Chứng thư định giá là văn bản do Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập ra nhằm chứng nhận giá trị tài sản, xác nhận những điều trình bày là đúng với những phân tích bị hạn chế do các giải thiết đã được báo cáo và thẩm định dựa trên tên, địa chỉ của Thẩm định viên. Mời các bạn cùng tham khảo!
TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Số /ĐG , ngày tháng năm CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị ông/bà/doanh nghiệp văn số ngày việc định giá 1. Mục đích định giá: Nhận tài sản đảm bảo Xác định giá tài sản phục vụ mục đích: mua bán/nhận TSBĐ/Tính giá trị bảo hiểm 2. Thời điểm định giá: Tại thời điểm (ngày tháng năm ) 3. Cơ sở định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để định giá) Căn hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông/bà/doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ) Lê Thị Huyền Trân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày tháng năm của Ủy ban nhân dân tỉnh .cấp cho * Giấy phép xây dựng số ngày (nếu có)* Bản vẽ hồn cơng .(nếu có) Hồ sơ quyết tốn cơng trình .(nếu có) Những căn cứ pháp lý khác 4. Thực trạng đất, nhà, 4.1. Đất: Vị trí: 200 Lê Thanh Nghị, Phường Hịa Cường Bắc, Quận Hải Châu, Tp Đà Nẵng; Mặt tiền đường: đường 10,5m Hướng: Diện tích: 71 m2 (Tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều) Chiều dài: 20m Chiều rộng:5m Hình dáng lơ đất: chữ nhật (hình thang – chi tiết theo GCN QSDĐ đính kèm) Quy hoạch: Hiện trạng khu đất, hiện trạng khu vực, loại đất (đất trồng cây lâu năm, đất ở tại nơng thơn, đất ở tại đơ thị ), thời gian sử dụng Đất ở tại đơ thị, thời gian sử dụng: lâu dài, Điện âm, thốt nước tốt; nằm trong khu quy hoạch khu dân cư tái định cư Địa hình: Mơi trường tự nhiên: Mơi trường kinh tế Xã hội: Giao thơng, hạn chế, kết cấu hạ tầng, thương mại, thơng tin liên lạc, an ninh xã hội Lơ đất cách UBND quận Liên Chiểu 500m; Cách Chợ Hịa Khánh 1km, 4.2. Nhà: Mơ tả chung: Loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phịng Nhà 4 tầng, diện tích xây dựng 100m2, diện tích sử dụng m2, 8 phịng Thời gian xây dựng: 7/2015 Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật cơng trình xây dựng: Quy mơ diện tích; Diện tích xây dựng; Diện tích sàn xây dựng; Đơn giá XD mới nhà cấp 2; Đơn giá đất của UBND; Kết cấu chung; Nội thất… Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự nhà cần định giá: 6trđ/m2 Tầng 1: 1 mặt bằng cho th, 1 phịng bếp, 1 NVS chung Tầng 2: 3 phịng trọ Tầng 3: 3 phịng trọ Tầng 4: 2 phịng trọ Cửa gỗ, nền lót la phơng gỗ, kệ bếp mặt đá granit, cầu thang gỗ, làn can gỗ Các vấn đề liên quan khác: Hệ thống điện: điện âm tường Hệ thống nước: thốt nước tốt Thiết bị phịng cháy chữa cháy: khơng có Tiến hành khảo sát thực địa: (đính kèm hình ảnh Căn nhà từ phía bên ngồi Một vài hình ảnh bên trong) 4.3. Tài sản: Các thơng số kỹ thuật, thực trạng của tài sản Tính pháp lý của tài sản 5. Phương pháp định giá: 5.1 Định giá BĐS bằng PP so sánh 5.1.1 Định giá Đất – phương pháp so sánh trực tiếp 5.1.1.1 Các Bất động sản so sánh BĐS cần định giá: Lơ đất số (địa chỉ) BĐS so sánh 1 (Link) Vị trí địa lý Vị trí thuận lợi Diện tích Giấy tờ Giá rao bán Thời điểm rao bán (lên internet, tìm các BĐS đang được rao bán xung quanh BĐS cần định giá trong bán kính tầm 12km hoặc cùng phường (xã), có tương đồng về địa lý) Xem đơn giá được rao bán Lơ A, Đường số 1, hướng bắc; 1 tỷ Lơ B, đường số 1, hướng nam, 1,1 tỷ Lơ C, đường số 1, lơ góc, 1,3 tỷ BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 5.1.1.2 Bảng điều chỉnh các BĐS so sánh: Bảng 1: So sánh các BĐS Bảng 2: Điều chỉnh các yếu tố so sánh 5.1.2 Định giá Nhà – Phương pháp chi phí Chi phí xây dựng mới căn nhà có kết cấu tương tự: 6 trđ/m2 (tính trên diện tích sàn xây dựng) Giá trị xây mới căn nhà: Tỷ lệ hao mịn = (tuổi đời hiệu quả/ tuổi đời kinh tế )x 100%= 6/50 * 100= Tỷ lệ cịn lại = 100% tỷ lệ hao mịn= ???? Giá trị căn nhà = tổng chi phí xây mới x tỷ lệ cịn lại ??? Giá trị BĐS cần TĐ = giá trị căn nhà (PP chi phí) + đất (PP so sánh) = ??? 5.2 Định giá BĐS bằng PP thu nhập 6. Kết quả định giá(định giá giá trị pp 1) Trên cơ sở các tài liệu do ơng/bà/doanh nghiệp .cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường (nếu có); với phương pháp định giá .được áp dụng trong tính tốn, doanh nghiệp định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thơng báo kết quả định giá tài sản .tại thời điểm như sau: Giá trị quyền sử dụng đất: Giá trị của nhà: Tổng giá trị nhà đất: Làm tròn (làm tròn tới đơn vị triệu đồng) (viết bằng chữ .đồng) Doanh nghiệp, tổ chức định giá trả lời để ơng/bà/q đơn vị có cơ sở theo quy định của pháp luật hiện hành Người định giá (Ký tên) Giám đốc (Ký tên, đóng dấu) HƯỚNG DẪN THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Bước 1: Chọn BĐS cần định giá Bước 2: Thực hiện mơ tả BĐS cần định giá vào CHứng thư định giá (bao gồm mơ tả đất và cơng trình trên đất) (có hình ảnh BĐS đính kèm) Bước 3: Tại mục 5 Phương pháp định giá, thực hiện định giá BĐS cần định giá 5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí: (định giá phần đất và cơng trình trên đất riêng biệt) 5.1.1 Phương pháp so sánh (định giá đất) Thực hiện tìm kiếm 3 BĐS so sánh, mơ tả 3 BĐS so sánh theo hướng dẫn tại file tham khảo 3 Thực hiện so sánh BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và hồn thành bảng so sánh sau TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần TĐG A Giá bán (giá giao dịch thành cơng) Chưa biết, cần thẩm định giá B Tổng diện tích C Giá bán/m2 D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Điều kiện thanh tốn D2 Mức điều chỉnh điều kiện thanh tốn Tình trạng pháp lý Chưa biết Thanh tốn tiền mặt ngay 1 lần khi mua Đã cấp sổ đỏ Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3 Mức điều chỉnh Tình trạng pháp lý Tổng cộng điều chỉnh D1 &D2 D3 Lợi thế kinh doanh D4 Cơ sở hạ tầng D5 Hướng D6 Cảnh quan D7 … Đường 7,5m; vỉa hè 2,5m Điện ổn định, cấp nước tốt; thốt nước kém, hay bị ngập khi mưa to Tây Nhìn ra khu đơng dân cư Tổng mức điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm D3, D4, D5, D6, D7… E Giá bán đã điều chỉnh/m2 (mức giá chỉ dẫn) 5.1.2 Phương pháp chi phí (định giá cơng trình trên đất) Tìm hiều về thời gian xây dựng cơng trình trên đất Tuổi thọ cơng trình trên đất Từ đó tính giá trị hao mịn của cơng trình trên đất Tìm hiểu giá trị xây mới cơng trình trên đất (theo đơn giá hiện tại) Xác định giá trị cơng trình trên đất = giá trị xây mới – Hao mịn NHẬN XÉT Xác định giá trị BĐS cần định giá = giá trị đất + giá trị cơng trình trên đất 5.2 Phương pháp thu nhập (nếu có – dùng để xác định giá trị BĐS bằng phương pháp thu nhập nếu BĐS có sử dụng với mục đích cho th) Xác định giá trị BĐS theo pp thu nhập đã được hướng dẫn tại Bài giảng định giá BĐS KẾT LUẬN Từ các phương pháp định giá BĐS trên, rút ra kết luận về giá trị của BĐS cần định giá Tây, Tây Bắc, Bắc 0% Đông, Đông Bắc, Tây Nam 5% Nam 10% Đông Nam 15% ... Tìm hiểu? ?giá? ?trị xây mới cơng trình trên đất (theo đơn? ?giá? ?hiện tại) Xác? ?định? ?giá? ?trị cơng trình trên đất = ? ?giá? ?trị xây mới – Hao mịn NHẬN XÉT Xác? ?định? ?giá? ?trị BĐS cần? ?định? ?giá? ?=? ?giá? ?trị đất +? ?giá? ?trị cơng trình trên đất... Chọn BĐS cần? ?định? ?giá Bước 2: Thực hiện mơ tả BĐS cần? ?định? ?giá? ?vào? ?CHứng? ?thư? ?định? ?giá? ?(bao gồm mơ tả đất và cơng trình trên đất) (có hình ảnh BĐS đính kèm) Bước 3: Tại mục 5 Phương pháp? ?định? ?giá, thực hiện? ?định? ?giá? ?BĐS cần? ?định? ?giá. .. Tính pháp lý của tài sản 5. Phương pháp? ?định? ?giá: 5.1? ?Định? ?giá? ?BĐS bằng PP so sánh 5.1.1? ?Định? ?giá? ?Đất – phương pháp so sánh trực tiếp 5.1.1.1 Các Bất động sản so sánh BĐS cần? ?định? ?giá: Lơ đất số (địa chỉ)