VÁN để PHÁT TRIỂN NHÀ ờ tại VIỆT NAM

Thực tiễn - Kinh nghiệm Tạp chí Cộng sản VÁN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ TẠI VIỆT NAM NGUYÊN TRÍ DŨNG * Trong nhũng năm qua, lĩnh vực phát triển nhà đạt nhiều kết quan trọng, đáp ủng ngày tốt nhu cầu người dân Đe mạnh hon công tác phát triên nhà ở, hướng tới mục tiêu bảo đảm cho người dân có chỗ an tồn, chất lượng, đáp ứng nhu cầu sử dụng khả toán, cần thực đồng nhiều giải pháp sở quán triệt quan điếm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam Thực trạng phát triển nhà Việt Nam Nhà nơi sinh sống, cư trú, sinh hoạt, đồng thời tài sản quan trọng mồi hộ gia đình, cá nhân Nhà đồng thời u tơ tạo động lực, có ảnh hưởng định tới chất lượng sống cá nhân, nhân tố nâng cao sức cạnh tranh doanh nghiệp Đầu tư xâỵ dựng nhà kéo theo vận hành nhiều yếu tố liên quan (vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, lao động) qua tác động tích cực tới kinh tế Ở nước ta, công tác phát triển nhà Đáng Nhà nước xác định nhiệm vụ quan trọng chiến lược, kế hoạch phát triến kinh tế - xã hội đất nước qua thời kỳ Hiến pháp năm 2013, khoản 3, Điều 59 khẳng định: “Nhà nước có sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện đế người có chồ ở” cho thấy quyền “có chồ ở” quyền người dân mà Nhà nước có trách nhiệm quan tâm Trong “Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 2030”, Đảng ta tiếp tục nhấn mạnh mục tiêu giải yêu cầu nhà cho cư dân đô thị, mở rộng loại hình nhà ở; có sách hồ trợ đẩy mạnh phát triển nhà 86 Số 972 (tháng năm 2021) xã hội Đến năm 2030 phấn đấu đạt 30m2 sàn nhà bình quân đầu người Trong năm qua, công tác phát triển nhà đạt nhiều kết quan trọng, thể mặt sau: Thứ nhất, hệ thống thể chế, sách pháp luật nhà bước bổ sung, hồn thiện, hình thành khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh, điều tiết từ khâu tạo lập, giao dịch, xác lập quyền sở hữu quản lý, sử dụng loại nhà Cơ chế bao cấp nhà đối tượng có hưởng lương từ ngân sách nhà nước dần thay băng chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thu hút nhiều chủ thể huy động nhiều nguồn lực xã hội tham gia đầu tư xâỵ dựng nhà phục vụ mục tiêu cải thiện điều kiện cho dân cư Thứ hai, quỹ nhà tăng nhanh, xét số lượng bình quân diện tích sàn đầu người Tính giai đoạn 1999 - 2009, quỳ nhà toàn quốc tăng gấp lần, từ 709 triệu mét vuông lên 1.415 triệu mét vng, đưa diện tích nhà bình quân từ 9,6m2 sàn/ người lên 17m2 sàn/người Từ năm 2010 đến xây dựng 700 triệu mét vng sàn nhà ở, trung bình mồi năm xây * Trợ lý Phó Thủ tướng Chính phủ Thực tiễn - Kinh nghiệm khoảng 70 triệu mét vuông sàn nhà ở, đưa diện tích bình qn nhà tính đến năm 2020 đạt khoảng 25,2m12 sàn/người Xu hướng dịch chuyên thói quen cư trú diễn mạnh thể qua tỷ lệ hộ sống nhà thuê/mượn khu vực thành thị cao gấp gần 3,5 lần so với nơng thơn’° Đặc biệt, từ có sách hồ trợ nhà đến nay, Chính phũ ban hành thực sách hồ trợ nhà cho đối tượng, gồm người có cơng, người nghèo khu vực nơng thơn, khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng bão, lũ; sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp đô thị với kết hồ trợ xây sửa chừa 1,25 triệu hộ, bảo đảm chỗ cho khoảng hon triệu người dân thuộc đối tượng sách Thứ ba, mỹ quan chât lượng nhà ở, quy mơ diện tích hộ, chất lượng dịch vụ hạ tầng khu nhà ngày nâng cao theo hướng văn minh, đại Hàng loạt dự án khu thị mới, khu nhà có chất lượng với hệ thống hạ tầng kỳ thuật, hạ tầng xã hội đồng đầu tư xây dựng nhiều tỉnh, thành phố cá nước góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị Nhiều khu chung cư cũ xây dựng lại găn với chỉnh trang đô thị giúp tiết kiệm quỳ đất, mớ rộng không gian công cộng, nâng cao chât lượng sống người dân Thứ tư, cấu sản phẩm nhà bước thay đổi, ngày phù hợp với điều kiện sống đại, đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng cùa người dân Bên cạnh khu nhà dạng biệt thự, liền kề, chung cư cao cấp dành cho người thu nhập thị trường nhà phát triển khu nhà đơn giản an toàn dành cho người thu nhập thấp, người nghèo khu vực nông thôn, vùng bão lũ, Xu hướng phát triên khu nhà chung cư cao tâng đa chức năng, đa tiện ích đô thị để tiết kiệm đất đai, hạ giá thành xây dựng ngày phổ biến Các loại hình nhà cho thuê đa mục đích xây dựng sử dụng, cho thấy xu Tạp chí Cộng sản hướng tiếp cận việc giải chỗ nhu cầu đa dạng người dân Thứ năm, công tác phát triền nhà cho đối tượng sách xã hội quan tâm đầy đũ hơn, sau “Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030” với chương trình hồ trợ nhà cho người có cơng, người nghèo khu vực nơng thôn, khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng bão, lũ, chương trình phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp đô thị, công nhân, sinh viên Thứ sáu, công tác quản lý nhà nước vê nhà ngày hoàn thiện từ Trung ương đến địa phương Xu hướng phát triên nhà theo dự án ngày trở nên phô biến Công tác quản lý, sứ dụng nhà ở, kiêm soát giao dịch xác lập quyền sở hữu nhà bước vào nếp Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, lĩnh vực phát triển nhà thời gian qua cịn hạn chế, là: Một là, tình trạng đầu tư phát triên dự án nhà không theo quy hoạch kế hoạch, chưa tuân thú quy luật thị trường, đầu tư tự phát, theo phong trào vần phổ biến, làm lãng phí nguồn lực xã hội, tác động tiêu cực làm méo mó thị trường bât động sản Hai là, cấu sản phẩm nhà cân đối, đô thị khu vực phát triển Trong nhà thương mại cao cấp, diện tích lớn, giá cao phát triển nhiều nhà quy mơ vừa nhỏ, giá bán phù hợp với nhu cầu đại phận người dân lại thiếu so với nhu cầu, khiến cho phận không nhỏ người thu nhập thấp gặp khó khăn nhà Bên cạnh đó, thị trường chủ yếu phát triển loại hình nhà để bán, thiếu loại nhà cho thuê, thuê mua nên chưa đáp ứng nhu cầu đa dạng người dân Sự chênh lệch diện tích nhà (1) Tổng cục Thống kê: số liệu điều tra dân số nhà toàn quốc năm 2019, 2020 SỐ 972 (tháng năm 2021) 87 Thực tiên - Kinh nghiệm tốc độ cải thiện nhà nhóm đối tượng xã hội vấn đề cần tính tới Điều ảnh hưởng tới mục tiêu bao đám an sinh xã hội cho người dân, từ phát sinh nhân tổ gây ổn định xã hội Ba là, chất lượng nhà ở, dịch vụ hạ tầng thiết yếu số dự án nhà hạn chế Nhiều dự án đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở, cịn thiếu cơng trình dịch vụ (thương mại, giáo dục, y tế, vui chơi, giải trí ), hệ thống hạ tầng kỳ thuật thiếu đồng bộ, ảnh hướng đến chất lượng sống người dân làm tăng thêm chi phí người dân phải trả cho loại dịch vụ này, đồng thời gia tăng áp lực cho hệ thống hạ tâng kỳ thuật khu vực Mặc dù tình trạng nhà cải thiện vần hộ dân phải sống nhà, hộ có chất lượng với tuổi thọ dài so với mức độ an toàn theo quy định, đặc biệt khu chung cư nhà tập thể cũ Bon là, giá bất động sản nhà thường vượt khả chi trả đại đa số người dân có mức thu nhập trung bình thu nhập thấp Tình trạng đầu cơ, làm giá, gây sốt giá, tạo giá ảo không với giá trị thực bât động sản nhà vân phô biên Năm là, công tác quản lý sử dụng nhà chung cư bất cập, chung cư cao tâng, có mục đích sử dụng hỗn họp; tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng, quản lý vận hành chung cư vấn đề gây nhiều xúc Công tác cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ đô thị triển khai chậm, thiếu quán quan điểm mơ hình triển khai Các hạn chế nêu có nguyên nhân chủ yếu, gồm: Thứ nhất, số quan điểm nhận thức nhà chưa quán, đặc biệt việc định vị vai trò Nhà nước, nguyên tắc, cần thống quan điểm phát triển nhà theo thị trường không thề thoát ly trách nhiệm Nhà nước kiếm soát, 88 Số 972 (tháng năm 2021) Tạp chí Cộng sản điều tiết thông qua công cụ quy hoạch, kê hoạch sách phát triên nhà hồ trợ, tạo lập nhà cho đối tượng sách, người nghèo, Đặc biệt, Nhà nước chưa có sách biện pháp đủ hấp dẫn để phát triển mạnh nhà xã hội (vốn cần có hồ trợ Nhà nước để giam giá thành) gắn với nhu cầu khả chi trả đại phận người dân, người lao động Hiện nay, chưa có quy định đủ hiệu lực đê thực vai trò địa phương xây dựng tổ chức thực chương trinh phát triên nhà ở, đặc biệt nhà xã hội Thứ hai, thiếu đồng hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển nhà thị trường bất động sản nên việc thực thủ tục đầu tư phát triển nhà chậm, gặp nhiều vướng mắc Một số quy định kỳ thuật quy chuẩn phân loại nhà ở, hộ chưa sát với yêu cầu thực tiễn Các báo cáo đánh giá thiếu toàn diện, đầy đủ nhà ảnh hưởng đến sách Nhà nước hành vi nhà đầu tư điều kiện bối cảnh thị trường bất động sản thiếu minh bạch Một số quan quản lý dựa vào hồ sơ báo cáo chủ đầu tư, thường có độ trề đánh giá phân loại Thứ ba, trình đầu tư dự án phát triển nhà ở, nhiều trường họp chưa dựa nhu cầu thực tế thị trường khả huy động nguồn lực thực hiện, dẫn đến tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát, phong trào, làm cân đối cung - cầu Nhiều dự án chù yếu đầu tư theo tiến độ huy động vốn, không đồng hạ tầng kỳ thuật, hạ tầng xã hội; số dự án xây dựng xong khơng có người mua cịn thiếu dịch vụ hạ tầng thiết yếu việc lựa chọn vị trí xây dựng, phân khúc sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường Thứ tư, nguồn vốn cho đầu tư phát triển nhà hạn chế Còn thiếu định chế tài tham gia hồ trợ vốn cho phát Thực tiễn - Kinh nghiệm triển nhà ở, đặc biệt hồ trợ cho người nghèo, người thu nhập thấp vay để mua, thuê mua, thuê nhà xã hội cho doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà xã hội nên việc huy động vốn, vốn trung hạn dài hạn cho phát triển nhà gặp nhiều khó khăn Thứ năm, lực nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà thấp, hoạt động thiếu chuyên nghiệp Tình trạng doanh nghiệp đâu tư dự án phát triên nhà ngồi ngành, nghê kinh doanh chủ u cịn phơ biên, có khơng doanh nghiệp coi trọng yếu tố lợi nhuận, tập trung xây nhà để bán thu lợi nhanh, không quan tâm đầu tư đồng cơng trình hạ tầng, ảnh hưởng đến chất lượng khu nhà ở, làm nảy sinh nhiều vấn đề liên quan đến trình vận hành Một số giải pháp phát triển nhà thời gian tới Phát triên đa dạng, hài hịa loại hình nhà ở, phấn đấu đê người dân có chồ an tồn, thích hợp, phù hợp với nhu cầu sử dụng khả toán Cũng cố phát triển thị trường bất động sản nhà bền vững, ổn định, có cấu trúc hồn chinh đồng bộ, đa dạng hóa sản phẩm, bảo đảm cân đối cung - cầu, mặt, cung cấp đù sản phẩm nhà thưoưg mại để đáp ứng nhu cầu ngày cao người dân có khả tốn theo chế thị trường; mặt khác, đẩy mạnh phát triền nhà xã hội để phục vụ đối tượng sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn nhà Đê đạt mục tiêu trên, trình phát triên nhà thời gian tới cần quán triệt quan điểm chủ yếu sau: Một là, phát triển nhà đề bảo đảm quyền có chồ người dân theo quy định Hiến pháp phải coi điều kiện cần thiết để phát triển người cách toàn diện, đồng thời nhân to định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp phát triển đất nước - khâu đột Tạp chí Cộng sản phá chiến lược Đại hội XIII Đảng đề Hai là, thể chế hóa đường lối, quan điểm Đảng lĩnh vực phát triển nhà thơng qua hồn thiện văn quy phạm pháp luật đê tạo môi trường thuận lợi phát triên nhà thương mại nhàm đáp ứng nhu câu ngày cao phận người dân có khả tốn theo chế thị trường; đồng thời, phải quan tâm phát triến nhà xã hội có hồ trợ Nhà nước cho đối tượng có khó khăn nhà nguyên tắc việc phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội người dân Ba là, phát triên nhà phải tính tốn gắn liền với trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước, thực sở tuân thủ quy hoạch xây dựng, kế hoạch chương trình phát triên nhà mồi địa phương giai đoạn; bảo đảm sử dụng có hiệu nguồn lực, tránh đầu tư dàn trải, tự phát, phong trào Bốn là, phát triến nhà phải đồng với cơng trình hạ tầng kỳ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm an toàn, tiện nghi đáp ứng yêu cầu công năng, chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, môi trường; đủ khả ứng phó với biến đổi khí hậu, thiên tai, sử dụng tiết kiệm lượng Năm là, phát triển đa dạng hài hịa loại hình nhà ở, bao gồm nhà thương mại, nhà xã hội; nhà chung cư, nhà riêng lẻ; nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua phù họp với nhu cầu khả chi trả nhóm đối tượng xâ hội Sáu là, tăng cường quản lý thống Trung ương kết hợp với phân cấp nâng cao trách nhiệm quyền địa phương, bảo đảm công khai, minh bạch phát triển quản lý sử dụng nhà Trên sở mục tiêu, quan điểm nêu, thời gian tới cần thực đồng giải pháp phát triển nhà để đáp ứng yêu cầu giải chồ cho người dân, cụ thể là: Số 972 (tháng năm 2021) 89 Thực tiễn - Kinh nghiệm Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống thể chế, pháp luật, xây dựng hành lang pháp lý hoàn chỉnh, đồng nhằm huy động tối đa nguồn lực cho đầu tu phát triên nhà ở, trọng tâm sửa đổi, bô sung “Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030”, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dần nhàm tăng cường phân cấp, tạo môi trường thu hút nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở, nhà xã hội Nghiên cứu ban hành cơng cụ thuế, lệ phí đê định hướng đầu tư, sử dụng có hiệu bất động sản nhà ở, chống đầu cơ, gian lận, Thứ hai, phát triến nhà phải gan liền với quản lý hiệu thị trường bất động sản, thể “tiến công xã hội”, đặc biệt trọng việc đổi cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch, kế hoạch phát triên đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bảo đảm dự án phát triển nhà tuân thủ theo quy hoạch có kế hoạch Các địa phương phải xây dựng kế hoạch phát triển nhà phù hợp với nhu cầu nhà thực tế địa bàn, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội địa phương khả huy động nguồn lực thực theo giai đoạn Các dự án phát triển nhà phải đồng với công trình hạ tầng kỳ thuật, hạ tầng xã hội, có mơ hình quản lý vận hành hợp lý Thứ ba, quy định thực cấu lại sản phàm nhà ở, phát triên đa dạng loại nhà phù hợp với nhu cầu khả chi trả nhóm đối tượng xã hội Quy định kiểm soát cấu loại nhà ở, đa dạng sản phẩm từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường nhà có cân đối cung - cầu Tập trung cải tạo, xây dựng lại khu tập thể, khu chung cư cũ gắn với chỉnh trang đô thị, tạo lập quỳ đất phát triển không gian công cộng, xanh, mặt nước, vườn hoa, công viên, Thứ tư, địa phương phải bố trí quỳ đất phù hợp dành nguồn lực tập trung 90 Số 972 (tháng năm 2021) Tạp