Bài tập nhóm tháng Mơn tư pháp quốc tế ĐẶT VẤN ĐỀ Đối với người nước ngồi có nhu cầu vào đầu tư làm ăn, học tập sinh sống Việt Nam vấn đề nhà mối quan tâm hàng đầu họ vào Việt Nam Do pháp luật Việt Nam có quy định cụ thể vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam Và để có nhìn tổng quát vấn đề Nhóm chúng em chọn đề tài: “Đánh giá quy định hành pháp luật Việt Nam vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam” GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I Khái quát chung quyền sở hữu người nước Việt Nam 1.1 Khái niệm người nước Người nước người khơng có quốc tịch Việt Nam (mang quốc tịch hay nhiều nước khác không mang quốc tịch nước nào), họ sinh sống, cư trú lãnh thổ Việt Nam lãnh thổ Việt Nam 1.2 Quyền sở hữu đặc trưng quyền sở hữu có yếu tố nước ngồi Pháp luật Viêt Nam xác định sở hữu, quyền sở hữu vấn đề quan trọng pháp luật dân sự; Điều 164 Bộ luật dân 2005 nước CHXHCN Việt Nam quy định: “ Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật" Và khoản Điều 761 Bộ luật dân 2005: “Người nước ngồi có lực pháp luật dân Việt Nam công dân Việt Nam” 1.3 Sự cần thiết, ý nghĩa việc quy định quyền sở hữu người nước Việt Nam - Cơ sở pháp lý Điều ước quốc tế: Một nguyên tắc tham gia ĐƯQT trở thành thành viên ĐƯQT phải tuân theo là: Nguyên tắc đối xử quốc gia, nguyên tắc đãi ngộ công dân, chế độ đãi ngộ đặc biệt, có có lại… Văn pháp luật quốc gia: Được ghi nhận Điều 81 Hiến pháp 1992 nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Ngồi quy định cịn cụ thể hoá Luật Page LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài tập nhóm tháng Môn tư pháp quốc tế dân 2005, Luật đầu tư 2005, Luật nhà 2005 số văn hướng dẫn thi hành khác - Cơ sở thực tiễn Q trình khu vực hóa, tồn cầu hóa tác động đến quốc gia nhiều lĩnh vực Số lượng người nước đầu tư ngày tăng, mà địi hỏi phải có quy chế pháp lý hợp lý cho người nước 1.4 Ý nghĩa chế định sở hữu người nước Việt Nam a Ý nghĩa pháp lý: Các quy định chế định sở hữu người nước ngồi đóng vai trò chủ chốt tảng cho việc thực gia dịch có tính đảm bảo người nước thức quyền sở hữu tài sản Việt Nam Trên sở pháp lý rõ ràng người nước ngồi nắm bắt hệ thống pháp luật, quyền nghĩa vụ họ hưởng chế định tài sản tham gia giao dịch dân đầu tư b Ý nghĩa thực tiễn Quyền sở hữu mức độ xử mà pháp luật cho phép chủ thể thực trình chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản Điều tác động đến kinh tế, thúc đẩy kìm hãm phát triển kinh tế II Đánh giá thực trạng pháp luật quy định quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam Ngày 03/6/2008, Quốc hội ban hành Nghị số 19/2008/NQ-QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam Chính sách thí điểm năm, kể từ 01/01/2009 *Về chủ thể sở hữu nhà ở: Điều Nghị số 19/2008/NQ-QH12 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam qui định có năm đối tượng[1] có quyền sở hữu nhà Việt Nam Như vậy, người nước thuộc đối tượng mua, sở hữu hộ chung cư Mặc dù có nhiều loại đối tượng người nước tổ chức nước làm việc Việt Nam, lần thực sách thí điểm, với mục tiêu nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, bảo đảm quản lý có hiệu việc mua nhà người nước Việt Nam, đồng thời thơng qua thực thí điểm để tổng kết, rút kinh nghiệm nên Quốc hội cho phép 05 nhóm đối tượng mua sở hữu Page LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài tập nhóm tháng Mơn tư pháp quốc tế nhà Việt Nam Tuy nhiên quy định tạo điều kiện thuận lợi cho người nước tham gia đầu tư, chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài Việt nam Tạo điều kiện để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt động Việt nam có điều kiện tạo chỗ ổn định cho người lao động làm việc doanh nghiệp *Về điều kiện mua sở hữu nhà Việt Nam: + Đối với cá nhân nước ngoài: Phải sinh sống Việt Nam, cư trú Việt Nam từ năm trở lên không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi ngoại giao pháp luật Việt Nam + Đối với tổ chức nước ngoài: Phải doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với lĩnh vực đầu tư theo qui định pháp luật đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cấp[2] + Về thời hạn sở hữu nhà người nước Việt Nam: Trong thời hạn 12 tháng kể từ hết hạn sở hữu nhà ở, cá nhân nước phải bán, tặng cho nhà Thời hạn sở hữu nhà doanh nghiệp tương ứng với thời hạn ghi giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó[3] *Về thủ tục mua bán cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà người nước Việt Nam : Việc mua bán nhà thực thông qua hợp đồng mua bán quy định Luật Nhà Hợp đồng mua bán phải lập Tiếng Việt Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà 30 ngày Để có quản lý chặt chẽ khơng việc sở hữu, sử dụng nhà mà việc cư trú, lại người nước Việt Nam nên Quốc hội quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh[4] Nghị 19/2008/QH12 có quy định cho phép người nước ngồi có đủ điều kiện theo quy định Nghị sở hữu nhà Việt Nam tặng cho thừa kế hộ Việt Nam *Về quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước Việt Nam: Cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam có số hạn chế quyền sở hữu nhà so với công dân Việt Nam nước, cụ thể là: - Đối với cá nhân nước ngoài: Chỉ sở hữu 01 hộ thời điểm cư trú Việt Nam.Thời hạn sở hữu hộ tối đa 50 năm chủ sở hữu sử Page LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài tập nhóm tháng Mơn tư pháp quốc tế dụng để ở, không cho thuê, không sử dụng hộ mua vào mục đích khác Trường hợp có sở hữu hộ mà chủ sở hữu thừa kế tặng cho nhà khác lựa chọn sở hữu 01 hộ dự án phát triển nhà thương mại Chủ sở hữu bán tặng cho hộ mua sau thời hạn 01 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý đặc biệt quyền bán tặng cho hộ trước thời hạn Khi hết hạn thời hạn sở hữu nhà Việt Nam chủ sở hữu phải bán tặng cho hộ mua cho người khác, khơng thực quyền bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không sử dụng nhà mua + Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Được quyền mua sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại (có thể mua nhiều hộ) người lao động (kể lao động Việt Nam) làm việc doanh nghiệp Thời hạn sở hữu hộ doanh nghiệp tương ứng với thời hạn ghi Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp Cũng cá nhân nước ngồi, doanh nghiệp khơng cho thuê sử dụng hộ mua vào mục đích khác Khi hết hạn đầu tư doanh nghiệp bị phá sản, giải thể hộ mua xử lý theo quy định pháp luật doanh nghiệp, pháp luật phá sản quy định khác pháp luật Việt Nam Về nghĩa vụ chủ sở hữu: Phải thực đầy đủ nghĩa vụ theo quy định pháp luật Việt Nam chấp hành quy định pháp luật bảo đảm vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, phòng chống cháy nổ, quy định cư trú, lại người nước ngoài, thực nghiêm chỉnh quy định giao dịch nhà ở… *Về xử lý vi phạm giải tranh chấp, khiếu nại: Các tổ chức, cá nhân nước có hành vi vi phạm bị xử lý theo quy định pháp luật Việt Nam Các tranh chấp nhà giải theo quy định pháp luật dân sự, tố tụng dân quy định khác có liên quan Việt Nam Các khiếu nại, tố cáo nhà giải theo quy định pháp luật khiếu nại, tố cáo Tóm lại Nhìn cách tổng quát quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam quyền hạn chế có điều kiện Pháp luật Việt Nam có quy định vấn đề chi tiết, cụ thể chặt chẽ Page LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài tập nhóm tháng Mơn tư pháp quốc tế III Thực trạng vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam Một số kiến nghị Thực trạng: Hiện nay, sóng đầu tư nước ngồi vào Việt Nam gia tăng [5], người nước đến Việt Nam làm việc sinh sống ngày nhiều nên nhu cầu mua sở hữu nhà quan trọng cần thiết họ Pháp luật nước ta có quy định cụ thể chi tiết vấn đề Các quy định góp phần đáp ứng nhu cầu chỗ cho người mua nhà, hạn chế tối đa việc lợi dụng sách để đầu cơ, vào mục đích khác ảnh hưởng đến thị trường bất động sản kinh tế xã hội đất nước Mặt khác với điều chỉnh có tác động tích cực tạo điều kiện cho người nước ngồi gần có đủ quyền mua sở hữu nhà công dân Việt Nam điều có tác động lớn, tuyên truyền hiệu sách đại đồn kết dân tộc Đảng Nhà nước ta; giới thiệu đổi thay đất nước để "hố giải" cho người cịn mặc cảm hiểu thực trạng đất nước Từ tin tưởng, yên tâm đầu tư vốn làm ăn lâu dài, góp phần xây dựng đất nước quê hương Cụ thể: Hơn tháng sau có nghị thí điểm cho người nước ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam (từ 1/1/2009), lượng khách người nước ngồi đến tìm hiểu thơng tin dự án có tăng so với thời gian trước Đến có dự án Saigon Pearl bàn giao hộ Ruby cho phi công người Úc công tác Vietnam Airlines vào ngày 9/1 Ước tính có 80.000 người nước ngồi Việt Nam, có khoảng 10.000 người có khả điều kiện để mua nhà Việt Nam Tuy nhiên bên cạnh quy định quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam cịn có hạn chế sau: Thứ nhất, Quy định đối tượng điều kiện để người nước ngồi mua nhà Việt Nam cịn chặt chẽ Trên thực tế số lượng người nước ngồi thỏa mãn điều kiện khơng nhiều Cụ thể theo nghị người nước mua nhà Việt Nam sách thí điểm năm Cịn thủ tục mua bán nhà người nước áp dụng công dân nước, tranh chấp nhà giải theo quy định pháp luật Việt Nam Tuy để hưởng quyền lợi người nước phải hội đủ điều kiện sau: kết hôn với người Việt Nam, đầu tư, kinh doanh có cống hiến đặc biệt chủ tịch nước thủ tướng tặng khen… Thứ hai, Quy định số lượng loại nhà nước mua Điều hạn chế quyền sở hữu người nước Page LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài tập nhóm tháng Mơn tư pháp quốc tế Thứ ba, Các thủ tục mà người nước phải tiến hành sau mua nhà Việt Nam rườm rà, gây khơng khó khăn cho người nước Cụ thể theo nhận định tổng giám đốc công ty Địa ốc Ngân hàng Á Châu (ACBR) “ phần lớn người nước ngồi mua thơng qua phương thức cũ nhờ người nước đứng tên nhằm tránh phiền phức thủ tục giấy tờ.Bên cạnh đó, nghị thí điểm cho người nước ngồi mua nhà Việt Nam có hiệu lực từ 1/1, Chính phủ chưa ban hành quy định cụ thể để thực Nhiều khả khách nước ngồi cịn chờ sách cụ thể hơn, đặc biệt nghe ngóng tình hình thị trường chưa định vội” Một số chuyên gia nhận định khủng hoảng tài suy thối kinh tế tồn cầu kềm chân người nước ngồi mua nhà Việt Nam.Dù khu thị Phú Mỹ Hưng khu vực người nước ngồi ưa thích theo nhân viên kinh doanh đợt bán sản phẩm dự án Riverside Residence đầu năm 2009, khách mua chủ yếu người nước Cịn theo thơng tin từ phịng kinh doanh dự án Cantavil Hồn Cầu, lượng khách nước ngồi tham quan nhà mẫu có nhích lên nửa tháng đầu năm 2009 có người đặt cọc mua Bước sang năm 2011 tình hình có nhiều biến chuyển song số lượng người nước ngồi mua nhà Việt Nam số hạn chế Chính bất cập quy định pháp luật kể số nguyên nhân khách quan khác giá nhà cao( Ví dụ: nhà trung tâm thành phố HCM giá thấp phải từ 100.000 USD đến 500.000 USD, chí có gần triệu USD), điều kiện sở vật chất chưa đáp ứng yêu cầu người nước ngoài, giao thơng lại khó khăn…đã dẫn đến việc số lượng người nước sở hữu nhà Việt Nam Một số kiến nghị + Thứ nhất, Cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật quy định vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam Việc quy định cho người nước định cư Việt Nam mua nhà chung cư Việt Nam khơng nhằm mục đích kinh doanh điều kiện bắt buộc kèm theo hay quy định người nước Việt Nam mua khu chung cư để quy định Nghị Quyết 19/2008/QH12, Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2009 …mà không Luật Nhà quy định Bởi vậy, cần quy định cụ thể chi tiết Luật Nhà Việt Nam để dễ dàng giải vấn đề xã hội linh hoạt Page LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài tập nhóm tháng Mơn tư pháp quốc tế +Thứ hai, Cần có quy định cụ thể, nới lỏng loại thủ tục hành tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức người nước định cư Việt Nam có nơi làm việc ổn định VD: kéo dài thời gian sở hữu nhà người nước Việt Nam, cho phép người nước sở hữu nhà Việt Nam thay sở hữu nhà chung cư quy định Pháp Luật hành… +Thứ ba, Cần nâng cao trình độ pháp luật đội ngũ người làm luật thi hành luật Pháp luật Việt Nam thực tế đưa vào áp dụng cịn nhiều vướng mắc khó áp dụng Bên cạnh đó, trình độ chun mơn tâm huyết đội ngũ cán làm luật thực thi pháp luật chưa cao số lượng hạn chế.Vậy nên, cần có giải pháp nhằm nâng cao trình độ cho cán thực thi pháp luật để hệ thống pháp luật trở nên hồn thiện hợp lí Mặt khác cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, nâng cao ý thức chấp hành PL nhân dân Đối với cá nhân tổ chức nước sở hữu nhà vấn đề nhạy cảm quyền lợi họ nên việc tìm hiểu PL nước sở vấn đề tất yếu PL bảo đảm quyền lợi cho họ thu hút nhiều nhà đầu tư, phương thức đẩy mạnh hợp tác với nước đấu trường quốc tế KẾT THÚC VẤN ĐỀ Chính sách cho phép người nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam coi đường lỗi đổi mới, mở rộng hội nhập bật Nhà nước ta năm qua nhằm khuyến khích đầu tư nước ngồi, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Bài viết đánh giá tổng quát quy định pháp luật hành quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam Tuy nhiên làm cịn có nhiều thiếu sót, kính mong nhận xét thầy cô để làm chúng em hoàn thiện Page LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài tập nhóm tháng Môn tư pháp quốc tế PHỤ LỤC [1] Bao gồm: cá nhân đầu tư trực tiếp Việt Nam; người nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam Chủ tịch nước tặng huân chương, huy chương, người nước ngồi có cơng đóng góp đặc biệt cho Việt Nam Thủ tướng định; người nước làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên người có kiến thức, kĩ đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; người nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt dộng Việt Nam theo pháp luật đầu tư khơng có chức kinh doanh bất động sản, có nhu cầu nhà cho người làmviệc doanh nghiệp [2] Để chứng minh thuộc đối tượng mua, thừa kế, tặng cho, sở hữu nhà Việt Nam, cá nhân nước ngồi phải có giấy tờ chứng minh sau: hộ chiếu giấy tờ có giá trị thay hộ chiếu, thẻ thường trú thẻ tạm trú giấy tờ chứng nhận phép cư trú Việt Nam từ 12 tháng trở lên quan quản lí xuất nhập cảnh Bộ cơng an cấp kèm số giấy tờ quan trọng khác Còn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thuộc đối tượng mua, thừa kế, tặng cho sở hữu nhà Việt Nam phải hoạt động Việt Nam có giấy tờ chứng nhận đầu tư quan có thẩm quyền Việt Nam cấp thời hạn từ năm trở lên [3] Bao gồm thời gian gia hạn thêm; trường hợp hết hạn đầu tư giải thể, phá sản nhà doanh nghiệp xử lý theo quy định pháp luật đầu tư, pháp luật phá sản quy định khác pháp luât Việt Nam [4] Đối với doanh nghiệp có chức kinh doanh nhà hợp đồng mua bán nhà không cần công chứng, chứng thực, mua nhà cá nhân khu vực thị hợp đồng mua bán nhà phải có cơng chứng, chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện, mua nhà khu vực nơng thơn hợp đồng mua bán nhà phải có chứng thực uỷ ban nhân dân xã Sau kí kết hợp đồng, bên phải nộp nghĩa vụ tài theo qui định Nhà nước nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ cần thiết đến Sở Xây dựng để làm thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua.(Theo Điều 14,16 Luật Nhà năm 2005) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất quy định Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà để cấp cho người mua nhà Page LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài tập nhóm tháng Mơn tư pháp quốc tế Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, cá nhân nước theo quy định: cá nhân đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân; doanh nghiệp đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà cấp Giấy chứng nhận cho doanh nghiệp (không cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện doanh nghiệp) Trường hợp người đại diện doanh nghiệp (chủ doanh nghiệp) thuộc diện mua nhà Việt Nam họ đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà theo tư cách cá nhân Quy định nhằm tránh việc lợi dụng doanh nghiệp đứng tên mua nhà lại đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho cá nhân để sở hữu nhiều nhà [5] Hiện nước có gần 75.000 người nước ngồi làm việc sinh sống, tập trung chủ yếu thành phố lớn tỉnh có nhiều dự án nước ngồi Một nhu cầu thiết yếu họ đến Việt Nam có chỗ ổn định để an cư lạc nghiệp. Riêng Hà Nội có 15.300 người nước ngồi, thành phố Hồ Chí Minh có 50.000 người sinh sống làm việc Page LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bài tập nhóm tháng Môn tư pháp quốc tế DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình tư pháp quốc tế, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2007 Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình tư pháp quốc tế, Nxb ĐHQG, Hà Nội, 2001 Khóa luận tốt nghiệp- Quyền sở hữu người nước VN, số vấn đề lý luận pháp lý- Phạm Thị Thu Trang- HN 2011 Bộ luật Dân 2005 Luật nhà năm 2005 Nghị Quốc hội số 19/2008/QH12 ngày 3/06/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam Các Website: - http://pccs2-tthue.vn/Views/InfoTwo.aspx?OneID=7&TwoID=74 - http://www.vdclawyer.com/index.php? option=com_content&view=article&id=200%3Aso-huu-nha-o-cua-nguoi-nuocngoai-tai-vn&catid=64%3Aquan-ly-tai-san&lang=vi - http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/06/27/276008/ - http://www.tin247.com/ khoang_10000_nguoi_nuoc_ngoai_duoc_mua_nha_tai_vn-3-37213.html Page 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... theo quy định pháp luật doanh nghiệp, pháp luật phá sản quy định khác pháp luật Việt Nam Về nghĩa vụ chủ sở hữu: Phải thực đầy đủ nghĩa vụ theo quy định pháp luật Việt Nam chấp hành quy định pháp. .. nhân nước sở hữu nhà Việt Nam có số hạn chế quy? ??n sở hữu nhà so với công dân Việt Nam nước, cụ thể là: - Đối với cá nhân nước ngoài: Chỉ sở hữu 01 hộ thời điểm cư trú Việt Nam. Thời hạn sở hữu. .. pháp luật quy định vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam Việc quy định cho người nước định cư Việt Nam mua nhà chung cư Việt Nam không nhằm mục đích kinh doanh điều kiện bắt buộc kèm theo hay quy