Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian gần đây, vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là nhà ở thương mại, đã thu hút sự quan tâm nghiên cứu từ nhiều công trình ở các cấp độ khác nhau Các bài báo cáo khoa học và tạp chí đã đề cập đến vấn đề này thông qua nhiều bài viết liên quan, làm nổi bật tầm quan trọng và tính cấp thiết của việc nghiên cứu thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 10 (211) Bài viết tập trung nghiên cứu và phân tích đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai Trên cơ sở đó, tác giả đã chỉ ra những vướng mắc trên thực tiễn áp dụng đồng thời nêu những kinh nghiệm, tiền lệ giải quyết các vướng mắc đó.
- Vũ Thị Hồng Yến (2014), “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong mối quan hệ với thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – vướng mắc từ những quy định của pháp luật hiện hành”, Tạp chí Ngân hàng, số 19, tháng 9/2014.
- Nguyễn Văn Phương và Mai Thị Thu (2014), “Vướng mắc về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở”, Tạp chí ngân hàng, số 8 Bài viết tập trung nghiên cứu, phân tích về thực tiễn các khó khăn, vướng mắc khi giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở Đồng thời, tác giả cũng phân tích về thực tiễn, các khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện, tác giả đã chỉ ra rõ những ưu điểm, hạn chế giữa hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp Tuy nhiên, bài viết vẫn chưa đi vào phân tích sâu các quy định pháp luật cụ thể và chỉ nêu ra những quy định chung, từ đó phân tích vướng mắc trên thực tiễn và đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Nguyễn Đức Lịch (2014) trong bài viết “Tháo gỡ những vướng mắc khi nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” đã chỉ ra những khó khăn mà các tổ chức tín dụng gặp phải khi nhận thế chấp nhà ở chưa hoàn thành Tác giả phân tích các rủi ro pháp lý tiềm ẩn do thiếu quy định cụ thể trong pháp luật, từ đó đưa ra kiến nghị cần ban hành và hoàn thiện hệ thống quy định về thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản này.
- Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số
Bài viết nghiên cứu quy định pháp luật về nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai trong hợp đồng thế chấp, đồng thời phân tích các vấn đề như sự khác biệt giữa nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở đã hình thành nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Ngoài ra, bài viết cũng phân biệt giữa thế chấp nhà ở dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai Tác giả chỉ ra những vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật về đăng ký thế chấp và chuyển đổi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi nhà ở đã hoàn thiện.
Bài viết của Vũ Thị Hồng Yến (2017) trên Tạp chí luật học số 3 phân tích những bất cập trong khái niệm và thủ tục pháp lý liên quan đến thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai Tác giả chỉ ra những vấn đề hiện tại và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về lĩnh vực này, từ đó nâng cao tính khả thi và hiệu quả trong việc thế chấp tài sản bất động sản hình thành trong tương lai.
Bùi Đức Giang (2017) trong bài viết "Nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở" đăng trên Tạp chí ngân hàng, số 6, đã phân tích các quy định pháp luật liên quan đến mục đích và điều kiện của việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp Bài viết cũng đề cập đến các vấn đề về giải chấp trong quá trình thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai từ các chủ đầu tư dự án nhà ở.
Tác giả đã tiến hành đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật, đồng thời chỉ ra những khó khăn gặp phải và đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến các vấn đề này.
Bài viết của Vũ Thị Hồng Yến (2017) trong Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 4 (301) phân tích và so sánh khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” theo Luật Nhà ở 2014 và tài sản hình thành trong tương lai theo Bộ luật Dân sự 2015 Tác giả đã xây dựng các tiêu chí để nhận diện bản chất của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai như một đối tượng thế chấp Bài viết cũng xem xét các khía cạnh pháp lý của nhà ở đã hoàn thành và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, khẳng định tính hợp pháp trong các quan hệ thế chấp Từ đó, tác giả đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về quy chế thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
- Vũ Thị Hồng Yến (2019), “đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai – những vấn đề cần hoàn thiện”, Tạp chí nghiên cứu và lập pháp, số 7
Bài viết này phân tích các quy định chưa thống nhất về bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 Sự không đồng nhất này đã gây khó khăn trong việc thực hiện và áp dụng pháp luật, đặc biệt là trong hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Luận án tiến sĩ của Vũ Thị Hồng Yến (2013) tại Trường đại học Luật Hà Nội nghiên cứu sâu về tài sản thế chấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành Tác giả làm rõ các khái niệm và đặc trưng pháp lý liên quan, đồng thời rút ra những kinh nghiệm cần thiết trong việc xác định và xử lý tài sản thế chấp thông qua việc phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam và so sánh với một số quốc gia khác Tuy nhiên, luận án chưa đi sâu vào các quy định về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, mà chỉ tập trung vào tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp một cách tổng quát.
Mặc dù có nhiều tài liệu quý giá hỗ trợ cho nghiên cứu, nhưng chưa có công trình nào nghiên cứu một cách chuyên sâu về quy định pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài này là cần thiết và mang tính mới mẻ.
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Tác giả nghiên cứu một cách có hệ thống và chuyên sâu về các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Bằng việc phân tích và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật, tác giả đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, tạo khung pháp lý vững chắc cho các tổ chức tín dụng trong việc nhận thế chấp tài sản này Những kiến nghị này cũng nhằm giải quyết các khó khăn và bất cập trong việc nhận thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Để đạt được mục tiêu, luận văn cần tập trung thực hiện các công việc cần thiết.
Thứ nhất, trình bày một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Phân tích và đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về việc thế chấp tài sản bảo đảm, đặc biệt là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, là rất cần thiết Việc hiểu rõ thực tiễn áp dụng các quy định này giúp người dân và nhà đầu tư nắm bắt được quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó đưa ra các quyết định đúng đắn trong lĩnh vực bất động sản.
Bài viết phân tích và đánh giá các quy định pháp luật cùng với thực tiễn áp dụng, từ đó chỉ ra những vướng mắc và bất cập hiện tại Tác giả cũng đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài và phương pháp nghiên cứu
4.1 Giới hạn phạm vi nghiên cứu
Trong luận văn thạc sĩ, tác giả nghiên cứu các quy định chính của pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, tập trung vào những vấn đề cốt lõi.
Thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, thể hiện sự phát triển của thị trường nhà ở Đặc điểm của thế chấp này bao gồm tính linh hoạt và khả năng huy động vốn hiệu quả cho các dự án xây dựng Ý nghĩa của thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai không chỉ giúp bảo đảm quyền lợi cho các bên liên quan mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế Qua thời gian, quy định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã có những bước tiến đáng kể, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các giao dịch và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
Dựa trên các quy định pháp luật về thế chấp tài sản và nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm Bộ luật dân sự, Luật nhà ở cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn liên quan, bài viết phân tích các khía cạnh quan trọng của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Cụ thể, bài viết đề cập đến điều kiện thế chấp, các chủ thể trong quan hệ thế chấp, hợp đồng thế chấp, cũng như các vấn đề liên quan đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm và giải chấp tài sản bảo đảm.
Tác giả phân tích lý luận và thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, chỉ ra những vướng mắc và bất cập trong việc áp dụng các quy định hiện hành Đồng thời, tác giả kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là đối với nhà ở thương mại.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả vận dụng và kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, cụ thể như sau:
Phương pháp phân tích – tổng hợp là nền tảng trong toàn bộ luận văn, được áp dụng để nghiên cứu lý luận về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Chương 1 làm rõ khái niệm và đặc điểm của loại tài sản bảo đảm này, đồng thời cung cấp cái nhìn tổng quát về thế chấp nhà ở thương mại Trong chương 2, tác giả phân tích quy định pháp luật liên quan đến điều kiện và thủ tục nhận thế chấp tài sản bảo đảm, cũng như thực tiễn áp dụng Dựa trên những phân tích và tổng hợp đó, tác giả đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật.
Phương pháp so sánh luật học được áp dụng để phân tích và phân biệt các loại tài sản bảo đảm tương tự như nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Tác giả đã so sánh khái niệm và quy định pháp luật về thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Phương pháp này giúp nhận diện rõ ràng những điểm giống và khác nhau giữa hai đối tượng, từ đó làm nổi bật ưu điểm và nhược điểm của từng loại tài sản Điều này hỗ trợ các tổ chức tín dụng trong việc xác định chính xác nhà ở thương mại hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp, tránh nhầm lẫn trong quá trình lựa chọn.
Giá trị ứng dụng của đề tài
Bài viết "Pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" phân tích và đánh giá các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến thế chấp loại hình bất động sản này Nghiên cứu sẽ chỉ ra những bất cập trong quy định pháp luật Việt Nam hiện tại, từ đó đề xuất giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho chế định thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Dựa trên các nghiên cứu và đề xuất cải tiến, luận văn này sẽ trở thành tài liệu tham khảo quý giá cho chuyên gia, nhà nghiên cứu và độc giả quan tâm đến vấn đề này.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có hai chương sau đây:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Khái niệm thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 9 1.Định nghĩa và đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 9 2.Định nghĩa và đặc điểm của thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
1.1.1 Định nghĩa và đặc điểm của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
1.1.1.1 Định nghĩa nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Tài sản không chỉ là thuật ngữ quen thuộc trong cuộc sống hàng ngày mà còn đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch dân sự Nó có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế - xã hội, được sử dụng để tạo ra nhiều sản phẩm từ nhu yếu phẩm đến các sản phẩm vật chất hiện đại có giá trị sử dụng.
Tài sản là khái niệm rộng, bao gồm các điều kiện vật chất cần thiết cho sự sống của con người và các vật chất do con người tạo ra, chiếm hữu để duy trì và phát triển cuộc sống Theo từ điển tiếng Việt, tài sản được định nghĩa là của cải vật chất phục vụ cho sản xuất hoặc tiêu dùng Trong từ điển Hán – Việt, "tài" chỉ tiền bạc và của cải có giá trị kinh tế, còn "sản" liên quan đến sự sinh sôi và tạo ra lợi ích Do đó, tài sản có thể hiểu là tiền bạc, của cải và lợi ích vật chất có giá trị kinh tế và khả năng sinh lợi.
Tài sản, từ góc độ triết học, được xem như một phần của thế giới vật chất, bao gồm những lợi ích vật chất tồn tại trong thực tế mà con người khám phá từ tự nhiên hoặc các sản phẩm do con người sáng tạo Những tài sản này có giá trị kinh tế và phục vụ cho nhu cầu của con người, đồng thời cho phép con người chi phối và làm chủ chúng.
Tài sản, dưới góc độ kinh tế - pháp lý, được hiểu là đối tượng của quyền sở hữu, bao gồm các tài nguyên khai thác, sản phẩm do con người tạo ra và các lợi ích có giá trị sử dụng Những tài sản này giúp con người thỏa mãn nhu cầu vật chất và tinh thần của mình.
1Phùng Trung Tập (2017), “Chế độ tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015”, Tạp chí kiếm sát, (03), Tr 35-42.
2Nguyễn Như Ý (CB), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb, VH-TT, Hà Nội, năm 1999, tr 1483.
3Đào Duy Anh, Hán – Việt Từ điển, (Phan Bội Châu hiệu đính), Nxb VH-TT, Hà Nội, tái bản năm 2005, tr.
Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh đã xuất bản giáo trình "Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế" do PGS TS Lê Minh Hùng biên soạn, cung cấp kiến thức quan trọng về các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản và quyền thừa kế Tài liệu này được phát hành bởi Nxb Hồng Đức và Hội luật gia Việt Nam, là nguồn tham khảo quý giá cho sinh viên và những người nghiên cứu lĩnh vực pháp luật.
Dưới góc độ Luật học, khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định tại Điều
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, tài sản được định nghĩa bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị và các quyền tài sản Trước đó, Bộ luật dân sự năm 1995 và 2005 cũng đã nêu rõ các yếu tố cấu thành tài sản, nhưng định nghĩa đã được cập nhật và hoàn thiện hơn trong bộ luật mới nhất.
Tài sản được định nghĩa là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, theo quy định của Bộ luật Dân sự Khái niệm này được làm rõ và riêng biệt hơn so với các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra định nghĩa tài sản dưới dạng mô tả, thay vì liệt kê cụ thể từng loại tài sản như “vật”.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 và 2015, khái niệm tài sản đã được mở rộng, bao gồm "tiền", "quyền tài sản" và "giấy tờ có giá" Sự thay đổi này phản ánh sự phát triển trong việc xác định các loại tài sản trong nền kinh tế hiện đại.
Theo quy định năm 1995, tài sản bao gồm cả vật có thực và vật hình thành trong tương lai Vật có thực là những tài sản đã tồn tại và có quyền sở hữu rõ ràng, như ngôi nhà đã xây dựng và được cấp giấy chứng nhận Ngược lại, vật hình thành trong tương lai là những tài sản chưa tồn tại vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có, chẳng hạn như tiền lương dự kiến hoặc dự án nhà ở đang xây dựng Sự mở rộng khái niệm tài sản này không chỉ nâng cao giá trị pháp lý mà còn mở rộng đối tượng của các giao dịch dân sự hợp pháp, phù hợp với cơ chế thị trường đa thành phần của Việt Nam.
Trong pháp luật quốc tế, định nghĩa tài sản thường không được quy định rõ ràng Bộ luật Dân sự Pháp, mặc dù là mẫu mực cho nhiều quốc gia, cũng không nêu rõ khái niệm tài sản, mặc dù có đề xuất đưa khái niệm này vào sửa đổi gần đây Một số Bộ luật Dân sự khác, như Điều 654 của bang California, định nghĩa tài sản là vật có thể sở hữu Tương tự, Điều 899 của Bộ luật Dân sự Québec phân loại tài sản thành bất động sản và động sản, cho thấy sự đa dạng trong cách tiếp cận khái niệm tài sản ở các quốc gia khác nhau.
Lan quy định: “Tài sản bao gồm những vật cũng như các đối tượng không cụ thể, có thể có một giá trị và có thể chiếm dụng được” 5
Tài sản bao gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL) Tài sản hiện có là những tài sản cụ thể, đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu tại thời điểm giao dịch Ngược lại, tài sản HTTTL là những tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao dịch, nhưng có khả năng hình thành trong tương lai.
Nhà ở là một loại tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều loại pháp luật, bao gồm pháp luật về tài sản, nhà ở và kinh doanh bất động sản Theo pháp luật dân sự, nhà ở được định nghĩa là bất động sản và là đối tượng của các giao dịch như mua bán, tặng cho, cho thuê hoặc thế chấp Trong khi đó, pháp luật xây dựng coi nhà ở là sản phẩm được tạo ra từ sức lao động và vật liệu xây dựng, liên kết với đất và có thể bao gồm các phần dưới mặt đất, trên mặt đất, dưới mặt nước và trên mặt nước Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra định nghĩa rõ ràng về các loại nhà ở, trong đó nhà ở thương mại được chú trọng vì mang lại lợi ích kinh tế cao Nhà ở thương mại là các căn hộ được xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường, với giá cả do các bên tự quyết định.
5 Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (4), tr 14, 15.
6 Khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản được định nghĩa bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở và công trình xây dựng, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
8 Khoản 10 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung bởi Điểm c Khoản 1 Điều 1 Luật xây dựng năm 2020.
9 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.
Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đã định nghĩa rõ ràng về "nhà ở thương mại hình thành trong tương lai", điều mà các văn bản luật trước đây chưa làm Theo Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua hoặc thuê nhà khi thiết kế đã được phê duyệt và phần móng đã hoàn thành, với tổng số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị ghi trong hợp đồng Bên cạnh đó, Khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rằng việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi tại thời điểm ký hợp đồng, nhà hoặc công trình đó chưa hoàn thành hoặc đang trong quá trình xây dựng theo hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt.
Thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” lần đầu tiên xuất hiện trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, nhưng không được giải thích cụ thể Đến năm 2014, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT đã làm rõ khái niệm này, định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thành nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Thông tư cũng quy định rằng chỉ những nhà do các tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng và bán cho tổ chức, cá nhân mới được coi là đối tượng của hợp đồng thế chấp.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 32 1.Điều kiện thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 32
2.1.1 Điều kiện thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Nhà ở thương mại HTTTL là một loại nhà ở HTTTL, do đó, điều kiện thế chấp nhà ở thương mại HTTTL cũng giống như điều kiện thế chấp nhà ở HTTTL.
Nhà ở thương mại HTTTL là tài sản đặc biệt và có rủi ro cao, vì vậy pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện thế chấp Theo Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư và cá nhân mua nhà chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc xây dựng hoặc mua nhà ở đó, không được sử dụng cho mục đích khác Pháp luật hạn chế mục đích sử dụng vốn của chủ đầu tư và người mua, ngăn không cho họ sử dụng tài sản thế chấp cho dự án khác Mặc dù phần lớn chủ đầu tư sử dụng vốn đúng mục đích, vẫn có trường hợp vi phạm dẫn đến không hoàn thành dự án và thiệt hại cho khách hàng Do đó, các tổ chức tín dụng cần có cơ chế giám sát việc sử dụng vốn vay của chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà và thực hiện các thủ tục giải chấp đúng quy định.
Các điều kiện thế chấp nhà ở hình thức hợp đồng tín dụng theo quy định tại Điều 148 Luật Nhà ở 2014 và Điều 7 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN được nêu rõ Theo tác giả, các điều kiện này cũng áp dụng cho nhà ở thương mại theo hình thức hợp đồng tín dụng, đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật.
Để thực hiện việc thế chấp nhà ở thương mại HTTTL, chủ đầu tư cần có hồ sơ dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, cùng với Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền Dự án phải hoàn thành phần móng và không nằm trong diện đã thế chấp trước đó Theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, chủ đầu tư cũng phải đảm bảo rằng tài sản không đang có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất Thông thường, trong giai đoạn đầu của dự án, chủ đầu tư chỉ có thể sử dụng dự án làm tài sản bảo đảm do chưa đáp ứng đủ các điều kiện bổ sung cần thiết.
Đối với tổ chức và cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại, cần có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư Nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cần có văn bản chuyển nhượng hợp đồng Ngoài ra, cần có giấy tờ chứng minh đã thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng và đảm bảo không thuộc các trường hợp bị hạn chế.
Mua nhà tại các dự án đang thế chấp ngân hàng tại Đà Nẵng có thể mang lại nhiều rủi ro cho người mua Việc đầu tư vào những bất động sản này cần được cân nhắc kỹ lưỡng, vì có thể gặp phải những vấn đề pháp lý và tài chính phức tạp Để đảm bảo an toàn, người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, hợp đồng và tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi quyết định đầu tư.
43 Điểm a, b Khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở 2014.
Theo Bùi Đức Giang (2017), trong việc nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở, cần lưu ý rằng bất động sản không được có khiếu nại, tranh chấp về hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng Thêm vào đó, theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, tổ chức và cá nhân thế chấp nhà ở thương mại cần đảm bảo rằng bất động sản không bị kê biên để thi hành án hoặc không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất và thông báo giải tỏa từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Pháp luật quy định chặt chẽ về hồ sơ giấy tờ liên quan đến thế chấp nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại Tuy nhiên, quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận ngay khi giao dịch được xác lập, dẫn đến việc các tổ chức tín dụng (TCTD) thường yêu cầu khách hàng vay phải có khả năng tài chính và nguồn thu ổn định trong thời gian vay để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ Điều này giúp TCTD đánh giá tính khả thi của việc hình thành nhà ở thương mại, từ đó hạn chế rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.
2.1.2 Chủ thể trong quan hệ thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Giao dịch thế chấp nhà ở thương mại HTTTL ngày càng phổ biến và đóng vai trò quan trọng trong hoạt động cho vay của các TCTD Bên vay thường là tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu vay vốn để mua nhà ở thương mại tại các dự án chưa hoàn thành, sử dụng chính tài sản đó làm thế chấp Đồng thời, chủ đầu tư cũng có thể vay vốn để xây dựng nhà ở tại dự án của mình và thế chấp bằng chính nhà ở đó Do đó, phát sinh hai giao dịch chính: giao dịch tín dụng và giao dịch thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ của bên vay Trong bối cảnh này, bên được cấp tín dụng cũng chính là bên thế chấp, và bài viết sẽ tập trung phân tích các chủ thể liên quan trong giao dịch thế chấp nhà ở thương mại HTTTL.
45 Điểm c Khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014.
Theo Luật Nhà ở 2014, bên thế chấp nhà ở hình thức hợp đồng thuê tài chính (HTTTL) có thể là chủ đầu tư dự án xây dựng hoặc tổ chức, cá nhân mua nhà trong dự án đó Bên thế chấp là bên có trách nhiệm trong quan hệ thế chấp.
Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng ba điều kiện theo quy định pháp luật Việt Nam: (i) là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hợp pháp, (ii) có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng cho từng dự án, và (iii) có chức năng kinh doanh bất động sản Khi đáp ứng đủ các điều kiện này, chủ đầu tư có quyền huy động vốn để xây dựng nhà ở thương mại Theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, chủ đầu tư có thể thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư và xây dựng.
Theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, bên thế chấp trong giao dịch mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải là tổ chức hoặc cá nhân mua nhà từ dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư Cụ thể, khoản 3 Điều 3 quy định rằng tổ chức, cá nhân có quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó Điều này có nghĩa là nhà ở thương mại HTTTL được thế chấp phải là tài sản mà tổ chức, cá nhân đã mua từ dự án xây dựng, và họ phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản này để đủ điều kiện trở thành bên thế chấp.
47 Điều 21 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Điểm a Khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020.
Theo Khoản 2 Điều 25 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở, đồng thời thực hiện huy động vốn và thu tiền theo quy định của pháp luật Đối với việc thế chấp nhà ở thương mại, tổ chức và cá nhân mua nhà phải là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định hạn chế về khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở, với trách nhiệm xác định các khu vực này thuộc về Bộ Quốc phòng và Bộ Công an Cụ thể, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, ngoại trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và được sửa đổi bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.
Bên nhận thế chấp trong giao dịch tín dụng là tổ chức cho vay, có quyền trong hợp đồng thế chấp Trong bối cảnh thế chấp nhà ở thương mại, bên nhận thế chấp được hiểu là các tổ chức tín dụng, bao gồm cả chi nhánh ngân hàng nước ngoài, hoạt động theo Luật các tổ chức tín dụng Quy định này được nêu rõ tại Khoản 1 Điều 4 của Luật các tổ chức tín dụng.
Tổ chức tín dụng (TCTD) là doanh nghiệp thực hiện một hoặc nhiều hoạt động ngân hàng, bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân Theo định nghĩa, TCTD bao gồm bốn loại tổ chức: ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân Đồng thời, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng được xác định trong khung này.
49 Điều 7 và Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014.
Theo Khoản 1 Điều 1 và Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được định nghĩa tại Khoản 9 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 là đơn vị phụ thuộc của ngân hàng nước ngoài, không có tư cách pháp nhân và ngân hàng nước ngoài chịu trách nhiệm về mọi nghĩa vụ của chi nhánh tại Việt Nam Trong thực tế, ngân hàng thương mại là bên nhận thế chấp chủ yếu trong quan hệ thế chấp nhà ở thương mại HTTTL, nơi bên thế chấp được ngân hàng cấp tín dụng thông qua hoạt động cho vay và thế chấp tài sản.
2.1.3 Hợp đồng thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Thực tiễn thực thi pháp luật và kiến nghị hoàn thiện về thế chấp tài sản bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
bảo đảm là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
72 TS LS Bùi Đức Giang (2017), tlđd (44), tr.17.
Theo Điều 11 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, việc đăng ký thay đổi thế chấp và xóa đăng ký thế chấp sau khi giải chấp phải tuân thủ quy định của pháp luật liên quan đến đăng ký thế chấp.
Hiện nay, bộ khung pháp lý về thế chấp nhà ở HTTTL và thế chấp nhà ở thương mại HTTTL đã được quy định cụ thể Tuy nhiên, trong thực tế, việc áp dụng các quy định này vẫn gặp phải một số vướng mắc Một số vấn đề cần được nêu ra và kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở.
2.2.1 Về việc không thống nhất một số khái niệm giữa Bộ luật dân sự 2015,
Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2.2.1.1 Bất cập trong việc không thống nhất một số khái niệm giữa Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Nhà ở thương mại HTTTL được định nghĩa dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về tài sản HTTTL, Luật Nhà ở 2014 về nhà ở HTTTL, và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 liên quan đến nhà và công trình xây dựng HTTTL.
Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 quy định: “2 Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”.
Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Tài sản HTTTL theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chỉ tương ứng với loại tài sản được quy định tại Điểm a Khoản 2, trong khi loại tài sản được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 lại không được đề cập Điều này cho thấy sự thiếu sót trong việc quy định tài sản HTTTL trong các luật này.
Năm 2014, tài sản HTTTL được định nghĩa dựa trên tính chất và công dụng, không dựa vào quyền sở hữu Do đó, nhà ở đã hoàn thành và đang xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu không được coi là tài sản HTTTL Minh bạch về nguồn gốc quyền sở hữu là tiêu chí quan trọng, bao gồm chứng cứ về quyền sở hữu và khả năng xử lý tài sản Trong khi nhà ở chưa xây dựng vẫn được công nhận là tài sản thế chấp, nhà ở đã xây dựng và bàn giao lại không được thế chấp chỉ vì chưa có giấy chứng nhận sở hữu Hồ sơ pháp lý của nhà ở HTTTL bao gồm hợp đồng mua bán và hóa đơn thanh toán, vậy tại sao khi hồ sơ đã hoàn tất để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lại không được xem là tài sản HTTTL theo quy định của Luật Nhà ở?
Luật nhà ở 2014 cho phép nhà ở hình thức thuê, thuê mua (HTTTL) được thế chấp để thanh toán tiền mua chính nhà ở đó Khi bên mua nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tiền mua đã được thanh toán hoặc chỉ còn 5% theo quy định Do đó, việc tiếp tục cho phép thế chấp nhà ở HTTTL là không cần thiết, vì mục đích sử dụng vốn vay không còn để thanh toán nhà ở nữa, mà có thể dùng để đảm bảo cho các khoản vay khác, vẫn đáp ứng quy định về quyền sở hữu tài sản sau khi giao dịch được xác lập.
Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cần bổ sung quy định về tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL) theo Điểm b Khoản 2 BLDS 2015 Cụ thể, cần xác định rõ rằng tài sản có thể đã hình thành nhưng chưa có quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch Do đó, khái niệm nhà ở HTTTL trong Luật Nhà ở 2014 cần được điều chỉnh thành: "Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, hoặc nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch." Tương tự, khái niệm "Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai" trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng cần được sửa đổi để phản ánh rằng đó là nhà, công trình đang xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng, hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch.
Bài viết của Vũ Thị Hồng Yến (2019) trong Tạp chí Nghiên cứu và lập pháp đề cập đến việc đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và những vấn đề cần hoàn thiện trong quy trình này Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải thiện các quy định pháp lý để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý tài sản thế chấp Bài viết cũng chỉ ra những khó khăn mà người dân và doanh nghiệp gặp phải khi thực hiện đăng ký thế chấp, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hệ thống pháp luật liên quan.
Cần mở rộng mục đích sử dụng vốn của bên thế chấp, cho phép không chỉ sử dụng để mua nhà ở HTTTL đã thế chấp mà còn cho các mục đích khác Điều này áp dụng khi tài sản bảo đảm là nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch.
2.2.2 Về thủ tục giải chấp khi chủ đầu tư bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã được thế chấp trước đó
2.2.2.1 Bất cập về thủ tục giải chấp khi chủ đầu tư bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã được thế chấp trước đó
Mục đích của việc giải chấp là xác định rõ nhà ở mua bán hoặc thuê mua không thuộc diện đảm bảo cho nghĩa vụ khác, trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và bên mua hoặc thuê mua Bên nhận thế chấp chỉ đồng ý ký vào văn bản giải chấp khi quyền lợi đã được thực hiện, bao gồm việc tất toán khoản vay và thanh toán các khoản bồi thường thiệt hại cùng phạt vi phạm Thường thì bên mua sẽ chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản của bên nhận thế chấp để thanh toán cho khoản vay của bên thế chấp.
Hiện nay, văn bản đồng ý giải chấp chưa được áp dụng thống nhất do chế định này chưa được quy định rõ trong pháp luật về giao dịch bảo đảm, mà chỉ nằm trong luật về nhà ở Thông thường, bên nhận thế chấp chỉ đồng ý giải chấp khi chủ đầu tư hoàn trả nợ vay, bổ sung biện pháp bảo đảm khác, hoặc tổng tài sản bảo đảm sau định giá vẫn đủ khả năng thu hồi nợ Tuy nhiên, các trường hợp này hiếm gặp, dẫn đến việc bên nhận thế chấp thường không đồng ý giải chấp Nếu người mua hay thuê mua ký hợp đồng với chủ đầu tư mà không biết, hợp đồng có thể bị vô hiệu do vi phạm luật, và bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng tín dụng.
75 Vũ Thị Hồng Yến (2017), tlđd (60), Tr 97.
Theo Điều 123 BLDS 2015, chủ đầu tư có thể gây áp lực lên bên nhận thế chấp, khiến bên nhận thế chấp phải đồng ý giải chấp Tuy nhiên, trong tình huống này, bên nhận thế chấp thường yêu cầu chủ đầu tư thế chấp khoản phải thu từ việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được giải chấp, và bên mua hoặc thuê mua sẽ thực hiện thanh toán vào tài khoản phong tỏa mà chủ đầu tư mở tại bên nhận thế chấp.