LlẠĩ BÀN VỀ QUYỀN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐÀU TU NUỚC VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH cư Ở NƯỚC NGOÀI DỤNG ĐẤT TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 • vũ QUANG TÓM TẮT: Chuyển đổi sang kinh tế thị trường hội nhập vào kinh tế toàn cầu, kinh tế Việt Nam bước phát triển cách vững với kết đáng khích lệ Đóng góp vào kết khơng thể không kể đến hoạt động đầu tư cá nhân, tổ chức nước Hoạt động đầu tư nước ngồi quan tâm lớn, sách khung khổ pháp lý tương đối hoàn thiện, đặc biệt quy định khuyến khích đầu tư, bình đẳng quyền nghĩa vụ nhà đầu tư nước nước Tuy vậy, quy định pháp luật nói chung quy định đất đai nói riêng có liên quan đến quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi việc sử dụng đất cịn nhiều tồn tại, bất cập cần phải giải Bài viết đóng góp số ý kiến gợi mở để giải vấn đề Từ khóa: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người Việt Nam định cư nước ngồi, quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Đặt vấn đề Quyền sử dụng đất người nước (gồm người Việt Nam định cư nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; cá nhân nước ngoài) bàn luận nhiều thời gian qua nước ta Nhiều ý kiến cho vấn đề Việt Nam định cư nước sử dụng 46.140ha, chiếm 0,17% tổng diện tích nước chiếm 0,17% tổng diện tích đất đối tượng sử dụng(1> Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 có quy định nhiều điểm quyền người Việt Nam “nhạy cảm” thực tiễn sống vấn đề cần phải bàn định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu Báo cáo tình hình quản lý nhà nước đất đai năm 2018 Chính phủ cho biết, tổ quy định góp phần tháo gỡ nhiều vướng chức nước ngoài, cá nhân nước người tư nước sử dụng đất Việt Nam mắc đất đai, bất động sản mà trước chưa có hướng giải người Việt Nam định cư SỐ 12-Tháng 5/2021 93 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm Theo đó, quy định cụ thể chủ thể có quyền nghĩa vụ chủ yếu: - Quyền nghĩa vụ chung(2); - Quyền chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; - Quyền góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, nhận góp vốn tài sản Nhà nước cho thuê đất theo mục đích xác định thời hạn thuê đất lại; - Quyền bán tài sàn thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện theo quy định(3); doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư) người sử dụng đất(4) Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Tuy vậy, Luật Đất đai chưa dự liệu đối tượng người sử dụng đất cá nhân nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam (gọi chung tổ chức nước ngoài) đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam Luật Nhà 2014 quy định Xem xét vấn đề cần thiết phù hợp với pháp luật nhà ở(5) cần phải bàn thêm pháp luật nhà có quy định(6): “Tổ chức, cá nhân nước sở hữu - Quyền cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà nhà Việt Nam thơng qua hình thức sau đây: Tuy nhiên, quy định Luật Đất đai 2013 cần phải sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu khách quan phát triển kinh tế - - Đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt xã hội phù hợp với nội dung văn pháp luật khác Việc sửa đổi, bổ sung quy định quyền sử dụng đất chủ thể nhằm thu hút thúc đẩy hoạt động đầu tư từ nước vào Việt Nam, phát triển thị trường bất động sản nói riêng ngành kinh tế khác nói chung Một số bất cập quy định quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ngưịi Việt Nam định cư nước ngồi sử dụng đất Việt Nam Luật Đất đai 2013 Một là, quy định ngưòi sử dụng đất người Việt Nam định cư nước tổ chức, cá nhân nước Theo quy định người sử dụng đất, người Việt Nam định cư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, 94 SỐ 12-Tháng 5/2021 Nam theo quy định Luật Nhà pháp luật có liên quan; - Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà thương mại bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng, an ninh theo quy định Chính phủ” Như vậy, cần xem xét quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sử dụng đất sở hữu nhà riêng lẻ dự án đầu tư xây dựng nhà tự nhận chuyển quyền sử dụng đất Pháp luật nhà quy định: “Đối với cá nhân nước sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà tối đa không 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận gia hạn thêm theo quy định Chính phủ có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà phải ghi rõ Giấy chứng nhận”(7) Vậy quyền người sử dụng đất đất LUẬT (thổ cư) cá nhân nước cần quy định không 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia hạn thêm theo quy định Hai là, quy định trường hợp không nhận chuyến nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo pháp luật đất đai hành thì: “Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”(8) Trong lại có quy định: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã tố chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi”