1. Tài nguyên đất đai và tài sản bất động sản
- Đất đai vừa là tài nguyên vừa là tài sản bất động sản, đâu là ranh giới phân biệt. - Phân biệt khái niệm đơn vị đất đai và đơn vị dịch vụ đất đai.
+ Đơn vị đất đai là lượng tài nguyên đất đai đầu vào. Nó bao gồm hai thành phần: vị thế phản ánh thuộc tính xã hội đất đai và chất lượng tự nhiên kể cả giá trị đầu tư vào đất đai. Đơn vị đất đai ở đây được sử dụng để chỉ một thửa đất đai cụ thể nào đó, chứ không phải là đơn vị đất đai tiêu chuẩn, bởi vì đất đai có tính dị biệt nên không thể xác định được đơn vị đất đai tiêu chuẩn.
+ Đơn vị dịch vụ đất đai là lượng sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển, là tài sản bất động sản. Nó thể hiện thông qua khả năng đáp ứng nhu cầu của con người và trong kinh tế thị trường được đo lường bằng đơn vị tiền tệ.
36 0 A B C C h ất lư ợn g tự n hi ên , S Vị thế đất đai, F Đơn vị đất đai Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ đất đai
- Mối quan hệ giữa đơn vị đất đai và đơn vị dịch vụ đất đai, giữa tài nguyên đất đai và tài sản bất động sản được thể hiện ở hình 11. Trên hình 11 thể hiện 3 đơn vị đất đai A, B, C có các thành phần diện tích và vị thế khác nhau, nhưng có cùng khả năng đáp ứng nhu cầu xã hội như nhau, nên có lượng đơn vị dịch vụ đất đai và có cùng giá trị trao đổi.
- Cần phân biệt rõ khái niệm chất lượng tự nhiên và chất lượng xã hội.
- Tại những vùng chức năng khác nhau có vị thế khác nhau thì mức độ đầu tư trên đơn vị diện tích cũng khác nhau để đáp ứng nhu cầu xã hội về dịch vụ đất đai, nhưng mức độ đầu tư cũng tuân thủ quy luật ngưỡng đầu tư hợp lý như ở hình 10. Hình 12 minh hoạ mối quan hệ giữa mức độ đầu tư phát triển đất đai và chức năng đất đai.
Hình 12. Ba vùng chức năng của Tp. Hà Nội với mật độ giao thông khác nhau
Lưu ý: sự khác nhau trong cấu trúc mạng lưới đường phố chính. Vùng 1 là Khu phố Cổ, Vùng 2 được biết đến như "Khu phố Pháp", và Vùng 3, "Khu phố mới", với mật độ đường phố thấp hơn nhiều10.
2. Quan hệ cung cầu và đầu tư phát triển đất đai
N1 1
2
- Cung về dịch vụ đất đai tại một thời điểm là cố định, đường cung dịch vụ đất đai là đường thẳng đứng tại điểm K0.
- Cầu thay đổi sẽ làm giá cả dịch vụ đất đai P0 thay đổi: cầu giảm thì giá giảm và ngược lại, cầu tăng thì giá tăng để cân bằng cung cầu.
- Giá cả tăng kích thích hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất đai. Lượng cung tăng với lượng đầu tư tăng thêm I1 cân bằng với lượng cầu tại giá P1.
- Giá trị đầu tư PI bằng lượng cung dịch vụ đất đai I1 nhân với giá trị thị trường P1
tại điểm cân bằng: PI = I1P1. Mặt khác PI = C1 + Rs1 + Rf1, với (C1 + Rs1): là giá trị đầu tư xây dựng mới, Rf1 : là giá trị chức năng đất đai mới hình thành sau khi đầu tư (hình 10).
Phần chênh lệch giá trị chức năng đất đai trước và sau khi đầu tư chính là lợi nhuận đầu tư kinh doanh đất đai, ∆Rf = Rf1 - Rf0. Phần chênh lệch giá trị đầu tư xây dựng là lợi nhuận đầu tư xây dựng ∆(C + Rs) = (C1 + Rs1) - (C0 + Rs0)11.
3. Mối quan hệ giữa đầu tư và quy hoạch sử dụng đất đai - Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai.
- Đầu tư là quá trình thực hiện quy hoạch đất đai.