KINH TẾ ĐẤT ĐAI pot

- Đối tượng khảo sát là các loại đất đai, loại hình sử dụng đất đai và các đối tượng sử dụng đất đai xuất hiện trong một không gian và thời gian cụ thể, đây là những hình thái cụ thể của

mục lục

Trang

Chương I: TỔNG QUAN KINH TẾ ĐẤT ĐAI

2

II Khách thể và đối tượng nghiên cứu của khoa học kinh tế đất đai 2

Chương II: ĐẤT ĐAI VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI

Quỹ đất đai và phương pháp phân loại đất đai

Phương pháp phân tích kinh tế đất đai

Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đai

5

Chương III: SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

7

II Lịch sử phát triển quan hệ đất đai ở Việt Nam 7III Phát triển quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường 8

Chương IV: PHÂN VÙNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

9

V Tác dụng của lý luận phân vùng trong định giá đất đai 14

Chương V: ĐỊA TÔ VÀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

16

III Mối quan hệ giữa giá trị và giá trị sử dụng đất đai 22

Chương VI: ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐẤT ĐAI

24

III Phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế đầu tư 26

PHỤ LỤC 31

Chương I TỔNG QUAN KINH TẾ ĐẤT ĐAI

I Vị trí, nhiệm vụ và vai trò của khoa học kinh tế đất đai

I.1 Vị trí của khoa học kinh tế đất đai

Do sự giới hạn của diện tích đất đai trên bề mặt đất nói chung và lảnh thổ quốc gia nói riêng

Do sự thiếu hụt nguồn vốn và thiếu hụt lao động kết hợp với đất đai

Chính 3 nguồn thiếu hụt này hình thành 1 khái niệm đó là TÍNH KHAN HIẾM về đất đai

Có thể nói tính khan hiếm hình thành nên các quyết định về mặt kinh tế, con người luôn đối mặt với sự khan hiếm này để tạo ra các sản phẩm xã hội đáp ứng nhu cầu của con người cả về vật chất lẫn tinh thần

Bên cạnh đó, đất đai chiếm vị trí quan trọng trong sự giàu có cũng như làm tăng nguồn của cải xã hội cho mỗi quốc gia, vì vậy khoa học kinh tế đất đai xứng đáng chiếm lỉnh một vị trí vững vàng trong hệ thống khoa học kinh tế

I.2 Nhiệm vụ của khoa học kinh tế đất đai

Nhiệm vụ đầu tiên của kinh tế đất đai là giải quyết bài toán có sự kết hợp hiệu quả giữa ba nguồn lực sản xuất nói trên để tạo ra những sản phẩm hàng hoá và dịch vụ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của con người

Nhiệm vụ kế tiếp nghiên cứu những xu thế, quy luật vận động của các loại đất đai

sử dụng trên phạm vi quốc gia, nhằm tìm ra các phương hướng, các giải pháp sử dụng đất đai có hiệu quả nhất

I.3 Vai trò của khoa học kinh tế đất đai

Vai trò của kinh tế đất đai là môn học cơ sở của chuyên ngành quản lý đất đai vì vậy nó sẽ cung cấp căn cứ khoa học cho các môn học khác trong chương trình đào tạo kỹ sư chuyên ngành quản lý đất đai như:

+ Xây dựng hệ thống chỉ tiêu phân loại quỹ đất đai quốc gia cho môn học Thống kê đất đai

+ Nghiên cứu các nguyên lý điều chỉnh nhà nước về mối quan hệ đất đai làm căn cứ luận cho các môn học Luật đất đai và Quản lý hành chính về đất đai

+ Nghiên cứu các vấn đề về giá trị và đề xuất phương pháp đánh giá giá trị kinh tế đất đai, hỗ trợ phương pháp luận cho môn học Định giá đất đai

+ Nghiên cứu mối quan hệ giữa giá trị và giá trị sử dụng đất đai, giữa giá trị

và đầu tư phát triển quỹ đất đai, tập trung nghiên cứu những quy luật không gian phân bổ đầu tư sử dụng đất đai, từ đó đề xuất những cơ sở khoa học cho môn học Quy hoạch sử dụng đất đai

II Khách thể và đối tượng nghiên cứu của khoa học kinh tế đất đai

Khách thể nghiên cứu là sự vật, là quá trình khách quan

Chủ thể nghiên cứu là con người đứng tại một vị trí nhất định nghiên cứu một

phương diện, khía cạnh nào đó của khách thể Vị trí nghiên cứu được gọi là góc độ nghiên cứu, còn phương diện nghiên cứu chính là đối tượng của nghiên cứu khoa học

Cần phân biệt đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát

Có thể nói đối tượng nghiên cứu là những quy luật thuộc về bản chất của sự vật, còn đối tượng khảo sát là những hiện tượng, là các hình thái thể hiện của những quy luật này

Vận dụng vào khoa học kinh tế đất đai:

- Khách thể nghiên cứu của khoa học kinh tế đất đai là quỹ đất đai

- Đối tượng nghiên cứu là những quy luật sử dụng đất đai trong quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội

- Đối tượng khảo sát là các loại đất đai, loại hình sử dụng đất đai và các đối tượng

sử dụng đất đai xuất hiện trong một không gian và thời gian cụ thể, (đây là những hình thái cụ thể của những quy luật sử dụng đất đai)

Cần phân biệt các khái niệm khác nhau như lãnh thổ, đất và đất đai.

+ Lãnh thổ: là một hiện tượng địa lý – dân tộc, là nơi cư trú của cộng đồng dân tộc

trong không gian và thời gian xác định

+ Đất Là hiện tượng địa lý tự nhiên, là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn

so với khái niệm thổ nhưỡng

Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian

+ Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội

của con người Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Nó là hiện tượng địa - kinh tế xã hội

III Cơ sở khoa học của kinh tế đất đai

- Kinh tế đất đai được xác định là môn học kinh tế chuyên ngành thuộc khoa học kinh tế, nên kinh tế đất đai dựa trên cơ sở nền tảng của kinh tế học chính trị Mác - Lê nin

và kinh tế học nghiên cứu các quy luật sử dụng đất đai trong quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội Vì vậy Cơ sở khoa học của môn học kinh tế đất đai được dựa trên các nền tảng sau: Mô hình Tam Diện trong sử dụng đất, lý thuyết kinh tế học cổ điển

I.1 Mô hình Tam diện trong sử dụng đất

Quá trình sử dụng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung luôn chịu sự chi phối, tác động của ba nhân tố: tự nhiên, kinh tế, pháp lý Chính ba nhân tố này hình thành nên mô hình Tam diện giúp cho con người sử dụng đất đạt hiệu quả và hạn chế được các nguy cơ rủi ro tiềm tàng, ở đây:

Nhân tố tự nhiên thể hiện: khả năng thực tại của đất đai, tức cho biết các tính chất sinh, lý hóa của đất đai, nhân tố này dùng để cung cấp nguyên liệu thô, vị trí, địa bàn cho các hoạt động của con người nhóm này có thể trực tiếp tạo nên những thuận lợi lẫn khó khăn cho con người trong quá trình sử dụng đất Ngoài ra nhân tố này còn ảnh hưởng đến tổng số lượng tài nguyên có thể cung cấp và tổng số lượng nhu cầu của con người từ các nguồn tài nguyên đó.

Nhân tố kinh tế thể hiện: khả năng chấp nhận về mặt kinh tế trong việc sử dụng đất đai Tức nó quan tâm đến sự hoạt động của hệ thống giá cả, giá trị Nó tác động đến từng chủ sử dụng đất đai Nó giải quyết các vấn đề về chi phí sản xuất, thu nhập, lợi nhuận tương ứng với từng điều kiện đầu tư của từng người

Nhân tố pháp lý thể hiện: khả năng chấp nhận về mặt thể chế, pháp luật Tức nó quan tâm đến môi trường pháp luật của chủ thể sử dụng đất Moi trường pháp luật được thể hiện thông qua các văn bản pháp quy như: Hiến pháp, luật, nghị định…

Mô hình tam diện ràng buộc việc sử dụng đất trong thực tế phải tuân thủ nghiêm ngặc mối quan hệ ba chiều giữa ba nhân tố trên, nhừm mục đích đạt được các tiêu chuẩn của sự phát triển bền vững, đó là:

- Sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện tự nhiên và môi trường;

- Sử dụng đất phải đạt hiệu quả kinh tế cao;

- Sử dụng đất phải gắn liền với việc tuân thủ pháp luật;

I.2 Lý thuyết kinh tế học cổ điển (cung cầu) trong sử dụng đất

I.2.1 Lý thuyết cầu về đất đai

1 Khái niệm

2 Phân loại cầu về đất đai

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu

4 Phương pháp xác định cầu và độ co giãn của cầu đất đai

I.2.2 Lý thuyết cung về đất đai

1 Khái niệm

Thể chế

2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất đai

3 Độ co giãn của cung đất đai

I.3 Các quy luật kinh tế cơ bản

1 Quy luật quan hệ sản xuất phù hợp với tính chất và trình độ phát triển của lực lượng sản xuất;

Khái niệm:

Tác động của quy luật:

2 Quy luật sản phẩm biên giảm dần

Khái niệm:Trong quá trình sản xuất, khi một yếu tố đầu vào nào đó tăng lê, còn yếu tố đầu vào khác bị hạn chế thì đến một lúc nào đó mức tăng sản lượng đầu ra sẽ giảm đi khi tăng thêm một đơn vị đầu vào.

Tác động của quy luật:biểu thị mối quan hệ giữa lượng đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất Từ đó giúp các nhà quản lý biết được điểm dừng ở đâu để đạt được hiệu quả tối ưu nhất.

3 Quy luật chi phí cơ hội gia tăng

Khái niệm:Chi phí cơ hội là phần lợi ích bị mất đi khi chúng ta quyết định lựa chọn đối tượng này mà không chọn đối tượng khác Giá trị mất đi bằng giá trị của đối tượng không được lựa chọn.

Trong quá trình sử dụng nguồn lực ở điều kiện có hạn, để sản xuất một sản phẩm

A nào đó thì chúng ta phải hi sinh nhiều sản phẩm B người ta gọi quy luật này là quy luật chi phí cơ hội gia tăng.

Tác động của quy luật:

4 Quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân

Khái niệm:

Tác động của quy luật:

5 Quy luật giá trị:

Khái niệm: Sản xuất và trao đổi hàng hoá phải dựa trên cơ sở giá trị của nó, tức

trên cơ sở hao phí lao động xã hội cần thiết

Trong sản xuất, quy luật giá trị buộc người sản xuất phải làm sao cho mức hao phí sức lao động cá biệt của mình phải phù hợp với mức hao phí sức lao động xã hội cần thiết, có như vậy họ mới có thể tồn tại được

Trong trao đổi, hay lưu thông phải thực hiện theo nguyên tắc ngang giá: Hai hàng hoá trao đổi được với nhau khi cùng kết tinh một lượng lao động như nhau, hoặc trao đổi, mua bán hàng hoá phải thực hiện với giá cả bằng giá trị

Tác động của quy luật giá trị

- Điều tiết sản xuất và lưu thông hàng hoá

- Kích thích cải tiến kỹ thuật, hợp lý hoá sản xuất, tăng năng xuất lao động, hạ giá thành sản phẩm

- Phân hoá những người sản xuất hàng hoá thành giàu, nghèo

6 Quy luật cung cầu: cho chúng ta biết rằng:

Nếu ở 1 mức giá nhất định mà cung>cầu  giá giảm và ngược lại.

Một sự gia tăng giá, sẽ dẫn đến cầu giảm và cung tăng và ngược lại

Giá thị trường là nơi gặp nhau giưa cung và cầu

Khi cung = cầu, thì giá cả = giá trị

Khi cung > cầu, thì giá cả < giá trị

Khi cung < cầu, thì giá cả > giá trị

7 Quy luật cạnh tranh

Cạnh tranh là sự ganh đua về kinh tế giữa những chủ thể trong nền sản xuất hàng hóa nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất, tiêu thụ hoặc tiêu dùng hàng hóa để từ đó thu được nhiều lợi ích nhất cho mình

Quy luật cạnh tranh: Trong nền sản xuất hàng hoá, sự cạnh tranh giữa những người sản xuất hàng hoá, giữa người sản xuất và người tiêu dùng là một tất yếu khách quan, là yêu cầu thường xuyên đối với những người sản xuất hàng hoá

IV Phương pháp nghiên cứu kinh tế đất đai

- Điều tra, thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp, toán thống kê, hệ thống… được

sử dụng rộng rãi và xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu khoa học kinh tế đất đai

- Ngoài ra, các phương pháp như: phương pháp phân tích chi phí lợi ích, phương pháp định lượng… cũng được sử dụng thường xuyên

…

Chương II ĐẤT ĐAI VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI

I Đặc điểm và vai trò của đất đai

1 Khái niệm đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định

Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên

và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

2 Đặc điểm của đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội tạo ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai

Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường

Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ

xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh

em xa, mua láng giềng gần”

Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật cấu thành giá đất Vị thế đất đai được phản ánh thông qua các đặc điểm kinh tế -

xã hội và pháp luật của đất đai Các thửa đất có các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật như nhau thì có cùng một mức vị thế xã hội

Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn vị trí là thuộc tính không gian của nó Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên Khái niệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”

Vị trí địa lý của đất đai là bất biến, nhưng khả năng sinh lời của đất đai thay đổi theo sự thay đổi của các điều kiện kinh tế, xã hội và pháp luật

Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai thường chỉ nói đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan trọng mà các nhà định giá cần phải quan tâm?

Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của nó

Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau Vị trí tự bản thân

nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm

Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí trong không gian kinh tế - xã hội Ở đây, có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, lợi ích so sánh của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

- Ngoài 2 đặc điểm trên, đất đai còn có các đặc điểm sau:

Tính cố định về vị trí: Đất đai là hàng hóa bất động sản dù được chuyển nhượng

nhưng chỉ là các quyền sử dụng khai thác lợi ích từ đất đai, mà không thể di chuyển thửa đất đó đến vị trí mong muốn Vị trí đất đai là cố định, nên lợi ích và giá trị của đất đai gắn liền với từng vị trí cụ thể, chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:

+ Những yếu tố tự nhiên;

+ Điều kiện kinh tế;

+ Tính chất xã hội;

+ Điều kiện môi trường

Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, diện tích, hình thể, cảnh

quan,… khác nhau về các đặc tính chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội làm cho mỗi thửa đất đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của đất đai Vì tính dị biệt mà mỗi thửa đất đai là một loại sản phẩm hàng hóa riêng biệt, nên việc xác định cung, cầu và giá cả thị trường đất đai trở nên phức tạp hơn

Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai

không thể hủy hoại nếu được sử dụng hợp lý trong quá trình tái sản xuất xã hội, vì vậy đất đai có thời hạn sử dụng vật lý và kinh tế vĩnh viễn

Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu

Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính không gian và thời gian, vì có nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần, có thời gian khan hiếm nhưng cũng có khi dư thừa

Tính thích ứng: Xuất phát từ sự thay đổi về nhu cầu mà đất đai có thể chuyển đổi

từ hình thức sử dụng này sang hình thức sử dụng khác Đất đai có thể sử dụng vào các mục đích khác nhau: nông lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ phụ thuộc vào nhu cầu cụ thể của con người về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên

- Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào

- Đất là điều kiện vật chất chung cho mọi ngành nghề và cho hoạt động của con người

- Là đối tượng lao động: cho môi trường để tác động như xây dựng nhà cửa, nuôi trồng…

- Là công cụ lao động: cho con người làm việc trên nó

- Là tư liệu sản xuất đặc biệt

- Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị

- Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản

Vậy tại sao nói Đất Đai là TLSX đặc biệt? Vì nó khác với các tư liệu sản xuấ khác ở những điểm sau:

- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện và tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Còn các TLSX khác đều là kết quả lao động của con người tạo ra

- Đặc điểm số lượng: Đất đai mang tính khan hiếm, bị giới hạn ranh giới đất liền với địa cầu, nên nó không thể gia tăng về số lượng; Ngược lại TLSX khác có thể gia tăng

về số lượng theo nhu cầu của xã hội

- Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lượng, tính chất sinh, lý hóa của đất…; các TLSX khác có thể đòng nhất về chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn

- Tính thay thế: Không thể thay thế đất đai bằng một TLSX khác được; còn TLSX khác có thể được thay thế bởi một tư liệu sản xuất khác có hiệu quả kinh tế hơn

- Tính cố định về vị trí: Đất đai chỉ có thể sử dụng cố định ở một nơi; trong khi đó TLSX khác có mặt ở mọi nơi

- Tính vỉnh cửu: Nếu được sử dụng hợp lý thì đất đai có thể sử dụng vỉnh cửu; trong khi đó TLSX khác bị hư hỏng dần dần và bị thay thế bởi tlsx khác

Bổ sung:

Đối tượng lao động: là toàn bộ những vật mà trong quá trình lao động con người

tác động vào bằng công cụ lao động để sản xuất ra của cải vật chất

Công cụ lao động: là những vật dụng mà con người dung nó để tác động trực tiếp

đến đối tượng lao động Nó bao gồm các loại máy móc, thiết bị, dụng cụ…

Tư liệu sản xuất: một vật hay toàn bộ những vật mà người lao động dung nó để tác

động lên đối tượng lao động nhằm sản xuất ra của cải vật chất

 Đât đai là đối tượng lao động bởi vì: nó là vật mà con người có thể tác động bằng công cụ lao động để sản xuất ra sản phẩm.

 Đất đai là công cụ lao động bởi lẻ: nó là vật dụng mà con người có thể dung nó để tác động lên đối tượng lao động

 Đất đai là tư liệu sản xuất bởi vì đất đai nó vừa là đói tượng lao đông, vừa là công cụ lao động

II Quỹ đất đai và phương pháp phân loại đất đai

1 Khái niệm và quá trình hình thành quỹ đất đai quốc gia

- Loại hình sử dụng đất đai: là một thửa đất cụ thể có ranh giới rõ ràng trên thực

địa được sử dụng thường xuyên có hệ thống cho một nhu cầu nhất định của con người Ranh giới thửa đất được xác định thông qua sự tương phản giữa các loại hình sử dụng khác nhau

- Loại đất đai: tập hợp từ các thửa đất có mục đích sử dụng chung cho các hoạt

động kinh tế - xã hội của con người, ranh giới của loại đất đai là ranh giới quy ước, tức được xác định bằng các mốc giới địa chính, hay xác định trên bản đồ quy hoạch

- Quỹ đất đai: tập hợp từ các loại đất đai

- Quá trình hình thành quỹ đất đai: Quỹ đất đai quốc gia hình thành và phát

triển cùng với tiến trình lịch sử của dân tộc và các hoạt động KT-XH trong cộng đồng đó, trong quá trình đó phạm vi đất đai dần dần được mở rộng hay thu hẹp Các loại đất đai được hình thành, xuất hiện phù hợp với nhu cầu hoạt động KT-XH của con người

Vấn đề đặt ra là các thửa đất kết hợp với nhau tạo thành loại đất đai theo nguyên tắc nào?

2 Phương pháp phân loại đất đai

Trước tiên là phải xác định được quỹ đất đai ở trạng thái động hay trạng thái tĩnh

và trạng thái tỉnh hay động tùy thuộc vào quan điểm nhìn nhận của nhà nghiên cứu

Như đã biết Quỹ đất đai được hình thành trong quá trình phát triển sản xuất của con người, do đó quỹ đất đai là một trạng thái động: vận động và thay đổi theo các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Động là do nhìn từ góc độ “đoàn tàu” kinh tế Đây chính là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại quỹ đất đai quốc gia

Nguyên tắc phân loại

+ Nguyên tắc hệ thống: tập trung nghiên cứu mối quan hệ qua lại giữa các loại đất

đai và những tính chất của hệ thống, như yếu tố cấu thành mang đặc tính chung của cả hệ thống Nguyên tắc hệ thống khẳng định chính mối quan hệ tương hỗ qua lại giữa các loại đất đai là cơ sở tồn tại của từng loại đất đai riêng biệt, (chúng được hình thành bởi sự tương tác qua lại giữa các loại hình hoạt động kinh tế - xã hội của con người)

Ví dụ:

Loại Đất đai Mục đích sử dụng  Chức năng

Ao hồ Đất nông nghiệp NTTS

Đất chuyên dùng Cảnh quan sinh thái

Giao thông Đất nông nghiệp Giao thong nội đồng

Đất DC nông thôn GT nông thônĐât DC đô thị GT đô thịĐất giao thong chuyên D GT lien xã, huyện, tỉnh

_ Đất ao hồ trong từng loại đất đai theo mục đính khác nhau thì có chức năng khác nhau: như nuôi trồng thuỷ sản nếu nó là một loại hình sử dụng của loại đất nông nghiệp, cảnh quan sinh thái nếu thuộc loại đất chuyên dùng

_ Đường giao thông nội đồng thuộc loại đất nông nghiệp, đường giao thông nông thôn thuộc đất khu dân cư nông thôn, đường giao thông đô thị thuộc đất đô thị, đường giao thông liên xã, liên huyện và liên tỉnh là loại đất giao thông chuyên dùng

_ Đất giao thông chuyên dùng cũng không thể tồn tại theo đúng chức năng chuyền tải giữa các vùng nếu như không có đất đô thị, khu dân cư nông thôn và đất nông nghiệp…

+ Nguyên tắc giống nhau: chỉ chú ý đến khía cạnh giống nhau về chức năng nào

đó của đất đai Ví dụ, như đất có chức năng giao thông thì đấy là loại đất chuyên dùng giao thông, không phân biệt là đất nông nghiệp, khu dân cư nông thôn, đô thị hay chuyên dùng

Đất giao thong  Đất chuyên dung giao thong, không

phân biệt thuộc nhóm nn, kdc nt hay kdc dtNuôi trồng thủy sản  Đất ao hồ không phân biệt ở nông

thôn hay đô thịCảnh quan sinh thái  Đất chuyên dung cảnh quan không

phân biệt ở đâu

- Hệ thống chỉ tiêu phân loại quỹ đất đai

+ Theo Luật đất đai 1993; theo nguyên tắc quan hệ+ Theo Luật đất đai 2003 Theo nguyên tắc tương đồngBT2: Các bạn nêu rõ các loại đất đai trong Luật 1993 và Luật 2003

Gợi ý:

Xác định loại đất đai bằng nguyên tắc quan hệ thì phải xác định mối quan

hệ qua lại giữa các thửa đất

Xác định loại đất đai bằng nguyên tắc tương đồng thì phải xác định chức năng của các thửa đất

BT2 Xác định loại đất đai và loại hình sử dung đất đai trong 1993 và 2003

3 Ý nghĩa của việc phân loại đất đai

- Việc sử dụng đất đai tuân theo quy luật kinh tế khách quan, nhưng chịu sự quản

lý chặt chẽ của nhà nước Phân loại đất đai nhằm giúp quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường

III Phương pháp phân tích kinh tế đất đai

III.1 Lợi thế tuyệt đối

Lợi thế tuyệt đối trong sử dụng đất đai

Là lợi thế đạt được trong sử dụng đất đai, khi mỗi thửa đất nên tập trung đầu tư vào sản xuất những sản phẩm có mức chi phí thấp hơn hẳn so với thửa đât khác và thấp hơn mức chi phí trung bình chung của các thửa đất trong vùng thì tất cả các thửa đất đều mang lại lợi ích cho người sử dụng

VD

Sản phẩm Thửa A Thửa B Trung bình các Thửa

Đối với Thửa A thì loại hình sử dụng Phòng trọ mang lợi nhuận là 6, trong khi đó loại hình sử dụng Nuôi cá chỉ mang lại lợi nhuận là 1  loại hình sử dụng Phòng trọ có lợi thế tuyệt đối so với loại hình sử dụng Nuôi cá

Đối với Thửa B thì loại hình Nuôi cá kiểng đem lại lợi ích là 5, trong khi đó loại hình Nhà trọ chỉ mang lại lợi ích là 1, vì vậy sử dụng thử B vào mục đích Nuôi cá có lợi thế tuyệt đối hơn mục đích Phòng trọ

III.2 Chi phí cơ hội trong sử dụng đất đai

III.3 Phân tích tài chính trong kinh tế đất đai

1 Mục tiêu

- Giúp người sử dụng đất có cái nhìn trực quan hơn về hoạt động đang đầu tư trên đất đai;

- Cung cấp một kế hoạch tài chính cho người sử dụng đất;

- Đánh giá khả năng quản lý tài chính;

2 Trình tự phân tích tài chính trong kinh tế đất đai

Bước1 Xác định các khoản chi phí phải bỏ ra và dự báo thu nhập có thể thu lại Bước2 Lập dòng tiền qua các thời gian

Bước3 Tính giá trị tương đương của chi phí, thu nhập và dòng tiền theo thời gian Bước4 Xác định phương pháp phân tích và lựa chọn phương án, dự án đầu tư.

3 Tính giá theo thời gian của dòng tiền

Trong phân tích tài chính, muốn so sánh các khoản thu, chi xuất hiện ở các thời điểm khác nhau thì phải chuyển chúng về cùng một thời điểm nào đó, quá trình này người

ta gọi là Tìm giá trị tương đương của tiền

Lãi tức (tiền lời) = tổng vốn tích lũy – vốn gốc ban đầu.

Lãi tức đơn I = P*r*T

P: vốn gốc, giá trị tiền hiện tạir: lãi suất đơn tính theo thời đoạn vay (tháng, năm)T: Số thời đoạn vay

Lãi tức ghép F = P + I = P + PrT = P(1 + rT) ( tính cho 1 thời đoạn)

Lãi suất r = (lãi tức trong một đơn vị thời gian/vốn gốc ban đầu)*100%

Dòng tiền tương lai: F = P(1 + rT)n

F : dòng tiền tương lai

P vốn gốc

r lãi suất ghép tính theo năm và ghép lãi theo năm

III.4 Phương pháp phân tích chi phí – lợi ích

Việc sử dụng đất được xem như một dự án đầu tư , do vậy ta đặt biệt quan tâm đến việc phân tích giữa chi phí và lợi ích

Việc phân tích đồng thời chi phí và lợi ích giúp người sử dụng đất đưa ra những quyết định có lợi nhất cho việc sử dụng thửa đất mà mình có vào mục đích phù hợp nhất

1 Trình tự tiến hành phân tích chi phí – lợi ích

Bước1 Xác định các phương án thay thế

Chuyển mục đích sử dụng, chuyển địa điểm đầu tư, chuyển đổi loại hình sử dụng: nuôi con gì, trồng cây gì hay xây dựng loại nhà gì…

Bước2 Phân định chi phí và lợi ích

Cần phải lập một danh mục đầy đủ về các lợi ích và chi phí có thể phát sinh trong quá trình thực hiện một giải pháp thay thế

Danh mục lợi ích bao gồm: tăng thu nhập trực tiếp nhờ chuyển mục đích sử dụng, tăng thu nhập gián tiếp do sự chuyển đổi trên

Danh mục chi phí bao gồm: Vốn, tiền lương, chi phí khác…

Bước3 Đánh giá chi phí và lợi ích

Đánh giá chi phí và lợi ích là việc định giá bằng tiền các chi phí và lợi ích

do các giải pháp thay thế mang lại

Bước4 Tính toán giá trị của các chỉ tiêu liên quan

Những chỉ tiêu thống dụng được sử dụng trong phân tích chi phí và lợi ích: Giá trị hiện tại ròng (NPV), Tỷ suất lợi ích –chi phí (BCR), Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)

Bước5 Sắp xếp thứ tự ưu tiên của các phương án

Sắp xếp căn cứ vào thứ tự sau:

Căn cứ vào NPV: chọn giải pháp mang lại giá trị dương và sắp xếp các giải

pháp có NPV cao nhất lên đầu

Căn cứ vào BCR: chọn giải pháp có BCR lớn hơn 1 và sắp xếp giải pháp

có BCR cao lên đầu

Căn cứ vào IRR: sắp xếp ưu tiên những giải pháp có IRR lơn hơn tỉ lệ chiếc khấu

2 Chiếc khấu và biến thời gian

Hệ số chiếc khấu P(t)là số mà theo đó vòng quay tiền tệ trong tương lai có thể

nhận được ở thời điểm t, đó là tích số để đảm bảo thu được giá trị hiện tại

P(t) = 1/ (1+r) t

Biến thời gian: đó là độ dài của dự án tồn tại đủ để có thể khai thác hết lợi ích của

dự án Việc chọn biến thời gian cần lưu ý đến 2 nhân tố quan trọng:

Thời gian tồn tại hữu ích dự kiến của dự án để tạo sản phẩm đầu ra

Các lợi ích kinh tế cơ sở mà dựa vào đó dự án được thiết kế

3 Các chỉ tiêu sử dụng khi đánh giá một dự án

Giá trị hiện tại ròng (NPV): hiệu số giữa tổng giá trị hiện tại của các dòng doanh

thu với tổng giá trị hiện tại của các dòng chi phí tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn

Với:

r: tỷ suất chiếc khấu

n: số năm

t: thời gian tương ứng

Bt: lợi ích tại năm t

Ct: chi phí tại năm thứ t

Tỷ suất lợi ích – chi phí (BCR): là tỷ lệ của tổng giá trị hiện tại của lợi ích so với

tổng giá trị hiện tại của chi phí Tỷ suất này so sánh lợi ích và chi phí đã được chiết khấu

Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR): cho biết giá trị hiện thời của lợi ích và chi phí bằng

nhau

Với:

k: tương đương với tỷ lệ chiết khấu

IV Đánh giá hiệu quả kinh tế đất đai qua khai thác sử dụng đất đai

1 Các quan điểm về hiệu quả

Quan điểm 1: Hiệu quả là kết quả đạt được trong hoạt động kinh tế Quan điểm này không còn đúng vì nếu cùng một kết quả sản xuất mà ứng với hai mức chi phí khác nhau thì chúng cùng hiệu quả, đều này không đúng

Quan điểm 2: Hiệu quả được xác đình bằng nhịp độ tăng tổng sản phẩm làm ra hay thu nhập Quan điểm này cũng chưa phù hợp vì khi chi phí và nguồn lực sử dụng tăng nhanh hơn thì sao?

Quan điểm 3: Hiệu quả là mức độ thỏa mãn yêu cầu của quy luật kinh tế cơ bản.Quan điểm 4: Hiệu quả là chỉ tiêu so sánh mứ độ tiết kiệm chi phí trong một đơn vị kết quả hửu ích

Chương III

SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

I Quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai

1 Khái niệm quan hệ sở hữu đất đai

- Quan hệ xã hội và hoạt động kinh tế xã hội

- Quan hệ đất đai là quan hệ xã hội trong hoạt động sử dụng đất đai

- Nội dung quan hệ đất đai là quan hệ sở hữu đất đai, có 2 phương diện:

+ Phương diện kinh tế xã hội là nội dung quan hệ sở hữu đất đai

+ Phương diện pháp lý là hình thức biểu hiện của nội dung kinh tế xã hội.+ Mối quan hệ biện chứng giữa nội dung kinh tế xã hội và hình thức pháp lý của sở hữu đất đai

+ Quyền tiếp cận đất đai1, hoạt động sử dụng đất đai, quan hệ sở hữu đất đai

và quyền sở hữu đất đai

- Bản chất kinh tế của quan hệ sở hữu đất đai được xác định bằng hệ thống các quy luật kinh tế

- Chế độ đất đai

- Thể chế đất đai

2 Các phương pháp sử dụng đất đai

- Phương pháp thích nghi đối ứng;

- Phương pháp quảng canh;

- Phương pháp thâm canh;

- Phương pháp hợp lý bền vững;

- Phân biệt phương pháp sử dụng đất đai và phương thức sản xuất

+ Phương pháp sử dụng đất đai thay đổi theo quy luật phát triển dân tộc.+ Phương thức sản xuất phát triển theo quy luật kinh tế xã hội

II Lịch sử phát triển quan hệ đất đai ở Việt Nam

Quan hệ đất đai phát triển dưới tác động của 2 quy luật: phát triển dân tộc và xã hội Do đó chúng ta sẽ xem xét sự phát triển của quan hệ đất đai trong các hình thái kinh

tế - xã hội trong lịch sử phát triển dân tộc Việt Nam Lịch sử phát triển dân tộc có thể chia thành 3 thời kỳ:

1 Thời kì phong kiến

2 Giai đoạn 1945 đến 1975

3 Từ 1975 đến nay

1 Quyền tiếp cận đất đai, theo một số học giả, thì được hiểu như là quyền tự nhiên của con người về tư hữu đất đai (xem Lịch sử các học thuyết chính trị và pháp lý).

III Phát triển quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường

Phát triển quan hệ đất đai phải dựa trên 2 nguyên lý sau:

- Dân tộc tập trung đất đai, tức là việc sử dụng đất đai trước tiên là phải phục vụ lợi ích của toàn dân tộc và các thành viên trong cộng đồng;

- Sở hữu đất đai, như là phương thức tổ chức việc sử dụng đất đai

Căn cứ vào 2 nguyên lý trên trong mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội xây dựng những nguyên tắc điều chỉnh quan hệ đất đai đặc thù, có thể khái quát như sau:

- Nguyên tắc an toàn sinh thái và lương thực trong việc sử dụng đất đai;

- Nguyên tắc bình đẳng khả năng tiếp cận đất đai;

- Nguyên tắc phù hợp quan hệ sở hữu đất đai với hệ thống kinh tế quốc dân

Chương IV PHÂN VÙNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

I Các yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đai

1 Yếu tố tự nhiên

- Khí hậu

- Thổ nhưỡng

+ Loại đất + Độ dầy tầng đất+ Thành phần cơ giới + Độ phì đất đai…

- Chế độ thuỷ văn nước mặt và nước ngầm

- Địa hình, địa mạo

- Địa chất

2 Yếu tố địa lý kinh tế

- Vị trí, khoảng cách so với thị trường (thành phố, thị trấn hay điểm dân cư)

- Giao thông, thuận lợi hay không thuận lợi

3 Yếu tố xã hội

- Dân số, mật độ, cơ cấu giới và tuổi

- Lao động và trình độ lao động

- Thành phần giai cấp và tầng lớp

II Lý luận về đất trung tâm

1 Một số khái niệm cơ bản

2 Lý luận đất trung tâm

a) Ðiều kiện giả thiết

Ðiều kiện giả thiết của lý thuyết Kristal như sau:

- Khu vực nghiên cứu là một bình nguyên thuần chất, trên đó phân bố đều nhân khẩu, mức thu nhập và phương thức tiêu dùng hoàn toàn giống nhau

- Có hệ thống giao thông thống nhất, thành phố có quy mô giống nhau thì độ tiện lợi như nhau, phí giao thông và cự ly tỉ lệ thuận với nhau.

- Nhà sản xuất công nghiệp và người tiêu dùng đều là người tính toán kinh tế

- Hàng hóa trên bình nguyên đó có thể hoàn toàn tự do lưu thông mọi hướng không

bị hạn chế nào của thuế quan hoặc phi thuế quan gây cản trở

b) Khu thị trường sáu cạnh

Với các điều kiện giả thiết nêu trên, hệ thống mạng lưới khu thị trường 6 cạnh đều nhau được hình thành là kết quả thương mại hướng dẫn công nghiệp tập trung, khi sự tập trung này đạt đến quy mô nhất định, có thể thúc đẩy cuộc vận động theo hướng ngược lại

- xuất ra và phân tán

Thực tế lịch sử là, một xí nghiệp tiên tiến của một đô thị trung tâm nào đó lập phân xưởng và sản xuất trên khu vực ngoài đô thị trung tâm để giảm bớt chi phí lưu thông hàng hoá, và quá trình này gọi là công nghiệp toả rộng nhờ vào sự lan toả thương mại

Trên một bình nguyên thuần chất, nếu chỉ do một đất trung tâm cung cấp hàng hóa

và dịch vụ cho mọi người rõ ràng là không thể có khả năng Do siêu lợi nhuận tồn tại, đương nhiên sẽ có sức hấp dẫn người làm công nhiệp của các đất trung tâm khác chuyển đến Do ảnh hưởng của chí phí vận chuyển và cạnh tranh với nhau thì đất trung tâm thứ hai xuất hiện và có khoảng cách nhất định với trung tâm đất thứ nhất Cự ly thông thường

là Zr (r là cự ly tiêu thụ lớn nhất về một loại hàng hóa nào đó của đất trung tâm thứ nhất), nên cự ly không thể quá gần Sau đó, các đất trung tâm thứ 3, thứ 4 khác đều theo phương thức đó mà hình thành

Trên khu bình nguyên này, do các nhà làm công nghiệp không ngừng tự do chuyển đến các trung tâm mới Kết quả cạnh tranh làm cho phạm vi tiêu thụ lớn nhất về một loại hàng hóa nào đó của người kinh doanh công nghiệp bị thu hẹp dần cho đến khi đạt đến phạm vi của ngưỡng duy trì mức thu nhập thấp nhất mới dừng lại Như vậy sẽ làm cho việc cung cấp của một loại hàng hoá nào đó trên bình nguyên thuần chất cuối cùng đạt đến tình trạng bão hoà và mỗi khu vực thị trường của đất trung tâm trở thành hình tròn tiếp giáp nhau Nếu như các khu thị trường hình tròn giáp nhau không chồng lên nhau thì giữa chúng sẽ tạo ra khoảng trống, khiến dân cư nằm trong khoảng trống này sẽ không có được dịch vụ Trong thực tế, dưới tình hình cạnh tranh kịch liệt, hiện tượng này không thể tồn tại lâu dài Các đất trung tâm đều muốn thu hút khoảng trống này về khu vực thị trường của mình Kết quả cạnh tranh làm cho khoảng cách của chúng ngày càng rút ngắn, cho đến khi phạm vi tiêu thụ của các trung tâm đều có chỗ chồng lên nhau Lúc này, dân

cư ở khu vực chồng chéo, có hai khu vực cung cấp để lựa chọn Giả thiết theo người tiêu dùng thì họ chọn nơi mua gần nhất, thì khu vực chồng chéo được chia đều cho hai đất trung tâm cạnh nhau Trên vị trí phân tuyến đều, cư dân có thể đến hai trung tâm cận kề với khoảng cách bằng nhau, nên tuyến này được gọi là tuyến không sai biệt Do khu vực chồng chéo được các tuyến không sai biệt chia cắt, khu thị trường hình tròn được thay thế bằng hình 6 cạnh (xem hình 1), từ đó suy ra khu thị trường hình 6 cạnh đều là mô hình lý luận tạo thuận lợi cho việc tổ chức hiệu quả nhất và phủ hết mối liên hệ giữa đất trung tâm với khu dịch vụ

c) Thứ tự đẳng cấp thị trường

Quy luật thứ hạng - hệ đẳng cấp thị trường chi phối sự phân cấp các thành phố, thị trấn trong hệ thống đô thị khu vực, các trung tâm cấp thành phố, cấp khu và cấp tiểu khu trong nội bộ thành phố

d) Các mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm

- Mô hình theo nguyên tắc thị trường

Nguyên tắc thị trường là xuất phát từ góc độ có lợi nhất cho việc tổ chức cung cấp

và tiêu thụ hàng hoá Cho nên từ nguyên tắc này hệ thống đất trung tâm được xây dựng là

hệ thống K = 3

Từ hình 2, lấy trung tâm cấp A chi phối 1/3 trung tâm cấp B làm ví dụ, biên giới khu thị trường của trung tâm cấp A đi ngang qua 6 điểm trung tâm cấp B Như vậy 3 trung tâm cấp A kề nhau sẽ chia khu thị trường của 6 trung tâm cấp B mỗi cái thành 3

Hình 1 Khu thị trường 6 cạnh

Hình 2 Hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc thị trường

Đường giao thông nối 2 trung tâm cấp A liền kề

A