Khái ni ệ m, phân lo ạ i và đ ặ c đi ể m c ủ a kho ả n vay th ế ch ấ p 1
Khái niệm 1
Thế chấp là cam kết tài sản của người vay với người cho vay nhằm đảm bảo nghĩa vụ cho khoản vay Nói cách khác, thế chấp là hình thức bảo đảm mà người cho vay yêu cầu từ người vay để bảo vệ quyền lợi của mình.
Khoản vay thế chấp là khoản vay được đảm bảo bằng tài sản bất động sản, nghĩa là bất kỳ khoản vay nào có tài sản bất động sản làm thế chấp đều được gọi là khoản vay thế chấp Tuy nhiên, trong nghiên cứu về thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ, "khoản vay thế chấp" có ý nghĩa đặc biệt hơn Nó đề cập đến khoản vay mua bất động sản, trong đó người vay sử dụng chính bất động sản đó làm tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ Nếu người vay không còn khả năng trả nợ, bên cho vay có quyền tịch biên và bán tài sản bất động sản để thu hồi số tiền đã cho vay.
Phân loại khoản vay thế chấp 1
Khoản vay thế chấp có lãi suất cố định (FRM) là loại hình vay mà lãi suất luôn được giữ nguyên trong suốt thời gian vay, không bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất thị trường Đây là hình thức vay truyền thống, thường có thời hạn từ 20 đến 30 năm, mặc dù cũng có các kỳ hạn ngắn hơn nhưng ít phổ biến hơn.
Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) là loại hình vay mà lãi suất được điều chỉnh định kỳ dựa trên một lãi suất tham chiếu, với lãi suất hợp đồng tại thời điểm điều chỉnh bằng lãi suất tham chiếu cộng với một khoản chênh lệch Trong khi đó, khoản vay thế chấp dưới chuẩn là khoản vay dành cho những người đi vay không đáp ứng đủ tiêu chuẩn tín dụng như trong các khoản vay thế chấp truyền thống.
According to the Interagency Expanded Guidance for Subprime Lending Programs, subprime borrowers are individuals with high credit risks, characterized by one or more specific traits.
- Có hai hay nhiều hơn các khoản chậm thanh toán 30 ngày trong vòng
12 tháng gần đây hoặc có một hay nhiều hơn khoản chậm thanh toán 60 ngày trong vòng 24 tháng gần đây
- Bị kiện tụng hoặc bị tịch biên tài sản trong vòng 24 tháng trước đây
- Bị phá sản trong vòng 5 năm gần đây
- Có khả năng vỡ nợ được minh chứng (ví dụ điểm tín dụng FICO 620 hoặc thấp hơn)
Tỷ lệ chi trả khoản nợ trên thu nhập đạt 50% hoặc cao hơn, dẫn đến việc thu nhập còn lại cho chi tiêu gia đình sau khi thanh toán các nghĩa vụ nợ hàng tháng trở nên rất hạn chế.
Ngoài các loại khoản vay thế chấp phổ biến, còn có những hình thức khác như khoản vay thế chấp FHA, VA, khoản vay thế chấp phù hợp tiêu chuẩn (conforming mortgage) và khoản vay thế chấp jumbo.
Đặc điểm của khoản vay thế chấp 3
1.1.3.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống Đặc điểm của một khoản vay thế chấp được thể hiện qua lãi suất khoản vay, cách thanh toán gốc và lãi và các điều kiện về thanh toán trước khoản vay Cụ thể như sau:
Lãi suất của khoản vay thế chấp truyền thống là lãi suất cố định, với điều kiện thanh toán bao gồm việc người vay trả lãi và hoàn trả vốn gốc qua các khoản trả dần bằng nhau trong suốt thời gian thỏa thuận Khi kết thúc thời hạn khoản vay, toàn bộ số tiền vay sẽ được trả hết Mỗi khoản thanh toán thường được thực hiện vào ngày đầu tháng, bao gồm tiền lãi tính theo lãi suất cố định hàng năm nhân với số dư khoản vay đầu tháng trước, cùng với một phần hoàn trả vốn gốc.
Khoản thanh toán hàng tháng bao gồm phần lãi và số tiền khấu trừ vào số dư khoản vay thế chấp Mục tiêu của khoản thanh toán hàng tháng là đảm bảo rằng sau khi hoàn tất thanh toán cuối cùng, số dư khoản vay thế chấp sẽ bằng 0, tức là khoản vay đã được trả hết.
Khoản vay thế chấp 30 năm trị giá 100.000 đô la Mỹ với lãi suất 8%/năm sẽ có khoản thanh toán hàng tháng cố định Để tính toán, ta sử dụng công thức tính khoản vay, giúp xác định số tiền phải trả hàng tháng trong suốt thời gian vay Việc hiểu rõ về khoản vay này là rất quan trọng để lập kế hoạch tài chính hiệu quả.
Trong đó: P là khoản thanh toán cố định i là lãi suất trên khoản vay n là thời hạn của khoản vay. Áp dụng công thức trên ta có: 100 000 = P/(1+8%) +P/(1+8%) 2 +P/(1+8%) 3 +
Như vậy: 100 000= Px PVA(8%, 30) = Px 11,2578
Lộ trình trả dần của khoản vay thế chấp nói trên như sau:
Số thứ tự của khoản thanh toán
Số dư khoản vay còn lại (USD)
Cuối tháng thứ 360, khoản thanh toán gốc và lãi đủ để thanh toán hết số dư khoản vay thế chấp Như bảng cho thấy, lãi suất trong các khoản thanh toán hàng tháng giảm dần, trong khi phần gốc tăng lên Điều này xảy ra vì khi số dư khoản vay giảm, lãi suất trên số dư cũng giảm theo Do khoản thanh toán hàng tháng là cố định, phần gốc sẽ tăng dần theo thời gian.
Với khoản vay thế chấp lãi suất cố định, người vay có thể thanh toán trước tiền gốc mà không bị phạt Việc này giúp rút ngắn thời gian hoàn trả khoản vay, thường xảy ra khi lãi suất thị trường giảm đáng kể Một số công ty cho vay thế chấp truyền thống cung cấp lãi suất thấp hơn, nhưng đổi lại, người vay sẽ phải chịu phạt nếu thanh toán trước hạn.
Các tổ chức cho vay đối mặt với nhiều rủi ro như rủi ro tín dụng, rủi ro thanh toán sớm và rủi ro lãi suất do đặc điểm lãi suất cố định và thời hạn thanh toán dài của khoản vay Khi tạo ra khoản vay thế chấp, tổ chức có thể lựa chọn giữ khoản vay trong danh mục đầu tư, bán cho nhà đầu tư khác, hoặc sử dụng khoản vay làm tài sản thế chấp để phát hành chứng khoán.
Khoản vay thế chấp truyền thống có hai nhược điểm nghiêm trọng trong bối cảnh lạm phát cao và biến động, đó là vấn đề "sai lệch ghép" và "bị kéo nghiêng" Những đặc điểm này ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả của khoản vay.
Vấn đề "sai lệch ghép" đề cập đến sự không khớp về kỳ hạn giữa tài sản và nghĩa vụ trên bảng cân đối kế toán của các định chế cho vay Các khoản vay thế chấp, thường có kỳ hạn dài khoảng 30 năm, thậm chí lên tới 50 năm, được tài trợ chủ yếu từ tiền gửi của khách hàng, doanh nghiệp, mà phần lớn lại có kỳ hạn ngắn Sự chênh lệch này tạo ra rủi ro cao khi định chế vay ngắn hạn để cho vay dài hạn, dễ dẫn đến thua lỗ trong bối cảnh lạm phát tăng và lãi suất biến động Mặc dù định chế vẫn có thể thu được lãi từ các hợp đồng cho vay, nhưng để duy trì nguồn tiền gửi cần thiết, họ buộc phải trả lãi suất cao hơn so với mức thị trường.
Vấn đề "bị kéo nghiêng" liên quan đến gánh nặng thanh toán khoản vay thế chấp trong bối cảnh lạm phát, cho thấy rằng giá trị thực của các khoản thanh toán sẽ giảm theo thời gian khi mức giá chung tăng lên Nếu thu nhập thực của chủ sở hữu nhà tăng theo thời gian, sự giảm giá trị thực của các khoản thanh toán sẽ làm giảm gánh nặng thanh toán Do đó, nghĩa vụ của người vay trong những năm đầu sẽ nặng hơn, dẫn đến gánh nặng thực bị kéo nghiêng về phía đầu khoản vay.
1.1.3.2 Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM)
Lãi suất của loại khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm một khoản chênh lệch Trong đó:
Khoản chênh lệch thể hiện các điều kiện thị trường và đặc điểm của khoản vay ARM, đồng thời phản ánh chi phí bổ sung liên quan đến việc cung cấp dịch vụ cho khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh so với khoản vay thế chấp lãi suất cố định.
Lãi suất tham chiếu có hai loại chính: lãi suất do thị trường quy định và lãi suất tính toán từ chi phí huy động vốn của các tổ chức tín dụng Lãi suất thị trường thường dựa trên các công cụ ít rủi ro như trái phiếu Kho bạc, trong khi chi phí huy động vốn được tính bằng cách tổng hợp chi phí lãi hàng tháng và chia cho số dư tiền gửi trung bình Chỉ số này thường được công bố với độ trễ một tháng và đóng vai trò quan trọng trong việc xác định lãi suất của các khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh.
Các tổ chức cho vay gốc khuyến khích vay thế chấp lãi suất điều chỉnh bằng cách đưa ra lãi suất ban đầu thấp hơn mức lãi suất thị trường Khi đến thời hạn tái ấn định, lãi suất mới sẽ được xác định dựa trên lãi suất tham chiếu cộng thêm một khoản chênh lệch Nếu không có điều kiện bổ sung, các khoản thanh toán hàng tháng sẽ không thay đổi, do đó không ảnh hưởng đến dòng thu nhập của các định chế cho vay gốc.
Khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) giúp các định chế cho vay giải quyết tình trạng "sai lệch ghép" bằng cách điều chỉnh lãi suất theo thị trường ngắn hạn, từ đó phù hợp hơn với chi phí nghĩa vụ Đối với người đi vay, ARM cho phép thanh toán ban đầu thấp hơn so với khoản vay lãi suất cố định (FRM), giúp họ có khả năng vay nhiều hơn để mua ngôi nhà lớn hơn, mặc dù tài chính và lịch sử tín dụng tương đương.
Các khoản vay ARM thường có lãi suất ban đầu thấp hơn so với vay FRM, giúp người vay tiết kiệm chi phí trong thời gian đầu Điều này làm cho vay ARM trở nên hấp dẫn cho những ai có khả năng tăng thu nhập trong tương lai Tuy nhiên, đối với những người không có khả năng này, thời điểm điều chỉnh lãi suất có thể gây sốc, đặc biệt nếu giá trị nhà không tăng Sau thời gian lãi suất thấp, lãi suất tái ấn định có thể rất cao, dẫn đến cú sốc thanh toán lớn Nhiều người vay không thể đáp ứng nghĩa vụ thanh toán với lãi suất mới, dẫn đến việc bị tịch biên nhà và giấc mơ sở hữu nhà trở thành không tưởng.
Khái quát về thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 12
Khái niệm, phân loại và đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản: 12
Thị trường khoản vay thế chấp bất động sản là một hệ sinh thái đa dạng, bao gồm việc tạo lập và giao dịch các khoản vay thế chấp, chứng khoán hóa, cùng với các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn và quản lý tài sản Các hoạt động này diễn ra giữa các bên liên quan, tạo nên một môi trường kinh doanh năng động và phức tạp.
1.2.1.2 Phân loại thị trường khoản vay thế chấp bất động sản
Thị trường khoản vay thế chấp bất động sản có thể được phân thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, trong đó:
Thị trường sơ cấp là nơi diễn ra việc tạo ra các khoản vay thế chấp bất động sản, nơi mà người đi vay và tổ chức cho vay gặp gỡ để thương lượng các điều khoản của hợp đồng vay thế chấp và thực hiện giao dịch vay/cho vay.
Thị trường thứ cấp là nơi diễn ra giao dịch mua bán các khoản vay thế chấp được tạo ra từ thị trường sơ cấp, nơi mà các tổ chức tạo khoản vay gốc, tổ chức sở hữu khoản vay và người mua khoản vay gặp gỡ để thực hiện giao dịch Thị trường này cho phép các tổ chức quay vòng vốn nhanh chóng bằng cách bán các khoản vay mà không cần chờ đợi người vay thanh toán, từ đó cung cấp nguồn vốn cho các tổ chức để tiếp tục tạo ra nhiều khoản vay thế chấp hơn Nhờ vậy, thị trường thứ cấp đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường sơ cấp khoản vay thế chấp.
1.2.1.3 Đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản
- Là một bộ phận của hệ thống tài chính, thực hiện việc tài trợ cho nhu cầu tiêu dùng, một loại tiêu dùng đặc biệt là mua nhà.
Thị trường bất động sản có tính thanh khoản cao, nơi các khoản vay thế chấp được tổ chức cho vay gốc bán ngay hoặc giữ lại trong danh mục đầu tư Qua quá trình chứng khoán hoá, các khoản vay thế chấp ban đầu được gộp lại thành danh mục và phát hành chứng khoán nợ dựa trên danh mục đó Những chứng khoán nợ này sau đó được bán cho nhiều nhà đầu tư trên thị trường, tạo ra cơ hội đầu tư đa dạng.
Thị trường bất động sản chịu tác động mạnh từ chính sách tiền tệ của chính phủ, đặc biệt là khi có sự thay đổi về lãi suất Khi lãi suất thị trường tăng, lãi suất của nhiều khoản vay thế chấp cũng tăng theo, dẫn đến việc tăng khoản thanh toán hàng tháng Điều này ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người vay, từ đó làm giảm dòng tiền từ khoản vay thế chấp và ảnh hưởng đến giá trị các chứng khoán phát hành dựa trên danh mục khoản vay này.
Rủi ro trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 14
1.2.2.1 Rủi ro khi tạo lập khoản vay gốc
Người tạo khoản vay thế chấp gốc, hay còn gọi là người cho vay đầu tiên, phải đối mặt với ba loại rủi ro chính: rủi ro lãi suất, rủi ro tín dụng và rủi ro thanh toán sớm món thế chấp Trong đó, rủi ro lãi suất là một trong những yếu tố quan trọng nhất mà người cho vay cần xem xét.
Khi lãi suất cho vay thế chấp tăng, các tổ chức tạo sản phẩm gốc có thể gặp khó khăn nếu họ đã cam kết lãi suất thấp hơn cho khách hàng Nếu giữ khoản vay trong danh mục đầu tư, họ sẽ phải chấp nhận mức lãi suất cho vay thấp hơn so với thị trường hiện tại, dẫn đến thiệt hại tài chính Ngoài ra, tổ chức này còn đối mặt với rủi ro lãi suất không chỉ từ các khoản vay hiện tại mà còn từ những đơn xin vay thế chấp đang trong quá trình xử lý, khi người vay chọn thời điểm ấn định lãi suất là lúc nộp đơn.
Khi lãi suất vay thế chấp giảm, khách hàng vay có thể hủy cam kết hoặc rút đơn xin vay để tìm kiếm nguồn vay tiết kiệm hơn Nếu người vay hủy cam kết trong khi tổ chức đã đồng ý bán khoản vay với lãi suất cố định cho tổ chức trung gian, tổ chức tạo khoản vay gốc sẽ không thể dựa vào giao dịch đó và phải cung cấp khoản vay với lãi suất cao hơn, mặc dù lãi suất thị trường đã giảm Điều này làm tăng rủi ro tín dụng cho các bên liên quan.
Rủi ro tín dụng đề cập đến khả năng người vay không thanh toán đúng hạn hoặc vỡ nợ, với rủi ro tối thiểu đối với các khoản vay thế chấp được chính phủ bảo đảm Đối với các khoản vay thế chấp do công ty tư nhân bảo hiểm, rủi ro cần được đánh giá dựa trên xếp hạng tín nhiệm của công ty bảo hiểm Trong trường hợp khoản vay thế chấp thông thường, rủi ro phụ thuộc vào người vay, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế và đặc điểm cá nhân như mức vốn chủ sở hữu, thu nhập và lịch sử tín dụng Ngoài ra, rủi ro thanh toán sớm và tính không chắc chắn của dòng tiền cũng là những yếu tố quan trọng cần xem xét.
Rủi ro thanh toán sớm là khả năng người vay trả toàn bộ hoặc một phần của số dư khoản vay thế chấp trước ngày đến hạn.
Hoàn trả sớm khoản vay thế chấp có nhiều nguyên nhân, bao gồm việc chủ sở hữu bán nhà do thay đổi công việc, mua nhà mới đắt hơn hoặc giải quyết ly hôn Ngoài ra, người vay có thể trả một phần số dư khi lãi suất thị trường giảm Nếu chủ nhà không còn khả năng chi trả, ngôi nhà sẽ bị tịch thu và bán để hoàn trả khoản vay Trong trường hợp khoản vay được bảo hiểm, công ty bảo hiểm sẽ thanh toán số dư Cuối cùng, nếu nhà bị hư hại do hỏa hoạn hoặc thiên tai, tiền bảo hiểm sẽ được dùng để hoàn trả khoản vay thế chấp.
Khi một khoản vay thế chấp được hoàn trả sớm, tổ chức cho vay không thể xác định chính xác khối lượng và thời điểm dòng tiền nhận được Trong suốt thời gian tồn tại của khoản vay, tổ chức sẽ nhận lãi suất và vốn gốc theo định kỳ, nhưng không biết khoản vay sẽ kéo dài bao lâu Điều này dẫn đến việc dòng tiền từ khoản vay không thể dự đoán được Khi khoản vay được hoàn trả sớm, tổ chức cho vay phải tái đầu tư số tiền nhận lại trong môi trường lãi suất thấp hơn, gây ảnh hưởng đến lợi nhuận.
1.2.2.2 Rủi ro khi cho vay thế chấp dưới chuẩn a Rủi ro không thanh toán
Vay thế chấp dưới chuẩn tiềm ẩn nhiều rủi ro do người vay thường có tiêu chuẩn tín dụng không đảm bảo, dẫn đến khả năng thanh toán không đúng hạn Đặc biệt, với các khoản vay điều chỉnh lãi suất (ARM), khi lãi suất điều chỉnh, khoản thanh toán có thể tăng đột ngột, gây “sốc thanh toán” cho người vay Hơn nữa, thông qua chứng khoán hóa, rủi ro không thanh toán có thể được chuyển giao cho bên thứ ba, tạo ra nguy cơ phản ứng dây chuyền trong trường hợp xảy ra khủng hoảng.
Trong nghiệp vụ vay thế chấp, cả người vay, tổ chức cho vay và nhà đầu tư đều kỳ vọng vào sự tăng giá của tài sản Tổ chức cho vay mong đợi giá tài sản thế chấp tăng để đảm bảo khoản vay không rơi vào nợ xấu, trong khi người vay hy vọng có thể bán nhà để tái điều chỉnh nợ khi giá tăng Nhà đầu tư cũng kỳ vọng lợi nhuận từ chứng khoán đảm bảo bởi danh mục vay thế chấp Tuy nhiên, sự kỳ vọng này đi kèm với rủi ro khi giá tài sản có thể không tăng hoặc thậm chí sụt giảm, dẫn đến việc chứng khoán không thể bán được và nhà đầu tư phải chịu thua lỗ Khi giá tài sản giảm, người vay có thể không bán được nhà với giá mong muốn và không đủ khả năng trả nợ đúng hạn.
Khi người vay không thể thanh toán đúng hạn hoặc bị phá sản, người cho vay sẽ đối mặt với tình trạng thiếu tính thanh khoản Nếu các chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản thế chấp không thể bán, công ty phát hành sẽ không có khả năng trả tiền cho ngân hàng đã mua các khoản vay Điều này dẫn đến việc các ngân hàng cũng không thể thu hồi tiền từ người vay, không bán được chứng khoán và trở nên thiếu vốn Khi một ngân hàng thiếu tính thanh khoản, các ngân hàng khác có hợp đồng đầu tư qua đêm với ngân hàng đó cũng sẽ bị ảnh hưởng, gây ra tình trạng cạn kiệt tính thanh khoản trong toàn bộ hệ thống ngân hàng.
Quy trình luân chuyển của khoản vay thế chấp rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn làm giá trị ngày càng xa rời giá trị thực ban đầu Các bên tham gia gặp khó khăn trong việc kiểm soát rủi ro do ảnh hưởng của bên thứ ba Điều này sẽ được phân tích sâu hơn qua những xung đột giữa các chủ thể trong quá trình chứng khoán hóa khoản vay thế chấp dưới chuẩn.
Cho vay thế chấp dưới chuẩn tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng vẫn được các định chế cho vay ưa chuộng và phát triển mạnh Nguyên nhân chủ yếu là do lợi nhuận khổng lồ từ hoạt động này, khiến các ngân hàng và tổ chức tín dụng hạ thấp tiêu chuẩn cho vay để gia tăng số lượng khoản vay và lợi nhuận, bất chấp các rủi ro liên quan.
Các dịch vụ trên thị trường khoản vay thế chấp 18
Mỗi khoản vay thế chấp đều đi kèm với các dịch vụ từ những tổ chức ngân hàng, tổ chức tín dụng và các nhà môi giới vay Các dịch vụ này bao gồm nhiều công việc hỗ trợ khác nhau cho khoản vay thế chấp.
- Thu tiền thanh toán hàng tháng và chuyển tới người sở hữu khoản vay
- Gửi các thông báo về thanh toán cho người vay thế chấp
- Nhắc nhở người vay thế chấp khi các khoản thanh toán quá hạn phải trả
- Duy trì sổ sách về số dư khoản vay gốc
- Quản lý một số dư hợp lý phục vụ mục đích thuế bất động sản và bảo hiểm
- Khởi xướng các thủ tục tịch biên khi cần thiết
Thông tin về thuế cho người vay thế chấp là rất quan trọng trong bối cảnh phát triển các dịch vụ đi kèm Thị trường chuyển nhượng quyền cung cấp dịch vụ vay thế chấp đã xuất hiện, yêu cầu sự chấp thuận từ nhà đầu tư Nếu khoản vay đã được chứng khoán hóa, việc bán quyền này cần sự đồng ý từ tổ chức trung gian thực hiện chứng khoán hóa Tại Mỹ, các nhà môi giới và dịch vụ niêm yết chuyên môn hóa trong giao dịch quyền cung cấp dịch vụ, với các công ty ngân hàng lớn như Merrill Lynch và Salomon Brothers là những ví dụ điển hình.
1.2.3.2 Thu nhập và rủi ro của dịch vụ cho vay thế chấp a)Thu nhập từ việc cung cấp dịch vụ cho vay thế chấp: Có năm nguồn thu từ việc cung cấp dịch vụ cho vay thế chấp, cụ thể:
Phí dịch vụ là nguồn thu chính, được tính theo tỷ lệ phần trăm cố định trên số dư khoản vay thế chấp Do đó, nguồn thu này sẽ giảm dần theo thời gian khi số dư khoản vay được hoàn trả.
Lãi suất từ tổ chức cung cấp dịch vụ được tính dựa trên số dư dự trữ thường xuyên mà người vay duy trì tại tổ chức, nhằm phục vụ cho việc trả thuế bất động sản và mua bảo hiểm.
Khoản lãi thả nổi trên các khoản thanh toán hàng tháng xuất hiện nhờ vào độ trễ cho phép giữa thời gian nhà cung cấp dịch vụ nhận thanh toán và thời điểm khoản tiền đó được chuyển đến nhà đầu tư.
Một số khoản thu phụ thuộc khác bao gồm phí phạt mà nhà cung cấp dịch vụ áp dụng khi thanh toán khoản vay thế chấp bị chậm, cùng với phí phát sinh từ việc bán danh sách để gửi thư.
Cuối cùng, lợi nhuận từ dịch vụ của các nhà cung cấp dịch vụ và tổ chức cho vay đến từ danh mục người vay, tạo ra cơ hội cho các khoản vay khác như vay thế chấp lần hai Tuy nhiên, việc cung cấp dịch vụ vay thế chấp cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cần được xem xét kỹ lưỡng.
Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, tổ chức cung cấp dịch vụ chủ yếu thu lợi từ phí dịch vụ trong những năm đầu của danh mục đầu tư Phí dịch vụ này là tỷ lệ cố định trên tổng số dư khoản vay, do đó, bất kỳ khoản thanh toán sớm nào sẽ làm giảm nguồn thu trong tương lai Khả năng thanh toán sớm của người vay phụ thuộc vào lãi suất thị trường; nếu lãi suất giảm xuống dưới lãi suất hợp đồng, khả năng người vay trả sớm sẽ tăng Ngược lại, khi lãi suất tăng, tỷ lệ thanh toán sớm sẽ giảm, cho thấy nguồn thu phí dịch vụ rất nhạy cảm với biến động lãi suất Sự thay đổi của lãi suất ảnh hưởng đến dòng tiền dự tính, được tính bằng số dư khoản vay nhân với phí dịch vụ, trừ đi chi phí dịch vụ dự tính; do đó, giảm (hoặc tăng) lãi suất sẽ làm tăng (hoặc giảm) giá trị hiện tại của dòng tiền này.
Sự thay đổi lãi suất ảnh hưởng đến phí dịch vụ và nguồn thu từ số dư dự trữ, nhưng hiệu ứng không đối xứng Khi lãi suất tăng, nguồn thu sẽ tăng lên, ngược lại khi lãi suất giảm, nguồn thu từ lãi sẽ giảm Nếu lãi suất giảm đến mức nhất định, các khoản vay thế chấp có thể được hoàn trả, dẫn đến việc không thu được lãi từ những khoản vay này Ngoài ra, tiền lãi từ các khoản thanh toán thả nổi hàng tháng cũng sẽ biến động theo hướng tương tự với sự thay đổi của lãi suất.
Bên cạnh rủi ro thanh toán sớm, lạm phát cũng là một yếu tố đáng lưu ý Chi phí dịch vụ sẽ tăng lên theo thời gian do lạm phát, trong khi nhà cung cấp dịch vụ vẫn phải duy trì khoản vay thế chấp mặc dù phí dịch vụ có thể giảm khi số dư khoản vay giảm dần Sự gia tăng chi phí do lạm phát kết hợp với việc giảm phí dịch vụ sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng thu lợi nhuận từ việc cung cấp dịch vụ cho khoản vay trong thời gian dài.
Quy trình thực hiện cho vay thế chấp 20
Để vay tiền mua nhà, khách hàng cần điền đơn theo mẫu 2 và gửi đến định chế cho vay thế chấp để xin khoản vay Trong đơn, khách hàng phải cung cấp thông tin cá nhân và lý do vay vốn.
Mẫu đơn xin vay thế chấp tại Fannie Mae yêu cầu ghi rõ thông tin tài chính cá nhân và một khoản phí đăng ký Sau khi nộp đơn, định chế cho vay sẽ tiến hành thẩm định tín dụng đối với người làm đơn.
1.2.4.1 Tính điểm tín dụng Điểm tín dụng là thang điểm đánh giá khả năng tín dụng của khách hàng Ngoài ra, điểm tín dụng còn được định nghĩa là sự tường trình ngắn gọn về lý lịch tín dụng của khách hàng tại thời điểm đánh giá Điểm tín dụng thường được các công ty cho vay sử dụng là điểm tín dụng FICO Đây là chỉ số do công ty Fair, Isaac lập ra (Fair, Isaac Corporation), là một chỉ số rất uy tín do vậy khi nói tới điểm tín dụng người ta hay nhắc tới điểm tín dụng FICO. Điểm tín dụng FICO dựa trên những báo cáo vay và trả nợ của khách hàng đối với các chi tiêu hàng ngày tại những công ty hay siêu thị lớn như Sears, Macy, Walmart… khi khách hàng trả tiền bằng thẻ tín dụng của chính những công ty hay siêu thị này cấp phát hoặc thẻ tín dụng visa hay master card, hoặc những món nợ mà khách hàng vay tiền, ví dụ: vay tiền mua xe, mua nhà…Điểm tín dụng FICO dựa vào các những yếu tố sau:
Quá khứ thanh toán chiếm 35% trong việc đánh giá tín dụng, phản ánh khả năng trả tiền đúng hạn, thanh toán đầy đủ nợ và các trường hợp trả trễ hạn Những yếu tố như số lần bị truy đòi nợ, nợ thuế, phán quyết của tòa án, phá sản và các vấn đề tài chính tiêu cực khác cũng ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn.
- Số tiền nợ (Amounts Owned -30%): Phản ánh tất cả các món nợ còn lại của khách hàng
- Thời gian của lịch sử tín dụng (Length of Credit History-15%): Phản ánh thời gian của số tiền nợ
- Tín dụng mới (New Credit -10%): phản ánh các món nợ mới của khách hàng
- Loại tín dụng (Types of credit use -10%): Phản ánh tất cả các loại tín dụng mà khách hàng sử dụng
Biểu đồ 1.3 Các yếu tố cấu thành nên điểm tín dụng FICO
Nguồn: http://en.wikipedia.org/wiki/Credit_score_(United_States)
Ba cơ quan tín dụng chính là Trans Union, Experian và Equifax báo cáo thông tin lên công ty Fair, Isaac, nơi chuyển đổi dữ liệu thành điểm tín dụng cho từng cá nhân Điểm tín dụng của khách hàng có thể thay đổi thường xuyên theo các báo cáo chi tiêu tín dụng, thường được cập nhật mỗi 30 ngày Điểm tín dụng trung bình dao động từ 340 đến 850 điểm, với khách hàng có điểm tín dụng cao được hưởng lãi suất vay thế chấp ưu đãi hơn, do các định chế cho vay xem điểm tín dụng cao là chỉ số giảm thiểu rủi ro.
1.2.4.2 Hệ số khoản vay trên giá trị (Hệ số LTV)
LTV (Tỷ lệ Khoản vay trên Giá trị) là tỷ lệ giữa số tiền vay và giá trị thị trường của tài sản Hệ số LTV thấp hơn mang lại sự bảo vệ cao hơn cho các tổ chức cho vay khi người vay không còn khả năng thanh toán.
Khi một khách hàng xin vay 250.000 USD để mua tài sản trị giá 340.000 USD, tỷ lệ LTV là 73,52% Nếu khách hàng không thể thanh toán, định chế cho vay có thể tịch biên và bán tài sản để thu hồi số tiền đã cho vay Nếu giá trị tài sản giảm 90.000 USD, định chế vẫn có thể thu hồi đủ số gốc Ngược lại, nếu khách hàng vay 320.000 USD cho cùng tài sản, LTV sẽ là 94,11% Trong trường hợp này, nếu khách hàng phá sản và định chế phải bán tài sản, họ có thể chịu lỗ 70.000 USD nếu giá trị tài sản giảm 90.000 USD, do không thu hồi đủ số gốc đã cho vay.
Tỷ lệ LTV cao đồng nghĩa với việc giá trị khoản vay so với giá trị thị trường của tài sản cũng cao, dẫn đến yêu cầu khắt khe hơn đối với khách hàng vay Người đi vay cần có điểm tín dụng cao, lịch sử tín dụng tốt và nguồn thu nhập ổn định Nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn này, ngân hàng có thể giảm giá trị khoản vay hoặc yêu cầu mua bảo hiểm cho tài sản thế chấp để giảm thiểu rủi ro trong trường hợp người vay không có khả năng trả nợ.
1.2.4.3 Hệ số thanh toán trên thu nhập
Hệ số thanh toán trên thu nhập là tỷ lệ giữa số tiền thanh toán hàng tháng và thu nhập hàng tháng, phản ánh khả năng chi trả của người làm đơn Hệ số này bao gồm cả tiền trả vay thế chấp và thuế bất động sản Hệ số càng thấp cho thấy khả năng thanh toán tốt hơn, giúp khách hàng dễ dàng được các tổ chức cho vay chấp nhận.
Hệ số thanh toán trên thu nhập và hệ số khoản vay trên giá trị là hai chỉ tiêu quan trọng trong thẩm định tín dụng khách hàng, ảnh hưởng lớn đến khả năng được vay tiền của người làm đơn.
1.2.4.4 Khoản đặt cọc Để có thể có đủ tiền mua một ngôi nhà, thông thường người đi vay phải vay tiền từ tổ chức cho vay Tổ chức cho vay sẽ yêu cầu người đi vay phải tự nộp một số tiền, thường bằng một tỷ lệ nhất định của trị giá ngôi nhà cho mình gọi là tiền đặt cọc Phần tiền chênh lệch giữa trị giá ngôi nhà và số tiền đặt cọc sẽ được tổ chức cho vay tài trợ Theo quy trình thực hiện vay thế chấp thông thường, các tổ chức cho vay thường xác định tỷ lệ cho vay (LTV) trước rồi mới quyết định tỷ lệ đặt cọc Khi khách hàng nộp đơn xin vay, tổ chức cho vay sẽ phân tích các chỉ số và quyết định tỷ lệ cho vay (LTV) là bao nhiêu phần trăm trên giá trị ngôi nhà đối với khách hàng đó Phần còn lại ngoài số tiền cho vay, tổ chức cho vay sẽ yêu cầu người vay nộp vào đặt cọc Ví dụ, người đi vay làm đơn xin vay để mua một ngôi nhà có trị giá 100 000 USD.
Tổ chức cho vay sẽ phân tích hồ sơ xin vay và quyết định cho vay với tỷ lệ 80% giá trị ngôi nhà (LTV%) Do đó, tỷ lệ đặt cọc cho khoản vay này sẽ là 20%, tương đương với 20.000 USD.
Mục đích của việc yêu cầu đặt cọc là giảm rủi ro cho tổ chức cho vay khi người đi vay không thể thanh toán nợ Trong trường hợp này, định chế cho vay có quyền tịch biên tài sản và giữ lại số tiền đặt cọc để thu hồi khoản nợ gốc.
Khi vay thế chấp mua nhà tại Mỹ, đặt cọc thường dao động từ 5% đến 20% giá trị nhà Tuy nhiên, do giá nhà liên tục tăng từ năm 2000, nhiều công ty cho vay chấp nhận mức đặt cọc thấp hơn, thậm chí chỉ 3% hoặc 0% Điều này dẫn đến khủng hoảng trên thị trường vay thế chấp khi tỷ lệ người vay không thể thanh toán tăng cao, trong khi tỷ lệ đặt cọc lại rất thấp hoặc không có Hậu quả là các tổ chức cho vay chịu thiệt hại lớn do chạy theo lợi nhuận và nới lỏng tiêu chuẩn tín dụng.
1.2.4.5 Bảo hiểm khoản vay thế chấp
Có hai loại bảo hiểm liên quan đến vay thế chấp: bảo hiểm sự phá sản của người vay và bảo hiểm tín dụng nhân thọ Bảo hiểm sự phá sản của người vay là loại bảo hiểm được yêu cầu bởi các định chế cho vay từ tổ chức chính phủ hoặc tư nhân, nhằm bảo vệ trước rủi ro phá sản Mặc dù bảo hiểm này do định chế cho vay mua, nhưng người vay sẽ chịu chi phí thông qua lãi suất cao hơn Đặc biệt, bảo hiểm khoản vay thường được yêu cầu khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) vượt quá 80% hoặc khi người vay có khả năng thanh toán tốt nhưng không đủ tiền cho khoản trả trước lớn.
Số tiền được bảo hiểm sẽ là một tỷ lệ phần trăm nào đó của khoản vay và nó có thể giảm xuống khi hệ số LTV giảm.
Sự hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp bất động sản 28
Nhu cầu hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp bất động sản 29
Trên thị trường sơ cấp của khoản vay thế chấp, những người cho vay đầu tiên đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các khoản vay và cung cấp vốn cho những người có nhu cầu mua nhà.
Khoản vay thế chấp chỉ được tạo ra bởi một số định chế tài chính như ngân hàng thương mại, các tổ chức tiết kiệm và cho vay (S&L), hãng môi giới thế chấp, công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí Trong số này, ngân hàng thương mại, quỹ tiết kiệm và cho vay, cùng các hãng môi giới thế chấp chiếm 95% tổng số khoản vay thế chấp hàng năm Khi thị trường bất động sản bùng nổ, nhu cầu vay mua nhà tăng cao trong khi số lượng định chế cho vay bị hạn chế, dẫn đến mất cân đối cung cầu vốn Để giải quyết tình trạng này, cần hình thành một thị trường thứ cấp cho phép mua bán các khoản vay thế chấp, từ đó tăng tính thanh khoản và tạo thêm dòng tiền cho các định chế cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân.
Khoản vay thế chấp đối mặt với nhiều rủi ro như rủi ro thanh toán sớm, rủi ro lãi suất và rủi ro tín dụng Những rủi ro này yêu cầu các tổ chức cho vay phải có các biện pháp bảo vệ thích hợp để đảm bảo an toàn tài chính.
Thị trường thứ cấp cho các khoản vay thế chấp ra đời nhằm giải quyết sự mất cân bằng cung cầu vốn trên thị trường sơ cấp, từ đó cung cấp tài chính cho các định chế cho vay gốc Điều này cho phép các tổ chức này duy trì nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu của người vay Hơn nữa, thị trường thứ cấp giúp các ngân hàng thương mại giảm thiểu rủi ro liên quan đến các khoản vay thế chấp trên bảng cân đối kế toán của họ.
Rủi ro liên quan đến khoản vay thế chấp được thể hiện rõ ràng trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng khi có sự biến động của lãi suất thị trường.
Bảng cân đối kế toán của một tổ chức tài chính có:
- Tài sản (A): 100 triệu USD đầu tư khoản vay thế chấp kỳ hạn 30 năm với lãi suất 10%
- Nguồn vốn: gồm Nợ ngắn hạn (L) 90 triệu USD tiền gửi thời hạn 1 năm, lãi suất 10% và giá trị ròng của tổ chức (E) bằng 10 USD
Khi lãi suất trên thị trường tăng, sự thay đổi trên bảng cân đối được thể hiện như sau:
Tài sản (triệu USD) Nợ (triệu USD)
Giá trị thị trường của tài sản và nguồn vốn ban đầu
Bảng cân đối sau khi lãi suất của tài sản dài hạn tăng 1%
Tổ chức tài chính trở nên mất khả năng thanh toán sau khi lãi suất tăng 7%
Tổ chức cho vay gốc giữ các khoản vay trên bảng cân đối kế toán sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn khi lãi suất thị trường thay đổi, thậm chí có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán Mối quan hệ chặt chẽ giữa các tổ chức tín dụng trong hệ thống tài chính có thể gây ảnh hưởng lan tỏa, đặc biệt là đối với những tổ chức đã cho vay tiền Tình trạng khó khăn về nguồn vốn và tính thanh khoản có thể xảy ra, dẫn đến khủng hoảng chung trong toàn hệ thống Khi lòng tin của người dân vào ngân hàng giảm sút, họ có thể ồ ạt rút tiền, như trường hợp của ngân hàng Northern Rock ở Anh, nơi hàng nghìn khách hàng đã rút tiền trước hạn khi ngân hàng thông báo khó khăn Sự sụp đổ nhanh chóng của Northern Rock cho thấy nếu tổ chức cho vay giữ khoản vay trên bảng cân đối kế toán, rủi ro sẽ rất cao Do đó, động cơ tự nhiên của tổ chức cho vay là tìm cách đẩy khoản vay thế chấp ra khỏi bảng cân đối kế toán, và sự xuất hiện của thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp đã giúp giải quyết vấn đề này, cho phép tổ chức tạo khoản vay gốc lựa chọn giữ hoặc bán khoản vay cho tổ chức khác.
Như vậy, sự hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp giúp hoàn thành các mục tiêu quan trọng về vấn đề nhà ở, cụ thể :
Để giải quyết vấn đề mất cân đối cung và cầu vốn trong cho vay thế chấp, cần cung cấp nguồn vốn cho các nhà cho vay gốc Điều này giúp họ tiếp tục tài trợ cho các khoản thế chấp mới, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Giúp tổ chức giảm thiểu rủi ro liên quan đến khoản vay trên bảng cân đối kế toán bằng cách bán các khoản vay thế chấp cho bên thứ ba.
- Làm tăng tính thanh khoản cho các khoản vay thế chấp
Chuẩn hóa các hợp đồng vay thế chấp đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, từ đó gián tiếp thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường cho vay thế chấp sơ cấp.
Các thành phần tham gia thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp 33
Có bốn thành phần chính tham gia vào thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp bao gồm:
- Tổ chức tạo khoản vay gốc (Mortgage Originators)
- Tổ chức phát hành (The arranger)
- Tổ chức xếp hạng tín nhiệm (Rating Agency)
- Các nhà đầu tư (Investors)
1.3.2.1 Tổ chức tạo khoản vay gốc:
Tổ chức tạo khoản vay gốc không chỉ tham gia vào thị trường sơ cấp mà còn là thành viên đầu tiên của thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp, bao gồm các ngân hàng thương mại, ngân hàng cho vay thế chấp và các hãng môi giới cho vay thế chấp Sự khác biệt lớn giữa các hãng môi giới và hai tổ chức còn lại là nguồn vốn tài trợ cho khoản vay; trong khi ngân hàng và tổ chức cho vay sử dụng nguồn vốn của chính mình, các hãng môi giới hoạt động như đại lý độc lập cho các ngân hàng hoặc tổ chức cho vay Sau khi tạo khoản vay thế chấp, hầu hết các ngân hàng thương mại và tổ chức cho vay nhanh chóng bán khoản vay ra thị trường thứ cấp.
Sau một thời gian, các khoản vay thường được gom lại và bán thành từng gói, tùy thuộc vào quy mô và sự chuyên nghiệp của từng định chế cho vay gốc Rủi ro xuất hiện nếu người cho vay gốc giữ các khoản vay thế chấp sau khi đã chốt lãi suất với người đi vay, bởi lãi suất có thể thay đổi nếu khoản vay không được bán ra thị trường thứ cấp ngay lập tức Sự thay đổi này ảnh hưởng đến giá của khoản vay thế chấp và lợi nhuận của người cho vay gốc Do đó, các người cho vay gốc cần có biện pháp phòng vệ trước biến động lãi suất khi gom các khoản vay trước khi bán Họ thường kiếm lợi nhuận từ phí cho vay và chênh lệch lãi suất giữa lãi suất áp dụng cho người vay và lãi suất thị trường thứ cấp.
1.3.2.2 Các tổ chức phát hành
Tổ chức phát hành đóng vai trò quan trọng trong thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp, với hai chức năng chính: (i) tập hợp các khoản vay thế chấp bằng cách mua danh mục từ tổ chức tạo khoản vay gốc và (ii) phát hành chứng khoán đảm bảo bởi danh mục khoản vay thế chấp, được gọi là chứng khoán đảm bảo bằng khoản vay thế chấp (MBS).
Tổ chức phát hành bao gồm các tổ chức cho vay lớn, các công ty được chính phủ tài trợ như Fannie Mae và Freddie Mac, cùng với các tổ chức chuyên doanh có mục đích đặc biệt (SPE) Các công ty được chính phủ tài trợ (GSEs) đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp tài chính và thúc đẩy thị trường bất động sản.
Fannie Mae và Freddie Mac là hai công ty do chính phủ liên bang thành lập vào năm 1938 và 1970, nhằm giúp người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và người dân thiểu số, dễ dàng mua nhà Để đạt được mục tiêu này, hai công ty này mua các khoản vay thế chấp từ các tổ chức tín dụng và tổ chức tiết kiệm, từ đó cung cấp thêm vốn cho các tổ chức này, thúc đẩy hoạt động cho vay thế chấp.
Hai công ty được chính phủ tài trợ đã sử dụng nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu để mua các khoản vay, như được giải thích rõ trong chương 2, trang 67 Họ tiên phong trong lĩnh vực chứng khoán hóa, đóng gói các khoản vay thế chấp thành danh mục và phát hành dưới dạng chứng khoán đảm bảo Người nắm giữ chứng khoán MBS chỉ phải chịu một phần rủi ro lãi suất, trong khi công ty giữ lại toàn bộ rủi ro tín dụng của khoản vay gốc Do đó, chứng khoán do hai công ty này phát hành được coi là rất an toàn, thu hút sự quan tâm từ nhiều tổ chức đầu tư chuyên nghiệp trong và ngoài nước.
Fannie Mae và Freddie Mac có khả năng bán MBS trên thị trường mở và phát hành trái phiếu của riêng mình để huy động vốn, sau đó sử dụng nguồn vốn này để mua và giữ lại các trái phiếu MBS Để mở rộng quy mô tài sản, hai công ty này đã đầu tư mạnh vào chứng khoán MBS từ các tổ chức tài chính tư nhân, thu được lợi nhuận cao nhờ lãi suất MBS vượt trội so với trái phiếu phát hành Trái phiếu của Fannie Mae và Freddie Mac được bảo trợ bởi chính phủ, mang lại độ an toàn cao và lãi suất thấp, chỉ cao hơn một chút so với trái phiếu chính phủ Sự bảo trợ này cho phép hai công ty huy động vốn với chi phí thấp và mở rộng bảng cân đối kế toán, duy trì mức đòn bẩy tài chính lớn Tuy nhiên, việc giữ lượng lớn MBS trong danh mục của họ chỉ bị hạn chế khi có các quy định do Alan Greenspan và lãnh đạo Quỹ dự trữ liên bang ban hành.
Hoạt động của Fannie Mae và Freddie Mac nhằm thực hiện mục tiêu của quốc hội là cho vay cho đối tượng có thu nhập thấp bằng cách tận dụng nguồn vốn rẻ và bảo trợ của chính phủ Mặc dù không được mua trực tiếp các khoản vay dưới chuẩn, hai công ty này lại có thể mua MBS dưới chuẩn không hạn chế từ các công ty tư nhân, dẫn đến việc gia tăng lợi nhuận khi mua nhiều hơn Điều này đã khuyến khích các định chế tài chính cho vay thế chấp dưới chuẩn, vì họ tin rằng các khoản vay sẽ được bán cho Fannie Mae và Freddie Mac Tính đến năm 2008, hai công ty này nắm giữ và đảm bảo 5,4 nghìn tỷ USD giá trị nợ thế chấp Tuy nhiên, vào tháng 9/2008, chính phủ Mỹ đã quốc hữu hóa hai công ty này do thua lỗ 5,5 tỷ USD trong hai quý đầu năm 2008, nguyên nhân chủ yếu là do giá nhà giảm và tỷ lệ không thanh toán cao hơn dự kiến Hệ số đòn bẩy tài chính của hai công ty này vào năm 2007 cao gấp đôi ngân hàng thương mại, khiến họ chịu tổn thất nặng nề khi rủi ro xảy ra.
Ngoài Fannie Mae và Freddie Mac, thị trường MBS còn có sự tham gia của nhiều định chế tài chính khác Tuy nhiên, nhờ quy mô vốn lớn và sự bảo trợ của chính phủ, hai công ty này đã chiếm lĩnh phần lớn thị trường Kể từ khi hoạt động chứng khoán hoá bùng nổ vào năm 2000, thị phần của các công ty tài chính tư nhân trong lĩnh vực phát hành MBS đã gia tăng, trong khi thị phần của Fannie Mae và Freddie Mac giảm đáng kể Cụ thể, năm 2000, MBS do các GSE phát hành chiếm 78% tổng số MBS, nhưng đến năm 2006, con số này giảm xuống còn khoảng 44%, nhường chỗ cho các định chế tài chính khác.
SPE là tổ chức chuyên doanh có mục đích đặc biệt, được thành lập để phát hành chứng khoán nợ cho các nhà đầu tư thông qua việc tạo khoản vay gốc Tổ chức này không có vốn và nhân viên, chỉ sở hữu danh mục cho vay và công nợ từ trái phiếu phát hành Tất cả các hoạt động như theo dõi, thu hồi nợ và thanh toán gốc, lãi trái phiếu đều được thuê ngoài cho công ty dịch vụ, thường là công ty tài chính thực hiện cho vay Khi các danh mục cho vay được thu hồi và nợ trái phiếu được thanh toán đầy đủ, SPE hoàn thành nhiệm vụ và sẽ được giải thể.
SPE (Special Purpose Entity) là một thực thể pháp lý như tập đoàn, công ty tín thác hoặc hiệp hội, được thành lập với mục đích cụ thể và có hạn chế SPE giữ các nhóm tài sản liên quan đến chứng khoán hóa và phát hành chứng khoán cho nhà đầu tư, không có quyền tham gia vào hoạt động khác ngoài những gì được quy định trong văn bản pháp lý giám sát Khi được thành lập, SPE hoạt động độc lập, tự chỉ định ban giám đốc và tự chi trả chi phí mà không liên quan đến tổ chức bán chứng khoán Tài sản của SPE được phân lập về mặt pháp lý, không thuộc quyền kiểm soát của tổ chức bán khoản vay hoặc tổ chức cho vay gốc.
Khả năng "bankruptcy remote" chỉ ra rằng nguy cơ phá sản rất thấp, vì nó tách biệt khỏi các tổ chức tài chính đã tạo ra hoặc bán tài sản cho nó Tài sản của Special Purpose Entity (SPE) được tách rời khỏi sự kiểm soát và sở hữu của tổ chức cho vay hoặc tổ chức bán lại tài sản cho SPE Đây là đặc điểm quan trọng nhất của SPE, giúp bảo vệ các nhà đầu tư đã mua chứng khoán phát hành bởi SPE.
1.3.2.3 Các tổ chức xếp hạng tín nhiệm
Tổ chức xếp hạng tín nhiệm đánh giá khả năng trả nợ của các tổ chức phát hành trái phiếu, tập trung vào khả năng thanh toán đúng hạn tiền gốc và lãi Kết quả xếp hạng thường được biểu thị bằng chữ cái, với ba chữ A (AAA hoặc Aaa) là hạng cao nhất và ba chữ B (BBB hoặc Baa) là hạng thấp nhất trong cấp đầu tư Các trái phiếu dưới hạng ba chữ B được xem là trái phiếu “rác” (junk bond).
Trái phiếu được xếp hạng AAA bởi các cơ quan xếp hạng tín dụng được xem là có rủi ro đầu tư thấp nhất Điều này cho thấy khả năng thanh toán gốc và lãi của tổ chức phát hành trái phiếu rất tốt và đáng tin cậy.
Trái phiếu hạng AA (Aa) được các nhà đầu tư đánh giá là có chất lượng rất tốt, chỉ thấp hơn một bậc so với hạng AAA Mặc dù có sự khác biệt nhỏ về mức độ rủi ro, khả năng thanh toán gốc và lãi của tổ chức phát hành trái phiếu hạng này vẫn được xem là rất cao.
THỰC TRẠNG KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƯỚI CHUẨN Ở MỸ 49
Bối cảnh kinh tế Mỹ đầu những năm 2000 49
2.1.1 Chính sách lãi suất thấp của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED)
Để ứng phó với sự suy giảm kinh tế sau sự kiện 11-9-2001 và sự sụp đổ của bong bóng dotcom, Fed đã thực hiện chính sách lãi suất thấp từ năm 2001 đến 2004, cắt giảm lãi suất 11 lần từ 6,5% xuống 1,75% Mục tiêu của việc giảm lãi suất cơ bản là kích thích đầu tư và tiêu dùng trong nước, đồng thời làm giảm giá trị đồng đô la so với các ngoại tệ mạnh khác để thúc đẩy xuất khẩu, giảm thâm hụt ngoại thương và kiềm chế nợ nước ngoài Về lâu dài, sự kích thích này sẽ nâng cao khả năng cạnh tranh quốc tế và sức mạnh của đồng đô la Mỹ thông qua tăng cường đầu tư, tiến bộ công nghệ và năng suất lao động.
Dựa vào tín hiệu từ ngân hàng trung ương, lãi suất trên các thị trường tài chính đã giảm mạnh, đặc biệt là lãi suất vay cố định 30 năm chỉ còn từ 4% đến 5%, mức thấp nhất trong 40 năm qua tại Mỹ Sự giảm lãi suất vay thế chấp kết hợp với sự gia tăng thu nhập cá nhân đã thúc đẩy người dân mua nhà, với niềm tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao.
2.1.2 Nguồn tài trợ trên thị trường bất động sản tăng
Vào đầu những năm 2000, thị trường bất động sản chứng kiến sự gia tăng đáng kể về nguồn tài trợ, bao gồm cả số lượng kênh cho vay và lượng tiền cho vay Hai yếu tố này đã thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động cho vay thế chấp tại Mỹ.
- Về số kênh cho vay thế chấp bất động sản:
Trước đây, ngân hàng là nguồn cung cấp chính cho vay bất động sản, nhưng số lượng tiền cho vay này có giới hạn Các quy định nghiêm ngặt về hoạt động ngân hàng và sự phụ thuộc vào tiền gửi của khách hàng khiến cho chỉ một phần nhỏ trong tổng số tiền cho vay được dành cho lĩnh vực địa ốc.
Số lượng người đủ điều kiện vay tiền ngân hàng hiện nay rất hạn chế, do đó, để hỗ trợ người dân có được nhà ở, Chính phủ Mỹ cần tìm kiếm và phát triển thêm các nguồn tài trợ khác.
Năm 1980, Chính phủ Mỹ ban hành Đạo luật Giao dịch Thế chấp Tương đương, mở rộng quy định cho vay và khuyến khích thành lập các kênh tài trợ mới Sự ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp không bị ràng buộc bởi luật ngân hàng đã dẫn đến việc cho vay mua nhà gia tăng mạnh mẽ Trước tiềm năng lợi nhuận từ thị trường cho vay mua nhà, nhiều ngân hàng lớn đã thành lập hoặc liên kết với các công ty cho vay thế chấp để không bị bỏ lại phía sau, từ đó làm tăng số lượng kênh cho vay thế chấp trên thị trường.
- Về lượng tiền cho vay thế chấp bất động sản
Trước đây, ngân hàng phải sử dụng vốn của mình để cho vay, dẫn đến việc các khoản nợ cho vay thế chấp bất động sản bị "kẹt vốn" trong bảng cân đối kế toán Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ Mỹ đã thành lập các công ty do nhà nước bảo trợ (GSE), trong đó Fannie Mae và Freddie Mac là hai tổ chức lớn nhất Chức năng chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại các khoản nợ vay từ ngân hàng, sau đó sử dụng chúng làm thế chấp để phát hành chứng khoán đảm bảo bằng danh mục thế chấp bất động sản (MBS) và bán cho các nhà đầu tư Nhờ vào chính sách cho phép các tổ chức tài chính bán các khoản vay đã hoàn chỉnh ra khỏi bảng cân đối kế toán, các tổ chức này đã gia tăng hoạt động cho vay Khi một khoản vay được tạo ra và ngay lập tức bán ra, nó sẽ nằm trên bảng cân đối kế toán của một tổ chức tài chính khác hoặc được đóng gói và chứng khoán hóa cùng với các khoản vay khác Kết quả là, các khoản vay thế chấp bất động sản không còn bị kẹt trong sổ sách của ngân hàng và các công ty tài trợ địa ốc, mà được luân chuyển liên tục, từ đó tăng cường lượng tiền cho vay và số lượng các món vay thế chấp nhà.
2.1.3 Tình trạng nóng lên của thị trường bất động sản
Vào đầu những năm 2000, thị trường bất động sản Mỹ trở nên sôi động do sự gia tăng nhu cầu mua nhà từ người dân Có bốn nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng trưởng này trong nhu cầu sở hữu nhà ở.
Sự kỳ vọng về việc giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong tương lai đã khiến chi phí mua nhà hiện tại trở nên hấp dẫn hơn Khi người dân chứng kiến sự gia tăng liên tục của giá nhà qua các năm, họ hình thành một niềm tin rằng giá sẽ không ngừng leo thang, từ đó dẫn đến việc đầu tư vào bất động sản trở thành một lựa chọn có lợi Điều này đã kích thích nhu cầu mua nhà tăng mạnh mẽ, khi hầu hết mọi người đều muốn tham gia vào thị trường đầu tư này.
Tăng thu nhập của người mua nhà đã cho phép họ đủ điều kiện vay các khoản vay thế chấp lớn hơn, từ đó làm tăng cầu về nhà đất Từ năm 1995 đến 2000, thu nhập bình quân đầu người của người dân Mỹ tăng, góp phần thúc đẩy nhu cầu mua nhà Tuy nhiên, từ năm 2000, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn Người vay phải nỗ lực hơn để sở hữu nhà, sẵn sàng ký vào các hợp đồng vay thế chấp có lợi trước mắt nhưng không bền vững trong tương lai.
Môi trường lãi suất thấp kéo dài từ những năm 2001-2004 đã dẫn đến sự giảm sút của lãi suất thực, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường cho vay thế chấp Lãi suất danh nghĩa giảm đã làm tăng nhu cầu mua nhà khi người vay dễ dàng thanh toán các khoản phải trả hàng tháng Đồng thời, các chính sách mới bảo vệ lợi ích người đi vay như cho phép hoàn trả khoản vay sớm mà không bị phạt đã khuyến khích người dân vay thế chấp nhiều hơn Những người vay có xu hướng chọn các khoản vay ngắn hạn với hy vọng bán nhà khi giá tăng để tái tài trợ với điều kiện tốt hơn.
Trong một số bang, hợp đồng vay thế chấp có tính chất “miễn truy đòi người vay”, nghĩa là nếu người vay ngừng thanh toán, người cho vay chỉ có thể giữ nhà mà không thể kiện người vay để thu hồi khoản lỗ Điều này khuyến khích người vay bỏ nhà khi không còn khả năng thanh toán, dẫn đến tình trạng nhiều người chỉ gửi lại chìa khóa mà không liên lạc với người cho vay để tìm giải pháp Đây là một biện pháp bảo vệ quan trọng cho các gia đình gặp khó khăn do thất nghiệp hoặc bệnh tật Tuy nhiên, tính chất này cũng có thể bị lợi dụng, khiến người vay vay nhiều hơn khả năng thanh toán, dẫn đến tỷ lệ vay không có khả năng thanh toán tăng cao trong thời kỳ khủng hoảng.
Tái tài trợ khoản vay (refinancing) là hoạt động tài trợ cho khoản vay cũ bằng khoản vay mới với điều kiện lãi suất và vay tốt hơn cho người vay Đặc biệt, người vay có thể sử dụng chính ngôi nhà của khoản vay cũ làm tài sản đảm bảo, không cần tìm kiếm tài sản khác Nếu khoản vay mới có giá trị lớn hơn khoản vay cũ, người vay có thể rút phần chênh lệch để sử dụng cho các mục đích khác, được gọi là cash-out refinancing.
Khách hàng A và B đều có khoản vay thế chấp bất động sản trị giá 400.000 USD Sau 4 năm, cả hai đã thanh toán được 200.000 USD, dẫn đến trị giá còn lại của mỗi khoản vay là 200.000 USD.
Khách hàng A thực hiện vay thế chấp mới trị giá 200.000 USD, trong khi khách hàng B vay 300.000 USD với mục đích thanh toán khoản vay cũ Sự chênh lệch 100.000 USD cho phép khách hàng B rút tiền để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính khác Trường hợp của khách hàng A là tái tài trợ thông thường (refinancing), còn trường hợp của khách hàng B là tái tài trợ cho phép rút khoản chênh bằng tiền mặt (cash-out refinancing).
Diễn biến khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ 95
2.3.1 Sự sụt giảm trên thị trường nhà đất
Trong giai đoạn 2001-2005, thị trường nhà đất Mỹ phát triển mạnh mẽ nhờ chính sách lãi suất thấp của Cục Dự trữ Liên bang, dẫn đến sự hình thành "bong bóng" bất động sản Niềm tin vào việc giá nhà tăng không ngừng khiến người dân đổ xô mua nhà, biến việc này thành một kênh đầu tư hấp dẫn Sự bùng nổ giá nhà trong giai đoạn này, với mức tăng khoảng 10% vào năm 2002 và trung bình trên 25%/năm từ 2003-2005, đã đóng góp quan trọng vào sự phục hồi kinh tế của Mỹ.
Giá nhà tại Mỹ liên tục tăng đã thúc đẩy nguồn cung nhà ở tăng lên, khiến các công ty xây dựng đẩy mạnh việc xây dựng nhà mới, tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người lao động Bên cạnh đó, lãi suất giảm đã làm giảm giá trị các khoản vay thế chấp hàng tháng, giúp người dân dễ dàng chi trả hơn Sự gia tăng giá nhà còn tạo ra cơ hội cho người dân thu lợi từ việc mua bán nhà, từ đó kích thích tiêu dùng và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Biểu đồ 2.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế Mỹ giai đoạn 2003-2007
Nguồn: Bộ thương mại Mỹ (2007)
Kinh tế Mỹ đã có sự tăng trưởng ổn định từ quý IV năm 2003 đến quý IV năm 2005, với tốc độ tăng GDP đạt 4,4% vào năm 2004, cao nhất trong các nền kinh tế tiên tiến Mặc dù Cục Dự trữ Liên bang Mỹ cam kết duy trì ổn định giá cả, tỷ lệ lạm phát vẫn gia tăng liên tục Trong quý I năm 2004, chỉ số giá tiêu dùng tăng trung bình 5,1%/năm, gấp 2,5 lần so với mức tăng 1,9%/năm của năm 2003, theo báo cáo của Bộ Lao động.
Vào tháng 10 năm 2004, giá bán buôn tại Mỹ tăng 1,7%, chủ yếu do sự gia tăng mạnh mẽ của chi phí năng lượng và thực phẩm, đánh dấu mức tăng cao nhất trong gần 15 năm Mặc dù tỷ lệ thất nghiệp trung bình trong năm 2004 đã cải thiện so với năm 2003, nó vẫn duy trì ở mức cao là 5,8%.
Sau khoảng 1 năm (từ 25/6/2003-30/6/2004) duy trì mức lãi suất định hướng liên ngân hàng ở mức thấp kỷ lục 1%/năm- mức thấp nhất trong vòng
Vào cuối năm 2004, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã bắt đầu tăng lãi suất liên tiếp 5 lần, đưa mức lãi suất lên 2,25% do nền kinh tế phục hồi mạnh và nguy cơ lạm phát gia tăng Sự gia tăng giá dầu và đồng USD mất giá đã tạo áp lực lạm phát trong nền kinh tế Mỹ, khiến lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang vượt qua lãi suất của Ngân hàng Trung ương châu Âu lần đầu tiên sau 4 năm rưỡi Cơn bão Katrina vào tháng 8/2005 đã gây thiệt hại lớn, làm tăng chỉ số giá tiêu dùng và giá sản xuất, với chỉ số giá sản xuất tăng 5,1% và chỉ số giá tiêu dùng tăng từ 3,2% lên 3,6% Giá xăng dầu cũng tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2004, làm giảm niềm tin của người tiêu dùng Đến tháng 8/2005, lãi suất liên ngân hàng đã đạt 3,75% và dự kiến sẽ tiếp tục tăng, khiến lãi suất không còn hấp dẫn đối với người mua nhà, dẫn đến bong bóng bất động sản bắt đầu xì hơi.
Biểu đồ 2.2 Sự thay đổi giá nhà tại Mỹ giai đoạn 1988-2008
Nguồn: Standard & Poor/ Case-Schiller Index (2008)
Thị trường nhà đất Mỹ đã trải qua sự sụt giảm mạnh mẽ kể từ năm 2006, với chỉ số xây dựng nhà giảm hơn 40% vào tháng 8/2006 so với cùng kỳ năm trước Đến tháng 11/2007, giá nhà trung bình đã giảm khoảng 8% so với mức đỉnh năm 2006, và mức giảm vào tháng 12/2007 so với năm trước đó là 10,4% Năm 2008, tình hình còn tồi tệ hơn khi giá nhà giảm 18,5% vào tháng 12 so với năm 2007, với tất cả 20 thành phố được theo dõi đều ghi nhận sự giảm giá Cụ thể, giá nhà tại Phoenix giảm 34%, Las Vegas giảm 33%, và San Francisco giảm 31%.
Sự sụt giảm giá nhà đã khiến nhiều chủ nhà gặp khó khăn tài chính do lãi suất tăng làm gia tăng hóa đơn thanh toán cho khoản vay thế chấp, trong khi giá trị tài sản thế chấp giảm xuống thấp hơn số tiền vay Tỷ lệ vỡ nợ gia tăng, đặc biệt là ở những người vay dưới tiêu chuẩn, dẫn đến gia tăng hoạt động xiết nợ từ các công ty cho vay Năm 2007, gần 1,3 triệu bất động sản tại Mỹ bị tịch biên, tăng 79% so với năm trước, nhưng vẫn không đủ để bù đắp thua lỗ của các công ty tài chính do giá nhà giảm mạnh Nhiều công ty, như New Century, đã phải đệ đơn xin phá sản Lãi suất tiếp tục tăng khiến giá nhà giảm sâu hơn, ảnh hưởng tiêu cực đến cả lĩnh vực cho vay đủ tiêu chuẩn, với cảnh báo từ Countrywide Financial rằng sự phục hồi sẽ không xảy ra trước năm 2009 Tính đến giữa năm 2008, các ngân hàng và tổ chức tài chính đã báo cáo lỗ khoảng 435 tỷ USD, trong khi tỷ lệ các khoản vay hết hạn đã lên tới 25%, với ngày càng nhiều chủ nhà nhận thông báo tịch biên tài sản.
Thị trường địa ốc Mỹ từng bùng nổ mạnh mẽ từ năm 2001 đến 2004, nhưng bắt đầu sụt giảm từ cuối năm 2005 và đạt đỉnh điểm vào năm 2008 Sự suy giảm này đã tác động mạnh mẽ đến thị trường cho vay thế chấp, dẫn đến một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng và nhanh chóng trong lĩnh vực này.
2.3.2 Sự gia tăng lãi suất và khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn
Biểu đồ 2.3 Diễn biến mức lãi suất cơ bản ở Mỹ từ năm 2000 đến năm 2008
Nguồn : http://www.vneconomy.com.vn
Biểu đồ 2.3 cho thấy lãi suất cơ bản ở Mỹ đã có sự biến động liên tục, giữ mức cao cho đến giữa năm 2000 Tuy nhiên, bong bóng chứng khoán năm 2000 và suy thoái kinh tế sau sự kiện 11/9/2001 đã khiến Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) phải giảm lãi suất liên tục từ 6,5% vào giữa năm 2000 xuống còn 1% vào tháng 6/2003 Lãi suất chỉ được tăng trở lại khi nền kinh tế Mỹ bắt đầu phục hồi.
Kể từ ngày 30/06/2004, lãi suất cơ bản của Mỹ đã tăng trưởng mạnh với mức tăng đều đặn 0,25% mỗi lần Để đối phó với lạm phát và hạn chế bong bóng nhà đất, vào ngày 20/09/2005, FED đã quyết định nâng lãi suất từ 3,5% lên 3,75%, mức cao nhất trong 4 năm Sau lần tăng này, lãi suất cơ bản của Mỹ cao hơn 1,75% so với Ngân hàng trung ương Châu Âu và cao hơn 1% so với Canada, nhưng vẫn thấp hơn 0,75% so với Anh Từ năm 2004 đến 2006, FED đã thực hiện 17 lần tăng lãi suất, đạt mức 5,25%, dẫn đến lãi suất thế chấp cũng tăng theo Điều này khiến nhiều người mua nhà không thể trả nợ, dẫn đến tình trạng ngân hàng phải thu hồi nhà và nhiều công ty cho vay thế chấp gặp khó khăn tài chính.
Sự sụt giảm giá nhà đất đã dẫn đến việc lãi suất điều chỉnh ARM từ các hợp đồng năm 2004, 2005 tăng lên, khiến khoản thanh toán hàng tháng của người vay tăng đột ngột, gây khó khăn cho những người có khả năng tài chính không ổn định Giá nhà giảm mạnh đã làm mất đi hy vọng tái tài trợ, dẫn đến nhiều người cho vay phải tuyên bố phá sản và chấp nhận bị tịch biên tài sản Tính đến tháng 3 năm 2000, tổng giá trị các khoản vay thế chấp dưới chuẩn ước tính đạt 1,3 tỷ USD Đến tháng 11/2007, lãi suất điều chỉnh đã tăng gấp ba lần so với năm 2005, với khoảng 16% các khoản cho vay ARM thuộc diện khó đòi hoặc đang trong quá trình xem xét tịch biên Đến tháng 1/2008, tỷ lệ thanh toán không đúng hạn đã lên tới 21% Mặc dù tổng giá trị các khoản vay dưới chuẩn với lãi suất ARM chỉ chiếm 6,8% tổng nợ khó đòi của Mỹ, nhưng lại chiếm tới 43% tổng số vụ tịch biên tài sản.
116 thực hiện trong ba quý đầu năm 2007 Khoảng 443 726 căn nhà đã bị tịch biên từ tháng 7/2007 cho dến tháng 11/2007.
Giá nhà giảm mạnh đã khiến người vay không thể tái tài trợ và các tổ chức tiết kiệm, cho vay chịu thua lỗ nặng do tài sản thế chấp không thể bán được hoặc chỉ bán với giá rẻ Các nhà đầu tư vào chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp cũng gặp khó khăn khi những chứng khoán này không thể thanh khoản Theo quy luật tài chính doanh nghiệp, khi lãi suất thị trường tăng, giá trị của các chứng khoán có thu nhập cố định giảm, dẫn đến việc danh mục đầu tư của nhiều quỹ đầu cơ, bao gồm CMO và CDO, cũng giảm theo Tình hình này khiến nhà đầu tư đổ xô bán chứng khoán đảm bảo bằng cho vay thế chấp, dẫn đến tình trạng thiếu thanh khoản và các quỹ đầu tư rủi ro phải tạm ngưng thanh toán Tâm lý hoang mang bao trùm thị trường, làm giá trị danh mục đầu tư tiếp tục giảm mạnh Ngân hàng đầu tư nhận thấy hoạt động chứng khoán hóa giảm sút do lượng vay thế chấp mới giảm, trong khi họ đã đầu tư lớn vào chứng khoán thế chấp với lợi tức hấp dẫn trong thời kỳ bùng nổ Sự giảm sút giá trị này gây ra lỗ lớn trong bảng cân đối kế toán của ngân hàng, dẫn đến hàng loạt ngân hàng lớn như New Century Financial, Bear Stearn, American Home Mortgage và Countrywide Financial tuyên bố phá sản hoặc gặp khó khăn tài chính, làm cổ phiếu của họ giảm mạnh và gây ra cú sốc liên tục trên thị trường chứng khoán Mỹ.
Trước tình trạng thiếu vốn trong hệ thống tín dụng, các ngân hàng trung ương lớn đã can thiệp bằng cách bơm tiền vào ngân hàng thông qua việc mua lại chứng khoán đảm bảo bằng danh mục cho vay thế chấp bất động sản Trong tháng 7/2007, FED đã đưa vào hệ thống ngân hàng 120,5 tỷ USD, trong khi Ngân hàng Trung ương châu Âu là 211 tỷ USD và Ngân hàng Trung ương Nhật Bản là 8,4 tỷ USD cùng 600 tỷ Yên Ngày 18/7, FED đã cắt giảm lãi suất chiết khấu từ 6,25% xuống 5,75% để tăng lượng tiền lưu thông, nhưng giữ nguyên lãi suất ngắn hạn ở mức 5,25% Sau đó, FED thực hiện nhiều lần cắt giảm lãi suất nhằm vực dậy nền kinh tế Mỹ khỏi giai đoạn suy thoái tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ Trong khi trước đó, từ 2004 đến 2006, FED đã tăng lãi suất 17 lần lên 5,25% để đối phó với lạm phát, thì từ tháng 9/2007 đến cuối năm 2008, FED đã cắt giảm lãi suất 9 lần xuống còn 1% Tuy nhiên, bất chấp những nỗ lực này, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, với lãi suất cho vay thế chấp kỳ hạn 30 năm tại Mỹ giữ ở mức 6,07% so với đầu năm 2008.
Lãi suất cao và sự bất ổn của thị trường chứng khoán đã làm giảm niềm tin của người tiêu dùng Mỹ, khi thị trường bất động sản và khoản vay thế chấp gặp khó khăn Trước đây, giá nhà cao và lãi suất thấp giúp người vay có khả năng chi tiêu, nhưng giờ đây họ phải cắt giảm chi tiêu do lãi suất thế chấp tăng cao, dẫn đến suy thoái kinh tế Sự gia tăng lãi suất đã kéo theo sự sụt giảm của thị trường nhà ở và giá trị chứng khoán Sự sụp đổ đầu tiên là của ngân hàng đầu tư Bear Stearns, tiếp theo là hàng loạt công ty cho vay bất động sản, ngân hàng đầu tư và thương mại, cũng như các công ty bảo hiểm như Fannie Mae, Freddie Mac, Lehman Brothers và AIG Để ngăn chặn sự sụp đổ của hệ thống tài chính, chính phủ Mỹ đã phải quốc hữu hóa Fannie Mae và Freddie Mac, đồng thời bơm tiền cứu AIG.
Có thể tổng hợp các mốc chính diễn ra trong cuộc khủng hoảng như sau:
• Năm 2002-2004: Giá cả ở các bang Arizona,California, Florida, Hawaii, và
Nevada tăng trên 25% một năm Sự bùng nổ nhà đất ở Mỹ bắt đầu.
Vào tháng 8 năm 2005, bong bóng nhà đất ở Mỹ đã vỡ, dẫn đến sự gián đoạn tạm thời trên thị trường bất động sản tại một số bang Nguyên nhân chính là do tỷ lệ lãi suất tăng từ 1% lên 5.35%, khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản đánh giá thấp tình hình thị trường.
MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM 131
Khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản ở Việt
Trước khi đi vào phân tích hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của các ngân hàng Việt Nam, bài viết sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam, bao gồm sự phát triển mạnh mẽ cũng như những vấn đề bất cập đang tồn tại trong lĩnh vực này hiện nay.
3.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam
3.1.1.1 Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam
- Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993:
Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phát triển từ khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho việc giao đất và chuyển nhượng tài sản Sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đã cung cấp thêm động lực cho thị trường, giúp hình thành và phát triển thị trường nhà ở cũng như thị trường bất động sản nói chung.
- Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Giai đoạn 1993-1995 chứng kiến cơn sốt bất động sản mạnh mẽ, bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh Sự gia tăng nhu cầu về nhà đất đã tạo ra một làn sóng đầu tư sôi động trong thị trường bất động sản.
Hồ Chí Minh đã mở rộng ảnh hưởng ra khắp các tỉnh và thành phố trên toàn quốc, dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong giao dịch bất động sản Trong giai đoạn này, lượng hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch tăng trung bình từ 7 đến 10 lần so với các năm trước Một phần trong số đó là nhà ở phục vụ nhu cầu tiêu dùng và kinh doanh dịch vụ, trong khi một tỷ lệ không nhỏ bất động sản được giao dịch với mục đích đầu cơ, chờ đợi sự tăng giá.
Sự gia tăng đột biến về cầu đất đai và bất động sản trong giai đoạn 1993-1995 xuất phát từ nhiều yếu tố quan trọng Đầu tiên, Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đã hợp pháp hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo cơ hội cho các gia đình và cá nhân mua bán đất một cách công khai Thứ hai, việc Mỹ xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam vào năm 1992 đã mở ra khả năng thu hút đầu tư nước ngoài Cuối cùng, nền kinh tế Việt Nam bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng, thúc đẩy nhu cầu bất động sản không chỉ để đáp ứng nhu cầu hiện tại mà còn tạo kỳ vọng cho các nhà đầu tư trong tương lai Tất cả những yếu tố này đã góp phần làm bùng nổ thị trường bất động sản trong giai đoạn này.
Giai đoạn từ năm 1997 đến 2000, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng và đóng băng, với giá nhà liên tục giảm Nguyên nhân chính là do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ diễn ra ở khu vực châu Á từ năm 1997 đến 1998, bắt nguồn từ khủng hoảng nhà đất tại Thái Lan.
Giai đoạn 2001-2003, thị trường bất động sản Việt Nam bùng nổ sau thời gian dài yên ắng, với nhu cầu nhà đất tăng cao nhờ vào các yếu tố như: sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 mở rộng quyền cho người sử dụng đất, hiệp định thương mại Việt-Mỹ ký kết năm 2000 thu hút đầu tư nước ngoài, và khởi đầu quy hoạch phát triển 2001-2010 của các tỉnh, thành phố Những quy hoạch này đã tạo ra giá trị kỳ vọng cho các khu đất, thúc đẩy nhà đầu tư tìm kiếm thông tin để đầu cơ Sự gia tăng cầu đã tạo ra một làn sóng đầu cơ mạnh mẽ, đặc biệt tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các thành phố lớn khác Cơn sốt bất động sản kéo dài từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, cho đến khi Luật Đất đai mới được thông qua, kiểm soát cung cầu và thị trường bất động sản.
2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng.
Giai đoạn 2004-2006, thị trường bất động sản diễn ra trầm lắng với ít giao dịch, chủ yếu là mua bán trong dân Các dự án bất động sản không có nhiều hoạt động giao dịch và giá cả duy trì ở mức ổn định.
Giai đoạn 2007-2008, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển không ổn định, với sự sôi động ban đầu tại các thành phố lớn Sự gia nhập WTO và việc Hoa Kỳ thông qua PNTR cho Việt Nam đã tạo ra nhiều thông tin tích cực hỗ trợ thị trường Thị trường chứng khoán phát triển mạnh, thu hút nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản Lãi suất vay ngân hàng thấp cùng tâm lý lo ngại về lạm phát đã khiến nhiều người có tiền nhàn rỗi tham gia vào thị trường, làm tăng nhu cầu và đẩy giá nhà chung cư tăng cục bộ tại một số dự án và khu vực nhất định.
Thị trường bất động sản đã chững lại do các chính sách kiềm chế lạm phát, như yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước về việc hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản và tăng lãi suất huy động, dẫn đến lãi suất cho vay cao hơn Từ tháng 3 đến tháng 6 năm 2008, giá và số lượng giao dịch bất động sản giảm mạnh, với giá căn hộ chung cư cao cấp giảm từ 35% đến 60%, trong khi giá đất nền và biệt thự giảm khoảng 30% Từ tháng 7 đến tháng 12 năm 2008, thị trường vẫn trầm lắng với giao dịch rất ít và giá chỉ giảm khoảng 8%, đưa giá cả về mức tương đương tháng 10 năm 2007, trước khi xảy ra sốt giá.
Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua sự phát triển mạnh mẽ với chu kỳ khoảng 7-8 năm, khi giá cả và giao dịch tăng cao (các năm 1993, 2000, 2007) Tuy nhiên, các biến động chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn, trong khi thị trường bất động sản ở vùng nông thôn và miền núi vẫn còn nhỏ lẻ, chủ yếu diễn ra giữa người dân.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, bắt đầu từ cấp độ sơ khởi trong giai đoạn 1987-1997, chuyển sang cấp độ tập trung hóa từ 1997-2006 và hiện đang tiến tới cấp độ tiền tệ hóa từ năm 2007 đến nay Dưới áp lực kiềm chế lạm phát, các ngân hàng đã nhận ra những hạn chế trong việc cho vay và bắt đầu nghiên cứu tài chính hóa các khoản vay, thế chấp và tài trợ để đa dạng hóa nguồn vốn Điều này đang giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn tới cấp độ tài chính hóa như ở các nước phát triển, đặc biệt là thị trường địa ốc Mỹ.
3.1.1.2 Những bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam a) Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản
Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng và sự huy động từ người dân, trong khi thị trường thiếu các định chế phi ngân hàng như quỹ tín thác và quỹ đầu tư bất động sản Lãi suất vay ngân hàng không ổn định, gây khó khăn cho người vay, trong khi ngân hàng gặp khó khăn do mất cân đối về kỳ hạn nguồn vốn Hoạt động cho vay bất động sản dài hạn và trung hạn chiếm tỷ trọng lớn, nhưng nguồn vốn huy động lại chủ yếu ngắn hạn Các ngân hàng thường giới hạn tỷ lệ cho vay bất động sản để đảm bảo an toàn, dẫn đến tình trạng thiếu vốn trầm trọng cho thị trường Theo các chủ đầu tư, nếu ngân hàng giới hạn tỷ lệ cho vay dưới 10% tổng dư nợ, chỉ đáp ứng khoảng 40% nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.
Theo quy định hiện hành về xử lý nợ (NĐ 163/2006/NĐ-CP), việc giải chấp bất động sản thế chấp gặp khó khăn do cần thỏa thuận với người thế chấp Nếu người thế chấp không đồng ý, ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, dẫn đến hạn chế cho người dân vay mua nhà Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn thiếu nguồn vốn đầu tư do chưa có hành lang pháp lý cho các quỹ đầu tư tín thác bất động sản và quỹ tiết kiệm nhà ở, đặc biệt là trong lĩnh vực cho thuê hoặc bán nhà trả góp.
- Đánh giá về cầu trên thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự gia tăng nhu cầu mạnh mẽ do tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nơi mà nhu cầu về nhà ở, văn phòng và cửa hàng ngày càng lớn Bên cạnh đó, quỹ nhà ở hiện có tại các đô thị lớn thường không đáp ứng được tiêu chuẩn sống hiện đại, dẫn đến nhu cầu cải tạo và xây dựng mới Thêm vào đó, các dự án cải tạo hạ tầng đô thị, như mở rộng đường giao thông và xây dựng hạ tầng xã hội, cũng tạo ra áp lực gia tăng nhu cầu về nhà ở cho công tác di dời và tái định cư.