KINH TẾ ĐẤT ĐAI

Vị trí, nhiệm vụ và vai trò của khoa học kinh tế đất đai Vị trí của khoa học kinh tế đất đai Do sự giới hạn của diện tích đất đai trên bề mặt đất nói chung và lảnh thổ quốc gia nói riêng. Do sự thiếu hụt nguồn vốn và thiếu hụt lao động kết hợp với đất đai Chính 3 nguồn thiếu hụt này hình thành 1 khái niệm đó là TÍNH KHAN HIẾM về đất đai. Có thể nói tính khan hiếm hình thành nên các quyết định về mặt kinh tế, con người luôn đối mặt với sự khan...

mục lục Trang Chương I: TỔNG QUAN KINH TẾ ĐẤT ĐAI I Vị trí vai trị kinh tế đất đai II Khách thể đối tượng nghiên cứu khoa học kinh tế đất đai III Cơ sở khoa học kinh tế đất đai IV Phương pháp nghiên cứu kinh tế đất đai 2 Chương II: ĐẤT ĐAI VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI I Đặc điểm vai trò đất đai II Quỹ đất đai phương pháp phân loại đất đai III Phương pháp phân tích kinh tế đất đai IV Đánh giá hiệu sử dụng đất đai 5 Chương III: SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI I Quan hệ sở hữu sử dụng đất đai II Lịch sử phát triển quan hệ đất đai Việt Nam III Phát triển quan hệ đất đai kinh tế thị trường 7 Chương IV: PHÂN VÙNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI I II III IV V Các yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đai Lý luận đất trung tâm Quá trình phân vùng sử dụng đất đai Nhân tố xác định phân vùng đất đai đô thị Tác dụng lý luận phân vùng định giá đất đai 9 13 13 14 Chương V: ĐỊA TÔ VÀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI I II III IV V Địa tô Giá trị đất đai Mối quan hệ giá trị giá trị sử dụng đất đai Ý nghĩa việc nghiên cứu giá đất đai Phương pháp định giá đất đai 16 16 20 22 23 23 Chương VI: ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐẤT ĐAI I Một số khái niệm chung II Đầu tư quy hoạch sử dụng đất đai III Phương pháp đánh giá hiệu kinh tế đầu tư CÂU HỎI ÔN TẬP TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 24 24 24 26 28 30 31 Chương I TỔNG QUAN KINH TẾ ĐẤT ĐAI I Vị trí, nhiệm vụ vai trị khoa học kinh tế đất đai I.1 Vị trí khoa học kinh tế đất đai Do giới hạn diện tích đất đai bề mặt đất nói chung lảnh thổ quốc gia nói riêng Do thiếu hụt nguồn vốn thiếu hụt lao động kết hợp với đất đai Chính nguồn thiếu hụt hình thành khái niệm TÍNH KHAN HIẾM đất đai Có thể nói tính khan hình thành nên định mặt kinh tế, người đối mặt với khan để tạo sản phẩm xã hội đáp ứng nhu cầu người vật chất lẫn tinh thần Bên cạnh đó, đất đai chiếm vị trí quan trọng giàu có làm tăng nguồn cải xã hội cho quốc gia, khoa học kinh tế đất đai xứng đáng chiếm lỉnh vị trí vững vàng hệ thống khoa học kinh tế I.2 Nhiệm vụ khoa học kinh tế đất đai Nhiệm vụ kinh tế đất đai giải tốn có kết hợp hiệu ba nguồn lực sản xuất nói để tạo sản phẩm hàng hoá dịch vụ đáp ứng nhu cầu ngày tăng người Nhiệm vụ nghiên cứu xu thế, quy luật vận động loại đất đai sử dụng phạm vi quốc gia, nhằm tìm phương hướng, giải pháp sử dụng đất đai có hiệu I.3 Vai trò khoa học kinh tế đất đai Vai trò kinh tế đất đai môn học sở chuyên ngành quản lý đất đai cung cấp khoa học cho mơn học khác chương trình đào tạo kỹ sư chuyên ngành quản lý đất đai như: + Xây dựng hệ thống tiêu phân loại quỹ đất đai quốc gia cho môn học Thống kê đất đai + Nghiên cứu nguyên lý điều chỉnh nhà nước mối quan hệ đất đai làm luận cho môn học Luật đất đai Quản lý hành đất đai + Nghiên cứu vấn đề giá trị đề xuất phương pháp đánh giá giá trị kinh tế đất đai, hỗ trợ phương pháp luận cho môn học Định giá đất đai + Nghiên cứu mối quan hệ giá trị giá trị sử dụng đất đai, giá trị đầu tư phát triển quỹ đất đai, tập trung nghiên cứu quy luật không gian phân bổ đầu tư sử dụng đất đai, từ đề xuất sở khoa học cho môn học Quy hoạch sử dụng đất đai II Khách thể đối tượng nghiên cứu khoa học kinh tế đất đai Khách thể nghiên cứu vật, trình khách quan Chủ thể nghiên cứu người đứng vị trí định nghiên cứu phương diện, khía cạnh khách thể Vị trí nghiên cứu gọi góc độ nghiên cứu, cịn phương diện nghiên cứu đối tượng nghiên cứu khoa học Cần phân biệt đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát Có thể nói đối tượng nghiên cứu quy luật thuộc chất vật, đối tượng khảo sát tượng, hình thái thể quy luật Vận dụng vào khoa học kinh tế đất đai: - Khách thể nghiên cứu khoa học kinh tế đất đai quỹ đất đai - Đối tượng nghiên cứu quy luật sử dụng đất đai trình tái sản xuất sản phẩm xã hội - Đối tượng khảo sát loại đất đai, loại hình sử dụng đất đai đối tượng sử dụng đất đai xuất không gian thời gian cụ thể, (đây hình thái cụ thể quy luật sử dụng đất đai) Cần phân biệt khái niệm khác lãnh thổ, đất đất đai + Lãnh thổ: tượng địa lý – dân tộc, nơi cư trú cộng đồng dân tộc không gian thời gian xác định + Đất Là tượng địa lý tự nhiên, lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng so với khái niệm thổ nhưỡng Đất theo nghĩa thổ nhưỡng vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành kết nhiều yếu tố: đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình thời gian + Đất đai kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần bề mặt với không gian bên bề sâu lịng đất Nó tượng địa - kinh tế xã hội III Cơ sở khoa học kinh tế đất đai - Kinh tế đất đai xác định môn học kinh tế chuyên ngành thuộc khoa học kinh tế, nên kinh tế đất đai dựa sở tảng kinh tế học trị Mác - Lê nin kinh tế học nghiên cứu quy luật sử dụng đất đai trình tái sản xuất sản phẩm xã hội Vì Cơ sở khoa học môn học kinh tế đất đai dựa tảng sau: Mô hình Tam Diện sử dụng đất, lý thuyết kinh tế học cổ điển I.1 Mơ hình Tam diện sử dụng đất Q trình sử dụng đất đai nói riêng bất động sản nói chung ln chịu chi phối, tác động ba nhân tố: tự nhiên, kinh tế, pháp lý Chính ba nhân tố hình thành nên mơ hình Tam diện giúp cho người sử dụng đất đạt hiệu hạn chế nguy rủi ro tiềm tàng, đây: Nhân tố tự nhiên thể hiện: khả thực đất đai, tức cho biết tính chất sinh, lý hóa đất đai, nhân tố dùng để cung cấp ngun liệu thơ, vị trí, địa bàn cho hoạt động người nhóm trực tiếp tạo nên thuận lợi lẫn khó khăn cho người q trình sử dụng đất Ngồi nhân tố ảnh hưởng đến tổng số lượng tài nguyên cung cấp tổng số lượng nhu cầu người từ nguồn tài nguyên Nhân tố kinh tế thể hiện: khả chấp nhận mặt kinh tế việc sử dụng đất đai Tức quan tâm đến hoạt động hệ thống giá cả, giá trị Nó tác động đến chủ sử dụng đất đai Nó giải vấn đề chi phí sản xuất, thu nhập, lợi nhuận tương ứng với điều kiện đầu tư người Nhân tố pháp lý thể hiện: khả chấp nhận mặt thể chế, pháp luật Tức quan tâm đến mơi trường pháp luật chủ thể sử dụng đất Moi trường pháp luật thể thông qua văn pháp quy như: Hiến pháp, luật, nghị định… Tự nhiên Kinh tế Thể chế Mơ hình tam diện ràng buộc việc sử dụng đất thực tế phải tuân thủ nghiêm ngặc mối quan hệ ba chiều ba nhân tố trên, nhừm mục đích đạt tiêu chuẩn phát triển bền vững, là: - Sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện tự nhiên môi trường; - Sử dụng đất phải đạt hiệu kinh tế cao; - Sử dụng đất phải gắn liền với việc tuân thủ pháp luật; I.2 Lý thuyết kinh tế học cổ điển (cung cầu) sử dụng đất I.2.1 Lý thuyết cầu đất đai Khái niệm Phân loại cầu đất đai Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu Phương pháp xác định cầu độ co giãn cầu đất đai I.2.2 Lý thuyết cung đất đai Khái niệm Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất đai Độ co giãn cung đất đai I.3 Các quy luật kinh tế Quy luật quan hệ sản xuất phù hợp với tính chất trình độ phát triển lực lượng sản xuất; Khái niệm: Tác động quy luật: Quy luật sản phẩm biên giảm dần Khái niệm:Trong trình sản xuất, yếu tố đầu vào tăng lê, cịn yếu tố đầu vào khác bị hạn chế đến lúc mức tăng sản lượng đầu giảm tăng thêm đơn vị đầu vào Tác động quy luật:biểu thị mối quan hệ lượng đầu vào đầu trình sản xuất Từ giúp nhà quản lý biết điểm dừng đâu để đạt hiệu tối ưu Quy luật chi phí hội gia tăng Khái niệm:Chi phí hội phần lợi ích bị định lựa chọn đối tượng mà không chọn đối tượng khác Giá trị giá trị đối tượng không lựa chọn Trong trình sử dụng nguồn lực điều kiện có hạn, để sản xuất sản phẩm A phải hi sinh nhiều sản phẩm B người ta gọi quy luật quy luật chi phí hội gia tăng Tác động quy luật: Quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân Khái niệm: Tác động quy luật: Quy luật giá trị: Khái niệm: Sản xuất trao đổi hàng hoá phải dựa sở giá trị nó, tức sở hao phí lao động xã hội cần thiết Trong sản xuất, quy luật giá trị buộc người sản xuất phải cho mức hao phí sức lao động cá biệt phải phù hợp với mức hao phí sức lao động xã hội cần thiết, có họ tồn Trong trao đổi, hay lưu thông phải thực theo nguyên tắc ngang giá: Hai hàng hoá trao đổi với kết tinh lượng lao động nhau, trao đổi, mua bán hàng hoá phải thực với giá giá trị Tác động quy luật giá trị - Điều tiết sản xuất lưu thơng hàng hố - Kích thích cải tiến kỹ thuật, hợp lý hoá sản xuất, tăng xuất lao động, hạ giá thành sản phẩm - Phân hoá người sản xuất hàng hoá thành giàu, nghèo Quy luật cung cầu: cho biết rằng: Nếu mức giá định mà cung>cầu  giá giảm ngược lại Một gia tăng giá, dẫn đến cầu giảm cung tăng ngược lại Giá thị trường nơi gặp giưa cung cầu Khi cung = cầu, giá = giá trị Khi cung > cầu, giá < giá trị Khi cung < cầu, giá > giá trị Quy luật cạnh tranh Cạnh tranh ganh đua kinh tế chủ thể sản xuất hàng hóa nhằm giành giật điều kiện thuận lợi sản xuất, tiêu thụ tiêu dùng hàng hóa để từ thu nhiều lợi ích cho Quy luật cạnh tranh: Trong sản xuất hàng hoá, cạnh tranh người sản xuất hàng hoá, người sản xuất người tiêu dùng tất yếu khách quan, yêu cầu thường xuyên người sản xuất hàng hoá IV Phương pháp nghiên cứu kinh tế đất đai - Điều tra, thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp, tốn thống kê, hệ thống… sử dụng rộng rãi xuyên suốt trình nghiên cứu khoa học kinh tế đất đai - Ngồi ra, phương pháp như: phương pháp phân tích chi phí lợi ích, phương pháp định lượng… sử dụng thường xuyên … Chương II ĐẤT ĐAI VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI I Đặc điểm vai trò đất đai Khái niệm đất đai Đất đai vật địa lý - kinh tế, kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần diện tích bề mặt với khơng gian bên bề sâu lòng đất Đất đai hiểu góc độ tổng thể trái đất hay phạm vi không gian giới hạn, phạm vi lãnh thổ quốc gia quỹ đất đai quốc gia, phạm vi địa giới hành quỹ đất đai cấp hành tương ứng, phạm vi ranh giới địa quỹ đất đai chủ thể sử dụng đất đai Đặc điểm đất đai Đất đai vật địa lý - kinh tế nên có hai thuộc tính tự nhiên xã hội tạo khả đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội người Thuộc tính tự nhiên bao gồm đặc tính khơng gian diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng vị trí với đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo tính chất sinh lý hóa đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai Thuộc tính xã hội đất đai vị đất đai - hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với đất đai vị trí định, thuộc tính phi vật thể Vị hiểu tổng hịa quan hệ xã hội, hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Vị đất đai xác định thông qua số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập cho người sử dụng đất đai nhiều hay mối quan hệ với nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với người láng giềng với đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo tăng dần khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần” Vị xã hội đất đai phạm trù tổng hợp điều kiện kinh tế - xã hội pháp luật cấu thành giá đất Vị đất đai phản ánh thông qua đặc điểm kinh tế xã hội pháp luật đất đai Các đất có điều kiện kinh tế - xã hội pháp luật có mức vị xã hội Vị đất đai khác với vị trí đất đai Vị thuộc tính xã hội đất đai, cịn vị trí thuộc tính khơng gian Vị đất đai thuộc tính khơng gian tâm lý người, cịn vị trí đất đai thuộc tính khơng gian địa lý tự nhiên Khái niệm vị không đồng với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị mộng” Vị trí địa lý đất đai bất biến, khả sinh lời đất đai thay đổi theo thay đổi điều kiện kinh tế, xã hội pháp luật Vậy nghiên cứu thực tế định giá đất đai thường nói đến “vị trí, vị trí vị trí”? Phải vị trí địa lý yếu tố cấu thành giá trị đất đai, thuộc tính quan trọng mà nhà định giá cần phải quan tâm? Trước hết cần xem xét mối quan hệ vị trí địa lý đất đai giá trị Từ thực tế khẳng định chúng khơng có quan hệ với Vị trí tự thân nó, tức vị trí trạng thái “trần trụi” khơng có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai, khơng phải thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm Thuộc tính vị trí đất đai mà nhà định giá muốn nói đến vị trí khơng gian kinh tế - xã hội Ở đây, nói, vị trí địa lý bao phủ thuộc tính kinh tế - xã hội đất đai, vị thế, thuộc tính tạo “khả sinh lời vị trí”, lợi ích so sánh đơn vị diện tích đất đai vị trí khác Đất đai có khả tái tạo nâng cao chất lượng mặt tự nhiên vị xã hội thông qua hoạt động đầu tư người - Ngoài đặc điểm trên, đất đai cịn có đặc điểm sau: Tính cố định vị trí: Đất đai hàng hóa bất động sản dù chuyển nhượng quyền sử dụng khai thác lợi ích từ đất đai, mà khơng thể di chuyển đất đến vị trí mong muốn Vị trí đất đai cố định, nên lợi ích giá trị đất đai gắn liền với vị trí cụ thể, chịu tác động yếu tố vùng khu vực như: + Những yếu tố tự nhiên; + Điều kiện kinh tế; + Tính chất xã hội; + Điều kiện mơi trường Tính dị biệt: Những điểm khác vị trí đất, diện tích, hình thể, cảnh quan,… khác đặc tính chất lượng tự nhiên vị xã hội làm cho đất có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt đất đai Vì tính dị biệt mà đất đai loại sản phẩm hàng hóa riêng biệt, nên việc xác định cung, cầu giá thị trường đất đai trở nên phức tạp Tính lâu bền (về vật lý kinh tế): Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai hủy hoại sử dụng hợp lý trình tái sản xuất xã hội, đất đai có thời hạn sử dụng vật lý kinh tế vĩnh viễn Tính khan hiếm: Khái niệm khan gắn liền với phạm trù nhu cầu cầu Tuy nhiên tính khan tương đối mang tính khơng gian thời gian, có nơi khan nhu cầu nhiều có nơi khơng cần, có thời gian khan có dư thừa Tính thích ứng: Xuất phát từ thay đổi nhu cầu mà đất đai chuyển đổi từ hình thức sử dụng sang hình thức sử dụng khác Đất đai sử dụng vào mục đích khác nhau: nông lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại dịch vụ phụ thuộc vào nhu cầu cụ thể người vị xã hội chất lượng tự nhiên Tính tăng trị: Tức gia tăng giá trị đất đai Giá trị đất đai có xu hương tăng dần giá trị đầu tư vào đất đai nhu cầu đất đai ngày tăng Vai trò đất đai hoạt động kinh tế xã hội - Đất điều kiện tảng tự nhiên trình sản xuất - Đất điều kiện vật chất chung cho ngành nghề cho hoạt động người - Là đối tượng lao động: cho môi trường để tác động xây dựng nhà cửa, nuôi trồng… - Là công cụ lao động: cho người làm việc - Là tư liệu sản xuất đặc biệt - Là sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất phát triển đô thị - Là nhân tố sản xuất đầu vào tài sản bất động sản Vậy nói Đất Đai TLSX đặc biệt? Vì khác với tư liệu sản xuấ khác điểm sau: - Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất tồn ngồi ý chí nhận thức người; sản phẩm tự nhiên, có trước lao động Còn TLSX khác kết lao động người tạo - Đặc điểm số lượng: Đất đai mang tính khan hiếm, bị giới hạn ranh giới đất liền với địa cầu, nên khơng thể gia tăng số lượng; Ngược lại TLSX khác gia tăng số lượng theo nhu cầu xã hội - Tính khơng đồng nhất: Đất đai khơng đồng chất lượng, tính chất sinh, lý hóa đất…; TLSX khác đòng chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn - Tính thay thế: Khơng thể thay đất đai TLSX khác được; cịn TLSX khác thay tư liệu sản xuất khác có hiệu kinh tế - Tính cố định vị trí: Đất đai sử dụng cố định nơi; TLSX khác có mặt nơi - Tính vỉnh cửu: Nếu sử dụng hợp lý đất đai sử dụng vỉnh cửu; TLSX khác bị hư hỏng bị thay tlsx khác Bổ sung: Đối tượng lao động: toàn vật mà trình lao động người tác động vào công cụ lao động để sản xuất cải vật chất Công cụ lao động: vật dụng mà người dung để tác động trực tiếp đến đối tượng lao động Nó bao gồm loại máy móc, thiết bị, dụng cụ… Tư liệu sản xuất: vật hay toàn vật mà người lao động dung để tác động lên đối tượng lao động nhằm sản xuất cải vật chất 10 Bảng Thu nhập chi phí đất khác A B Chi phí thu nhập C Đầu tư biên Tổng đầu tư Thu nhập biên Tổng thu nhập 10 10 40 40 Thu nhập bình quân 40 10 20 30 70 35 10 30 20 90 30 10 10 30 30 30 10 20 20 50 25 10 10 20 20 20 MR = AR MC Chi phí bình qn 2 3 Thửa C Thửa B Thửa A Chi phí biên MC MC MR = AR AC Lợi nhuận siêu ngạch Lợi nhuận siêu ngạch AC AC Chú ý: nông nghiệp, quy luật suất biên giảm dần chi 50 cho trước lượng20dịch vụ 90 đất đai đô thị Với vị đất đai Đầu tư phát triển phối hoạt động đầu đất đai đầu giảm dần tiếp tục gia tăng lượng đơn vị vốn đầu tư, mâu thuẫn Hình Quy mơvà sảnvịxuất thu nhập đấtkhúc khác thị “số lượng khách hàng thương hiệu”, tính phân thường phân biệt khách hàng theo thành phần xã hội d) Xem xét hình thành địa tơ ảnh hưởng vị trí đất đai so với thị trường - Ảnh hưởng khoảng cách đến thu nhập địa tơ (hình 7) - Ảnh hưởng khoảng cách đến phân vùng sử dụng đất đai Đối với loại hình sử dụng đất đai khác mức độ ảnh hưởng khoảng cách khác địa tơ thu khác Tính từ trung tâm đô thị theo chế thị trường loại hình 28 lựa chọn loại hình cho mức thu nhập địa tơ lớn nhất, ví dụ loại hình A, B, C, D vịng bán kính 40 Km (hình 8) Tổng chi phí giá sản phẩm Điểm khoảng cách tới hạn, vượt qua điểm giá thành lớn giá thị trường sản phẩm Lợi nhuận siêu ngạch Chi phí vận chuyển Chi phí sản xuất 10.00 A 7.00 B 10 30 4.5020 Khoảng cách đến thị trường trung tâm C 40 Km Hình Khoảng cách thu nhập địa tô 2.00 D 1.7 Km 5.0 Km A B 10 15 20 25 30 40 35 Khoảng cách đến thị trường trung tâm C 19 Km 40 Km D 29 Hình Địa tơ phân vùng sử dụng đất đai II Giá trị đất đai Các quan điểm giá trị a) Quan điểm kinh tế học trị Mác xít - Sản phẩm hàng hố có thuộc tính: giá trị sử dụng giá trị + Giá trị sử dụng thuộc tính tự nhiên vật chất hàng hoá, khả đáp ứng nhu cầu người + Giá trị thuộc tính xã hội, lao động khơng phân biệt kết tinh hàng hố - Đất đai khơng có giá trị đất đai khơng phải sản phẩm người làm ra, khơng có lao động kết tinh đất đai - Giá đất đai thực chất địa tơ tư hố, xác định theo công thức: P = R i - Sau số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho đất đai có giá trị, đất đai khơng cịn trạng thái tự nhiên ban đầu nữa, mà có lao động xã hội (lao động sống lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư người xác định theo công thức: W = C + V + M Nhưng thực tế giá thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn gấp nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (xem mục trình hình thành giá đất đai thị) Như giá trị đất đai giá trị đầu tư b) Quan điểm kinh tế thị trường - Đất đai có giá trị sử dụng, tức tính hữu ích, trao đổi thị trường, nên có giá trị trao đổi - Theo quan điểm giá trị trao đổi hình thức biểu tiền giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn giá trị trao đổi lớn ngược lại - Quan điểm dễ dẫn đến nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ c) Quan điểm kinh tế học đại - Giá trị trao đổi đất đai (hay giá cả) có hai thành phần: giá trị sử dụng giá trị + Giá trị sử dụng giá trị hữu hình sở khơng gian (diện tích bề mặt) có thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo sinh thái với q trình sinh lý hố tạo độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo sản phẩm hàng hoá dịch vụ Và kinh tế thị trường giá trị sử dụng biểu tiền giá trị giá trị sử dụng + Giá trị đại lượng vô hình4 phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng thị trường Và giá trị thương hiệu, giá trị đất đai phụ thuộc vào vị đất đai Để hiểu rõ giá trị phi vật thể, xem Dấu ấn thương hiệu, Tg Tôn Thất Nguyễn Thiêm 30 Ví dụ: hai mặt hàng có giá trị sử dụng giống với giá thành có vị thương hiệu khác chúng có giá trị trao đổi thị trường khác Khoản chênh lệch giá trị trao đổi sản phẩm hàng hóa nhau, khác vị thương hiệu hàng hoá mang lại, cấu thành giá trị thương hiệu5 Bản chất “giá trị vơ hình” thương hiệu đến từ vị mà “ngự trị” tâm tưởng – nghĩa tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – khách hàng nói riêng xã hội nói chung thân nội dung tâm tưởng vốn có khả vận hành “Thực thể phi vật thể”, nghĩa diện có thật (thơng qua thể nó) với thể vơ hình6 Vị thương hiệu đất đai xác định thông qua quan hệ xã hội hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường, lượng hoá số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội Cần phân biệt vị “ảo” vị xác định quan hệ xã hội “thực” Ví dụ: hai doanh nghiệp A B có lực sản xuất khả tiêu thụ hàng hóa khác A tiêu thụ 20 đơn vị sản phẩm, B tiêu thụ 10 đơn vị sản phẩm Giá thành sản phẩm hai doanh nghiệp đơn vị tiền tệ, giá thị trường hai 10 đơn vị tiền tệ Lợi nhuận thu dơn vị sản phẩm đơn vị tiền tệ khối lượng lợi nhuận doanh nghiệp lại khác nhau: Doanh nghiệp A = 40 đơn vị tiền tệ; Doanh nghiệp B = 20 đơn vị tiền tệ Khoản chênh lệch lợi nhuận hai doanh nghiệp 20 đơn vị tiền tệ Đây hình thành giá trị thương hiệu Có thể nói, doanh nghiệp A có nhiều khách hàng doanh nghiệp B hay có nhiều mối quan hệ với khách hàng thông qua chiến dịch quảng cáo nâng cao vị thương hiệu nên có khối lượng lợi nhuận lớn Như vậy, nhận định vị đất đai sở hình thành giá trị đất đai, giá trị có từ quan hệ “Relation capital” Đất đai vật mang hoạt động kinh tế – xã hội người mối quan hệ xã hội hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Đất đai có vị giá trị tương ứng cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập mối quan hệ với đối tác cho chủ thể sử dụng đất đai mà khả phụ thuộc vào mật độ thành phần xã hội dân cư khu vực Quy mô quan hệ, cường độ tương tác lại phụ thuộc vào khoảng cách khơng gian, giảm cách phi tuyến theo tăng dần khoảng cách - Giá đất đai hay giá trị trao đổi đất đai thể mức độ nhận thức xã hội tính mong muốn đất đai Ở góc độ cần phân biệt khái niệm “Giá hợp lý” với “Giá phải chăng” Nhìn theo kinh tế học, “Giá hợp lý” khái niệm tù mù: “lý” có tình nào? “lý” ai? từ đâu mà có? (của từ khách Thương hiệu xác nhận sản phẩm dịch vụ, thương hiệu điều vượt lên ý nghĩa tên hiệu hay huy hiệu ghi nhãn hiệu Thương hiệu gương phản chiếu khát vọng cá nhân cộng đồng, vượt thoát xa lợi ích mang tính sử dụng thiết thực hàng hố… (trích theo Tơn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu, T 1, tr 74) Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu T 1, tr 26 Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu T 1, tr 215 Dịch ý “tư có từ quan hệ” 31 hàng? từ doanh nghiệp? từ thị trường…) “Giá phải chăng” có nghĩa là: “Giá tương xứng với địi hỏi”8 Q trình hình thành giá đất đai thị - Quá trình hình thành giá đất đai đô thị thể thông qua loại giá đất sau: giá đất nông nghiệp, giá đất trưng dụng, giá đất xuất nhượng giá đất chuyển nhượng - Giá đất nông nghiệp xác định theo công thức: P = - Giá đất trưng dụng: P1 = ( R + ∆R ) i R ; i ;  R + ∆R   , với R = i( P1 + ∆P1 )(1 + γ ) ; i   - Giá đất xuất nhượng: P2 =   R + ∆R   , với R = i( P2 + ∆P2 )(1 + γ ) ; i   - Giá đất chuyển nhượng: P3 =  - Và tiếp tục chuyển nhượng lần thứ n, giá đất là:  R + ∆R n  Pn =  n  , với R n = i( Pn−1 + ∆Pn−1 )(1 + γ ) i   - Từ phân tích đây, dễ dàng nhận thấy rằng: + Sự hình thành giá đất đô thị luôn gắn liền với địa tô ban đầu tích luỹ địa tơ tăng thêm + Sự tăng trưởng địa tô giá đất không tách rời với tăng trưởng đầu tư vào đất đai, sau điều kiện môi giới giới thiệu trước + Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai phận tổ thành: địa tô thật + lợi ích vốn, khơng thể phân biệt rạch ròi hai - Để làm sâu sắc nhận thức này, dùng số liệu giả thiết bảng để luận giải9 Bảng Quá trình hình thành phân phối địa tơ thị thời kỳ kinh tế lên Quá trình hình thành giá đất đai đô thị A Địa tô (Rn) B Địa tô tăng lên (∆Rn) C Giá mua đất [Pn = (Rn+∆Rn)/i, i=0,05] D Đầu tư thêm vào (∆Pn) E Giá thành đất (= C+D) Chính quyền kinh doanh Đầu vào Đầu 200 100 300 Nhà kinh doanh nhà đất kinh doanh Đầu vào Đầu 440 160 600 Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu T 1, tr 139 Theo số liệu giả thiết tác giả Nhiêu Hội Lâm, Kinh tế học đô thị, tr 529 32 F Giá đất lợi nhuận bình quân [= E x (1+ γ ), γ =0,2] G Giá đất (= F+B/i) 360 720 440 880 33 III Mối quan hệ giá trị sử dụng giá trị đất đai Mức độ đầu tư Mối quan hệ giá trị đầu tư chất lượng tự nhiên đất đai M” M M’ 30 Giới hạn thâm canh 20 Thửa B Thửa A 10 N Mối quan hệ giá trị đầu tư giá trị đất đai ’ Thửa C Giới hạn quảng canh R’ N” N R R” Mức độ đầu tư I/S, (I=C+Rs) Chất lượng đất đai giảm dần Hình Mối quan hệ giá trị đầu tư chất lượng tự nhiên đất đai Đường đồng ích Ngưỡng đầu tư hợp lý - Cần ý phân A biệt thuật ngữ “giới hạn đầu tư thâm canh” (intensive Imin hình 10 thể margins) hình “ngưỡng đầu tư hợp lý” (threshold line) động thái khác hoạt động đầuđồng tư vào Đường phí chất lượng tự nhiên xã hội đất đai Sự đầu tư vào đất đai tự nhiên đạt đến giới hạn tĩnh, kết hợp giá trị đầu tư vị đất đai thường trạng thái cân động – đạt tới điểm cân Giá trị đất đai (Rf) hợp lý, tức khắc lại chưa hợp lý thời điểm trình phát triển - Giữa chất tự nhiên củagiá đấttrịđai vàtưthuộc xã hội Hình 10.lượng Mối quan hệ đầu giátính trị đất đai tạo nên giá trị đất đai có mối quan hệ tương quan với “đất lành chim đậu” Từ kết luận khu vực trung tâm dân cư mức độ đầu tư lớn giá trị chất lượng tự nhiên đất đai tương đối cao khu vực xa dân cư 34 IV Ý nghĩa việc nghiên cứu giá đất đai Ý nghĩa khoa học - Thống lý luận giá trị đất đai Ý nghĩa thực tiễn - Khung giá đất đai - Bảng giá đất đai V Phương pháp định giá đất đai Nguyên tắc định giá - Nguyên tắc phân tích tổng hợp - Nguyên tắc nhân tố chủ đạo - Nguyên tắc phân dị khu vực - Nguyên tắc thu lợi - Nguyên tắc kết hợp định tính với định lượng Phương pháp quy trình định giá đất đai tổng thể - Định giá đất nông nghiệp - Định giá đất đô thị Các phương pháp định giá đất đai ứng dụng riêng lẻ - Phương pháp so sánh thị trường - Phương pháp thu nhập - Phương pháp chi phí giá thành Trong trường hợp lý tưởng: đất đai sử dụng với mức đầu tư tối ưu định giá đất đai phương pháp nêu cho kết Trong trường hợp khác kết định giá khác Do để lựa chọn kết xác phải dựa vào đường ngưỡng đầu tư hợp lý, xác định phương pháp tổng thể (xem hình 10) 35 Chương VI ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐẤT ĐAI I Một số khái niệm chung Khái niệm đầu tư - Đầu tư đầu - Đầu tư vào phát triển đất đai: vốn thu mua đất đai + vốn khai phá phát triển sở hạ tầng đất đai Đặc điểm đối tượng đầu tư - Tư liệu sản xuất - Đất đai Cấu tạo vốn đầu tư - Cấu tạo tái sản xuất - Cấu tạo công nghệ II Đầu tư quy hoạch sử dụng đất đai Tài nguyên đất đai tài sản bất động sản - Đất đai vừa tài nguyên vừa tài sản bất động sản, đâu ranh giới phân biệt - Phân biệt khái niệm đơn vị đất đai đơn vị dịch vụ đất đai + Đơn vị đất đai lượng tài nguyên đất đai đầu vào Nó bao gồm hai thành phần: vị phản ánh thuộc tính xã hội đất đai chất lượng tự nhiên kể giá trị đầu tư vào đất đai Đơn vị đất đai sử dụng để đất đai cụ thể đó, khơng phải đơn vị đất đai tiêu chuẩn, đất đai có tính dị biệt nên khơng thể xác định đơn vị đất đai tiêu chuẩn Chất lượng tự nhiên, S + Đơn vị dịch vụ đất đai lượng sản phẩm đầu hoạt động đầu tư phát triển, tài sản bất động sản Nó thể thơng qua khả đáp ứng nhu cầu người kinh tế thị trường đo lường đơn vị tiền tệ Đơn vị đất đai A B C Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ đất đai Vị đất đai, F Hình 11 Mối quan hệ đơn vị đất đai đơn vị dịch vụ đất đai 36 - Mối quan hệ đơn vị đất đai đơn vị dịch vụ đất đai, tài nguyên đất đai tài sản bất động sản thể hình 11 Trên hình 11 thể đơn vị đất đai A, B, C có thành phần diện tích vị khác nhau, có khả đáp ứng nhu cầu xã hội nhau, nên có lượng đơn vị dịch vụ đất đai có giá trị trao đổi - Cần phân biệt rõ khái niệm chất lượng tự nhiên chất lượng xã hội - Tại vùng chức khác có vị khác mức độ đầu tư đơn vị diện tích khác để đáp ứng nhu cầu xã hội dịch vụ đất đai, mức độ đầu tư tuân thủ quy luật ngưỡng đầu tư hợp lý hình 10 Hình 12 minh hoạ mối quan hệ mức độ đầu tư phát triển đất đai chức đất đai N Hình 12 Ba vùng chức Tp Hà Nội với mật độ giao thông khác Lưu ý: khác cấu trúc mạng lưới đường phố Vùng Khu phố Cổ, Vùng biết đến "Khu phố Pháp", Vùng 3, "Khu phố mới", với mật độ đường phố thấp nhiều10 Quan hệ cung cầu đầu tư phát triển đất đai 10 Theo số liệu Hoàng Hữu Phê, Lý thuyết Vị thế, chất lượng lựa chọn khác 37 - Cung dịch vụ đất đai thời điểm cố định, đường cung dịch vụ đất đai đường thẳng đứng điểm K0 - Cầu thay đổi làm giá dịch vụ đất đai P thay đổi: cầu giảm giá giảm ngược lại, cầu tăng giá tăng để cân cung cầu - Giá tăng kích thích hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất đai Lượng cung tăng với lượng đầu tư tăng thêm I1 cân với lượng cầu giá P1 P S hS Hình Quan hệ cung cầu dịch vụ đất đai P - Giá trị đầu tư P I lượng cung dịch vụ đất đai I nhân với giá trị thị trường P điểm cân bằng: PI = I1PP01 Mặt khác PI = C1 + Rs1 + Rf1D, 1với (C1 + Rs1): giá trị đầu tư xây dựng mới, Rf1 : giá trị chức đất đai hình D thành sau đầu tư (hình 10) Phần chênh lệch giá trị chức K0đất I1 đai trước sau đầu tư lợi nhuận đầu tư kinh doanh đất đai, ∆Rf = Rf1 - Rf0 Phần chênh lệch giá trị đầu tư xây dựng lợi nhuận đầu tư xây dựng ∆(C + Rs) = (C1 + Rs1) - (C0 + Rs0)11 Mối quan hệ đầu tư quy hoạch sử dụng đất đai - Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai - Đầu tư trình thực quy hoạch đất đai III Phương pháp đánh giá hiệu kinh tế đầu tư - Giá trị tiền tệ theo thời gian: + Hệ số đẩy lùi f = (1 + i ) t ; + Hệ số đẩy tới f ' = (1 + i ) t 11 Thực tế cấu giá trị tổng sản phẩm quốc nội GDP phân biệt rõ hai thành phần giá trị thu nhập thuộc khu vực khác kinh tế quốc dân: khu vực II - công nghiệp, xây dựng khu vực III - dịch vụ, kinh doanh bất động sản (xem sách chun khảo Các mơ hình tăng trưởng dự báo kinh tế, Ts Nguyễn Thị Cành) 38 - Chi phí hội giá ngầm - Giá kinh tế giá thị trường n - Lượng thu nhập thuần, NPV = NPVt ∑ (1 + i ) t =1 t n = ( Bt − Ct ) ∑ (1 + i ) t =1 t - Tỷ lệ thu hồi vốn nội bộ, IRR ≥ itc - Tỷ lệ lợi ích - chi phí, B ≥ C 39 CÂU HỎI ƠN TẬP Mục đích nhiệm vụ khoa học kinh tế đất đai Khách thể, đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát khoa học kinh tế đất đai Cơ sở khoa học kinh tế đất đai Phương pháp nghiên cứu khoa học kinh tế đất đai Phân biệt khái niệm lãnh thổ, đất đất đai Đặc điểm vai trò đất đai hoạt động kinh tế xã hội Hãy nêu tiêu chí xác định đất đai đối tượng lao động, công cụ lao động, tư liệu sản xuất, nhân tố sản xuất đầu vào tài sản bất động sản Các thuộc tính đất đai đặc trưng cho chất lượng đất đai Khái niệm trình hình thành quỹ đất đai quốc gia 10 Phương pháp phân loại đất đai, hệ thống tiêu phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993 2003 11 Ý nghĩa việc phân loại đất đai 12 Khái niệm, nội dung chất quan hệ sở hữu đất đai 13 Chế độ thể chế đất đai 14 Phân tích mối quan hệ quyền tiếp cận đất đai, sử dụng đất đai, quan hệ sở hữu đất đai quyền sở hữu đất đai 15 Hãy nêu mối quan hệ biện chứng nội dung kinh tế xã hội hình thức pháp lý quan hệ sở hữu đất đai 16 Các phương pháp sử dụng đất đai, quy luật thay đổi phương pháp sử dụng lịch sử phát triển dân tộc 17 Lịch sử phát triển quan hệ đất đai Việt Nam 18 So sánh chế độ đất đai thời kỳ phong kiến thời kỳ đại 19 Nguyên lý nguyên tắc phát triển quan hệ đất đai 20 Các yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đai 21 Lý luận đất trung tâm, trình hình thành vùng chức đất đai 22 Các nhân tố xác định phân vùng sử dụng đất đai 23 Mối quan hệ phân vùng sử dụng đất đai định giá đất đai 24 Địa tơ: khái niệm, hình thái chất kinh tế địa tô 25 Các quan điểm giá trị sử dụng, giá trị giá trị trao đổi đất đai 26 Mối quan hệ giá trị giá trị sử dụng 27 Ý nghĩa việc nghiên cứu lý luận giá trị đất đai 28 Mối quan hệ độ phì đất đầu tư, khoảng cách đầu tư 40 29 Mối quan hệ địa tô, giá trị phân vùng sử dụng đất đai 30 Mối quan hệ vị thế, chức đất đai giá trị đất đai 31 Nguyên tắc xác định giá trị đất đai 32 Phương pháp định giá đất đô thị 33 Phương pháp định giá đất nông nghiệp 34 Đầu tư, cấu tạo đầu tư 35 Đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư phát triển đất đai 36 Phân biệt đất đai tài nguyên môi trường đất đai tài sản bất động sản 37 Phân biệt đơn vị đất đai đơn vị dịch vụ đất đai 38 Mối quan hệ giá trị đầu tư phát triển đất đai chức đất đai 39 Mối quan hệ giá trị đầu tư phát triển đất đai giá trị đất đai 40 Mối quan hệ giá trị đầu tư phát triển đất đai quy hoạch sử dụng đất đai 41 Giá trị kinh tế giá trị thị trường đất đai 42 Các tiêu chí đánh giá hiệu kinh tế đầu tư phát triển đất đai 41 TÀI LIỆU THAM KHẢO Các mơ hình tăng trưởng dự báo kinh tế - Lý thuyết thực nghiệm, sách chuyên khảo, Nguyễn Thị Cành Các phương pháp phân tích dự báo kinh tế, Nguyễn Khắc Minh Dấu ấn thương hiệu, Tôn Thất Nguyễn Thiêm Giáo trình kinh tế học trị Mác – Lê Nin Giáo trình kinh tế tài ngun đất, Ngơ Đức Cát Giáo trình lý thuyết thống kê ứng dụng quản trị kinh tế, Hà Văn Sơn Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Lê Đình Thắng Kinh tế vi mô, Lê Bảo Lâm Kinh tế học đô thị, Nhiêu Hội Lâm 10 Kinh tế học đô thị, Phạm Ngọc Cơn 11 Hệ phi tuyến, Nguyễn Dỗn Phước, Phan Xuân Minh 12 Lịch sử học thuyết trị - pháp lý, Đinh Văn Mậu, Phạm Hồng Thái 13 Lịch sử học thuyết kinh tế thị trường, Việt Phương 14 Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng, Patricia M Hillebrandt 15 Phân tích số liệu nhiều chiều, Tơ Cẩm Tú, Nguyễn Huy Hồng 16 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị, Hồng Hữu Phê Patrick Wakely 42 ... Cơ sở khoa học kinh tế đất đai - Kinh tế đất đai xác định môn học kinh tế chuyên ngành thuộc khoa học kinh tế, nên kinh tế đất đai dựa sở tảng kinh tế học trị Mác - Lê nin kinh tế học nghiên cứu... dụng đất đai, quan hệ sở hữu đất đai quyền sở hữu đất đai - Bản chất kinh tế quan hệ sở hữu đất đai xác định hệ thống quy luật kinh tế - Chế độ đất đai - Thể chế đất đai Các phương pháp sử dụng đất. .. vụ khoa học kinh tế đất đai Khách thể, đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát khoa học kinh tế đất đai Cơ sở khoa học kinh tế đất đai Phương pháp nghiên cứu khoa học kinh tế đất đai Phân biệt