Khái ni ệ m v ề chi ế n l ượ c kinh doanh
Theo tập đoàn tư vấn Boston:
“Chiến lược kinh doanh là những xác định sự phân bổ nguồn lực sẵn có với mục đích làm thay đổi thế cân bằng cạnh tranh & chuyển lợi thế về phía mình.” Còn theo Michael Porter-giáo sư chiến lược hàng đầu của Havard thì:
“Chiến lược kinh doanh để đương đầu với cạnh tranh là sự kết hợp giữa những mục tiêu cần đạt tới và những phương tiện mà doanh nghiệp cần tìm để đạt tới mục tiêu.”
Quá trình qu ả n tr ị chi ế n l ượ c
Khái ni ệ m qu ả n tr ị chi ế n l ượ c
“Quản trị chiến lược là một nghệ thuật và khoa học thiết lập, thực hiện và đánh giá các quyết định liên quan nhiều chức năng cho phép một tổ chức đạt được những mục tiêu đề ra” 5
Quá trình qu ả n tr ị chi ế n l ượ c
Quản trị chiến lược gồm có 3 giai đoạn: (1) hình thành chiến lược, (2) thực hiện chiến lược và (3) đánh giá chiến lược
4 Nguy ễ n Trí Đạ t, Chi ế n l ượ c kinh doanh (Business Strategy), www.saga.vn, 27/09/2007
5 Fred R.David, Khái lu ậ n v ề Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c, B ả n d ị ch c ủ a Tr ươ ng Công Minh – Tr ầ n Tu ấ n Th ạ c – Tr ầ n
Th ị T ườ ng Nh ư , NXB Th ố ng kê, 2006
Hình thành chiến lược là quá trình thiết lập nhiệm vụ kinh doanh, thực hiện điều tra nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng bên trong và bên ngoài, đề ra các mục tiêu dài hạn và lựa chọn những chiến lược thay thế Ba hoạt động cơ bản trong giai đoạn này là tiến hành nghiên cứu, hòa hợp trực giác và phân tích, và đưa ra quyết định
Thực hiện chiến lược là huy động quản trị viên và nhân viên để thực hiện các chiến lược đã được lập ra Ba hoạt động cơ bản của thực thi chiến lược là thiết lập các mục tiêu hàng năm, đưa ra các chính sách và phân phối các nguồn tài nguyên
Việc thực thi chiến lược thành công xoay quanh ở khả năng thúc đẩy nhân viên của quản trị gia – vốn là một nghệ thuật hơn là một khoa học Đánh giá chiến lược cần phải (i) xem xét lại các yếu tố là cơ sở cho các chiến lược hiện tại, (ii) đo lường thành tích, và (iii) thực hiện các hoạt động điều chỉnh
Giai đoạn đánh giá chiến lược là cần thiết vì thành công trong hiện tại không đảm bảo thành công trong tương lai
Hình 1.1: Mô hình qu ả n tr ị chi ế n l ượ c
Ngu ồ n: Fred R.David, Khái lu ậ n v ề Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c, B ả n d ị ch c ủ a Tr ươ ng Công Minh – Tr ầ n Tu ấ n Th ạ c
– Tr ầ n Th ị T ườ ng Nh ư
L ự a ch ọ n l ĩ nh v ự c kinh doanh theo ph ươ ng pháp McKinsey
Cao SBU m ạ nh, t ố t SBU d ấ u ch ấ m h ỏ i
Trung bình SBU trung bình
Th ấ p SBU t ạ o l ợ i nhu ậ n SBU kém, x ấ u nh ấ t
(SBU - Stragegic Business Units: những đơn vị kinh doanh chiến lược)
- Đánh giá tính hấp dẫn của loại hình sản phẩm 8 : Theo các gợi ý từ mô hình McKinsey, kết hợp với nội dung trao đổi với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, kết quả khảo sát của 4o doanh nghiệp trong ngành bất động sản, các tiêu chí đánh giá tính hấp dẫn của loại hình bất động sản được nêu ra như sau:
Tiêu chí (1) Mức độ hấp dẫn (2)
(4) = (2) x (3) Đặ c đ i ể m kinh t ế xã h ộ i đị a ph ươ ng Qui mô th ị tr ườ ng
T ố c độ t ă ng tr ưở ng
Yêu c ầ u v ề v ố n Tính ổn định về công nghệ Tính c ạ nh tranh
Mức độ hấp dẫn (cột 2): được cho điểm từ 1 – 5 với điểm 1 là ít hấp dẫn nhất và điểm 5 là hấp dẫn cao nhất;
Hệ số quan trọng (cột 3): được ghi các giá trị từ 0,0 – 1,0 tương ứng là mức độ quan trọng tăng dần; đồng thời đảm bảo nguyên tắc tổng các giá trị cột (3) bằng 1
7 Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng Kê, 2007
8 Do tác gi ả nghiên c ứ u t ừ s ự k ế t h ợ p mô hình g ợ i ý c ủ a McKinsey và v ậ n d ụ ng th ự c t ế ngành b ấ t độ ng s ả n
Tổng số các giá trịở cột (4) thể hiện sựđánh giá về tính hấp dẫn của loại hình sản phẩm Thông thường một sản phẩm được xem là hấp dẫn khi giá trị tổng ở cột (4) từ 2,5 trở lên ( ≥ 2,5)
- Đánh giá vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp 9 :
Với phương pháp tương tự nhưđánh giá tính hấp dẫn của loại hình bất động sản, các tiêu chí đánh giá vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp trong ngành như sau:
Tiêu chí (1) Vị thế cạnh tranh (2) Hệ số quan trọng (3) Tổng điểm
L ợ i th ế th ươ ng hi ệ u/uy tín
L ợ i th ế pháp lý Thị phần tương đối Vốn
Hi ệ u ứ ng h ỗ t ươ ng (t ừ các l ĩ nh v ự c khác)
Cách tính điểm giống như khi đánh giá về tính hấp dẫn của mảng thị trường Doanh nghiệp được xem là có vị thế cạnh tranh tốt trên thị trường khi có tổng điểm ở cột (4) từ 2,5 trở lên
- Kết hợp để ra quyết định lựa chọn 10 :
Sản phẩm (1) Độ hấp dẫn của sản phẩm (2)
Vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp (3)
V ă n phòng Trung tâm th ươ ng m ạ i
Nhà ở Khách sạn Khu công nghi ệ p
Thứ tự ưu tiên lựa chọn từ sản phẩm có tích số cao nhất đến các sản phẩm có tích số thấp hơn
9 Do tác gi ả nghiên c ứ u t ừ s ự k ế t h ợ p mô hình g ợ i ý c ủ a McKinsey và v ậ n d ụ ng th ự c t ế ngành b ấ t độ ng s ả n
10 Do tác gi ả nghiên c ứ u t ừ s ự k ế t h ợ p mô hình g ợ i ý c ủ a McKinsey và m ụ c tiêu nghiên c ứ u c ủ a đề tài
Các c ấ p độ chi ế n l ượ c
1.2.4.1 Chiến lược cấp Công ty:
Quá trình tăng trưởng, phát triển của công ty thường bao gồm 4 giai đoạn chính:
− Giai đoạn 1: hoạt động ở thị trường nội địa trên một lĩnh vực kinh doanh
− Giai đoạn 2: để củng cố và duy trì vị thế cạnh tranh, công ty có thể thực hiện hội nhập dọc hoặc mở rộng thị trường ra bên ngoài, toàn cầu hóa hoạt động
− Giai đoạn 3: công ty thực hiện đa dạng hóa, mở rộng hoạt động sang các lĩnh vực kinh doanh mới
− Giai đoạn 4: cắt giảm và thay đổi
Thông thường các công ty nghĩđến chiến lược đa dạng hóa hoạt động khi đã tạo ra nguồn lực tài chính dư thừa, vượt mức cần thiết để duy trì và tăng cường lợi thế cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh chính Đa dạng hóa có thể tăng cường dây chuyền giá trị, củng cố vị thế cạnh tranh của công ty
1.2.4.2 Chiến lược cấp kinh doanh:
Ba yếu tố chính làm nền tảng cho sự lựa chọn chiến lược của công ty là:
(1) Nhu cầu khách hàng và sự khác biệt hóa sản phẩm;
(2) Nhóm khách hàng và phân khúc thị trường; và
(3) Năng lực phân biệt: được định nghĩa như là phương cách mà công ty sử dụng để thỏa mãn nhu cầu khách hàng nhằm đạt lợi thế cạnh tranh; Để tồn tại trong môi trường cạnh tranh, công ty phải tạo ra được lợi thế cạnh tranh mà được thể hiện dưới hai hình thức cơ bản: chi phí thấp hoặc khác biệt hóa
Kết hợp hai hình thức cơ bản này của lợi thế cạnh tranh với phạm vi hoạt động của công ty sẽ hình thành nên ba chiến lược cạnh tranh tổng quát: (i) chiến lược chi phí thấp nhất (Cost leadership strategy), (ii) chiến lược khác biệt hóa sản phẩm, và (iii) chiến lược tập trung Chiến lược tập trung có hai phương thức cụ thể: tập trung theo hướng chi phí thấp (cost focus) hoặc tập trung theo hướng khác biệt hóa
(differentiation focus) Các chiến lược cạnh tranh này chính là sự kết hợp các quyết định khác nhau về các yếu tố nền tảng – sản phẩm, thị trường và năng lực phân biệt
Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng Kê, 2007
B ả ng 1.1: Các chi ế n l ượ c c ạ nh tranh t ổ ng quát
NGUỒN CỦA LỢI THẾ CẠNH TRANH Chi phí thấp nhất Khác biệt hóa Rộng CHI PHÍ THẤP NHẤT KHÁC BIỆT HÓA
Hẹp TẬP TRUNG DỰA VÀO
TẬP TRUNG DỰA VÀO KHÁC BIỆT HÓA
Ngu ồ n: Micheal E.Porter, Competitive Advantage, NewYork Free Press, 1985
Môi tr ườ ng kinh doanh c ủ a các doanh nghi ệ p
Môi tr ườ ng v ĩ mô
Những yếu tố vĩ mô tác động lên ngành, qua đó tác động lên từng doanh nghiệp
Các vấn đề vĩ mô bao gồm:
− Chính trị - pháp luật – Chính sách (Political/Legal)
− Văn hóa - Xã hội (Sociocultural)
− Toàn cầu (Global) Trong từng vấn đề vĩ mô có rất nhiều yếu tố khác nhau Tùy từng ngành nghề kinh doanh mà sự tác động, mức độ quan trọng của các yếu tố vĩ mô có khác nhau.
Phân tích môi tr ườ ng c ạ nh tranh
Michael Porter, nhà hoạch định chiến lược và cạnh tranh hàng đầu thế giới hiện nay, đã mô hình hóa các ngành kinh doanh và cho rằng mọi ngành kinh doanh đều chịu tác động của năm lực lượng cạnh tranh, đó là:
Hình 1.2: Phân tích môi tr ườ ng ngành v ớ i mô hình 5 áp l ự c Đ e d ọ a c ủ a n h ữ n g n g ư ờ i n h ậ p n g à n h Đ e d ọ a c ủ a S ả n p h ẩ m t h a y t h ế
Ngu ồ n: Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”
1.3.2.1 Áp lực từ người cung ứng:
Sức mạnh của nhà cung ứng thể hiện qua các yếu tố: (1) số lượng nhà cung ứng,
(2) tính sẵn có của sản phẩm thay thế, (3) tỷ trọng của người mua trong sản lượng của nhà cung cấp, (4) tầm quan trọng của sản phẩm của nhà cung ứng đối với người mua, (5) tính khác biệt sản phẩm của nhà cung ứng, (6) chi phí thay đổi nhà cung cấp, và (7) khả năng nhà cung ứng hội nhập về phía trước;
Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng K ế , 2007
1.3.2.2 Áp lực từ các sản phẩm thay thế:
Sản phẩm thay thế là sản phẩm phục vụ cho cùng một nhu cầu cho cùng đối tượng khách hàng Việc xác định đâu là sản phẩm chính, đâu là sản phẩm thay thế chỉ mang tính tương đối
Các sản phẩm thay thế hạn chế mức lợi nhuận tiềm năng của một ngành bằng cách đặt ra một mức tối đa cho mức giá mà các công ty trong ngành có thể kinh doanh có lãi, vì nguy cơ thay thế xuất hiện khi nhu cầu về một sản phẩm bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi giá cả của một loại hàng hóa thay thế
1.3.2.3 Áp lực từ phía khách hàng:
Sức mạnh của khách hàng tạo áp lực chủ yếu ở hai khía cạnh: giảm giá bán và đỏi hỏi chất lượng phục vụ tốt hơn
Khách hàng có sức mạnh lớn khi: (i) khách hàng có tính tập trung cao, (ii) khách hàng mua một lượng lớn sản phẩm sản xuất, (iii) khách hàng có khả năng sáp nhập hoặc thậm chí là mua lại các nhà sản xuất
Khách hàng có sức mạnh yếu khi: (i) xảy ra sáp nhập (nhà sản xuất sáp nhập hoặc mua những nhà phân phối, bán lẻ), (ii) chi phí chuyển đổi sản phẩm của khách hàng lớn, (iii) có rất nhiều khách hàng, (iv) nhà sản xuất cung cấp giá trị đầu vào đáng kể cho sản phẩm của người mua;
1.3.2.4 Nguy cơ xâm nhập của các nhà cạnh tranh tiềm năng:
Sự cạnh tranh trong ngành không chỉ có các đối thủ hiện tại mà còn bị chi phối bởi các hãng mới có thể gia nhập ngành Nguy cơ xâm nhập ngành phụ thuộc vào các rào cản xâm nhập thể hiện qua phản ứng của các đối thủ cạnh tranh hiện thời mà các đối thủ mới có thể dựđoán Nếu các rào cản này cao hay đối thủ tiềm năng dự đoán sẽ bị trảđũa quyết liệt thì khả năng xâm nhập của đối thủ mới rất thấp
Theo Joe Bain 13 thì có ba nguồn rào cản chính ngăn cản sự gia nhập ngành là:
(1) sự trung thành của khách hàng đối với sản phẩm công ty, (2) lợi thế tuyệt đối về chi phí, và (3) lợi thế kinh tế về qui mô
Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng K ế , 2007
Theo Michael Porter 14 thì có các nguồn rào cản xâm nhập chủ yếu: (1) chính phủ tạo nên các hàng rào; (2) bí quyết công nghệ, bằng sáng chế; (3) tính đặc trưng của tài sản; (4) lợi thế kinh tế nhờ quy mô (Economies of scale);
1.3.2.5 Các đối thủ cạnh tranh hiện tại trong ngành
Cường độ cạnh tranh chịu ảnh hưởng của các yếu tố: (1) số lượng công ty lớn;
(2) thị trường tăng trưởng chậm; (3) các chi phí cốđịnh cao; (4) chi phí lưu kho cao hoặc sản phẩm dễ hư hỏng; (5) mức độ chuyên biệt hóa sản phẩm thấp; (6) các rào cản thoát ra cao; (7) tính đa dạng của ngành;
Phân tích môi tr ườ ng n ộ i b ộ
Việc nhận định về điểm mạnh và yếu là khâu trọng tâm của việc phân tích môi trường bên trong, tạo cơ sở cho quá trình phân tích và lựa chọn chiến lược của công ty Tuy nhiên đểđánh giá chính xác cần phải xem xét các yếu tố của môi trường bên trong với tư cách là các hoạt động trong dây chuyền giá trị của doanh nghiệp,
“Dây chuyền giá trị (value chain) là tổng hợp các hoạt động có liên quan của doanh nghiệp làm tăng giá trị cho khách hàng Việc thực hiện có hiệu quả các hoạt động trong dây chuyền giá trị sẽ quyết định hiệu quả hoạt động chung và tạo ra những lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp.” 15
Lý thuyết phân tích dây chuyền giá trị của công ty 16 chia các hoạt động của công ty thành hai nhóm chính: các hoạt động chủ yếu và các hoạt động hỗ trợ
15 Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng Kê, 2007
16 Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, S đ d
Các hoạt động chủ yếu
Gồm những hoạt động gắn trực tiếp với các sản phẩm hoặc dịch vụ của công ty:
(1) Các hoạt động đầu vào gắn liền với hoạt động tiếp nhận, bảo quản các yếu tốđầu vào của của quá trình sản xuất;
(2) Vận hành gồm tất cả các hoạt động nhằm chuyển các yếu tốđầu vào thành sản phẩm cuối cùng;
(3) Các hoạt động đầu ra bao gồm các hoạt động vận chuyển, phân phối, bảo quản nhằm đưa sản phẩm đến người tiêu dùng;
(4) Marketing và bán hàng: các hoạt động xoay quanh bốn vấn đề chính hỗn hợp: sản phẩm, giá cả, yểm trợ và các kênh phân phối;
(5) Dịch vụ khách hàng bao gồm các hoạt động như lắp đặt, sửa chữa, huấn luyện khách hàng, cung cấp các linh kiện, bộ phận và điều chỉnh sản phẩm cũng như sự nhã nhặn và nhanh chóng đáp ứng những khiếu nại và yêu cầu của khách hàng
Các hoạt động hỗ trợ:
Bao gồm các hoạt động như quản trị nguồn nhân lực, phát triển công nghệ, thu mua/mua sắm, các vấn đề thuộc cấu trúc hạ tầng của công ty Các hoạt động này nhằm hỗ trợ cho các hoạt động chủ yếu
Hình: 1.3: Dây chuy ề n giá tr ị c ủ a công ty
Ngu ồ n: Micheal Porter, “Competitive Advantage”, NewYord Free Press, 1985
Bên cạnh việc phân tích dây chuyền giá trị, một số vấn đề khác cần được phân tích để có cái nhìn toàn diện về môi trường bên trong công ty như: vấn đề tài chính, văn hóa tổ chức và lãnh đạo, tính hợp pháp và danh tiếng.
N ă ng l ự c lõi (core competencies)
Lợi thế cạnh tranh được xuất phát từ những nguồn lực và năng lực hiếm có trên thị trường Các doanh nghiệp tạo lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ thông qua việc phát triển những năng lực cốt lõi của mình, đó là những năng lực:
- Cho phép doanh nghiệp tạo sự khác biệt về sản phẩm/dịch vụ của nó so với các đối thủ cạnh tranh khác;
- Là nền tảng để tạo ra lợi thế cạnh tranh;
- Tạo ra hiệu quả tốt nhất khi dựa trên các nguồn lực vô hình và năng lực tổ chức tốt; Để duy trì bền vững lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp, năng lực lõi phải có đủ bốn điều kiện (VRIN):
- Giá trị (Valueable): cho phép doanh nghiệp tạo ra sự khác biệt sản phẩm/dịch vụ và tạo ra giá trịđộc nhất;
- Khan hiếm (Rare): các đối thủ cạnh tranh không thể tiếp cận được;
- Không thể bắt chước (Inimitable): các đối thủ cạnh tranh không thể dễ dàng sao chép hoặc sản xuất ra;
- Không thể thay thế (Non-substitutable): những nguồn lực tương đương để tạo ra những chiến lược tương tự không có sẵn;
Năng lực cốt lõi có thể là công nghệ, bí quyết kỹ thuật, mối quan hệ thân thiết với khách hàng, hệ thống phân phối, thương hiệu mạnh Năng lực cốt lõi tạo nên lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất, kinh doanh
17 Honors, “Strategy Integrates”, www.jmbruton.com
CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG MÔI
TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN
NĂM 2015 – MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ CỦA SAVICO
Trên cơ sở lý thuyết về môi trường kinh doanh trong Chương 1, nội dung phần này sẽ trình bày các phân tích về môi trường hoạt động bên ngoài (môi trường vĩ mô và môi trường ngành), môi trường bên trong đối với hoạt động bất động sản của Savico Trong phân tích môi trường vĩ mô, đề tài sẽ tập trung vào một số yếu tố, mà theo các chuyên gia, có tác động đáng kểđến hoạt động của thị trường bất động sản
Phân tích môi trường ngành sẽ tập trung vào các lĩnh vực – loại hình sản phẩm bất động sản – mà Savico đầu tư – phát triển trong thời gian qua, đặc biệt là những loại hình sản phẩm đang phát triển tốt trên thị trường Nội dung lớn tiếp theo trong chương này sẽ là môi trường bên trong đối với lĩnh vực bất động sản của Savico, bao gồm dây chuyền giá trị, năng lực lõi Dựa trên các phân tích môi trường bên ngoài và bên trong, đề tài tiếp tục với những nhận định/phân tích về những cơ hội – thách thức, điểm mạnh – điểm yếu của lĩnh vực bất động sản Savico Và, nhằm để hoạch định chiến lược tối ưu nhất, chiến lược kinh doanh của một số doanh nghiệp thành công cũng sẽđược sơ lược trong chương này.
Môi tr ườ ng bên ngoài
Môi tr ườ ng v ĩ mô
2.1.1.1 Chính trị - pháp luật – chính sách (Political/Legal):
Môi trường chính trị ở nước ta rất ổn định, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động của mọi doanh nghiệp, đặc biệt là khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực thời gian qua như: Thái Lan, Mianma, Philipine, Indonexia (có nhiều biến động chính trị - xã hội)
Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam bịđiều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, quan trọng nhất là Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản 2007,
Luật nhà ở 2003, Luật xây dựng 2003 Hệ thống văn bản luật trên đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập
Các văn bản luật còn có những quy định không thống nhất về cùng một vấn đề; pháp luật còn bất lợi; chưa công bằng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; chưa rõ ràng; thủ tục rườm rà, nhiêu khê (xem Phụ lục 1, 2) Chính phủ đang rà soát và điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, trước hết là giảm thiểu thủ tục, rút ngắn thời gian xin phép, phê duyệt dự án đầu tư Chính sách sẽ định hướng thị trường theo mục tiêu phát triển ổn định, bền vững, hướng đến đáp ứng nhu cầu thực của xã hội (như nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn), hạn chế tình trạng đầu cơ bong bóng (bằng các công cụ như thuế, điều kiện giao dịch) Sự minh bạch của thị trường cũng là một mục tiêu chính sách hướng đến nhằm tạo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư, bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng (chẳng hạn như quy định giao dịch bất động sản qua sàn) Các cơ chế tài trợ cho bất động sản (như trái phiếu dự án, quỹ tín thác bất động sản - REIT) ở các thị trường phát triển trên thế giới đang được nghiên cứu, luật hóa phù hợp với điều kiện ở Việt Nam, tạo nguồn tài trợ cho các dự án Tại các thành phố lớn sẽ có sự chú trọng xây dựng quy hoạch đồng bộ, cải trang những khu trung tâm hiện hữu
2.1.1.2 Chính sách quy hoạch đô thị:
Quy hoạch phát triển đô thị quy định chức năng phát triển của từng khu vực đô thị, chức năng sử dụng đất, những chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc mà ảnh hưởng đến sự hấp dẫn của dự án, thu hút đầu tư phát triển, chỉnh trang đô thị
Hiện nay, hầu hết các quận huyện TPHCM đã có Quy hoạch 1/2000, và theo quy định thì các thông tin quy hoạch trên được công khai rộng rãi Tuy nhiên, các doanh nghiệp rất khó để tiếp cận thông tin quy hoạch Đặc biệt, một sốđịa phương tồn tại quy định bất thành văn: doanh nghiệp muốn có thông tin quy hoạch phải có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc hoàn thành đền bù, giải phóng mặt bằng
Liên quan vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng cho rằng, rất nhiều doanh nghiệp nộp hồ sơ xin quy hoạch 1/500 với những chi tiết không khớp với quy hoạch 1/2000 làm cho cán bộ quản lý khó giải quyết, xin ý kiến cấp trên dẫn đến hồ sơứ đọng Điều này là hệ quả do bởi:
- Doanh nghiệp rất khó tiếp cận thông tin quy hoạch;
- Doanh nghiệp đã lỡ mua đất với giá quá cao, phải cố xin chỉ tiêu kiến trúc có lợi đểđầu tư có hiệu quả; và
- Thực tế có một số doanh nghiệp xin được;
Trong thời gian gần đây, TPHCM cũng đã cố gắng để thực hiện công khai minh bạch, công bố thông tin đến cộng đồng về quy hoạch của các dự án, nổi bật nhất là việc công bố thông tin 20 “khu đất vàng” tại trung tâm thành phố(xem Phụ lục 3), với chức năng phát triển là văn phòng – thương mại – khách sạn, hầu như không có nhà ở (trừ khu đất Tứ giác Bến Thành) Điều này tiếp tục khẳng định chủ trương của TPHCM phát triển khu vực trung tâm thành khu trung tâm tài chính – văn phòng – thương mại – dịch vụ lớn, mang tầm vóc quốc tế Chủ trương này phù hợp với xu hướng của các đô thị lớn trên thế giới đã thực hiện: quỹ đất hạn hẹp tại các khu trung tâm được phát triển thành khu văn phòng – thương mại, khu vực ngoại vi được đầu tư thành các khu đô thị, dân cư hiện đại để thực hiện giãn dân Trong thời gian qua rất nhiều dự án khu đô thị, dân cưđã và đang được triển khai tại các Quận
7, Quận 2, Quận 9, Bình Chánh, ThủĐức
Dự kiến, TPHCM sẽ chỉnh trang khu trung tâm (gồm Quận 1,3,4) và mở rộng về cả 4 hướng: hướng Đông Bắc về phía Quận 2, 9, Thủ Đức; hướng Nam về phía
Quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ; hướng Tây Bắc về phía Tân Bình, Củ Chi dựa trên trục đường Xuyên Á và hướng Tây Nam về phía Quận 11, 6, Bình Chánh và kết nối
Quốc lộ 1 đi về miền Tây Khu trung tâm TPHCM sẽ giảm được mật độ dân cư bằng cách giãn dân ra các khu đô thị mới ở ngoại thành, hạ tầng (cầu, đường, xe điện ngầm, monorail) sẽ phát triển mạnh TPHCM sẽ trở thành một trong những đô thị đẹp và hiện đại bậc nhất trong khu vực Đông Nam Á trong tương lai (xem Phụ lục 4)
2.1.1.3 Chính quyền địa phương: Để triển khai xây dựng một dự án phải trải qua rất nhiều bước thủ tục với nhiều cơ quan chức năng phê duyệt Khả năng vận hành và thực thi các quy định pháp luật liên quan dự án cũng làm ảnh hưởng lớn đến việc triển khai dự án của chủđầu tư
Tại TPHCM, chính sách “đổi đất lấy hạ tầng” được quan tâm thực thi nhiều Điển hình là tập đoàn GS của Hàn Quốc, đầu tư xây dựng tuyến đường vành đai
Bình Lợi - Tân Sơn Nhất, đổi lại TPHCM sẽ giao lại 5 khu đất cho tập đoàn GS để đầu tư kinh doanh thu hồi vốn Chính sách này thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
2.1.1.4 Các yếu tố kinh tế vĩ mô:
Thị trường vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành đầy đủ, còn nhiều rủi ro Các chủ đầu tư trong nước tìm kiếm nguồn vốn chủ yếu từ nguồn tín dụng ngân hàng, bên cạnh vốn tự có
Theo quy định tại Nghịđịnh 153/2007/NĐ-CP thì vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tối thiểu phải bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án đối với dự án khu nhà ở có quy mô diện tích đất dưới 20ha; và tối thiểu bằng 20% tổng mức đầu tư của dự án trong các trường hợp khác Đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều có quy mô vốn nhỏ Trong xu hướng giá đất tại các thành phố lớn tăng vùn vụt thì chi phí đầu tư các dự án ngày càng tăng
Môi tr ườ ng ngành b ấ t độ ng s ả n ở Vi ệ t Nam
Trong thời gian qua, Savico tham gia thị trường bất động sản với tư cách là nhà phát triển dự án trong các loại hình như sau: khu phức hợp (văn phòng – thương mại – khách sạn), văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chung cư, khách sạn, khu biệt thự - resort, nhà ở liên kết, nền đất dự án Khu vực địa lý hoạt động bao gồm Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM, Cần Thơ, Vũng Tàu Trong đó chủ yếu là ở TPHCM Do vậy, phần này chủ yếu phân tích môi trường hoạt động của các nhà phát triển dự án trong các loại hình nói trên Đặc điểm chung của thị trường các loại hình bất động sản vừa kể trên trong thời gian qua tại TPHCM là lượng cầu vượt lượng cung; giá cả thị trường tăng mạnh
Các chuyên gia đều nhận định rằng sự tăng trưởng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ kéo dài trong vài thập kỷ nữa, sức hấp dẫn của thị trường còn rất lớn Những khó khăn của thị trường trong 7 tháng đầu năm 2008 chỉ là tạm thời
Thị trường nhà ở bao gồm thị trường căn hộ chung cư, nhà liên kế, nhà phố, biệt thự ở nhằm phục vụ nhu cầu an cư cho người dân Thời gian qua, thị trường nhà ở sôi động nhất ở loại hình chung cư
Từ 2003 đến 2007, có khoảng 120 dự án căn hộ được xúc tiến tại TPHCM với mức giá bán từ 600 USD/m 2 trở lên, thời gian thi công khoảng 16 – 24 tháng
Lượng cung thị trường về căn hộ cao cấp luôn tăng trong thời gian qua, đỉnh điểm là năm 2005 với 39 dự án mới được đầu tư Về số lượng căn hộ, trong giai đoạn
2003 - 2006 có 32.373 căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường TPHCM, tốc độ tăng trung bình của tổng số căn hộ cao cấp tại TPHCM đạt 117% /năm Riêng chỉ trong
5 tháng đầu năm 2007, thị trường nhà ở TPHCM được cung cấp thêm hơn 11.000 căn hộ từ 18 dự án căn hộ cao cấp
Mặc dù lượng cung căn hộ tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu Tỷ lệ bán trung bình của các dự án căn hộ cao cấp đạt khoảng 85 – 90% trong vòng 2 năm dự án Theo khảo sát của Công ty Tư vấn Bất động sản CB Richard Ellis, năm
2006, TPHCM đã bán được tổng cộng 6.707 căn hộ so với 5.897 căn năm 2005 và
4.300 căn năm 2004 Về nhu cầu, ước tính có 50% người mua là các nhà đầu tư
Nguồn cung căn hộ tại các quận TPHCM:
Trong 5 năm qua, số lượng các dự án căn hộ cao cấp tại TPHCM tăng rất mạnh
Trong số 24 quận của TPHCM, Quận 7 là nơi dẫn đầu về số lượng các dự án căn hộ (chiếm trờn ẳ tổng số cỏc dự ỏn và gần 40% số lượng căn hộ), tiếp theo là Quận 2, Bình Thạnh, Quận 1, Quận 9 và Quận 3 Những quận này có lợi thế hơn các quận khác nhờ yếu tố vị trí: tại khu vực trung tâm thương mại (quận 1,3) hay gần các quận trung tâm (Quận 7,2,9 và Q.Bình Thạnh) theo quy hoạch của TPHCM về mở rộng khu trung tâm thương mại theo hướng Nam và hướng Đông Các Quận 2, 7, 9 thu hút các nhà đầu tư bởi chúng tọa lạc không xa khu vực trung tâm thương mại, chỉ cách khoảng 10-20 phút lái xe từ trung tâm TPHCM Đường giao thông từ khu vực trung tâm đến Quận 7 hiện nay rất thuận lợi thông qua tuyến đường Bắc – Nam và đường Tân Thuận, giúp rút ngắn một nửa thời gian lưu thông, còn 10-15 phút
Quận 2 và Quận 9 kết nối tốt với khu trung tâm thành phố qua Xa Lộ Hà Nội
Ngoài ra, các quận này rất gần khu vực cầu Thủ Thiêm, đường hầm Thủ Thiêm, thời gian đi từ Quận 2, Quận 9 đến khu vực trung tâm thương mại nhờđó sẽđược rút ngắn một nửa
Hầu hết các dự án căn hộ trong 6 quận này đều có chất lượng cao với mức giá trên 1.000 USD/m 2 , thậm chí lên đến 3.500 USD/m 2
Với vị trí thuận lợi và tiện nghi sang trọng, khách hàng mục tiêu của các dự án tại Quận 1, 2, 3 và Bình Thạnh là người Việt Nam có thu nhập cao, Việt Kiều, và người nước ngoài Hầu hết khách hàng sử dụng các căn hộ cao cấp để cho người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam thuê lại
Hiện nay, dòng đầu tư vào căn hộ từ khá đến cao cấp đang được mở rộng ra các khu vực lân cận như Quận Thủ Đức, Tân Phú, Tân Bình, Bình Tân và cả các quận ngoại ô như Bình Chánh, Nhà Bè để tìm kiếm nguồn đất cho các dự án
Riêng quận Tân Bình, đây là một khu vực hứa hẹn cho các dự án khu dân cư vì hiện nay tại khu vực Quận Tân Bình mới chỉ xây dựng một số cao ốc Trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê Nhu cầu về căn hộ cao cấp cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam và người Việt Nam có thu nhập cao vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ Vị trí quận Tân Bình cách trung tâm TPHCM khoảng 15
- 20 phút lái xe, về lưu thông có thể tiếp cận từ nhiều hướng Bên cạnh đó, Tân Bình nằm trong khu vực đang được lập kế hoạch xây dựng các hệ thống cơ sở hạ tầng quan trọng của TPHCM bao gồm: dự án mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa nối khu vực sân bay với khu vực trung tâm TPHCM, dự án nối Tân Sơn Nhất – Bình
Nhu cầu về thị trường nhà ở tăng mạnh mẽ trong thời gian qua là do một số nhân tố bao gồm nhưng không giới hạn, việc tăng dân số các thành phố lớn (tăng tự nhiên và tăng cơ học), sự thay đổi phong cách sống, dân số trung lưu thành thị tăng lên và nhu cầu đầu tư
Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường nhà ở vẫn còn nhiều bất cập
Nhu cầu chủ yếu là đầu tư/đầu cơ Giá nhà đất, chung cư tăng quá cao, vượt quá khả năng của đại bộ phận người dân thành phố, những người có nhu cầu nhà ở thực sự Nhu cầu nhà ở thực sự của người dân vẫn chưa được đáp ứng
Các chủ đầu tư cũng góp sức đẩy giá lên cao bằng cách thực hiện bán hàng nhỏ giọt, chỉ vài căn hộ mỗi lần, trong khi nhu cầu là rất cao, tạo cảm giác khan hiếm giả tạo
Phân tích n ộ i b ộ l ĩ nh v ự c b ấ t độ ng s ả n Savico
Gi ớ i thi ệ u Công Ty C ổ Ph ầ n D ị ch V ụ T ổ ng H ợ p Sài Gòn (SAVICO)
Công ty trước kia là doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ - thương mại, chủ yếu là dịch vụ taxi và kinh doanh ôtô – xe máy Công ty cổ phần hóa và hoạt động dưới mô hình công ty cổ phần từ năm 2005, đến năm 2006 cổ phiếu của Công ty đã được niêm yết trên Trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội, và bây giờ là Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM Khi cổ phần hóa, Công ty được Nhà nước giao sử dụng, quản lý hệ thống mặt bằng, trong đó có nhiều mặt bằng ở vị trí đắc địa, trung tâm Thành phố
Chiến lược chung của Công ty tập trung vào 3 lĩnh vực chính là: thương mại – dịch vụ, bất động sản và đầu tư tài chính nhằm khai thác lợi thế, phát huy tác dụng hỗ tương giữa 3 lĩnh vực Trong đó, bất động sản được xác định là cần được sự hỗ trợ nguồn vốn từ lĩnh vực tài chính và dựa vào thương mại – dịch vụ Hoạt động tài chính sẽ giúp tìm kiếm, huy động nguồn vốn tài trợ, hợp tác đầu tư cho các dự án nhanh chóng, kịp thời với chi phí thấp nhất Lĩnh vực thương mại – dịch vụ với lợi thế thương hiệu được khẳng định từ lâu, sẽ giúp công chúng dễ dàng nhận diện thương hiệu bất động sản công ty, đồng thời giúp tối ưu các dự án thông qua chia xẻ khách hàng, nhà cung ứng Đến lượt mình, bất động sản sẽ tạo nguồn thu lớn, ổn định cho công ty, góp phần tạo nền tảng cho các lĩnh vực khác đầu tư, mở rộng
Công ty hiện đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản: khu phức hợp, trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, chung cư, khu dân cư, biệt thự, resort; địa bàn đầu tư bao gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Bà Rịa –
Vũng Tàu Công ty hiện có 17 dự án lớn, với giá trị tổng tài sản (tại 30/6/2009) khoảng 607 tỷ đồng, chiếm 41% tổng giá trị tài sản toàn công ty (xem Phụ lục 6 )
Một số dự án trọng điểm của Công ty:
- Savico Plaza 115 – 117 Hồ Tùng Mậu: nằm ngay trung tâm Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, được phát triển trên khu đất hơn 3.000 m 2 với hơn 36.000 m 2 diện tích sàn xây dựng, các chức năng của dự án là: Trung tâm thương mại, Khách sạn, Văn phòng Savico đang hợp tác với một công ty nước ngoài để thực hiện dự án
- Savico Plaza 104 Phổ Quang: tòa nhà cao 13 tầng được xây dựng trên khu đất hơn 9.000 m 2 tại Quận Tân Bình Các chức năng của dự án là: trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn, văn phòng
- Savico Plaza Long Biên – Hà Nội: chức năng chính là trung tâm thương mại, có kết hợp văn phòng, showroom; diện tích đất dự án gần 5 ha
- Dự án Hiệp Bình Phước – Tam Bình: phát triển 5 khối chung cư trên khu đất 5,7 ha tại Quận ThủĐức
- Dự án chung cư Quốc lộ 13: phát triển khối chung cư cao 18 tầng, trong đó một số tầng đế làm thương mại; diện tích đất dự án là hơn 18.000 m2, nằm mặt tiền Quốc lộ 13, Quận ThủĐức.
Dây chuy ề n giá tr ị l ĩ nh v ự c b ấ t độ ng s ả n Công ty
2.2.2.1 Các hoạt động chủ yếu:
Các hoạt động đầu vào
Các dự án của Công ty khởi nguồn từ: thông tin quy hoạch của thành phố, quận huyện; quỹ mặt bằng của Công ty; thông tin về quỹ đất của các công ty trong hệ thống Tổng Công ty Bến Thành; thông tin về quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa; các đối tác trong nước
Từ những thông tin trên, Công ty xem xét, tìm cách để có được quyền sử dụng khu đất dự kiến làm dự án Quyền sử dụng đất được xem là “đầu vào” của quá trình phát triển dự án, tạo ra sản phẩm bất động sản Trong thời gian qua, cũng giống như những công ty khác, Công ty Cổ phần Savico nỗ lực tìm được nhiều khu đất tại các vị trí thuộc khu vực TPHCM, Hà Nội, Vũng Tàu, Cần Thơ, Đà Nẵng để thực hiện dự án Về mặt này, công ty có nhiều thuận lợi tương đối so với các công ty khác:
- Công ty được thành phố giao/cho thuê nhiều mặt bằng có vị trí đẹp, rất thuận lợi;
- Có mối quan hệ tốt với nhiều công ty thuộc hệ thống Tổng Công ty Bến Thành, nên có nhiều cơ hội hợp tác khai thác quỹ đất của các công ty trong hệ thống;
- Có quan hệ với nhiều công ty nhà nước, công ty nhà nước đã chuyển đổi sang cổ phần hóa nên có nhiều cơ hội hợp tác khai thác quỹđất;
- Có quan hệ tốt với các cơ quan chức năng ở nhiều tỉnh thành như: TPHCM,
Công ty hiện có quỹ đất rất nhiều, với hơn 36 mặt bằng, trong đó chủ yếu tập trung ở khu vực TPHCM Tuy nhiên, về vấn đề này, công ty vẫn còn nhiều điểm hạn chế trong thời gian qua
Thứ nhất, một số trường hợp, Savico đã vội vàng mua đất mà chưa xác định phương thức phát triển dự án/hoặc dựđịnh những phương án phát triển không phù hợp với tình trạng pháp lý, tình hình thị trường;
Thứ hai, một số khu đất đã được mua với tình trạng pháp lý không được phép phát triển dự án Quá trình thực hiện thủ tục để một khu đất không được phép làm dự án thành được làm dự án là cả một quá trình lâu dài và phức tạp Tuy nhiên, công ty đã không lường hết vấn đề này, rơi vào thế bịđộng, chôn vốn
Thứ ba, nhiều khu đất được quyết định mua để làm dự án nhưng công ty đã không tính đến việc bố trí nguồn lực nào để thực hiện
Thứ tư, nhiều dự án với những chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc không bảo đảm hiệu quả tài chính cho chủđầu tư, nhưng công ty vẫn quyết định đầu tư
Thứ năm, công ty đầu tư vào những dự án mà công ty không có kinh nghiệm, không đủ khả năng đầu tư, quản lý Đó là trường hợp một số dự án khu resort – nghỉ dưỡng
Thứ sáu, trong giai đoạn còn là doanh nghiệp nhà nước, công ty đã không thực hiện các thủ tục pháp lý đểđược giao/bán chỉ định, xin thực hiện dự án một số mặt bằng lớn, quan trọng tại Thành phố Trong giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ, tâm lý có được đất, có được dự án là có được tiền và việc công ty không có những tiêu chí đầu tư rõ ràng được xem là nguyên nhân của những vấn đề trên
Một số yếu tố “đầu vào” cần có khác là các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc của dự án, quyết định cho phép đầu tư của cơ quan chức năng có thẩm quyền, quyết định đầu tư của Hội đồng quản trị công ty Việc phê duyệt chức năng dự án, chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc (như chiều cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi) thuộc thẩm quyền của các cơ quan chức năng Tại công ty có bộ phận chuyên trách thực hiện các nội dung trên là Tổ pháp lý dự án Nhân sự Tổ pháp lý có nhiều kinh nghiệm, có mối quan hệ tốt với nhiều cơ quan ở TPHCM, nắm bắt, hiểu rõ các quy trình pháp lý, thủ tục dự án
Căn cứ trên các pháp lý đạt được, các vấn đề về thị trường, hiệu quả tài chính, kỹ thuật, các bộ phận dự án tham mưu trình Ban Điều hành, Hội đồng quản trị công ty ban hành quyết định đầu tư dự án Đây là cơ sởđể tiến hành các bước vận hành tiếp theo Tuy nhiên, một số trường hợp các quyết định của lãnh đạo thường thay đổi, bất nhất làm kéo dài thời gian đầu tư dự án, gây lãng phí, mất cơ hội thị trường
Giai đoạn này bao gồm các công việc như: tìm kiếm đối tác đầu tư (do Bộ phận Kinh doanh & Phát triển dự án đảm trách), thiết kế, xin phép xây dựng, xây dựng hoàn thành công trình, sẵn sàng đi vào khai thác kinh doanh (thường do Bộ phận Đầu tư dự án đảm trách) Trong đó, đối với các dự án lớn, thì việc tìm kiếm được đối tác có năng lực là một yếu tố then chốt Đối tác không chỉ giúp Savico giải quyết vấn đề nguồn lực (tài chính) mà còn giúp Savico nắm bắt kinh nghiệm phát triển, kinh doanh các dự án tầm cỡ, nâng tầm thương hiệu của dự án, của lĩnh vực bất động sản Savico Các hình thức hợp tác của Công ty trong một số dự án thường là: liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), hợp đồng góp vốn đầu tư Trong hợp tác, Savico thường góp vốn bằng tài sản vô hình và kèm theo điều khoản một số nhân sự Công ty sẽ tham gia phát triển dự án Một số ít trường hợp, Savico góp vốn bằng tiền và giữ vai trò chủđộng trong dự án Có nhiều trường hợp hợp tác Công ty đã thành công, bắt đầu mang lại lợi nhuận Nhưng nhiều trường hợp khác rất khó tìm được đối tác tham gia cùng công ty phát triển dự án, một trong những nguyên nhân là các vấn đề pháp lý như trên đã nêu Hỗ trợ công tác này còn có Bộ phận Luật của công ty, hỗ trợ soạn thảo các hợp đồng, văn kiện
Việc thi công xây dựng được thực hiện tốt, nhưng vấn đề đảm bảo thời hạn thi công là hầu như không thể Điều này là tình trạng chung trong hoạt động xây dựng ở nước ta
Bộ phận kinh doanh đảm nhận thực hiện tiếp thị, marketing dự án, bán/cho thuê sản phẩm Các hình thức tiếp cận khách hàng thường là gởi mail, gởi thư trực tiếp đối với khách hàng tiềm năng lớn, đàm phán điện thoại đối với khách đã hình thành nhu cầu Các kênh marketing, quảng cáo thường là thông qua trang web công ty, quảng cáo trên các tạp chí bất động sản, sàn giao dịch, website các nhà phân phối
N ă ng l ự c c ố t lõi c ủ a công ty
Những năng lực cạnh tranh chính của lĩnh vực bất động sản Savico được nhận diện như sau:
(1) Có quỹ đất tại các vị trí trung tâm TPHCM: đây là hệ thống mặt bằng được chuyển giao tài sản cố định khi công ty thực hiện cổ phần hóa
Công ty cần xúc tiến nhanh hơn nữa các thủ tục pháp lý để xin thực hiện dự án tại các mặt bằng này Với vị trí tốt thì công ty dễ dàng kêu gọi hợp tác đầu tư, tìm kiếm khách hàng cho các dự án này
(2) Phát huy mạnh mẽ hiệu ứng hỗ tương giữa ba lĩnh vực: thương mại – dịch vụ - bất động sản – đầu tư tài chính Lĩnh vực tài chính và thương mại – dịch vụ sẽ giúp hỗ trợ bất động sản về vốn đầu tư phát triển Ngược lại, lĩnh vực bất động sản sẽ góp phần cung cấp hệ thống các mặt bằng ở những vị trí đắc địa để phát triển thương mại – dịch vụ phù hợp với xu hướng phát triển mạnh mẽ của ngành này tại Việt Nam Đây là yếu tố quan trọng để công ty theo đuổi chiến lược phát triển hệ thống thương mại – dịch vụ với những sản phẩm cao cấp, mang lại nhiều giá trị gia tăng cho công ty
(3) Năng lực quản lý dự án bất động sản: công ty đã có quan hệ liên doanh – liên kết với một số đối tác nước ngoài lớn (và là đối tác chiến lược của công ty) để phát triển một số dự án lớn Thông qua hợp tác và quá trình thực hiện thực tế, Savico đã học hỏi nhiều về quản lý dự án trong quá trình xây dựng và khi đưa vào vận hành khai thác Đây là cơ sở quan trọng nâng cao giá trị dự án bất động sản của công ty
(4) Với tiền thân là doanh nghiệp nhà nước, Savico có quan hệ tốt và ngày càng phát triển với các cơ quan chính quyền các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng cũng như ở một số tỉnh thành có dự án của Công ty Trong ngành bất động sản, quan hệ tốt với chính quyền là một lợi thế rất lớn trong cạnh tranh
(5) Thương hiệu Savico đã có và phát triển trong suốt gần 30 năm qua Gần đây, Công ty đã đạt được một số giải thưởng thương hiệu như: Sao Vàng Đất Việt (trong 3 năm liên tiếp) đã nâng thêm tầm thương hiệu cũng như niềm tin của khách hàng, cổđông, đối tác đối với Công ty
Các năng lực lõi trong lĩnh vực bất động sản của Công ty:
Lợi thế cạnh tranh Giá trị
Không thể bắt chước (Inimitable)
Không thể thay thế (Non- substitutable)
Có quỹđất tại trung tâm TPHCM
Hiệu ứng hỗ tương Có Có Có Có
Năng lực quản lý dự án Có Có Có Có
Quan hệ tốt với chính quyền Có Không Có Có Lợi thế cạnh tranh
Thương hiệu Có Không Có Có Lợi thế cạnh tranh
Trong các năng lực lõi trên, thì lợi thế về quỹđất tại trung tâm TPHCM là yếu tố then chốt, cần được phát huy tốt nhằm phát triển mạnh bất động sản của công ty.
Phân tích SWOT
Các phân tích dây chuyền giá trị của và năng lực lõi trong lĩnh vực bất động sản của công ty đã nêu lên những điểm mạnh, điểm yếu của công ty Kết hợp các phân tích đó với phân tích môi trường bên ngoài thì các cơ hội và thách thức đối với công ty cũng đã thể hiện khá rõ Dưới đây là liệt kê những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức đối với công ty:
Có hệ thống các mặt bằng tại trung tâm TPHCM, trong đó có 1 số mặt bằng tương đối lớn để phát triển thành các dự án, ngoài ra Savico còn có các khu đất lớn ở các thành phố lớn khác trong nước
Lợi thế nhờ tác động hỗ tương giữa ba lĩnh vực: thương mại – dịch vụ, bất động sản, tài chính
Năng lực quản lý dự án bất động sản
Có quan hệ tương đối tốt với các cơ quan chức năng tại các địa phương như:
TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Bà Rịa - Vũng Tàu: các tỉnh có bất động sản của Savico Và có quan hệ tốt với nhiều đối tác trong nước, khả năng tìm kiếm các dự án mới để phát triển rất cao
Đội ngũ nhân sự trẻ, có tâm huyết với sự nghiệp phát triển dự án của công ty
Thương hiệu Savico được nhiều đối tác, khách hàng trong ngoài nước biết đến
Chưa có định hướng đầu tư rõ ràng, còn dàn trải
Hoạt động nghiên cứu phát triển, đặc biệt là nghiên cứu môi trường kinh doanh chưa được chú trọng
Đội ngũ nhân sự còn thiếu kinh nghiệm trong việc phát triển các dự án lớn, chưa được đào tạo chuyên sâu ngành bất động sản, thiếu các Giám đốc dự án giỏi
Savico phát triển ngành bất động sản tương đối chậm so với các doanh nghiệp cùng ngành
Quy trình phát triển dự án và quy trình làm việc, sự phối hợp giữa các Bộ phận dự án cũng như các Bộ phận chức năng khác chưa tốt Bộ phận Kinh doanh & Phát triển dự án chưa được sự hỗ trợ tốt từ các Bộ phận Nghiên cứu phát triển, Quản trị tài chính
Chưa có dự án bất động sản có tầm vóc quốc tế
Thị trường Bất động sản Việt Nam nói chung, TPCHM nói riêng còn tiềm năng phát triển rất lớn trong tương lai Bất động sản phục vụ thương mại – dịch vụ được dự báo sẽ có nhu cầu tăng mạnh Thị trường bất động sản TPHCM đang trên đà phát triển mạnh mẽ về nhiều hướng, quỹ đất của TPHCM vẫn còn nhiều và chưa có nhiều các dự án mang tầm cỡ quốc tế
Tại TPHCM, yêu cầu chỉnh trang khu vực trung tâm hiện hữu khá cấp bách, đặt ra cho thành phố nhiệm vụ nhanh chóng quy hoạch các dự án tại khu vực trung tâm
Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp rất tiềm năng và chưa được nhiều chủđầu tư quan tâm
Nhiều cơ hội hợp tác đầu tư với các đối tác lớn trong và ngoài nước ở các dự án trọng điểm của công ty, thông qua đó học hỏi được kinh nghiệm và tạo được nhiều mối quan hệ kinh doanh
Các kênh huy động vốn ngày càng đa dạng: ngân hàng, khách hàng, công ty đầu tư, quỹđầu tư bất động sản
Quản lý vĩ mô của Nhà nước về đất đai, kinh doanh bất động sản ngày càng hoàn thiện, minh bạch hơn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các chủđầu tư thật sự có năng lực như Savico
Tầng lớp người dân có thu nhập cao ngày càng tăng nhanh ở Việt Nam, trong đó xu hướng đầu tư bất động sản là rất lớn
Đối thủ cạnh tranh ngày càng mạnh, nhiều công ty Bất động sản mới có quy mô lớn cũng được thành lập, đặc biệt là của các tập đoàn kinh tế lớn trong nước Ngoài ra sau khi gia nhập WTO, hàng loạt tập đoàn bất động sản lớn của thế giới sẽ đầu tưở Việt Nam dẫn đến cạnh tranh khốc liệt để làm chủ đầu tư các dự án lớn, có tầm vóc quốc tế
Tình trạng đầu tư dự án, đầu tư cơđất ở Việt Nam, đặc biệt là TPHCM đẩy giá đất lên cao gia tăng vốn đầu tư và việc cạnh tranh không lành mạnh để giành dự án khó khăn cho các chủđầu tư kinh doanh rõ ràng minh bạch như
Chi ế n l ượ c c ủ a m ộ t s ố công ty b ấ t độ ng s ả n
Như đã giới thiệu, Savico trước kia là một doanh nghiệp nhà nước, được cổ phần hóa vào năm 2004 Công ty xác định 3 mảng kinh doanh chính là Thương mại – dịch vụ, bất động sản và đầu tư tài chính Do vậy, phần này sẽ sơ lược qua chiến lược bất động sản của một số doanh nghiệp tương tự mà tương đối thành công tại
Công ty Cổ phần Cơ điện lạnh REE
Tiền thân là doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, năm 1993 Công ty được cổ phần hóa, hoạt động theo loại hình công ty cổ phần Khi cổ phần, REE có được quỹ đất tại Quận Tân Bình, là tiền đề để REE phát triển lĩnh vực bất động sản, và đến nay, Công ty đã xây dựng và đưa vào vận hành 4 tòa nhà văn phòng hạng B tại TPHCM Chiến lược của REE trong lĩnh vực bất động sản là trở thành nhà phát triển và quản lý bất động sản có uy tín trên thị trường
Bên cạnh mảng bất động sản, REE còn phát triển hoạt động tài chính: đầu tư tài chính và các công ty con, liên doanh – liên kết, đầu tư trên thị trường chứng khoán chính thức và phi chính thức (OTC)
Và, như tên gọi của Công ty, mảng kinh doanh truyền thống và cũng là thế mạnh của REE từ trước đến nay là hoạt động thương mại – dịch vụ cơđiện cho các công trình công nghiệp, dân dụng và hạ tầng
Ba mảng hoạt động trên có tác động tương hỗ nhau, giúp Công ty phát triển ổn định và vững chắc Hoạt động thương mại – dịch vụ cơđiện có nền tảng lâu đời, tạo dựng và khẳng định thương hiệu Công ty trên thị trường, từ đó giúp dễ nhận diện thương hiện Công ty trong mảng bất động sản, các sản phẩm đầu ra của hoạt động cơ điện là nguyên liệu đầu vào cho các dự án bất động sản của công ty; có sự kết hợp nhằm tối ưu hóa hoạt động của các tòa nhà, công trình bất động sản của Công ty Hoạt động tài chính sẽ giúp việc tìm kiếm, tài trợ nguồn vốn cho các hoạt động khác được nhanh chóng hơn với chi phí thấp
Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (THUDUCHOUSE):
Công ty Cổ phần Phát triển nhà ThủĐức tiền thân là Doanh nghiệp Nhà Nước được thành lập năm 1990 và chính thức chuyển đổi sang Công ty cổ phần năm
2001 Hiện nay, công ty tập trung kinh doanh trên 3 mũi chiến lược là: đầu tư địa ốc, kinh doanh tài chính ngân hàng và xuất nhập khẩu Trong lĩnh vực đầu tưđịa ốc, THUDUCHOUSE tập trung phát triển các dự án nhà ở, các khu dân cưđô thị mới, mà chủ yếu là ở các quận/huyện gần khu trung tâm hiện hữu của thành phố như
Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức Gần đây, THUDUCHOUSE cũng đầu tư vào các dự án phức hợp trung tâm thương mại – văn phòng – căn hộ, địa bàn đầu tư cũng được mở rộng hơn bao gồm ở Thừa Thiên – Huế, Đà Lạt Công ty cũng thực hiện chiến lược liên doanh – liên kết với các doanh nghiệp trong, ngoài nước (mà chủ yếu là các doanh nghiệp Châu Á như Hàn Quốc, Singapore) đểđầu tư một số dự án
Trong các liên doanh với nước ngoài, công ty thường góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Sự kết hợp giữa bất động sản và kinh doanh tài chính giúp hỗ trợ tài chính tốt cho đầu tư phát triển dự án cũng như kết hợp để hỗ trợ tài chính các khách hàng mua bất động sản của công ty
Công ty Cổ phần Vincom:
Công ty Cổ phần Vincom, tiền thân là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản và tài chính Trong lĩnh vực bất động sản,Vincom theo đuổi chiến lược trở thành một trong những thương hiệu mạnh ở
Việt Nam, tập trung đầu tư các dự án phức hợp cao cấp tại trung tâm các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội:
- Các khu phức hợp cao tầng tại trung tâm các Thành phố lớn trong cả nước như tòa nhà Vincom Tower 1, 2 tại Hà Nội, mới đây là 2 dự án tại TPHCM
(1 tại khu Eden và 2 tại khu đất công viên Chi Lăng + Sở Giáo dục-Đạo tạo)
Các khu phức hợp này bao gồm các chức năng: Department store, retail, office, serviced apartment
- Các khu nghĩ dưỡng cao cấp như Vinpearl tại Nha Trang
Trên cơ sở thành công tại thị trường Việt Nam, công ty hướng đến mở rộng kinh doanh bất động sản ra Đông Nam Á và Châu Á
Công ty xác định lĩnh vực tài chính là một hoạt động bổ trợ cho bất động sản, Vincom là một trong những doanh nghiệp huy động vốn đầu tư cho bất động sản rất thành công thông qua thị trường chứng khoán
Sự sơ lược qua hoạt động bất động sản của ba công ty trên hàm ý con đường chiến lược mà Savico sẽ hướng đến trong ngành bất động sản Trong đó, REE và THUDUCHOUSE là những bài học tốt trong giai đoạn khởi đầu Savico cần phải dựa trên nền tảng lĩnh vực hoạt động truyền thống (thương mại – dịch vụ) để tạo đà và hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản phát triển, mà trước hết là quản lý, phát triển tốt các dự án tại các mặt bằng ở trung tâm TPHCM Việc liên doanh – liên kết với các đối tác trong và ngoài nước để cùng phát triển các dự án là cần thiết Sự phát triển này từng bước tạo dựng thương hiệu bất động sản Savico, tăng cường nguồn lực, và có sự phối hợp thúc đẩy các ngành kinh doanh khác của Công ty cùng phát triển
Khi đủ thế và lực, Savico sẽ mở rộng hoạt động trong nhiều loại hình sản phẩm, trên nhiều vùng thị trường và hướng đến thị trường khu vực và quốc tế, nhắm đến cá dự án phức hợp cao cấp có quy mô lớn giống như chiến lược của Vincom Trong quá trình phát triển đó, Công ty sẽ luôn chú trọng vấn đề tài chính, đảm bảo đủ khả năng tài trợ cho các dự án Cả REE, THUDUCHOUSE và Vincom đều có những nét tương đồng Savico trong lĩnh vực bất động sản về xuất phát điểm và/hoặc định hướng phát triển Do vậy, áp lực cạnh tranh là không thể không có; tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản, việc hợp tác cùng nhau đểđầu tư xây dựng các dự án là cần thiết Savico sẽ phát huy lợi thế của mình để hợp tác với các doanh nghiệp này nhằm vừa học hỏi vừa phát triển
Tóm lại, mặc dù hiện còn gặp nhiều khó khăn trong sự phát triển, đặc biệt là thiếu thị trường vốn tài trợ cho các dự án, chính sách còn nhiều bất cập, thiếu minh bạch, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng có sự phát triển đáng kể trong thời gian qua, và tiềm năng tương lai là rất lớn Trong đó, loại hình bất động sản phục vụ thương mại – dịch vụ có sự hấp dẫn lớn, bởi nhu cầu đang tăng cao do bởi sự phát triển của ngành phân phối – bán lẻ ở Việt Nam Nhu cầu về nhà ở vẫn đang trong tình trạng vượt so với cung Số lượng nhà ở cung ứng cho người có nhu cầu thực sự (đa số là người dân có thu nhập trung bình – thấp) hiện còn thiếu, đặc biệt là ở các thành phố lớn Tại Thành phố Hồ Chí Minh, khu trung tâm hiện hữu tiếp tục được phát triển mạnh mẽ theo định hướng khu văn phòng – thương mại – dịch vụ lớn, mang tầm vóc quốc tế; các quận ven được quy hoạch phát triển thành các khu đô thị, dân cư lớn, có sự tiếp nối với khu trung tâm thông qua hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư hiện đại
T ầ m nhìn và s ứ m ạ ng
Với những giá trị cốt lõi của mình, đặc biệt là lợi thế các mặt bằng ở vị trí tốt, kết hợp với xu hướng thị trường và chính sách phát triển của chính quyền, Savico định hướng đến năm 2015 là nhà phát triển bất động sản, cung ứng cho khách hàng tại TPHCM và cả nước những sản phẩm mà nhu cầu thị trường đang tăng cao, chủ yếu là những bất động sản có tính chất thương mại – dịch vụ cao cấp Khách hàng sẽ được cung cấp những sản phẩm bất động sản với những tiện ích văn minh hiện đại, thân thiện môi trường Công ty sẽ phát huy nội lực, kết hợp liên doanh – liên kết với các doanh nghiệp quốc tế, các doanh nghiệp Việt Nam có uy tín, thương hiệu, sử dụng các công nghệ tiên tiến nhằm nhanh chóng đầu tư phát triển các dự án, góp phần tăng trưởng lượng cung phục vụ nhu cầu thị trường Trong sự phát triển, công ty luôn chú trọng tối đa hóa giá trị vốn đầu tư của cổđông, tạo cơ hội và mang lại sự hài lòng cao nhất cho nhân viên Phát triển hệ thống bất động sản có tính chất thương mại – dịch vụ rộng khắp Việt Nam, nâng cao thương hiệu và tạo nguồn thu ổn định cho sự phát triển bền vững của công ty; Đến năm 2015, Savico là một trong những thương hiệu phát triển bất động sản lớn ở Việt Nam, có các bất động sản khai thác khắp các thành phố lớn trên cả nước; làm tiền để để sau năm 2015, Savico trở thành nhà phát triển, kinh doanh, quản lý bất động sản, mở rộng hoạt động kinh doanh bất động sản ra khu vực Đông Nam Á, Châu Á.
Các m ụ c tiêu chi ế n l ượ c
M ụ c tiêu dài h ạ n
(1)Đến năm 2015, Savico là nhà phát triển bất động sản hàng đầu ở TPHCM hướng vào phân khúc bất động sản có tính chất thương mại – dịch vụ cao cấp; có dự án lớn ở các thành phố lớn khác như: Hà Nội, Đà Nẵng
(2) Sau năm 2015, Savico trở thành nhà phát triển, kinh doanh, quản lý bất động sản, mở rộng hoạt động kinh doanh bất động sản ra khu vực Đông Nam Á, Châu Á.
M ụ c tiêu đố i v ớ i phân khúc th ị tr ườ ng
(1) Phát triển các dự án tại trung tâm TPHCM:
- Đối với các dự án đã đi vào khai thác: thực hiện tốt các dịch vụ sau bán hàng, tạo uy tín cho công ty;
- Đối với các dự án đã được cấp phép: nhanh chóng khởi công, hoàn thành xây dựng để đưa vào khai thác Chú trọng, tạo điểm nhấn đối với dự án phức hợp (thương mại – khách sạn – căn hộ) tại khu vực đường Hồ Tùng
Mậu; bước đầu tạo dựng thương hiệu khách sạn Savico tại các dự án thuộc khu vực đường Đồng Khởi, đường Lý Tự Trọng; tìm kiếm khách hàng, quản lý hiệu quả các cao ốc phức hợp khu vực đường Pasteur, Nam Kỳ
Khởi Nghĩa, khu vực Bến Vân Đồn Những dự án này khi đi vào hoạt động sẽ nâng tầm thương hiệu bất động sản của công ty, tạo nguồn tài chính, lợi nhuận ổn định, là nền tảng để thực hiện các dự án khác;
- Đón đầu qui hoạch, xin phép thực hiện dự án tại các mặt bằng của Công ty tại khu trung tâm TPCHM; tìm kiếm đối tác cùng thực hiện một số dự án với các phương thức hợp tác linh hoạt nhằm sớm triển khai thực hiện, đón đầu cơ hội thị trường trong thời gian tới
- Liên doanh liên kết với các đối tác thực hiện đấu thầu dự án tại các khu đất trung tâm TPHCM;
- Mời gọi các đơn vị thương mại – dịch vụ trực thuộc Savico cùng tham gia hợp tác đầu tư, kinh doanh tại các dự án này;
(2) Phát triển các dự án tại tại các quận ven TPHCM:
- Phát triển dự án đã có ở các quận ven trung tâm như: Quận Tân Bình, Quận
- Đối với các dự án này, cần kêu gọi hợp tác đầu tư, tận dụng nguồn lực tài chính của đối tác; tỷ lệ góp vốn của Savico không cần chiếm đa số với mục đích là tập trung nguồn lực cho các dự án tại trung tâm
(3) Phát triển các dự án tại các khu vực khác:
- Tập trung phát triển các dự án phức hợp đã được cấp phép tại trung tâm các thành phố Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ
- Đối với hệ thống các dự án khu nghỉ dưỡng – resort ở các tỉnh thành khác, thì nhanh chóng vốn hóa, tiếp thị, tìm kiếm đối tác đầu tư Savico có thể chiếm tỷ lệ vốn nhỏ tại các dự án này để tập trung nguồn lực thực hiện các dự án theo chiến lược chung
(4) Tìm kiếm dự án mới:
- Cần tìm kiếm các dự án khác, các vùng thị trường khác để công ty có thể đầu tư sau khi hoàn thành các dự án tại khu trung tâm TPHCM hoặc khi có cơ hội, khả năng thực hiện
- Tại thành phồ Hồ Chí Minh cần tìm kiếm cơ hội ở các khu vực như: Khu đô thị Thủ Thiêm, Quận 9, Quận 2, Khu Nam Sài Gòn, Bình Chánh Savico có thể tìm kiếm các dự án khu đô thị tại các vùng này, thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng, sau đó chuyển nhượng các tiểu dự án dân cư thành phần, giữ lại tiểu dự án thương mại – dịch vụ; tìm kiếm dự án dọc theo các tuyến đường metro, đường sắt đô thịđể phát triển các dự án thương mại;
- Tại các tỉnh thành khác (như Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ): dựa trên những kinh nghiệm và uy tín sẵn có từ các dự án đã và đang phát triển tại các khu vực này, mở rộng quan hệ với chính quyền, đối tác tại địa phương tìm kiếm dự án phù hợp với sản phẩm chiến lược công ty đã chọn.
Các m ụ c tiêu đị nh l ượ ng
- Danh mục các dự án bất động sản mang lại tỷ suất sinh lợi tối thiểu là 30%/vốn đầu tư;
- Lĩnh vực bất động sản mang lại lợi nhuận ổn định và chiếm tỷ trọng khoảng 40%/tổng lợi nhuận hàng năm của Savico
(chi tiết xem Phụ lục 7)
Quy ế t đị nh v ề các y ế u t ố n ề n t ả ng c ủ a chi ế n l ượ c
Quy ế t đị nh l ự a ch ọ n v ề s ả n ph ẩ m
Đánh giá vị thế cạnh tranh của Savico đối với các sản phẩm (chi tiết xem Phụ lục 8)
Căn cứ vào năng lực lõi, điểm mạnh, điểm yếu (phân tích SWOT) của Savico, và kết quả tham khảo ý kiến các chuyên gia, vị thế cạnh tranh của Công ty đối với các sản phẩm được xác định như sau:
B ả ng 3.1 V ị th ế c ạ nh tranh c ủ a Savico đố i v ớ i các s ả n ph ẩ m:
Vị thế cạnh tranh của Savico
Bảng trên cho thấy Savico có vị thế cạnh tranh mạnh nhất là về loại hình trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê Tiếp theo là loại hình nhà ở, khách sạn và khu công nghiệp
Xác định độ hấp dẫn về đầu tư đối với các sản phẩm bất động sản (chi tiết xem Phụ lục 8)
Theo kết quả phân tích thị trường và khảo sát các chuyên gia thì loại hình trung tâm thương mại đang có sức hấp dẫn mạnh mẽ Tiếp theo là nhà ở, khách sạn, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê
B ả ng 3.2 Xác đị nh độ h ấ p d ẫ n v ề đầ u t ư đố i v ớ i các s ả n ph ẩ m b ấ t độ ng s ả n:
(1) Độ hấp dẫn sản phẩm
Quyết định ưu tiên đầu tư
B ả ng 3.3: Đ ánh giá phân khúc th ị tr ườ ng theo lo ạ i s ả n ph ẩ m
(1) Độ hấp dẫn sản phẩm
Vị thế cạnh tranh của Savico
Theo bảng trên thì các loại hình sản phẩm đáng lựa chọn theo trình tự:
Loại hình trung tâm thương mại có mức độ ưu tiên cao nhất vì thị trường đang và sẽ có nhu cầu rất lớn về mặt bằng thương mại; đồng thời Savico có thể phát huy tác động tương hỗ giữa hai lĩnh vực là bất động sản và thương mại – dịch vụ, và một yếu tố quan trọng là Savico có hệ thống mặt bằng vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm TPHCM
Tiếp đến là loại hình nhà ở và kếđến là loại hình khách sạn.
Quy ế t đị nh l ự a ch ọ n th ị tr ườ ng (khu v ự c đị a lý)
Từ nghiên cứu thị trường, và tham khảo ý kiến các chuyên gia, thì mức độ hấp dẫn của thị trường bất động sản tại các khu vực địa lý thuộc TPHCM như sau:
B ả ng 3.4: Độ h ấ p d ẫ n c ủ a th ị tr ườ ng theo khu v ự c đị a lý
Khu vực địa lý Độ hấp dẫn
Khu trung tâm hiện hữu (Quận 1, Quận 3,
Các vùng đô thị mới (Quận 7, Quận 9, Quận
Các quận vành đai (Tân Bình, Bình Chánh)
L ự a ch ọ n chi ế n l ượ c c ạ nh tranh cho Savico
Các chi ế n l ượ c t ừ phân tích SWOT
Việc xem xét các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức để tạo những kết hợp là cần thiết nhằm hỗ trợ lựa chọn các chiến lược tốt hơn Các kết hợp đó là:
- SO: phát huy điểm mạnh để tận dụng cơ hội;
- ST: phát huy điểm mạnh để vượt qua thách thức;
- WO: khắc phục điểm yếu để tận dụng tốt cơ hội;
- WT: khắc phục điểm yếu để giảm thiểu tác động của các thách thức;
1.Có hệ thống các mặt bằng tại trung tâm TPHCM
2.Lợi thế nhờ tác động hỗ tương giữa ba lĩnh vực:
1.Chưa có định hướng đầu tư rõ ràng, còn dàn trải
2.Hoạt động nghiên cứu phát triển chưa được
SWOT th ươ ng m ạ i – d ị ch v ụ , bất động sản, tài chính
3.Năng lực quản lý dự án bất động sản
4.Có quan hệ tương đối tốt với các cơ quan chức Và có quan hệ tốt với nhiều đối tác
5 Đội ngũ nhân sự trẻ, có tâm huyết
6.Thương hiệu Savico được nhiều đối tác, khách hàng trong ngoài nước biết đến chú trọng
3 Đội ngũ nhân sự còn thiếu kinh nghiệm
4 Savico phát triển ngành bất động sản tương đối chậm
5.Quy trình phát triển dự án và quy trình làm việc, sự phối hợp chưa tốt
6.Chưa có dự án bất động sản có tầm vóc quốc tế
1.Thị trường còn tiềm năng phát triển rất lớn
Bất động sản phục vụ thương mại – dịch vụ sẽ có nhu cầu tăng mạnh
Thị trường bất động sản TPHCM đang trên đà phát triển mạnh mẽ về nhiều hướng, quỹ đất của TPHCM vẫn còn nhiều
2.Tại TPHCM, yêu cầu chỉnh trang khu vực
1 O 1,2,3,4 – S 1,2,3,4: Phát triển, chiếm lĩnh thị trường, tạo lợi thế cạnh tranh, tìm kiếm dự án mới để mở rộng quy mô đầu tư, tìm kiếm các thị trường mới
2 S 2,4,5 – O 4,5 : Tăng cường sự nhận biết về thương hiệu, tăng cường hợp tác đầu tư với nhiều đối tác, ngân hàng, định chế tài chính
1 W 1,2,3,4,5 – O 1,4: Tái cấu trúc lại bộ máy, học hỏi kinh nghiệm từ đối tác, hình thành đội ngũ tư vấn tốt, đào tạo chuyên nghiệp
2 W 4 – O 1,2,3,4: đấy mạnh quan hệ, tìm kiếm dự án có quy mô lớn
3 W - O : Gấp rút xây dựng chiến lược dài hạn và mục tiêu cụ thể từng năm trung tâm hiện hữu khá cấp bách
3.Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp rất tiềm năng và chưa được nhiều chủ đầu tư quan tâm
4.Nhiều cơ hội hợp tác đầu tư với các đối tác lớn trong và ngoài nước ở các dự án trọng điểm của công ty
5.Các kênh huy động vốn ngày càng đa dạng
6.Quản lý vĩ mô của Nhà nước về đất đai, kinh doanh bất động sản ngày càng hoàn thiện, minh bạch hơn
7.Tầng lớp người dân có thu nhập cao ngày càng tăng nhanh ở Việt Nam
3 S 4 – O 6 : Tăng cường, mở rộng quan hệ với các cơ quan địa phương Nắm vững những thay đổi của
Nhà nước về quản lý đất đai
1 Đối thủ cạnh tranh ngày càng mạnh
2.Tình trạng đầu tư dự án, đầu tư cơ đất ở Việt
1 S1-T1 : Tranh thủ phát triển nhanh các dự án trên quỹ đất hiện có của công ty
1 Liên minh, hợp tác đầu tư để tạo sức mạnh và học hỏi kinh nghiệm từđối tác
Nam, đặc biệt là TPHCM đẩy giá đất lên cao gia tăng vốn đầu tư và việc cạnh tranh không lành mạnh để giành dự án khó khăn cho các chủ đầu tư kinh doanh rõ ràng minh bạch như Savico
2 S2,3,4,5,6 – T1 : Tìm kiếm nhanh các dự án mới để phát triển, mở rộng và tranh thủ quan hệ với đối tác, đặc biệt là các tập đoàn kinh tế lớn, các công ty có quỹ đất nhiều, các nhà đầu tư BĐS lớn từ nước ngoài để tìm kiếm dự án
2 Biến đối thủ thành đối tác
3 Hoàn thiện quy trình phát triển dự án.
Các chi ế n l ượ c chuyên sâu
Thực hiện liên doanh – liên kết với các đối tác nước ngoài có năng lực, uy tín, thương hiệu để đầu tư phát triển một số dự án phức hợp lớn (như dự án Savico Plaza 115 - 117 Hồ Tùng Mậu, Savico Plaza 104 Phổ Quang) Ngoài ra, các dự án khách sạn cũng cần tìm đối tác liên doanh – liên kết để bổ trợ cho Savico về kinh nghiệm thực hiện, quản lý Tùy tình hình cụ thể tại từng thời điểm, công ty lựa chọn hình thức liên doanh – liên kết phù hợp (thành lập pháp nhân mới, hợp đồng hợp tác đầu tư), tỷ lệ góp vốn, hình thức góp vốn phù hợp Thông qua đây, tận dụng lợi thế năng lực tài chính của đối tác, đào tạo nhân sự, tích lũy kinh nghiệm, nâng cao năng lực quản lý dự án bất động sản để tự chủđầu tư, khai thác các dự án khác
Thực hiện liên doanh – liên kết với các đối tác trong nước nhằm tìm kiếm cơ hội đầu tư các dự án mới dựa vào quỹ đất của đối tác, mở rộng hoạt động theo định hướng sản phẩm chiến lược Chiến lược này cần được áp dụng đối với các dự án nhà ởđòi hỏi diện tích đất lớn, vốn đầu tư nhiều, chủ yếu là các dự án về nhà ở
Chiến lược đa dạng hóa hoạt động:
Công ty cổ phần Savico có thế mạnh về hoạt động thương mại – dịch vụ, trong đó chủ yếu là hoạt động kinh doanh mua bán xe hơi, xe gắn máy và một số sản phẩm hàng tiêu dùng cao cấp khác Trong lĩnh vực này, công ty hiện có một số đối tác mạnh như: Toyota Việt Nam, Ford Việt Nam, Sumitomo (Nhật Bản) Do vậy, chiến lược phát triển bất động sản sẽ kết hợp với thương mại dịch vụ, xây dựng và cung cấp những mặt bằng, văn phòng cho hoạt động thương mại – dịch vụ của công ty, chia sẽ nguồn khách hàng, nhà cung ứng; những trung tâm thương mại sẽ hướng vào hoạt động kinh doanh mua bán sản phẩm, hàng tiêu dùng cao cấp Do vậy, định hướng tập trung hoạt động vào khu vực trung tâm các thành phố là phù hợp Và như đã thể hiện khá rõ, loại hình bất động sản thương mại – dịch vụ nên được thực hiện theo chiến lược này
Một hướng mở rộng khác là mở rộng sang hoạt động thiết kế, thi công xây dựng công trình Đây là mô hình một số công ty khác đã thực hiện thành công như Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khách Hội (Khahomex) Những công tác thiết kế thi công này sẽ góp phần trong việc thực hiện các dự án của công ty
Các chiến lược kết hợp:
Kết hợp về phía trước: trước mắt tập trung chuẩn bị nhân sự, điều kiện để công ty tham gia hoạt động quản lý, khai thác bất động sản Từng bước có thể tự quản lý được các bất động sản của Công ty Giải pháp là thông qua hoạt động liên doanh liên kết, hợp tác đầu tư để đào tạo nhân sự, tích lũy kinh nghiệm, cử cán bộ nhân viên đi học để nâng cao kiến thức, kỹ năng, đáp ứng điều kiện về chứng chỉ hành nghề Trên cơ sởđó, mở rộng sang hoạt động tiếp thị, môi giới dự án
Kết hợp về phía sau: thông qua đối tác tư vấn đối với một số dự án công ty đã thực hiện, đội ngũ nhân viên của công ty đã học hỏi được nhiều kinh nghiệm về nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khả thi, định giá, tư vấn phát triển dự án Trong thời gian tới, Công ty có thể thực hiện các công việc này
Những dịch vụ này sẽ phục vụ chủ yếu cho các dự án của công ty theo qui trình khép kín: công ty thực hiện toàn bộ từ khi có ý tưởng dự án đến khi khai thác kinh doanh quản lý dự án Đồng thời, công ty có thể cung cấp những dịch vụ này cho những chủ đầu tư khác trong một số dự án vừa và nhỏ Khi hệ thống bất động sản của công ty được hình thành tương đối, thương hiệu và uy tín được khẳng định trên thị trường trong và ngoài nước, cộng với sự hỗ trợ của đối tác, công ty có thể mở rộng cung cấp dịch vụ này cho thị trường
Kết hợp theo chiều ngang: công ty sẽ xem xét mua cổ phần của một số công ty bất động sản có thương hiệu mạnh trên thị trường Công tác này sẽ do Bộ phận tài chính của công ty hỗ trợ thực hiện Số cổ phần mua được đủ lớn để công ty có thể cử nhân sự tham gia quản lý để học hỏi kinh nghiệm, từng bước tham gia điều hành hoạt động của công ty, và quan trọng là tạo điều kiện để hợp tác với các đối tác trong các dự án của họ Chiến lược này phù hợp với ngành bất động sản
Mỗi chiến lược đều có thế mạnh riêng, có thể vận dụng cho nhiều loại hình sản phẩm bất động sản Do vậy quá trình thực thi chiến lược cần linh hoạt động tìm ra định hướng tối ưu nhất cho từng dự án.
Tri ể n khai th ự c hi ệ n chi ế n l ượ c
M ụ c tiêu chi ế n l ượ c c ủ a các b ộ ph ậ n ch ứ c n ă ng
Pháp lý là một khâu quan trọng trong đầu tư, phát triển các dự án bất động sản Để thực hiện chiến lược, công tác pháp lý cần tập trung thực hiện các mục tiêu:
- Hỗ trợ hoàn tất các thủ tục nhằm sớm khởi công, xây dựng, hoàn thành đưa các dự án đã được cấp phép tại khu vực trung tâm TPHCM
- Nắm vững chủ trương, qui hoạch của thành phốđối với khu vực trung tâm, phối hợp với các bộ phận dự án khác để xin phê duyệt các dự án tại các mặt bằng của công ty; hỗ trợ các các thủ tục thực hiện liên doanh – liên kết với các đối tác đầu tư dự án;
- Nắm bắt chủ trương, qui hoạch của thành phố nhằm tìm kiếm các dự án mới phù hợp với chiến lược, cơ hội thị trường, năng lực của công ty tại từng thời điểm; Để thực hiện các mục tiêu trên, công ty cần tăng cường đào tạo, hướng dẫn các nhân viên pháp lý dự án Cần lựa chọn các nhân sự có kinh nghiệm, tâm huyết với công ty để hướng dẫn nhằm bổ sung nhân sự pháp lý Ngoài ra, cần phải tăng cường phổ biến qui định, thủ tục pháp lý đến các thành viên khác trong các bộ phận dự án nhằm chủđộng thực hiện, xử lý các sự việc liên quan trong công tác
3.5.1.2 Vấn đề nguồn tài chính thực hiện dự án: Đây là điểm yếu chung của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong thời gian qua Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô chưa tạo lập được thị trường vốn hiệu quả để hỗ trợ cho thị trường bất động sản thì hầu hết doanh nghiệp đều dựa vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng Việc này ẩn chứa nhiều rủi ro như trên đã phân tích
Trong bối cảnh đó, trước mắt Công ty Savico cần vốn hóa một số dự án thuộc các khu vực vùng quen trung tâm TPHCM, kêu gọi hợp tác đầu tư dưới nhiều hình thức Công ty có thể không giữ cổ phần chi phối tại các dự án trên để thu được nhiều tiền từ hợp tác, tập trung nguồn lực thực hiện những dự án ở trung tâm TPHCM Đây là những dự án lớn, trọng điểm, khi đi vào hoạt động sẽ tạo được nguồn thu tài chính, lợi nhuận lớn cho công ty Trên cơ sở nguồn thu này, sẽ phát triển các dự án khác
Hoạt động bất động sản của công ty còn được hỗ trợ mạnh mẽ bởi hai lĩnh vực khác là thương mại – dịch vụ và đầu tư tài chính Lĩnh vực thương mại – dịch vụ của công ty đã mở rộng khắp nước, là lĩnh vực hàng đầu của công ty hiện nay Sự hỗ trợ này được thực hiện theo nguyên tắc “lấy ngắn nuôi dài” Lĩnh vực đầu tư tài chính phát huy thế mạnh, mối quan hệ với các tổ chức, định chế tài chính tìm kiếm nguồn vốn, chương trình tài trợ cho các dự án của công ty với chi phí thấp Ngoài ra, Công ty có thểđiều phối vốn từ các công ty con, liên doanh – liên kết mà Savico chiếm cổ phần chi phối trong trường hợp cần thiết Thị trường chứng khoán Việt Nam với sự phát triển mạnh mẽ trong các năm gần đây cũng là một kênh huy động vốn hữu hiệu mà nhiều doanh nghiệp trong nước đã thành công Với thương hiệu, uy tín và tiềm năng phát triển của mình, Savico hoàn toàn có khả năng huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán đểđầu tư các dự án bất động sản
Nhận thức được vấn đề nguồn vốn là yếu tố then chốt của công ty, từ khi cổ phần hóa, Savico đã có chủ trương thành lập quỹ đầu tư Công ty đã thành lập Tổ dự án quỹ và đã làm việc với một sốđối tác trong và ngoài nước về việc thành lập
Quỹ đầu tư của Công ty Đây sẽ là nguồn tài trợ quan trọng cho hoạt động đầu tư bất động sản của công ty
3.5.1.3 Cơ cấu tổ chức – nhân sự:
Công ty đang tổ chức sắp xếp lại các bộ phận chức năng nhằm thực hiện tốt hơn chức năng tham mưu
Thành lập Tổ thư ký chuyên thực hiện nhiệm vụ thư ký cho Hội đồng quản trị, Ban Tổng Giám đốc, là nơi thực hiện các báo cáo cho các bộ phận, lãnh đạo
Bộ phận Nghiên cứu phát triển: với sự ra đời của Tổ thư ký, Bộ phận Nghiên cứu phát triển sẽ dành nguồn lực để thực hiện đúng chức năng nghiên cứu và phát triển Nhiệm vụ của Bộ phận này sẽ tập trung nghiên cứu môi trường kinh doanh trong các lĩnh vực của công ty, trong đó có lĩnh vực bất động sản; nghiên cứu và đề xuất mối liên kết giữa các lĩnh vực hoạt động của công ty; đồng thời với sự hỗ trợ của các bộ phận dự án sẽ xây dựng tiêu chí đầu tư làm cơ sở lựa chọn dự án theo đúng mục tiêu chiến lược; xây dựng cơ chế thông tin - phối hợp giữa các bộ phận công ty Đặc biệt cơ chế thông tin phải giúp truyền tải, giúp từng thành viên công ty hiểu về chiến lược, mục tiêu công ty để cùng hướng đến mục tiêu chung; đồng thời phải giúp ban lãnh đạo nhận được những phản hồi từ cấp dưới
Xây dựng cơ chế phối hợp giữa các bộ phận dự án: trong thời gian qua đã thực hiện giao Phó Tổng Giám đốc phụ trách bất động sản giám sát chặt chẽ hoạt động của các bộ phận dự án Việc này sẽ giúp giám sát, kiểm soát, điều phối các hoạt động liên quan dự án, có cơ sở để làm việc với các đối tác, khách hàng, đảm bảo tiến độ, chất lượng công tác pháp lý, xây dựng cam kết với đối tác, khách hàng
Giúp việc cho Phó Tổng Giám đốc, Tông Giám đốc, Hội Đồng Quản Trị trong việc giám sát, phản biện đối với hoạt động bất động sản còn có Tiểu ban Bất động sản của Hội Đồng Quản Trị
Cần phải đào tạo, tuyển dụng cán bộ nhân viên để thực hiện các nhiệm vụ theo các chiến lược đề ra ở trên; chú trọng năng cao nâng lực của nhân viên về phát triển dự án, quản lý khai thác bất động sản
Chú trọng công tác marketing, PR nhằm tiếp thị trường hiệu Savico đến các vùng thị trường (theo từng giai đoạn), đến với khách hàng, đối tác Mỗi cán bộ nhân viên của công ty phải là cầu nối giữa công ty với khách hàng, đối tác, nhà đầu tư, công chúng Xây dựng chuỗi dự án, hình thành chuỗi nhận diện thương hiệu bất động sản công ty trong lòng công chúng.
Thành l ậ p SavicoLand
Chiến lược chung của Công ty Cổ phần Savico muốn trở thành một tập đoàn đầu tư vào 3 lĩnh vực chính là: thương mại – dịch vụ, bất động sản và tài chính vào năm
2015 Việc thành lập các công ty con thuộc Tập đoàn Savico hoạt động trong 3 lĩnh vực trên là một tất yếu trên con đường tiến đến mục tiêu chiến lược của Savico hiện nay Về lĩnh vực bất động sản, sẽ hình thành Công ty Cổ phần SavicoLand với các cổ đông là các đối tác trong các dự án bất động sản của công ty, các công ty trong hệ thống Công ty Cổ phần Savico, hệ thống Tổng Công ty Bến Thành, trong đó Công ty Cổ phần Savico sẽ chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối SavicoLand sẽ nhận chuyển nhượng/hoặc chuyển giao các dự án bất động sản của Savico để quản lý, phát triển, kinh doanh và khai thác Quá trình hoàn thiện các bộ phận dự án tại công ty theo các chiến lược nêu trên sẽ là một bước chuẩn bị quan trọng cho sự ra đời và hoạt động của SavicoLand Mục tiêu sẽ thành lập được SavicoLand trước năm 2015 nhằm thực hiện tốt chiến lược của Công ty mẹ - Savico
Do vậy, trong giai đoạn từ nay đến 2015, công ty cần hoàn thiện cơ chế riêng cho lĩnh vực bất động sản, bổ sung hoàn chỉnh các chức năng hoạt động theo mô hình một công ty bất động sản khép kín, chuẩn bị nhân sự làm tiền đề để thành lập SavicoLand giai đoạn sau 2015
Dự kiến mô hình Công ty Cổ phần SavicoLand:
Tóm lại, trong giai đoạn từ nay đến năm 2015, Savico sẽ thực hiện chiến lược tập trung theo hướng khác biệt hóa trong lĩnh vực bất động sản Công ty sẽ hướng vào phát triển các dự án tại quỹ đất hiện có tại khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh của Công ty với các loại hình sản phẩm Trung tâm thương mại, Khách sạn,
Phức hợp Quá trình này đượcc thực hiện thông qua nhiều chiến lược chuyên sâu khác nhau, trong đó chú trọng liên doanh – liên kết với các đối tác trong và ngoài nước để cùng phát triển các dự án Bên cạnh đó, Công ty cần phát huy nội lực, sức mạnh về lợi thế hỗ tương giữa các lĩnh vực hoạt động của Công ty, hướng đến tối ưu hóa các dự án cũng như mang lại hiệu quả tốt nhất cho các lĩnh vực khác Song song đó, Công ty sẽ phát triển các dự án nhà ở tại các quận ven đểđáp ứng nhu cầu thị trường, mang lại lợi ích cho Công ty và xã hội Đó sẽ là những tiền đề qua trọng để Savico mở rộng hoạt động bất động sản sang các loại hình khác và nhiều vùng thị trường khác trong tương lai Để hỗ trợ chiến lược này, Công ty sẽ xúc tiến đồng bộ các giải pháp, trong đó chú trọng về pháp lý, tài chính, nhân sự; phấn đấu đạt được các mục tiêu chiến lược
Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong sự tăng trưởng, phát triển kinh tế Ở nước ta, thị trường bất động sản còn chưa phát triển, chưa phát huy hết tiềm năng, vai trò trong sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước Do vậy, các chuyên gia đều dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại hai thành phố lớn:
Hà Nội và TPHCM sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong tương lai
Về mặt vĩ mô, có nhiều yếu tố thuận lợi cho sự phát triển ổn định của thị trường: nền chính trịổn định; hệ thống pháp luật, trong đó có pháp luật về bất động sản liên tục được bổ sung, hoàn thiện; chính sách của Nhà nước ngày càng minh bạch, tạo môi trường bình đẳng cho mọi thành phần kinh tế làm ăn chính đáng
Kinh tế vĩ mô nước ta tăng trưởng nhanh, ổn định nhiều năm liền Trong sự lạc quan chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản đã có những tiến bộ vượt bậc, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn này lại dựa trên những cơ sở chưa bền vững, có dấu hiệu trở thành bong bóng bất động sản Việc được hỗ trợ rất nhiều bởi nguồn vốn tín dụng ngân hàng là yếu tố chính giúp thị trường bùng nổ Vấn đề tìm kiếm các nguồn vốn để hỗ trợ thị trường bất động sản, giúp thị trường bớt lệ thuộc vào vốn ngân hàng đang được các chuyên gia, hiệp hội bất động sản, cơ quan nhà nước nghiên cứu hi vọng sẽ tìm ra được giải pháp Việc Việt Nam đã gia nhập WTO, lộ trình mở cửa đang được thực hiện theo cam kết sẽ là một nhân tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển về các mặt, lĩnh vực trong đó có bất động sản
Tại TPHCM, các mảng thị trường được đánh giá sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới là: trung tâm thương mại, nhà ở, khách sạn, văn phòng và loại hình phức hợp Khu vực trung tâm thành phố vẫn là nơi phát triển mạnh nhất
Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn mặc dù chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản như một số công ty khác nhưng công ty vẫn có những thế mạnh đặc trưng để có thể phát triển trong lĩnh vực bất động sản Lý thuyết dây chuyền chuỗi giá trịđược áp dụng để phân tích môi trường bên trong – lĩnh vực bất động sản của công ty Những điểm mạnh và điểm yếu của công ty được chỉ ra, cùng với những cơ hội và nguy cơ từ môi trường bên ngoài đã phân tích ở trên được kết hợp để phân tích SWOT Bên cạnh đó, các năng lực cạnh tranh cốt lõi của công ty được nhận diện và phân tích làm nền tảng cho sự lựa chọn chiến lược của công ty trong lĩnh vực bất động sản
Chiến lược kinh doanh lĩnh vực bất động sản của Công ty Cổ Phần Savico đến năm 2015 chủ yếu tập trung vào phát triển dự án tại các quỹ đất tại khu trung tâm TPHCM, nhằm phục vụ cho nhu cầu cao cấp, phục vụ phát triển lĩnh vực thương mại – dịch vụ của công ty Đồng thời nhằm đa dạng hóa hoạt động, công ty cũng chú trọng đến những dự án khác tại các khu vực vùng ven khu trung tâm hiện hữu, dọc các trục hạ tầng chính của thành phố; hướng đến đối tượng khách hàng phù hợp tại từng khu vực Để hỗ trợ chiến lược chính, nhiều chiến lược khác đã được đề cập
Mặc dù tác giả đã có nhiều cố gắng, nhưng đề tài có thể còn hạn chế, thiếu sót
Tác giả rất mong nhận được nhiều ý kiến góp ý của quý vị thầy cô, cán bộ quản lý của Công ty Cổ phần Savico, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhằm hoàn thiện một chiến lược đúng đắn phù hợp nhằm phát triển lĩnh vực bất động sản của Công ty Trong thời gian sắp tới, tác giả và các cán bộ quản lý công ty, toàn bộ cán bộ nhân viên Công ty sẽ nỗ lực rất nhiều đểđưa ra nhưng giải pháp chiến thuật, cụ thể nhằm thực hiện chiến lược đề ra; hoàn thành xuất sắc mục tiêu chiến lược Qua đó, góp phần vào sự phát triển của công ty, đóng góp phần nhỏ vào sự phát triển kinh tế - xã hội TPHCM nói riêng và cả nước nói chung
1 ATPVietnam, “Phó Thủ tướng yêu cầu tăng cung bất động sản”, www.atpvietnam.com, 22/7/2008
2 Báo Sài Gòn Tiếp Thị, “Giá trị bất động sản thế chấp bằng GDP Việt Nam”, ngày 6/5/2008
3 CBRE Việt Nam, Triển vọng của thị trường bán lẻ Việt Nam, 2008
4 CBRE Việt Nam, Thị trường nhà ở - Thích nghi trong tình hình mới, tháng 6/2008
5 CitiPlus, Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam, 2006
6 Công văn 2321/UBND – ĐTMT ngày 11/4/2008 của UBND TPHCM
7 Fred R.David, Khái luận về Quản trị chiến lược, Bản dịch của Trương Công Minh – Trần Tuấn Thạc – Trần Thị Tường Như
8 Nguyễn Hữu Lam – Đinh Thái Hoàng – Phạm Xuân Lan, “Quản trị chiến lược
– Phát triển vị thế cạnh tranh”, NXB Thống Kế, 2007
9 Nguyễn Trí Đạt, Chiến lược kinh doanh (Business Strategy), www.saga.vn, 27/09/2007;
10 Nguyễn Trọng Hà, Điều hành tiền tệ và sự phát triển của thị trường bất động sản, Tạp chí bất động sản nhà đất Việt Nam, số 55 ra ngày 5/8/2008
11 Nguồn tin nội bộ của Savico
12 Phòng Quản lý Thị trường Bất động sản – Cục Quản lý nhà
13 TS Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Vinaland
14 www.saga.vn, Phân tích môi trường ngành với mô hình 5 áp lực
15 www.saga.vn, “Bàn về năng lực cốt lõi”
Phụ lục 1: Một số qui định bất cập của pháp luật về hoạt động bất động sản:
- Xét theo qui định của Luật đất đai, doanh nghiệp sau khi hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết 1/500, đã nộp tiền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được quyền chuyển nhượng dự án; tuy nhiên tại Điều 7, Nghị định 153/2007/NĐ-CP lại qui định doanh nghiệp chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi hoàn thành hạ tầng dự án hoặc dự án thành phần mới cho chuyển nhượng;
- Liên quan đến vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, giá để tính bồi thường là căn cứ theo mục đích sử dụng đất hiện tại thường là rất thấp so với giá trị đất sau khi chuyển mục đích sử dụng Sự chênh lệch quá lớn này là nguyên nhân làm chậm trễ công tác giải phóng mặt bằng của rất nhiều dự án và Chính phủ hiện chưa có giải pháp hữu hiệu;
- Liên quan vấn đề khấu trừ tiền sử dụng đất phải nộp: theo quy định tại Điều 5 Nghịđịnh 198/2004/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp đuợc tính theo giá của các loại đất sau khi đầu tư và được khấu trừ tiền bồi thường theo hiện trạng đất chưa đầu tư Với cách tính này là chưa phù hợp, vì chi phí đầu tư hạ tầng để làm tăng giá trịđất sau khi đầu tư là do nhà đầu tư bỏ ra
