Bài viết trình bày thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang. Kết quả nghiên cứu tại 3 dự án thực hiện trong giai đoạn 2018 - 2021 cho thấy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên được thực hiện đầy đủ theo quy định của pháp luật, thu hút được nhiều người tham gia đấu giá, mức độ chênh lệch trung bình giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá từ 1,14 đến 2,92 lần.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG Nguyễn Văn Bài1, Nguyễn Thị Khuy2 Trường Đại học Nông - Lâm Bắc Giang Trường Đại học Tài nguyên Mơi trường Hà Nội Tóm tắt Huyện Việt n nằm phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên 171,01 km2, bao gồm 17 đơn vị hành cấp xã trực thuộc Những năm gần đây, đáp ứng nhu cầu người dân đất ở, huyện Việt Yên quy hoạch nhiều khu dân cư để đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương Giai đoạn 2018 -2021, huyện Việt Yên tổ chức 64 phiên đấu giá, 3.770/4.225 lô đấu giá thành công, với tổng diện tích đất 1.509.340,2 m2, thu cho ngân sách địa phương 5.670.060 triệu đồng Kết nghiên cứu dự án thực giai đoạn 2018 - 2021 cho thấy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Việt Yên thực đầy đủ theo quy định pháp luật, thu hút nhiều người tham gia đấu giá, mức độ chênh lệch trung bình giá khởi điểm với giá trúng đấu giá từ 1,14 đến 2,92 lần Từ khóa: Dự án; Đấu giá; Giá đất; Khu dân cư; Quyền sử dụng đất Abstract Situation of land use rights auction in Viet Yen district, Bac Giang province Viet Yen district is located in the southwest of Bac Giang province, with a total natural area of 171,01 km2, including 17 commune - level administrative units In recent years, Viet Yen district has planned several residential zones to auction land use rights, helping to raise money for the local budget and addressing people’s needs for residential land In the period 2018 - 2021, Viet Yen district held 64 auctions of land use rights, 3.770/4.225 lots were successfully auctioned, with a total land area of 1.509.340,2 m2, collected 5.670.060 million VND for a local budget Research results in projects in the period 2018 - 2021 show that the auction of land use rights in Viet Yen district is fully implemented following the law, attracting many people to participate in the auction The average difference between the starting price and the winning bid is from 1,14 to 2,92 times Keywords: Auction; Land price; Land use right; Project; Residential area Đặt vấn đề Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai khơng phải ngoại lệ Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng [1, 3] Công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần khai thác hiệu quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách qua năm, tạo nguồn vốn để phát triển sở hạ tầng, phát triển thị thực thành cơng chương trình xây dựng nông thôn mới, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân doanh nghiệp; Góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu sử dụng đất tiếp cận đất đai Tuy nhiên q trình tổ chức thực cịn có số khó khăn, vướng mắc từ khâu thiết lập hồ sơ đấu giá đến chuẩn bị thủ tục thực đấu giá theo quy định, dẫn đến chậm tiến độ số dự án đầu tư [6] 142 Hội thảo Quốc gia 2022 Huyện Việt Yên nằm phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên 171,01 km , bao gồm 17 đơn vị hành cấp xã trực thuộc (15 xã thị trấn - thị trấn Bích Động thị trấn Nếnh) Trên địa bàn huyện có Khu cơng nghiệp Đình Trám, Vân Trung Quang Châu, với nhiều Cụm công nghiệp nhỏ vừa Tăng Tiến, Việt Tiến, Vân Hà, Hoàng Mai đưa vào sử dụng, thu hút hàng chục nghìn lao động tỉnh tỉnh lân cận Đáp ứng nhu cầu ngày tăng người dân đất ở, huyện Việt Yên chủ trương quy hoạch nhiều khu dân cư để đấu giá quyền sử dụng đất Đây nguồn lực nhằm tái đầu tư sở hạ tầng, phát triển đô thị thực chương trình mục tiêu phát triển Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Việt Yên đạt kết định, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước đáp ứng nhu cầu người tham gia đấu giá Bên cạch cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trị quan trọng việc huy động nguồn tài nguyên đất, nguồn tài từ đất nhằm góp phần đạt mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội địa phương 2 Phương pháp nghiên cứu 2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp - Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý trạng sử dụng đất huyện Việt Yên Chi cục Thống kê, Phòng Tài ngun Mơi trường, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Việt Yên - Thu thập tài liệu, số liệu đấu giá quyền sử dụng đất huyện Việt Yên giai đoạn 2018 2021; Các số liệu kết đấu giá đất dự án nghiên cứu Phịng Tài ngun Mơi trường, Trung tâm Phát triển Quỹ đất Cụm công nghiệp, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai UBND xã, thị trấn nơi có dự án nghiên cứu địa bàn huyện Việt Yên 2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Căn vào đặc điểm địa bàn nghiên cứu, thời điểm thực dự án, quy mô dự án, tính hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đề tài lựa chọn 03 dự án địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang để nghiên cứu: Dự án khu dân cư Đồng Hịn, thơn Đức Liễn, xã Hồng Thái (sau gọi Dự án 1); Dự án khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự, thị trấn Bích Động (sau gọi Dự án 2); Dự án khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn (sau gọi Dự án 3) 2.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp Đề tài thực điều tra nhóm đối tượng gồm người trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu công chức, viên chức liên quan phiếu điều tra soạn sẵn - Điều tra 80 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu (Dự án Dự án dự án 30 phiếu; Dự án 20 phiếu) Các thơng tin điều tra bao gồm: Tính cơng khai thơng tin đấu giá, hình thức đấu giá, khoản phí, lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm - Điều tra 30 cán bộ, công chức, viên chức liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (Bảng 1) Các thông tin điều tra bao gồm: Hình thức đấu giá giá khởi điểm Bảng Số lượng phiếu điều tra cán bộ, công chức, viên chức TT Đơn vị công tác Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp huyện Việt n Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Việt Yên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Việt Yên Số phiếu 5 Hội thảo Quốc gia 2022 143 Cán bộ, công chức xã, thị trấn có dự án nghiên cứu (cán địa - 02 người; chủ tịch, phó chủ tịch UBND xã, thị trấn) Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Bắc Giang Tổng cộng 12 30 2.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu Được sử dụng để thống kê, xử lý số liệu kết đấu giá giai đoạn 2018 - 2021 kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang Các số liệu tổng hợp, xử lý ứng dụng Microsoft Excel 2.5 Phương pháp so sánh Được sử dụng để so sánh giá trúng đấu giá giá đất khởi điểm, so sánh với giá trúng đấu giá với giá đất Nhà nước quy định để xác định chênh lệch hệ thống giá đất địa bàn huyện Việt Yên Kết thảo luận 3.1 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Việt Yên giai đoạn 2018 - 2021 Giai đoạn 2018 - 2021, huyện Việt Yên tổ chức 64 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, 3.770 lô đấu giá thành công, với tổng diện tích đất 1.509.340,2 m2, thu cho ngân sách Nhà nước 5.670.060 triệu đồng Một số dự án đấu giá có vị trí thuận lợi, sở hạ tầng đồng nên thu hút tham gia nhiều khách hàng tỷ lệ chênh lệch mức giá cao so với mức giá khởi điểm như: Dự án khu dân cư Đồng Nội, Yên Ninh thị trấn Nếnh đấu giá năm 2021 chênh lệch 124.394 triệu đồng; Dự án khu dân xư Đồng Hòn, xã Hồng Thái đấu giá năm 2020 chênh lệch 39.983 triệu đồng Ngược lại có số dự án gần khơng có chênh lệch giá trúng đấu giá so với mức giá khởi điểm (như dự án khu dân cư thôn 2, thôn 4, xã Việt Tiến đấu giá năm 2018 chênh lệch 280 triệu đồng) [4] Năm 2021, diện tích đấu giá quyền sử dụng đất lớn (823.912,9 m2), năm đấu giá quyền sử dụng đất sôi động Tuy nhiên, năm có số dự án đấu giá nhiều phiên khơng thành cơng (trong có khu dân cư Đồng Vân, Bắc Quang Châu, xã Quang Châu đấu giá 02 phiên; Khu dân cư thôn Thượng Phúc, xã Tăng Tiến phải đấu giá phiên; Khu dân cư thôn thôn xã Việt Tiến đấu giá 02 phiên) [4] Số liệu Bảng cho thấy, mức chệnh lệch trung bình giá trúng đấu giá với giá khởi điểm phiên đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2021 38,92 %, thấp năm 2019 25,43 %, cao năm 2020 mức độ chệnh lệch 55,15 % Bảng Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Việt Yên giai đoạn 2018 - 2021 Năm 2018 2019 2020 2021 Cộng Diện Số phiên tích đấu giá đấu giá (m2) 11 174.713 28 353.424,1 173.481,2 17 823.912,9 64 1.525.531,2 Diện Diện tích hủy Giá khởi tích trúng kết trúng điểm (Tr.đ) đấu giá (m2) đấu giá (m2) 173.633 1.080 518.330 349.803,1 3.621 1.375.721 173.391,2 90 314.400 812.512,9 11.400 1.952.269 1.509.340,2 16.191 4.160.720 Giá trúng đấu giá (Tr.đ) 691.963 1.725.524 487.791 2.764.782 5.670.060 Chênh lệch (%) 33,50 25,43 55,15 41,62 38,92 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2022) 144 Hội thảo Quốc gia 2022 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3.2.1 Khái quát dự án nghiên cứu * Dự án 1: Khu dân cư Đồng Hịn, thơn Đức Liễn, xã Hồng Thái: - Đặc điểm: Giao thông thuận lợi, gần đường Tỉnh lộ 295B, gần Khu công nghiệp (Khu Công nghiệp Đình Trám; Khu Cơng nghiệp Việt Hàn) - Quy mơ: 75 lơ với tổng diện tích 7.876,9 m2 - Thời điểm đấu giá: Đấu giá 02 phiên năm 2020 * Dự án 2: Khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự, thị trấn Bích Động - Đặc điểm: Giao thông thông thuận lợi, khu vực trung tâm huyện Việt Yên, có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển nhanh - Quy mô: 95 lô với tổng diện tích 10.333 m2 - Thời điểm đấu giá: Đấu giá 02 phiên năm 2020 * Dự án 3: Khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn - Đặc điểm: Trên địa bàn xã, cách xa trung tâm huyện, có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển trung bình, người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp - Quy mô: 38 lô với tổng diện tích 4.321,5 m2 - Thời điểm đấu giá: Đấu giá 01 phiên năm 2019 Bảng Một số thông tin dự án nghiên cứu Tên dự Thời gian Số phiên Diện tích khu Số lơ Đơn vị tổ chức đấu giá án thực đấu giá đất đấu giá (m2) đấu giá Dự án Công ty cổ phần đấu giá đầu tư DHL 2020 02 7.876,9 75 Dự án Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bắc Giang 2020 02 10.333,0 95 Dự án Công ty TNHH đấu giá Hùng Dương Bắc Giang 2019 01 4.321,5 38 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021) 3.2.2 Kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3.2.2.1 Khu dân cư Đồng Hịn, thơn Đức Liễn, xã Hồng Thái Đây khu dân cư UBND huyện Việt Yên đầu tư sở hạ tầng đầy đủ, cạnh đường Tỉnh lộ 295B Lạng Sơn, Bắc Ninh; gần khu công nghiệp (KCN) lớn tỉnh (KCN Đình Trám, KCN Vân trung, KCN Việt Hàn); giáp thành phố Bắc Giang Dự án tổ chức đấu giá 02 phiên (phiên thứ ngày 18 tháng năm 2020, phiên thứ ngày 15 tháng năm 2020) với tổng số hồ sơ tham gia đấu giá tương ứng 421 328 hồ sơ Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư Đồng Hòn thể Bảng Bảng Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Đồng Hịn, thơn Đức Liễn, xã Hồng Thái, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang Phiên đấu giá Số lô Phiên thứ 14 02 02 18 Diện tích/ lơ (m2) 102 105,4 109,4 110,5 Giá khởi điểm (Tr đồng) 561 579 656 607 Giá trúng đấu giá (Tr đồng) Thấp Cao 1009,80 1245,40 1042,20 1065,90 1.065,90 1.462,80 1.062,20 1.335,40 Chênh lệch (lần) Thấp Cao 1,80 2,22 1,80 1,84 1,62 2,23 1,75 2,20 Hội thảo Quốc gia 2022 145 Phiên đấu giá Số lô Phiên thứ 34 01 01 01 01 Diện tích/ lô (m2) 102 99,2 99,3 99,4 99,8 Giá khởi điểm (Tr đồng) 714 992 695,1 695,8 698,6 Giá trúng đấu giá (Tr đồng) Thấp Cao 1.249,50 1.592,20 2.093,10 1.362,40 1.530,00 1.334,30 Chênh lệch (lần) Thấp Cao 1,75 2,23 2,11 1,96 2,20 1,91 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021) Kết sau phiên 75 lô đất đấu giá thành công, 51 người trúng đấu giá Tổng số tiền thu ngân sách Nhà nước 95.093,42 triệu đồng, cao mức giá khởi điểm 45.771,92 triệu đồng Số liệu Bảng cho thấy mức chệnh lệch trung bình giá trúng đấu giá giá khởi điểm đạt 1,93 lần, mức độ chênh lệch cao 2,23 lần mức độ chênh lệch thấp 1,62 lần Lô đấu giá cao với giá 2.093 triệu đồng (giá khởi điểm 992 triệu đồng, lô 02 mặt tiền), lô đấu giá thấp với giá 1.042,2 triệu đồng (giá khởi điểm 579 triệu đồng, vị trí “đường đâm”) So với giá theo bảng giá tỉnh 1,5 triệu VND/m2 950.000 VND/m2 Kết so sánh giá trúng đấu giá dự án cao so với đơn giá Nhà nước quy định từ 4,6 đến 11,8 lần, mức độ chênh lệch trung bình 7,8 lần 3.2.2.2 Khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự, thị trấn Bích Động Khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự quy hoạch thành nhiều vị trí khác nhau, dự án có giá khởi điểm đa dạng (nhiều mức giá khác nhau), khu đất đầu tư sở hạ tầng đồng với hệ thống điện chiếu sáng, hệ thống thôn tin liên lạc hạ ngầm, lý mà giá trúng đấu giá cao so với giá khởi điểm Sau 02 phiên, dự án đấu giá thành công với 95 lô đất, 56 người trúng đấu giá Tổng số tiền thu ngân sách Nhà nước 119.809 triệu đồng Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư Dộc Đề Dưới cụ thể: Bảng Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Dộc Đề Dưới, thị trấn Bích Động, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang Phiên đấu giá Phiên thứ 146 Số Diện tích/ lượng lô lô (m2) 39 02 02 08 04 02 01 01 01 01 108 103 94,9 109 113,4 109,2 130 126 110,1 147,4 Hội thảo Quốc gia 2022 Giá khởi điểm (triệu đồng) Thấp Cao nhất 648 1.134 618 721 569,4 664,3 654 763 793,8 764,4 910 882 660,6 958,1 Giá trúng đấu giá Chênh lệch (lần) (triệu đồng) Thấp Thấp Cao Cao 738 2.288 1,14 2,02 1.368 1.468 2,04 2,21 1.180 1.568 2,07 2,36 1.168 1.342 1,76 1,79 1.336 1.380 1,68 1,74 1.568 1.808,3 2,05 2,37 1.870,5 2,06 1.470,5 1,67 1.385,6 2,10 1.388,8 1,45 Phiên đấu giá Phiên thứ Số Diện tích/ lượng lô lô (m2) 23 02 01 01 01 01 01 01 01 108 102 102,1 127,3 156,9 103,8 106,8 94,3 81,3 Giá khởi điểm (triệu đồng) Thấp Cao nhất 702 1.340 714 1.336,7 1.336,7 1.019,9 1.089,9 1.121,4 990,2 853,7 Giá trúng đấu giá Chênh lệch (lần) (triệu đồng) Thấp Thấp Cao Cao 1.228 2.389,5 1,75 1,78 2.028 2.086 2,84 2,92 1.868,9 1,40 2.417,9 1,81 1.904 1,87 1.555 1,43 1.590,9 1,42 1.486,9 1,50 1.351 1,58 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021) Qua bảng số liệu cho thấy, tổng số tiền thu cho Nhà nước 109.809 triệu đồng, tổng số tiền vượt giá khởi điểm lên tới 41.911 triệu đồng Giá trúng đấu giá lô đất cao, lô đấu giá cao với giá trúng đấu giá 2.417,9 triệu đồng, chênh 1,81 lần so với giá khởi điểm; lô đấu giá thấp với giá 738 triệu đồng, chênh 1,14 lần so với giá khởi điểm Mức chênh lệch trung bình giá trúng đấu giá giá khởi điểm 1,8 lần, dao động từ 1,14 lần đến 2,92 lần Giá trúng đấu giá khu dân cư Dộc Đề Dưới cao so với giá Nhà nước quy định trung bình 2,8 lần, mức chênh lệch thấp 1,4 lần, cao 4,5 lần 3.2.2.3 Khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn Khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn nằm trục đường từ Quốc lộ 37 vào thôn Đồng Niên Khu đất bao gồm 38 lô quy hoạch dọc trục đường bê tông nhựa liên xã, vị trí giáp với khu dân cư cũ, có khơng gian thoáng đãng Khu đất san lấp mặt xây dựng hệ thống mương thoát nước đầy đủ Tuy nhiên, so với dự án dự án khu dân cư thơn Râm, xã Tự Lạn có giá khởi điểm thấp nhất, khách hàng đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu người địa phương, giá trúng đấu giá chênh lệch không nhiều so với giá khởi điểm, tiền thu nộp ngân sách Nhà nước không cao Dự án tổ chức đấu giá 01 phiên ngày tháng năm 2019, với tổng số hồ sơ tham gia đấu giá 56 hồ sơ Kết đấu giá 38 lô đất thành công với 29 người trúng đấu giá, tổng số tiền thu ngân sách Nhà nước 11.539 triệu đồng Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án thể Bảng Bảng Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thơn Râm, xã Tự Lạn Số lượng Diện tích/lơ TT lô (m2) 33 04 01 110 121 207,5 Giá khởi điểm (triệu đồng) Cao 275 302 518 Giá trúng đấu giá (triệu đồng) Thấp Cao 286 450 308 415 538 Chênh lệch (lần) Thấp Cao 1,04 1,64 1,04 1,37 1,04 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021) Số liệu Bảng cho thấy, giá trúng đấu giá lô không biến động nhiều so với giá khởi điểm, lơ có giá trúng đấu giá cao 450 triệu đồng, chênh 1,64 lần so với giá khởi điểm; Lơ có giá trúng đấu giá thấp 286 triệu đồng, chênh 1,04 lần so với giá khởi điểm Giá trúng Hội thảo Quốc gia 2022 147 đấu giá dự án cao so với giá Nhà nước quy định trung bình 3,1 lần, thấp 2,7 lần, cao 4,5 lần 3.2.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3.2.3.1 Đánh giá người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất Kết đánh giá người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu sau: Bảng Tổng hợp ý kiến đánh giá người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu TT Chỉ tiêu Công khai thông tin đấu giá Niêm yết cơng khai Khơng niêm yết Hình thức đấu giá áp dụng Phù hợp Không phù hợp Phí đấu giá Cao Phù hợp Thấp Khoản tiền đặt trước Cao Phù hợp Giá khởi điểm Cao Phù hợp Thấp Dự án (Phiếu) 30 30 30 30 30 29 30 26 30 22 - Dự án (Phiếu) 30 30 30 28 30 28 30 26 30 20 10 - Dự án (Phiếu) 20 20 20 19 20 19 20 18 20 12 - Tổng Tỷ lệ (%) (Phiếu) 80 100 80 100 80 100 77 96,25 3,75 80 100 76 95 80 100 10 12,50 70 87,50 80 100 54 67,50 26 32,50 - (Nguồn: Tổng hợp kết điều tra, 2022) - Về tính cơng khai thơng tin đấu giá quyền sử dụng đất: Kết điều tra cho thấy 100 % số người trúng đấu giá cho việc niêm yết công khai thông tin đất đấu giá thực đầy đủ phù hợp Thông tin dự án niêm yết công khai trụ sở tổ chức giao thực đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm cơng nghiệp huyện, UBND cấp xã nơi có đất đấu giá, nhà văn hóa thơn, xóm khu vực có đất đấu giá, đăng tải phương tiện thông tin đại chúng địa phương - Về hình thức đấu giá áp dụng huyện Việt Yên bỏ phiếu kín trực tiếp vịng thực theo quy định pháp luật Tổ chức đấu giá rộng rãi cho khu đất công khai xác định người trúng đấu giá Kết điều tra cho thấy có 96,25 % người trúng đấu giá chọn hình thức cách bỏ phiếu kín; Có 3,75 % người trúng đấu giá chọn hình thức đấu giá trực tiếp lời nói trả giá lô - Đánh giá người trúng đấu giá phí đấu giá, khoản tiền đặt trước giá khởi điểm dự án nghiên cứu cho thấy, có % người trúng đấu giá cho phí tham gia đấu giá cao, 95 % người trúng đấu giá cho phí đấu giá phù hợp 148 Hội thảo Quốc gia 2022 3.2.3.2 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất Kết tổng hợp ý kiến đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu thể qua Bảng cho thấy, có 100 % số ý kiến cán đánh giá hình thức đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng địa bàn huyện phù hợp; Về giá khởi điểm: 47,7 % số ý kiến đánh giá cán cho giá khởi điểm cao 52,3 % ý kiến cho giá khởi điểm dự án phù hợp Bảng Tổng hợp ý kiến đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu TT Nội dung đánh giá Hình thức đấu giá áp dụng Phù hợp Không phù hợp Giá khởi điểm Cao Phù hợp Thấp Dự án (Phiếu) 30 30 30 17 13 - Dự án (Phiếu) 30 30 30 14 16 - Dự án (Phiếu) 30 30 30 12 18 - Tổng Tỷ lệ (%) (Phiếu) 90 100 90 100 90 100 43 47,70 47 52,30 - (Nguồn: Tổng hợp kết điều tra, 2022) 3.2.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3.2.4.1 Thuận lợi - Sự quan tâm đạo cấp ủy Đảng, quyền địa phương cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực - Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án đạt hiệu kinh tế - xã hội định, góp phần khai thác hợp lý quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo tảng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương - Các tổ chức đấu giá lựa chọn tổ chức đấu giá địa bàn huyện Việt Yên tổ chức có lực, nắm quy định pháp luật đấu giá tài sản, đơn vị bám sát thực trình tự, thủ tục theo quy định Luật Đấu giá tài sản Quyết định số 13/2018/QĐ-UBND, góp phần vào việc bảo đảm an tồn pháp lý việc xử lý tài sản; Phịng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật hoạt động đấu giá - Sau đấu giá, sở hạ tầng khu vực đấu giá xây dựng tốt so với trước, đời sống hộ gia đình nâng lên 3.2.4.2 Tồn tại, hạn chế * Tồn công tác tổ chức: - Thủ tục để đưa lơ đất vào đấu giá có nhiều khâu, bước; Từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Hình thức đấu giá cách bỏ phiếu kín lần áp dụng địa bàn có ưu điểm người tham gia khơng bị áp lực họ bình tĩnh suy nghĩ trả giá có đơng người tham gia Tuy nhiên, đấu giá có người tham gia (số hồ sơ số lơ đất) dễ có thỏa thuận, thơng đồng người tham gia đấu giá - Quá trình đấu giá số dự án xảy tượng an ninh trật tự, vi phạm việc gia hạn nộp tiền, hủy kết trúng đấu giá, tình trạng “bỏ cọc”, tượng “cò mồi” đẩy giá làm nhiễu loạn thị trường bất động sản Hội thảo Quốc gia 2022 149 - Công tác phối hợp giám sát đấu giá có lúc chưa tốt, cơng tác tra, kiểm tra chưa thường xuyên, việc xử lý vi phạm đấu giá tính răn đe chưa cao - Quy định việc xác định phiếu đấu giá hợp lệ, phiếu không hợp lệ quy chế đấu giá tổ chức đấu giá khác lại khác dẫn đến tình trạng thắc mắc, so sánh người tham gia đấu giá * Tồn loại phí giá khởi điểm: - Phí tham gia đấu giá khoản tiền đặt trước có số người đánh giá cao điều có tác động làm giảm số người đăng ký hồ sơ tham gia đấu giá - Một số vị trí dự án xác định giá khởi điểm chưa phù hợp (phải xác định lại giá khởi điểm thấp giá khởi điểm xác định lần đầu để tiếp tục tổ chức đấu giá), điều ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án - Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất thật thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất - Thời gian phải nộp tiền kể từ trúng đấu giá dài (khoảng 45 đến 50 ngày) ảnh hưởng đến tiến độ thu tiền sử dụng đất, số nhà đầu tư đất lấy đủ lý để xin gia hạn, gia hạn xong lại không nộp 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Việt Yên 3.3.1 Giải pháp chế, sách Xây dựng quy chế phối hợp quan liên quan chặt chẽ để công tác từ triển khai dự án đến đấu giá diễn nhanh nhằm rút ngắn thời gian làm thủ tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, hạn chế việc người trúng đấu giá lại nhiều lần Có sách quy định để người dân sau trúng đấu giá đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích thời gian quy định Áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá giúp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế việc thơng đồng dìm giá, kết đấu giá khách quan Chú trọng tới công tác quy hoạch sử dụng đất, coi điều kiện tiên để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Việc quy hoạch khu đất đưa đấu giá phải mang tầm nhìn dài hạn, tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch trình triển khai số dự án Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cách công khai, minh bạch hiệu để tạo lòng tin người tham gia đấu giá, góp phần thúc đẩy cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất phát triển Xem xét điều chỉnh mức giá khởi điểm khoản tiền đặt trước dự án, lơ đất cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương nhằm khuyến khích người dân tham gia đấu giá 3.3.2 Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất Thực tốt công tác thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá để người dân nắm bắt sớm quy hoạch, kế hoạch đấu giá Quan tâm vấn đề bảo mật thông tin người đăng ký tham gia đấu giá; Với khu đất có giá trị nên áp dụng mức tiền đặt trước với tỷ lệ cao phép; Tại nơi diễn đấu giá, 150 Hội thảo Quốc gia 2022 phải đảm bảo chỗ ngồi cho thành phần tham gia vị trí quy định theo thứ tự, khơng đổi chỗ, không lại lộn xộn, bàn tán thảo luận để dàn xếp mức giá, ngồi phịng đấu giá đồng ý Ban tổ chức Bố trí lực lượng đảm bảo an ninh trật tự đấu giá để tránh tình trạng đe dọa đấu giá viên người tham gia đấu giá gây ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý đấu giá viên điều hành đấu giá tạo dư luận không tốt xã hội 3.3.3 Giải pháp kỹ thuật Công tác xây dựng dự án, đo đạc khảo sát xây dựng quy hoạch chi tiết khu dân cư đấu giá cần trọng công tác khảo sát thực tế để xây dựng phương án đo đạc chuẩn xác, phân lô hợp lý Quan tâm đến việc đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cách đồng bộ, có liên kết khu vực xung quanh để nâng cao giá trị khu đất đấu giá, thuận lợi cho khách hàng trúng đấu giá muốn đưa đất vào sử dụng sớm Xây dựng dự án phải khảo sát, điều tra xác định, đánh giá nhu cầu sử dụng đất khu vực để có phương án quy hoạch, thu hút người tham gia đấu giá Nâng cao hiệu công tác xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.4 Giải pháp nguồn nhân lực Quan tâm đào tạo nâng cao lực, trình độ chun mơn, kỹ nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp lĩnh vực định giá cho đội ngũ cán làm công tác định giá đất, thẩm định giá đất đấu giá đất đáp ứng nhu cầu công tác thời gian tới Chú trọng vấn đề thái độ phục vụ, xử lý công việc, giải đáp thắc mắc khách hàng cán thuộc quan, đơn vị có liên quan q trình tổ chức đấu giá tạo thân thiện với khách hàng Kết luận Huyện Việt Yên nằm phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên 171,01 km , bao gồm 17 đơn vị hành cấp xã trực thuộc (15 xã thị trấn) Huyện có vị trí địa lý thuận lợi, giáp thành phố Bắc Giang thành phố Bắc Ninh, có nhiều khu công nghiệp địa bàn, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển Giai đoạn 2018 - 2021, huyện Việt Yên tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất 64 phiên với tổng diện tích 1.509.340,2 m2, thu cho ngân sách Nhà nước 5.670.060 triệu đồng Tổng số tiền thu qua đấu giá vượt mức giá khởi điểm 1.659.047 triệu đồng Số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất nộp 100 % vào ngân sách Nhà nước, sau trừ chi phí cho giải phóng mặt xây dựng sở hạ tầng phân bổ vào nguồn ngân sách cấp sử dụng để đầu tư xây dựng sở hạ tầng Kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu cho thấy: Tổng số hồ sơ gia đấu giá Dự án 742 hồ sơ, 51 người trúng đấu giá; Dự án tổng số hồ sơ tham gia đấu giá 556 hồ sơ, 56 người trúng đấu giá; Dự án số hồ sơ tham gia đấu giá 56 hồ sơ, 29 người trúng đấu giá Cả dự án giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất vượt cao so với giá khởi điểm, mức độ chênh lệch trung bình giá khởi điểm giá trúng đấu giá tương ứng với dự án 1,93 lần (Dự án 1); 1,8 lần (Dự án 2) 1,3 lần (Dự án 3) Kết điều tra ý kiến người tham gia đấu giá cán thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy: 100 % người trúng đấu giá cho thông tin dự án công khai minh Hội thảo Quốc gia 2022 151 bạch; 67,50 % người trúng đấu giá cho việc xác định giá khởi điểm cao; 96,25 % cho phí đấu giá phù hợp; 77,50 % cho khoản tiền đặt trước phù hợp Điều tra cán tham gia đấu giá 47,7 % cho giá khởi điểm cao Để khắc phục tồn tài, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thời gian tới, huyện Việt Yên cần thực đồng số nhóm giải pháp: Giải pháp chế, sách; Giải pháp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp kỹ thuật; Giải pháp nguồn nhân lực TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyễn Đình Bồng (2005) Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước [2] Chính phủ (2017) Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản [3] Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh [4] Trung tâm Phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp huyện Việt Yên (2022) Báo cáo kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2018 - 2021 [5] UBND tỉnh Bắc Giang (2018) Quyết định số 13/2018/QĐ-UBND ngày 07 tháng năm 2018 UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang [6] Bùi Duy Việt (2015) Đánh giá thực trạng hoạt động số sàn giao dịch bất động sản địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội BBT nhận bài: 29/9/2022; Chấp nhận đăng: 31/10/2022 152 Hội thảo Quốc gia 2022 ... 3.1 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Việt Yên giai đoạn 2018 - 2021 Giai đoạn 2018 - 2021, huyện Việt Yên tổ chức 64 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, 3.770 lơ đấu giá. .. Đánh giá người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất Kết đánh giá người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu sau: Bảng Tổng hợp ý kiến đánh giá người dân công tác đấu giá quyền. .. công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế việc thơng đồng dìm giá, kết đấu giá khách quan Chú trọng tới công tác quy hoạch sử dụng đất, coi điều kiện tiên để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất