Báo cáo tốt nghiệp luật kinh tế – hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“GĨP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH BẰNG HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH DOANH” MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Phạm vi, đối tượng nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH BẰNG HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH DOANH 1.1 Khái quát hợp đồng, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò hợp đồng 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất CHƯƠNG 2: 19 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GĨP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH 19 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật vê hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh 19 2.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh 19 2.1.2 Hạn chế, bất cập tồn động việc áp dụng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất hình thức hợp tác kinh doanh theo hợp đồng hợp tác kinh doanh 20 2.2 Kiến nghị hoàn thiện, nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất hình thức hợp tác kinh doanh theo hợp đống hợp tác kinh doanh .21 2.3 Tuyên truyền, phổ biến sâu, rộng pháp luật đất đai 21 KẾT LUẬN 22 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong bối cảnh kinh quốc gia phát triển nay, doanh nghiệp ln tìm hội kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận Điều đòi hỏi doanh nghiệp phải chuẩn bị tốt, đầy đủ mặt Mặt khác, dân số ngày tăng nhanh, quỹ đất dành cho đầu tư ngành bất động sản ngày eo hẹp quy hoạch thiếu hiệu quả, thêm vào nhiều doanh nghiệp có vị trí đất đẹp, tiềm cao chưa biết cách phát triển bền vững nên phải giữ đất trống nhiều năm gây lãng phí Từ thực trạng trên, ý tưởng hợp tác hình thức hợp đồnghợp tác kinh doanh dạng góp vốn quyền sử dụng đất sử dụng ngày rộng rãi trở nên phổ biến, tạo điều kiện cho nhà đầu tư có vốn khơng có quỹ đất triển khai thực xây dựng dự án Hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh dạng góp vốn quyền sử dụng đất giúp doanh nghiệp có quỹ đất sử dụng khơng có vốn đầu tư hợp tác với đơn vị có lực tài mạnh mẽ thiếu quỹ đất xây dựng để chia sẻ lợi nhuận, phát triển Trên thực tế, nhà đầu tư nước hay nước đầu tư Việt Nam thường tìm kiếm hợp tác với doanh nghiệp có sẵn lợi vị trí đắc địa ngã ba, ngã tư, ngã năm hay ngã sáu để hợp tác, liên doanh Bởi vì, tính tới chiến lược kinh doanh dài hạn chi phí giảm đáng kể lợi nhuận gia tăng cao Khi doanh nghiệp có quỹ đất đắc địa vị trí vàng mà khả tài lại khó khăn dẫn tới bị chèn ép thương lượng buộc phải chấp nhận điều kiện bất lợi ký hợp đồng hợp tác kinh doanh Ngày nay, có nhiều khu đất có diện tich rộng, nằm khu vực có kinh tế phát triển mạnh bị bỏ hoang sử dụng khơng hiệu Vì vậy, góp vốn quyền sử dụng đất trở thành cách thức hiệu quả, thúc đẩy phát triển cho khu vực, vùng, thành phố Vấn đề thực cấp bách đặt cho quan nhà nước có thẩm quyền với nhà làm luật quan tâm đặc biệt ban hành văn pháp luật quy định hướng dẫn thi hành Xuất phát từ lý trên, chọn nghiên cứu đề tài: "Góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh hợp đồng hợp tác kinh doanh" để hoàn thiện quy định pháp luật góp vốn hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh nhằm đem lại lợi ích cho bên tham gia, tạo bình đẳng, cơng quyền nghĩa vụ Đồng thời, góp phần thúc đẩy kinh tế khu vực phát triển, kinh tế quốc gia phát triển, thu hút nguồn đầu tư nước Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục đích báo cáo giới thiệu cách khái quát quy định pháp luật Việt Nam vấn đề góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh Làm rõ quy định điều kiện góp vốn pháp luật, trình tự, thủ tục thẩm quyền giải quan có thẩm quyền trình giải tranh chấp quyền sử dụng đất thời gian hợp tác kinh doanh Từ đó, Đánh giá đắn thực trạng pháp luật thực tiễn thực quy định pháp luật văn bản, trinh tự, thủ tục để vướng mắc Đưa quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật Việt Nam Phạm vi, đối tượng nghiên cứu đề tài * Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: tịa đơn vị thực tập – Tập dồn đâ tư AN Tín - Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thời gian 04 năm gần (từ năm 2016 đến năm 2019) * Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu tiều luận nội dung HĐGV quyền sử dụng đất Trong đó, tập trung nghiên cứu nghĩa vụ lợi ích phát sinh quan hệ góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh đất có tranh chấp, có mâu thuẫn trình thực hợp đồng hợp tác kinh doanh Tranh chấp không liên quan đến quyền, nghĩa vụ lợi ích phát sinh từ quan hệ hợp tác kinh doanh hợp đồng tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh Phương pháp nghiên cứu Để thực báo cáo tốt nghiệp, sử dụng phương pháp đây: Phương pháp so sánh, đối chiếu: so sánh điểm giống khác quy định pháp luật thực tiễn hoạt động giải tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn quyền sử dụng đất để từ đưa quan điểm làm sáng tỏ vấn đề Phương pháp phân tích tổng hợp: Phương pháp nghiên cứu tài liệu, nguồn thông tin chọn lọc Internet nhằm làm rõ quy định pháp luật quy trình giao kết hợp đồng giải tranh chấp hơp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn quyền sử dụng đất, từ đưa quan điểm làm sáng tỏ, hoàn thiện vấn đề Phương pháp quan sát: Học hỏi quan sát anh chị cơng ty q trình giao kết hợp đồng đề giải pháp vấn đề q trình giao kết hợp đồng Ngồi ra, báo cáo thực tập sử dụng phương pháp: Quy nạp, diễn dịch để làm rõ quy định pháp luật số liệu thực tế hoạt động góp vốn quyền sử dụng đất hợp đồng hợp tác kinh doanh, để đưa kết luận vấn đề hoạt động góp vốn quyền sử dụng đất dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, phần danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu đề tài gồm 02 chương: Chương I: Khái quát chung hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh hợp đồng hợp tác kinh doanh Chương II: Thực trạng áp dụng pháp luật kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH BẰNG HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH DOANH 1.1 Khái quát hợp đồng, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò hợp đồng Từ điển luật học đưa khái niệm hợp đồng1 sau: Hợp đồng thỏa thuận bên có tư cách pháp nhân người có đầy đủ lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi nghĩa vụ bên Theo quy định có nhiều loại hợp đồng Hợp đồng phải thể văn bản,hợp đồng phải có chữ ký đầy đủ người có thẩm quyền bên Nhưng mặt pháp lý khái niệm chưa đầy đủ, vậy, Điều 388 BLDS 2005 quy định vấn đề cách rõ ràng Tuy nhiên, nhằm đáp ứng với thay đổi hợp đồng tình mới, Quốc Hội ban hành BLDS 2015, khái niệm “hợp đồng dân sự” mà thay khái niệm “hợp đồng” nhằm mở rộng phạm vi đối tượng áp dụng, thể Điều 3853 Đề nghị giao kết hợp đồng thể rõ ý định giao kết hợp đồng chịu ràng buộc đề nghị hai bên đề nghị đề nghị 4.Văn bị thay đổi, rút lại, hủy bỏ, chấm dứt chấp nhận Hợp đồng có vai trị quan trọng kinh tế quốc gia Đây văn thể quyền nghĩa vụ bên tham gia Là sở giải tranh chấp dựa thỏa thuận bên chủ thể thể hợp đồng Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh hợp đồng song vụ, Nhà xuất từ điển bách khoa (2010), Từ điển luật học BLDS 2005, điều 388 quy định: Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân BLDS 2015, điều 385 quy định: Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Điều 386 Bộ luật dân 2015: Đề nghị giao kết hợp đồng bên có nghĩa vụ Như vậy, HĐGV quyền sử dụng đất thể rõ theo quy định nhằm đảm bảo cho trình áp dụng thực tế Hợp đồng phải thể rõ thống ý chí bên tham gia giao kết hợp đồng.Bên có nghĩa vụ phải thực không thực hay nhiều công việc định theo thỏa thuận, theo lợi ích bên có quyền6 Trên sở khái niệm hợp đồng hợp đồng có đặc điểm cụ thể sau: Theo quy định Điều 385 Bộ luật dân năm 2015, hợp đồng dân bao gồm đặc điểm sau: Một là, hợp đồng dân sự thỏa thuận hai hay nhiều bên, thỏa thuận thống ý chí ý chí phải phù hợp với ý chí Nhà nước Đây đặc trưng giao dịch dân nói chung Sự thỏa thuận thống ý chí dựa tính tự nguyện bên giao kết hợp đồng Chỉ thống ý chí quyền nghĩa vụ dân phát sinh Đồng thời, thỏa thuận thống ý chí cịn phải phù hợp với ý chí Nhà nước để Nhà nước kiểm soát cho phép Hợp đồng dân phát sinh thực tế Thứ hai, hợp đồng dân sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu pháp lý: Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên chủ thể Sự kiện pháp lý biến hành vi mà pháp luật quy định xuất xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật Hợp đồng dân sự kiện pháp lý, theo bên có nhu cầu tham gia giao lưu dân nhằm thỏa mãn mục đích tiến hành thực Thứ ba, nội dung hợp đồng dân quyền nghĩa vụ mà bên chủ thể quy định cho Hợp đồng thống ý chí chủ thể tham gia giao kết, nội dung hợp đồng thể rõ ý bên phần quyền nghĩa vụ cụ thể Vì vậy, hợp đồng phải có hai bên chủ động tạo lập quan hệ nghĩa vụ pháp lý cụ thể Khoản Điều 402 Bộ luật dân 2015 theo Điều 274 Bộ Luật Dân Sự 2015 Hợp đồng song vụ kể đến điều 166, 167, 168, 169 hướng dẫn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định quyền sử dụng đất chủ thể nói chung 15 Nhìn từ góc độ lịch sử khái niệm pháp lý “Quyền sử dụng đất” đề cập nhiều văn quy phạm pháp luật đất đai, thập niên 70 kỷ XX với tên gọi ban đầu “Quyền quản lý sử dụng ruộng đất” Tuy nhiên, đến thời điểm nay, pháp luật thực định Việt Nam chưa có định nghĩa thức khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển Luật học năm 2006 "Quyền sử dụng đất quyền chủ thể khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” 16Trong đó, giáo trình Luật Đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội lại cho rằng: "Quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước”17 Dưới nhiều góc độ cách hiểu khác quyền sử dụng đất có quan niệm khác nhau, nhiên đa phần có quan điểm quan niệm chung quyền sử dụng đất quyền khai thác, thu hoa lơi, lợi ích từ đất nhìn chung quan điểm cho quyền sử dụng đất tài sản Như vậy, từ số đánh giá chung quan niệm chung nhìn từ góc độ khoa học pháp lý quyền sử dụng đất : “Quyền tài sản thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cá nhân phát sinh sở có định giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, quyền sử dụng đất định phải tuân thủ điều kiện thủ tục pháp luật quy định”18 1.2.2 Vai trò, ý nghĩa quyền sử dụng đất Hiến pháp năm 2013 khẳng định “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (khoản Điều 54) Theo đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quí giá quốc gia người sử dụng đất Thực tế chứng minh rằng: nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội Trong đó, quan hệ quy định quyền sử dụng đất giữ vai trị vơ quan trọng cho ổn định, phát triển bền vững thịnh vượng kinh tế quốc dân thể phương diện chủ yếu sau đây: Một là, quy định quyền sử dụng đất phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng phát triển kinh tế 15 Xem Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đất đai năm 2013 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 16 Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học (trang 655), NXB Từ điển Bách khoa NXB Tư pháp, Hà Nội 17 Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92), NXB Công an nhân dân, Hà Nội 18 https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2168 12 Trong năm qua, hạn chế công tác quản lý nhà nước đất đai nên hoạt động quy định quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng không nhỏ Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực quyền sử dụng đất tổ chức cá nhân quy định Luật Đất đai 2003 tiếp tục quy định Luật Đất đai 2013 việc quy định quyền sử dụng đất nhân rộng Nghiên cứu hoạt động quy định quyền sử dụng đất nước cho thấy, hoạt động có liên quan đến quyền sử dụng đất tạo nguồn thu lớn cho ngân sách,thúc đẩy cho hoạt động thị trường bất động sản nước ta tình hình Đồng thời, với Hai là, quy định quyền sử dụng đất góp phần tạo sở cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.Thị trường bất động sản, có thị trường quyền sử dụng đất hình thành phát triển quy luật tất yếu kinh tế thị trường, động lực phát triển ngành kinh tế khác Trong năn trở lại tình trạng bất ổn định thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản gây nhiều trở ngại cho bên tham gia giao dịch đất liên quan đến đất thị trường như: gây áp lực lớn sách quản lý sử dụng đất đai nước ta Việc quy định rõ hoạt động quy định quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng quy định quyền sử dụng đất tạo điều kiện xây dựng phát triển ổn định thị trường bất động sản nước ta năm trở lại Ba là, hoạt động quy định quyền sử dụng đất góp phần tạo lập ổn định, minh bạch, công xã hội hoạt động quản lý đất đai Nhà nước, đồng thời bảo đảm lợi ích Nhà nước lợi ích người sử dụng đất Với quy định quy định quyền sử dụng đất tăng quyền cho chủ thể trình sử dụng quyền theo quy định pháp luật Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt, phải lưu thơng thị trường nhiều cách thức, có đấu loại tài sản khác Với phân tích trên, khẳng định việc quy định hợp đồng quyền sử dụng đất kinh tế thị trường đóng vai trị quan trọng trình phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước ta năm qua tạo hành lang pháp lý vững quản lý đất đai nói chung Góp phần quan trọng cho cơng đổi toàn diện đất nước thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế nhằm xây dựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh 1.2.3 Hình thức góp vốn quyền sử dụng đất “Góp vốn việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ cơng ty Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp góp thêm vốn điều lệ doanh nghiệp thành lập.” khoản 13, điều Luật doanh nghiệp 2014 Như vậy, việc góp vốn quyền sử dụng đất thực hình thức: 13 Một là, hình thức hợp tác kinh doanh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh – BCCBusiness Cooperation Contract – “hợp đồng ký nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế” ( Theo định nghĩa Khoản Điều Luật Đầu tư 2014) Khi tổ chức, doanh nghiệp nhận góp vốn theo hình thức khơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hai là, hình thức góp vốn để thành lập pháp nhân kinh doanh sản xuất với pháp nhân thành lập trước Theo hình thức này, pháp nhân nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau hoàn tất thủ tục 1.3 Quy định pháp luật hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh 1.3.1 Điều kiện góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh Góp vốn quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất nhiên phải đảm bảo điều kiện định sau đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất19 Đất không tranh chấp: Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất UBND cấp Xã nơi có bất động sản với hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất Có thể lấy giấy xác nhận đất khơng tranh chấp UBND cấp Xã sau phòng địa phịng ban chun mơn khác thẩm định tính hợp pháp, nội dung thơng tin hồ sơ đất Quyền sử dụng đất đối tượng hoạt động kê bên, xử lý thi hành án người sử đụng đất thực thời hạn sử dụng đất Đất thời hạn sử dụng đất Hiện nay, Luật đất đai năm 2013 văn pháp luật đất đai hành khơng có văn quy định cụ thể khái niệm “đất có thời hạn sử dụng”, theo cách hiểu thông thường, dựa quy định đất sử dụng có thời hạn theo quy định Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, hiểu:“Đất có thời hạn sử dụng” cách nói để xác định mảnh đất mà người sử dụng đất phép chiếm hữu sử dụng diện tích đất thời hạn định (ở gọi thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm… theo nội dung quy định pháp luật cho phép Nhà nước thực giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất, hay thực việc 19 Khoản 16 Điều luật đất đai 2013 14 nhận chuyển quyền từ người khác trình sử dụng đất Hết thời hạn này, diện tích đất xác định “đất có thời hạn sử dụng đất” bị Nhà nước thu hồi gia hạn để tiếp tục sử dụng Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng việc xác định điều kiện góp vốn quyền sử dụng đất, thu hồi đất, làm sở để giải nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp việc thu hồi đất… 1.3.2 Nguyên tắc góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh Việc góp vốn quyền sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc sau đây: – Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phê duyệt công bố – Trường hợp chủ đầu tư thực phương thức nhận góp vốn quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thực sau Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh Sau Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền văn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh, lúc chủ đầu tư phép thực phương thức quy định quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất Trường hợp diện tích đất thực dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người sử dụng đất khơng có góp vốn quyền sử dụng đất chủ đầu tư phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất, Nhà nước thực thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho chủ đầu tư thuê đất để thực dự án Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất cho người mua tài sản thuê đất – Trường hợp diện tích đất thực dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người sử dụng đất khơng có góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định 15 pháp luật đất đai chủ đầu tư phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất, Nhà nước thực thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho chủ đầu tư thuê đất để thực dự án 1.3.3 Điều kiện sử dụng đất người góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh Trong q trình sử dụng đất người góp vốn phải tuân thủ điều kiện hoạt động sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh, điều thể số điều kiện sau: Một là, có văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức kinh tế nhận góp vốn, nhận góp vốn, th quyền sử dụng đất nơng nghiệp để thực dự án; Hai là, mục đích sử dụng diện tích đất nhận góp vốn, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Ba ,đối với đất chuyên trồng lúa nước phải thực theo quy định khoản Điều 134 Luật Đồng thời, theo Khoản 3, điều 134, luật Đất đai quy định: “3 Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị tăng hiệu sử dụng đất trồng lúa theo quy định Chính phủ.” * Về Hồ sơ kí góp vốn Quyền sử dụng đất gồm có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc; gốc Hợp đồng góp vốn có cơng chứng, chứng thực; Giấy chứng nhận đăng kí doanh nghiệp có cơng chứng, chứng thực bên nhận vốn góp; Các giấy tờ cá nhân CMND, Hộ khẩu, Giấy đăng kí kết hơn, bên góp vốn; 16 Nếu chủ thể khơng thể tự đi, phải có văn ủy quyền cho cá nhân làm thủ tục cá nhân phải mang theo CMND để xác thực * Trình tự, thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất - Bước 1: chuẩn bị nộp hồ sơ thực thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất Được quy định Khoản Điều Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT Người thực việc góp vốn chuẩn bị 01 hồ sơ nộp văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên môi trường gồm: + Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu) + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) + Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất + Văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý việc góp vốn + Trích lục đồ địa + Văn ủy quyền cơng chứng chứng thực (nếu có) - Bước 2: Thẩm định hồ sơ Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, gửi thơng tin địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường - Bước 3: Trả kết Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ sử dụng đất - Thời gian giải quyết: 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ 2.4 Góp vốn phần diện tích đất Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định: 17 "Điều 79 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp thực quyền người sử dụng đất phần đất người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực đo đạc tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất …” Như vậy, giá trị mảnh đất lớn nhiều so với phần vốn mà bạn muốn góp vào cơng ty bạn góp phần diện tích đất, bạn phải thực thủ tục tách trước nộp hồ sơ góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Khoản Điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Nhận xét: Như vậy, khái niệm, đặc điểm điều kiện nêu lên thuận lợi để doanh nghiệp, nhà đầu tư, cá nhân tổ chức hiểu sâu qui trình, thủ tục cách thức đầu tư có hiệu Đối với HĐGVQSDĐ đất đai loại tài sản đặc biệt có ý nghĩa quan trọng tất lĩnh vực đời sống xã hội kinh tế, trị, xã hội, an ninh quốc phịng Do pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện hình thức, nội dung, chủ thể tham gia giao kết, thực hợp đồng góp vốn QSDĐ xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên việc góp vốn góp vốn quyền sử dụng khơng góp vốn quyền sở hữu Bên góp vốn quyền sử dụng đất gắn liền với việc góp vốn tài sản trao đổi ngang giá Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất thỏa thuận việc đưa tài sản vào pháp nhân vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi Người góp trở thành chủ sở hữu chủ sở hữu chung pháp nhân chủ đầu tư dự án Tài sản dùng thực vốn góp giá trị quyền sử dụng đất HĐGVQSDĐ thực theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo đó, chủ thể có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ 18 chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho chủ thể nhận góp vốn, chủ thể nhận góp vốn có nghĩa vụ thể quyền đồng sở hữu hoạt động doanh nghiệp; chủ thể góp vốn cịn có nghĩa vụ thực đầy đủ yêu cầu theo quy định pháp luật hoạt động góp vốn quyền sử dụng đất CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GĨP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật vê hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh 19 2.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh Quá trình xây dựng phát triển kinh tế vai trị doanh nghiệp giữ vị trí quan trọng Để cho q trình xây dựng hồn thiện doanh nghiệp vấn đề góp vốn hồn thiện thực tế Góp vốn vào cơng ty, góp vốn đầu tư thơng qua hình thức hợp đồng hai phương thức góp vốn luật đầu tư 2014 ghi nhận Các phương thức góp vốn đầu tư khác với hình thức khơng làm phát sinh hồn tồn giá trị pháp lý thỏa thuận, ngun nhân dẫn đến tranh chấp góp vốn đầu tư kinh doanh Một số trường hợp vấn đề góp vốn thể sau: TH1: Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thăng Long, biết công ty ông thành lập năm 2014 chủ yếu hoạt động lĩnh vực bất động sản Trải qua q trình tích lũy tài tương đối ổn định, Cơng ty định làm chủ đầu tư bất động sản Cái khó đơn vị kiếm quỹ đất để phát triển dự án Ông Dũng định hợp tác với doanh nghiệp kinh doanh hạt điều tỉnh Long An Doanh nghiệp có quỹ đất lại khơng có vốn khơng có kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản TH2: Tại sở thực tập: Vì quỹ đất cơng ty đưa vào thực số dự án trước đây, Công ty cần mảnh đất với diện tích 500m để mở trung tâm anh ngữ Bà Huỳnh Thị Mỹ H có đất khơng có vốn để đầu tư thi công yêu cầu hợp tác Công ty An Tín bà H làm hợp đồng hợp tác kinh doanh bà H góp vốn quyền sử dụng đất mảnh đất 600m tỉnh Bình Dương Theo hợp đồng, thời hạn hợp tác Cơng ty An Tín bà H 15 năm Cơng ty An Tín quyền như: sửa chữa, thi công cho phù hợp với mục đích sử dụng mở Trung tâm anh ngữ Và phần vốn góp bà H quy đổi với gói đầu tư 15 năm Cơng ty An Tín trị giá tỷ với mức lãi suất 18%/ năm kèm quà tặng giá trị khác 20 Quá trình thực quy định HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh hình thức hợp tác kinh doanh doanh nghiệp khẳng định đạt kết quan trọng sau: Một là, từ xuất hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh Việt Nam xu hướng hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh hình thức hợp tác diễn cơng ty tập đồn đầu tư An Tín Đồng thời, với xuất nhiều công ty hoạt động với tư cách tư vấn, mơi giới hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh mà cơng ty đầu tư An Tín số Cùng với q trình hội nhập theo cam kết mở cửa thị trường tài Việt Nam gia nhập WTO hiệp định thương mại mà Việt Nam thành viên hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh diễn với xu hướng phổ biến lĩnh vực tài chính, đặc biệt ngành ngân hàng, chứng khoán xem điều tất yếu Q trình hoạt động cơng ty tập đồn đầu tư An Tín hình thức hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh Việt Nam mang tính “hợp tác quan trọng” Do vậy, thương vụ HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh thể rõ hợp tác góc độ nói, mang hướng hình thức liên doanh nhà đầu tư doanh nghiệp chủ thể góp vốn nên hoạt động tài Việt Nam diễn cách sn sẻ, nhanh chóng Việc doanh nghiệp tài dựa đặc điểm thị trường Việt Nam để đưa phương pháp tư vấn thương lượng tăng cường nhằm hoàn thiện vấn đề vốn Tuy nhiên, phủ nhận thực tiễn áp dụng quy định Việt Nam hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh Việt Nam thu nhiều kết không nhỏ, cụ thể là: * Hệ thống pháp luật hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh Việt Nam tương đối hoàn thiện Các văn pháp luật điều chỉnh quy định hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh việc làm quan trọng tiến trình Việt Nam hội nhập vào kinh tế 21 khu vực giới Tuy rằng, Luật doanh nghiệp 2014, Luật đầu tư 2014, BLDS 2015 tảng pháp lý điều chỉnh hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh cho doanh nghiệp thực tế song chưa điều chỉnh hết hoạt động Vì việc xây dựng hệ thống văn pháp luật quy định rõ hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh điều hoàn toàn cần thiết Đồng thời, tổng hợp trình tự, thủ tục có liên quan để quan chức quản lý cách có hiệu Việc ban hành quy định xem cố gắng lớn lao quan, đơn vị trình áp dụng quy định Việt Nam hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh hồn cảnh thực tiễn Việt Nam Góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh tế Việt Nam xu hướng tồn cầu hóa *Cơ chế quản lý thực thi pháp luật hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh Theo quy định Luật Doanh nghiệp số văn pháp luật có liên quan Chính phủ thống quản lý nhà nước hoạt động doanh nghiệp Đồng thời, Bộ thương mại quan với chức năng, nhiệm vụ quyền hạn cụ thể chịu trách nhiệm giúp đỡ Chính phủ hoạt động Nhằm chuẩn bị cho doanh nghiệp có diễn đàn hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh diễn đàn HĐGV Bên cạnh đó, buổi tọa đàm pháp luật HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh diễn giới kênh cung cấp thông tin cho doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận với hệ thống pháp luật quốc gia khu vực giới Đồng thời, việc xuất ấn phẩm có liên quan đến hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh phần trang bị cho doanh nghiệp kiến thức cần thiết thông tin pháp luật, thực tiễn kỹ tiến hành hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh * Trao đổi Hiệp hội ngành hàng nhằm bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh Tính đến Việt Nam có số Hiệp hội thành lập nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi số đông 22 doanh nghiệp sản xuất mặt hàng Vai trò Hiệp hội hoạt động kinh tế nói chung hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh nói riêng quan trọng Các hiệp hội nói cầu nối quan trọng doanh nghiệp Nhà nước, nơi tham gia bảo vệ quyền lợi ích cho doanh nghiệp trước hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh nước * Hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh ngày chủ động việc bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp doanh nghiệp Luật trở nên nhiều hết Trong hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh , việc có đội ngũ pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp doanh nghiệp điều cần thiết Trường hợp xảy tranh chấp trình diễn hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh việc bảo vệ quyền lợi bên điều mà công ty tư vấn pháp lý hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh cần ý Việc phát huy phối hợp hiệu hiệp hội, doanh nghiệp, quan quản lý nhà nước việc đối phó với rào cản mà doanh nghiệp mắc phải vấn đề quan trọng hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh doanh nghiệp 2.1.2 Hạn chế, bất cập tồn động việc áp dụng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất hình thức hợp tác kinh doanh theo hợp đồng hợp tác kinh doanh * Khó khăn hoạt động pháp luật lên hoạt động sau: Cấp giấy chứng nhận cịn chậm, xác định đất tranh chấp cịn khó khăn chưa có liên thơng quan giải tranh chấp với quan cung cấp thông tin Trước đây, Luật Đất đai 2003 có quy định việc chấm dứt việc góp vốn QSDĐ Luật Đất đai 2013 khơng có quy định vấn đề Khoản Khoản 4, Điều 131, Luật Đất đai 2003 có quy định, việc góp vốn QSDĐ chấm dứt trường hợp hết thời hạn góp vốn QSDĐ 23 Khi chấm dứt việc góp vốn việc xử lý QSDĐ quy định sau: Trường hợp hết thời hạn góp vốn thoả thuận bên chấm dứt việc góp vốn bên góp vốn QSDĐ tiếp tục sử dụng đất thời hạn cịn lại Trường hợp thời hạn sử dụng đất hết bên góp vốn QSDĐ khơng cịn nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất, doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động Nhà nước thu hồi đất đó.Trong đó, Luật Đất đai 2013 lại khơng quy định thời hạn chấm dứt việc góp vốn QSDĐ, Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013) lại có quy định trường hợp chấm dứt việc góp vốn QSDĐ tương tự Luật đất đai 2003: Trường hợp hết thời hạn góp vốn thỏa thuận bên chấm dứt việc góp vốn bên góp vốn QSDĐ tiếp tục sử dụng đất thời hạn cịn lại Bộ Luật Dân 2005 có quy định rằng, bên góp vốn nhận lại đất theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết Tuy nhiên, đến Bộ Luật Dân 2015 bỏ quy định Vậy tùy trường hợp, doanh nghiệp nhận lại quyền sử dụng góp vốn cịn thời hạn sử dụng đất (thời hạn góp vốn thời hạn sử dụng đất), hết thời hạn sử dụng đất (thời hạn góp vốn thời hạn sử dụng đất) khơng cịn nhu cầu sử dụng Nhà nước thu hồi Như vậy, hết thời hạn góp vốn chủ đầu tư trả lại đất cho người góp vốn đất, người mua nhà quỹ đất mà doanh nghiệp góp trắng tay? * Những khó khăn trình thực Thứ nhất, quy định pháp luật Việt Nam hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh cịn bộc lộ nhiều thiếu sót hạn chế HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh giai đoạn có nhiều chuyển biến song điều nhận thấy quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề nằm rải rác luật, văn pháp luật khác nhau, quy định cách chung chung, chưa có hệ thống chi tiết Điều làm cho bên tham gia hoạt động 24 HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh gặp khó khăn việc thực mà cịn làm cho quan quản lý khó kiểm soát hoạt động thực tế Trên thực tiễn áp dụng, quy định Luật doanh nghiệp, BLDS, Luật đầu tư chưa điều chỉnh cách chặt chẽ vấn đề Điều ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ thành công HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh cản trở hoạt động tư vấn doanh nghiệp Và nguyên nhân gây nên tình trạng xa lạ với nhà tư vấn, nhà hoạch định sách Việt Nam Ngồi ra, việc kiểm sốt hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh thơng qua hình thức tư vấn chưa phù hợp tình hình phát triển Việt Nam chưa có Hoạt động kiểm tra, giám sát hình thức tư vấn hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh dừng mức thông qua Luật cạnh tranh văn pháp luật có liên quan Thứ hai, nguồn nhân lực cho thị trường tư vấn hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh cịn thiếu, ngồi cơng ty thực hoạt động phải chịu cạnh tranh với nhiều công ty hoạt động lĩnh vực tài chính, ngân hàng, chứng khoán, …nên chất lượng nhân ngành này, nhân chất lượng cao yếu, thiếu chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường Đây hệ tất yếu hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh non trẻ Việt Nam nên việc đào tạo nhân ngành mới, phần lớn từ nguồn nhân lực lĩnh vực ngân hàng, chứng khoán chuyển qua Thứ ba, hệ thống thông tin cho hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh cịn yếu Chính bên bán ln có xu hướng đưa thơng tin có lợi cho doanh nghiệp mình, cịn thơng tin thực cần thiết bên mua chưa thơng tin.Bên cạnh thơng tin đưa lại chưa kiểm chứng độ tin cậy, tạo rào cản làm hoạt động tư vấn HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh Việt Nam chưa thực sôi động 25 Thứ tư, việc thực pháp luật hoạt động HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh bộc lộ nhiều hạn chế Năm 1999, Luật doanh nghiệp đời đánh dấu cho việc xây dựng khung pháp lý mua bán, sáp nhập doanh nghiệp Tuy nhiên việc hình thành khung pháp lý thống nhất, hoạt động tư vấn chưa thống cịn nằm rải rác văn luật kinh tế Đồng thời, bản, hầu hết quy định dừng lại quy định “khung”, điều chỉnh vấn đề thuộc nguyên tắc mà chưa sâu vào nội dung chi tiết Thông thường, thương vụ HĐGV QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh thể thách thức lớn tổ chức liên quan, từ việc nhận dạng mục tiêu, định giá thương vụ, cấu trúc thương vụ, giải việc kinh doanh trước dư thừa nhân viên dành hiệu kinh tế quy mô Với trách nhiệm trung gian, công ty tư vấn cần phải thu thập số lượng lớn liệu từ chuyên gia bên bên ngồi cơng ty, sau để lựa chọn cách thức thực thích hợp thương lượng thành công thương vụ, với thúc ép thời gian nghiêm trọng quan sát kỹ lưỡng cổ đông quan luật pháp Tất yêu cầu khó mà đáp ứng bối cảnh mẻ, nhiều hạn chế kinh tế giới doanh nghiệp Việt Nam 26 ... hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất văn có nội dung chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên góp vốn quyền sử dụng đất cho bên nhận vốn góp quyền sử dụng đất, bên nhận vốn góp quyền khai thác sử dụng. .. CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH BẰNG HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH DOANH 1.1 Khái quát hợp đồng, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.1... vốn quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH BẰNG HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH