Các quy định của luật đất đai năm 2013 về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao thực trạng và kiến nghị

BÀN VÉ Dự ÁN LUẬT CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VÉ QUẢN LỴ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CỐNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ, KHU CHÊ XUẤT, KHU CỐNG NGHỆ CAO: THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ Vũ Quang TS GVCC Viện Kinh tế & Quản lý, Đại Học Bách Khoa Hà Nội Thông tin viết: Tóm tắt: Từ khóa: Khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quản lý sử dụng đất Trong tổng thể vấn đề xây dựng sở hạ tầng, thu hút đầu tư, vấn đề quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao đặt cấp bách tầm quan trọng chúng phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ cho mục tiêu cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Hệ thống sách quy định pháp luật quản lý sử dụng đất đai khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao xây dựng, ban hành tổ chức thực đầy đủ hiệu Tuy vậy, trình phát triển đất nưđc, thay đổi, phát triển không ngừng kinh tế xã hội, sách quy định bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập, hạn chế thực thi đời sống thực tiễn Trong phạm vi viết này, tác giả tập trung phân tích quy định quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhận diện điểm cịn hạn chế gây khó khăn cho việc thành lập, hoạt động phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao; đưa số ý kiến đóng góp cho việc hồn thiện Luật Đất đai 2013 thời gian tđi Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 10/6/2021 : 16/8/2021 : 18/8/2021 Article Iníbmation: Abstract: Keywords: Industrial park, economic zones, export processing zones, and high-tech park; Law on Land; land use right; land administration and utilization The element of land administration and utilization in industrial parks, economic zones, export processing zones and high-tech zones, of the elements of infrastructure construction, investment attraction, has been considered and dealt with in a prompt manner due to their important role to the socio-economic development, which is known as solid ground for target of the industrialization and modernization of the country The policies and legal regulations on the land administration and utilization in industrial zones, economic zones, export processing zones and high-tech parks have been fully developed, promulgated and implemented with efficient results However, in the development process of the country, the constant change and development of the economy and society, those policies and regulations have revealed a number of obstacles, inadequacies and shortcomings Within the scope of this article, the author focuses on analyzing the legal regulations on land administration and utilization in industrial zones, economic zones, export processing zones, and high-tech parks, giving out shortcomings that may be causing the obstacles for the establishment, operation and development of industrial parks, economic zones, export processing zones and high-tech parks; and also providing related recommendations for the improvement of the Law on Land of 2013 Article History: Received Edited Approved : 10 Jun 2021 : 18 Aug 2021 : 19 Aug 2021 ỵ NGHIÊN CỨU Số 04 (452) - T2/2022\ LẬP PHÁP 31 BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT Đặt vấn đề Do có tầm quan trọng lớn phát triển kinh tế - xã hội nên khu công nghiệp, khu kinh tế, khu che xuất, khu công nghệ cao quan tâm phát triển số lượng chất lượng1 từ thời kỳ đầu trinh đổi nước ta ln ln gắn liền với vấn đề đất đai nói chung Cho đến nay, thấy rằng, việc quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao (KCN, KKT, KCX, KCNC) vấn đề Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành quy định tương đối đầy đủ chi tiết nhìn phương diện tổng thể Khung khổ pháp lý hoàn chỉnh nguyên nhân tạo điều kiện cho khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao phát triển đóng góp có hiệu cho kinh tế đất nước, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động, góp phần khơng nhỏ vào cơng xóa đói giảm nghèo, nâng cao thu nhập mức sống nhân dân Song nhìn phương diện chi tiết, cụ thể có xem xét tới quy định có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao lĩnh vực pháp luật khác pháp luật đầu tư, pháp luật quy hoạch, pháp luật bảo vệ môi trường, pháp luật lượng, pháp luật kinh doanh bất động sản quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành cịn có nhiều nội dung cần phân tích, nghiên cứu, đánh giá mức độ phù hợp với trình phát triển hiệu hoạt động khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Đây công việc thường xuyên, liên tục nhằm xây dựng ban hành quy định quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao ngày hoàn thiện Cụ thể quản lý đất đai vấn đề quy hoạch quản lý quy hoạch đất đai xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, sử dụng đất vấn đề sử dụng hiệu tiết kiệm đất, quy định riêng sử dụng đất phục vụ khu công nghiệp, khu kinh tế Những ý kiến đóng góp thời gian qua quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC vấn đề cần giải Ngay từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực vào sống, có nhiều ý kiến đóng góp nội dung cụ thể có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao từ nhà nghiên cứu, chuyên gia đại diện cộng đồng doanh nghiệp đại diện Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao1 Nội dung ý kiến tập trung vào khía cạnh sau: Một là, sửa đổi quy định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất xác định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước khu công nghiệp, khu kinh tế, khu ché xuất, khu công nghệ cao theo hướng ưu đãi mức thu, thời gian thu địa bàn hưởng ưu đãi địa bàn, địa phương cần khuyến khích đàu tư3,4 Hai là, xem xét bất cập quy định nghĩa vụ tài liên quan đến thẩm Tính đến hết tháng 6/2020, nước có khoảng 400 Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu chế xuất, Khu cơng nghệ cao với tổng diện tích đất xấp xỉ 01 triệu ưong tổng diện tích đất tự nhiên 33.123.577 (chiếm horn 3,3%) http://www.mpi.gov vn/Pages/tinbai.aspx?idTin=43533&idcm=207 Tài liệu Hội nghị Câu lạc Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế tỉnh, thành phố phía Bắc lần thứ 17 Hà Nam, 11/2019 Báo cáo Ban quản lý khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc, Tlđd Báo cáo Ban quản lý khu kinh tế Nghi Sơn (Thanh Hóa) khu công nghiệp, Tlđd nn NGHIÊN CVU Wfc LẬP PHÁPSố 04 (452) - T2/2022 , - BÀN VÉ Dự ÁN LUẬT quyền Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp thực hiện5 Ba là, sửa đổi quy định việc xếp dự án xây dựng khu kinh tế vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh te - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng (cụ thể: Điều 62 Luật Đất đai năm 2013)6 Bốn là, sừa đổi quy định trách nhiệm phối hợp cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Ban quản lý khu kinh tế diện tích đất Nhà nước giao cho Ban (cụ thể: Điều 151 Luật Đất đai năm 2013)7; Năm là, sửa đổi bất cập, không thống lĩnh vực pháp luật đầu tư pháp luật đất đai giao đất, cho thuê đất, cụ thể: quy định việc chấm dứt hoạt động dự án thu hồi đất Luật Đầu tư quy định sau 12 tháng mà Nhà đầu tư khơng thực khơng có khả thực dự án theo tiến độ đăng ký với quan đăng ký đầu tư Luật Đất đai cho phép gia hạn dụng đất 24 tháng nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án 8; Qua ý kiến đóng góp đắn, quý giá, quan trọng hữu ích nhũng người làm công tác thực tiễn Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế địa phương mà địa bàn có nhiều khu cơng nghiệp, khu kinh tế xây dựng, thành lập hoạt động hiệu Tp Đà Nằng, tỉnh Thanh Hóa, tinh Vĩnh Phúc, tỉnh Quảng Ninh, tỉnh Thái Nguyên Tuy vậy, chúng tơi nhận thấy, cịn nhiều vấn đề tồn quy định Luật Đất đai năm 2013 việc quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao mà người làm công tác thực tiễn chưa đề cập đến Có thể kể vấn đề cịn có nhiều bất cập quy hoạch quản lý quy hoạch đất đai xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, vấn đề sử dụng hiệu tiết kiệm đất, quy định đất phục vụ khu công nghiệp, khu kinh tế, chồng chéo, mâu thuẫn lĩnh vực pháp luật khác so với Luật Đất đai có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Thực trạng quy định Luật Đất đai 2013 quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao Trong q trình nghiên cứu thực trạng quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, đặc biệt xem xét quy định quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhận thấy có nhiều vấn đề có liên quan cần phải xem xét thấu đáo tốt nhiều phương diện Tuy nhiên, thấy, Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao chủ thể Nhà nước giao đất trao quyền sử dụng đất, có quyền nghĩa vụ Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành ghi nhận, nên lựa chọn cách thức xem xét thực trạng quy định theo logic nội dung đạo luật Cụ thể là, chúng tơi xem xét theo nhóm nội dung Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành chủ thể Nhà nước giao quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, vấn đề quản lý sử dụng đất, vấn đề hợp đồng quản lý sử dụng đất cuối vấn đề quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC liên Báo cáo Ban quàn lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd Báo cáo Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd Báo cáo Ban quàn lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd Báo cáo Ban quản lý khu công nghệ cao khu công nghiệp Tp Đà Năng, Tlđd NGHIÊN Cứu Số 04 (452) - T2/2022 LẬP PHÁP 33 BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT quan đến quy định lĩnh vực pháp luật khác pháp luật đầu tư (trong có nhóm quy định khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao), pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật môi trường phát triển bền vững Thứ nhất, chủ thể Nhà nước trao quyền sử dụng đất Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất tổ chức nước (tổ chức nghiệp công lập cung cấp dịch vụ công) mà theo (có thể suy luận), Ban Quản lý khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuộc nhóm này9 quy định chế độ sử dụng loại đất có quy định đất KCN, KKT, KCX, KCNC1011 Đây quy định chưa rõ ràng chủ thể sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC Theo Nghị định số 18/2018/NĐ-CP quy định Khu Kinh tế, Khu công nghiệp quản lý Ban Quản lý, định nghĩa quan hành nhà nước11 chế độ pháp lý cịn nhiều điều phải hồn chỉnh Một điểm thời gian gần xuất số loại hình tổ chức nước mới, ví dụ: Khu nơng nghiệp cơng nghệ cao, có chức tương tự KCN, KKT chưa ghi nhận Luật Đất đai năm 2013 Riêng với KKT, quy định bao gồm loại KKT cửa KKT ven biển12 cịn loại hình KKT mở (ví dụ: KKT mở Chu Lai) lại chưa kể tới chủ thể sử dụng đất quy định Thứ hai, Vấn đề quản lý đất đai KCN, KKT KCX, KCNC Quy hoạch sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC có vai trị quan trọng việc phát triển bền vững khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Xây dựng, ban hành thực tốt Quy hoạch sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC làm tảng cho việc tiếp cận nguồn lực đất đai nói chung tạo điều kiện sở hạ tầng nói riêng cho KCN, KKT, KCX, KCNC Tiếc vấn đề chưa Luật Đất đai 2013 quan tâm ghi nhận13cụ thể hơn, đặc biệt xác định lập quy hoạch sử dụng đất dựa vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cấp quốc gia, cấp vùng cấp tỉnh có quy hoạch phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC Thực tế có nhiều KCN, KKT, KCX, KCNC bỏ trống tỷ lệ lấp đầy thấp thời gian qua chứng minh điều đó14 Thẩm quyền quản lý đất đai khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao vấn đề đáng bàn Thực tế nay, Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC giao quản lý đất phạm vi KCN, KKT, KCX, KCNC15 Thực việc giao đất, cho thuê đất khu KCN, KKT, KCX, KCNC cho nhà đầu tư, doanh nghiệp số địa phương cấp tỉnh ủy quyền cho Ban Quản lý khu KCN, KKT, KCX, KCNC, số địa phương cấp tỉnh khác chưa thực Theo quy định Điều 24 Luật Đất đai năm 2013 quy định Khoản 26, 27, Điều khoản Điều Luật Đất đai năm 2013 10 Xem Điều 149, 150 Điềul51 Luật Đất đai năm 2013 11 Xem Điều 61 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định quản lý KCN, KKT 12 Khoản Điều Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định quản lý KCN, KKT 13 Xem Điều 36 Luật Đất đai năm 2013 14 Tôn Gia Huyên, Quy hoạch sử dụng đất Việt Nam ưong thời kỳ cơng nghiệp hóa hội nhập, http://land hcmunre.edu.vn 15 Điều Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quản lý KCN, KKT quy định, Ban Quản lý KCN, KKT có nhiệm vụ: g) Quản lý sử dụng có hiệu quỹ đất, mặt nước chuyên dùng giao theo mục đích sử dụng phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế, Quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt; h) Giao lại đất có thu tiền sừ dụng đất, , - AI NGHIÊN CỨU ■W LẬP PHÁPSố 04 (452) - T2/2022 BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật Luật Đất đai năm 2013, Ban Quản lý khu KCN, KKT, KCX, KCNC không nằm số quan Điều gây khó khăn lớn cho hoạt động KCN, KKT, KCX, KCNC16 quy định giao đất để phát triển dự án KCN, KKT, KCX, KCNC giao lại đất cho chủ đầu tư dự án vào KCN, KKT, KCX, KCNC: Vấn đề giao đất (trong hình thức: có thu tiền sừ dụng đất không thu tiền sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013 quy định với trường hợp trường hợp giao đất để phát triển dự án KCN, KKT, KCX, KCNC chưa thực rõ ràng Khoản Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức nghiệp công lập chưa tự chủ tài sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp”, liệu có phải trường hợp Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC hay không, cần xem xét làm rõ Điểm thứ hai sau khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao hình thành, Ban Quản lý khu (mặc dù chưa quy định Luật Đất đai năm 2013 quan có thẩm quyền quản lý đất đai nêu) có chức giao lại, cho thuê đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp KKT17, KCNC18 Khơng có quy định tương tự khu công nghiệp khu chế xuất19 Trên thực tế, Ban Quản lý KCN, KCX ủy quyền thực việc nêu (cùng với việc ủy quyền thực số công việc khác đánh giá tác động môi trường, quản lý chất thải, quản lý lao động ) Những vấn đề vừa nêu gây khó khăn lớn cho việc thành lập hoạt động KCN, KKT, KCX, KCNC thu hồi đất KCN, KKT, KCX, KCNC, có hai khía: Khía cạnh thứ thu hồi đất để phát triển dự án KCN, KKT, KCX, KCNC Thu hồi đất để thực dự án KCN, KKT, KCX, KCNC thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng theo điểm a khoản Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 song để thu hồi đất theo khoản Điều 63: “Tiến độ sử dụng đất thực dự án” chưa cụ thể Đây nguyên nhân dẫn tới tình trạng KCN mọc lên nhanh để đảm bảo tiến độ sử dụng đất (đã hình thành KCN, đưa đất vào sử dụng) KCN lại trống thưa thớt dự án đầu tư (là đảm bảo tiến độ sử dụng đất thực sự) Khía cạnh thứ hai thu hồi đất KCN, KKT, KCX, KCNC vấn đề chưa dự liệu cụ thể Luật Đất đai năm 2013 Một phần chủ trương, sách phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC thực thời gian chưa nhiều (so với phát triển đất nước), phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC ưu tiên hàng đầu quan trọng thực tiễn chưa xuất trường hợp thu hồi đất KCN, KKT, KCX, KCNC có xuất chưa giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thực thẩm quyền khác quản lý đất đai ưong khu kinh tế theo quy định pháp luật đất đai 16 Ban Chủ nhiệm Câu lạc Ban Quản lý KCN, KKT tỉnh phía Bắc Báo cáo hoạt động nhiệm kỳ Hà Nam, 11/2019 17 Khoản Điều 151 Luật Đất đai năm 2013:“ Ban quản lý khu kinh tế giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất ưong khu chức khu kinh tế theo quy định Điều 54, 55 56 Luật này” 18 Khoản Điều 150 Luật Đất đai năm 2013: “ Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất khu công nghệ cao theo quy định Luật này” 19 Xem nội dung Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 quy định chế độ sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề ỵ NGHIÊN Cứu AJJ SỐ 04 (452) - T2/2022 LẬP PHÁP WW BÀN VÊ Dự ÁN LUẬT đề cập tính chất quan trọng KCN, KKT, KCX, KCNC phát triển kinh tế Tuy vậy, thời gian tới, mà phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC vào chiều sâu, xuất vấn đề vừa nêu việc dự liệu quy định Luật Đất đai sau Luật Đất đai năm 2013 việc làm cần thiết Giải tranh chấp xử lý vi phạm pháp luật đất đai nói chung quy định đầy đủ Chương XIII, Luật Đất đai năm 2013 (tất nhiên quy định chung cho trường hợp, khơng có ngoại lệ việc giải tranh chấp xử lý vi phạm pháp luật đất đai KCN, KKT, KCX, KCNC), theo chúng tơi, có vấn đề cần xem xét thấy cịn thiếu quy định cụ thể, đặc biệt đổi vơi KCN, KKT, KCX, KCNC Đầu tiên quy định liên quan đến thông tin, cung cấp thông tin tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai việc giải quyết, xử lý chúng, thứ quy định hịa giải có tranh chấp đất đai KCN, KKT, KCX, KCNC Ở trường hợp thứ nhất, tính chất độc lập, có ranh giới địa lý tính chất quan trọng phát triển đất nước KCN, KKT, KCX, KCNC (thường hiểu Nhà nước) nên thông tin tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai việc giải quyết, xử lý chúng không/chưa quy định phải công khai công khai Bởi vậy, thực tế, tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai KCN, KKT, KCX, KCNC chưa ngăn chặn kịp thời, biết tới người có trách nhiệm quàn lý KCN, KKT, KCX, KCNC bị kỷ luật vi phạm mà Ở trường hợp thứ hai, có tranh chấp đất đai KCN, KKT, KCX, KCNC thi có tiến hành thủ tục hòa giải theo quy định Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 không Thứ ba, Vấn đề nghĩa vụ người sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC qc NGHIÊN cứu W0 LẬP PHÁPSỐ 04 (452) - T2/2022 ỵ - Mặc dù Chương XI, Luật Đất đai năm 2013 quy định đầy đủ chặt chẽ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung đặc thù thành lập hoạt động KCN, KKT, KCX, KCNC nên qua trình nghiên cứu, chúng tơi nhận thấy số điểm cần lưu ý: (i) Chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC chưa quy định cụ thể Trong thực tế KCN, KKT, KCX, KCNC diễn hoạt động này, chí chuyển nhượng, cho thuê lại nhiều lần với mục đích kiếm lời, gây khó khăn, cản trở hoạt động việc đạt mục tiêu KCN, KKT, KCX, KCNC; (ii) Các quyền nghĩa vụ khác liên quan đến quyền sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC quyền góp vốn quyền sừ dụng đất chưa quan tâm quy định cụ thể chuyên biệt Sự trống vắng quy định cụ thể chuyên biệt làm ảnh hưởng đến hiệu hoạt động KCN, KKT, KCX, KCNC không tạo điều kiện tối ưu cho nhà đầu tư, doanh nghiệp hoạt động Thứ tư, Vấn đề Hợp đồng quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC Là công cụ thiếu giao dịch liên quan đến quản lý sử dụng đất nói chung quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC nên vấn đề hợp đồng quy định Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm cần bàn Nhưng lưu ý quy định việc chứng thực họp đồng có liên quan đến quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC Điểm d, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “ Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực ủy ban nhân dân cấp xã” Nhằm tạo thuận lợi cho hoạt động quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC, qua tạo điếu kiện cho KCN, KKT, KCX, KCNC phát triển hơn, đóng góp vào việc phát triển kinh tế BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT - xã hội đất nước, nên xem xét quy định cụ thể nội dung lực cần thiết sản phẩm ẩn chứa rủi ro pháp lý trao đổi, giao Thứ năm, vấn đề quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC liên quan đến xét, nghiên cứu, phân tích nội dung quy định quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC mối tương quan với lĩnh vực pháp luật lấy quy định pháp luật đất đai nói chung, Luật Đất đai năm dịch thị trường Các vấn đề pháp luật môi trường phát triển bền vững Tương tự trên, Luật Đất đai năm 2013 Luật Bảo vệ môi trường (BVMT) năm 2014 thiếu đồng quy định có liên quan đến quản lý sử dụng đat KCN, KKT, KCX, KCNC Các quy định sử dụng tiết kiệm, hiệu tài nguyên đất, bảo vệ tài nguyên đất chưa quan tâm Luật Đất đai năm 2013 2013 nói riêng làm trung tâm, cơng việc địi hỏi thời gian, công phu, nghiêm túc nhiều công sức Tất nhiên, đảm bảo đồng hóa quy định quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC nhiều lĩnh vực pháp Trong pháp luật đầu tư, quy định luật chuyên ngành công việc thực không dễ dàng mà quan hệ xã hội có liên quan (là đối tượng điều chỉnh pháp luật) liên tục phát sinh thay đổi không ngừng Xem xét, nghiên cứu để hạn chế tối đa “độ vênh” quy định lĩnh vực kể với hiệu tương đối cần thiết khả thi quy định lĩnh vực pháp luật khác Đây chủ đề có phạm vi rộng Việc xem KCN, KKT, KCX, KCNC xây dựng ban hành ngày đầy đủ, dần trở thành lĩnh vực pháp luật chuyên ngành Mặc dù vậy, pháp luật đầu tư pháp luật đất đai thiếu đồng cần thiết quy định quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC Như nêu, quy chế pháp lý Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC chưa quy định đầy đủ Luật Đầu tư năm 2014 dẫn đến việc thực quy định quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC cịn gặp khó khăn Ở chiều ngược lại, quy định chủ thể sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC Ban Quàn lý KCN, KKT, KCX, KCNC chưa rõ ràng (như nhận diện phần trên) bất cập Luật Đất đai năm 2013 Vấn đề liên quan đến quy định kinh doanh bất động sản Thời gian gần đây, thị trường kinh doanh bất động sản có phần sơi động lên nhờ sản phẩm bất động sản khu cơng nghiệp Trong đó, Luật Đất đai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thiếu vắng quy định có liên quan đến vấn đề Ket thị trường kinh doanh bất động sản xung Một số đánh giá, nhận xét Dù kết xem xét, nghiên cứu thực khiêm tổn nhiều điểm cần phải thảo luận, song thấy rằng: Một là, quy định Luật Đất đai năm 2013 quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC chưa thực đầy đủ số bất cập quyền nghĩa vụ Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC có liên quan đến đất đai, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chủ thể sau Nhà nước giao đất KCN, KKT, KCX, KCNC Hai là, đặc thù tầm quan trọng KCN, KCX, KKT, KCNC phát triển đất nước nên việc nhận diện bất cập có giải pháp sửa đổi, bổ sung phù hợp, đủ khoa học thực tiễn hồn tồn cần thiết, hữu ích Ba là, quy định quản lý sử dụng đất KCN, KCX, KKT, KCNC Luật ỵ NGHIẺN Cứu SỐ 04 (452) - T2/2022\_LẠP pháp tyj W■ BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT Đất đai năm 2013 cần phải quan tâm nghiên cứu cách tồn diện, cơng phu sâu sắc đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đạo luật quan trọng Kết luận số khuyến nghị Qua nghiên cứu phân tích nội dung quy định Luật Đất đai năm 2013 quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC, nhận diện số vấn đề bất cập quy định Đó là: Một là, chưa xác lập chế độ pháp lý rõ ràng cụ thể đầy đủ chủ thể quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC Điều phải quy định bổ sung sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 Hai là, quy định quản lý sử dụng đất BÃO CÁO CỦA BAN Khuyến nghị Việt Nam Thứ nhất, việc xem xét báo cáo BHT CQPT DSB thông qua thủ tục khơng bỏ qua q trình giải franh chấp Hiệp định CPTPP, EVFTA, UKVFTA Hiệp định RCEP Theo bốn hiệp định này, Hội đồng Trọng tài/BHT ghi nhận, lưu ý, nhắc lại báo cáo BHT CQPT DSB thông qua để bổ trợ, tăng tính thuyết phục cho lập luận định mình, khơng bắt buộc phải áp dụng theo Hội đồng Trọng tài/BHT bác bỏ báo cáo BHT CQPT DSB thông qua có lý đáng rõ ràng, họ nên giải thích theo cách khác, bối cảnh cụ thể vụ tranh chấp RTA Đồng thời, việc sử dụng báo cáo BHT CQPT DSB thông qua giải ttanh chấp không làm tăng thêm giảm bớt quyền nghĩa vụ NGHIÊN cứu Ba là, quy định hợp đồng có liên quan đến quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC cần bổ sung Bốn là, có thiếu đồng quy định có liên quan đến quản lý sử dụng đất KCN, KKT, KCX, KCNC lĩnh vực pháp luật khác Luật Đầu tư năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS, Luật BVMT Luật Đất đai năm 2013 Khắc phục thiếu đồng việc bổ sung, sửa đổi quy định nêu chậm trễ Năm là, cần gấp rút xây dựng ban hành Luật riêng KCN, KKT, KCX, KCNC đáp ứng yêu cầu phát triển KCN, KKT, KCX, KCNC nói riêng yêu cầu phát triển kinh tế đất nước nói chung ■ thành viên khuôn khổ Hiệp định CPTPP, (tiếp theo trang 15) vO KCN, KKT, KCX, KCNC nhiều bất cập cần phải nghiên cứu sửa đổi ! - LẠP PHÁPSố 04 (452) - T2/2022 EVFTA, UKVFTA Hiệp định RCEP Thứ hai, Việt Nam tham gia giải tranh chấp với tư cách nguyên đơn bị đơn Hiệp định CPTPP, EVFTA, UKVFTA Hiệp định RCEP, Việt Nam không nên thụ động, phụ thuộc báo cáo mà Hội đồng Trọng tài/Ban Hội thẩm lựa chọn; ngược lại, Việt Nam chủ động lựa chọn báo cáo BHT CQPT WT0 phù hợp với nội dung khiếu kiện, nguyên đơn, lựa chọn báo cáo có giá trị làm tăng tính thuyết phục cho lập luận nhằm chống lại cáo buộc, bị đơn Các báo cáo mà Việt Nam lựa chọn báo cáo có giải thích liên quan tới nghĩa vụ hiệp định WT0 dẫn chiếu vào bốn Hiệp định Riêng Hiệp định RCEP, viện dẫn thêm báo cảo có giải thích liên quan điều khoản Hiệp định WT0 mà không hợp Hiệp định ■ ... Đất đai có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Thực trạng quy định Luật Đất đai 2013 quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh. .. động khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Đây công việc thường xuyên, liên tục nhằm xây dựng ban hành quy định quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất,. .. kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Trong trình nghiên cứu thực trạng quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, đặc biệt xem xét quy định quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu