II.Thực trạng về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng dân sự ở Việt Nam hiện nayNhững tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất :Pháp luật chưa có những quy định cụ thể về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, vấn đề đặt ra là có rất nhiều văn bản luật đưa ra quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không có một văn bản nào quy định cụ thể chi tiết nên việc giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất khó khăn. Ngoài ra, quy định về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp 2014 còn chưa rành mạch , thống nhất với quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong luật đất đai 2013. Cụ thể:Luật Doanh nghiệp hiện hành định nghĩa góp vốn là góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gốm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập (khoản 13, điều 4 LDN 2014); tài sản góp vốn có thể là giá trị quyền sử dụng đất ( điều 35). Theo điều 36 của Luật này, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, tài sản là giá trị quyền sử dụng đất có thể góp vốn vào doanh nghiệp, quyền sử dụng đó phải được chuyển từ người góp vốn sang công ty, quyền sử dụng đất góp vốn trở thành tài sản của công ty còn người góp vốn trở thành chủ sở hữu công tyLuật đất đai quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ không phải là giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 10 điều 3 luạt này, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đát từ người này sang gười khác. Khoản 1 điều 99 của luật cũng nói rõ rằng người nhận góp vốn , dù là tổ chức kinh tế hay doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài, sẽ có các quyền của một người sử dụng đất thông thường được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( điều 174,177, 184 LĐĐ). Nhưng khác với luật cũ, luật đất đai mới không còn quy định về các trường hợp chấm dứt bằng quyền sử dụng đất nữa. Điều này đã làm cho luật đất dai gần hơn với quy định của luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp vốn bằng đất.Tuy nhiên, không dừng lại ở đó, Nghị định 432014NĐCP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 này lại liệt kê các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, ví dụ như :“a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợpđồng góp vốn;c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp táckinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản,giải thểđ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đãchết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạtđộng ....
MỤC LỤC MỞ ĐẦU Trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, quy định hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất BLDS 2005 số văn pháp luật khác quy định Đây vấn đề phức tạp xảy nhiều tranh chấp tính tới thời điểm Luật đất đai 2013 đời khắc phục hạn chế, bất cập, thiếu xót mà Luật đất đai 2003, BLDS 2005 văn khác đem lại Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 có thực hoàn thiện việc quy định quy định việc góp vốn quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừ kế hay không? Để làm sáng tỏ vấn đề trên, phân tích đánh giá tiểu luận NỘI DUNG Một số quy định hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất Định nghĩa Theo khoản 10 Điều luật Đất đai, góp vốn quyền sử dụng đất cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác với mục đích hợp tác, sản xuất kinh doanh thành lập doanh nghiệp pháp nhân Hình thức góp vốn quyền sử dụng đất “Góp vốn việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ công ty Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp góp thêm vốn điều lệ doanh nghiệp thành lập ” khoản 13, điều Luật doanh nghiệp 2014 Như vậy, việc góp vốn quyền sử dụng đất thực hình thức: - Hình thức hợp tác kinh doanh theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh – BCC- Business Cooperation Contract – “hợp đồng ký nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế” ( Theo định nghĩa Khoản Điều Luật Đầu tư 2014) I Hình thức góp vốn để thành lập pháp nhân kinh doanh sản xuất với pháp nhân thành lập trước Theo hình thức này, pháp nhân nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau hoàn tất thủ tục Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất Bên góp vốn : Tổ chức sử dụng đất 1; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất2; người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước có chức ngoại giao,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 3; người sử dụng đất Bên nhận góp vốn : tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh ( điểm e khoản điều 169) Điều kiện người sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhạn, trừ trường hợp quy định khoản điều 186 trường hợp thừa kế quy định khoản điều 186 Luật Đất Đai 2013 - Đất tranh chấp Quyền sử dụng đất không bị kê bien để đảm bao thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất a.Bên góp vốn quyền sử dụng đất Nghĩa vụ bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất +Giao đất thời hạn, đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận hợp đồng; +Đăng ký quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai Quyền bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất +Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn giá trị quyền sử dụng đất; - k2 điều 173, điểm đ khoản điều 174, điểm d khoản điều 175 luật đất đai 2013 điểm h khoản 1, điểm e khoản điều 179, điểm b khoản điều 181 luật đất đai 2013 điểm a khoản 2,điểm đ khoản điều 183, điều 184 luật đất đai 2013 Điều 188 Luật đất đai 2013 +Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác; +Được nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết; +Hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại bên nhận góp vốn không thực việc toán phần lợi nhuận thời hạn toán không đầy đủ b Bên nhận góp vốn quyền sử dụng đất Nghĩa vụ bên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất +Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thời hạn, phương thức thoả thuận hợp đồng; +Bảo đảm quyền người thứ ba đất góp vốn; +Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Quyền bên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất +Yêu cầu bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, thời hạn, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận hợp đồng; + Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn; + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp bên nhận góp vốn pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh Thời hạn góp vốn Việc góp vốn quyền sử dụng đất chấm dứt trường hợp sau đây: - Hết thời hạn góp vốn quyền sử dụng đất; - Một bên bên đề nghị theo thỏa thuận hợp đồng góp vốn; - Bị thu hồi đất theo quy định Luật Đất đai 2013; - Bên góp vốn quyền sử dụng đất hợp đồng hợp tác kinh doanh doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể - Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố chết; bị hạn chế lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải cá nhân thực hiện; -Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải pháp nhân thực II Thực trạng việc góp vốn quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng dân Việt Nam Những tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh trình giải tranh chấp hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất : - Pháp luật chưa có quy định cụ thể việc góp vốn quyền sử dụng đất, vấn đề đặt có nhiều văn luật đưa quy định việc góp vốn quyền sử dụng đất văn quy định cụ thể chi tiết nên việc giải tranh chấp hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất khó khăn Ngoài ra, quy định việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Luật Doanh nghiệp 2014 chưa rành mạch , thống với quy định góp vốn quyền sử dụng đất luật đất đai 2013 Cụ thể: Luật Doanh nghiệp hành định nghĩa góp vốn góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ công ty Góp vốn bao gốm góp vốn để thành lập doanh nghiệp góp thêm vốn điều lệ doanh nghiệp thành lập (khoản 13, điều LDN 2014); tài sản góp vốn giá trị quyền sử dụng đất ( điều 35) Theo điều 36 Luật này, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho công ty quan nhà nước có thẩm quyền Như vậy, tài sản giá trị quyền sử dụng đất góp vốn vào doanh nghiệp, quyền sử dụng phải chuyển từ người góp vốn sang công ty, quyền sử dụng đất góp vốn trở thành tài sản công ty người góp vốn trở thành chủ sở hữu công ty Luật đất đai quy định việc góp vốn quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất Theo khoản 10 điều luạt này, góp vốn quyền sử dụng đất cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đát từ người sang gười khác Khoản điều 99 luật nói rõ người nhận góp vốn , dù tổ chức kinh tế hay doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài, có quyền người sử dụng đất thông thường Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất lần hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( điều 174,177, 184 LĐĐ) Nhưng khác với luật cũ, luật đất đai không quy định trường khoản Điều 80 Nghị địnhsố 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chitiết thi hành số điều Luật Đất đai Điểm a khoản điều 80 hợp chấm dứt quyền sử dụng đất Điều làm cho luật đất dai gần với quy định luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp vốn đất Tuy nhiên, không dừng lại đó, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 lại liệt kê trường hợp chấm dứt việc góp vốn quyền sử dụng đất, ví dụ : “a) Hết thời hạn góp vốn quyền sử dụng đất; b) Một bên bên đề nghị theo thỏa thuận hợpđồng góp vốn; c) Bị thu hồi đất theo quy định Luật Đất đai; d) Bên góp vốn quyền sử dụng đất hợp đồng hợp táckinh doanh doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản,giải thể đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố đãchết; bị hạn chế lực hành vi dân sự; bị cấm hoạtđộng lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốnphải cá nhân thực hiện; e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạtđộng mà hợp đồng góp vốn phải pháp nhân thực hiện.” Tức là, theo Nghị định 43, việc góp vốn quyền sử dụng đất có thẻ bị chấm dứt bên góp vốn tùy trường hợp, nhận lại quyền sử dụng đất Các văn luật dùng thuật ngữ không đồng gây lúng túng, khó khăn mặt hiểu nghĩa cho người áp dụng Ngoài ra, điểm a khoản Điều 80 Nghị định cũngcó quy định: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn thỏathuận bên chấm dứt việc góp vốn bên góp vốnchuyển quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất trongthời hạn lại” Như vậy, hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn Bên góp vốn nhận lạiQSDĐ theo thỏa thuận hết thời hạn góp vốn Tuy nhiên,quy định cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng đất đãgóp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết chưahợp lý theo nguyên tắc, góp vốn vào doanh nghiệp tàisản góp vốn bị đi, doanh nghiệp nhận gópvốn bị phá sản bên nhận góp vốn hoàn trả lạiquyền sử dụng đất góp vốn cho bên góp vốn hay nói cáchkhác bên góp vốn “được tiếp tục sử dụng đất trongthời hạn lại - Do đất loại tài sản đặc biệt, giá trị quyền sử dụng đất phụ thuộc nhiều vào giá thị trường, có biến đổi liên tục theo thời gian, phần lớn có xu hướng tăng lên, việc góp vốn quyền sử dụng đất thực tế thực thủ tục góp vốn, cần phải định giá tài sản quyền sử dụng đất có giá trị thời điểm Khi có biến động giá thị trường, dễ có tranh chấp xảy bên tham gia góp vốn III Phương hướng khắc phục Để hoàn thiện chế định hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, xin đưa giải pháp sau: Thứ nhất, cần thống quy định vấn đề góp vốn quyền sử dụng đất văn luật, tránh dùng thuật ngữ pháp lý khác gây lúng túng, khó khăn cho người áp dụng Về hợp đồng góp vốn: Sau đăng ký góp vốn, bên gópvốn không quyền liên quan đến quyền sử dụng đất góp vốn Quyền sử dụng đất chuyển giao cho bên nhận góp vốn trở thành tài sản bên nhận góp vốn Công ty nhận góp vốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phân biệt góp vốn để thành lập pháp nhân hay góp vốn vào pháp nhân hình thành từ trước Công ty nhận góp vốn toàn quyền chấp, chuyển nhượng hay định đoạt tài sản gópvốn Đối với bên góp vốn, sau đem giá trị quyền sử dụng đất gópvốn giá trị vốn hoá chuyển thành cổ phần (Đốivới công ty cổ phần) hay phần vốn góp (Đối với cty TNHH) trongcông ty trách nhiệm hữu hạn KẾT LUẬN So với phát triển Thế giới, Tư pháp Việt Nam đường hoàn thiện Việc áp dụng quy định pháp luật chưa hiệu bị xem nhẹ Đặc biệt, quy định pháp luật nói chung luật đất đai nói riêng lỗ hỏng, thiếu xót nên dẫn đến nhiều tranh chấp Với đề trên, học, tài liệu tìm được, giải yêu cầu đặt Mong thầy cô xem xét thiếu xót để làm hoàn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Luật doanh nghiệp 2014 http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phapluat.aspx?ItemID=183 truy cập Thứ Năm, ngày 13/4/2017 http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx? ItemID=1940 Kiến nghị quy định góp vốn quyền sử dụng đất, truy cạp ngày 13/4/2017 ... 175 luật đất đai 2013 điểm h khoản 1, điểm e khoản điều 179 , điểm b khoản điều 181 luật đất đai 2013 điểm a khoản 2,điểm đ khoản điều 183, điều 184 luật đất đai 2013 Điều 188 Luật đất đai 2013 +Được... luật đất đai Quyền bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất +Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn giá trị quyền sử dụng đất; - k2 điều 173 , điểm đ khoản điều 174 , điểm d khoản điều 175 luật đất. .. Trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, quy định hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất BLDS 2005 số văn pháp luật khác quy định Đây vấn đề phức tạp xảy nhiều tranh chấp tính tới thời điểm Luật đất đai