Bản chất quyền sử dụng đất tại việt nam và sự ảnh hưởng đến cấu trúc của luật đất đai

NGHIÊN cứv - TRA o ĐOI BẢN CHẤT QUYỀN sử DỤNG DAT TẠI VIỆT NAM VÀ Sự ẢNH HƯỞNG ĐÍN CÂU TRÚC CỦA LUẬT ĐÂT đai HOÀNG THỊ LOAN *** NGUYỄN NGỌC TUYẾN ★★ Tóm tắt: Bài viết trình bày khái quát chất quyền sử dụng đất, quan niệm số nước cỏ kinh tế thị trường phát triển việc quy định quyền tài sản gan liền với đất Anh, Hoa Kỳ, Pháp Đức; chi thực trạng cấu trúc cùa Luật Đất đai quyền sử dụng đất quyền tài sản khác gan liền với đất Việt Nam Nhằm góp phần hồn thiện cấu trúc Luật Đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, viết đưa số kiến nghị hoàn thiện quy định quyền sử dụng đất, đồng thời mở rộng quyền tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất, thay đổi cấu trúc Luật Đất đai sở coi trọng quyền người sử dụng đất Từ khoá: cẩu trúc; Luật Đất đai; quyền sử dụng đất; quyền tài sản khác gắn liền với đất Nhận bài: 04/11/2021 Hoàn thành biên tập: 27/4/2022 Duyệt đăng: 27/4/2022 THE NATURE OF LAND USE RIGHTS IN VIETNAM AND ITS IMPACTS ON THE STRUCTURE OF THE LAW ON LAND Abstract: The article presents an overview of the nature of land use rights, the concept of some countries with a developed market economy on the regulation of land-based rights such as England, the United States, France and Germany The article also points out the structural status of the Law on Land regarding land use rights and other land-based interests in Vietnam To contribute to the refinement of the structure of the Law on Land in a socialist-oriented market economy, the article has made several recommendations to improve the regulations on land use rights It also suggests the expansion of rights and land-based interests of land users, as well as suggesting changes in the structure of the Law on Land on the basis ofgiving more importance to the rights of land users Keyword: Structure; Land Law; land use rights; other interest in land Received: Nov 4th, 2021; Editing completed: Apr 27"', 2022; Acceptedfor publication: Apr 27th, 2022 * Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội E-mail: loands@hlu.edu.vn ** Thạc sĩ, Bộ Tài nguyên Môi trường E-maiI: nntuyen@monrre.gov.vn Nghiên cứu thực khuôn khổ đề tài khoa học cấp Bộ: “Nghiên cứu đề xuất định hướng đổi mới, hoàn thiện cấu trúc Luật Đất đai nhằm sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 tiến tới xây dựng Bộ luật Đất đai”, Bộ Tài nguyên Môi trường, năm 2021 - 2022 58 Quan niệm quyền sử dụng đất Việt Nam Tại Việt Nam, từ Hiến pháp năm 1980 đời ghi nhận: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thong quản lí” (Điều 19) Nhà nước khơng trực tiếp sử dụng mà trao quyền cho người sử dụng đất (NSDĐ) Kể từ tới nay, Việt Nam TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊN CỨU - TRA o ĐỊI trì phát triển chế độ sở hữu tồn dân đất đai quyền NSDĐ ngày mở rộng hon qua lần sửa đổi Luật Đất đai Trong lần sửa đổi Luật Đất đai, Đảng Nhà nước ln trọng hồn thiện theo hướng mở rộng hon quyền cho NSDĐ Nếu Luật Đất đai năm 1987 cho phép người sừ dụng dất có quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, thành lao động từ đất mà quyền định đoạt Luật Đất đai năm 1993 quy định cho NSDĐ có quyền chuyển giao quyền sử dụng đất có tính chất định đoạt1 quyền lợi đất phát triển trước; đến Luật Đất đai năm 2003, NSDĐ có quyền chuyển giao quyền sử dụng đất có tính chất định đoạt12; Luật Đất đai năm 2013 quy định cho NSDĐ có quyền chuyển giao quyền sừ dụng đất có tính chất định đoạt (bỏ quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất) quyền đất thuê Nhà nước cho thuê trả tiền lần mở rộng theo hướng cho phép chuyển nhượng Vị trí, vai trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) có ảnh hưởng to lớn trị, kinh tể, văn hố, đời sống người dân Tuy nhiên, tính đặc thù chế độ sở hữu đất đai mà nay, QSDĐ Việt Nam loại tài sản đặc biệt có nhiều góc độ tiếp cận khác nhau: Điều Luật Đất đai năm 1993 quy định quyền bao gồm: quyền chuyến đôi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sừ dụng đất TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 Xét góc độ quan điểm trị, Đảng xác định “QSDĐ loại tài sản hàng hố đặc biệt khơng phải quyền sở hữu ”3 Việc xác định QSDĐ quyền sở hữu xuất phát từ quan điểm pháp lí quyền sử dụng ba quyền quyền sở hữu Xét góc độ pháp lí, chưa có định nghĩa thức QSDĐ quy định Điều 105 Điều 115 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 xác định QSDĐ loại quyền tài sản, quyền tài sản loại tài sản, từ suy luận QSDĐ loại tài sản Khi xác định QSDĐ loại tài sản hàng hố đặc biệt, thấy, nội dung Luật Đất đai năm 2013 thể chế hố tính đặc biệt QSDĐ, là: “Nhà nước quy định quyền nghĩa vụ NSDĐ phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nguồn gốc sử dụng đẩt nghĩa vụ tài chỉnh NSDĐ” (Điều 20) QSDĐ trao cho NSDĐ song quyền nghĩa vụ mồi NSDĐ khác khác nhau, phụ thuộc vào việc xác định NSDĐ ai; nguồn gốc QSDĐ nào; nghĩa vụ tài mà họ thực tương ứng với hình thức giao đất hay cho thuê đất4 BLDS năm 2015 ghi nhận quyền sở Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương (Khoá XI) tiếp tục đổi chinh sách, pháp luật đất đai thời kì đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến nãm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Các nội dung thể rõ nét từ Điều 166 đến Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 quyền nghĩa vụ NSDĐ 59 NGHIÊN cửu - TRA o ĐÒI hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định luật (Điều 158) Quy định dẫn đến cách hiểu QSDĐ quyền chủ sở hữu Tuy nhiên, nhóm tác giả cho rằng, QSDĐ hiểu theo nghĩa khái quát loại tài sản (vật quyền) phái sinh sở quyền sở hữu đất đai Nhà nước trao cho chủ thể định cho phép chủ thể có QSDĐ có quyền nghĩa vụ tài sản theo quy định Luật Đất đai Theo quy định Luật Đất đai, quyền nghĩa vụ NSDĐ quyền sử dụng mà họ nắm giữ tập trung nhấn mạnh vào quyền hưởng dụng, quyền chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền định đoạt có tính chất chuyển giao QSDĐ tham gia giao dịch đất đai gồm: quyền nghĩa vụ chung (Điều 166 Điều 170) 08 quyền có tính chất định đoạt gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167) Quy định Luật Đất đai chưa làm rõ quy định cụ thể nội dung QSDĐ gồm quyền tài sản gắn liền với đất Vấn đề viết có so sánh phần Quan niệm số quốc gia quyền tài sản gắn liền với đất Khi so sánh với nước có kinh tế thị trường phát triển có chế độ đa sở hữu, khơng xét đến hình thức sở hữu, thấy khác biệt lớn quyền tài sản gắn liền với đất mà chủ thể hưởng, cụ thể: Tại Hoa Kỳ, theo Luật sư Christina Braisted Rogers đất đai sở hữu 60 quyền sở hữu tuyệt đối (fee title)5 Quyền sở hữu tuyệt đối6 có nghĩa loại quyền sở hữu mang lại cho chủ sở hữu lợi ích tối đa đất đai, cho phép chủ sở hữu sử dụng tài sản theo cách phù hợp với luật pháp lệnh liên bang, tiểu bang địa phương7 Tuy nhiên, bên có quyền tài sản (interest) gắn liền với đất hợp đồng8 Tại Anh xứ Wales, toàn đất đai Vương quốc Anh thuộc Hoàng gia, tổ chức cá nhân Anh có QSDĐ mà khơng có quyền sở hữu đất9 Theo Luật sư Louisa Roe số loại quyền đất đai công nhận là10: 1) Quyền tài sản đất gồm ba loại: sử dụng vĩnh viễn, quyền thuê sở hữu chung nhà chung cư Trong số này, sở hữu chung nhà chung cư không sử dụng rộng rãi; 2) Các quyền hợp pháp đất đai: phải tạo lập chứng thư, chẳng hạn chấp pháp định; 3) Các quyền công bằng, nhiều Christina Braisted Rogers, Real Estate 2021, A practical cross-border insight into real estate law, 16th Edition, ICLG.com, 2021, tr 212 Vũ Trọng Hùng (chủ biên) tập thể tác giả, Từ Điển Pháp luật Anh - Việt, Nxb TP Hồ Chí Minh, 2000, tr 570 Cách dịch quyền sở hừu tuyệt đối (fee tilte) tưorng tự fee simple https://www.lawinsider.com/dictionary/fee-title, truy cập 22/4/2022 Nguyên văn: “Fee title means the type of ownership giving the owner the maximum interest in the land, entitling the owner to use the property in any manner consistent with federal, state, and local laws and ordinances ” Christina Braisted Rogers, tr 212 Nguyên văn: “Parties can hold an interest in land by contract Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật So sánh, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội, 2019, tr 207 10 Luisa Roe, Real Estate 2021, A practical crossborder insight into real estate law, 16th Edition, ICLG.com, 2021, tr 29 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊN CÚV- TRÁ o Đõỉ quyền tạo hợp đồng, chẳng hạn thoả thuận bán, tuỳ chọn thoả thuận cho thuê; 4) Các quyền phát sinh mà khơng cần tài liệu nào, chẳng hạn quyền xác lập theo “thời hiệu” phát sinh thời gian dài sử dụng mà không bị phản đối Tác giả Mark Wonnacott đưa quan điểm học giả Anh thừa nhận khơng có luật sở hữu đất đai Anh xứ Wales, mà có luật chiếm hữu11 Trong Luật Đất đai Anh sử dụng thuật ngữ “chiếm hữu” có ba nghĩa: 1) mô tả mối quan hệ người quyền sở hữu tuyệt đối, hợp đồng cho thuê quyền lợi (Người sử dụng hưởng dụng đất “đang chiếm hữu” đất; người cỏ quyền sử dụng hưởng dụng đất cỏ quyền chiếm hữu đất); 2) chiếm giữ đất mặt tự nhiên; 3) chiếm hữu suy diễn đề cập sáng tạo pháp lí cố xưa, theo đỏ người coi sử dụng hưởng bất động sản đất, (trên thực tế) người khơng phải vậy11 12 Tại Pháp, theo chuyên gia Maryse Naudin Ouri Belmin số quyền 11 Mark Wonnacott, Possession of land, Cambridge University Press, 2012, tr 12 Mark Wormacott, tldd, tr 13 Nguyên văn: “possession' may have one of three meanings: it may describing a relationship between a person and a fee simple, a lease or a profit prendre (the person presently using and enjoying it is 'in' possession of it; the person who has a present right to use and enjoy it has a 'right' to possess it); or it may simply mean occupation of the physical land itself; or it may be referring to an old legal fiction, whereby someone was deemed to have been using and enjoying an estate in land, when (infact) that person was not TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 đất đai công nhận, bao gồm: (1) toàn quyền sở hữu bất động sản Pháp chia sẻ quyền hưởng hoa lợi quyền sở hữu trần (Bareownership)13 Quyền sở hữu trần hiểu chủ sở hữu không quyền khai thác sử dụng tài sản mà quyền hưởng hoa lợi từ tài sản người khác khai thác14; (2) khoản chấp biện pháp bảo đảm người cho vay; (3) quyền bất động sản trao cho người sử dụng bất động sản, cho dù sử dụng miễn phí hay theo hợp đồng thuê; (4) quyền địa dịch trao pháp luật phong tục tập quán15 Tại Đức, theo Tiến sĩ Damian Tigges có nhiều loại quyền sở hữu khác quyền tương tự bất động sản Quyền sở hữu tuyệt đối độc quyền mảnh đất quyền mạnh Cũng hai nhiều thực thể/người sở hữu mảnh đất.16 Trong pháp luật Đức, hình thức sở hữu hộ gọi sở hữu nhà sở hữu nhà chung cư Bên cạnh đó, sở khơng phải nhà tòa nhà gọi sở hữu phần Ngồi ra, quy chế pháp lí quyền kế thừa cơng trình xây dựng tồn hệ thống pháp luật Đức Hơn nữa, có quyền gọi vật quyền đảm bảo 13 Maryse Naudin Ouri Belmin, Real Estate 2021, A practical cross-border insight into real estate law, 16th Edition, ICLG.com, 2021, Chapter 14 Trần Văn Chánh, Từ điển Kinh tế Thưcmg mại Anh Việt, Nxb Thống kê, Thành phố Hồ Chí Minh, 2004, tr 104 15 Maryse Naudin Ouri Belmin, tlđd, tr 40 16 Damian Tigges, Real Estate 2021, A practical cross-border insight into real estate law, 16th Edition, ICLG.com, 2021, tr 51 61 NGHIÊN cú - TRAO ĐÓI quyền tài sản Chúng liệt kê phần hai sổ đăng kí đất đai Ví dụ quyền địa dịch trao số quyền định tài sản bên ngoài, chẳng hạn quyền lối tài sản người hàng xóm Các địa dịch cá nhân có giới hạn cho phép người sử dụng tài sản theo cách định Các khoản tiền đất chấp sử dụng để đảm bảo yêu cầu bồi thường Chúng liệt kê phần ba sổ đăng kí đất đai17 Như vậy, nước có kinh tế phát triển nêu đại diện cho hệ thống thông luật (common law) luật châu Âu lục địa (civil law) có quy định khác quyền sở hữu, chiếm hữu sử dụng đất đai, song hệ thống quyền tài sản gắn liền với đất nước quan tâm ghi nhận theo hướng mở rộng mức độ khác Thực trạng cấu trúc Luật Đất đai quyền sử dụng đất quyền tài sản khác gắn liền vói đất BLDS năm 2015 có đổi quyền cá nhân, pháp nhân chủ sở hữu tài sản (các vật quyền khác) có tên gọi “quyền khác tài sản” (Điều 159) Trong ghi nhận quyền có liên quan đến đất đai như: quyền bất động sản liền kề (Điều 245), quyền hưởng dụng (Điều 257), quyền bề mặt (Điều 267) Sự bổ sung có ý nghĩa quan trọng nhằm thể chế hoá nghị Đảng nội dung, tinh thần Hiến pháp năm 2013 sở hữu toàn dân, sở hữu riêng; xây dựng, hoàn thiện thể chế kinh tế điều tiết kinh tế C sở tơn trọng quy luật thị trường; việc Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để 17 Damian Tigges, tlđd, tr 51 62 doanh nhân, doanh nghiệp cá nhân, tổ chức khác yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh; nguyên tắc, tài sản hợp pháp tổ chức, cá nhân pháp luật bảo hộ khơng bị quốc hữu hố 18 Nhìn chung, quyền khác tài sản quyền tài sản khác gắn liền với đất ghi nhận mức độ khác hệ thống pháp luật dân bất động sản song chưa quy định đầy đủ Luật Đất đai Đặt so sánh với số quốc gia giới thấy, quyền khác tài sản quyền tài sản khác gắn liền với đất ghi nhận hệ thống pháp luật nước ta sau: Một là, quyền hưởng dụng Mặc dù đề cập quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản quyền hưởng dụng quy định BLDS năm 2015 quyền sử dụng tài sản khác điểm: Neu quyền sử dụng tài sản chủ sở hữu người chủ sở hữu cho phép theo thỏa thuận người sử dụng theo quy định pháp luật (Điều 189) (quan hệ trái quyền) quyền hưởng dụng quyền người thực việc khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản thuộc quyền sở hữu chủ thể khác thời hạn định (Điều 257) (quan hệ vật quyền) Khi đối chiếu quyền hưởng dụng đất với QSDĐ dường hai loại quyền có giao thoa định, lẽ: NSDĐ khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất thuộc sở hữu người khác 18 Tờ trình số 390/TTr-CP ngày 12/10/2014 Chính phủ dự án Bộ luật Dân (sửa đổi) TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 \(,IHÍ:\CỨU - TRA o ĐỚI tồn dân Tuy nhiên, QSDĐ có đặc thù gồm loại QSDĐ ổn định lâu dài QSDĐ có thời hạn19 chuyển giao cho người khác tính chất quyền tài sản theo quy định pháp luật dân mặt pháp lí, quyền thực tế ghi nhận khoản Điều 166 Luật Đất đai, theo NSDĐ “hưởng thành lao động, kết đầu tư đất” Tuy nhiên, NSDĐ chuyển giao quyền khai thác công dụng, hoa lợi, lợi tức từ đất cho người khác với điều kiện giữ quyền tài sản qua hợp đồng thuê Xét góc độ khai thác tối đa quyền lợi từ tài sản sách, pháp luật đất đai nên cho phép tách quyền hưởng dụng QSDĐ thành loại quyền tài sản gắn liền với đất, cho phép đăng kí quyền vào hệ thống đăng kí cho phép chuyển quyền để bảo vệ lợi ích bên Hai là, quyền bề mặt Đây quyền ghi nhận BLDS năm 2015 Theo đó, quyền bề mặt hiểu quyền chủ thể mặt đất, mặt nước, khoảng khơng gian mặt đất, mặt nước lịng đất mà QSDĐ thuộc chủ thể khác (Điều 267) Thời hạn quyền bề mặt xác định theo quy định luật, theo thoả thuận di chúc không vượt thời hạn QSDĐ (khoản Điều 270) Kinh nghiệm hệ thống pháp luật bất động sản Anh cho phép phân tách QSDĐ vĩnh viễn quyền thuê để xây 19 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định 03 loại gồm: Dự án đầu tư không 50 năm, trường hợp đặc biệt không 70 năm; đất để xây dựng trụ sở làm việc tổ chức nước có chức ngoại giao khơng q 99 năm TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 tồ nhà phần tồ nhà đất Hai loại quyền tồn suốt thời gian hợp đồng thuê phân tách kết thúc họp đồng thuê bị chấm dứt20 Tương tự, Hoa Kỳ, quyền sở hữu đất khác với quyền sở hữu nhà xây dựng trường hợp thuê mặt bằng21 Luật Đất đai chưa quy định quyền bề mặt nên chưa có sở để đăng kí, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) loại quyền tài sản Trong thực tế có đề xuất chủ dự án đề nghị thuê quyền khoảng không gian để tạo điểm nhấn kiến trúc cơng trình tạo cầu nối khơng, liên kết khối tồ nhà cao tầng22 phần cơng trình khơng nằm khu vực đất công cộng đường giao thông công viên Tuy nhiên, pháp luật đất đai hành chưa quy định giao đất, cho thuê đất quyền bề mặt theo lớp không gian đất công cộng quan nhà nước quản lý NSDĐ nên quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất gặp lúng túng việc cho thuê đất dự án Ba là, quyền biện pháp bảo đảm gắn liền với đất Các quyền chấp, cầm cố, bảo lãnh, bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản Các quyền biện 20 Damian Tigges, tlđd, tr 29 21 Damian Tigges, tlđd, tr 212 22 Công văn số 10993/UBND-XDNĐ ngày 01/11/2019 Uỷ ban nhân dân tinh Khánh Hoà việc xin ý kiến thủ tục tài việc sử dụng đất xây dựng cơng trinh không thuộc Dự án Trung tâm Ben du thuyền Hoàng Gia, thành phố Nha Trang 63 NGHIÊN cúư - TRÁ o ĐÔI pháp bảo đảm nêu quy định Điều 292 BLDS năm 2015 Hiện tại, Luật Đất đai ghi nhận quyền chấp QSDĐ (Điều 167) bên nhận chấp nhận QSDĐ thơng qua xử lí tài sản chấp (Điều 169) Trong q trình rà sốt hệ thống pháp luật, có ý kiến đề nghị quan chủ trì soạn thảo Luật Đất đai nghiên cứu, bổ sung chế pháp lí cầm cố, bảo lưu quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, QSDĐ để đảm bảo thống áp dụng pháp luật; đảm bảo quyền, lợi ích nhu cầu đáng, tăng cường khả hội tiếp cận nguồn vốn NSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.23 Bốn là, quyền tài sản gắn liền với đất Các tài sản gồm nhà ở, cơng trình xây dựng rừng Các quyền tài sản ghi nhận điều 174, 175, 179 183 Luật Đất đai, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền bán tài sản Bên cạnh đó, BLDS năm 2015, Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Lâm nghiệp năm 2017 ghi nhận quyền chủ sở hữu tài sản găn liền với đất nhà ở, cơng trình xây dựng rừng Luật Đất đai chưa cho phép tách tài sản gắn liền với đất QSDĐ giao dịch dân sự, dẫn đến tình trạng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất phải chuyển dịch QSDĐ Thực tế cho thấy, trường hợp Nhà nước cho thuê 23 Báo cáo số 93/BC-BTP ngày 28/5/2021 Bộ Tư pháp việc chỉnh lí Dự thảo Quyết định ban hành Danh mục văn bàn quy phạm pháp luật cần sửa đổi, bổ sung, ban hành tình hình tiếp tục rà soát văn quy phạm pháp luật, Phụ lục XIII, tr 24 64 đất trả tiền hàng năm, NSDĐ không phép chuyển QSDĐ nên bên thường chuyển nhượng QSDĐ thông qua phương thức: 1) Thực bán tài sản đất theo thoả thuận ngầm việc chuyển QSDĐ (gồm chi phí đầu tư, lợi việc tiếp cận đất đai, lợi vị trí khu đất ) Trong trường hợp này, Nhà nước không thu thuế giá trị QSDĐ mà thu thuế giá trị tài sản đất 2) Đối với doanh nghiệp sử dụng đất thực việc chuyển QSDĐ thông qua phương thức chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp doanh nghiệp 3) Đối với dự án đầu tư theo quy định luật đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư Năm là, quyền dự án đầu tư, vốn cổ phần, phần vốn góp gắn liền với QSDĐ Các quyền gồm vốn đầu tư vào đất, chi phí đầu tư vào đất chưa thu hồi Theo định nghĩa khoản Điều Luật Đầu tư năm 2020, dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định, bản, đất đai thứ gắn liền với đất gọi bất động sản24 Do vậy, xét chất vốn, chi phí đầu tư dự án đầu tư gắn liền với QSDĐ khu đất để phát triển dự án xem bất động sản Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án đầu tư, vốn cổ phần, phần vốn góp thực theo quy định Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Khi chuyển nhượng dự án vốn đầu tư, nhiều trường hợp 24 Michael Lustig, tlđd, tr 17 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊN í I I - TRÁ o ĐỎI chủ thể hướng đến quyền lợi gắn với đất cụ thể Luật Đất đai ghi nhận mức độ định vốn đầu tư chi phí mà NSDĐ đầu tư vào đất NSDĐ bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định khoản Điều 166 Luật Đất đai, cụ thể bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại Nhà nước thu hồi đất (Điều 76) Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư, mua bán cổ phần, vốn góp quy định Điều 194 Luật Đất đai văn quy định chi tiết thi hành25 Sáu là, quyền địa dịch hay dịch quyền Đây thuật ngữ nhiều nước giới sử dụng Điển hình, Bộ luật Dân Pháp quy định: “Dịch quyền nghĩa vụ bẩt động sản tạo điều kiện thuận tiện cho việc sử dụng bất động sản thuộc sở hữu người khác” (Điều 637); “dịch quyền phát sinh địa tự nhiên bất động sản luật quy định nghĩa vụ thoả thuận chủ sở hữu ” (Điều 639)26 Pháp luật Việt Nam không sử dụng khái niệm quyền địa dịch mà BLDS năm 2005 25 Điều 42a Điều 83 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cùa Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai (sửa đổi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 Chính phủ) Việc sử dụng đất trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần doanh nghiệp; cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước quy định Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ) 26 Nhà Pháp luật Việt - Pháp, Bộ luật Dân nước Cộng hoà Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 1998, tr 187 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 trước sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Trên sở đó, Điều 171 Luật Đất đai quy định “quyền sử dụng hạn chế đổi với đẩt liền kề ” theo hướng dẫn chiếu đến quy định pháp luật dân phải thực đăng kí theo quy định Luật Đất đai Điều 245 BLDS năm 2015 sử dụng khái niệm “quyền đổi với bất động sản liền kề”, theo quyền hiểu “quyền thực bẩt động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyển) nhằm phục vụ cho việc khai thác bẩt động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền) Điều 246 BLDS năm 2015 quy định quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên, theo quy định luật, theo thoả thuận theo di chúc Tuy nhiên, BLDS năm 2015 không quy định cụ thể quyền địa dịch xác lập theo quy pháp luật Trong đó, pháp luật quy định dịch quyền xác lập theo pháp luật nhằm phục vụ lợi định của Pháp quy định ích cơng cộng lợi ích làng xã lợi ích cá nhân (Điều 639 Bộ luật Dân sự)27 Bộ luật Đất đai Liên bang Nga (The Land Code of the Russian Federation)28 quy định quyền địa dịch cơng cộng 27 Nhà Pháp luật Việt - Pháp, tlđd, tr 189 28 Điều 23 The Land Code of the Russian Federation No 136-FZ of October 25, 2001 (with the Amendments and Additions of June 30, 2003, June 29, October 3, December 21, 29, 2004, March 7, July 21, 22, December 31, 2005, April 17, June 3, 30, July 27, October 16, December 4, 18, 29, 2006, February 28, May 10, June 19, July 24, October 30, November 8, 2007), https://www.wto.org/english/ thewto_e/acc_e/rus_e/wtaccrus48a5_leg_31 pdf, truy cập 24/4/2022 65 NGHỈÊNCÚÌĨ- TRAO DOI thiết lập đối với: 1) quyền lối qua đất; 2) sử dụng đất cho mục đích sửa chữa tiện ích, kĩ thuật, điện, đường dây, mạng lưới khác sở hạ tầng giao thông; 3) việc đặt ranh giới mốc địa tiếp cận chủng đất; 4) đặt cơng trình nước đất; 5) lấy nước cấp nước cho động vật; 6) động vật nông nghiệp qua đất; 7) cắt cỏ, chăn thả gia súc theo quy trình lập đất thời gian phù hợp với điều kiện phong tục địa phương; 8) sử dụng đất cho mục đích săn bắn đánh cá; 9) sử dụng tạm thời khu đất cho mục đích khảo sát, nghiên cứu công việc khác; 10) tự tiếp cận đường bờ biển Thực tế bên cạnh quyền địa dịch tự nhiên theo thỏa thuận bên xuất nhiều nhu cầu sử dụng đất nhà nước cộng đồng thời gian ngắn Ví dụ: thi cơng xây dựng cơng trình cơng cộng lắp đường dây tải điện, sử dụng mặt thời gian ngắn để xây dựng cầu, đường, thăm dị khống sản Tuy nhiên, đơn vị thi công thoả thuận thuê QSDĐ người dân theo quy định pháp luật dân sự, Nhà nước thu hồi đất theo quy định Điều 62 Luật Đất đai để phát triển kinh tế-xã hội lọi ích quốc gia, cơng cộng Neu pháp luật Đất đai quy định quyền địa dịch cơng giải vướng mắc nêu Bảy là, quyền thuê đất hay quyền thuê tài sản gắn liền với đất Th đất hay th cơng trình xây dựng gắn liền với đất thời gian dài xem hình thức tiếp cận để sử dụng bất động sản giao lưu 66 dân thực theo chế BLDS năm 2015 người dân với NSDĐ hình thức tiếp cận đất đai để Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định cùa Luật Đất đai Pháp luật bất động sản nước giới xem xét việc thuê đất, bất động sản với thời gian dài quyền tài sản chuyển nhượng Ví dụ: Anh thuê đất với thời gian năm đăng kí chuyển nhượng cho người khác29 Trong đó, Điều 174 Luật Đất đai cho phép người Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần thời hạn thuê phép chuyển nhượng cho người khác Người th đất trả tiền th đất hàng năm khơng có quyền chuyển nhượng Khi so sánh với Luật Kinh doanh bất động sản quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Điều 59 có phần thơng thống Tuy nhiên, có ngoại lệ đất thuê lại doanh nghiệp đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định Điều 149 Luật Đất đai Trong thời hạn thuê có quan hệ kép quan hệ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng với Nhà nước quan hệ doanh nghiệp với doanh nghiệp thuê lại đất (nhà đầu tư thứ cấp) Việc thuê lại QSDĐ doanh nghiệp thuê lại đất khu công nghiệp cấp giấy chứng nhận đăng kí chấp, bán tài sản gắn liền với đất xem hình thức tương tự chuyển nhượng quyền thuê đất Tuy nhiên, Luật Đất đai chưa quy định rõ ràng quyền nên trình thực chưa phát huy hết nguồn lực đất đai liên quan đến giao dịch 29 Real Estate 2021, tlđd, tr 30 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊN CỨU - TRA o ĐÒI quyền thuê đất Trên thực tế, bên tham gia giao dịch chuyển quyền thuê đất thông qua việc mua bán tài sản gắn liền với đất, mua bán công ti chuyển nhượng dự án Hệ dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm, thất thu thuế Nhà nước Tám là, quyền định đoạt có tính chuyến giao tài sản Bên cạnh quyền chiếm hữu sử dụng quyền định đoạt ln khẳng định địa vị pháp lí cao chủ thể tài sản đặc tính bao gồm việc chuyên giao quyền sở hữu, từ bỏ, tiêu dùng tiêu huỷ tài sản (Điều 192 BLDS) Tại Hoa Kỳ, quan niệm tài sản thực nhóm quyền sở hữu Một người sở hữu quyền đổi với tài sản vật có quyền kiểm sốt, sử dụng thứ đó, chuyển giao tất quyền cho người khác Do đó, nói quyền sở hữu nói đến “bó quyền” liên quan đến người ta làm với thứ họ sở hữu Đưcmg nhiên, quyền đặc quyền liên quan đến quyền sở hữu bao hàm giới hạn nghĩa vụ định Xã hội áp đặt thông qua pháp luật nghĩa vụ nghĩa vụ cần thiết chủ sở hữu tài sản nghĩa vụ lúc thể rõ ràng yêu cầu xã hội30 Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, NSDĐ có quyền sử dụng Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận cho NSDĐ có quyền chuyển giao QSDĐ gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167) Trong số đó, phân thành hai nhóm quan hệ bản: 311 Michael Lustig, tlđd, tr 22 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 Một là, quan hệ có tính chất chuyển quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho góp vốn QSDĐ Hai là, quan hệ khơng có tính chất chuyển quyền gồm: cho th, cho thuê lại chấp QSDĐ Như vậy, QSDĐ Việt Nam gồm quyền tài sản đất NSDĐ quyền chuyển giao QSDĐ cho người khác Tuy nhiên, việc quy định quyền chuyển quyền quyền tài sản gắn liền với đất để thúc đẩy giao dịch dân liên quan đến thị trường QSDĐ thị trường bất động sản cịn giới hạn định tiếp tục hoàn thiện theo hướng mở rộng thời gian tới Một số kiến nghị hoàn thiện Luật Đất đai Cấu trúc cúa đạo luật cách xếp, bổ trí hay quan hệ thành phần cấu tạo đạo luật Theo Brian M McCall: “Giong Nhà thờ Chartres, luật có thê cơng trình kiến trúc trang trí theo phong cách Romanesque, Gothic Baroque đan lại với nhau”3i Khi đặt mối quan hệ với luật khác hay so sánh với đạo luật bất động sản giới thấy “phong cách kiến trúc” Luật Đất đai Việt Nam với đặc trưng quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền cho NSDĐ theo quy định cụ thể Luật Đất đai Chính vậy, việc xác định thành phần tạo nên QSDĐ để từ đề xuất hồn thiện loại 31 Brian M McCall, “The Architecture of Law: Rebuilding Law in the Classical Tradition”, Notre Dame, Indiana: University of Notre Dame Press, 2018 67 NGHIÊN CỪU - TRA o ĐÓI quyền tài sản có ảnh hưởng đến cấu trúc Luật Đất đai bối cảnh Luật xem xét sửa đổi toàn diện32 Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021 - 2030 Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đề phương hướng, nhiệm vụ, giải pháp phát triến kinh tế - xã hội, có định hướng: “Phát triển thị trường, đẩy mạnh thương mại hoả QSDĐ, tăng cường đăng kỉ QSDĐ áp dụng định giá đất theo thị trường bảo đảm công khai, minh bạch ”33 Đe phát triển thị trường, đẩy mạnh thương mại hố QSDĐ cần có nhiều hàng hố Hàng hố nói chung hiểu bao gồm tất loại động sản, kể động sản hình thành tương lai, vật gắn liền với đất đai (khoản Điều Luật Thương mại năm 2005) Tuy nhiên, xét ưong bối cảnh cần có thay đổi quan điểm để phát triển hàng hoá quyền tài sản liên quan đến QSDĐ Xét quan điểm lịch sử thấy quan hệ đất đai nước ta trải qua trình lịch sử, chiến tranh phức tạp, thay đổi qua nhiều thời kì nên thời kì cần có mục tiêu điều chỉnh, phương pháp điều chỉnh khác Ví dụ, thời kì đầu thành lập nước, mục tiêu thu thuế để “lấp đầy” ngân khố quốc gia, cơng tác quản lí đất đai gắn với thu thuế, có Sở Trước bạ - Văn tự - Quản 32 Việc sửa đổi Luật Đất đai Quốc hội ban hành Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, điều chỉnh chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021 Nghị số 17/2021/QH15 ngày 27/7/2021 33 https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/print/367 ỉ chien-luoc-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-10-nam-2021 2030, truy cập 30/10/2021 68 thủ điền thổ Thuế trực thu trực thuộc Bộ Tài chính, sau, với mục tiêu cải cách ruộng đất, sản xuất lương thực, quan hệ đất đai gắn với ngành nông nghiệp Tuy nhiên, giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá đại hoá nay, quan hệ đất đai khơng cịn đơn giản QSDĐ t mà cịn gắn với dự án đầu tư, quan hệ sở hữu vốn, vốn hoá QSDĐ tài sản cơng trình xây dựng lớn đất (các tồ nhà chọc trời, cơng trình xây dựng, dự án đầu tư có giá trị lớn đất liền biển, mặt đất, mặt đất, khơng) Do đó, thực tế sống đặt yêu cầu cần xem xét điều chỉnh quan hệ đất đai mối quan hệ tổng thể với loại tài sản Hầu giới đặt đất đai mối quan hệ với tài sản gắn liền với đất để tạo thành loại tài sản quản lí thống bất động sản có phân biệt với động sản, tài sản khác hai đặc tính là: 1) tính cố định khơng gian; 2) tính khơng thể che giấu Các quyền tài sản gắn liền với đất khơng xem xét quản lí tổng thể với đất đai dẫn đến tình trạng xung đột, tạo kẽ hở pháp lí lãng phí nguồn lực đất đai Vì vậy, để hồn thiện sách pháp luật đai theo hướng nhẩn mạnh tính thị trường gắn với sửa đổi toàn diện Luật Đất đai thời gian tới, quan có thẩm quyền xem xét số quan điểm sửa đổi đây: Một là, mở rộng phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai Luật không điều chỉnh quan hệ đất đai tuý mà phải trọng đến tài sản gắn liền với đất đặt mối quan hệ quản lí khơng gian lãnh thổ, theo đó: đất đai, rừng núi, khống sản TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊN CÚI - TRA o ĐOI sông hồ, mặt nước, mặt biển tài sản gắn liền với đất phải nằm phạm vi điều chỉnh quản lí khơng gian Luật Đất đai, kể không gian ngầm không Các luật chuyên ngành quản lí tài sản cụ thể gắn liền với đất việc đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải thực theo Luật Đất đai Cơ sở đề xuất phát triển xã hội Hiện xuất nhiều tài sản đầu tư khu vực đất có mặt nước, mặt biển, cơng trình ngầm xuất nhu cầu đầu tư công trình khơng; chủ đầu tư có nhu cầu đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Hai là, quyền tài sản gắn liền với đất vốn đầu tư, dự án đầu tư, tài sản gắn liền với đất nhà ở, công trình xây dựng, rừng cây, quyền khác tài sản cần phải ghi nhận quy định Luật Đất đai để đảm bảo tính thống Các luật chuyên ngành Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lí tài sản cơng có thê quy định cụ thể nội dung thuộc chuyên ngành phải đảm bảo thống với Luật Đất đai Q trình tổng kết Luật Đất đai rà sốt xung đột luật có liên quan với Luật Đất đai cho thấy có nhiều luật có mâu thuần, chồng chéo với Luật Đất đai, đặc biệt nhóm luật đầu tư, nhà ở, bất động sản34 34 Công văn số 4308/BTNMT-PC ngày 31/7/2021 Bộ Tài ngun Mơi trường việc rà sốt vãn quy phạm pháp luật để sửa đổi, bổ sung nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, bất cập cản trờ hoạt động phát triển kinh tế TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 Vì vậy, cần có luật làm chủ đạo, làm sở điều chỉnh thống quan hệ đất đai tài sản gắn liền với đất Ba là, ghi nhận mở rộng quyền tài sản gắn liền với đất phép tham gia giao dịch Ví dụ, cho phép đất thuê trả tiền năm với thời hạn từ 05 năm trở lên đăng kí phép chuyển nhượng quyền thuê đất với tài sản gắn liền với đất cho chủ thể khác giữ quyền người thuê đất ban đầu với Nhà nước để khuyến khích mở rộng giao dịch đất đai Việc ghi nhận mở rộng quyền tài sản gắn liền với đất giúp đa dạng hóa loại tài sản gắn liền với đất Các loại quyền tài sản phép giao dịch tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Bốn là, xét góc độ Luật Đất đai đạo luật cấu trúc gồm thành phần kết hợp với là: hành chính, dân kinh tế khẳng định rằng, cấu trúc Luật Đất đai qua lần sửa đổi tồn diện, đến có biến đổi, chuyển hóa từ nặng hành giai đoạn đầu sang giảm bớt tính chất hành tăng cường tính chất dân sự, kinh tế giai đoạn sau Do đó, cấu trúc Luật Đất đai giai đoạn xét nội dung quyền nghĩa vụ NSDĐ cần coi trọng hon tính chất dân sự-kinh tế, đồng thời cần phải sửa đổi theo hướng tôn trọng quyền nghĩa vụ NSDĐ giao lưu dân Năm là, hồn thiện hình thức bố cục cùa Luật Đất đai Hiến pháp năm 2013 thành công đặt tôn trọng quyền nghĩa vụ công dân 69 NGHIÊN cửu - TRA o ĐÓI lên trước vấn đề khác Luật Đất đai cần chuyển nội dung chương quyền nghĩa vụ NSDĐ lên sau Chương II quyền nghĩa vụ Nhà nước đổi với đất đai Nếu sửa đổi cho thấy Nhà nước coi trọng quyền nghĩa vụ người dân giao lưu dân sau vấn đề chế độ sở hữu toàn dân đất đai./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Brian M McCall, “The Architecture of Law: Rebuilding Law in the Classical Tradition”, Notre Dame, Indiana: University of Notre Dame Press, 2018 Christina Braisted Rogers, Real Estate 2021, A practical cross-border insight into real estate law, 16th Edition, ICLG.com, 2021 Damian Tigges, Real Estate 2021, A practical cross-border insight into real estate law, 16th Edition, ICLG.com, 2021 Luisa Roe, Real Estate 2021, A practical cross-border insight into real estate law, 16th Edition, ICLG.com, 2021 Michael Lustig, Legal aspects of real estate in California, Real Estate License Services, Inc Smashwords Edition Mark Wonnacott, Possession of land, Cambridge University Press, 2012 Maryse Naudin Ouri Belmin, Real Estate 2021, A practical cross-border insight into real estate law, 16th Edition, ICLG.com, 2021, Chapter Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật So sánh, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2019 ÁN LỆ VỀ HIỆU Lực CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP VÀ NHỮNG LIÊN HỆ ĐÓI VỚI NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH (tiếp theo trang 48) Trương Trọng Hiểu, Thể chấp sổ đỏ nhìn từ án lệ: Hiểu cho đủng?, https://cafeland.vn/phan-tich/the-chap-sodo-nhin-tu-mot-an-le-hieu-sao-cho-dung88242.html Đồ Đăng Khoa, “Kĩ áp dụng án lệ quan hệ dân cụ thể”, Bài tham luận Tọa đàm: Kĩ tổ chức cá nhân ản đề xuất xây dựng, áp dụng ản lệ quan hệ dân cụ thể, Bộ Tư pháp & JICA, Cà Mau, 21/9/2017) Nguyễn Thị Hồng Thuý, Bảo vệ người thứ ba tình theo Bộ luật Dãn 2015 thực tiền áp dụng”, https://lsvn vn/bao-ve-nguoi-thu-ba-ngay-tinh-theo70 bo-luat-dan-su-2015-va-thuc-tien-apdungl61687 3609.html Đỗ Thanh Trung, “Án lệ: Một số vấn đề lí luận thực tiễn,” Tạp chí Khoa học pháp li, số 4/2012 Đỗ Thanh Trung, Hoạt động áp dụng án lệ tòa án: Một số bất cập hướng hoàn thiện, https://tapchitoaan.vn/baiviet/an-le/hoat-dong-ap-dung-an-le-cuatoa-an-mot-so-bat-cap-va-huong-hoanthien Châu Thị Khánh Vân, Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất ”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/ bao-ve-nguoi-ngay-tinh-trong-giao-dichquyen-su-dung-dat TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 ... tính chất định đoạt1 quyền lợi đất phát triển trước; đến Luật Đất đai năm 2003, NSDĐ có quyền chuyển giao quyền sử dụng đất có tính chất định đoạt12; Luật Đất đai năm 2013 quy định cho NSDĐ có quyền. .. người quyền sở hữu tuyệt đối, hợp đồng cho thuê quyền lợi (Người sử dụng hưởng dụng đất “đang chiếm hữu” đất; người cỏ quyền sử dụng hưởng dụng đất cỏ quyền chiếm hữu đất) ; 2) chiếm giữ đất mặt... toàn dân đất đai quyền NSDĐ ngày mở rộng hon qua lần sửa đổi Luật Đất đai Trong lần sửa đổi Luật Đất đai, Đảng Nhà nước trọng hoàn thiện theo hướng mở rộng hon quyền cho NSDĐ Nếu Luật Đất đai năm