Số 05 (226) - 2022 VẤN ĐỀ HÔM NAY GĨI HỖ TRỢ PHỤC HỒI KINH TẾ CỦA CHÍNH PHỦ VÀ VẤN ĐỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG BỐI CẢNH DỊCH COVID-19 Ths Khuất Thị Bình* Phát triển nhà xã hội (NOXH) mối quan tâm đặc biệt tồn xã hội; vừa có tính cấp bách, vừa cơng việc lâu dài; vừa có tính chất kinh tế, vừa có tính chất xã hội; vừa mục tiêu, vừa giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN, Việt Nam dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh Hàng loạt quy định, sách liên quan mật thiết đến q trình hồn thiện, phát triển thị trường nhà xem chìa khố mở rộng cánh cửa NOXH cho người dân doanh nghiệp… Bối cảnh dịch Covid-19 việc triển khai gói phục hồi kinh tế 350 nghìn tỷ đồng năm 2022-2023 tạo áp lực động lực cho phát triển NOXH thời gian tới nước ta • Từ khóa: nhà xã hội, gói tín dụng ưu đãi phục hồi kinh tế, luật nhà đất đai Social housing development is a special concern of the whole society; both urgent and long-term work; both economic and social in nature; It is both a goal and a solution to promote the real estate market in particular and develop a socialistoriented market economy, for a rich people, strong country, democracy, justice and civilization A series of regulations and policies closely related to the process of completing and developing the housing market are considered as the key to open the door to social housing for both people and enterprises The context of the Covid-19 epidemic and the implementation of an economic recovery package of VND 350 trillion in 2022-2023 put more pressure and impetus on the development of social housing in the coming time in our country Keywords: social housing, preferential credit packages for economic recovery, land housing law Từ nhu cầu thiết thực Theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP, nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 53 54 Luật Nhà thuê thuê mua theo quy chế Nhà nước quy định Theo nghĩa hẹp, NOXH thường bao gồm nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có Ngày nhận bài: 05/3/2022 Ngày gửi phản biện: 08/3/2022 Ngày nhận kết phản biện: 15/3/2022 Ngày chấp nhận đăng: 20/4/2022 thu nhập thấp cho đối tượng sách xã hội người già, tàn tật, đơn khơng nơi nương tựa người có cơng với đất nước sống hồn cảnh khó khăn Theo nghĩa rộng, NOXH quỹ nhà quốc gia, địa phương với giá cả, diện tích tiện ích phù hợp cho đa số dân cư người lao động có thu nhập trung bình xã hội trở xuống, thuê, mua bán trả góp Phát triển NOXH sách đa mục tiêu, kinh tế xã hội Tăng cung nhà xã hội điều kiện hàng đầu bảo đảm quyền cơng dân có nhà ở, quyền bảo đảm an sinh xã hội sống xứng đáng với phẩm giá người ghi nhận Hiến pháp Xây dựng NOXH khơng địi hỏi vốn lớn, phù hợp với lực xây dựng doanh nghiệp tư nhân nước, cho phép đẩy mạnh xã hội hóa huy động vốn doanh nghiệp, ngân hàng người dân; trực tiếp góp phần vào bảo đảm an sinh xã hội, giải việc làm, tăng thu nhập kích cầu tiêu dùng người dân doanh nghiệp; tạo động lực phát triển liên ngành xây dựng, sản xuất vật liệu, nội thất, tranh thủ nguồn nguyên liệu giá rẻ tồn đọng thị trường, thu hút lao động nhàn rỗi gia tăng từ khu cơng nghiệp gặp khó khăn thị trường phải thu hẹp sản xuất… * Học viện Ngân hàng; email: binhkt@hvnh.edu.vn Tạp chí nghiên cứu Tài kế toán 93 Số 05 (226) - 2022 VẤN ĐỀ HÔM NAY Đặc biệt, quần thể quy mơ, chất lượng nhà xã hội thước đo phát triển hệ thống an sinh xã hội nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, mặt cảnh quan địa phương toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội Nhà nước quyền địa phương cấp quyền công dân theo tinh thần Chiến lược nhà quốc gia (thông qua 11-2011), Nghị định 188/2013/NĐ-CP việc phát triển nhà xã hội, khẳng định Hiến pháp Luật Nhà Việt Nam Đây đã, tiếp tục mục tiêu lớn lao cụ thể tồn cơng đấu tranh giành độc lập, đổi phát triển đất nước Việt Nam lãnh đạo Đảng ta Trong chiến chống dịch Covid-19 thời gian qua, cho thấy, nhu cầu NOXH cho lao động khu công nghiệp tăng mạnh yêu cầu “3 chỗ” đối phó với dịch bệnh, nhằm giảm thiểu việc lại giao tiếp xã hội, đảm bảo “vùng xanh” cho trì hoạt động sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp Thực tế, tăng cường quỹ nhà xã hội trực tiếp đáp ứng nhu cầu nhà hàng chục triệu hộ gia đình cán bộ, công nhân viên chức người lao động khắp nước, tạo điều kiện nhà để “an cư lạc nghiệp” cho hàng trăm ngàn lao động từ nông thôn thành thị làm việc KCN, KCX, nhà máy, cơng trường; bố trí nhà cho cặp gia đình trẻ “tách hộ” khỏi nhà bố, mẹ để riêng, việc đáp ứng nhu cầu nhà khác cho người có nhu cầu nhà gắn với trình xê dịch địa điểm làm việc, nơi công tác, học tập, chữa bệnh nghỉ dưỡng dài hạn đơn để cải thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, khơng gian sống mình… Và thực trạng NOXH Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn năm 2012-2015, khu vực đô thị cần khoảng 700.000 hộ nhà xã hội (NOXH) đến năm 2020 cần thêm khoảng 200.000 Các thị lớn nhu cầu NOXH cao, đó, Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu với 134.000 căn, Hà Nội cần 111.200 (cán bộ, công chức 25 bộ, ngành Hà Nội cần khoảng 30.000 nguồn cung NOXH dự án địa bàn thành phố đáp ứng khoảng 60 -70% tổng nhu cầu người dân), Bình Dương 104.000 căn, Đà Nẵng khoảng 16.000 Đồng Nai 95.000 Phân khúc NOXH nhiều triển vọng thiếu cung phù hợp với đa dạng cầu thực tế, cấu chất lượng sản phẩm, thiết kế, độ an tồn đầy đủ tiện ích, vừa túi tiền khách hàng Trong đó, theo thống kê, đến năm 2015, nước có 124 dự án nhà xã hội triển khai với quy mô xây dựng khoảng 78.700 căn, đó: 39 dự án nhà xã hội cho công nhân, tổng quy mô xây dựng khoảng 27.100 hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng; 85 dự án nhà xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 51.795 hộ, tổng mức đầu tư khoảng 23.722 tỷ đồng Đến sách đa mục tiêu Thời gian qua, Chính phủ có nhiều sách hỗ trợ phát triển nhà xã hội, triển khai nới điều kiện, đối tượng vay gói 30.000 tỷ chuyển nhượng nhà xã hội; miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế suất tín dụng; chấp tài sản tương lai để vay vốn ngân hàng… Tuy nhiên, thực tế dường NOXH không coi trọng ưu tiên tổ chức thể chế thị trường có liên quan, từ tổ chức tài - tín dụng, đến công ty xây dựng kinh doanh bất động sản Thị trường NOXH, thị trường nhà xã hội thị cịn cân đối, có thiếu hụt lớn tổng cung NOXH Đồng thời, chất lượng tiện nghi NOXH hạn chế Cơ cấu sản phẩm đa dạng hóa, thiếu nhóm nhà diện tích nhỏ, giá trị thấp hộ, nhà cho thuê với phương thức toán linh hoạt Trước bối cảnh đó, gói hỗ trợ 3500 tỷ đồng cho phục hồi phát triển kinh tế 2022-2023 vừa Quốc hội thông qua tháng 1/2022 kỳ vọng thể tác động trược tiếp gián tiếp, trước mắt lâu dài đến phát triển NOXH Trước hết, kỳ vọng gói hỗ trợ trực tiếp làm tăng tổng cầu có khả tốn phân khúc nhà xã hội từ dịng tiền trích phần gói hỗ trợ dự kiến chi cho vay để mua nhà xã hội cho đối tượng người có thu nhập thấp khó khăn nhà ở; có khoản cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị số 71/2018/QH14 bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam định để thực hỗ trợ cho vay nhà xã hội Ngoài ra, gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 2% tác động rộng, mạnh đến triệu tỷ đồng tiền vốn doanh nghiệp Khác với sách miễn, giảm thuế, phí tập trung vào thuế trực thu thuế thu nhập doanh 94 Taïp chí nghiên cứu Tài kế toán Số 05 (226) - 2022 VẤN ĐỀ HÔM NAY nghiệp nhóm khó khăn, khủng hoảng, gói hỗ trợ 3500 tỷ lần có bao quát thêm thuế gián thu giảm 2% thuế giá trị gia tăng (VAT), từ mức phổ thơng 10% Điều có tác động đến toàn giao dịch thị trường, cải thiện tổng cầu người tiêu dùng tiết kiệm 2% chi tiêu; đồng thời, giúp kiềm chế việc tăng số giá tiêu dùng hàng hóa dịch vụ nước, có lợi cho doanh nghiệp tăng cung cho thị trường Nói cách khác, việc giảm thuế VAT 2% vừa hỗ trợ người tiêu dùng, tăng cầu, vừa hỗ trợ doanh nghiệp, tăng cung, từ bổ sung động lực tăng trưởng kinh tế từ phía sản xuất kinh doanh, tiêu dùng, giúp ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm sốt lạm phát Trong gói hỗ trợ 350000 tỷ đồng này, bật là: (1) Tăng chi đầu tư công cho dự án phát triển hạ tầng quốc gia Đây kỳ vọng tạo xung lực mạnh mẽ trực tiếp gián tiếp góp phần làm nóng ngành xây dựng thị trường BĐS Một dự án đầu tư công sở hạ tầng không thị trường tiêu thụ khổng lồ vật liệu xây dựng, mà kéo theo hội gia tăng dòng tiền từ nguồn xã hội khác đầu tư phát triển sản phẩm BĐS khác ăn theo sở hạ tầng này, tương lai, phân khúc nhà nghỉ dưỡng (2) Tăng chi phát triển thể chế thúc đẩy cải cách cấu kinh tế… Những kết dự kiến việc triển khai nhiệm vụ tất nhiên làm cải thiện môi trường thể chế cho ngành kinh doanh BĐS, cho gia tăng tổng cầu (do đó, tổng cung) thị trường dự án xây dựng làm tảng hỗ trợ hoạc đặt có chuyển dịch cấu kinh tế mới, ngành, khu vực địa lý, địa phương cụ thể (3) Tăng cường quản lý, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, cam kết Bộ trưởng Bộ Xây dựng tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở, nhà xã hội Bộ tập trung sửa đổi Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản; đôn đốc bộ, ngành, địa phương triển khai Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2030 có sách tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà xã hội, nhà phân khúc thu nhập thấp trung bình, khắc phục việc cân đối cấu sản phẩm nhà Cuối cùng, lợi ích mà thị trường BĐS nhận từ gói hỗ trợ cịn đến từ gia tăng thu hút FDI dòng tiền đầu tư xã hội vào trình phục hồi tăng trưởng kinh tế thời gian tới, từ tạo lực đẩy mạnh mẽ tổng hợp cho phục hồi phát triển kinh tế tăng cường bảo đảm an sinh xã hội nói chung, cho phục hồi tiếp tục tăng trưởng tích cực ngành BĐS nói riêng… Những tác động trực tiếp gián tiếp cộng hưởng lan tỏa thành xung lực tích cực cho phát triển thị trường BĐS nói chung phân khúc NOXH nói riêng Một phát triển kinh tế ổn định suy thoái; thiếu niềm tin thị trường khoản yếu từ người mua Là ngành có liên quan với 35 ngành nghề khác kinh tế, hội tụ lan tỏa tác động tương hỗ ngành BĐS với kinh tế rõ rệt nhanh chóng, đa dạng qua nhiều hình thức liên hệ chằng chịt ngành với với ngành BĐS Đương nhiên, gói hỗ trợ tài chính-tiền tệ cần thiết có mục tiêu rõ ràng, cụ thể; song lợi ích kỳ vọng chúng khơng tự thực hóa đạt mức tối đa hóa thiếu chế triển khai hiệu gói sách tài chính-tiền tệ hỗ trợ từ Chính phủ, quan chức năng, từ động, chủ động nắm bắt, khai thác thích ứng phù hợp bối cảnh bình thường cộng đồng doanh nhiệp doanh nhân… Một số giải pháp tạo động lực phát triển nhà xã hội thời gian tới Hiện thực hóa kỳ vọng động lực từ gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350 nghìn tỷ đồng đến kinh tế nói chung, phát triển NOXH nói riêng tùy thuộc vào kết triển khai nội dung, hạng mục điều kiện hỗ trợ cụ thể gói hỗ trợ quan chức phối hợp thực thời gian tới Thứ nhất, NOXH nên quy hoạch riêng, tập trung địa bàn phù hợp tuân thủ quy chuẩn chung quốc gia; thực người thiết kế lẫn nhà đầu tư chuyên nghiệp; Hơn nữa, NOXH cần đa dạng hóa sản phẩm, bao gồm nhiều loại diện tích hình thức tốn đa dạng khác nhau, nhà chất lượng thấp, thiếu điều kiện hạ tầng dịch vụ hỗ trợ sinh kế người sở hữu Thứ hai, cần đề cao vai trò trung tâm nhà nước phát triển quản lý quỹ, thị trường nhà xã hội, bao gồm từ hoàn thiện sở pháp lý cần thiết theo hướng tự hoá thị trường hoá phát triển quỹ nhà xã hội; phê duyệt giám sát thực quy hoạch không gian kiến trúc tổng thể, tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn hài hố cảnh quan thị; phát hiện, ngăn chặn trừng phạt nghiêm khắc hành vi gian Tạp chí nghiên cứu Tài kế toán 95 Số 05 (226) - 2022 VẤN ĐỀ HÔM NAY dối, tham nhũng lãng phí xây dựng, quản lý nhà xã hội Thứ ba, Chính phủ cần giành nhiều ưu đãi sách (nhất thủ tục miễn giảm tối đa thuế nghĩa vụ tài khác liên quan đến đất đai hoạt động kinh doanh doanh nghiệp), mạnh dạn sử dụng NSNN gói kích cầu để thực xây dựng quy hoạch, tiến hành giải phóng mặt cung ứng sở hạ tầng cần thiết (điện, nước dịch vụ công khác), tạo cú hích định hướng dịng đầu tư xã hội cho dự án phát triển nhà xã hội Đồng thời, nhà nước cần thống đưa giới hạn diện tích, kích thước (chủ yếu chiều rộng) cho khuôn viên đất ở; xác lập “cốt” xây dựng ứng với loại đô thị để người dân yên tâm xây dựng; quy chuẩn kiến trúc chất lượng tối thiểu nhà (theo đơn nguyên theo hộ) phù hợp với thị hiếu, yêu cầu túi tiền đối tượng; thực đầy đủ đắn quy định giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư hạ tầng; công khai dự án phát triển nhà xã hội, từ quy hoạch, tiến độ đến phương thức mua bán tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư có lực thực dự án, xử lý trạnh chấp tạo cạnh tranh lành mạnh pháp luật đầu tư kinh doanh phát triển nhà xã hội Thứ tư, trước mắt, cần bổ sung đa dạng hóa nguồn vốn, phương thức đầu tư từ ngân sách cho phát triển NOXH, bao gồm nguồn đầu tư ngân sách nhà nước để xây dựng khu nhà tái định cư theo dự án xã hội phát triển đô thị; tiền thu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thực dự án thị hóa; khoản cơng quỹ, cơng trái, xổ số, nguồn vốn hỗ trợ phát triển thức (ODA) mà phủ, tổ chức tài quốc tế tài trợ, cho vay viện trợ hiệp định ký kết với Chính phủ Cùng với việc đẩy mạnh xã hội hóa, tự hố giảm thiểu chi phí quản lý nhà nước hoạt động xây dựng nhà xã hội, cần phát triển mạnh thị trường tài chính, đa dạng hóa nguồn tài chính, hình thức kênh đầu tư kinh doanh phát triển nhà xã hội Cần tăng cường nguồn vốn cho vay ưu đãi với điều kiện cho vay phù hợp (về mức vay, thời hạn vay lãi suất cho vay) từ Ngân hàng Chính sách xã hội Ngân hàng Phát triển, nhằm hỗ trợ tài cho người thu nhập thấp cải thiện điều kiện nhà ở, cho người nghèo, đối tượng sách vùng cao, vùng sâu vùng xa Thực tế cho thấy, nhiều ngân hàng chủ đầu tư chưa thực mặn mà với dự án phát triển NOXH, nhà bán trả góp cho th Ngun nhân khơng suất lợi nhuận đầu tư vào NOXH thường thấp bất động sản khác, mà chỗ chế sách hỗ trợ Nhà nước chưa đủ mạnh, chưa có chế tài đủ hiệu lực thực tế để chủ đầu tư an tâm thực việc bán trả góp cho thuê, xử lý hiệu tranh chấp đứt gẫy q trình tốn khả chây ỳ cao Ngoài ra, thiếu đồng nhiều bước quy trình hành lang pháp lý đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng “chờ” làm tăng chi phí vốn Thứ năm, tiếp tục nghiên cứu hồn chỉnh mơ hình HTX nhà Quỹ tiết kiệm nhà độc lập liên doanh với tổ chức, công ty xây dựng kinh doanh nhà theo kinh nghiệm quốc tế Đối tượng tham gia HTX Quỹ tất người có nhu cầu có khả tài định để tốn nhà xã hội Các HTX Quỹ tiết kiệm nhà đưa mục tiêu giải chỗ cho xã viên mục tiêu hàng đầu khơng lợi nhuận Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tiếp tục giữ vững lòng tin chủ nợ, thị trường đối tác; bảo đảm tiến độ, chất lượng dự án mục đich sử dụng vốn vay; coi trọng hợp tác với chủ nợ khách hàng công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn mục đích, minh bạch, quy định pháp luật; thường xuyên cập nhật quy định pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản Cuối cùng, để khai thác an toàn kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp cần bảo đảm chất lượng phương án sản phẩm uy tín doanh nghiệp phát hành; cung cấp thông tin minh bạch đầy đủ theo quy định hỗ trợ hoạt động kiểm soát, kiểm tra quan chức năng, từ giảm thiểu rủi ro hành vi lạm dụng, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng cho mình… Tài liệu tham khảo: Nghị 11/NQ-CP Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội Nghị số 43/2022/QH15 Quốc hội sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình Website Chính phủ: Kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025; Phát triển nhà xã hội giải pháp cần thiết https://www.vietnamplus.vn/bo-xay-dung-phat-trien-nhao-xa-hoi-la-giai-phap-het-suc-can-thiet Thuận Phong, Tạp chí Thị trường,(tháng 1/2022) Rà sốt quỹ đất nhà xã hội, năm 2022 ngóng nhà giá thấp đổ thị trường 96 Tạp chí nghiên cứu Tài kế toán ... đầu tư xã hội vào trình phục hồi tăng trưởng kinh tế thời gian tới, từ tạo lực đẩy mạnh mẽ tổng hợp cho phục hồi phát triển kinh tế tăng cường bảo đảm an sinh xã hội nói chung, cho phục hồi tiếp... lực phát triển nhà xã hội thời gian tới Hiện thực hóa kỳ vọng động lực từ gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350 nghìn tỷ đồng đến kinh tế nói chung, phát triển NOXH nói riêng tùy thuộc vào kết triển. .. trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội Nghị số 43/2022/QH15 Quốc hội sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình Website Chính phủ: Kế hoạch đầu tư cơng trung hạn giai đoạn 2021 - 2025; Phát triển