Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng

TẠP Cli co HE TIM RỦI RO KHI NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN TRÊN GIÂY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT ĐỂ CHÂP VAY VỐN NGÂN HÀNG • ĐINH TIÊN HỒNG TĨM TẮT: Chuyển quyền sử dụng đất (hoặc/và) quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất sang cho chủ thể khác để người đứng tên giúp vay vốn ngân hàng giao dịch phổ biến đời sống dân Biểu bên giao dịch hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật, nhiên quan hệ giao dịch không pháp luật điều chỉnh bảo vệ, tiềm ẩn nhiều rủi cho bên quan hệ giao dịch Bài nghiên cứu đề cập đến vân đề rủi ro nhờ người khác đứng tên giây chứng nhận quyền sử dụng đất để châp vay vốn ngân hàng Từ khóa: giấy chứng nhận quyền sử đất, chấp vay vốn ngân hàng, chuyển quyền sử dụng đất Thế chẩp quyền châp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất theo pháp luật Việt Nam hành chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản châp” Điều 318 quy định tài sản chấp toàn Thế chấp biện pháp bảo đảm thực bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ nghĩa vụ dân sự, tài sản châp gọi tài bất động sản, động sản thuộc tài sản sản bảo đảm bao gồm động sản, bất động sân chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Pháp luật Việt Nam hành quy định thê phần bất động sản, động sản có vật phụ chấp tài sản châp Bộ luật Dân 2015, vật phụ gắn với tài sản thuộc tài sản chấp, cụ thể: Điều 317 quy định “ Thê châp tài sản trừ trường hợp có thỏa thuận khác Cũng Bộ việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực luật quy định Điều 107 Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền nghĩa vụ không giao tài sản cho bên với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, (sau gọi bên nhận chấp); Tài sản nhà, cơng trình xây dựng; Động sản 10 số 15 - Tháng Ĩ/2021 LUẬT tài sản khơng phải Bất động sản Như vậy, quyền quyền sử dụng đất (hoặc/và) quyền sỏ hữu nhà ỏ sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn tài sản gắn liền đất sang cho liền đất bất động sản thuộc đôi tượng tài Chủ thể B; Chủ thể B dùng tài sản chấp sản quyền châp đứng tên thực vay vốn ngân hàng Quyền chấp tài sản quyền chủ sở Trường hợp thứ hai, Chủ thể A người có hữu tài sản theo quy định pháp luật, quyền sử dụng âất (hoặc/và) quyền sở hữu nhà Khoản Điều 295 Bộ luật Dân 2015 quy tài sản đất hợp pháp Nhà nước công định tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, quyền sử dụng nhà tài sản gắn liền với đất bảo lưu quyền sở hữu Quyền chấp Người Chủ thể A cho Chủ thể B mượn tài sản để sử dụng đất ghi nhận Luật Đất đai 2013, châp vay vốn ngân hàng, không thực quyền chấp nhà Người sỏ hữu nhà giao dịch bảo lãnh mà thực chuyển quy định Luật Nhà năm 2014 Cụ quyền sử dụng đất (hoặc/và) quyền sở hữu nhà thể: Khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy tài sản đất sang cho Chủ thể B định“Người sử dụng đất thực để Chủ thể B đứng tên Hợp đồng vay vốn quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho Hợp đồng chấp thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn mặt pháp lý, có hai quan điểm quyền sử dụng đất theo quy định Luật này” tính hiệu lực giao dịch Quan điểm thứ Và, Khoản Điều 144 Luật Nhà 2014 quy cho giao dịch bị vô hiệu giả tạo định “Chủ sở hữu nhà cá nhân chííp theo quy định Điều 124 Bộ luật Dân 2015 nhà tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế Bản chất giao dịch ngụy tạo hoạt động Việt Nam cá nhân theo quy Hai bên, Chủ thể A chuyển giao quyền tài sản định pháp luật” mặt thủ tục giây tờ cho Chủ thể B để Chủ thể Chuyển giao quyền sử dụng đâì, quyền sở B đủ pháp lý thực giao dịch với ngân hữu nhà tài sản gắn liền đất cho hàng (được xem giao dịch chính) Nhưng người khác để đứng tên vay vốn ngân hàng thực tế, việc thực quyền khai thác, quản 2.1 Biểu bên giao dịch chuyển lý tài sản, chống lại xâm phạm tài sản (của giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chủ thể khác) thuộc quyền Chủ thể tài sản gắn liền đất cho người khác để đứng A Quan điểm thứ hai cho giao dịch có tên vay vốn ngân hàng hiệu lực pháp luật lý sau: (i) Các Việc chủ thể chuyển quyền sử dụng đất chủ thể hoàn toàn ý thức việc chuyển giao (hoặc/và) quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền quyền thủ tục pháp lý nghĩa quyền đất sang cho chủ thể khác để nghĩa vụ chủ thể chuyển giao người đứng tên giúp vay vốn ngân hàng cho chủ thể khác, ghi nhận quan nhà thực trường hợp sau: nước có thẩm quyền, (ii) Các bên chủ thể biết Trường hợp thứ nhất, Chủ thể A người có buộc phải biết rủi ro mặt pháp lý quyền sử dụng đất (hoặc/và) quyền sở hữu nhà thực giao dịch này, điều thể tài sản gắn liền đất hợp pháp Nhà ý chí thực đến giao dịch, (iii) Hành nước công nhận cấp Giấy chứng nhận quyền vi mượn tên đứng tài sản để vay vein ngân sử dụng đất, quyền sử dụng nhà tài sản gắn hàng không thuộc hành vi pháp luật cấm, bên cho liền với đất Vì lý mà A khơng thể, khơng mn đứng tên Hợp đồng tín mượn tên hiểu rõ hậu pháp lý việc cho mượn tên, bên chuyển giao quyền tài sản đồng ý dụng vay vốn ngân hàng, A thực chuyển chuyển giao, hai bên nhận thực việc SỐ 15 - Tháng 6/2021 11 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG thể chấp đứng tên tài sản để vay vốn thực Chủ thể B người đứng tên Hợp đồng giao dịch niềm tin với nên điều tín dụng vay vốn ngân hàng, Chủ thê B người có thể nhận thức hành vi ý chí thực nghĩa vụ với ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ hành vi, khơng thể gọi hành vi việc chấp quyền tài sản Giấy giả tạo chứng nhận quyền sử dụng đất, (hoặc/và) quyền 2.2 Bản chất giao dịch chuyến giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất cho người khác để đứng tên vay vốn ngân hàng Tại Khoản Khoản Điều 321 Bộ sở hữu nhà tài sản gắn liền đất đứng tên; nhiên Thực tế Chủ thể A người sử dụng vốn vay trực tiếp thực nghĩa vụ Bên vay vốn với ngân hàng luật Dân 2015 quy định Bên Thế chấp có quyền Trong trường hợp tồn hai mốì quan hệ, Khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài quan hệ thứ quan hệ tài sản Chủ thể sản chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức A Chủ thể B; quan hệ thứ hai quan hệ tài sản chấp theo thỏa thuận; Được cho thuê, vay vốn Người đứng tên tài sản ngân cho mượn tài sản chấp phải thơng báo hàng Trong mốì quan hệ thứ Các bên cho bên thuê, bên mượn biết việc tài sản cho thực ý chí, có phát sinh quyền nghĩa th, cho mượn dùng để chấp vụ (tự nguyện) Các bên, pháp luật hành phải thông báo cho bên nhận chấp biết Như không cấm khơng có quy phạm điều chỉnh vậy, trường hợp này, Bên chấp thực bảo vệ (quyền lợi ích hợp pháp Các chuyển giao “quyền tài sản” mặt pháp lý, nghĩa bên); mối quan hệ thứ hai quan hệ vay chuyển giao loại giấy tờ ghi nhận quyền tài vốn chấp tài sản Quan hệ pháp sản nhà nước trao cho sang cho Bên nhận luật điều chỉnh bảo vệ, quyền lợi ích chấp; cịn quyền quản lý, khai thác hưởng dụng hợp pháp bên bị xâm phạm, quan nhà tài sản thực tế thuộc quyền (hạn chế nưóc có thẩm quyền dựa quy định phần) chủ tài sản pháp luật để đưa định có hiệu lực Từ quy định nêu pháp luật, dựa vào pháp lý bảo vệ cho chủ thể có yêu cầu Với hiểu biết tình hình thực tiễn quản lý, sử dụng nội dung nêu trên, giao dịch tài sản nhận chất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sỏ hữu giao dịch “mượn tên” đứng Giấy chứng nhận nhà tài sản gắn liền đất cho người khác quyền sử dụng đât, (hoặc/và) quyền sỏ hữu nhà để đứng tên vay vốn ngân hàng tồn nhiều tài sản gắn liền đất để vay vốn ngân rủi ro hàng sau: Rủi ro việc chuyển giao quyền sử Chủ thể A người có quyền sử dụng đất dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn (và/hoặc) có quyền sở hữu nhà ỗ tài sản gắn liền đâì cho người khác để đứng tên vay liền đất thực tế, thân họ sử dụng, vốn ngân hàng khai thác lợi ích thực tế tài sản, thực 3.1 Rủi ro với Người nhận chuyển giao quyền biện pháp chống lại xâm phạm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn tài sản mà nắm giữ; liền đất để đứng tên vay vốn ngân hàng Chủ thể B người đứng tên Giấy chứng Trong trường hợp này, Người nhận chuyển nhận quyền sử dụng đất, (hoặc/và) quyền sở hữu giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhà tài sản gắn liền đất nói trên, mặt tài sản gắn liền đất (tạm gọi Chủ thể B) pháp lý B người Nhà nước trao cho người đứng tên Hợp đồng tín dụng giao kết quyền nghĩa vụ tài sản; với ngân hàng Mọi nghĩa vụ phát sinh hoạt 12 SỐ 15-Tháng 6/2021 LUẬT động tín dụng tốn nợ đến hạn, tất toán mặt tổn thát tài sản ngân hàng gửi đơn khoản vay mặt pháp lý bên B có nghĩa khởi kiện Tịa án có thẩm quyền để u cầu vụ phải thực Trong số’ trường hợp, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ngân hàng có vướng mắc người sử dụng vốn (Bên Hợp đồng tín dụng mà Các bên giao kết chuyển giao tài sản - tạm gọi Chủ thể A) Trong trường hợp tài sản chấp đứng tên thực nghĩa vụ thực tế với ngân hàng rủi người vay vốn có giá trị đủ thừa để thực ro pháp lý bên B phải gánh chịu, có thê kể nghĩa vụ khơng sao, sô’ trường hợp sau: trường hợp tài sản chấp không đủ giá trị để Thứ nhất, Chủ thể A người sử dụng vốn toán nghĩa vụ khoản vay người thực tế lý chủ quan (cố ý) khách quan đứng tên bị kê biền tài sản hợp pháp khác (mất khả tốn) khơng thể thực để thực nghĩa vụ Nếu khơng có nghĩa vụ đến hạn với ngân hàng, lúc tài sản để thực nghĩa vụ nghĩa vụ khoản vay chuyển thành nợ hạn Điều khác khoản vay tiếp tục tính cho đồng nghĩa với việc người đứng tên vay người đứng tên khoản vay tất vôn bị đưa vào danh sách nợ ý Nêu tình tốn Đơi với rủi ro này, người đứng tên vay vón hình kéo dài mà người sử dụng vốn khơng gặp nhiều phiền tối với bên xử lý nợ thực thực dẫn đến ngân hàng ảnh hưỏng nhiều đến danh dự, khoản vay chuyển thành nợ xấu, lịch sử tín dụng uy tín thân mang tiếng có khoản nợ người vay bị đưa vào diện hạn chế vay vốn kéo dài ỏ ngân hàng tất ngân hàng tổ chức tín dụng Những rủi ro điều mà Người nhận nước, kể người có tài sản khác để bảo đảm chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sỏ hữu Hậu có ảnh hưởng lớn đến sông nhà tài sản gắn liền đất để đứng tên vay người đứng tên vay vốn, lẽ sau có vốn ngân hàng buộc phải biết trước Tuy nhiên, biến cố cần sử dụng đến tiền, hay hội nhiều trường hợp tin tưởng vào người làm ăn cần sử dụng vốn, người đứng tên vay vốn chuyển giao, tin tài sản chấp sẽ thực việc vay vốn thông qua đủ để thực nghĩa vụ, xảy rủi ro yêu ngân hàng tổ chức tín dụng cầu lý để thực nên không ảnh Thứ hai, người sử dụng vốn thực tế Chủ hưởng đến lịch sử tín dụng quyền thể A chết mà người thừa kế từ chối kế tài sản mình, họ tự nguyện thực thừa nghĩa vụ người chết để lại Trong trường giao kết cách tích cực hợp người đứng tên vay vốn không muôn 3.2 Rủi ro với Người chuyển giao quyền rơi vào tình trạng nợ xấu phải tự bỏ tiền để sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn thực nghĩa vụ thay cho người sử dụng vốn liền đất để người khác đứng tên vay vốn chết Trong trường hợp người đứng tên không ngân hàng thực thực tùy Khi Người chuyển giao (tạm gọi Chủ thể A) vào tinh trạng vi phạm mà bị đưa vào nhóm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản nợ, có lịch sử tín dụng xấu nhận hậu ảnh gắn liền đất cho người khác (tạm hưởng đến sống trường hợp thứ nêu gọi Chủ thể B), điều có nghĩa mặt pháp lý tất quyền đơi với tài sản Thứ ba, ngồi rủi ro việc phải nhận lịch chuyển giao cách hợp pháp sang cho Chủ thể sử tín dụng xấu, bị hạn chế quyền vay vốn B Do đó, phát sinh quyền lợi tài sản ngân hàng tổ chức tín dụng hai trường người đứng tên thụ hưởng Chủ thể B, cho hợp nêu trên, người vay vốn phải chịu rủi ro dù thực tế Chủ thể A người nắm giữ, quản SỐ 15 - Tháng Ĩ/2021 13 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG lý, khai thác, sử dụng tài sản thực A người nắm giữ, quản lý thực biện pháp chông lại quyền xâm phạm đến tài quyền chủ tài sản sản Ngay bên thiết lập ủy quyền để Thứ ba, Chủ thể B chết tài sản trở Chủ thể A thay mặt Chủ thể B thực thành di sản thừa kế, việc thay đổi tính chât sỏ quyền nghĩa vụ tài sản tồn rủi ro hữu, quyền tài sản mặt pháp lý phụ thuộc vào Bởi lẽ, việc ủy quyền chấm dứt đương nhiên theo quy định pháp luật Bên ủy người thừa kế Nếu người thừa kế chất việc nhờ đứng tên, quyền có tồn quyền đơn phương chấp dứt việc biết từ chói hợp tác, thân ủy quyền mà không cần đồng ý Bên Úy quyền Những rủi ro mà Bên chuyển giao (một/hoặc tất cả) người thừa kế có nghĩa vụ phải thực theo định, án phải chịu kể số trường hợp sau: có hiệu lực Tịa án chủ tài sản thực tế Thứ nhất, hoàn thành việc tất tốn khoản gặp nhiều khó khăn việc nhận chuyển vay giải châp tài sản, Chủ thể B khơng thiện giao lại tài sản chí chuyển giao tài sản lại cho Chủ thể A, Chủ thể B sử dụng quyền chuyển giao Chuyển quyền sử dụng đất (hoặc/và) quyền cho để thực giao dịch chấp, sở hữu nhà tài sản gắn liền đất cầm cố đê vay mượn, chuyên nhượng quyền sang cho chủ thể khác để người đứng tên giao dịch mua bán, tặng cho, lúc phát giúp vay vôn ngân hàng giao dịch phổ biến Kết luận sinh giao dịch thứ ba tình nên dù việc đời sông dân Nếu bên tôn chuyển giao A B có bị Tịa án tun vơ trọng thỏa thuận thiện chí thực phát hiệu giao dịch thứ ba tình có hiệu huy tính tích cực mối quan hệ dân lực, điều gây bất lợi cho A chủ thể, phát huy lợi ích việc Thứ hai, tài sản thuộc diện thu hồi để thực vay vốn, sử dụng vốn ngân hàng Tuy nhiên, sách Nhà nước có đủ điều việc chuyển giao quyền sử dụng đất (hoậc/và) kiện phát sinh bồi thường Chủ thể B người quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất quyền nhận chế độ bồi thường Việc B phát sang cho chủ khác để mượn danh nghĩa chủ sinh chủ ý ngồi thỏa thuận đơi với chê độ thể đứng tên vay vốn ngân hàng chưa bồi thường tài sản chiếm dụng, không pháp luật điều chỉnh bảo vệ, nên phát sinh hoàn trả, hồn trả có điều kiện rủi ro Các bên liên quan bế tắc việc giải rủi ro tổn thất cho A, người có quyền lợi ích yêu cầu quan nhà nước có thẩm thực tê Bên cạnh đó, Chủ thể B có phát sinh quyền bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nghĩa vụ với bên thứ ba, bị Tịa án tun Điều địi hỏi nhà làm luật cần có buộc phải thực nghĩa vụ án, nghiên cứu sớm đưa quy phạm định có hiệu lực pháp luật, Cơ quan Thi hành điều chỉnh vấn đề nhằm phát huy tính tích án kê biên tài sản để thi hành tài sản B cực quan hệ giao dịch, hạn chế dần đến đứng tên thuộc đôi tượng bị kê biên để thi triệt tiêu rủi ro, giúp cho chủ thể có hành án mặt pháp lý, A chông để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp lại kiện pháp lý này, thực tế mối quan hệ dân ■ TÀI LIỆU THAM KHẢO: 14 Quốc hội (2015), Luật sô' 91/2015/QH13: Bộ luật Dân ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015 SỐ 15-Tháng 6/2021 LUẬT Quôc hội (2013), Luật sô'45/2013/QH13: Luật Đất đai, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc hội (2015), Luật số 65/2014/QH13: Luật Nhà ở, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2015 Ngày nhận bài: 11/4/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 11/5/2021 Ngày châp nhận đăng bài: 21/5/2021 Thơng tin tác giả: ThS ĐINH TIÊN HỒNG Khoa Luật Trường Đại học Hà Tĩnh RISKS OF ASKING OTHERS TO TAKE LAND USE RIGHT CERTIFICATES FOR BORROWING MONEY FROM BANK • LL.M DINH TIEN HOANG Faculty of Politics and Law, Ha Tinh University ABSTRACT: Transfering land use rights (or/and) ownership of properties attached to land to another person to borrow money from the bank is a common civil transaction type The external expression of this transaction is fully in accordance with regulations However, this transactional relationship is not cuưently regulated and protected by laws Hence, the parties involved in this transactional relationship face many risks This paper presents risks of asking other person to take land use right for borrowing money from bank Keywords: certificates of land use rights, mortgage, transfer of land use rights So 15 - Tháng Ó/2021 15 ... khác quyền sử dụng đât, (hoặc/và) quyền sỏ hữu nhà để đứng tên vay vốn ngân hàng tồn nhiều tài sản gắn liền đất để vay vốn ngân rủi ro hàng sau: Rủi ro việc chuyển giao quyền sử Chủ thể A người. .. có quyền sử dụng đất dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn (và/hoặc) có quyền sở hữu nhà ỗ tài sản gắn liền đâì cho người khác để đứng tên vay liền đất thực tế, thân họ sử dụng, vốn ngân hàng. .. B người đứng tên Giấy chứng Trong trường hợp này, Người nhận chuyển nhận quyền sử dụng đất, (hoặc/và) quyền sở hữu giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhà tài sản gắn liền đất nói trên, mặt