 37 35 35 31 Ninh Vân 193 24 48 40 37 44 10 Ninh Xuân 185 40 33 43 41 28 11 Trường Yên 301 32 86 56 69 58 4.341 637 801 883 1.019 1.001 Tổng Bảng cho thấy, giai đoạn năm 2016 - 2020 huyện Hoa Lư thực đăng ký 4.341 hồ sơ đăng ký chấp giá trị QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Trong năm 2019 số lượng hồ sơ đăng ký chấp cao với 1.019 hồ sơ Số lượng hồ sơ giao dịch năm 2016 thấp với 637 hồ sơ Như vậy, giao dịch chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất ngày gia tăng trình độ dân trí tăng cao nhận thức người dân biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất quan trọng Chính việc thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư tăng theo Giai đoạn năm 2016 - 2020, nhu cầu giao dịch đảm bảo để vay vốn 11 xã, thị trấn huyện Hoa Lư thực đăng ký tăng lên theo năm, xã, thị trấn (Thiên Tơn, Ninh Hải, Ninh Giang) nghiên cứu có 1.964 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chấp, tất thực đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư Điều chứng tỏ hiệu cơng tác quản lý nhà nước đất đai ngày rõ rệt Đăng ký chấp Văn phòng Đăng ký QSDĐ thực phát huy hiệu Có tác dụng tích cực việc quản lý cơng khai hóa thơng tin giao dịch chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất với ngân hàng, tổ chức tín dụng Mặt khác, việc đăng ký chấp bảo đảm thứ tự ưu tiên việc xử lý tài sản bảo đảm Bảo đảm tính pháp lý cho tài sản chấp, hạn chế tranh chấp đất đai xảy người sử dụng đất khơng đăng ký khai báo Ngồi ra, người sử dụng đất bảo đảm pháp lý quyền li ca mỡnh i vi tha t Nông nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - THáNG 2/2022 171 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ Tổng số STT 172 Các xã, thị trấn nghiên cứu Thị trấn Thiên Xã Ninh Hải Xã Ninh Giang Tôn Phiếu Phiếu Tỷ lệ Phiếu Tỷ lệ Tỷ lệ điều điều tra (%) điều tra (%) (%) tra Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 115 95,8 4,2 39 97,5 2,5 37 92,5 7,5 39 97,5 2,5 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 112 6,7 93,3 38 5,0 95,0 38 5,0 95,0 36 10,0 90,0 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 16 104 13,3 86,7 35 12,5 87,5 35 12,5 87,5 34 15,0 85,0 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 43 77 35,9 64,1 10 30 25,0 75,0 16 24 40,0 60,0 17 23 42,5 58,5 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 96 80,0 35 87,5 31 77,5 30 75,0 - Từ 30% - 70% 24 20,0 12,5 22,5 10 25,0 - Dưới 30% 0 0 0 0 Danh mục Có nên thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ hay khơng? - Có - Khơng Thủ tục đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ - Phiền hà - Khơng phiền hà Có nên cải cách thủ tục hành Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ khơng? - Có nên - Khơng nên Thủ tục chấp ngân hàng, quỹ tín dụng - Phiền hà - Không phiền hà Ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay vốn - Dưới 30% giá trị QSDĐ - Từ 30% - 70% giá trị QSDĐ - Trên 70% giá trị QSDĐ Nguyện vọng vay vốn theo giá trị QSDĐ - Trên 70% Nông nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - TH¸NG 2/2022 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ Có nên cải cách thủ tục hành ngân hàng khơng? - Có nên - Khơng nên 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 Bảng cho thấy, 96% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, nên thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ Vì đa số hộ gia đình vấn cho thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ hạn chế rủi ro vay lãi suất thấp; có 4% hộ gia đình, cá nhân cho không nên thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ, hộ gia đình cho làm thủ tục đăng ký chấp quan nhà nước thời gian, cần làm thủ tục ngân hàng chấp, cầm cố hiệu cầm đồ hộ dân chủ yếu hộ cần vay tiền thời gian ngắn thời gian vay tiền phải thực nhanh gọn cần chấp, mặt khác ngân hàng phải thẩm định định giá tài sản đủ điều kiện làm thủ tục vay ngân hàng Nên họ chọn làm thủ tục tín chấp ngân hàng chấp, cầm cố hiệu cầm đồ Bên cạnh đó, thời gian làm thủ tục đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ nhiều thời gian phải phịng cơng chứng lập hợp đồng chấp liên quan đến thành viên gia đình có quyền lợi đất mà họ (iii) Kết tổng hợp ý kiến cán ngân hàng mức cho vay, thủ tục chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất thể bảng STT Danh mục Để làm rõ việc thực đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, tiến hành điều tra số ngân hàng đóng địa bàn huyện như: (i) (ii) Các ngân hàng, quỹ tín dụng Ngân hàng Nơng Ngân hàng Quỹ tín dụng Tổng số nghiệp PTNT sách xã nhân dân Ninh Chi nhánh huyện hội huyện Hoa Vân Hoa Lư Lư Phiếu Phiếu Phiếu Phiếu Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ điều điều điều điều (%) (%) (%) (%) tra tra tra tra Ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay vốn 15 100,0 100,0 100,0 100,0 - Dưới 30% giá trị QSDĐ 13,3 40,0 0,0 0,0 - Từ 30% - 70% giá trị QSDĐ 13 86,7 60,0 100,0 100,0 - Trên 70% giá trị QSDĐ 0,0 0,0 0,0 0,0 Căn để ngân hàng cho vay - Giá trị nhà đất - Khả toán 15 15 100,0 100,0 5 100,0 100,0 5 100,0 100,0 5 100,0 100,0 Nông nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - TH¸NG 2/2022 173 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ Bảng cho thấy, ngân hàng cho hộ gia đình, cá nhân vay vốn có mức cho vay tương đối giống Có 13,3% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức 30% giá trị QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất; 86,7% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức từ 30% đến 70% giá trị QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Thực tế, việc người dân vay người cần vốn sản xuất, kinh doanh… Do đó, đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất mà bên chấp không thực thực khơng nghĩa vụ trả nợ, bên nhận chấp Các xã, thị trấn nghiên cứu Tổng số TT Danh mục Phiếu điều tra có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn lãi Ngoài ra, nhận thức pháp luật người dân việc đăng ký biện pháp bảo đảm hạn chế Người dân chưa hiểu hết tầm quan trọng việc đăng ký biện pháp bảo đảm Mặt khác, Bộ Luật dân không quy định tất biện pháp bảo đảm phải đăng ký, phát sinh tranh chấp hợp đồng quyền ưu tiên thuộc giao dịch đăng ký Thị trấn Thiên Tôn Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Xã Ninh Hải Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Xã Ninh Giang Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Việc thực đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ - Có làm 0,0 0,0 0,0 0,0 - Không làm 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 Mức cho vay lãi suất hiệu cầm đồ so với ngân hàng, tổ chức tín dụng: - Cao 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 - Thấp 0,0 0,0 0,0 0,0 Có nên thực đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ hay khơng? - Có nên 20 16,7 15 37,5 7,5 5,0 - Không nên 100 83,3 25 62,5 37 92,5 38 95,0 Lý đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ - Hạn chế rủi ro 111 92,5 38 95,0 38 95,0 35 87,5 - Hạn chế lãi suất 7,5 5,0 5,0 12,5 Cầm cố tài sản việc bên (gọi bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên (gọi bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực nghĩa vụ [7] Việc đăng ký giao dịch cầm cố thực người sử dụng đất có yêu cầu thực Chi nhánh Văn phòng Đăng 174 ký QSDĐ theo hướng dẫn thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký quy định Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Mơi trường [2] Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Chính phủ [4] Các giao dịch cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất Nông nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - TH¸NG 2/2022 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ thơng qua giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất thực chủ yếu hộ gia đình, cá nhân với hiệu cầm đồ Khơng có trường hợp thực ngân hàng, quỹ tín dụng ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay nhận chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận QSDĐ, nhà tài sản gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân quản lý, sử dụng Thực tế, giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất thường thực theo hình thức bảng Bảng cho thấy 83,3% ý kiến hộ gia đình, cá nhân hỏi cho khơng nên thực đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ, thủ tục không bắt buộc nên hộ dân không thực đăng ký Các giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất chủ yếu thực hiệu cầm đồ Khơng có trường hợp cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất ngân hàng, quỹ tín dụng, vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng người dân thường thực chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận, không chuyển giao tài sản Trong tổng số 120 hộ gia đình, cá nhân hỏi có 20 hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên thực đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ để bảo đảm mặt pháp lý cho bên tham gia giao dịch, hạn chế rủi ro Cịn lại, có 100 ý kiến cho không nên thực đăng ký giao dịch cầm cố họ STT cho việc thực đăng ký quan nhà nước phiền hà, thời gian lại không cần thiết giao dịch dân Các giao dịch cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất, kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật không thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký Do vậy, thực tế giao dịch cầm cố thực hộ gia đình, cá nhân với hiệu cầm đồ thơng qua nhiều hình thực khác không thực đăng ký quan đăng ký Các giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất nằm kiểm soát quan đăng ký huyện Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế nêu trên, việc đăng ký giao dịch cầm cố lại có vai trị ý nghĩa quan trọng việc cơng khai minh bạch tình trạng pháp lý nhà, đất cầm cố, giúp cho bên nhận cầm cố có nguồn thơng tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch cầm cố, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng cịn thủ tục phiền hà, có q nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả tốn nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường khơng vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Danh mục Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Cơ sở vật chất phục vụ giải công tác đăng ký chấp 15 100,00 - Tốt 0,00 - Trung bình 40,00 - Kém 60,00 Số lượng nguồn nhân lực giải công tác đăng ký chấp 15 100,00 - Đủ số lượng theo quy định 46,67 - Đủ (biên chế + hợp đồng) 0,00 - Thiếu 53,33 Chất lượng nguồn nhân lực giải cơng tác đăng ký chấp 15 100,00 N«ng nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - TH¸NG 2/2022 175 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ STT Danh mục Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) - Tốt 40,00 - Trung bình 60,00 - Kém 00,00 Ý thức chấp hành pháp luật người dân 15 100,00 - Tốt 26,67 - Trung bình 53,33 - Kém 20,00 Mức độ phối hợp người dân 15 100,00 - Tốt 33,33 - Trung bình 46,67 - Kém 20,00 Bảng cho thấy, 60% cán hỏi cho sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ chật hẹp chưa đáp ứng tốt yêu cầu hiệu công việc Nguồn nhân lực làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Hoa Lư mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn, trình độ cịn chưa đồng Mức độ phối hợp người dân với người thực giải thủ tục hành có ý kiến cho người dân phối hợp với người thực giải tốt chiếm 33,33%, có ý kiến cho bình thường chiếm 46,67% có ý kiến cho chưa tốt chiếm 20,0% Sự hiểu biết người dân ngày cao nên phối hợp người dân cán tốt hơn, không năm trước người dân cho cán yêu cầu nhiều giấy tờ để gây khó khăn q trình làm thủ tục Để nâng cao hiệu công tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất nhằm giải nhu cầu vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ lệ công nghiệp, dịch vụ, du lịch sinh thái-tâm linh đẩy mạnh xây dựng nông thôn mới, nghiên cứu đề xuất 176 số giải pháp sau: Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký biện pháp bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước ln trọng, yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm Huyện Hoa Lư cần thường xuyên mở thêm lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo cán địa chính, cán làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Trên sở hoạt động tích cực nêu xây dựng đội ngũ cán đăng ký giao dịch bảo đảm có chun mơn, nghiệp vụ cao Huyện Hoa Lư cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin biện pháp bảo đảm, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Đặc biệt tuyên truyền để người dân nhận thức vai trò tầm quan trọng việc thực đăng ký biện phỏp bo m bng QSD, QSHN v Nông nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - THáNG 2/2022 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp đến làm thủ tục Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư Xây dựng kiện tồn mơ hình đăng ký tập trung vào hệ thống: Tạo lập hồ sơ pháp lý đầy đủ, thống đất; xây dựng thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm đơn giản, dễ áp dụng, công khai, minh bạch thân thiện với người dân; hạn chế can thiệp quan hành vào thủ tục xác lập quyền dân biện pháp bảo đảm Xây dựng quy trình phối hợp Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ với quan liên quan để rút ngắn thời gian hồn thiện thủ tục hành đất đai Phối kết hợp chặt chẽ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ quan thuế việc xác định xác định nghĩa vụ tài phải nộp để đẩy nhanh trình thực thủ tục cấp giấy chứng nhận KẾT LUẬN Thực trạng công tác đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư cho thấy: Giai đoạn năm 2016 2020 công tác đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất đăng ký 4.341 hồ sơ Các biện pháp bảo đảm chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thực đăng ký thường xuyên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư quy định pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất chấp hành theo quy định Ở xã, thị trấn giai đoạn năm 2016 - 2020 cho thấy, thị trấn Thiên Tơn có lượng hồ sơ giao dịch cao 1.042 hồ sơ Xã Ninh Giang có lượng hồ sơ giao dịch 102 hồ sơ Có 96% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, nên thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ Có 13,3% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức 30% giá trị QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất Để trình đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình đạt kết cao, cần thực đồng giải pháp như: Giải pháp chế sách thực cơng tác đăng ký biện pháp bảo đảm, xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký biện pháp bảo đảm quan có liên quan, tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức, đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, giám sát việc thực pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm quan đăng ký biện pháp bảo đảm TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư Pháp (2019) Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Mơi trường (2016) Chính phủ (2014) Chính phủ (2017) Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ Hoa Lư (2020) Báo cáo công tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư giai đoạn 2016 - 2020 Trần Trọng Phương, Hồ Thị Lam Trà, Trịnh Minh Thuỷ, Nguyễn Thị Thu Hiền, Nguyễn Khắc Năng (2019) Giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội , kỳ 4/2019 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015) Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội UBND huyện Hoa Lư (2020) UBND huyện Hoa Lư (2020) Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2020, phương hướng nhiệm vụ năm 2020 Nông nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - TH¸NG 2/2022 177 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ A study on the current status of registration of mortgage of land use rights, ownership of houses and other land - attached assets in Hoa Lu district, Ninh Binh province showed that: In the period 2016 - 2020, mortgage registration for land use rights, house ownership and other land - attached assets have registered 4,341 records Security measures for mortgage with land use rights, house ownership and other land attached assets are regularly implemented and registered by land users at the Hoa Lu district Land Use Right Registration Office Branch because the provisions of the law on registration of security measures are suitable for land users and are obeyed according to regulations However, the facilities and human resources working at the Hoa Lu district Land Use Registration Office branch and the Department of Natural Resources and Environment of Hoa Lu district have not met the current demand for land management In order to improve the efficiency of registration of transactions secured by land use rights, ownership of house and other land - attached assets, it is necessary to synchronously implement several groups of solutions such as: Solution to foster the contingent of officers who register security measures; solutions to propagate and improve the law on registration of security measures; solutions in performing the work of registration of security measures; solution to build a mechanism to exchange information on the legal status of security assets between the security transaction registration agency and relevant agencies 10/9/2021 11/10/2021 18/10/2021 178 Nông nghiệp phát triển nông thôn - K 1+2 - THáNG 2/2022