TỔNG QUAN VỀ QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Khái niệm quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
1.1.1.1 Hộ gia đình, cá nhân Đối tượng nghiên cứu của đề tài hướng đến một trong những chủ thể có quyền tặng cho quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật đất đai hiện hành 12 Việc có cái nhìn rõ nét hơn về một vài phương diện pháp lý liên quan đến cá nhân và hộ gia đình, đặc biệt định nghĩa “thế nào là hộ gia đình” trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quốc gia là điều rất cần thiết.
Luật Đất đai 2013 định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất với ba đặc điểm chính: (1) những người có quan hệ huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân gia đình; (2) đang sống chung; và (3) có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất Chỉ khi đáp ứng đầy đủ cả ba tiêu chí này, một nhóm người mới được công nhận là hộ gia đình sử dụng đất.
– một trong những chủ thể có quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.
Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) không cung cấp định nghĩa cụ thể về hộ gia đình, mà chỉ nêu rõ rằng việc xác định chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất phải tuân theo quy định của Luật Đất đai.
Tài sản chung của hộ gia đình được xác định theo Điều 212 của Bộ luật Dân sự, trong đó quy định quyền và nghĩa vụ của các thành viên đối với tài sản này Nghĩa vụ dân sự của các thành viên trong hộ gia đình được đảm bảo thực hiện bằng tài sản chung Đối với giao dịch dân sự do thành viên không có quyền đại diện thực hiện nhân danh các thành viên khác, hậu quả pháp lý sẽ áp dụng theo các điều 130, 142 và 143 của Bộ luật Dân sự 2015.
12 Điều 5 khoản 2 Luật Đất đai 2013
13 Điều 3 khoản 29 Luật Đất đai 2013
14 Điều 101 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015
15 Điều 102, khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 103 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015, bên không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện gây thiệt hại cho thành viên khác trong hộ gia đình phải bồi thường cho người bị thiệt hại Cá nhân là một chủ thể phổ biến trong giao dịch dân sự, đặc biệt là trong các giao dịch liên quan đến đất đai Cần làm rõ một số vấn đề pháp lý liên quan đến cá nhân trong bối cảnh này.
Mọi cá nhân đều bình đẳng trước pháp luật, không được phân biệt đối xử và được bảo vệ như nhau về quyền nhân thân và tài sản Điều này có nghĩa là pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mỗi người mà không bị ảnh hưởng bởi địa vị xã hội, văn hóa hay tín ngưỡng Đồng thời, mỗi cá nhân cũng cần ý thức tuân thủ nghĩa vụ của mình trong các quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh.
Đảm bảo tính tự do và tự nguyện trong quá trình xác lập giao dịch dân sự là yếu tố quan trọng, đặc biệt trong giao dịch về đất đai Nhà làm luật khuyến khích các bên thỏa thuận tự do để đạt được sự thống nhất, ngăn chặn hành vi cưỡng ép Nếu có bằng chứng vi phạm yếu tố tự nguyện, bên bị ảnh hưởng có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu trong thời hạn hai năm.
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự phải tuân thủ quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội, và không xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Dù luật cho phép các bên tự do thỏa thuận, nhưng vẫn cần có giới hạn để bảo vệ lợi ích cộng đồng và các quan hệ xã hội khác theo quy định của pháp luật.
17 Điều 104 Bộ luật Dân sự 2015
18 Điều 3 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
19 Điều 3 khoản 2 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015
20 Điều 122; Điều 127; Điều 132 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
Điều 21, khoản 3, Bộ luật Dân sự 2015 quy định đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước ngăn chặn tình trạng các bên lợi dụng quyền tự do thỏa thuận, từ đó ngăn cản việc biến nó thành công cụ vi phạm pháp luật.
Cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với loại giao dịch theo quy định pháp luật Năng lực pháp luật dân sự bắt đầu từ khi sinh ra và kết thúc khi chết, do đó, giao dịch dân sự phải đảm bảo rằng cá nhân còn sống tại thời điểm xác lập Năng lực hành vi dân sự của cá nhân cũng đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch này.
Năng lực hành vi dân sự của cá nhân được xác định qua hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự, và được đánh giá theo quy định pháp luật, bao gồm độ tuổi, khả năng nhận thức và quyết định của Tòa án Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người thành niên, không bị mất hoặc hạn chế năng lực, và không gặp khó khăn trong việc nhận thức và làm chủ hành vi của mình.
Trong Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được ghi nhận là một loại tài sản, trong khi Luật Đất đai 2013 xác định quyền này có thể được định giá bằng tiền Điều này cho thấy quyền sử dụng đất không chỉ là khái niệm pháp lý mà còn là biểu hiện cụ thể của tài sản Vì vậy, việc tìm hiểu các khía cạnh chung về tài sản là cần thiết trước khi phân tích sâu về quyền sử dụng đất.
Tài sản, một thuật ngữ quen thuộc trong cuộc sống, thường được hiểu là những vật thể hữu hình mà con người có thể cảm nhận Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được định nghĩa theo các tiêu chí pháp lý rõ ràng.
22 Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015
23 Điều 19 Bộ luật Dân sự 2015
24 Điều 20; Điều 21; Điều 22; Điều 23 và Điều 24 Bộ luật Dân sự 2015
25 Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015
26 Điều 105 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 3 khoản 20 của Luật Đất đai 2013, tài sản được định nghĩa là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Tùy thuộc vào các tiêu chí khác nhau, tài sản có thể được phân loại thành nhiều loại khác nhau.
Thứ nhất, dựa vào cấu trúc vật lý dẫn đến tình trạng không thể di dời được thì tài sản được chia thành: bất động sản và động sản 29
Thứ hai, dựa vào sự tồn tại thực tế thì tài sản được chia thành: tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai 30
Tài sản được phân loại theo chế độ pháp lý thành hai loại chính: tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu.
Ý nghĩa của quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân có vai trò quan trọng trong việc cải thiện khả năng điều chỉnh của hệ thống pháp luật quốc gia, nhằm đáp ứng sự đa dạng của quan hệ xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực pháp luật đất đai.
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất xuất phát từ mối quan hệ tình cảm và lý tưởng nhân văn, thể hiện sâu sắc tư tưởng “tấc đất tấc vàng” trong tâm trí người Việt Giá trị kinh tế ngày càng cao của quyền sử dụng đất mang lại nhiều cơ hội tài chính cho người sở hữu Khi hộ gia đình hoặc cá nhân tặng quyền sử dụng đất cho người khác, điều đó không chỉ thể hiện sự quý mến và lòng tin yêu mà còn thường gắn liền với mối quan hệ trong dòng tộc, bạn bè thân thiết hoặc những người có ơn Mong muốn tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân thể hiện sự kết nối và giá trị nhân văn trong xã hội.
59 Điều 462 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015 gia đình, cá nhân còn phần nào phản ánh tinh thần đoàn kết, tương thân, tương ái của dân tộc Việt Nam.
Mặc dù quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất ra đời muộn, nhưng nó đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết tình trạng phổ biến của những người có quyền sử dụng đất mà không có nhu cầu khai thác Quyền tặng cho quyền sử dụng đất được thừa nhận trong Luật Đất đai mở ra hướng đi mới cho việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả hơn.
Năm 2003, Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất bằng nhiều hình thức khác nhau, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của họ Nhiều người mong muốn chuyển quyền cho những người thân thiết mà không cần đền bù vật chất Các hình thức chuyển quyền theo Luật Đất đai 1987 và 1993 chủ yếu liên quan đến lợi nhuận, và điều kiện thực hiện thường rất chặt chẽ, như phải chờ người chuyển quyền qua đời để thừa kế Nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng này, từ Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất quyền tặng cho quyền sử dụng đất, góp phần cải thiện quan hệ pháp luật đất đai trong bối cảnh mới.
Việc bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một công cụ pháp lý quan trọng, giúp Nhà nước kiểm soát và theo dõi tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Đồng thời, sự bổ sung này cũng tạo điều kiện thực hiện nguyên tắc sử dụng đất theo các Luật Đất đai qua các thời kỳ, như bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm.
61 Điều 3 khoản 2 Luật Đất đai 1993
63 Điều 3 Luật Đất đai 1993 có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh” 64
Việc bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân thể hiện sự kết nối giữa pháp luật đất đai và pháp luật dân sự Trước đây, Bộ luật Dân sự 1995 đã xác định đất đai là tài sản và có quy định về giao dịch tặng cho bất động sản, nhưng Luật Đất đai 1993 chưa công nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất, dẫn đến sự khập khiễng trong áp dụng pháp luật Luật Đất đai 2003 đã tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đồng thời đồng bộ với Bộ luật Dân sự 2005 Quy định này tiếp tục được kế thừa trong Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, góp phần xây dựng hành lang pháp lý vững chắc cho quan hệ pháp luật đất đai.
THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 33
Thực trạng pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân chỉ được công nhận chính thức từ Luật Đất đai 2003 và tiếp tục trong Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, do sự mới mẻ của luật pháp này, vẫn tồn tại khoảng cách giữa quy định và thực tiễn áp dụng Khoảng cách này sẽ được minh chứng qua một số vụ án tiêu biểu trong Chương 2.
Pháp luật đất đai hiện hành công nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, nhưng việc thực hiện quyền này phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về hình thức Cụ thể, bên tặng cho và bên nhận tặng cho phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực Hình thức hợp đồng là yếu tố bắt buộc để giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực Tuy nhiên, từ một vụ án ly hôn có tranh chấp tài sản, đã nảy sinh vấn đề pháp lý quan trọng, dẫn đến việc hình thành án lệ cho thấy trong một số trường hợp nhất định, việc tặng cho quyền sử dụng đất vẫn có thể được công nhận mặc dù không đáp ứng đầy đủ điều kiện về hình thức.
Vụ án 1: Vụ “Ly hôn” giữa nguyên đơn là chị Đỗ Thị Hồng và bị đơn là anh Phạm
Gia Nam có liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ với ông Phạm Gia Phác, bà Phùng Thị Tài, anh Phạm Gia Ơn, chị Phạm Thị Lữ, anh Bùi Văn Đáp và chị Đỗ Thị Ngọc.
118 Khi đề cập vụ án, tác giả chỉ dẫn chứng, phân tích, bình luận các vấn đề có liên quan đến quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Bản án số 03/2011/HNGĐ-ST ngày 17/05/2011 của Toà án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội và Bản án số 105/2011/LH-PT ngày 30/08/2011 của Toà án nhân dân Thành phố Hà Nội không thuộc trường hợp công bố theo Điều 3 khoản 1 Nghị quyết số 03/2017/NQ-HĐTP và Công văn số 144/TANDTC-PC năm 2017.
Quyết định giám đốc thẩm số 208/2013/DS-GĐT ngày 03/05/2013 của Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao đã chỉ ra những điểm quan trọng trong vụ án ly hôn Nội dung quyết định nhấn mạnh sự cần thiết phải xem xét kỹ lưỡng các chứng cứ và tình tiết liên quan để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan Điều này góp phần nâng cao tính công bằng và minh bạch trong quá trình giải quyết các vụ án ly hôn tại Việt Nam.
Chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam đã kết hôn vào năm 1992 Hai bên đã đạt được sự thống nhất về vấn đề con chung, tuy nhiên vẫn còn tranh chấp liên quan đến tài sản chung.
Chị Đỗ Thị Hồng cho biết, cha mẹ anh Phạm Gia Nam, ông Phạm Gia Phác và bà Phùng Thị Tài, đã cho vợ chồng chị một diện tích đất 80m² tại xóm Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, Hà Nội, nhưng không có giấy tờ Diện tích đất này thuộc sở hữu của gia đình ông Phác, được cấp đất giãn dân vào năm 1992 Năm 2001, anh Nam đã hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời gian hôn nhân, vợ chồng anh Nam và chị Hồng đã xây dựng một ngôi nhà 02 tầng vào năm 2002 và thêm một tum vào năm 2005 để chống nóng Chị Hồng yêu cầu được sử dụng nhà và đất, đồng thời đồng ý thanh toán giá trị đất và tài sản trên đất cho anh Nam theo mức giá đã được Hội đồng định giá xác định.
Theo anh Nam, thửa đất này chỉ được bố mẹ cho vợ chồng anh ở nhờ, chưa hoàn toàn thuộc quyền sở hữu do gia đình anh còn đông anh em Năm 2001, anh tự kê khai làm giấy tờ đất mà gia đình không hay biết Anh cho rằng nên trả lại đất cho ông Phác.
Ông Phạm Gia Phác và bà Phùng Thị Tài cho biết rằng vào năm 1993, gia đình họ đã cho vợ chồng anh Nam và chị Hồng đến sinh sống và làm ăn trên một mảnh đất, nhưng không phải là cho đất Nguyện vọng của gia đình là mảnh đất này sẽ được để lại cho anh Ơn, em trai anh Nam, vì anh Ơn chưa có chỗ ở Khi gia đình được cấp đất giãn dân, chỉ có bốn thành viên là ông, bà Tài, chị Lữ và anh Ơn, trong khi anh Nam đã rời khỏi địa phương Do đó, ông Phác và bà Tài đã yêu cầu anh Nam và chị Hồng trả lại đất cho gia đình.
Trong Bản án sơ thẩm số 03/2011/HNGĐ-ST ngày 17/5/2011 của Toà án nhân dân huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội, quyết định xác định rằng căn nhà 02 tầng 01 tum cùng toàn bộ công trình trên đất là tài sản chung của vợ chồng anh Phạm Gia.
Chị Đỗ Thị Hồng và anh Nam phải trả lại quyền sử dụng đất 80m² tại Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, Hà Nội cho hộ gia đình ông Phạm Gia Phác Đồng thời, họ cũng cần giao lại căn nhà 2 tầng cùng các công trình trên đất cho ông Phác Ông Phác sẽ có trách nhiệm thanh toán cho mỗi người anh Nam và chị Hồng một khoản tiền tương ứng với giá trị căn nhà.
Trong Bản án phúc thẩm số: 105/2011/LH-PT ngày 30/8/2011 và ngày 6/9/2011Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tuyên giữ nguyên bản án sơ thẩm trên.
Bản án phúc thẩm đã bị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Hội đồng xét xử Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã tổng kết các lập luận liên quan.
Việc cấp đất giãn dân năm 1992 cho hộ gia đình ông Phác, bà Tài và các con, trong đó có anh Nam, không thể tước bỏ quyền lợi của anh Nam chỉ vì anh không có mặt tại địa phương vào thời điểm cấp đất Năm 1993, ông Phác đã cho anh Nam và chị Hồng ra ở riêng trên diện tích đất được cấp, và họ đã tự quản lý, sử dụng đất ổn định cho đến khi ly hôn, điều này được cả gia đình biết nhưng không ai phản đối Năm 2001, khi xã Vân Tảo tổ chức đăng ký kê khai, ông Phác đã để anh Nam làm thủ tục, dẫn đến việc anh Nam đứng tên trên Giấy Chứng Nhận Điều này chứng tỏ ý chí của ông Phác và gia đình đã đồng ý cho anh Nam và chị Hồng sử dụng diện tích đất đó.
Hội đồng xét xử giám đốc thẩm Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao khẳng định rằng quyền sử dụng đất tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng anh Nam và chị Hồng Trong quá trình chia tài sản, cần xem xét sự đóng góp nhiều hơn của anh Nam và nhu cầu về chỗ ở của mỗi bên.
Quyết định giám đốc thẩm số 208/2013/DS-GĐT ngày 03/05/2013 của Toà án nhân dân tối cao liên quan đến vụ án ly hôn đã được công nhận là Án lệ số 03/2016/AL 123.
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân là quyền hợp pháp theo luật đất đai hiện hành, nhưng thực tế việc thực hiện quyền này thường gặp khó khăn Để cải thiện quy trình tặng cho quyền sử dụng đất, cần hoàn thiện một số quy định pháp luật hiện tại.
Việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất có điều kiện hiện chưa có quy định rõ ràng về việc xác định các trường hợp tặng cho có điều kiện Án lệ số 04/2017/AL đã khẳng định rằng các điều kiện tặng cho có thể được thỏa thuận ngoài hợp đồng, nhưng không phải lúc nào cũng áp dụng được do thiếu thông tin chứng minh sự thỏa thuận hợp pháp Để bảo vệ quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên tặng cho, pháp luật cần quy định rằng các điều kiện phải được ghi nhận minh bạch trong hợp đồng tặng cho có công chứng Điều này không chỉ giúp đảm bảo tính hợp pháp của các điều kiện mà còn tạo cơ hội cho việc rà soát từ tổ chức hành nghề công chứng, củng cố tính chính danh của giao dịch.
Vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, vẫn chưa rõ ràng Theo Luật Đất đai, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cần phải được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Trong khi đó, theo pháp luật dân sự, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và cũng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự hiện hành cũng quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Do đó, vẫn còn sự nhập nhằng giữa các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất đều dựa vào thời gian đăng ký, được coi là cột mốc quan trọng, tạo nên tính hiệu lực cho cả hai.
Tác giả đề xuất cần có quy định rõ ràng hơn cho hai vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, cũng như hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, nên được xác định từ lúc hợp đồng được công chứng và chứng thực.
135 Điều 167 khoản 3 điểm a Luật Đất đai 2013
136 Điều 188 khoản 3 Luật Đất đai 2013
137 Điều 502 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
138 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất bắt đầu từ khi việc chuyển quyền được đăng ký, mặc dù có thể có thời điểm hiệu lực khác do các bên thỏa thuận Việc phân định rõ ràng giữa thời điểm phát sinh hiệu lực và thời điểm đăng ký là cần thiết để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch Trong trường hợp giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng, bên tặng cho vẫn giữ vị trí pháp lý là người sử dụng đất hợp pháp cho đến khi việc đăng ký hoàn tất Điều này đặt ra yêu cầu cho bên tặng cho thực hiện nghĩa vụ hỗ trợ bên nhận tặng cho trong việc chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, đặc biệt khi có điều kiện kèm theo trong hợp đồng.
Khi bên nhận tặng cho hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và được cấp Giấy Chứng Nhận (GCN), việc chuyển quyền sử dụng đất chính thức có hiệu lực Lúc này, bên nhận tặng cho trở thành người sử dụng đất mới, với đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất đai.
Hiện nay, vấn đề xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai chưa hợp lý, đặc biệt trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặc dù bên chuyển quyền (bên tặng cho) có nghĩa vụ thực hiện thủ tục tặng cho, nhưng bên nhận chuyển quyền (bên nhận tặng cho) lại phải chịu hậu quả pháp lý nếu không đăng ký biến động Điều này cho thấy sự thiếu logic trong quy định hiện hành Tác giả cho rằng khi xử phạt vi phạm về chậm đăng ký biến động, cần xem xét trách nhiệm và thiện chí của mỗi bên Nếu bên tặng cho cố tình trì hoãn việc bàn giao tài liệu cần thiết, họ nên chịu xử phạt Ngược lại, nếu bên nhận tặng cho đã được hỗ trợ đầy đủ nhưng vẫn không đăng ký, thì họ cũng cần phải chịu trách nhiệm.
140 Điều 170 khoản 2 Luật Đất đai 2013
Theo Điều 5 khoản 4 điểm b Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính nếu có biến động Tuy nhiên, trong trường hợp bên tặng cho hoặc bên nhận tặng cho gặp phải sự kiện bất khả kháng hoặc lý do chủ quan dẫn đến không thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động, pháp luật nên xem xét áp dụng tinh thần khoan hồng, không xử phạt vi phạm hành chính đối với bên gặp khó khăn.
Pháp luật dân sự quy định giao dịch tặng cho là giao dịch "không yêu cầu đền bù", tuy nhiên, bên tặng cho có thể đặt ra điều kiện cho bên nhận tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ Điều này dẫn đến sự hình thành hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện Hiện tại, chưa có quy định rõ ràng về việc xử lý hậu quả khi một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ hợp đồng tặng cho, đặc biệt là đối với quyền sử dụng đất.
Trong hợp đồng tặng cho có điều kiện, nếu bên nhận tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng bên tặng cho không giao tài sản quyền sử dụng đất, pháp luật yêu cầu bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ Cách xử lý sẽ khác nhau tùy thuộc vào hành vi "không giao tài sản" của bên tặng cho Nếu bên tặng cho không giao giấy tờ nhưng đã cho bên nhận quyền sử dụng đất thực tế để khai thác, thì bên tặng cho không chỉ phải thanh toán nghĩa vụ mà còn phải bồi thường công sức của bên nhận trong việc tăng giá trị quyền sử dụng đất Ngược lại, nếu bên tặng cho đã giao giấy tờ nhưng cản trở bên nhận khai thác quyền sử dụng đất, việc buộc bên tặng cho thanh toán nghĩa vụ sẽ không có ý nghĩa thực tế.
142 Điều 156 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
143 Lí do cá nhân có thể là do bệnh tật ở mức độ nặng, không đủ điều kiện về sức khoẻ thể chất hay tinh thần;
144 Điều 462 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 462 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện yêu cầu bên tặng cho chấm dứt hành vi cản trở trái phép.
Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, nếu bên nhận tặng cho không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại Để xử lý vi phạm, cần xem xét mức độ vi phạm của bên nhận tặng cho Nếu bên nhận từ chối thực hiện nghĩa vụ, bên tặng có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên nhận tiếp tục thực hiện hoặc tuyên huỷ hợp đồng, tạo cơ sở pháp lý để khôi phục quyền sử dụng đất cho bên tặng Trong trường hợp bên nhận cố tình không thực hiện nghĩa vụ mà không có lý do chính đáng, bên tặng có thể khởi kiện theo hai hướng nêu trên, nhưng Tòa án cũng nên xem xét yêu cầu bên tặng thanh toán phần nghĩa vụ mà bên nhận đã thực hiện để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận.
Công tác phân tích thực trạng pháp luật, đặc biệt là việc so sánh giữa quy định hiện hành và thực tiễn xét xử, là rất cần thiết Việc tìm ra những hạn chế của các quy định này giúp đưa ra những kiến nghị quan trọng nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Điều này không chỉ cần được duy trì mà còn phải phát triển để đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tiễn.
146 Điều 462 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015
Chương này nghiên cứu thực trạng thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân thông qua hai vụ án cụ thể Từ đó, bài viết đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật quốc gia, đặc biệt là trong lĩnh vực pháp luật đất đai liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức tặng cho.