Nhận diện rủi ro pháp lý đối với giao dịch về condotel

NHẶN DIỆN RỦI RO PHÁP LÝ ĐỐI VỚI GIAO DỊCH VỀ CONDOTEL Lê Thị Bích Chi * Trương Trọng Hiểu ** Tóm tắt: Trên sở tiếp cận thực tiên, viêt phân tích sơ khia cạnh pháp lý liên quan tới sản phẩm bất động sản condotel giao dịch condotel, đồng thời rủi ro phát sinh từ giao dịch Từ đó, viết đưa số khuyến nghị nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia minh bạch hoả thị trường giao dịch condotel Abstract: On the practical basis, this article analyzes legal aspects related to condotel property and its transactions, from which legal risks might arise Thereby, this article makes proposals for ensuring legitimate rights and interests of parties and transparency in the condotel market Xác định đối tượng giao dịch ặc dù xuất Việt Nam mua bán condotel khoảng thời gian đủ dài, đến nay, quy chế pháp lý condotel 1.1 Nhận diện condotel chưa định hình cách rõ ràng Thậm Theo Luật Du lịch năm 2017, hộ du chí, số dự án condotel cịn bị lịch số bảy loại sở lưu trú du địa phương thu hồi giấy chứng nhận lịch nhằm cung cấp dịch vụ phục vụ nhu quyền sử dụng đất với lý pháp luật cầu lưu trú khách du lịch (khoản Điều chưa ghi nhận trường hợp sử dụng đất 48) Như vậy, thấy rằng, hộ du khơng hình thành đơn vị ở1 Điều kéo lịch thuật ngữ pháp lý thức theo hệ lụy việc xác định chất pháp lý ghi nhận theo pháp luật du lịch, hướng đến condotel nhiều thiếu xác có mục đích sử dụng nơi lưu trú khách thể phát sinh không rủi ro pháp lý cho du lịch Trong đó, giao dịch bên tham gia vào giao dịch thực tế, đặc condotel thực tế có đối tượng bất biệt bên mua sản phẩm * động sản, loại hình mới, nằm danh sách bất động sản định ' *NCS., Khoa Luật học, Trường Đại học Đà Lạt danh theo Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh ’* ThS., Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học doanh bất động sản năm 2014 ị Quốc gia Tp Hồ Chí Minh Nhìn lại tiến trình hình thành phát Khánh Hoà, Condotel lao dốc sau cú sốc thu hồi sổ \đỏ lâu dài, https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi triển thị trường giao dịch -truong/condotel-lao-doc-sau-cu-soc-thu-hoi-so-do-1 dòng sản phẩm bất động sản này, au-dai-541604.html, trụy cập ngày 10/8/2021; Mai thấy, tên gọi loại sản phẩm condotel An, Khánh Hịa, Hồi kết cho dự án có ‘‘đất khơng hình thành đơn vị ở”, https://diendandoanhnghiep.vn du nhập từ nước vào Việt Nam /khanh-hoa-hoi-ket-cho-du-an-co-dat-o-khong-hinhCụ thể, condotel từ viết tắt condo thanh-don-vi-o-192929.html, truy cập ngày (căn hộ) hotel (khách sạn) - sản 10/8/2021 M 29 NHÀ NƯỞC VÀ PHÁP LVẬTSÓ 3/2022 phẩm bất động sản nghỉ dư&ng Hay nói cách khác, theo nghĩa tiếng Việt, xem condotel dạng nhà kết hợp với nhà nghỉ, khách sạn, resort “nhà ở”, “nhà riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà thương mại”, “nhà công vụ” hay “nhà xã hội” đề cập Điều Luật Nhà năm 20142 Như vậy, condotel, mặt tên gọi ngữ nghĩa nó, khơng bao hàm đối tượng hộ du lịch nhắc đến Luật Du lịch năm 2017 Nhưng thực tế, việc phân biệt lúc khẳng định rõ Thậm chí, có ý kiến cho rằng, condotel hiểu “căn hộ du lịch, hộ khách sạn, hộ nghỉ dưỡng, hộ lưu trú”3 hệ việc tiếp cận quy chế pháp lý condotel bị đánh đồng với quy chể pháp lý hộ du lịch Luật Du lịch năm 2017 ghi nhận 1.2 Đối tượng giao dịch mua bán condotel thực tế Trên thực tế, đa phần dự án condotel tồn theo dự án hộ nghỉ dưỡng đất thương mại, dịch vụ Điều cần lưu ý là, giao dịch có đối tượng hộ nghỉ dưỡng hay hộ du lịch hình thành tương lai, xuất hợp đồng mua bán hộ - du lịch hộ - du lịch thực chất Phổ biến dự án, giao dịch Trương Thanh Đức, Bình luận hoàn thiện pháp luật họp đồng từ thực tiền loại hình Condotel, Tham luận hội thảo, Hội thảo Hỗ trợ doanh nghiệp, Bộ Tư pháp, Hà Nội, https://caulacboquanlytoanha.vn/binhluan-ve-hoan-thien-phap-luat-hop-dong-tu-thuc-tienloai-hinh-condotel/, truy cập ngày 10/8/2021 Đặng Anh Quân, Bàn tính pháp lý kinh doanh hộ du lịch, hộ văn phòng, Kỷ yếu Hội thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư bất động sản thương mại, dịch vụ”, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, 2020, tr.12 30 mua bán kỳ nghỉ, bên bán ẩn hình thức mua bán condotel4* Để nhận diện giao dịch có đối tượng condotel, dấu hiệu sau cần phải lưu ý: Thứ nhất, xác định tính chất đối tượng giao dịch Cụ thể, cần phải dựa vào mục đích sử dụng đất; mục đích sử dụng hộ, cơng trình, tài sản đất hay nội dung phê duyệt dự án đầu tư, xây dựng để xác định đặc tính đối tượng giao dịch Từ sở đó, cần phải định vị rõ đối tượng xác định hợp đồng phải condotel hộ (vói thơng tin cụ thể, chi tiết loại hộ, số tầng, diện tích ), xây dựng gắn với mục đích du lịch, nghỉ dường Từ tiếp cận này, việc thiết lập giao dịch condotel cần phải cẩn trọng hợp đồng (mẫu) dự thảo hợp đồng có nội dung xác định đối tượng như: Căn hộ hộ du lịch phục vụ mục đích du lịch, nghỉ dưỡng dài hạn ngắn hạn, hộ chung cư khơng hình thành đơn vị Như phân tích trên, hộ giao dịch thực tế sở lưu trú đơn Luật Du lịch năm 2017 xác định Căn hộ có mục đích sử dụng ngồi mục đích để khơng phải loại hình bất động sản chịu chi phối Luật Nhà năm 2014, hay chí Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hộ không đáp ứng điều kiện để trở thành loại bất động sản khác theo quy định Luật Thứ hai, condotel tồn tách biệt dự án condotel đồng nhất, Xem Trần Phong, Time share: Cơ hội hay rủi ro?, Tạp chí điện tử Nhà đầu tư - CafeLand, https://cafeland.vn/tin-tuc/time-share-co-hoi-hay-ruiro-67153.html, truy cập ngày 10/8/2021 NHẬN DIỆN RỦI RO diện gắn kết với bất động sản khác dự án Trên thực tế, mô hình thứ hai khơng khơng muốn nói xuất phổ biến Điển dự án, cơng trình bao gồm khu hay tồ nhà khách sạn, trung tâm thương mại, dịch vụ giải trí hay thương mại phức hợp vui chơi giải trí (các khu thương mại dịch vụ - văn phòng - hồ bơi - bar - khách sạn) cuối tịa nhà condotel Cá biệt, có trường hợp condotel diện cơng trình, tịa nhà có bất động sản sử dụng cho mục đích khác Với dấu hiệu nhận diện nói trên, condotel đối tượng hợp đồng mua bán condotel hộ sử dụng đa mục đích5 Cụ thể, hộ sử dụng cho mục đích để kết hợp với du lịch, nghỉ dưỡng Hay nói cách khác, chủ đầu tư dự án khơng có quyền bán hộ hợp pháp với danh nghĩa bán condotel dự án phê duyệt, cấp phép hoàn toàn dự án xây dựng hộ khách sạn Có thể trở lại mơ hình sở hữu kỳ nghỉ để phân định rõ đối tượng giao dịch này6 Như viết nêu, bên cạnh nhóm hợp đồng mua bán, cịn có nhóm hợp đồng khác liên quan đến condotel hợp đồng mua bán kỳ nghỉ, hay I gọi hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ Mặc dù gọi “hợp đồng mua bán”, I ngôn ngữ sử dụng hợp đồng “mua” kỳ nghỉ, đơn hợp đồng đăng ký sử dụng dịch vụ lưu trú chất, loại hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ hình thức giao dịch có liên quan đến condotel, khách hàng hồn tồn khơng có quyền sở hữu condotel Bởi lẽ, bên “bán” kỳ nghỉ không bán condotel bên “mua” kỳ nghỉ không mua condotel Trên thực tế, bên “bán” kỳ nghỉ bên kinh doanh dịch vụ du lịch, cụ thể dịch vụ lưu trú, người mua kỳ nghỉ người đặt cọc tiền tốn tiền để “đặt” phịng trước Tuy nhiên, khơng thể phủ nhận, cách gọi tên sản phẩm với thuật ngữ “sở hữu” chủ đầu tư (bên bán kỳ nghỉ) lý dẫn đến nhầm lẫn cho người mua nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh Vụ việc sau ví dụ cụ thể7: Ngày 26/02/2017, bà Nguyễn Thị Long T ơng Nguyễn Hồng s giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 với Công ty trách nhiệm hữu hạn Khu du lịch V Theo đó, giá trị hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ 388.110.OOOđ, cho tuần nghỉ: Tuần thứ 16; loại hộ nghỉ: Loại A Tính đến ngày 15/3/2017, bà T, ông s đặt cọc 300.488.OOOđ Đến ngày 26/4/2017, sau nhận thư điện tử từ Công ty TNHH Khu du lịch V, bà T, ông s xem kỹ lại hợp đồng giao kết thấy có điều khoản hợp đồng không hợp lý, nên chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng, khơng chấp nhận nên khởi kiện Tịa án, yêu cầu tuyên bố hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 vơ hiệu hồn trả lại số tiền nộp ’ Xem Trương Trọng Hiểu, Đất sử dụng đa mục đích: Từ ‘sẩy’ Condotel, Officetel nảy ‘ung’ điện mặt trời áp mái?, Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, số Ỉ0-2021, tr 18-19 Xem Trương Trọng Hiểu, Khoảng trống pháp lý ■ong mua bán kỳ nghi, Tạp chí Kinh tế Sài Gịn, số 8-2017(1387), tr 60-62 Tranh chấp hợp đồng dịch vụ, Bản án sơ thẩm số 54/2018/DS-ST (Tòa án nhân dân Tp Nha Trang, Khánh Hoà, ngày 16/11/2018) Bản án Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chọn Án lệ số 42/2021/AL1, thông qua ngày 24/02/2021 công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12/3/2021 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Ị Ị 31 NHÀ NƯỚC VÀ PHẢPLUẬTSÔ 3/2022 300.488.OOOđ Tuy vậy, Tịa án ‘‘khơng chấp nhận u cầu ngun đơn khơng có cứ’* Chúng tơi đồng tình với kết luận Tòa án giải vụ án nói xác định “quan hệ pháp luật tranh chấp xác định hợp đồng dịch VỊ/”89 Bởi lẽ, theo hợp đồng, khoản tiền ông s bà T bỏ số tiền toán trước để mồi năm (bắt đầu từ năm có ngày khai trưong thức đến hết thời hạn dự án), vào tuần thứ 16, có quyền nghỉ dưỡng hộ loại A sừ dụng tất dịch vụ tiện tích Khu nghỉ dưỡng cao cấp ALMA vịng 07 ngày Cơng ty TNHH Khu du lịch V có nghĩa vụ cung cấp loại hộ A dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp ALMA thời gian tưong ứng để bà T ông s tiếp nhận, thụ hưởng quyền lợi từ họp đồng Đây rõ ràng hợp đồng chuyển nhượng liên quan đến bất động sản, thứ mà ông s bà T bỏ tiền để có quyền ‘‘kỳ nghỉ”', cịn quyền sở hữu bất động sản vần thuộc chủ đầu tư Công ty TNHH Khu du lịch V Như đề cập, hợp đồng mà bên tranh chấp, bên mua có nhầm lẫn đối tượng mục đích giao kết hợp đồng Cụ thể, bên mua kỳ nghỉ tin số tiền 300.488.000đ toán tiền đặt cọc để mua hộ dự án Khu nghi dưỡng cao cấp ALMA thông qua nội dung chưorng trình hội thảo, quảng cáo sản phẩm, nhân viên tiếp thị Đặc biệt, thuật ngữ “sờ hữu kỳ nghỉ”, “hết thời hạn dự án” làm cho bên mua có niềm tin thứ “mua” hộ Nhưng thực chất, thứ mà bên mua bỏ tiền đê có quyền “kỳ nghỉ” quyền sở hữu bất động sản Trong vụ tranh chấp nêu trên, việc nhầm lẫn quyền sở hữu “kỳ nghỉ với quyền sở hữu “bất động sản” thiếu sót bên mua (nhưng lỗi cùa bên bán) Ờ đây, viết muốn đề cập đến tình thực tế mà bên bán bán “kỳ nghỉ”, khẳng định với khách hàng hay chí ghi nhận rõ hợp đồng họ bán hộ - du lịch condoteL Đặc biệt, bên mua dễ dàng nhầm lẫn hon bên bán xác nhận họ bán hộ (thực chất kỳ nghỉ) toàn thời gian với thời hạn tưong ứng “trọn vẹn vòng đời” dự án sở hữu hộ (hay kỳ nghỉ) hay vài tuần cách mà chủ dự án kỳ nghỉ rao bán Tóm lại, giao dịch condotel giao dịch có đối tượng sản phẩm bất động sản (có thể) sử dụng cho mục đích để kết hợp với (cho thuê, kinh doanh) dịch vụ nghỉ dưỡng ngược lại Giao dịch khác với giao dịch sở hữu kỳ nghỉ, giao dịch cung ứng dịch vụ lưu trú đon bên kinh doanh dịch vụ lưu trú10 Việc xác định đổi tượng giao dịch không dẫn đến nhận diện sai lệch nội dung, tính chất mục đích giao dịch Từ đó, việc xác định nội dung quyền nghĩa vụ kèm theo, đặc biệt quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đổi với condotel bị sai lệch Tranh chấp họp đồng dịch vụ, Bản án sơ thẩm số 54/2018/DS-ST Tranh chấp hợp đồng dịch vụ, Bản án sơ thẩm số 54/2018/DS-ST 10 Xem: Đình Dũng, Bán kỳ’ nghi có thời hạn 20 năm, Tạp chí Kinh tế Sài Gịn Online, https://www.thesai gontimes.vn/17622/HCMC-sees-slight-increase-in-J une-CPI.html, truy cập ngày 10/8/2021 32 NHẬN DIỆN RỦI RO Quyền sở hữu quyền cấp Giấy chứng nhận condotel 2.1 Quy định chung Giấy chứng nhận j Với tài sản bất động sản, quyền chủ thể ghi nhận thông qua việc cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, pháp luật nhà Cụ thể, theo quy định khoản 16 Điều Luật Đất đai năm 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt, I quyền sở hữu nhà tài sản khác gan liền với đất (Giấy CN) chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Dù vậy, thời điểm nay, có Ị nhiều loại Giấy CN lưu hành thực tế Tổng quan, trước thời điểm quy định Giấy CN theo Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, Việt Nam tồn Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất (bìa màu đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền Ị sử dụng đất (đối với đất đô thị), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bìa màu hồng) Giấy chứng nhận quyền sở hữu ' công trình xây dựng Việc xuất j nhiều loại Giấy CN phần xuất I phát từ bất Chính phủ việc hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nguyên tắc “một giấy” ghi ị nhận trước Luật Đất đai năm 2003 trước xác định cách rõ ràng chắn bây giờ” 11 Theo quy định Điều 48 Luật Đất đai năm 2003, trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sàn ghi nhận Giây chứng nhận quyên sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký Sau đó, sở quy định thống Nghị định số 88/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi thành Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng năm 2009, chế loại giấy khôi phục trở lại Cụ thể, Bộ Tài nguyên Môi trường (Bộ TNMT) phát hành mẫu Giấy CN thống nhất, có bìa màu hồng cánh sen Giấy có tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất định nghĩa trên, đương nhiên ghi nhận rõ Luật Đất đai năm 2013 Cho đến nay, theo quy định khoản Điều 97 Luật Đất đai năm 2013, tất loại Giấy CN cũ có giá trị pháp lý Điều đáng nói là, ghi nhận loại với tên gọi thống nhất, nội dung ghi nhận Giấy CN đa dạng Cụ thể, Giấy CN cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, Giấy CN còn* bất động sản Ở thời điểm này, việc xác định thẩm quyền chứng nhận quyền sờ hữu nhà tài sản đất chưa có phân định rõ ràng Sau Luật Nhà năm 2005 có hiệu lực, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dung đất ờ) phát hành Điều có nghĩa, kể từ thời điểm này, tiếp tục có hai quan quàn lý Giấy chứng nhận Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Xây dựng Nghị định số 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005 sau thể rõ cách tiếp cận trước Luật sửa đổi, bổ sung số điều cùa luật liên quan đến đầu tư xây dựng (trong có Luật Đất đai năm 2003 Luật Nhà năm 2005) thông qua năm 2009 Luật Đất đai nãm 2013 khẳng định lại, có quan thống quản lý Giấy chứng nhận với tên gọi chung Bộ Tài nguyên Môi trường Xem Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà năm 2005; Nghị định sô 90/2006/NĐ-CP; Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng bàn năm 2009; Luật Đất đai năm 2013 33 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 3/2022 CÓ thể cấp thuộc trường hợp sau đây: - Cấp cho người có đất quyền sừ dụng đất; - Cấp cho người có nhà chủ sở hữu nhà ở; - Cấp cho người có quyền sở hữu đổi với cơng trình xây dựng khơng phải nhà ở, và; - Cấp cho người có quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (như rừng sản xuất rừng trồng hay lâu năm) Cả Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đặc biệt Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định Giấy CN ghi nhận nguyên tắc cấp Giấy CN Tương tự, cấp Giấy CN nội dung quan trọng, chí có tính định, mà người mua condotel quan tâm Giấy CN phản ánh công nhận bảo hộ quyền Nhà nước người mua condotel Tuy nhiên, việc cấp Giấy CN cho condotel thực tế không dễ, chí gây nhiều tranh cãi Condotel xây dựng tổ hợp dự án, bao gồm khu hộ, khu khách sạn, khu thương mại phức hợp vui chơi giải trí mặt lý thuyết lẫn thực tiễn, dự án condotel tồn đất hay đất thương mại, dịch vụ Nếu đất ở, condotel hộ (nhà ở) quyền sở hữu condotel quyền sử dụng đất khách hàng mua condotel ổn định lâu dài Ngay tịa nhà tích hợp nhiều mục đích sử dụng quy chế sử dụng đất ổn định lâu dài áp dụng (cho phần hạng mục cơng trình tương ứng), hay chí cho phần hộ sử dụng cho mục đích thương mại hay dịch vụ (dựa 34 việc xác định mục đích sừ dụng hạng mục)12* Nếu condotel nhà tọa lạc phần đất Nhà nước cho chủ đầu tư thuê, đó, condotel chủ đầu tư giới thiệu cho khách hàng sản phẩm mà khách hàng chi thuê quyền sử dụng đất Cụ thể hơn, condotel sản phẩm tồn đất thương mại, dịch vụ condotel sản phẩm bất động sản thuộc loại “cơng trình xây dựng” đất đất đất Nhà nước cho chủ đầu tư thuê Khách hàng mua condotel quyền sở hữu “cơng trình xây dựng”, quy chế pháp lý đổi với đất quy chế sử dụng đất thương mại, dịch vụ Có nghĩa, đất sử dụng cho trường hợp đất sử dụng có thời hạn người mua condotel sở hữu tối đa theo thời hạn quyền sử dụng đất Việc gia hạn xảy ra, điều khơng chắn Hay nói cách khác, chất, sản phẩm “khách sạn” túy Đây điểm nghẽn pháp lý lớn dịng sản phẩm condotel “khách sạn” chiếm tỷ trọng lớn Để khơi thơng dịng chảy cho sản phẩm mới, nhiều đề xuất cho rằng, Nhà nước nên công nhận condotel “cơng trình xây dựng” đất thương mại, dịch vụ; không 12 Theo khoản 22 Điều 22 Nghị định số Ol/2017/NĐCP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 “đối với dự án có nhiều hạng mục cơng ưình thể định phê duyệt dự án đầu tư, định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư quan có thẩm quyền cấp, định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng chủ đầu tư có nhu cầu có đủ điều kiện quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hạng mục cơng trình phần diện tích hạng mục cơng trình đó” NHẬN DIỆN RỦI RO đơn thuân khách sạn mà hộ - khách sạn Đáp lại nhu cầu lúng túng quan quản lý nhà nước Trung ương lẫn địa phương Các dự án có nhập nhằng kiểu “khách sạn, chung cư cao cap”, “khu phức hợp khách sạn sao, hộ cao cap, hộ du lịch” hay “xây dựng khách sạn du lịch, có nhà đế bán cho thuê”, ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hịa, địa phương có nhiều dự án condotel, sau thời gian cấp Giấy CN cho chủ đầu tư dự án condotel với nội dung chứng nhận “đất khơng hình thành đơn vị ở” vừa thu hồi lại Giấy CN với lý pháp luật đất đai khơng có quy định loại đất có mục đích sử dụng trên13 Với tiền lệ này, thị trường Ị condotel gặp phải cú sốc lớn, gần dập tắt niềm hi vọng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất (cho mục đích sử dụng hộ) hay đất có mục đích sử dụng hỗn hợp dự án I condotel xây dựng đất thương mại, dịch vụ14 Quyết định đưa sau Bộ TNMT có phản hồi thức khơng tiến ỉ hành cấp Giấy CN với mục đích sử dụng đất cho dự án condotel15 Hay nói cách khác, sản phẩm condotel thức bị chổi 13 Xem: Tr Tân, Condotel Khánh Hòa kinh doanh du lịch, https://tuoitre.vn/condotel-okhanh-hoa-chi-duoc-kinh-doanh-du-lich-1369582.ht m, truy cập ngày 10/8/2021; Tấn Lộc, Bỏ gọi đất khơng hình thành đom vị ở, https://plo.vn !contentZNjE20Tc4.html, truy cập ngày 10/8/2021 Xem: Kim Nhung, Nhà chung cư có phép lùng làm địa điểm kinh doanh không?, https:// aodong.vn/bat-dong-san/nha-chung-cu-co-duoc-phe p-dung-lam-dia-diem-kinh-doanh-khong-882224.1do, truy cập ngày 10/8/2021; Trương Trọng Hiểu, Đất sử dung đa mục đích: Từ ‘sây ’ Condotel, Officetel nảy ‘ung' điện mặt trời áp mái?, tlđd * ’ Bộ TNMT, Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ (2020) từ quan Tuy nhiên, nội dung hướng dẫn Bộ TNMT gây ý kiến trái chiều Bởi lẽ, vừa phân tích trên, condotel thực tế tồn hai loại đất: Đất đất thương mại, du lịch Do vậy, việc Bộ TNMT từ chối cấp Giấy CN cho tất condotel, có condotel tồn đất (tương tự khách sạn có xuất phát điểm nhà ở) phi lý16 Chính vậy, quan điểm tiếp cận condotel tiếp tục tạo xung đột Thực ra, ý kiến phản đối diện sản phẩm bất động sản sử dụng đa mục đích condotel khơng phải khơng có lý17 Mặc dù khơng trực tiếp nhiều tình thực tế có cách tiếp cận ngược lại Đơn cử, sau thời gian chờ quy chuẩn, condotel xây dựng theo quy chuẩn nhà chung cư18, Bộ Xây dựng thức ban hành nhà chung cư hồn hợp (gồm condotel) quy định quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư vào đầu năm 202119 Trong bối cảnh 16 Trương Trọng Hiểu, Bất động sản du lịch liệu có ‘shock ngược’ với hướng dẫn mới?, Tạp chí điện tử Nhà đầu tư - CafeLand, https://cafeland.vn/phan-tic h/condotel-lieu-co-shock-nguoc-voi-huong-dan-moi85606.html, truy cập ngày 10/8/2021 17 Ví dụ ý kiến Bộ Cơng an Xem: Trương Trọng Hiểu, Quan điểm Bộ Công an không vơ lý, Tạp chí Kinh tế Sài Gịn, số 30-2020, 23/7/2020, tr.16-17, https://www.thesaigontimes.vn /306167/quan-diem-cua-bo-cong-an-khong-han-la-v o-ly-.html, truy cập ngày 10/8/2021 18 Đó QCVN 04-l:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà cơng trình cơng cộng ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD; Diệu Trang, Bùng nổ condotel: Mừng hay lo?, Tạp chí điện tử Nhà đầu tư - CafeLand, https://cafeland.vn /tin-tuc/bung-no-condotel-mung-hay-lo-67 125.html, truy cập ngày 10/8/2021 19 Thông tư số 03/2021/TT-BXD Bộ Xây dựng ngàỵ 19/5/2021 ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Nhà chung cư 35 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 3/2022 khung pháp lý chưa rõ ràng vậy20, việc cấp Giấy CN cho condotel khó Khi condotel khơng gắn với đất ở, mục đích sử dụng để ở, condotel khơng cịn hộ mà đơn “khách sạn” Mà khách sạn, sở lưu trú du lịch theo Luật Du lịch năm 2017, việc chuyển nhượng cấp Giấy CN khách sạn khơng có sở pháp lý Đây vấn đề mà người mua cần phải nắm bắt để tránh rủi ro sau kết thúc đàm phán, ký kết hợp đồng 2.2 Xác định Giấy chứng condotel giao dịch thực tế nhận Giấy CN quyền sở hữu condotel có ý nghĩa vơ quan trọng mặt pháp lý kinh tế, mục đích người mua condotel Điều có ý nghĩa quan trọng giao dịch có đối tượng condotel cịn “mập mờ” thực tiễn trình bày mục Cụ thể: Thứ nhất, có nhiều giao dịch mà bên bán mập mờ đưa nội dung quy định Giấy chứng nhận họp đồng Hầu hết mẫu hợp đồng mua bán condotel bên bán cam kết hỗ trợ khách hàng để xin cấp Giấy chứng nhận hộ Nhưng nhiều trường hợp, hợp đồng né tránh, không xác định rõ Giấy chứng nhận đề cập Giấy chứng nhận nội dung Trong đó, việc sử dụng thuật ngữ “Giấy chứng nhận” tên gọi tương tự nhắc đến luật khiến khơng người nghĩ hợp đồng ngầm đến “sổ đỏ”21 Cụ thể 20 Xem: Diệu Trang, tlđd; Thịnh Châu, tlđd 21 Sau phương án mẫu Giấy CN chung thông qua, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thực tế, quyền sở hữu vào tài sản khác gắn liền với đất thống sử dụng tên gọi ngắn gọn “Giấy chứng nhận” (Điều nội dung quy định cụ thể sau đó) Thơng 36 hơn, hầu hết mẫu họp đồng mua bán condotel, điều khoản định nghĩa giải thích Giấy chứng nhận phản ánh cách tiếp cận tương đồng đó, ví dụ: “Giấy chứng nhận ” hiểu giấy chửng nhận quan nhà nước có thâm quyền cấp cho bên mua đê xác lập quyền sở hữu/quyền tài sản bên mua với hộ theo quy định pháp luật thời đỉêm Cho nên, nhận định rằng, Giấy chứng nhận đề cập “sổ đỏ” Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ (nếu hộ giao dịch chuyển giao quyền sở hữu) Trong nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất xác định không quy định rõ hợp đồng Tình trạng xảy hầu hết giao dịch hộ thuộc dự án đầu tư xây dựng khách sạn Việc không quy định rõ ràng cịn dẫn đến xung đột sau xuất yêu cầu thực nghĩa vụ tài liên quan đến quyền sử dụng đất Khơng thế, lập lờ phát sinh rủi ro người mua cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ, thực chất quyền sở hữu (hay quyền tài sản cách nêu hợp đồng) cơng trình, tài sản đất Dù có nguyện vọng trả tiền sử dụng đất để có quyền sử dụng đất người mua khơng quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận Bởi lẽ, dự án xây dựng đất thương mại Chúng cho rằng, việc thiếu hụt thông tin cho thấy người bán không đảm bảo nguyên tắc thiện chí, trung thực giao kết hợp đồng tư 24/2014/TT-BTNMT vệ hồ sơ địa tiếp tục sử dụng tên gọi “Giấy chứng nhận” (khoản Điều Điều 22) NHẬN DIỆN RỦI RO Rủi ro phát sinh bên bán chuẩn bị đường lùi đề cập hồ sơ pháp lý dự án xây dựng khu khách sạn (và resort) hợp đồng (cho dù họ chào bán hộ) Nhằm thêm tính an tồn cho mình, bên bán cịn chèn vào hợp đồng nội dung: Theo quy định pháp luật hành, “căn hộ” hộ du lịch Có nghĩa, đối tượng giao dịch phòng nghỉ khách sạn, xây dựng với mục đích chủ yếu để du lịch nghỉ dưỡng, khơng phải hộ chung cư khơng hình thành đơn vị Để rõ hơn, số hợp đồng khẳng định, người mua “căn hộ” không nhập hộ tồ nhà dự án khơng phải nơi ở, khơng hình thành khu dân cư tổ dân phố Nếu vậy, sản phẩm chào bán hộ, hộ du lịch đơn nơi lưu trú sở dịch vụ du lịch? Nếu có tính chất “khách sạn” gọi condotel Cịn xem “căn hộ du lịch” theo Luật Du lịch năm 2017 hồn tồn khơng có sở pháp lý cho việc “bán” loại hộ Cho nên, Ị việc thực hợp đồng không diễn Ị sn sẻ dễ xảy tranh chấp, mà ỊBản án sơ thẩm số 54/2018/DS-ST ngày 16/11/2018 Tòa án nhân dân Tp Nha trang, tỉnh Khánh Hịa nêu ví ụ Cụ thể, hợp đồng mua bán hộ trở thành hợp đồng “đặt phòng”, mà thời gian đặt phòng hết thời hạn sử dụng phòng khách sạn dự án Thứ hai, thơng thường, người bán có ‘‘dụng ý thoái thác trách nhiệm” việc cap Giấy chứng nhận cách áp đặt nội dung cam kết sau người mua: Bên mua công nhận việc câp Giây chứng nhận cho bên mua thời gian cap Giấy chứng nhận tuỳ thuộc vào quan nhà nước có thẩm quyền, theo hướng dẫn quy định cap Giẩy chứng nhận cho loại hình hộ du lịch quan có chức Điều có nghĩa, hộ khơng quan có chức cấp Giấy chứng nhận khơng phải lỗi thuộc người bán Người bán khơng bị xem vi phạm hợp đồng, khơng có lỗi bán sản phẩm không cấp “Giấy chứng nhận” với lý có thay đổi, khác biệt quy định cấp Giấy chứng nhận thời điểm xin cấp Thậm chí, đối chiếu với giao dịch condotel che đậy cho việc bán kỳ nghỉ khả người mua khơng cấp “sổ đỏ” xảy Khi đó, cam kết nêu xem lối thoát cho bên bán Thứ ba, NQ thời hạn sở hữu, sử dụng Thực tế, hợp đồng thường soạn thảo với nội dung hộ giao dịch theo thời hạn quan có thẩm quyền quy định đuợc ghi Giấy chứng nhận cấp cho bên mua Nội dung ghi nhận khơng có bất thường Tuy nhiên, quy định dễ ảnh hưởng đến quyền lợi người mua, họ không dự liệu đến vi phạm hợp đồng tương lai Bởi vì, phân tích, người mua sử dụng đất sở hữu hộ với thời hạn ghi Giấy chứng nhận hộ theo thời gian sử dụng đất lại dự án Nghĩa là, trường hợp chủ đầu tư chậm trễ việc thực tiến độ dự án, bàn giao hộ, chắn quyền lợi kinh tế người mua bị ảnh hưởng Trong đó, giá bán hộ khơng tính tốn dựa vào giá đất, vị trí, diện tích, chất lượng hộ , mà cịn tính tốn dựa vào thời gian sở hữu hộ Khi hiểu rõ điều này, người mua cần có đàm 37 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 3/2022 phán ràng buộc trách nhiệm người bán chậm trề bàn giao hộ như: Phạt vi phạm hợp đồng, yêu cầu giảm giá tương ứng với thời gian chậm trễ Trở lại với giao dịch condotel “giả cách”, đề cập trên, cách mà chủ đầu tư lập lờ để biến hoá giao dịch sở hữu kỳ nghỉ thành giao dịch condotel Thực tế, hợp đồng condotel giả tạo hợp đồng bán kỳ nghỉ với thời hạn sở hữu kỳ nghỉ suốt vòng đời dự án Người mua hộ trường hợp cần lưu ý có quyền sở hữu sử dụng hộ suốt thời gian dự án, họ khơng có quyền sở hữu nhà ở, đương nhiên không kèm theo quyền sử dụng đất Kết luận Nội dung phân tích viết cho thấy, việc xác định đối tượng giao dịch Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản giao dịch condotel thực tế có nhầm lẫn Thậm chí, việc xác định sai tính năng, chất hộ đối tượng giao dịch nhiều tình xuất phát từ cố ý bên bán, thể hợp đồng mẫu cung cấp, giới thiệu cho khách hàng Thời gian qua, quan quản lý định xừ phạt vài dự án rao bán sai đối tượng, không đáp ứng đầy đủ điều kiện giao dịch hộ, cơng trình hình thành tương lai22 Tuy nhiên, điều quan trọng người mua bất động sản cần phải tìm hiểu, nhận diện đối tượng giao 22 Duy Thanh, Sai phạm liên quan đến dự án Nha Trang Golden Gate, https://tuoitre.vn/news-202105 28180918268.htm, truy cập ngày 10/8/2021; Võ Xuân Cường, Thực pháp luật mua bàn nhà thương mại địa bàn Tp Hồ Chi Minh, http:// nguoilambao.vn/thuc-hien-phap-luat-ve-mua-ban-nh a-o-thuong-mai-tren-dia-ban-tphcm-n2087 html, truy cập ngày 10/8/2021 38 dịch, tránh sai sót thiệt hại xảy hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu kết thực hợp đồng không mong muốn ban đầu Khi thị trường bất động sản ngày phát triển, số lượng giao dịch condotel ngày gia tăng phổ biến, việc cải thiện nâng cao tính minh bạch cho thị trường trở nên cấp thiết Ngoài giải pháp mang tính vĩ mơ hồn thiện khung pháp lý condotel thảo luận lâu nay23, quan quản lý nhà nước cần tiếp tục tăng cường công tác quản lý, kịp thời xử lý chủ đầu tư rao bán, ký hợp đồng mua bán condotel bất động sản condotel không đủ điều kiện mua bán Việc truy cứu trách nhiệm hình Tội lừa dối khách hàng (Điều 198 Bộ luật Hình hành) cần tiến hành có bàng chứng cho thấy, chủ đầu tư cố tình lừa dối, ký kết hợp đồng bán dự án dự án xây dựng condotel24 Việc tăng cường đưa cảnh báo sè góp phần giảm bớt rủi ro thị trường giao dịch condotel Tuy nhiên, việc xử lý vi phạm không thực kịp thời, tương xứng nguy đối diện rủi ro còn, đặc biệt bên mua, bên thiếu thơng tin giao dịch condotel 23 Dỗn Thành, Xây dựng khung pháp lý cho Condotel: Cân phái xác định sở hữu chung - riêng, http://kinhtedothi.vn/xay-dung-khung-phap-ly-cho-c ondotel-can-phai-xac-dinh-so-huu-chung-rieng-3654 89.html, truy cập ngày 10/8/2021; Minh Đức, Gỡ vướng cho cản hộ du lịch, https://www.thesaigon times vn/270276/Go-vuong-cho-can-ho-du-lich.html, truy cập ngày 10/8/2021; N Thanh, cần có khung pháp lý cho Condotel, https://baokhanhhoa.vn/xahoi/moitruong-dothi/202007/can-co-khung-phap-lycho-condotel-8174734/, truy cập ngày 10/8/2021 24 Tội danh nhắc tới kiểm soát giao dịch mua nhà hình thành tương lai Xem: PV, Vỉ Chủ tịch Mường Thanh Lê Thanh Thản ngoại?, https://tuoitre.vn/news2019071017360241.htm, truy cập ngày 10/8/2021  ... lại, giao dịch condotel giao dịch có đối tượng sản phẩm bất động sản (có thể) sử dụng cho mục đích để kết hợp với (cho thuê, kinh doanh) dịch vụ nghỉ dưỡng ngược lại Giao dịch khác với giao dịch. .. cận quy chế pháp lý condotel bị đánh đồng với quy chể pháp lý hộ du lịch Luật Du lịch năm 2017 ghi nhận 1.2 Đối tượng giao dịch mua bán condotel thực tế Trên thực tế, đa phần dự án condotel tồn... xây dựng condotel2 4 Việc tăng cường đưa cảnh báo sè góp phần giảm bớt rủi ro thị trường giao dịch condotel Tuy nhiên, việc xử lý vi phạm không thực kịp thời, tương xứng nguy đối diện rủi ro cịn,