ĐĂNG KÝ ĐẮT ĐAI VÀ GIAO DỊCH CHUYẾN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM Phan Thị Hồng * Tóm tắt: Bài viết phân tích quy định pháp luật đăng ký đất đai Việt Nam so sánh với sổ nước giới, làm rõ bất cập việc quản lý đất đai Đồng thời, từ thực tiễn giao dịch gian dối chuyến nhượng quyền sử dụng đẩt thực Việt Nam thời gian gần đây, viết đưa đề xuất hoàn thiện pháp luật vẩn đề Abstract: The article aims to analyze the regulations on land registration in Viet Nam in comparison with foreign countries, to shed light on the inadequacies in land management At the same time, given the phenomenon offraudulent transaction in the transfer of land use in Viet Nam, the article makes proposals for legal improvement on this matter Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên vô quý giá có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Việc quản lý sử dụng hiệu nguồn tài nguyên ảnh hưởng lớn đến trình phát triển kinh tế - xã hội Ở Việt Nam, thị trường đất đai chịu chi phối mạnh mẽ hoạt động quản lý nhà nước đất đai Nội dung quản lý nhà nước đất đai quy định Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ 2013) Trong quản lý đất đai, công tác đăng ký đất đai đóng vai trị quan trọng Bởi lẽ, xây dựng sở liệu đất đai, để xác định người sử dụng đất hợp pháp để giải tranh chấp Mặc dù vậy, thực tiễn thực giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất nhiều bất cập, xuất phát từ hoạt động đăng ký đất đai Việc Nhà nước trọng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đưa điều kiện để quyền sử dụng đất phép giao dịch Điều * ThS., Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật, Đại học Huế 62 188 LĐĐ 2013 “có giấy chứng nhận theo quy định” dẫn đến thực trạng quan có thẩm quyền trọng kiểm tra việc có giấy chứng nhận mà quan tâm tới thông tin nhân thân chủ thể giao dịch Điều dẫn đến trường hợp lợi dụng lỏng lẻo công tác quản lý bất cẩn người sử dụng đất, nhiều đối tượng thực hành vi đánh tráo “sổ đỏ”, làm giả giấy tờ tùy thân, cài người đóng giả người sử dụng đất thực trót lọt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; gây nên bất ổn quan hệ xã hội, giảm sút lòng tin người dân vào hoạt động quản lý nhà nước Đăng ký đất đai theo pháp luật Việt Nam giới Đăng ký đất đai gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động đất đai1 Theo quy định khoản 15 Điều LĐĐ 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sừ dụng đất, quyền sở hữu Điều 95LĐĐ 2013 ĐẢNG KỶĐÂTĐAI nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất vào hồ sơ địa Như vậy, hiểu đăng ký đất đai mặt pháp lý thể thơng qua hệ thống hồ sơ địa chính, chất, đăng ký đất đai đăng ký xác lập quyền sử dụng đất đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất2 Theo quy định Điều 95 LĐĐ 2013, đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý, việc đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Nếu đăng ký đất đai lần đầu thực đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất mà chưa đãng ký chưa cấp loại giấy chứng nhận đăng ký biến động thủ tục ghi nhận thay đổi thông tin trình sử dụng trường hợp cấp giấy chứng nhận Việc đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính3 Thơng qua thủ tục đăng ký đất đai, thông tin đất lưu giữ hồ sơ địa sở liệu đất đai (nếu có) Mọi người dân có quyền biết thơng tin đất đai, trừ liệu thuộc phạm vi bí mật Nhà nước Để khai thác thơng tin đất đai, tổ chức, cá nhân khai thác qua hình thức mạng internet, cổng thơng tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS; khai thác thông qua phiếu Trần Thị Lệ Thu, Một số vấn đề đăng ký đất đai định hướng hoàn thiện, Tạp chí Cơng thương, https://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-va n-de-ve-dang-ky-dat-dai-va-dinh-huong-hoan-thien56982.htm, truy cập ngày 9/6/2021 Khoản Điều 95 LĐĐ 2013 yêu cầu văn quan có thẩm quyền cung cấp liệu đất đai4 Hiện nay, giới tồn hai hệ thống đăng ký đất đai thực nước hệ thống đăng ký chứng thư (chỉ cấp giấy chứng nhận thực thủ tục đăng ký, không cấp giấy chứng nhận đăng ký) hệ thống đăng ký chức danh - gọi hệ thống Torrens (cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản)5 Các nước theo hệ thống đăng ký chứng thư không trọng quản lý đất đai giấy chứng nhận đăng ký đất đai mà trọng quản lý sổ đăng ký Khi có nhu cầu khai thác thông tin, sổ đăng ký cung cấp đầy đủ thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản cách dễ dàng minh bạch, sổ đăng ký lưu giữ “hồ sơ pháp lý” cho bất động sản, cá biệt hóa bất động sản cụ thể, thể đầy đủ “tình trạng pháp lý” bất động sản “lịch sử” bất động sản suốt trình từ chủ sở hữu xác lập quyền bất động sản bị tiêu hủy6 Điều giúp chủ thể giao dịch cần thông tin bất động sản phải liên hệ với quan quản lý đất đai để khai thác thông tin đó; tạo nên Điều Thơng tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai Báo cáo số 114/BC-BTP ngày 11/7/2008 Bộ Tư pháp tổng họp kinh nghiệm số quốc gia giới đăng ký bất động sản, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/10/01/17 41/, truy cập ngày 12/6/2021 Registration of Deeds and Title Act 2006, http://www.irishstatutebook.ie/ eli/2006/act/12/enacted/en/print#sec38, truy cập ngày 12/6/2021, truy cập ngày 12/6/2021 Báo cáo số 114/BC-BTP ngày 11/7/2008 Bộ Tư pháp tổng hợp kinh nghiệm số quốc gia giới đăng ký bất động sản, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/10/01/17 41/, truy cập ngày 12/6/2021 63 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 2/2022 quán việc khai thác cung cấp thông tin Đối với nước theo hệ thống đăng ký Torrens trọng quản lý đất đai giấy chứng nhận đăng ký bất động sản Theo hệ thống này, quan đăng ký đóng vai trò bảo đảm tuyệt đối chủ sở hữu7 Các nước theo hệ thống quản lý đất đai giấy chứng nhận đăng ký bất động sản Tuy nhiên, giấy chứng nhận đăng ký bất động sản thừa nhận chứng thư pháp lý quyền sở hữu nên chủ thể có xu hướng yên tâm bất động sản có giấy chứng nhận Điều dẫn đến tâm lý chủ quan khai thác thông tin đất đai Theo xu hướng phát triển khoa học công nghệ nay, việc quản lý đất đai giấy chứng nhận đăng ký dường bộc lộ nhiều điểm bất cập Đặc biệt giấy chứng nhận dễ bị làm giả đề thực hành vi gian lận giao dịch, nhằm chiếm đoạt tài sản Một số nước giới theo hệ thống Torrens, bãi bỏ giấy chứng nhận đăng ký bất động sản, chẳng hạn Cộng hòa Ireland Theo pháp luật nước này, giấy chứng nhận đăng ký đất đai đảm bảo Nhà nước quyền sở hữu chủ sở hữu đăng ký Nhưng đến ngày 01/01/2007, giấy chứng nhận đăng ký đất đai bị bãi bỏ theo Đạo luật đăng ký chứng thư quyền sở hữu Mỗi mảnh đất sổ đăng ký cấp số hiệu, theo tất giao dịch liên quan đến Fuadah Johari (2014), The Malaysian land taxation system: a chronological review of the torrens system from the Islamic perspective, Wulfenia Journal , Vol 21, No 1; 118-133, https://www.academia.edu/757 4656/THE MALAYSIAN LAND TAXATION S YSTEMACHRONOLOGICALREVIEWOFT HETORRENSSYSTEMFROMTHEISLAMIC PERSPECTIVE, truy cập ngày 22/7/2021 64 đất đai CÓ thể kiểm tra theo yêu cầu sau tốn phí8 Đăng ký đất đai từ góc độ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất họp pháp Việc thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung giao dịch chuyển nhượng quyền sừ dụng đất nói riêng thực có giá trị pháp lý đảm bảo điều kiện luật định Một điều kiện để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận theo quy định điểm a khoản Điều 188 LĐĐ 2013 Như vậy, theo quy định pháp luật Việt Nam, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho có giấy chứng nhận Việc kiểm tra thông tin đất giao dịch xác định dựa giấy chứng nhận Chính vậy, hầu hết chủ thể xác lập, thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tham gia giao dịch mà quan tâm khai thác thông tin từ quan quản lý đất đai Bên cạnh đó, tổ chức hành nghề cơng chứng xác nhận tính hợp pháp hợp đồng dựa vào giấy để xác định chủ sử dụng đất quyền người sử dụng đất Điều dẫn đến thực trạng nhiều giao dịch xác lập cách gian dối, qua mặt công chứng viên, gây thiệt hại cho chủ sử dụng đất hợp pháp gây nên tình trạng bất ổn thị trường bất động sản Registration of Deeds and Title Act 2006, http://www.irishstatutebook.ie/eli/2006/act/12/enacte d/en/print#sec38, truy cập ngày 22/7/2021 ĐẰNG KỶĐẢTĐAI Thời gian gần đây, tình trạng đánh tráo “sổ đỏ” để thực hành vi lừa đảo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phổ biến Có thể liệt kê số trường họp điển sau: Trường họp thứ nhẩt: Ngày 19/7/2019, bà Nguyễn Thị Năng (trú Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh) đến Phịng Cơng chứng số 7, Tp Hồ Chí Minh để chứng nhận họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát “sổ đỏ” bà xuất trình giả Qua tìm hiểu, bà biết mảnh đất bà chuyển nhượng cho người khác cập nhật biến động cho bên nhận chuyển nhượng ông Phạm Thành Vũ tỉnh Tây Ninh vào tháng 02/2019 Vụ việc sau phóng viên Báo pháp luật Tp Hồ Chí Minh làm rõ, cụ thể: Sau nhiều lần đàm phán để chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất nói trên, bà Năng bị đánh tráo “sổ đỏ” Ngày 29/01/2019, Văn phịng cơng chứng tỉnh Long An công chứng hợp đồng ủy quyền cho người giả chủ đất bà Năng ủy quyền cho ông Tài quyền chuyển nhượng lô đất nói Ngày 01/02/2019, ông Tài sở hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Thành Vũ Phòng công chứng sổ 5, Tp Hồ Chí Minh Ngày 21/02/2019, ơng Vũ Văn phịng đăng ký đất đai Quận Tân Bình đăng cập nhật tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau sang tên, ông Vũ chấp lô đất nói cho ngân hàng để vay tiền9 Trường hợp thứ hai: Kim Phụng, Chấn động nạn tráo số đỏ, 1: Bất thường mua đất ti, bán ti , https://plo.vn/phapluat/bat-thuong-dat-mua-3-ti-ban- -ti-864466.html, truy cập ngày 23/7/2021 Vợ chồng anh Nguyễn chị Lê (ở quận Hà Đơng, Hà Nội) có mảnh đất có “sổ đỏ” phường Dương Nội, quận Hà Đông Tháng 5/2020, có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên anh Nguyễn đăng tin chuyển nhượng trang mạng Internet Ngày 03/7/2020, người đàn ông đến nhà anh Nguyễn hỏi “mua đất” Khi anh Nguyễn đưa gốc “sổ đỏ” cho người xem, lợi dụng lúc anh Nguyễn cảnh giác, đối tượng đánh tráo “sổ đỏ” thật anh Nguyễn, để lại “sổ đỏ” giả Từ “sổ đỏ” thật đánh tráo anh Nguyễn, đối tượng tìm thuê Hùng Huyền đóng giả vợ chồng anh Nguyễn, chị Lê để ký giấy tờ chuyển nhượng mảnh đất vợ chồng anh Nguyễn Văn phịng cơng chứng địa bàn Tp Hà Nội Hùng Huyền chụp ảnh chân dung để làm giả chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, trích lục kết mang tên chủ đất vợ chồng anh Nguyễn, chị Lê Khi có đầy đủ hồ sơ giả mạo, đối tượng đánh tráo sổ đỏ vợ chồng anh Nguyễn đồng phạm chuyển nhượng mảnh đất cho anh Phạm Anh với số tiền tỷ đồng10 Đối với trường hợp nêu trên, theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 (BLDS 2015), ngân hàng trường hợp thứ xác định người thứ ba tình theo quy định khoản Điều 133, quyền lợi ngân hàng bảo vệ Có nghĩa là, bên chấp vi phạm nghĩa vụ tốn tài sản chấp bị xử lý theo hợp đồng chấp, đồng nghĩa với việc bà Năng bị đất Còn trường họp thứ hai, giao dịch chưa chuyển dịch cho người thứ ba nên bị vô hiệu 10 Nguyễn Hưng, Đảnh tráo “sổ đỏ”, lừa bán đất, http://cand.com.vn/Ban-tin-l 13/Danh-trao-so-do-luaban-dat-631921/, truy cập ngày 23/7/2021 65 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 2/2022 bị lừa dối theo quy định Điều 127 BLDS 2015 Giả sử, trường hợp này, anh Phạm Anh người nhận chuyển nhượng từ đối tượng Hùng Huyền, hợp đồng công chứng anh Phạm Anh đăng ký quyền sừ dụng đất, sau chuyển nhượng lại cho chủ thể thứ ba giao dịch với chủ thể thứ ba không bị vô hiệu Lúc anh Nguyễn chị Lê khơng có quyền địi lại quyền sử dụng đất Vấn đề đặt xét mối quan hệ với người thứ ba (như Ngân hàng trường hợp 1) giao dịch với người thứ ba có hiệu lực phù hợp với quy định BLDS 2015 điều giải thích Tịa án nhân dân tối cao Công văn số 64/TANDTC-PC11 Tuy nhiên, xét góc độ chủ sử dụng đất hợp pháp bà Năng điều khơng thực thuyết phục Bởi, bà Năng không thực giao dịch khơng có lỗi gì, lại khơng có quyền đòi lại quyền sử dụng đất bị chuyển nhượng thông qua giao dịch gian dối Mặc dù BLDS 2015 có quy định quyền yêu cầu bồi thường khoản Điều 133: Chủ sở hữu quyền địi lại tài sản từ người thứ ba tình, giao dịch với người khơng bị vô hiệu theo quy định khoản Điều này, có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba phải hồn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại Song, 11 Theo Công vãn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 Tòa án nhân dân tối cao việc thông báo kết giải đáp trực tuyến số vướng mắc hình sự, dân tố tụng hành tiểu mục mục II thi: Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vổ hiệu bên nhận chuyển nhượng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất chấp nhà, quyền sử dụng đát cho Ngân hàng theo quy định pháp luật giao dịch the chấp khơng bị vô hiệu 66 Vấn đề số trường hợp khơng tìm người có hành vi lừa đảo, tìm họ lại khơng cịn tài sản để bồi thường thiệt hại thuộc chủ sử dụng đất ban đầu Như vậy, họ dường trắng tài sản khơng biết nhận tiền bồi thường Nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuất phát từ việc quản lý bất động sản thông qua giấy chứng nhận đăng ký thừa nhận giấy chứng nhận chứng thư pháp lý mà người sử dụng đất thực việc chuyển quyền có giấy Điều dẫn đến việc đối tượng thực nhiều thủ đoạn để lấy giấy chứng nhận gốc làm giả loại giấy tờ liên quan để chuyển nhượng bất động sản qua mắt quan có thẩm quyền Vậy, khơng quản lý bất động sản thông qua loại giấy chứng nhận đăng ký mà quản lý thông qua sổ đăng ký hệ thống sở liệu đồng công khai đầu mối cung cấp thông tin bất động sản quan đăng ký đất đai để tổ chức, cá nhân khai thác có nhu cầu hạn chế nhiều giao dịch gian dối Mặt khác, quy định bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu BLDS 2015, đặc biệt giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết, giúp ổn định giao dịch tạo tâm lý yên tâm cho chủ thể xác lập giao dịch Bởi vì, tuyên hàng loạt giao dịch vô hiệu để bảo vệ quyền lợi cho chủ sử dụng đất ban đầu, gây nên tâm lý e ngại xác lập giao dịch, chủ thể khơng biết việc họ tham gia vào giao dịch (mặc dù công chứng chứng nhận) có tương lai Tịa án tun vơ hiệu ĐẢNG KÝĐÀTĐAI hợp đồng họ hay không Tuy nhiên, hướng xừ lý quy định khoản Điều 133 BLDS 2015 thực chưa thuyết phục Dau biết quan hệ dân sự, người bảo vệ quyền lợi dẫn đến người bị quyền, thuyết phục có giải pháp hài hịa lợi ích bên Nghiên cứu giải pháp cho tình này, tác giả nhận thấy pháp luật Hong Kong có quy định trường hợp bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình tương tự pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, giải pháp đưa tình có vài điểm khác biệt Theo điều khoản khắc phục bồi thường sắc lệnh Quyền sừ dụng đất (LTO) năm 2004 Hong Kong, trường hợp gian lận quyền sở hữu quyền lợi hai nạn nhân vô tội bị ảnh hưởng, nạn nhân liên quan là: (1) Chủ sở hữu đăng ký trước (FRO) (2) chủ sở hữu đăng ký (CRO) FRO chủ sở hữu cũ đất đăng ký bị quyền sở hữu gian lận (do tài liệu vô hiệu nhập sai Sổ đăng ký quyền sở hữu); CRO người có tên sổ đăng ký quyền sở hữu với tư cách chủ sở hữu người mua mảnh đất nói với giá trị tốt theo hình thức chuyển nhượng gian dối Dựa LTO tại, FRO vơ tội nộp đơn lên Tịa án đế có lệnh cải có lợi cho Quy chế u cầu Tịa án khắc phục tình hình cách cho phép FRO vô tội thu hồi đất bị lừa đảo khơi phục tên sổ đăng ký quyền sở hữu với điều kiện người bên hành vi gian lận, khơng biết hành vi lừa đảo khơng có lồi việc góp phần gây gian lận CRO bị quyền sở hữu lệnh cải yêu cầu bồi thường theo LTO tùy thuộc vào điều kiện định Để khắc phục bất ổn quy định điều chỉnh có tạo ra, FRO vô tội quyền thu hồi đất nếu: (1) CRO chủ sở hữu đăng ký sau chuyển nhượng đất cách gian dối (nghĩa người phải chủ sở hữu đăng ký thứ hai tiếp theo); (2) CRO sở hữu mảnh đất đề cập; (3) CRO người mua đất hợp pháp FRO vô tội khơng có khả thu hồi đất yêu cầu bồi thường Tác động quy định chủ sở hữu đăng ký thứ hai bảo vệ khỏi việc đất hành vi gian lận trước khơng cịn bị áp lực phải điều tra tài liệu quyền sở hữu trước Ngồi ra, với khả chủ sở hữu đăng ký sau xảy gian lận không thuộc trường hợp ngoại lệ đề xuất, người mua tiềm thận trọng người không bảo vệ người bán kẻ lừa đảo12 Như vậy, vận dụng quy định tương tự pháp luật Hong Kong vào trường họp gian lận trường hợp ví dụ thứ đề cập trên, ngân hàng không bảo vệ quyền lợi ngân hàng CRO đăng ký sau giao dịch chuyển nhượng đất cách gian dối thực (giao dịch nhóm đối tượng lừa đảo với người mua giao dịch gian dối, giao dịch người mua ngân hàng giao dịch đăng ký sau nhà đất chuyển nhượng cách gian dối) Trong tình này, bà Năng có quyền địi lại nhà ngân hàng có quyền yêu cầu 12 Angela Wang, Property Law - The Land Titles Registration in Hong Kong, https://www.hg.org/lega 1-articles/property-law-the-land-titles-registration-inhong-kong-6299, truy cập ngày 23/7/2021 67 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 2/2022 bồi thường Việc quy định người thứ ba quyền yêu cầu bồi thường giao dịch thực hành vi gian dối buộc người thứ ba có trách nhiệm hon xác lập giao dịch Ngân hàng muốn nhận chấp phải thẩm định kỹ tài sản bảo đảm trước định cấp tín dụng Cá nhân, pháp nhân nhận chuyển nhượng bất động sản thận trọng kiểm tra thông tin bất động sản trước định ký hợp đồng Tuy nhiên, pháp luật Hong Kong đưa giải pháp trách nhiệm bồi thường thuộc quan đăng ký13, pháp luật Việt Nam quy trách nhiệm bồi thường cho “chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba” Một số kiến nghị Trên sở phân tích số vấn đề liên quan đến quy định pháp luật đăng ký đất đai thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay, để góp phần hồn thiện pháp luật đất đai pháp luật dân sự, tác giả kiến nghị số giải pháp sau: Thứ nhẩt, đề xuất bãi bỏ quy định khoản 16 Điều LĐĐ 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bởi vì, quy định tạo cách hiểu sai lệch chất giấy chứng nhận, coi giấy chứng nhận tài sản nên dẫn tới nhiều hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến loại giấy Thứ hai, đề xuất bãi bỏ nội dung “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” nội dung quản lý nhà nước đất 13 Sebastion Ko, Retification and Indemnity in Land Title Registration: A risk Analysis for Reform, https://www.academia.edu/23192208/Rectification a nd_Indemnity_in_Land_Title_Registration_A_Risk_ Analysis for Reform, truy cập ngày 23/7/2021 68 đai khoản Điều 22 LĐĐ 2013 Theo đó, khoản Điều 22 LĐĐ 2013 sửa đổi sau: “ Điều 22 Nội dung quản lý nhà nước đất đai Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chỉnh 99 Nhà nước cần quản lý đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ địa chính, khơng nên quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây tình trạng giả mạo, sửa chữa giấy chứng nhận đăng ký nhằm gian lận giao dịch phân tích Thứ ba, đề xuất sửa đổi quy định đăng ký đất đai Điều 95 LĐĐ 2013 theo hướng: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý, bãi bỏ quy định đăng ký theo yêu cầu quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Xây dựng chế đăng ký đất đai lần đầu theo hướng đăng ký xác lập quyền đơn giản hóa thủ tục đăng ký xác lập quyền để đất đăng ký kiểm sốt thơng tin Đồng thời, thực khơng thu lệ phí việc đăng ký xác lập quyền (đăng ký lần đầu), việc thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích tượng trưng để khuyến khích người sử dụng đất đăng ký xác lập quyền Chỉ thực thu tiền trường hợp đăng ký biến động Nhà nước nên thực cấp giấy chứng nhận thực đăng ký đất đai, giấy nên có ý nghĩa thừa nhận người sử dụng đất thực thủ tục hành Mọi thông tin đất đai phải công khai ĐẲNG KỶ ĐÂT ĐAI quy trách nhiệm cung cấp thông tin cho quan quan đăng ký đất đai sở hồ sơ địa Hiện nay, Việt Nam có nhiều mảnh đất chưa đăng ký xác lập quyền14 Có nhiều lý khác dẫn đến tình trạng này, lý chủ yếu dễ nhìn thấy thủ tục rườm rà, nhiều trường hợp cán làm công tác cấp giấy lợi dụng thiếu hiểu biết pháp luật người dân để địi thêm khoản phí Nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn đăng ký xác lập quyền, tiền nộp đành phải chấp nhận tình trạng đất khơng có đăng ký Tuy nhiên, LĐĐ 2013 lại u cầu đất muốn giao dịch phải có giấy chứng nhận Đây nguyên nhân dẫn đến nhiều giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không đáp ứng yêu cầu luật Khi xảy tranh chấp khó giải liên quan đến nhiều chủ thể, kéo theo nhiều quan hệ xã hội cần phải giải Chính vậy, đất đăng ký giải tốn Thị trường bất động sản minh bạch thơng tin cung cấp quan đăng ký đất đai dựa vào hồ sơ địa Điều tạo thói quen quán cho tổ chức, cá nhân muốn tìm kiếm thơng tin trước giao dịch để đảm bảo an toàn 14 Nguyễn Trường, Chậm cấp sổ đỏ cho khu đất dịch vụ quận Hà Đông: Ai chịu trách nhiệm?, https://cafeland.vn/quy-hoach/cham-cap-so-do-chocac-khu-dat-dich-vu-tai-quan-ha-dong-ai-chiu-trachnhiem-43183.html; Phan Anh Tuấn, Chậm cấp ‘‘sổ đỏ ” quận Bình Tân: cần triệt tiêu “virus trì trệ, https://kinhtenongthon.vn/cham-cap-so-do-tai-quanbinh-tan-can-triet-tieu-virus-tri-tre-post33 51 o.html; Hữu Tiến, Quảng Trị: tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt thấp, https://baoxaydung com.vn/quang-tri-tien-do-cap-giay-chung-nhan-quy en-su-dung-dat-dat-thap-65483.html, truy cập ngày 23/7/2021 Thứ tư, kiến nghị LĐĐ 2013 nên bỏ quy định điều kiện quyền sử dụng đất phép giao dịch “phải có giấy chứng nhận theo quy định” Thay vào đó, nên quy định quyền sử dụng đất phép giao dịch cần đăng ký Theo đó, điểm a khoản Điều 188 LĐĐ 2013 cần sửa đổi sau: “Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: ạ) Quyền sử dụng đất đăng ký theo quy định pháp luật đẩt đai; 99 Việc sửa đổi tạo nên quán áp dụng hiệu trường hợp quy định khoản Điều 186 khoản Điều 168 LĐĐ 2013 Nếu theo nguyên tắc, đất đăng ký chủ thể không thuộc đối tượng sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam thực giao dịch đất đai nhận thừa kế Thứ năm, kiến nghị bổ sung quy định khoản Điều 133 BLDS 2015 theo hướng chấp nhận không vô hiệu giao dịch đăng ký thứ hai sau giao dịch dân vơ hiệu thực Theo đó, khoản Điều 133 BLDS 2015 kiến nghị sửa đổi sau: 69 NHÀ NƯỚC VÀ PHẢP L UẬ T SÔ 2/2022 “Điều 133 Bảo vệ quyền lọi người thử ba tình giao dịch dân vơ hiệu Trường hợp giao dịch dân vô hiệu tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao giao dịch dân khác cho người thứ ba tình người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vơ hiệu Quy định áp dụng đoi với trường hợp giao dịch đăng ký giao dịch thứ hai sau giao dịch dân vô hiệu thực 99 Thứ sáu, cần đẩy nhanh tiến độ số hóa thơng tin đất đai nhằm thực cung cấp dịch vụ thủ tục hành đất đai thơng qua internet khai thác thông tin đất đai, nộp hồ sơ đăng ký đất đai, để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân giao dịch quyền sử dụng đất Tóm lại, hồn thiện pháp luật khơng phải để thuận tiện cho quan quản lý nhà nước mà cần đánh giá sở lợi ích xã hội Pháp luật cần đặt lợi ích xã hội lên hết, phục vụ nhu cầu xã hội mà ưu tiên nhu cầu quản lý nhà nước Nhà nước ban hành quy định pháp luật để quản lý quan hệ xã hội phát sinh, thay đổi nhằm mục đích ổn định phát triển không nên ban hành quy định để ép quan hệ xã hội phải phát sinh, thay đổi để thuận tiện cho công tác quản lý Những quy định nêu sửa đổi áp dụng giúp minh bạch thị trường bất động sản, giúp cơng khai hóa thơng tin bảo đảm an toàn cho giao dịch quyền sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu xu phát triển xã hội Việt Nam giai đoạn (Tiêp theo trang 11 — Bộ luật Hình năm 2015 ) Cũng mối liên hệ tội phạm - hình phạt, Luật Hình nhiều quốc gia mở cách tiếp cận làm thay đổi quan niệm, truyền thống cho rằng, hình phạt hay biện pháp xừ lý hình khác xuất phát từ tính chất mức độ hành vi tội phạm, tức xảy trước thời điếm bị xử lý Nội dung cách tiếp cận bổ sung cho quan điểm truyền thống hướng vào tác động đến hành vỉ hậu phạm tội gọi biện pháp hỗn chấp hành hình phạt (caesura) BLHS Việt Nam có hai quy định liên quan đến biện pháp này: Hỗn chấp hành hình phạt tù (Điều 67) tạm đình chấp hành hình phạt tù (Điều 68) Tuy nhiên, tên gọi quy 70 định cho thấy, trường hợp “hoãn” “tạm đình chỉ” liên quan đến phạt tù, khơng liên quan đến hình phạt khác Mặt khác, đáng ý hơn, điều kiện quy định điều luật xuất phát từ yếu tố có tính tới hồn cành cá nhân người bị kết án như: Bị bệnh nặng; phụ nữ có thai nuôi 36 tháng tuổi; người lao động gia đình; nhu cầu cơng vụ Những yếu tố chưa nhằm vào việc khuyến khích thay đổi người phạm tội kê sau bị xử lý chưa có hướng tác động vào việc khuyến khích chấp hành nghiêm hình phạt biện pháp xừ lý Tịa án định ... pháp luật Việt Nam, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng... 64 đất đai CÓ thể kiểm tra theo yêu cầu sau tốn phí8 Đăng ký đất đai từ góc độ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất họp pháp Việc thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung giao. .. xác lập quyền sử dụng đất đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất2 Theo quy định Điều 95 LĐĐ 2013, đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý, việc đăng ký quyền