Căn cứ và điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu

NGHIÊN cưu - TRAO CON cư vồ PÉH • !Eh K ■ ROT OOHf, 50« ị?p QUYẼH vẻ K.ĨÍ OI QUA KF ĨUPO nw»Ị ifflftl ThS DIỆP NGỌC ĐINH * * ’ Từ khóa: Quyền lối qua; bất động sản liền kề; thời hiệu; quyền địa dịch Nhận Biên tập xong Duyệt : 13/6/2022 : 28/6/2022 : 29/6/2022 dài khơng liên tục có coi xác lập quyền lối qua khơng? Yếu tố tình hiểu nào? Hiện số bất cập quy định pháp luật điều kiện xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề theo thời hiệu cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp dỊ Bất cập quy định pháp định cho phép xác lập quyền bất luật điều kiện xác lập quyền động sản liền kề nói chung, quyền lối lối qua bất động sản liền kề theo qua nói riêng theo thời hiệu Tuy nhiên, Điều 236 BLDS năm 2015 lại quy định quyền sở hữu xác lập theo thời hiệu: thòi hiệu 1.1 xác lập Điều 246 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 quy định: “Quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên, theo quy định luật, theo thỏa thuận theo di chúc” Theo tác giả, xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề theo quy định trên, quyền cịn xác lập theo thời hiệu Bộ luật Dân năm 2015 BLDS trước không quy 38 Việc tác động lên bất động sản liền kề lâu Ị ;ị ị i hi, 50 14/202« “Người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, công khai thời hạn 10 năm động sản, 30 năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” Theo đó, quyền sở * Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương NGHIÊN cúu - TRAO DỐI hữu xác lập theo thời hiệu tất lộại tài sản, miễn đáp ứng điịều kiện luật quy định, trừ loại 'tài sản đưa vào để làm lối đường công cộng; bị đơn thừa nhận trước mua đất thấy nguyên đơn phần đất Cùng với lý khác phục vụ nhu cầu sinh tham gia giao dịch dân tài sản không thuộc sở hữu riêng chủ thể Pháp liuật công nhận việc chiếm hoạt, kinh doanh xem xét tính hợp lý mở lối đi, Tòa án chấp nhận yêu cầu hữu khơng có cẳn pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn 30 năm bất động sản quyền lối qua bất động sản liền kề xác lập theo thời hiệu; quyền sở hữu bất động sảp thuộc chủ sở hữu hay người sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng đất dạng quyền tài sản quyền lối qua quyền tài sản Nói cách khốc, quyền bất động sản liền kề coi quyền bất động sản, nên người sử dụng bất động sản liền kềỉcơng khai, liên tục, tình 30 nănị pháp luật đương nhiên công nhận quyền bất động sản liền kề, bất động sản liền kề Ví dụ 2: Tại Bản án số 309/2017/DS-PT ngày 07/12/2017 Tòa án nhân dân tỉnh B nhận định: “Do gia đình ơng Đ sử dụng bất động sản ông B để đường công cộng từ lâu việc sử dụng lối gây thiệt hại thuận tiện cho việc sử dụng” Tòa án cấp phúc thẩm cho rang, Tịa án cấp sơ thẩm khơng chấp nhận u cầu nguyên đơn không đúng, ảnh hưởng đến quyền lợi nguyên đơn nên sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu mở lối ơng Đ Như vậy, để Tịa án xác định quyền lối cho ông Đ trường hợp thời hiệu thuộc sở hừCÙa người khác1 Trong thực tiễn xét xử, có nhiều Tòa án thừa nhận thời hiệu xác lập quyền yề lối đi: Ví dụ 1: Bản ár> số 28/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 Tòa án nhân dân huyện G, tỉnh B thể hiện: Qua xác minh, lối mà nguyên đơn yêu óầu mở tồn từ lâu, nguyên đơn sử dựng thời gian dài Phạm Công Lạc (2006), Quyền sứ dụng hạn chế bất động sàn liền kề, Nxb.Tưpháp, Hà Nội, tr 113 nguyên đơn Vấn đề đặt là: Nếu việc tác động lên bất động sản liền kề lâu dài không liên tục (bị gián đoạn khoảng thời gian) có coi xác lập quyền lối qua không? Thực tiễn xét xử cho thấy, Tịa án có xu hướng cơng nhận xác lập quyền Ví dụ: Bản án sơ thẩm số 19/2018/DSST ngày 28/8/2018 tranh chấp quyền lối qua bất động sản liền kề Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh T: Bà G u cầu ơng M mở lối diện tích 72,8m2 đất số 528 chưa cấp quyền sử dụng đất hộ ông M quản _ Số 14/2022 Tạp chí KIE.V1 SÁT 39 NGHIÊN cửu - TRAO RÒĨ lý sử dụng từ trước đến Trước đây, cha chồng bà G (ông P) sử dụng nhờ lối qua đất ông M có chiều ngang l,5m, dài sở hữu người tài sản Nếu áp dụng điều luật làm xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề khoảng 30m (từ trước năm 1978) Năm 1978, ông p dọn nhà nơi khác sống, để theo thời hiệu chưa thật hợp lý không phù họp với nguyên tắc quyền tuyệt đối quyền sở hữu tài sản Bởi lẽ, quyền lối xác lập theo Điều 236 BLDS năm 2015 đồng nghĩa chủ sở hữu bất động sản liền kề bị quyền sở hữu Do vậy, áp dụng Điều 236 BLDS năm 2015 làm xác lập quyền lối lại nhà cho vợ chồng bà G tiếp tục nhờ lối Đến năm 1985, gia đình bà G làm ăn xa, khơng cịn sử dụng lối đất ông M nữa; năm 1995 tiếp tục sử dụng lối đất ông M Đen năm 2005, ông M bà G xảy mâu thuẫn nên ông M rào lối không cho bà G tiếp Hiện tại, hộ bà G sử dụng lối vườn cam ông B ông c, lối không thuận tiện, phải bắc cầu nhỏ để qua Ơng B ơng c khơng cho hộ bà G lâu dài ảnh hưởng đến phát triển vườn cam Do đó, bà G yêu cầu hộ ông M tiếp tục mở lối cho bà đất số 528 Yêu cầu bà G Tòa án đồng ý Trong vụ việc này, khoảng thời gian sử dụng lối bà G bị ngắt quãng bà G sử dụng lối khác, Tòa án buộc ông M tiếp tục mở lối cho bà G Có thể nói, thời gian sử dụng lối lâu dài tính ổn định Tịa án xem xét làm xác lập quyền lối cho bà G, cụ thể gần 30 năm Như vậy, thực tế, dù chưa quy định cụ thể luật Tòa án chấp nhận quyền lối qua xác lập theo thời hiệu Tuy nhiên, Điều 236 BLDS năm 2015 quy định thời hiệu áp dụng việc xác lập quyền 40 1.2 điều kiện xác lập Việc quy định bổ sung thời hiệu xác lập quyền lối cần thiết Tuy nhiên, chưa có văn quy phạm pháp luật thức quy định, khơng thể áp dụng hoàn toàn Điều 236 BLDS năm 2015 để làm xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề theo thời hiệu, pháp luật nước ngồi nguồn thơng tin để Việt Nam tham khảo tính liên tục, cơng khai: Điều 236 BLDS năm 2015 quy định xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu chiếm hữu, lợi tài sản khơng có pháp luật: “Người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn 10 năm động sản, 30 năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường họp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” Nếu áp dụng tương tự quy định này; xác lập quyền lối qua bất động sảh liền kề theo thời hiệu cần đáp ứng điềỊu kiện: Sử dụng lối bất động sản liện kề tình, liên tục, chủ sở hữu lại có chiếm hữu (thông qua việc sử dụng lối đi) người chiếm hữu mà lại xem tình Nói cách khác, việc sử dụng bất động sản cơng khai thời hạn 30 năm Thời gian 30 năm khộng phải dài, xem xét với điều kiện khác làm phát sinh quyền khơng dễ dàng (vì ibị gián đoạn) Thậm chí, xảy trường họp “địa dịch khơng liên tục khơng xác lập theo thời hiệu chúng thực thơng qua hành vi biệt lập không đủ để thông báo cho chủ sở Hữu bất động sản chịu quyền; đó, hành vi phải coi dung hịa tinh thần tốt đẹp tình làng nghĩa xóm Lời giải thích khơng thể chấp nhận được, dựa giả định phi thực tế trường họp khơng có đăng ký, việc sở hữu địa dịch không liên tục thiết phải gặp khó khăn”2 Điều có nghĩa là, tính liên tục khơng thiết phải kéo dài suốt quãng thời gian chiếm hữu, mà nên hiểu Ịà điều kiện mở, đặc biệt trường hợp địa dịch khơng có đăng ký, việc ixem xét tính liên tục khó khăn người khác cách tinh, công khai, liên tục mà khơng có phản đổi chủ sở hữu đồng nghĩa với việc chủ sở hữu bất động sản đồng ý cho phép sử dụng Neu chủ sở hữu bất động sản liền kề bày tỏ ý chí phản đối (khơng phụ thuộc vào hình thức phản đối), việc sử dụng người khác bất động sản liền kề xem khơng tình3 Tuy nhiên, quan điểm không phù hợp chủ sở hữu người sử dụng lối qua bất động sản liền kề có mối liên hệ thân thiết (bạn bè, láng giềng ) tính tình: So sánh yếu tố liên tục, công khai tình yếu tố tình khó đáp ứng Bởi lẽ đó, tài sản thuộc quyền sở hữu Một số đề xuất, kiến nghị Một là, xét theo nghĩa rộng xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề tương tự xác lập quyền khác (dựa quy định pháp luật); đó, cần bổ sung vào văn quy phạm có tính điều chỉnh chung quan hệ dân (BLDS năm 2015) Theo đó, tác giả kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 246 BLDS năm 2015 xác lập quyền bất động sản liền kề sau: “Quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên, theo quy định luật, theo thời hiệu, theo thỏa thuận theo di chúc” Hai là, sở áp dụng tinh thần quy A.N.Yiannopoụlus (1982), “Creation of servitudes by prescription and destination of the owner”, Louisiana Law Review, Vol.43, No 1, tr 156 Phạm Công Lạc (2006), tlđd, tr 114 _ Tạp chí Số 14/2022\KIÉM SÁT 41 NGHIÊN cửu - TRAO DÕI định xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu chiếm hữu, lợi tài sản pháp luật, cần xây dựng quy định điều kiện xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề, sử dụng lâu dài xem điều kiện để xác lập quyền này, cần xem xét yếu tổ khác cơng khai, liên tục, tình Theo tác giả, 30 năm khoảng thời gian hợp lý áp dụng tương tự pháp luật trường hợp bất động sản có chủ sở hữu Trường họp bất động sản khơng có chủ sở hữu, thời hiệu nên tính 20 năm kể từ thời điểm chủ thể thực hành vi sử dụng bất động sản liền kề thực tế Bởi lẽ, thực hành vi sử dụng lối bất động sản khác khơng có chủ sở hữu để phục vụ nhu cầu sử dụng, khai thác họp lý bất động sản mình, thời hiệu nên xem xét ngắn (bằng hai phần ba so với thời hiệu xác lập quyền lối qua trường họp bất động sản có chủ sở hữu) Ba là, người sử dụng phần đất người khác để làm lối đi, sau lại bán đất cho người khác, tính liên tục xem xét nào? Tham khảo pháp luật Hoa Kỳ, trường hợp người sử dụng đất thật chuyển nhượng đưa tài sản cho người khác, người nhận trở thành người chiếm hữu bất lợi số năm người sừ dụng đất sử dụng đất bất động sản liền kề để làm lối tính cho thời gian sử dụng người sử dụng đất mới, điều gọi “kéo 42 lạp chi KJEM s V! r So 14/2022 theo”4 Theo tác giả, điều hợp lý tham khảo q trình sửa đổi quy định pháp luật Việt Nam Bởi lẽ, quyền lối qua chất dạng vật quyền, xác lập nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng bất động sản, mà lợi ích chủ thể (khơng phụ thuộc vào chủ sử dụng) Điều nên vận dụng trường hợp người sử dụng bất động sản liền kề chưa xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề theo thời hiệu để lại thừa kế cho người khác Khi đó, thời hiệu tiếp tục tính cho người thừa kế (người thừa kế theo pháp luật theo di chúc kế thừa tình khơng tình người để lại di sản) Bốn là, yếu tố tình Bên cạnh yếu tố khác yếu tố tình khó xác định Có thể nhận định rằng, tình việc người sử dụng bất động sản hưởng quyền không gặp phải phản đối đồng ý chủ sở hữu bất động sàn chịu quyền Đồng thời, việc sử dụng lối người sử dụng bất động sản hưởng quyền không xem xét mối quan hệ thân tình (bạn bè, láng giềng ) với chủ sở hữu bất động sản có mảnh đất sử dụng làm lối việc sử dụng bất động sản phục vụ cho lợi ích hai bên hưởng quyền chịu quyền Tác giả gọi yếu tố “bất lợi” Do vậy, yếu tố liên tục, cơng khai, tình yếu Cora Jordan (2006), “Neighbor Law: Fences, Trees, Boundaries & Noise”, Nolo, 5th Edition, tr 171, tr 160 NGHIÊN cứu - TRAO ĐÔI tố “chiếm hữu bất lợi” nên xem điều kiện để xác lập quyền lối qua theo thời hiệu Tóm lại, với việc thừa nhận thời hiệu trohg xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề, cần có nghị quyệt án lệ Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn điều kiện xạc lập quyền lối qua theo thời hiệu Qụ thể, người khai thác bất động sản liền kề để làm lối cách tình, liên tục, cơng khai, bất lợi cho chủ sở hữu bất động sản liền kề thời hạn 30 năm đối vịới bất động sản có chủ sở hữu, 20 năm bất động sản vô chủ có quyền lối qua bất động sản liền kề, kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng lối Trong đó, yếu tố tình hiểu việc khai thác bất động sản không chịu phản đối hay có cho phép chủ sở hữu bất động sản (khơng phụ thuộc vào hình thức phản đối) Tính liên tục xem xét trường hợp người “chiếm hữu bất lợi” chuyển nhượng để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác, thời gian sử dụng trước tính vào thời gian sử dụng người sử dụng đất sau.o Ị CÀI CÁCH TV PHÁP (Tiếp theo trang 17) Kiểm sát viên, Kiẹm tra viên, Điều tra viên VKSQS Bảy là, tăng cường hợp tác quốc tế hoạt động tư pháp Viện kiểm sát quân trung ương cần phịối hợp chặt chẽ với đơn vị làm công tác đoi ngoại VKSND tối cao, Bộ Quốc phòng để xây dựng kế hoạch phục vụ cho côn^ tác trao đổi, học hỏi kinh nghiệm ịhoạt động tư pháp; chủ động phối hợp để có kế hoạch cử cán trẻ, có lực học, bồi dường nghiệp vụ, ngoại ngữ nước có trình độ phát triển hoạt độngị tư pháp pháp luật lình Đây sở vững để chuẩn bị cho VKSQS có đủ lực tham gia vào hoạt động tư pháp quốc tế, vụ án, vụ việc có yếu tố nước ngồi Tám là, tăng cường điều kiện bảo đảm cho hoạt động thực chức năng, nhiệm vụ Đây yêu cầu quan trọng để VKSQS cấp thực tốt chức năng, nhiệm vụ theo quy định pháp luật Đe xuất quan nghiên cứu, tăng cường đầu tư sở vật chất cho VKSQS cấp theo hướng đại; phát triển sở hạ tầng phần mềm ứng dụng công nghệ thông tin, đáp ứng yêu cầu ứng dụng thông tin VKSQS yêu cầu kết nối thông tin VKSQS; nâng cao tỉ lệ máy tính cán bộ, Kiểm sát viên VKSQS; bảo đảm kinh phí chi thường xuyên đáp ứng yêu cầu thực chức năng, nhiệm vụ VKSQS cấp tình hình mới.o _ Tạp chí Số 14/2022\—KIÉM SÁT 43 ... công khai thời hạn 30 năm bất động sản quyền lối qua bất động sản liền kề xác lập theo thời hiệu; quyền sở hữu bất động sảp thuộc chủ sở hữu hay người sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng... NGHIÊN cứu - TRAO ĐÔI tố “chiếm hữu bất lợi” nên xem đi? ??u kiện để xác lập quyền lối qua theo thời hiệu Tóm lại, với việc thừa nhận thời hiệu trohg xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề, cần... định xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu chiếm hữu, lợi tài sản khơng có pháp luật, cần xây dựng quy định đi? ??u kiện xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề, sử dụng lâu dài xem đi? ??u kiện để xác