Đê tài PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản TRONG CÔNG CUỘC đổi mới đất nước

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÔNG CUỘC ĐỔI MỚI ĐẤT NƯỚC Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu hạn chế Thị trường bất động sản "nóng" dẫn tới "sốt" "lạnh" dẫn tới "đóng băng" ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất đời sống nhân dân Nghị Đại hội lần thứ X Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào cơng đổi toàn diện đất nước Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình xây dựng đô thị nông thôn theo hướng phát triển bền vững Nghị Đại hội lần thứ X Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Cho đến nay, hầu giới phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, thành bất động sản động sản Bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản công nghiệp dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng sở, hạ tầng xã hội cơng trình cơng cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ Xét hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao Hàng hóa bất động sản đòn bẩy để tạo động lực phát LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com triển kinh tế – xã hội Từ Đảng ta khởi xướng lãnh đạo công đổi mới, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản nước ta bước hình thành phát triển nhanh chóng Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh lĩnh vực giao đất, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy ngành nhiều lĩnh vực kinh tế phát triển (công nghiệp, nông nghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…) Nhà nước tiến hành có kết việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện cho hoạt động ngành kinh tế hộ gia đình phạm vi nước Nguồn lực đất đai quốc gia dần sử dụng với hiệu ngày cao Sau 25 năm, kể từ Hiến pháp năm 1980 13 năm, kể từ Luật Đất đai năm 1993 tới nay, vấn đề quan tâm sử dụng đất ổn định, lâu dài khẳng định Toàn diện tích đất đai có khả sử dụng vào mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội Nhà nước giao cho thuê Thí dụ, việc giao cho thuê 71% tổng diện tích lãnh thổ quốc gia, Chính phủ trao quyền sử dụng đất cho: 12 triệu hộ nông dân; gần 20.000 hợp tác xã; 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty doanh nghiệp tư nhân; 60.000 trang trại gần 4.000 dự án đầu tư nước Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính động hoạt động đầu tư, góp phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội đất nước chuyển biến nhanh Phát triển thị trường bất động sản thu hút tham gia đông đảo, đa dạng thành phần kinh tế vào đầu tư phát triển bất động sản Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản tương đối đa dạng Nhà nước cung cấp đất đai lần đầu cho người sử dụng đất thông qua giao đất, cho th đất Q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước cần nhiều đất từ nơng nghiệp Người nông dân Nhà nước giao đất, cung đất cho cơng trình, khu cơng nghiệp, dự án khu đô thị Phát triển thị trường bất động sản nhà thu hút số lượng lớn vốn đầu tư nước nước tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản Hằng năm khối lượng xây dựng nhà nước lớn Theo tính tốn thống kê dự án đầu tư phát triển nhà, dự án trung bình đầu tư 28 tỉ đồng/ha tạo 7.000 m2 nhà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6.000 m2 dịch vụ với lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo 200 công việc thường xuyên lĩnh vực dịch vụ cho người lao động Trong năm qua, diện tích nhà thành phố lớn tăng đáng kể Chủ trương phát triển nhà theo dự án triển khai nhiều tỉnh, thành phố Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình; Hải Phịng: ngã sân bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; Đà Nẵng: khu dân cư Bàn Thạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu Ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú Mỹ Hưng coi điểm sáng đô thị văn minh, đại, xanh – – đẹp, mang đậm tính nhân văn Nơi có nhiều loại hình dịch vụ mở hoạt động sôi bệnh viện, trường học, địa điểm vui chơi giải trí, ngân hàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng… Theo nhà khoa học, việc đầu tư vào lĩnh vực nhà sử dụng sản phẩm 60 ngành sản xuất Do phát triển nhà có tác dụng thúc đẩy ngành kinh tế phát triển Số tiền đầu tư vào xây dựng nhà năm lớn, tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động, thúc đẩy ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định đời sống xã hội Hoạt động đầu tư nước ngồi lĩnh vực nhà có chuyển biến đáng kể Một số dự án nhà có vốn đầu tư nước ngồi triển khai thành cơng thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội nhiều địa phương khác Việc đầu tư vào lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, thương mại, khu du lịch, vui chơi giải trí… làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc Hiện nay, nước có 650 ngàn sở sản xuất công nghiệp Các khu công nghiệp, khu chế xuất đời góp phần đáng kể vào nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước thu hút vốn đầu tư vào sản xuất, vốn đầu tư nước chiếm 40% đầu tư nước vào Việt Nam Thị trường bất động sản nhà loại bất động sản khác bước đáp ứng nhu cầu xúc nhân dân cải thiện chỗ góp phần thúc đẩy phát triển đô thị nông thôn theo hướng văn minh, đại Nhiều khu nhà khang trang thay khu nhà ổ chuột, khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng Nhà phát triển đa dạng kiểu dáng, không gian kiến trúc chất lượng nội, ngoại thất Bên cạnh việc phát triển loại nhà biệt thự, nhà vườn, số thành phố lớn bắt đầu quan tâm khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp cấu hộ hợp lý Nhiều thị thời gian qua hình thành khu dân cư mới, tuyến phố mới, với LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com kiến trúc quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang thị tạo chỗ bền vững Trong trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống văn pháp quy ban hành sửa đổi bổ sung ngày hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đầu tư nước; Luật Đầu tư nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà Luật kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước thể chế kinh tế thị trường hình thành hồn thiện bước để phù hợp với yêu cầu phát triển hội nhập Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu hạn chế Thị trường bất động sản "nóng" dẫn tới "sốt", "lạnh" dẫn đến "đóng băng" ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất đời sống nhân dân Điều đáng nói là, sử dụng khơng có hiệu tiềm đất đai Thí dụ, việc giao cho thuê đất chưa tính tốn hết kinh tế đất; việc áp dụng chế đổi đất lấy hạ tầng chưa tính toán hết giá trị tương lai đất; nhiều tổ chức, doanh nghiệp nhà nước sử dụng lãng phí sở làm việc, sản xuất, kinh doanh Giao cho thuê đất không thẩm quyền, không mục đích xảy thường xun khơng cấp xã, cấp huyện mà cấp tỉnh cấp tương đương đô thị Ở nhiều địa phương, đất đai quan hành ban phát theo chế "xin – cho" không dựa sở luận chứng kinh tế – kỹ thuật khả thi dự án đầu tư đất giao cho thuê Tài sản bất động sản chưa tính hết giá trị doanh nghiệp Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý không huy động giá trị to lớn đất mà lại phí nhiều tiền đền bù tiến hành thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng thị cơng trình quốc gia Nhiều nơi tiền đền bù gấp – 10 lần tiền làm đường, có trường hợp chiếm 50% tổng mức đầu tư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chúng ta chưa có giải pháp hữu hiệu quản lý điều tiết thị trường bất động sản để xảy tình trạng giá có biến động mạnh, vượt khỏi tầm kiểm soát Nhà nước, ảnh hưởng đến đầu tư phát triển, tác động không tốt đến đời sống tâm lý phận đáng kể nhân dân, đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng thuộc diện bị thu hồi đất nơng nghiệp Hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản nhiều khiếm khuyết Bất động sản chưa hoàn toàn thừa nhận hàng hóa Thị trường "ngầm" phát triển đa dạng tất khâu Ở khu vực đô thị, thị trường chi phối khoảng 70% – 80% giao dịch nhà đất "Cung – cầu" bất động sản nhà đất cân đối Trong nhu cầu dân cư nhà nhu cầu mặt kinh doanh doanh nghiệp lớn chưa đáp ứng Tình trạng "sốt" nhà đất, đầu bất động sản phổ biến nhiều địa phương, đô thị lớn làm ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, gây ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo nảy sinh vấn đề xã hội tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, sách nhiễu Theo tính tốn, đến năm 2010, dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, dân số thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân tồn quốc Điều dẫn đến nhu cầu bất động sản nhà lớn, tăng thêm áp lực vốn căng thẳng cho thị trường bất động sản Đó ngun nhân nảy sinh tình trạng đầu nhà đất ngày trở nên trầm trọng Thị trường bất động sản thời gian qua trải qua hai đợt "sốt" 1991 – 1993 2001 – 2003 Sau sốt, mặt tạo không giảm, thị trường giai đoạn đóng băng Giao dịch thị trường bất động sản nhiều xúc Quá trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, sức lực, chi phí giao dịch cao Các văn phịng mơi giới hình thành tự phát, hoạt động không chuyên nghiệp, chủ yếu môi giới người mua người bán, chưa cung cấp cho người mua thông tin cần thiết bất động sản Thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu ảnh hưởng đến quyền lợi ích đáng nhân dân tạo tâm lý không tin tưởng quy định hệ thống pháp luật Quản lý nhà nước yếu dẫn đến lãng phí, thất thốt, xây dựng tự phát tràn lan phá vỡ quy hoạch để phát sinh nhiều tiêu cực nhiều mặt, công tác lập quản lý quy hoạch, quản lý điều hành quyền sử LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dụng đất Công tác kiểm tra, kiểm soát xử lý vi phạm quan quản lý nhà nước quyền cấp mặt hoạt động thị trường bất động sản, đặc biệt hoạt động giao dịch bị thả dẫn đến vi phạm kỷ cương, pháp luật hậu tất yếu thất thu ngân sách Mơ hình tổ chức quản lý lực cán lĩnh vực bất động sản thị trường bất động sản bất cập trước yêu cầu xúc thực tiễn Vấn đề thiết đặt là, phải nhanh chóng khắc phục yếu kém, bất cập phát triển thị trường bất động sản nay; hướng tới mục tiêu: tăng khả thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế phát triển hàng hóa bất động sản Khai thác, sử dụng tiết kiệm có hiệu bất động sản nhà đất, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực từ đất đai nhà cửa để phát triển kinh tế – xã hội, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Thực cơng khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất quan hệ cung – cầu đất đai thơng qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa nhà đầu tư bất động sản lớn nhằm ổn định thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, phát triển nông thôn, đô thị bền vững Để đạt mục tiêu nêu trên, nhằm khơi dậy nguồn lực to lớn phục vụ cơng đổi tồn diện đất nước, đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân, góp phần thực thắng lợi Nghị Đại hội lần thứ X Đảng phát triển thị trường bất động sản, thời gian tới, cần tập trung thực số giải pháp sau: Một là, tăng khả cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, bất động sản nhà ở, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu Mở rộng hình thức cung thị trường bất động sản nhà bao gồm: nhà cho thuê, nhà bán trả dần để vừa tăng nguồn cung vừa phù hợp với đối tượng thị trường Phát huy vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá bất động sản Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước ngồi tham gia đầu tư Khuyến khích đầu tư để tăng khả cung cấp hàng hóa bất động sản, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bất động sản nhà bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, khách sạn, văn phòng… nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội đất nước Hai là, xây dựng hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp để phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản Trước mắt, cần tập trung hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai, Luật Nhà ở… hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình để hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hợp pháp thị trường bất động sản Giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách kinh tế vĩ mơ sở quan hệ "cung – cầu" đất đai Tạo chế sách thuận lợi tín dụng để phục vụ tốt yêu cầu phát triển thị trường bất động sản Ba là, có chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch luồng theo hướng đơn giản thủ tục, giảm phiền hà, sách nhiễu tạo điều kiện thuận lợi để chủ thể dễ dàng tham gia thị trường từ khâu đầu tư tạo lập bất động sản, đến giao dịch để tăng cường khả lưu thơng hàng hóa, góp phần định hướng thị trường bất động sản Tăng cường tính cơng khai, minh bạch giao dịch thị trường bất động sản Có chế định giá đất, đền bù giải phóng mặt bảo đảm bình đẳng, cơng khai phục vụ phát triển thị trường bất động sản yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội Tích cực đấu tranh chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, giao dịch không theo quy định pháp luật, tình trạng mua bán trao tay, trốn lậu thuế nghĩa vụ khác Nhà nước Bốn là, tạo chế, sách đồng để đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản theo hướng tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh hiệu Chú trọng chế, sách giao đất cho thuê đất, dự án, bán đấu giá, thuế, chấp, định giá… Đổi chế giao dịch bất động sản nguyên tắc giá thị trường để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh Có chế tài kiểm tra chặt chẽ loại bất động sản khác nhau, hạn chế đầu tạo hội cho người có nhu cầu mua, thuê bất động sản Nhà nước thống LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đổi tồn diện cơng tác lập quy hoạch để nâng cao chất lượng quy hoạch quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch Xây dựng hệ thống đăng ký, thơng tin bất động sản Xúc tiến việc hồn thiện thị trường chứng khoán, sàn giao dịch bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành có hiệu Phát triển nhanh dịch vụ thị trường bất động sản Năm là, hoàn thiện máy quản lý đất đai, nâng cao trình độ đạo đức cán quản lý thị trường bất động sản Điều quan trọng phải đổi nhận thức phát triển quản lý thị trường bất động sản Chính quyền cấp cần nhận thức rõ thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường khác thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ… Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế tạo tác động lan tỏa tới phát triển ngành, lĩnh vực khác nhau; thúc đẩy q trình phát triển thị, nông thôn theo hướng bền vững Nhận thức rõ vai trò thị trường kinh tế, quyền cấp có định hướng phát triển, điều tiết vĩ mơ kiểm sốt hoạt động thị trường nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế- xã hội đất nước Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào nghiệp đổi tồn diện đất nước Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ đô thị nông thôn theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... với thị trường khác thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ… Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế tạo tác động. .. đức cán quản lý thị trường bất động sản Điều quan trọng phải đổi nhận thức phát triển quản lý thị trường bất động sản Chính quyền cấp cần nhận thức rõ thị trường bất động sản thị trường quan trọng... đổi mới, thị trường bất động sản nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu hạn chế Thị trường