TIỂU LUẬN MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI_ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người được cấp phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Nghĩa vụ này không chỉ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đó còn là một công cụ giúp nhà nước quán lí đất đai hiệu quả. Bên cạnh đó còn thể hiện sự công bằng xã hội trong việc phân chia hợp lí các lợi ích từ đất đai, thúc đẩy sản xuất kinh doanh. Để hiểu hơn về vấn đề này em xin chọn đề bài số 23 làm đề tài cho bài tập học kì: Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh.
MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Khái quát cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1 Khái niệm Đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất II Nghĩa vụ tài người cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất Phí lệ phí III Thực tế áp dụng quy định nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất 11 KẾT LUẬN 15 MỞ ĐẦU Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, người cấp phải thực nghĩa vụ tài nhà nước Nghĩa vụ không giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, cịn cơng cụ giúp nhà nước quán lí đất đai hiệu Bên cạnh cịn thể cơng xã hội việc phân chia hợp lí lợi ích từ đất đai, thúc đẩy sản xuất kinh doanh Để hiểu vấn đề em xin chọn đề số 23 làm đề tài cho tập học kì: "Hãy rõ nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất? Cho biết thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước nghĩa vụ tài xảy thực tế nào? Cho ví dụ chứng minh." Qua thấy việc thực vấn đề thực tế bất cập nảy sinh Em xin chân thành cảm ơn! NỘI DUNG I Khái quát cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều Luật Đất đai 2013) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất Người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp Đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp sau đây: - Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định điều 100, 101 102 Luật đất đai - Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/07/2014 - Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ - Người sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai, theo án định Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền - Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng thầu dự án có sử dụng đất - Người sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất - Người Nhà nước lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; người mua nhà thuộc sở hữu nhà nước - Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp quyền sử dụng đất có - Người đề nghị cấp đổi cấp lại Giấy chứng nhận bị Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất hợp pháp thuộc trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các trường hợp cụ thể (Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai): - Tổ chức, cộng đồng dân cư Nhà nước giao đất để quản lý thuộc trường hợp quy định Điều Luật Đất đai - Người quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích xã, phường, thị trấn - Người th, thuê lại đất người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Người nhận khoán đất nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng - Người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có thơng báo định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền - Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng gồm đường giao thơng, cơng trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thơng tin; khu vui chơi giải trí ngồi trời; nghĩa trang, nghĩa địa khơng nhằm mục đích kinh doanh II Nghĩa vụ tài người cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 21 Điều Luật Đất đai 2013) Luật đất đai 2013 quy định trường hợp sau người sử dụng đất làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất: - Người sử dụng đất sử dụng từ trước ngày 01/7/2004 mà không đủ giấy tờ coi hợp lệ quy định khoản Điều 100, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nơi có quy hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền dụng đất theo quy định Chính phủ Tuy nhiên việc phải nộp tiền sử dụng đất bao quát trường hợp có giấy tờ giao đất, cho thuê đất từ sau 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực nghĩa vụ tài Nhà nước mà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đối với người sử dụng đất quyền sử dụng đất thơng qua án định tịa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án, định tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau thực nghĩa vụ tài Nhà nước - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa cấp giấy chứng nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nếu người sử dụng đất chưa thực nghĩa vụ tài phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Theo khoản Điều 108 Luật đất đai 2013 để tính tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất cơng nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất giá đất theo quy định Điều 114 luật Cách thức tính tiền sử dụng đất: Đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 theo khoản Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; thời điểm bắt đầu sử dụng đất khơng có hành vi vi phạm theo quy định Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai (không vi phạm pháp luật đất đai), cấp Giấy chứng nhận thu tiền sử dụng đất diện tích đất vượt hạn mức cơng nhận đất (nếu có) phải nộp tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (giá đất cụ thể cao so với giá đất Bảng giá đất) thời điểm có định cơng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, theo khoản Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thời điểm bắt đầu sử dụng đất khơng có hành vi vi phạm theo quy định Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cấp Giấy chứng nhận thu tiền sử dụng đất sau: * Đất có nhà ở: - Phải nộp tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất diện tích đất hạn mức giao đất theo giá đất quy định Bảng giá đất (bằng ½ giá đất theo Bảng giá đất - cần tra cứu bảng giá đất xem vị trí cụ thể đất sau lấy giá đất vị trí chia biết số tiền sử dụng đất phải nộp) - Đối với diện tích đất vượt hạn mức (nếu có) phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thời điểm có định công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền * Đất có cơng trình xây dựng khơng phải nhà ở: - Nếu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể loại đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao quy định khoản Điều 126 Luật Đất đai thời điểm có định công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Thời hạn nộp tiền sử dụng đất: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất lại theo Thông báo Quá thời hạn quy định, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thơng báo phải nộp tiền chậm nộp số tiền chưa nộp theo mức quy định pháp luật quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất trường hợp ghi nợ Hộ gia đình, cá nhân cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều Nghị định 45/2014/NĐCP quy định tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn tài chính, có nguyện vọng ghi nợ ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp Giấy chứng nhận sau có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hồ sơ giao đất tái định cư có đơn xin ghi nợ nhận thơng báo nộp tiền sử dụng đất Người sử dụng đất trả nợ dần thời hạn tối đa năm; sau năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất lại theo giá đất thời điểm trả nợ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tốn nợ trước hạn hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ 2%/năm thời hạn trả nợ trước hạn tính số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn Tiền thuê đất Theo Điều 56 điểm b khoản Điều 99 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải trả tiền thuê đất hàng năm trả lần cho thời gian thuê cấp Giấy chứng nhận trường hợp Nhà nước cho thuê đất Theo khoản Điều 108 Luật Đất đai 2013 để xác định tiền thuê đất là: diện tích đất cho thuê, thời hạn cho thuê, đơn giá thuê đất hình thức Nhà nước cho thuê Đơn giá thuê đất: - Trường hợp thuê đất trả tiền th đất hàng năm khơng thơng qua hình thức đấu giá: Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất năm 1% Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt… tối đa không 3% Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tối thiểu không thấp 0,5% - Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê khơng thơng qua hình thức đấu giá: Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định Nghị định Chính phủ giá đất áp dụng trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất đất khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên tỉnh lại Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định Nghị định Chính phủ giá đất áp dụng trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất đất khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) 30 tỷ đồng thành phố trực thuộc Trung ương; 10 tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng tỉnh lại Xác định tiền thuê đất: - Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tiền thuê đất thu năm tính diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất - Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê: Tiền thuê đất thu lần cho thời gian thuê tính diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Phí lệ phí 3.1 Lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ khoản tiền mà chủ thể phải nộp cho Nhà nước đăng ký quyền sở hữu tài sản đăng ký quyền sử dụng đất Là khoản thu nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý tài sản Nhà nước bảo vệ tài sản người sử dụng đất Căn tính lệ phí trước bạ giá tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).(Điều Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ) Theo Điều 5, Nghị định 140/2016/NĐ-CP (hướng dẫn chi tiết Điều Thông tư 301/2016/TT-BTC) sửa đổi khoản Điều Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ cấp Giấy chứng nhận quy định sau: Lệ phí trước bạ = (giá 1m2 đất bảng Giá đất x Diện tích) x 0,5% + Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ giá đất Bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành thời điểm kê khai lệ phí trước bạ + Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ tồn diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, cá nhân Văn phòng đăng ký đất đai xác định cung cấp cho quan thuế Trường hợp đất thuê Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ thời hạn loại đất quy định Bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành giá đất thời hạn th đất tính lệ phí trước bạ xác định sau: Giá đất thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ Giá đất Bảng giá đất = x Thời hạn thuê đất 70 năm Người nộp lệ phí trước bạ thực nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước quan, tổ chức thu lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật quản lý thuế thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thơng báo nộp lệ phí trước bạ Cơ quan Thuế Ghi nợ lệ phí trước bạ đất nhà gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai thu tiền sử dụng đất Khi tốn nợ lệ phí trước bạ hộ gia đình, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ tính theo giá nhà, đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định thời điểm kê khai lệ phí trước bạ (Khoản Điều Nghị định 140/2016/NĐ-CP) 3.2 Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất Là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến độrig đất đai; trích lục đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa Căn điều kiện cụ thể địa phương, sách phát triển kinh tế - xã hội địa phương đế quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh cao mức thu khu vực khác; mức thu đổi với tổ chức cao mức thu hộ gia đình, cá nhân 3.3 Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Là khoản thu công việc thẩm định hồ sơ, điều kiện cần đủ đảm bảo việc thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận cẩp) theo quy định pháp luật Căn quy mơ diện tích đất, tính chất phức tạp loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất điều kiện cụ thể địa phương để quy định mức thu phí cho trường hợp 3.4 Phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai Là khoản thu người có nhu cầu khai thác sử dụng tài liệu đất đai quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hồ sơ, tài liệu đất đai (như: quan địa chính, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, quận, huyện) nhằm bù đắp chi phí quản lý, phục vụ việc khai thác sử dụng tài liệu đất đai bù đắp chi phí cho hoạt động thu phí Phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai bao gồm đồ quy hoạch sử dụng đât, đồ trạng sử dụng đất, đồ chuyên đề, đồ địa III Thực tế áp dụng quy định nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Nhà nước thất thoát nhiều vấn đề đất đai, nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phần số Ngân sách nhà nước thất khơng hẳn tham nhũng mà chế quản lý Thứ nhất, thực tiễn việc thực sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất địa phương nước thời gian qua cho thấy tiếp tục phát sinh vướng mắc Đặc biệt, nhiều địa phương bị phản ánh chậm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), ảnh hưởng trực tiếp đến quan quản lý, người dân, doanh nghiệp nguồn ngân sách Nhà nước Đơn cử, thành phố Hồ Chí Minh bị phản ánh liên tiếp chậm ban hành hệ số K từ năm 2015 đến nay, làm ách tắc tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do nghĩa vụ tài phát sinh từ cơng việc trì trệ, ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước Thứ hai, khung giá đất thực theo quy định Nghị định số 96/2019/NĐ-CP Khung giá đất xác định theo nhóm đất (nông nghiệp, phi nông nghiệp) vùng kinh tế nước Thực tế cho thấy, bất cập lớn giá quy định khung giá đất thấp so với thực tế, "Bảng giá đất" địa phương có giá trị khoảng 30-50% giá thị trường Cụ thể: - Đất TP Hà Nội (đô thị đặc biệt thuộc vùng Đồng sơng Hồng) TP Hồ Chí Minh (đơ thị đặc biệt thuộc vùng Đông Nam Bộ, khung giá đất quy định mức tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, mức tối đa 162 triệu đồng/m2 Trong đó, thực tế, giá giao dịch thị trường cao gấp nhiều lần giá giao dịch cao lên đến tỷ đồng/m2 - Điều 11, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định "Đối với đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị có khả sinh lợi cao, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất" Đối với đất này, quy định mức tối đa cao 30% cịn thấp so với giá thị trường Những bất cập dẫn đến hệ lụy gây thất thu cho ngân sách nhà nước Khung giá đất Chính phủ bảng giá đất UBND cấp tỉnh sử dụng chủ yếu để tính thuế, phí lệ phí liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Thứ ba, cơng văn gửi lên Thủ tướng Chính phủ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có hàng loạt lỗ hổng bất cập công tác quản lý nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước làm giảm tính minh bạch thị trường bất động sản Trong kể tới việc định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đối tượng định mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi hay bán định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường mà không thông qua phương thức đấu giá công khai, không quy định pháp luật "Có tình trạng cho th đất công với giá thấp so với giá thị trường, chuyển nhượng quỹ đất dự án doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp giá thị trường, khơng quy định pháp luật Có tình trạng thỏa thuận ngầm cán nhà nước doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối người tiêu dùng phải gánh chịu mua nhà" Ví dụ: Xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá mặt 23 Lê Duẩn (quận 1) 550 tỷ đồng giá trúng đấu giá (giá thị trường) 1.460 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm Nếu không đấu thực bán định mặt cho nhà đầu tư ngân sách nhà nước bị đến 910 tỷ đồng Ví dụ: Tại Đồng Tháp hai cán Chi cục Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Tháp không thực quy định quản lý đất đai, gây thất thoát ngân sách nhà nước Theo cáo trạng, năm 2014, UBND tỉnh Đồng Tháp cho Công ty S.G.FOOD thuê 1.050 m2 đất xã Mỹ Hiệp (huyện Cao Lãnh), trả tiền hàng năm, với thời hạn thuê 50 năm Sau cấp sổ đỏ, S.G.FOOD đăng ký biến động chuyển sang trả tiền lần cho thời gian thuê Đầu năm 2016, Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Đồng Tháp có văn cung cấp cho quan thuế việc xác định nghĩa vụ tài đất đai Cơng ty S.G.FOOD Theo văn này, diện tích đất cho thuê đất 700.000 đồng/m2 Cục thuế Đồng Tháp thông báo cho S.G.FOOD phải nộp 642 triệu đồng Sau Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Cao Lãnh phát sai sót vị trí đất th S.G.FOOD Tháng 4/2016, Sở Tài nguyên Môi trường có cơng văn đính chính, xác định đất cho th có giá 2,8 triệu đồng/m2 Q trình điều tra xác định hai cán khơng thực quy định việc xác định vị trí, giá trị đất cho thuê Từ sai phạm này, giá trị đất cho thuê theo quy định 2,8 triệu đồng 700.000 đồng/m2, gây thất thu ngân sách 1,9 tỷ đồng KẾT LUẬN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý quan trọng nhằm xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất, kèm với nghĩa vụ tài mà người cấp phải thực góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước công cụ để Nhà nước quản lí đất đai, điều tiết thị trường bất động sản Các nghĩa vụ tài đất đai xác định dựa giá đất, thực tế việc xác định giá đất, khung giá đất nhiều bất cập gây ảnh hưởng đến việc thực nghĩa vụ này, thất thoát ngân sách nhà nước, cần cấp quản lí, rà sốt chặt chẽ để thực minh bạch quản lí đất đai DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội, 2019, tr 137 – 164; Luật Đất đai năm 2013; Luật Phí lệ phí 2015; Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai; Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất; Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 120/2016/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật phí lệ phí; Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ; Thơng tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn lệ phí trước bạ; Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 phủ lệ phí trước bạ; Nghị định 79/2019/NĐ-CP sửa đổi điều 16 nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Thơng tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất; https://dantri.com.vn/can-bo-tnmt-dong-thap-bi-bat.tag https://baomoi.com/horea-diem-mat-10-lo-hong-cua-luat-dat-dai-lam-giam-hieuqua-kinh-te/c/33273237.epi ... 01/7/2014 mà chưa cấp giấy chứng nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nếu người sử dụng đất chưa thực nghĩa vụ tài phải nộp tiền sử dụng đất theo... với đất Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận. .. quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có