Thẩm định tài sản

Khóa luận tơt nghiệp Học viện ngân hàng LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hà Nội, hướng dẫn thầy giáo TS.Phạm Tiến Đạt Những thơng tin số liệu khóa luận trích dẫn trung thực từ tài liệu đơn vị thực tập cấp Nếu có gian lận em xin hoàn toàn chịu trách nghiệm trước nhà trường, Khoa chủ quản hội đồng chấm khóa luận Hà Nội, ngày 12 tháng 05 năm 2013 ` Sinh viên Phạm Thị Khánh Vân Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D-K12 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CBNV Cán nhân viên BIDV Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam NHCV Ngân hàng cho vay QSD Quyền sử dụng TNHH Trách nghiệm hữu hạn TMCP Thương mại cổ phần TCTD Tổ chức tín dụng TS Tài sản TSĐB Tài sản bảo đảm Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng Số hiệu Trang bảng Bảng Cơ cấu tổ chức cán Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây 35 Hà Nội Bảng Kết hoạt động kinh doanh chi nhánh 2010-2012 36 Bảng Dư nợ cho vay có khơng có tài sản bảo đảm tổng dư 37 nợ 2011-2012 Bảng Cơ cấu dư nợ cho vay có TSĐB theo biện pháp bảo đảm 38 Bảng Giá trị loại tài sản bảo đảm tiền vay Chi nhánh 2011- 42 2012 Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 Khóa luận tơt nghiệp Học viện ngân hàng LỜI MỞ ĐẦU Trong kinh tế nay, vốn yếu tố vô quan trọng sản xuất kinh doanh Nhất đói với Việt Nam có đến 97% doanh nghiệp nhỏ vừa Nguồn tài eo hẹp mà nhu cầu đổi cơng nghệ, máy móc, thiết bị ngày trở nên cấp bách Thiếu vốn hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ Chính vậy, hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại trở thành hoạt động truyền thống thiết yếu, mang lại hội phát triển cho doanh nghiệp lợi nhuận cho Ngân Hàng Tuy nhiên,hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, gây tổn thất lớn cho Ngân Hàng cho Nền kinh tế, khách hàng mà ngân hàng nắm bắt, đánh giá đắn tình hình tài chính, khả trả nợ hoanh nghiệp lớn Thực tế rằng, năm 2012 số nợ xấu Ngân Hàng Nhà Nước tăng lên tới 46.600 tỷ VND Như vậy,hơn lúc hết vấn đề bảo đảm nguồn vốn cho vay trở nên cấp thiết Tăng cường công tác bảo đảm tiền vay tài sản mối quan tâm hàng đầu ngân hàng thương mại nói chung Chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng Trong thời gian thực tập Phòng Quan Hệ Khách Hàng Doanh Nghiệp I Ngân hàng TMCP Đầu Tư Phát Triển VIệt Nam BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu kĩ vai trị tài sản bảo đảm công tác thẩm định giá, tiếp xúc thực tế với công tác thẩm định tiền vay chi nhánh em định chọn đề tài : “Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm nhằm mục đích cho vay Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Tây Hà Nội” làm đề tài khóa luận Khóa luận sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp làm phương pháp luận cho việc nghiên cứu Ngoài phần mục lục, danh mục từ viết tắt, danh mục bảng biểu, đề tài chia thành ba chương sau: Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 Chƣơng 1: Lý luận chug thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay NHTM Chƣơng 2:Thực trạng công tác thẩm định giá TSĐB tiền vay Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội Chƣơng 3:Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn TS.Phạm Tiến Đạt cô chú, anh chị cán phòng Quan Hệ Khách Hàng Doanh Nghiệp nói riêng Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Tây Hà Nội nói chung giúp đỡ tận tình để em hồn thành chuyên đề tốt nghiệp Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1.1 Khái niệm đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng thƣơng mại Tài sản bảo đảm tiền vay tài sản khách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất khách hàng vay, bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay, bên bảo lãnh doanh nghiệp Nhà nước, tài sản hình thành từ vốn vay Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản Tài sản hình thành từ vốn vay tài sản khách hàng vay mà giá trị tài sản tạo nên phần toàn khoản vay ngân hàng Qua khái niệm tài sản bảo đảm nêu trên, ta rút số đặc điểm quan trọng tài sản bảo đảm tiền vay NHTM sau đây:  Bảo đảm tiền vay tài sản thoả thuận bên thiết lập quan hệ tín dụng việc áp dụng biện pháp bảo đảm cụ thể pháp luật quy định Sự thoả thuận phải văn thiết lập thành hợp đồng riêng kèm theo hợp đồng tín dụng Qua quy định cho thấy tài sản bảo đảm tiền vay bắt buộc mà tự thoả thuận bên chủ thể hợp đồng tín dụng ngân hàng Các bên có quyền lựa chọn phương thức bảo đảm phù hợp, giúp cân lợi ích hai bên bảo vệ quyền lợi ích tất bên quan hệ Sở dĩ tài sản bảo đảm phần lớn phát sinh sở thoả thuận tài sản bảo đảm tồn bên cạnh nghĩa vụ mà bảo đảm với tính chất hợp đồng phụ, khuôn mẫu định huớng cho việc áp dụng, địi hỏi áp dụng sở Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 tự nguyện, thoả thuận  Tài sản bảo đảm tiền vay mang tính dự phịng Tính dự phòng thể chỗ tài sản bảo đảm tiền vay sử dụng để khấu trừ nghĩa vụ người vay không thực thực không nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo thoả thuận hợp đồng tín dụng ngân hàng Tính dự phịng nhằm thúc đẩy người có nghĩa vụ phải chấp hành nghĩa vụ cách dựa vào quy định pháp luật vào thoả thuận hai bên nghĩa vụ hợp đồng  Phạm vi bảo đảm không vượt phạm vi mà bên thoả thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay, hợp đồng tín dụng Nghĩa vụ bảo đảm phần toàn theo thoả thuận theo quy định pháp luật; khơng có thoả thuận pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm nghĩa vụ coi bảo đảm tồn bộ, kể nghĩa vụ trả lãi bồi thường thiệt hại Như vậy, phạm vi bảo đảm nghĩa vụ tuỳ thuộc vào cam kết, thoả thuận cụ thể bên hợp đồng tín dụng khơng vượt q phạm vi nghĩa vụ xác định hợp đồng 1.1.2 Các hình thức hình thức tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng thƣơng mại 1.1.2.1 Bảo đảm tín dụng hình thức chấp Thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay thỏa thuận bên theo bên có nghĩa vụ tức bên vay phải dùng tài sản để bảo đảm việc thực nghĩa vụ không chuyển giao tài sản cho bên cho vay Tài sản đối tượng quyền chấp khi: tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu bên chấp, tài sản động sản quyền sử dụng đất thuộc sở hữu bên chấp, tài sản tài sản hình thành tương lai Đối với hoạt động đảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng tài sản chấp thường bao gồm: • Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xâydựng, tài sản khác gắn liền với đất; • Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định đƣợc Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 chấp; • Tài sản hình thành tƣơng lai bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch chấp thuộc quyền sở hữu bên chấp nhƣ hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, bất động sản khác mà bên chấp có quyền nhận; • Các tài sản khác Tài sản chấp không giới hạn tài sản liệt kê mà tài sản thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ người thứ ba mà người cam kết dùng tài sản để bảo đảm tài sản phép giao dịch theo quy định pháp luật Thế chấp biện pháp bảo đảm tài sản sử dụng phổ biến 1.1.2.2 Bảo đảm tín dụng hình thức cầm cố Đối tượng cầm cố tài sản bảo đảm tiền vay tài sản mà bên vay dùng để bảo đảm việc thực nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng tín dụng Tài sản phải thuộc sở hữu bên cầm cố tức bên vay Tài sản dùng để cầm cố động sản hay bất động sản Tài sản dùng để bảo đảm biện pháp tài sản có tài sản hình thành tương lai Dựa đặc tính cầm cố nên tài sản bảo đảmtheo hình thức cầm cố thường có tính gọn nhẹ di chuyển được: • Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí q, đá q vật có giá trị khác; • Ngoại tệ tiền mặt, số dư tài khoản tổ chức cung ứng dịch vụ tốn tiền Việt Nam ngoại tệ; • Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, giấy tờ khác trị giá tiền Riêng cổ phiếu tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay khơng cầm cố tổ chức tín dụng đó; • Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp, quyền địi nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm, quyền tài sản khác phát sinh Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 từ hợp đồng từ pháp lý khác; • Quyền phần vốn góp doanh nghiệp; • Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định pháp luật; • Tàu biển theo quy định luật hành hải, tài bay theo quy định luật hàng không trường hợp cầm cố; • Tài sản hình thành tương lai động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố thuộc sở hữu bên cầm cố hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận; • Các tài sản khác 1.1.2.3 Bảo đảm tín dụng tài sản hình thành từ vốn vay Đây biện pháp bảo đảm tài sản hình thành tương lai Để bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay khách hàng vay phải có đủ điều kiện: • Có khả tài để thực nghĩa vụ trả nợ; • Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khả thi có hiệu quả; có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định pháp luật; • Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống giá trị tài sản bảo đảm tiền vay biện pháp cầm cố, chấp tối thiểu 15% vốn đầu tư dự án phương án Phải có điều kiện khách hàng vay tài sản dùng để bảo đảm trường hợp chưa có thực thời điểm bên ký hợp đồng Đối với tài sản dùng để bảo đảm tiền vay trường hợp cần thỏa mãn điều kiện định:(i)Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định quyền sở hữu quyền quản lý, sử dụng; xác định giá trị, số lượng phép giao dịch Đối với tài sản hình thành từ vốn vay vật tư hàng hố, ngồi việc có đủ điều kiện này, tổ chức tín dụng phải có khả quản lý, giám sát tài sản bảo đảm.(ii) Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn tài sản hình thành đưa vào sử dụng Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 1.1.3 Vai trò tài sản bảo đảm hoạt động tín dung Ngân hàng thƣơng mại  Tài sản đảo đảm tiền vay góp phần bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Khi cho khách hàng vay vốn, mục đích mà TCTD hướng đến lợi nhuận, mà lợi nhuận có khách hàng hoàn trả vốn vay lãi suất Để phịng ngừa rủi ro xảy ra, TCTD buộc phải áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để bảo toàn nguồn vốn cho vay Trong trường hợp khách hàng khơng có khả hoàn trả phần vốn vay hoạt động sản xuất kinh doanh họ gặp khó khăn lâm vào tình trạng phá sản TCTD thu hồi vốn cho vay thông qua tài sản mà bên vay dùng để bảo đảm với bên cho vay  Tài sản đảo đảm tiền vay hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Khi tham gia vào quan hệ tín dụng, bên có quyền thoả thuận tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật Chính có thoả thuận mà TCTD nắm quyền kiểm sốt tài sản khách hàng thời gian khách hàng vay vốn Nếu lý mà hai bên vi phạm cam kết bên có sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên pháp luật bảo vệ, hạn chế tranh chấp xảy Khi quan hệ tín dụng vào hoạt động theo hành lang pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội  Tài sản đảo đảm tiền vay kích thích hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Như phân tích, tài sản bảo đảm tiền vay có vai trị tạo sở bảo đảm an tồn cho hoạt động cho vay TCTD lý mà bảo đảm tiền vay có ý nghĩa việc kích thích hoạt động cho vay TCTD Bởi vì, áp dụng biện pháp cho vay có bảo đảm tổ chức tín dụng có khả thu hồi nợ khách hàng khơng có khả tốn, TCTD tích cực hoạt động cho vay mình, từ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển xã hội Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.2.1 Định giá tài sản tài sản bảo đảm hoạt động tín dụng Ngân hàng thƣơng mại 1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá Trên giới có nhiều quan điểm khác thẩm định giá - Giáo sư Lim Lan Yuan – Đại học xây dựng bất động sản Singapore: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể, tài sản cụ thể, thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản, xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn.” - Theo TS Nguyễn Minh Hoàng- tác giả Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp “ Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định.” - Và theo điều Pháp lệnh giá Việt Nam 2002 “Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế.” Mặc dù có nhiều định nghĩa khác nhau, song nét đặc trưng thẩm định giá cần thừa nhận: (i) Thẩm định giá công việc ước tính; (ii) Thẩm định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn; (iii) Giá trị tài sản tính tiền; (iv) Tài sản định giá tài sản nào; (v)Xác định thời điểm cụ thể; (vi)Xác định cho mục đích định; (vii)Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường Vậy ta coi “Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định.” 1.2.1.2 Nguyên tắc thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay a Nguyên tắc hoạt động - Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Chịu trách nghiệm trước pháp luật hoạt động nghề nghiệp kết Phạm Thị Khánh Vân thẩm Lớp TCDN D – K12 định giá - Bảo đảm tính độc lập chun mơn nghiệp vụ tính trung thực khách quancủa hoạt động thẩm định giá - Bảo mật thông tin đơn vị thẩm định giá trừ trường hợp đơn vị thẩm định giá đồng ý Chính Phủ có quy định khác b Ngun tắc kinh tế Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu nhất:Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản Tuy nhiên, tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu, có yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác Sự ảnh hưởng đặc tính phụ thêm phản ánh cung - cầu giá trị tài sản Nguyên tắc thay đổi: Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành nên giá trị Giá trị tài sản hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn q trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Hình thành giá trị tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị tài sản khác thay Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay Một người thận trọng khơng trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành tài sản cần phải cân để tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích xem liệu đạt tới cân hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất vị trí khơng vị trí đất kế cận phải có mức giá trị Nguyên tắc thu nhập tăng giảm: Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc hoàn toàn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị tồn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trường hay không thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng cịn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Do đó, giá trị tài sản hình thành kết cạnh tranh thị trường Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản ngườimua 1.2.1.3 Vai trò thẩm định giá kinh tế kinh tế thị trường  Thẩm định giá (TĐG) công tác để thực bố trí kinh doanh cách hiệu quả: Bất lĩnh vực nào, tầm vĩ mơ hay vi mơ, việc bố trí kinh doanh tài sản (TS) nhằm mục đích đạt hiệu cao Muốn phải nắm bắt giá trị tài sản Đánh giá thực tế tài sản không phù hợp, giá trị không đúng, giá tài sản bị sai lệch, không ảnh hưởng đến khấu hao thu hồi để bảo tốn tài sản mà cịn ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm, tính cạnh tranh, làm cho việc hạch tốn lợi nhuận bị sai lệch, ảnh hưởng đến tính trung thực kinh doanh Giá tài sản khơng xác khiến cho cơng tác phân tích vĩ mơ khơng xác ảnh hưởng đến việc quản lý TS, bố trí TS bị sai lệch, việc sử dụng TS thiếu hiệu  TĐG thước đo hiệu việc trì điều hịa quyền lợi người có quyền sở hữu quyền khác có liên quan đến tài sản: Theo thích ứng kinh tế thị trường, mơ hình chế sản quyền thành lập, thực quyền sở hữu, quyền kinh doanh thích hợp mà cịn mở rộng phát triển quyền lưu thơng, chuyển nhượng, tổ Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 chức lại tài sản … Trong chế độ sở hữu toàn dân cần xác định rõ trách nghiệm người kinh doanh việc bảo toàn tăng trưởng TS quốc gia Vì cần phải tiến hành định giá cách cơng tâm, xác tình hình giá trị TS, tình hình bảo tồn làm tăng giá trị TS Khi tiến hành TĐG TS, sản quyền bị biến động, khơng khắc phục tính giá khơng xác, cơng tư bị sai lệch làm tổn hại đến quyền lợi Quốc gia mà lại cịn trì quyền lợi hợp pháp bên gây trở ngại chủ yếu  TĐG điều kiện cần có để khai phá yếu tố thị trường thị trường sản quyền: Kinh tế thị trường phát triển mạnh phải dựa vào yếu tố thị trường sản xuất thị trường sản quyền phát triển nhanh Tác dụng việc bố trí tài nguyên thành thị trường sản xuất báo tín hiệu định hướng thơng qua thị trường sản xuất để có điều kiện trực tiếp tác động thực Bất loại hình hàng hóa phải có thước đo giá trị, thị trường tài sản, thị trường sản quyền phải có TĐG làm thước đo giá trị TĐG TS cách khoa học có quy phạm bảo đảm cho thị trường tài sản, thị trường sản quyền vận hành có nề nếp Giá hàng hóa sản quyền khơng có quan hệ trực tiếp đến quyền lợi mặt TS mà cịn phát tín hiệu định hướng cho việc bố trí tài nguyên Nếu giá chuẩn xác, tất định hướng sai làm tổn hại đến mặt quan hệ liên quan quyền lợi TS  TĐG dựa theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu gọi đầu tư nước ngồi, trì lợi ích quốc gia: Trong điều kiện kinh tế thị trường cần phải ổn định, tích cực kêu gọi đầu tư nước ngồi ứng dụng kỹ thuật quản lý tiên tiến, tiến hành hợp tác góp vốn liên doanh loại hình có hiệu Dựa vào thơng lệ quốc tế, xử lý xác mối quan hệ lợi ích ngồi mang thước đo nguyên tắc làm giá đầu tư cân Nguyên tắc làm cho việc TĐG có ý nghĩa lớn đưa thước đo quyền lợi hai bên Đầu tư nước tình hình phức tạp, TS thị trường mang tính đặc thù, khác biệt thị trường nước lớn, có nhiều nhân tố khơng Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 xác định được, cần phải có trình độ quốc tế TĐG, biện pháp kỹ thuật quan trọng nhằm bảo hộ cho quyền lợi quốc gia, dân tộc Thẩm định giá nói chung thẩm định tài sản bảo đảm nói riêng ngày có ảnh hưởng lớn chiếm vị trí quan trọng hoạt động Tài – Ngân hàng lợi ích mà mang lại: - Là cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho mục đích tài tín dụng: Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay chấp: giúp ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay… - Kiểm sốt rủi ro tín dụng: Với công tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm tốt giúp ngân hàng kiểm soát tốt nguồn thu nợ thứ hai thơng qua mặt: (i) Tính pháp lý: quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp ngân hàng tài sản bảo đảm; (ii) Tính khoản: ngân hàng n tâm khả khoản (khả chuyển hóa thành tiền để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay vốn) giá trị khoản (bảo đảm tính khoản mặt số lượng nghĩa vụ trả nợ gốc lãi) - Nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh ngân hàng: (i)Kết thẩm định giá xác, khách quan, phù hợp với giá trị tài sản bảo đảm giúp tăng độ tin cậy ngân hàng lịng khách hàng, qua khách hàng tìm đến ngân hàng ngày nhiều hơn; (ii) Giúp ngân hàng rút ngắn thời gian phê duyệt khoản vay; (iii) Giảm chi phí xử lí nợ 1.2.2 Nội dung thẩm định giá tài sản dảm bảo tiền vay Ngân hàng thƣơng mại 1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại Đối với NHTM, định giá có vai trị quan trọng hơn, đặc biệt nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu nhạy cảm nghiệp vụ cho vay Nghiệp vụ cho vay NHTM nhiều liên quan đến việc chấp, cầm cố tài sản Nếu dựa vào tài sản bảo đảm vay, ngân hàng phải định giá tái sản Có nhiều tài sản mà khách hàng mang đến để bảo đảm cho khoản vay Trong số đó, có tài sản giá rõ ràng dễ xác định vàng, bạc, đá quý… cịn có nhiều loại khó xác định giá trị giá trị quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị, nhà xưởng… Chính vậy, cần Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 phải có định giá tài sản bảo đảm cách hợp lý để bảo đảm quyền lợi khách hàng ngân hàng Mục tiêu quan trọng đặt cho ngân hàng xác định giá trị tài sản bảo đảm thỏa mãn: tính đầy đủ, tính trọng yếu, tính khách quan, tính hợp lý, hợp lệ hợp pháp Đây sở quan trọng để NHTM xác định mục tiêu cụ thể cần phải thực hiên trình định giá nhắm bảo đảm bảo mục tiêu lớn 1.2.2.2 Phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại Phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay NHTM gồm phương pháp chính: A) Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản * Phương pháp thường áp dụng để thẩm định tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường, có chứng thị trường hoạt động mua, bán tài sản giống tương tự Phương pháp so sánh thực bước sau: Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 Ưu điểm phương pháp: - Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt kĩ thuật khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu giá trị - Có sở vững để khách hàng quan pháp lí cơng nhận dựavào đánh giá thị trường – chứng rõ ràng, thừa nhận thực tế Nhược điểm phương pháp: - Phải có tài sản giống tương tự giao dịch thị trường mớicó thể so sánh Nếu có q tài sản so sánh tương tự tài sản mục tiêuthì kết đánh giá xác - Các thơng tin chứng thường mang tính lịch sử nên tính xác phương pháp giảm thị trường có biến động mạnh giá - Phương pháp chưa đựng yếu tố chủ quan người định giá nê đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường B) Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá * Phương pháp chủ yếu áp dụng trong:(i) Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh;(ii) Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh;(iii) Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù; (iv) Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù kiểm tra kết phương pháp thẩm định giá khác Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí: * Đối với bất động sản - Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương - Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay cơng trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật - Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất - Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình - Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng (+) kết bước kết bước * Đối với máy, thiết bị Phạm Thị Khánh Vân Lớp TCDN D – K12 ... TCDN D – K12 tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá * Phương pháp chủ yếu áp dụng trong:(i) Thẩm định giá tài sản có mục... hay nhiều tài sản thay lẫn q trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Hình thành giá trị tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị tài sản khác... dụng tốt có hiệu tài sản Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi