Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trên địa bàn tỉnh bắc ninh

Phân tích nhân tổ ảnh hưởng đến giá bán cản hộ chung cư địa bàn tỉnh Bắc Ninh Tô Minh Thu - Lê Danh Lượng - Phạm Thị cẩm Vân - Nguyễn Thị Như Nguyệt Học viện Ngân hàng - Phân viện Bắc Ninh Ngày nhận: 29/12/2021 Ngày nhận bán sửa: 14/01/2022 Ngày duyệt đăng: 23/03/2022 Tóm tắt: Nghiên cứu thực nhằm xác định nhân tổ ảnh hưởng đên giá bán hộ chung cư địa bàn tinh Bắc Ninh giai đoạn từ năm 2016 đên 2020 Kết khảo sát trực tiếp 344 cư dân sinh sổng dự án chung cư địa bàn tĩnh Bắc Ninh vào tháng 11/2021, dựa vào phương pháp phân tích qui đa biên, cho thây nhân tô ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư Bắc Ninh có ỷ nghĩa thống kê, gồm: Năng lực chù đầu tư, Vị trí tịa nhà, Đặc tinh tịa nhà, Chất lượng dịch vụ, Tĩnh hĩnh thị trường, Tài tác động đến giá bán hộ chung cư địa bàn tinh Bắc Ninh, nhân tố tác động dương nhãn tố "Tài ” tác động âm đến giá Kết nghiên cứu góp Analysis of factors affecting the selling price of apartments in Bac Ninh province Abstract This study was conducted to determine the factors affecting the selling price of apartments in Bac Ninh province in in the period from 2016 to 2020 From the result of the direct survey on 344 residents living in apartments in Bacninh province in November 2021, based on the method of multivariate regression analysis, the research has analyzed factors affecting the selling price of apartments in Bac Ninh including: Location, Building characteristics, Service quality, Finance, Investor capacity and Market situation The results show that all factors have statistical significances and affect the selling price of apartments in Bac Ninh province, in which factors have a positive impacts and factor "Financial" has a negative impact to the selling price The research results contribute an empirical study in analyzing the factors affecting the selling price of apartments, and also as a reference to maximize investment returns and increase benefits for individuals related to transactions in the apartment segment Keyword: price of apartments, Bac Ninh province, factors To, Minh Thu Email: thutm@hvnh.edu.vn Le, Danh Luong Email: luongld@hvnh.edu.vn Pham, Thi Cam Van Email: vanptc.bn@hvnh.edu.vn Nguyen, Thi Nhu Nguyet Email: nguyetntn.bn@hvnh.edu.vn Organization of all: Banking Academy of Vietnam- Bacninh campus Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng So 238- Tháng 2022 62 © Học viện Ngân hàng ISSN 1859 - 011X TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT thêm băng chứng thực nghiêm phân tích nhân tổ ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư, tài liệu tham khảo nhằm tối đa hóa lợi nhuận đầu tư gia tăng lợi ích cho cá nhân cỏ liên quan đến giao dịch phân khúc hộ chung cư Từ khóa: Giá bán hộ chung cư, Bắc Ninh, nhân tổ ảnh hưởng Giói thiệu Bắc Ninh giới đầu tư, mơi giới ví “con rồng” phía Bắc Thủ thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến chuyển mạnh mẽ vài năm trở lại Bắc Ninh có vị trí địa lý thuận lợi, đầu mối quan trọng Hà Nội với tỉnh phía Bắc, hành lang kinh tế Việt Nam- Trung Quốc, nằm tam giác tăng trưởng Hà Nội- Hải PhòngQuảng Ninh Trong năm gần đây, tăng trưởng nhanh chóng mặt kinh tế, tốc độ thị hóa, gia tăng doanh nghiệp (DN) có vốn đầu tư nước kéo theo nhu cầu đất đai, nhà ngày tăng cao làm cho thị trường BĐS Bắc Ninh thêm sôi động Theo báo cáo thị trường BĐS quý 111/2018 Hội môi giới BĐS Việt Nam phát hành, Bắc Ninh tập trung nhiều khu công nghiệp, trung bình mồi năm dân số Bắc Ninh tăng thêm 2,9%/ năm, cao “Tổng điều tra” đứng thứ tồn quốc (sau Bình Dương) mức tăng dân số, mật độ dân số tỉnh 1.664 người/km2, đứng đầu tỉnh đứng thứ nước (sau thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội), điều dẫn đến nhu cầu nhà Bắc Ninh tương đối lớn Cùng với xu hướng thị hóa, tư người dân thay đổi nhiều so với trước đây, không thiết phải tậu đất xây nhà, mà nhiều người lựa chọn loại hình hộ chung cư (CHCC), loại hình đáp ứng nhu cầu nhiều đối tượng khác Với mong muốn bổ sung tài liệu vào nghiên cứu thực nghiệm, đồng thời làm tham khảo để chủ dự án tối đa hóa lợi nhuận, đáp ứng nhu cầu lợi ích khách hàng, nghiên cứu thực mục tiêu: Thứ nhất, tổng quan nhân tố đặc thù tác động tới giá bán CHCC; Thứ hai, xác định lựa chọn nhân tố đặc thù có ảnh hưởng đến giá bán, sở nhận diện giả thuyết xây dựng mơ hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CHCC địa bàn tỉnh Bắc Ninh; Thứ ba, đo lường đánh giá thực trạng mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá bán CHCC địa bàn tỉnh Bắc Ninh Từ đó, đề xuất giải pháp gia tăng lợi ích cho bên liên quan đến thị trường CHCC khoa học, phù hợp với tình hình thực tế mục tiêu kinh doanh Tổng quan nghiên cứu phưong pháp nghiên cứu 2.1 Tổng quan nghiên cứu mơ hình nghiên cứu đề xuất Ảnh hưởng đến giá BĐS có nhiều nhân tố, chế tác động tương đối phức tạp, xem xét từ góc độ vĩ mơ vi mơ Dưới góc độ vĩ mơ nhân tố lãi suất, tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đối, tốc độ tăng trưởng kinh tế, trình độ phát triển kinh tế, tốc độ cơng nghiệp hóa đại hóa, phát triển thị trường tài có tác động đến giá BĐS nghiên cứu Collyns Senhadji (2002), Peter Roselyne (2005), Markus (2009), Meng Qingbin Rong Chen (2014) Tuy nhiên phạm Số 238- Tháng 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 63 Phân tích nhân tơ' ảnh hưởng đến giá bán hộ chung CƯ địa bàn tỉnh Bắc Ninh vi địa phương, yếu tố thuộc vi mô xem xét đến tác động đến giá BĐS, xuất phát từ lý thuyết người tiêu dùng Lancaster (1966) mơ hình lý thuyết Rosen (1974), sử dụng rộng rãi nghiên cứu khoa học khía cạnh khác thị trường nhà Gibler Nelson (1998), nghiên cứu “Hành vi người tiêu dùng ứng dụng lĩnh vực bất động sản” rằng, nhân tố như: kênh truyền thông, quảng cáo sách ưu đãi chủ đầu tư; số lượng dự án BĐS thị trường triển khai; nguồn lực tài mồi hộ gia đình nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS Tze, s o (2013) nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS Malaysia nhân tố vị trí, quy mơ, diện tích, hình dạng khu đất Muhamad Hilmi cộng (2016) phân tích đánh giá chất lượng tịa nhà, vị trí, vùng lân cận ảnh hưởng đến giá nhà Malaysia cho thấy kết tác động dương Selim (2008), với mơ hình Hedonic yếu tố định giá nhà Thổ Nhì Kỳ loại nhà, loại cơng trình, số phịng, diện tích nhà biến số cấu trúc khác Và đến Filiz ERSOZ (2019) dựa mơ hình Hedonic cho ràng Quy mô, Khoảng cách đến trung tâm thành phố, Mức độ phổ biến Tuổi tòa nhà ảnh hưởng đến giá hộ Thổ Nhĩ Kỳ Qetintahra cộng (2011) cố gắng đo lường ảnh hưởng mỹ quan môi trường giá nhà phương pháp giá Hedonic Theo kết nghiên cứu, tiêu chí vật lý nơi ở, “mong muốn có nhà ở”, ảnh hưởng đến giá mua nhân tố “mơi trường” nhà có tình trạng “phức tạp” “được bảo trì tốt” ảnh hưởng đến giá cho thuê Saari & Tanskanen (2011) ứng dụng mơ hình Hedonic cho kết nhân tố lực chủ đầu tư, vị trí tịa nhà có ảnh hưởng tới cảm nhận giá hộ khách hàng Với nghiên cứu có Việt Nam, đa phần ứng dụng mơ hình Hedonic dựa lý thuyết người tiêu dùng Lancaster (1966), xuất phát từ góc độ yếu tố tự nhiên để xem xét nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, mơi trường, thiên nhiên Ví dụ Phạm Đức Trung Nguyễn Gia Trung Quân (2019) nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản TP.HCM” nhấn mạnh Vị trí BĐS có tác động dương đến giá BĐS Nguyễn Tuấn Anh (2018) nghiên cứu nhân tố tài phi tài ảnh hưởng tới việc lựa chọn mua nhà giá thấp trung bình Nguyễn Hữu Cường (2020) nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng giá bán Hà Nội với phân khúc cao cấp nhân tố ảnh hưởng là: đặc điểm vật lý hộ, vị trí hộ, mơi trường xung quanh, chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà, đặc diêm nhân khâu khách hàng, đặc điểm chủ đầu tư Từ kết nghiên cứu trên, dựa vào mơ hình Hedonic, chúng tơi kế Nguồn: Tác giả tổng hợp đề xuất Hình Mơ hình nghiên cứu đề xuất 64 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Sơ' 238- Tháng 2022 TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT thừa nhân tố liên quan đến thuộc tính tịa nhà hộ vị trí, đặc tính, chất lượng dịch vụ, lực chủ đầu tư để đưa vào mơ hình nghiên cứu Đồng thời, theo Paloma Taltavull de La Paz (2003) số mối quan hệ dường tồn mức giá thu nhập gia đình phải trả, giống nghiên cứu Gibler Nelson (1998) nói số lượng dự án BĐS thị trường triển khai; nguồn lực tài mồi hộ gia đình tác động đến giá hộ Chính thế, nghiên cứu nhóm tác giả xem xét đưa vào thêm nhân tố Tài Tình hình thị trường vào mơ hình nghiên cứu 2.2 Phươngphápphân tích thu thập sổ liệu Phương pháp phân tích Đe kiểm định mơ hình nghiên cứu, phương pháp phân tích sử dụng sau: Kiểm định độ tin cậy thang đo hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hồi qui đa biến Phương pháp thu thập số liệu Nghiên cứu tham khảo biểu đo lường nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ để xây dựng bảng hỏi điều tra Bảng hỏi thiết kế bao gồm phần: Thông tin cá nhân, Các nhân tố ảnh hưởng, Giá bán Biểu đo lường bao gồm 29 biến quan sát thuộc biến độc lập 01 biến phụ thuộc mã hóa (Bảng 1) Các thang đo để đánh giá biến quan sát dạng thang đo likert mức độ, với quy ước ý kiến đánh giá cá nhân khảo sát mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá bán tương ứng với mức: = Rất yếu; 2= Yeu; 3= Trung bình; 4= Mạnh; 5= Rất mạnh Phiếu khảo sát phát trực tiếp đến cư dân sinh sống dự án chung cư địa bàn tỉnh Bắc Ninh là: Cát Tường, Trầu Cau Hud, Royal Park, Thanh Bình, Thảo Nguyên, Hồng Gia, Đơng Dương, Cát Tường ECO (trung bình mồi tòa phát 50 phiếu điều tra) Sau hai tuần tiến hành khảo sát (từ 15- 30/11/2021), số lượng phiếu phát thu 400 phiếu, nhóm tác giả tiến hành lọc bỏ phiếu điền không đầy đủ, phiếu điền giống tất biến quan sát, lại 344 phiếu đưa vào phần mềm SPSS 23 để phân tích Băng Diễn giải biến mơ hình nghiên cứu Các nhân tố Nàng lực chủ đầu tư (NL) Vị trí tịa nhà (VT) Biến quan sát Nội dung NL1 VỊ uy tín chủ đầu tư (ĐT) NL2 Năng lực kinh nghiệm chủ ĐT NL3 Tiềm tài chủ ĐT NL4 Cách thức truyền thơng, quảng bá dự án, marketing chủ ĐT NL5 Hình ảnh thương hiệu chủ ĐT VT1 Khoảng cách tới trường học; mẫu giáo VT2 Khoảng cách tới bệnh viện VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm VT4 Khoảng cách tới khu giải trí, thể thao VT5 Khoảng cách tới nơi làm việc VT6 Độ thuận lợi giao thông Nguồn tham khảo Saari & Tanskanen (2011); Nguyễn Hữu Cường (2020) Tze, s (2013), Muhamad Hilmi cộng (2016), Filiz ERSOZ (2019), Phạm Đức Trung Nguyễn Gia Trung Quân (2019), Nguyễn Hữu Cường (2020), Ọetintahra cộng (2011) Số 238- Tháng 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 65 Phân tích nhân tơ' ảnh hưởng đê'n giá bán hộ chung CƯ địa bàn tỉnh Bắc Ninh hưởng đến giá bán Po, P1~P6, £.: Hằng số, hệ số hồi qui sai số ngâu nhiên, Nghiên cứu đưa nhân tố độc lập vào tiến hành phân tích đánh giá độ phù hợp mơ hình theo R2 hiệu chỉnh, kiểm định ANOVA có kết mơ hình hồi qui đa biến tổng thể Bảng Phương pháp Enter sử dụng đê phân tích hồi quy nhân tố ảnh hưởng đến giá bán Bắc Ninh, với nhân tố thang đo đưa vào phân tích Từ Bảng kết đánh giá mức độ phù hợp cùa mơ hình: Ta có R2 hiệu chỉnh 0,802 cho biết biến độc lập giải thích 80,2% biến thiên biến phụ thuộc, 19,8% Loading) lớn hon 0,5 nên biến quan sát có ý nghĩa nhân tố, phù hợp đưa vào phân tích 3.4 Phăn tích hồi qui đa biến Xuất phát từ giả thuyết ban đầu nhân tố ảnh hưởng đến giá bán sau tiến hành xong phân tích EFA rút trích nhàn tố độc lập (Bảng 6), viết xây dựng mơ hình hồi qui tuyến tính sau: GB = p + P,NL + P,VT + p,DT + p.CL + P5tt + p6tc + ị Trong đó: GB: Biến phụ thuộc Giá bán X —> OX- Biến ♦độc • 1lập nhân tố ảnh Bảng Đánh giá độ phù hợp mơ hình, kiểm định ANOVA kết hồi qui đa biến Model Summary Model R Adjusted R Square R Square ,898a ,806 std Error of the Estimate ,802 ,27040 a, Dependent Variable: GB b Predictors: (Constant), TT, CL, VT, TC, NL, DT ANOVA Model Sum of Squares Mean Square df Regression 102,136 17,023 Residual 24,641 337 ,073 Total 126,777 343 F Sig 232,809 ,000b Coefficientsa Unstandardized Coefficients Model B std.Error (Constant) ,254 ,128 NL ,064 ,023 VT ,049 DT Standardized Coefficients t Sig Beta Collinearity Statistics Tolerance VIF 1,984 ,048 ,077 2,802 ,005 ,757 1,322 ,019 ,065 2,595 ,010 ,933 1,072 ,240 ,029 ,275 8,382 ,000 ,534 1,872 CL ,380 ,032 ,398 11,961 ,000 ,522 1,916 TT ,320 ,026 ,392 12,285 ,000 ,566 1,766 TC -,070 ,022 -,089 -3,244 ,001 ,760 1,315 Nguồn: Kết xử lý số liệu từ SPSS 23 70 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 2022 TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT lại giải thích biến khác sai số ngẫu nhiên Kết phân tích ANOVA kiểm định F có ý nghĩa thống kê, mơ hình tuyến tính xây dựng phù hợp với tơng thê Phân tích qui tơng thê cho kêt hệ số VIF< tốt, cho thấy khơng có tượng đa cộng tuyến, kết phân tích hồi qui đáng tin cậy Thảo luận kết nghiên cứu Kết phân tích hồi qui Bảng cho thấy với mức ý nghĩa 5% (Sig< 0,05) nhân tố khảo sát: Năng lực chủ đần tư, Vị trí, Đặc tinh tỏa nhà, Chất lượng dịch vụ, Tình hình thị trường, Tài có ý nghĩa thống kê, có nhân tố gồm: Vị trí, Đặc tinh tịa nhà, Chất lượng dịch vụ, Năng lực chủ đầu tư, Tình hình thị trường có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán, nhiên mức độ ảnh hưởng khác nhau, nhân tố Chất lượng dịch vụ ảnh hưởng đến cảm nhận giá bán hộ lớn với giá trị beta 0,38 nhân tố Tài có ảnh hưởng ngược chiều đến giá bán hộ Như vậy, thấy với mẫu khảo sát thu được, nghiên cứu đù chứng đê chứng minh cảm nhận giá bán chung cư chịu tác động nhân tố Nhân tố “Chất lượng dịch vụ" (bao gồm: Cung cấp dịch vụ cam kết với cư dân, Khả đáp ứng xử lý kịp thời vấn đề cư dân, Tính chuyên nghiệp lịch nhân viên) nhân tố tác động mạnh đến cảm nhận giá bán CHCC Nguyên nhân mẫu khảo sát lấy ý kiến cư dân sống đây, vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống, học tập làm việc mồi cá nhân gia đình chủ hộ Cư dân mong muốn cung cấp dich vụ cam kết ban đầu, xử lý kịp thời cố q trình sử dụng tịa nhà, đảm bảo an toàn thoải mái làm việc, trao đổi với nhân viên ban quản lý yêu cầu họp lý đáng Kết đồng với nghiên cứu Muhamad Hilmi cộng (2016), Ọetintahra cộng (2011), Nguyễn Hữu Cường (2020), Saari & Tanskanen (2011); cho nhân tố ảnh hưởng tới định mua nhà thỏa mãn khách hàng có nhân tố chất lượng quản lý dịch vụ kèm Nhân tố “Tình hình thị trường” (bao gồm: Số lượng dự án địa bàn tinh, Nhu cầu nhà chuyên gia nước ngoài, Nhu cầu đầu tư) ảnh hưởng mạnh thứ đến cảm nhận giá bán (hệ số Beta 0,32) phù họp với thực tế thị trường bất động sản nói chung thị trường địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói riêng Trong năm gần đây, Bắc Ninh tỉnh dần đầu nước việc thu hút dịng von FDI, với khu trung tâm giải trí nhà chất lượng cao xây dựng để phục vụ chuyên gia nước đến làm việc sinh sống Bắc Ninh Vì vậy, mục đích mua nhà người dân khơng để mà để đầu tư cho thuê Điều hoàn toàn đồng với kết nghiên cứu Gibler Nelson (1998) Tiếp theo, nhân tố “Năng lực chu đầu tư”, ‘‘Vị trí”, “Đặc tính tịa nhà” tác động chiều đến cảm nhận giá bán phù họp với thị trường Dự án chủ đầu tư uy tín đảm nhiệm làm cho giá trị chung cư nhỉnh nhiều so với chủ đầu tư nhỏ lẻ, xác định mức độ uy tín chủ đầu tư cách nhìn nhận dự án trước họ, từ hoàn toàn an tâm chất lượng, tiến độ pháp lý dự án Ngồi ra, vị trí đặc tính tịa nhà yếu tố then chốt định giá hộ, hộ có vị trí đẹp tiện ích tịa nhà vượt trội dự án có giao thơng thuận Số 238- Tháng 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 71 TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT lại giải thích biến khác sai số ngẫu nhiên Kết phân tích ANOVA kiểm định F có ý nghĩa thống kê, mơ hình tuyến tính xây dựng phù hợp với tổng thể Phân tích hồi qui tổng thể cho kết hệ số VIF< tốt, cho thấy khơng có tượng đa cộng tuyến, kết phân tích hồi qui đáng tin cậy Thảo luận kết nghiên cứu Ket phân tích hồi qui Bảng cho thấy với mức ý nghĩa 5% (Sig< 0,05) nhân tố khảo sát: Năng lực chủ đầu tư, Vị trí, Đặc tính tịa nhà, Chất lượng dịch vụ, Tĩnh hình thị trường, Tài có ý nghĩa thống kê, ưong có nhân tố gồm: VỊ trí, Đặc tỉnh tòa nhà, Chất lượng dịch vụ, Năng lực chủ đầu tư, Tình hình thị trường có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán, nhiên mức độ ảnh hưởng khác nhau, nhân tố Chất lượng dịch vụ ảnh hưởng đến cảm nhận giá bán hộ lớn với giá trị beta 0,38 nhân tố Tài có ảnh hưởng ngược chiều đến giá bán hộ Như vậy, thấy với mẫu khảo sát thu được, nghiên cứu đủ chứng để chứng minh cảm nhận giá bán chung cư chịu tác động nhân tố Nhân tố “Chất lượng dịch vụ” (bao gồm: Cung cấp dịch vụ cam kết với cư dân, Khả đáp ứng xử lý kịp thời vấn đề cư dân, Tính chuyên nghiệp lịch nhân viên) nhân tố tác động mạnh đến cảm nhận giá bán CHCC Nguyên nhân mẫu khảo sát lấy ý kiến cư dân sống đây, vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống, học tập làm việc mồi cá nhân gia đình chủ hộ Cư dân mong muốn cung cấp dich vụ cam kết ban đầu, xử lý kịp thời cố trình sử dụng tịa nhà, đảm bảo an tồn thoải mái làm việc, trao đổi với nhân viên ban quản lý yêu cầu hợp lý đáng Kết đồng với nghiên cứu Muhamad Hilmi cộng (2016), Ọetintahra cộng (2011), Nguyễn Hữu Cường (2020), Saari & Tanskanen (2011); cho nhân tố ảnh hưởng tới định mua nhà thỏa mãn khách hàng có nhân tố chất lượng quản lý dịch vụ kèm Nhân tố “Tình hình thị trường ” (bao gồm: Số lượng dự án địa bàn tỉnh, Nhu cầu nhà chuyên gia nước ngoài, Nhu cầu đầu tư) ảnh hưởng mạnh thứ đến cảm nhận giá bán (hệ số Beta 0,32) phù họp với thực tế thị trường bất động sản nói chung thị trường địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói riêng Trong năm gần đây, Bắc Ninh tinh dẫn đầu nước việc thu hút dòng von FDI, với khu trung tâm giải trí nhà chất lượng cao xây dựng để phục vụ chuyên gia nước đến làm việc sinh sống Bắc Ninh Vì vậy, mục đích mua nhà người dân khơng để mà để đầu tư cho thuê Điều hoàn toàn đồng với kết nghiên cứu Gibler Nelson (1998) Tiếp theo, nhân tố “Năng lực chủ đầu tư”, ‘‘Vị trí”, “Đặc tính tòa nhà” tác động chiều đến cảm nhận giá bán phù họp với thị trường Dự án chủ đầu tư uy tín đảm nhiệm làm cho giá trị chung cư nhỉnh nhiều so với chủ đầu tư nhỏ lẻ, xác định mức độ uy tín chủ đầu tư cách nhìn nhận dự án trước họ, từ hồn toàn an tâm chất lượng, tiến độ pháp lý dự án Ngồi ra, vị trí đặc tính tịa nhà yếu tố then chốt định giá hộ, hộ có vị trí đẹp tiện ích tịa nhà vượt trội dự án có giao thơng thuận Số 238- Tháng 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 71 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung CƯ địa bàn tỉnh Bắc Ninh lợi kết nối với khu vực xung quanh dề dàng, cảnh quan xung quanh, môi trường xanh nội khu đẹp Yeu tố vị trí giúp cho giá mua vào cao tính khoản tương lai khơng thấp Các nghiên cứu nước ngồi có kết luận đồng thuận, Cetintahra cộng (2011) hay Dale- Johnson & Phillips (1984) dựa mô hình Hedonic chi rằng: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, mơi trường, thiên nhiên, lực chủ đầu tư có ảnh hưởng đến giá thuê hộ giá nhà Thổ Nhĩ Kì Malaysia Theo nghiên cứu Tze, s o (2013) nhà đất trung tâm thành phố lớn, dân cư đơng đúc, sống đại chắn có giá cao bất động sản tương tự nàm khu vực ngoại thành Cuối cùng, nhân tố ‘Từz chinh" (bao gồm: Phương thức tốn, Chính sách hồ trợ tài chính, Khả tài khách hàng) có tác động tương đối nhỏ ngược chiều giá bán CHCC (với giá trị beta -0,70) Kết thực tế phù họp với đặc điểm thị trường BĐS Bắc Ninh Thứ nhất, hầu hết dự án chung cư tập trung địa bàn thành phố Bẳc Ninh dự án chung cư nhà xã hội, dành cho người dân có thu nhập thâp khơng có hộ khâu thành phố Bắc Ninh như: Cát Tường, Cát Tường ECO, Cát Tường Thống Nhất, Trầu Cau HUD Thứ hai, tăng trưởng kinh tế Bắc Ninh nhanh thu nhập bình quân đầu người đứng thứ năm cà nước Chính vậy, người dân có tài cao khơng muốn chung cư mà mua chung cư nhằm mục đích cho thuê đầu tư Kết trái ngược với quan điểm Gibler Nelson (1998) đưa tác phâm “Hành vi người tiêu dùng ứng dụng lĩnh vực BĐS” cho hành vi mua nhà bị giới hạn nguồn lực tài hộ gia đình (tích lũy thu nhập hộ gia đình) 72 Kết luận khuyến nghị Kế thừa nghiên cứu có học giả nước, nghiên cứu tiến hành tổng họp, xây dựng mơ hình thực khảo sát 344 cá nhân sinh sống dự án chung cư địa bàn tỉnh Bắc Ninh Dựa phương pháp phân tích hồi qui tuyến tính đa biến, ứng dụng phần mềm SPSS 23, nghiên cứu chọn lọc nhân tố điền hình để đưa vào phân tích yếu tố ảnh hưởng, rút trích nhân tố bao gồm: Năng lực chủ đầu tư, Vị trí, Đặc tỉnh tịa nhà, Chất lượng dịch vụ, Tình hình thị trường, Tài Cuối với số mầu nghiên cứu rút cà nhân tổ có ý nghĩa thống kê yếu tố cốt lõi tác động đến giá bán CHCC địa bàn tinh Bắc Ninh Tuy nhiên, kết luận nghiên cứu có dừng lại mẫu khảo sát với số lượng hạn chế 344 cá nhân, điều ảnh hưởng đến kết phân tích với số R2 hiệu chỉnh 0,802, tức biến độc lập giải thích 80,2% biến thiên cùa biến phụ thuộc, lại 19,8% giải thích biến khác sai số ngẫu nhiên Do đó, nghiên cứu tiếp theo, nhóm tác giả cần mở rộng đối tượng khảo sát để tìm yếu tố khác ảnh hưởng tới giá địa bàn Ảnh hưởng đến giá BĐS nói chung CHCC địa bàn tỉnh nói riêng có nhiều nhân tố, chế tác động tương đối phức tạp Các nhà phát triển BĐS đặt câu hỏi xoay quanh nhân tố thực gây tác động tới giá BĐS làm để tác động đến nhân tố nhằm hạn chế thấp rủi ro cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS Thực trạng thị trường cảnh tỉnh giới kinh doanh BĐS nước ta, buộc phải thay đổi tư hành động để thích ứng với địi hỏi cao tính bền vững dự án BĐS, trọng Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng- Số 238- Tháng 2022 TÔ MINH THU - LÊ DANH LƯỢNG - PHẠM THỊ CẨM VÂN - NGUYỄN THỊ NHƯ NGUYỆT nghiên cứu thị trường, dự báo trung hạn xu hướng biến động cung- cầu giá sản phẩm, từ chuẩn bị vốn đầu tư bao gồm tín dụng ngân hàng, dịng tiền, tỷ suất lợi nhuận Diễn biến khó lường thị trường BĐS buộc nhà đầu tư sàn giao dịch BĐS phải nâng cao khả nắm bắt tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp thụ sản phâm nhà Mặt khác, việc hiểu khách hàng đo lường cảm nhận họ đến giá bán có ý nghĩa tối quan trọng nhà đầu tư Trên sở phân tích trên, viết đề xuất số khuyến nghị chủ đầu tư: (1) Cải thiện, nâng cao chất lượng đồng thời tiết giâm tối đa chi phí dịch vụ vận hành quản lý tòa nhà cách đấu thầu lựa chọn đơn vị quản lý cung cấp dịch vụ đơn vị có kinh nghiệm chuyên ngành quản lý tòa nhà cung cấp dịch vụ (2) Chú trọng công tác nghiên cứu thị trường phân khúc khách hàng lập dự án đầu tư: Người dân Bắc Ninh có khả tài mục đích mua nhà khác nhau, việc nghiên cứu thị trường phân khúc khách hàng giúp chủ đầu tư tìm xác đối tượng khách hàng mà phục vụ, từ có đối sách phù hợp bán hàng (3) Lưu ý nghiên cứu đặc tính khách hàng: Mật độ dân số, tốc độ tăng trưởng dân số thành phố vùng lân cận giúp chù đầu tư xác định khách hàng tiềm năng, từ có định phù hợp chế ưu đãi, hình thức tốn, quy mơ dự án, hỗ trợ ngân hàng, giá mở bán (4) Quan tâm, trọng nâng cao chất lượng đẩy nhanh tiến độ thi cơng cơng trình: Trong thời gian vừa qua, xuất tình trạng xuống cấp nhanh chóng số tòa nhà chung cư ảnh hường xấu đến tâm lý cư dân, điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến định mua CHCC khách hàng, ảnh hưởng tới giá bán hộ Chính vậy, chủ đầu tư cần quan tâm, trọng, nâng cao chất lượng tiến độ cơng trình ■ Tài liệu tham khảo Qetintahra, G E., & Qubukqu, E (2011) Qevre Estetiginin Konut Fiyatlanna Etkisi ITUJournal Series A: Architecture, Planning, Design, 10(1), 3-12 FilizERSOZ, TanerERSOZ, Muhammet SOYDAN (2018), RESEARCH ON FACTORS AFFECTING REAL ESTATE VALUES BY DATA MINING, Baltic Journal of Real Estate Economics and Construction Management, 2018, 6, 220-239 Hoàng Trọng Chu Nguyen Mộng Ngọc (2008), "Phân tích nghiên cứu dư liệu với SPSS”, NXB Hồng Đức Johnson & Phillips (1984), “Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review”, University of Wisconsin, the Center for Urban Land Economics Research; Lancaster, K J (1966), A new approach to consumer theory, Journal ofPolitical Economy, vol 74, pp 132-157 Muhamad Hilmi b Mohamad et al (2016), Review of Building, Locational, Neighbourhood Qualities Affecting House Prices in Malaysia, Procedia - Social and Behavioral Sciences, 234, 452-460 Paloma Taltavull de La Paz (2003), "The impact ofNeighbourhood Churches on House Prices " Journal ofSustainable Development Vol 4, No 1, p.246-253: Nguyễn Hữu Cường (2020), Các nhân to ảnh hướng đến giá bán cao cấp - Nghiên cứu địa bàn Hà Nội, Đại học Kinh tê quốc dãn, Luận án tiên sỹ Phạm Đức Trung, Nguvễn Gia Trung Quân (2019), Factors affecting the price of the real estate in Ho Chi Minh City, British Journal of Marketing Studies, 7(6): 35 - 45 Tze, s o (2013), Factors Affecting the Price of Real Estate Properties in Malaysia, Journal of Emerging Issues in Economics, Finance and Banking, 1(5), 1-15 Rosen, s (1974) Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition, Journal of Political Economy, vol 82 no 1, pp 35-55 Selim, s (2008) Determinant ofHouse Price in Turkey: A Hedonic Regression Model, DoguỊ Universitesi Dergisi, 9(1), 65-76 http://batdongsancland.com/bat-dong-san-bac-ninh-kenh-sinh-loi-hieu-qua/ So 238- Tháng 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngần hàng 73 ... Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 63 Phân tích nhân tô' ảnh hưởng đến giá bán hộ chung CƯ địa bàn tỉnh Bắc Ninh vi địa phương, yếu tố thuộc vi mô xem xét đến tác động đến giá BĐS, xuất phát từ lý thuyết... Hữu Cư? ??ng (2020), Ọetintahra cộng (2011) Số 238- Tháng 2022- Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng 65 Phân tích nhân tơ' ảnh hưởng đê'n giá bán hộ chung CƯ địa bàn tỉnh Bắc Ninh hưởng đến giá bán. .. CHCC địa bàn tỉnh Bắc Ninh; Thứ ba, đo lường đánh giá thực trạng mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá bán CHCC địa bàn tỉnh Bắc Ninh Từ đó, đề xuất giải pháp gia tăng lợi ích cho bên liên quan đến