Chuyên đề thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

CHUYÊN ĐỀ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LỜI MỞ ĐẦU Thủ đô Hà Nội đô thị đặc biệt Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị chịu tác động nhiều thị trường, thị trường bất động sản (chủ yếu thị trường đất đai cơng trình gắn liền với đất), thị trường vốn thị trường lao động liên kết chặt chẽ phụ thuộc lẫn Thị trường bất động sản tác động lớn đến kinh tế xã hội chất lượng sống đô thị Sự biến động thị trường bất động sản chịu tác động chế quản lý phát triển bất động sản, quản lý quy hoạch; việc cung cấp sở hạ tầng dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, thủ tục giao dịch bất động sản Nếu thị trường đất đai tài sản gắn liền với đất khơng quản lý đắn, góp phần đáng kể vào sụp đổ thị trường vốn gây thất nghiệp thị trường lao động, ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển kinh tế xã hội Thực trạng thị truờng bất động sản Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng, tồn nhiều vấn đề cộm vượt ngồi tầm kiểm sốt Vậy, thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội diễn biến ? Đây câu hỏi lớn đặt họp, hội thảo Nhiệm vụ quan trọng hàng đầu phải nêu lên xác thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội để từ rút giải pháp mang tính đột phá nhằm lành mạnh hố thị trường bất động sản Hà Nội góp phần phát triển kinh tế xã hội thủ đô Chuyên đề “Thực trạng thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội” khơng năm ngồi mục đích đó.         LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI: 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản bên tham gia thực Là “địa điẻm” người mua người bán bất động sản tác động qua lại lẫn   1.2 Phân loại thị trường bất động sản Thị trường bất động sản phân thành : thị trường đất đai, thị trường nhà cơng trình gắn liền với đất, phục vụ cho nhu cầu sản xuất, thương mại (nhà xưởng, mặt bằng, kho tàng, khách sạn, văn phịng, diện tích thương mại…) Ở vai trò trung tâm thuộc thị trường đất đai 1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản chịu quản lý Nhà nước công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc xác lập quyền bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sản cơng dân, tổ chức q trình trao đổi bất động sản hàng hố - Tính phức tạp trình giao dịch bất động sản hàng hoá Đặc điểm làm tăng thời gian chi phí giao dịch (thơng tin, tư vấn, kiểm định, toán ) - Do đất đai tài nguyên ngày khan hiếm, yếu tố đầu thị trường bất động sản ln tồn có hội - Hàng hố bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng ngành sản xuất kinh doanh - Thị trường bất động sản chịu chi phối lớn hạn chế thị trường khác, đặc biệt thị trường tài - Các tổ chức sản xuất kinh doanh, phận dân cư có nhu cầu đưa bất động sản tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người mua, người bán, người cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thuê thuê, người giao nhận thừa kế, người chấp nhận chấp, người phát Do cấu cung - cầu đa dạng, với sách từ phía nhà nước áp dụng đối tượng khác nên thị trường bất động sản bị chi phối nhiều mặt xã hội, địa lý cấu Nếu thiếu phối hợp đồng mặt sách tạo khác biệt làm giảm tính hiệu thị trường - Thị trường bất động sản nhạy cảm tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” kinh tế có mức tăng trưởng cao, dễ bị “đóng băng” kinh tế suy giảm - Thị trường bất động sản nhạy cảm mặt trị, văn hố, xã hội Một mặt yếu tố biến động trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng v.v có tác động đến hành vi mua bán thị trường - Thị trường bất động sản không tổ chức thông tin đầy đủ điều kiện vĩ mô không ổn định bị chi phối mạnh yếu tố tâm lý, đặc biệt điều kiện nước chưa trải qua kinh tế thị trường trình độ dân trí thấp 1.4 Vai trị thị trường bất động sản Hà Nội - Phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố hàng đầu sản xuất đất đai cơng trình gắn liền với đất - Tạo kích thích cho đầu tư vào bất động sản đất đai, nhà xưởng v.v qua tác động tới tăng trưởng kinh tế - Tạo động chuyển dịch vốn lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai bất động sản khác - Tác động trực tiếp tới phát triển thị trường tài Việc chuyển bất động sản hàng hố thành tài sản tài góp phần huy động nguồn lực cho kinh tế - Việc phát triển thị trường bất động sản cách thơng thống, minh bạch tạo điều kiện cho việc hình thành giá bất động sản khách quan phản ánh đầy đủ vào LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chi phí sản xuất Đây điều kiện quan trọng để đảm bảo cạnh tranh bình đẳng kinh tế - Các số thị trường bất động sản (lượng giao dịch, số giá, vòng quay bất động sản v.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình thị trường khác thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động v.v phản ánh thực trạng tình hình tài quốc gia - Tăng trưởng kinh tế, tốc độ thị hố cao gây sức ép nhu cầu bất động sản nói chung nhà rẻ tiền nói riêng Cần có chế phát triển thị trường bất động sản phù hợp, tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận  Đối với nước chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường thị trường BĐS cịn gắn liền với chủ trương sách lớn Nhà nước cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê doanh nghiệp nhà nước; đảm bảo bình đẳng thành phần kinh tế kinh doanh hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm.   II THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 2.1 Các quy định pháp luật Nhà nước liên quan tới thị trường bất động sản 2.1.1 Giai đoạn trước 1993: Ở nước ta, trước thời kỳ đổi (1986), thị trường bất động sản không tồn mặt pháp lý Tuy thực tế có giao dịch nhà, đất với phạm vi và  qui mô nhỏ bé, chủ yếu chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để sang nhượng nhà thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hoả hồng khơng có sở pháp lý thích hợp Sau năm 1986, đất nước bắt tay vào công đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần, nhu cầu hình thành thị trường bất động sản yếu tố khách quan Nhằm cụ thể hoá chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý khai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thác đất đai hiệu suốt thời gian dài kể từ ban hành Hiến Pháp 1980, ngày 29 tháng 12 năm 1987 Luật đất đai gồm chương 57 điều Quốc hội thông qua Đây kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai tảng Hiến pháp, đáp ứng nhu cầu đa dạng xã hội Nhiều vấn đề trước chưa có văn pháp qui đề cập cách toàn diện cụ thể, lần điều chỉnh thông qua qui phạm Luật đất đai 1987 Trong quan trọng qui định đối tượng Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn sử dụng tạm thời (Điều 1); nguyên tắc sử dụng đất (Điều 2, 3, 4, 5); chế độ quản lý đất (Điều 6, 7); việc phân loại đất (Điều 8); đặc biệt Luật quy định cách cụ thể có hệ thống quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (Chương III, mục 5, Điều 48-49)  Sau Luật đất đai ban hành, hàng loạt văn pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng đời từ quan Trung ương quan địa phương Trung ương Đảng có số Chỉ thị, nghị đạo việc thi hành Luật đất đai giải vấn đề cấp bách ruộng đất mang tính lịch sử Thí dụ Nghị 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 Bộ Chính trị đổi quản lý kinh tế nông nghiệp khẳng định "các hộ nông dân Nhà nước giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất, bảo đảm cho người nhận khoán canh tác diện tích có quy mơ thích hợp để ổn định khoảng 15 năm"(hay thị 33/CT-TW ngày 28/3/1988, Chỉ thị số 47/CT-TW ngày 31/8/1988, ) Chỉ tính sơ từ Luật đất đai năm 1987 cơng bố đến tháng 7/1993 có 45 văn quan Trung ương ban hành liên quan đến việc quản lý sử dụng loại đất Cùng với thành tựu Đổi mới, dân cư có hội kinh doanh, việc làm thu nhập, Nhà nước nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt thủ tục hộ thành thị; q trình thị hố diễn nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt đầu tư nước ngồi (kể từ có Luật đầu tư nước ngoài), nhu cầu BĐS, đất công nghiệp, thương mại xây dựng nhà tăng nhanh Tại đô thị lớn thủ Hà Nội, thành phố Hồ chí Minh, tốc độ thị hố cao, tỷ lệ dân số học tăng nhanh, với việc Nhà nước bỏ chế độ bao cấp nhà ở, thay vào chủ trương “Nhà nước nhân dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com làm”, giao dịch BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt giao dịch nhà ở.  Ngoài giao dịch dân cư, doanh nghiệp nhà nước nhân tố tích cực q trình Giao dịch thị trường BĐS chủ yếu thực thơng qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng với quyền sử dụng đất Trong điều kiện hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, đặc biệt đất đai, kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu đất đai xúc, vướng mắc cũ lĩnh vực đất đai giải chưa xong nảy sinh thêm khó khăn rắc rối Giá đất tăng cao, "hàng hố quyền sử dụng đất" khơng đánh giá quán, việc giao, cho thuê đất không điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trì trệ, vấn đề chuyển dịch, thừa kế đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai doanh nghiệp kể doanh nghiệp Nhà nước Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngồi, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa phát để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng Đô la giữ mức cao so với tỷ giá thực, Đông Âu XHCN tan vỡ, người lao động Việt Nam trở nước với khoản thu nhập có Trong bối cảnh vậy, thị trường BĐS bùng nổ, chủ yếu sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt để lại hệ phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà chưa giải giao dịch phi qui, quĩ đất bị lạm dụng lãng phí, nguồn thu ngân sách bị thất thốt, tạo bất bình đẳng hội làm ăn tha hoá phận cán Nhà nước Việc kiện tụng liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao tổng số vụ kiện tụng (trên 60%) Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản Luật đất đai năm 1987 không đáp ứng đầy đủ yêu cầu thực tế Trên sở đòi hỏi cấp bách sống vào Hiến pháp (sửa đổi) năm 1992 (Điều 17 18), ngày 17/7/1993 Quốc hội thông qua Luật đất đai thay Luật đất đai 1987 với chương, 89 điều 2.1.2 Giai đoạn 1993 đến : Từ 1993, thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn Giai đoạn đánh dấu đời Luật đất đai (1993) hệ thống văn pháp qui triển khai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nội dung Luật Luật đất đai 1993, cụ thể hoá bước.  Điều 18 Hiến pháp 1992, qui định hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp QSD đất Đất đai bắt đầu xác đinh loại tài sản có giá, giá thể thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tiếp đó, Bộ luật dân (1995) cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân sử dụng đất (từ Điều 690 đến Điều 744) Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 đời bối cảnh thị trường bất động sản sốt đỉnh cao, việc ban hành văn hướng dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành Việc chậm ban hành văn hướng dẫn thi hành Luật kẽ hở thời gian cho số doanh nghiệp nhảy vào đầu đất đai Hơn nữa, việc không cụ thể hoá kịp thời danh mục loại đất Nhà nước cho thuê loại đất Nhà nước giao tạo tâm lý không yên tâm người thuê đất Các quan hệ có liên quan đến giao dịch nhà qui định văn qui phạm pháp luật Hiến pháp 1992, Bộ Luật dân (từ điều 443 đến điều 451) hợp đồng mua bán nhà, (từ điều 489 đến điều 502) hợp đồng thuê nhà; Pháp lệnh nhà năm 1991, Nghị định 61/CP mua bán kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/CP quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, văn khác Những quan hệ điều chỉnh pháp luật gồm : quyền sở hữu nhà ở; mua, bán cho thuê nhà ở; thuê kinh doanh nhà Trong số văn hướng dẫn thi hành Luật, đáng ý Nghị định 18/CP ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất Nghị định 18/CP văn pháp qui có tính điều hành cao Xét mục tiêu ngắn hạn, thời điểm thị trường đất đai bị đầu cách tràn lan việc đời Nghị định 18/CP tác động mạnh tới hạn chế đầu địa ốc Tuy nhiên, xét mục tiêu phát triển thị trường BĐS Nghị định để lại hậu lớn Với qui định Nghị định này, doanh nghiệp, có doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng nguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh địa ốc địa bàn thành phố Vũng Tàu phá sản lâm vào tình trạng phá sản) Các doanh nghiệp khơng chấp đất mà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phải bỏ tiền để có trước đó, tam giác nợ hình thành, thị trường bị ngừng trệ Tiếp đến khủng hoảng tài khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, dự án rút lui không triển khai được, hàng loạt doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng khơng có khả tốn, thị trường BĐS nhanh chóng bị đóng băng Từ 1998, phát triển thị trường BĐS đánh dấu đời Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1993 (một nội dung bổ sung quan trọng quyền tổ chức cá nhân Nhà nước cho thuê đất - Điều 78a 78b) nghị định có liên quan đến triển khai (như NĐ 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 85/1999/NĐ-CP, Nghị định 163/1999/NĐ-CP, Nghị định 04/2000/NĐ-CP văn quản lý đầu tư xây dựng NĐ 52/1999/NĐ-CP, NĐ 12/2000/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC Thông tư số 03/2000/TT-BXD ) văn pháp qui khác nhằm thực Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai Quốc hội thơng qua năm 2001 Các văn có liên quan đến nhà bao gồm : NĐ 25/1999/NĐ-CP phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà chưa trả lại nhà NQ số 58/1998/NQ-UBTVQH giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 1/7/1991 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội 2.2.1 Giai đoạn trước 1993: Thực Nghị Quốc Hội khố VIII, kỳ hợp thứ 9, thơng qua ngày 12/08/1991 việc điều chỉnh địa giới hành số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, chuyển huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phú, chuyển thị xã Sơn Tây huyện: Hoài Đức, Phúc Thọ, Đan Phượng, Ba Vì, Thạch Thất tỉnh Hà Tây Thành phố Hà Nội lại quận nội thành huyện ngoại thành, gồm 84 phường, 12 thị trấn 128 xã Tổng diện tích đất tự nhiên 92.056 ha, 44.412,5 đất nơng nghiệp, chiếm 48,24% diện tích đất tự nhiên; đất 9.305,1 ha, chiếm 10,1% diện tích đất tự nhiên; đất chuyên dùng 17.537,7 ha, chiếm 19,05% diện tích đất tự nhiên LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Từ năm 1993 trở trước, công tác quản lý đất đai nhà Hà Nội phức tạp chồng chéo, nhiều quan quản lý Sở Quản lý ruộng đất đơn vị quản lý đất huyện ngoại thành; Sở Nhà đất chủ yếu quản lý nhà đất có nhà khu vực nội thành; Sở Xây dựng Kiến trúc sư trưởng - Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý đất thuộc dự án đầu tư phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, giao, cấp đất cho tổ chức làm trụ sở quan, sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Sở Nông nghiệp quản lý đất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, quản lý đất nơng, lâm trường Vì vậy, hồ sơ nhà, đất tản mạn, không tập trung đầu mối, người sử dụng đất tự xây dựng khơng có phép, khơng có quy hoạch hồ sơ quản lý ban đầu khơng có thiếu Tuy nhiên, thực trạng qua nhiều năm khơng có quan giao cụ thể nên việc quản lý Nhà nước đất đai bị buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất cơng, cấp đất trái thẩm quyền, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn tràn lan nhiều địa phương, quan tổ chức Cùng với sốt đất năm 1992, 90% đất đai bị mua bán trao tay, chuyển nhượng trái phép, vậy, quan chức quyền cấp khơng quản lý, thống kê theo dõi biến động Những thông tin bất động sản thường không đầy đủ, thiếu độ tin cậy Trước năm 1986, chế độ bao cấp nhà tồn Mỗi năm, Nhà nước đầu tư nhiều tỷ đồng cho việc xây dựng nhà ở, tình hình cải thiện Diện tích nhà xây khơng đủ bù đắp cho diện tích nhà xuống cấp nhu cầu nhà mới, tốc độ tăng dân số nhanh Trên thực tế, diện tích trung bình nhà theo đầu người khơng tăng mà ngược lại cịn giảm Từ năm 1986, ngun tắc, Nhà nước khơng cịn áp dụng chế độ bao cấp nhà Chính sách động lực để huy động vốn tư nhân vào việc cải tạo, sửa chữa nhà Do đó, điều kiện nhà phận dân cư cải thiện rõ rệt, đặc biệt người có thu nhập cao, người thừa kế quyền sử dụng đất Họ mua đất riêng, xây dựng nhà riêng tự cải tạo nhà Đối với phận dân cư này, diện tích nhà trung bình đạt 10-15 m2, chí 20-30 m2 /người, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ngược lại, điều kiện nhà người dân có thu nhập thấp khơng khơng cải thiện mà cịn gặp nhiều khó khăn diện tích, chất lượng tiện nghi nhà Một số gia đình buộc phải sống phịng chật chội, thiếu tiện nghi sinh hoạt khơng có điều kiện để tự nâng cấp nhà Do khó khăn nhà ở, số gia đình khơng có điều kiện tách hộ đành phải sống chung ba, bốn hệ nhà chật chội Chất lượng nhà vấn đề đáng quan tâm Nhà Hà Nội xây dựng vào thời kỳ khác nhau, với nguyên vật liệu khác Những nhà xây dựng trước năm 1954 tồn tại, điển hình khu phố cổ, phố cũ Các nhà cấp IV xây dựng vật liệu tạm gỗ trải qua nhiều thập kỷ sử dụng Kết điều tra nghiên cứu ,trong nhiều khu phố, nhà cần sửa sang chiếm 35-38% nhà tình trạng khơng an tồn chiếm 10-15% 2.2.2 Giai đoạn 1993 đến nay: Nhằm tăng cường hiệu công tác quản lý Nhà nước đất nhà địa bàn Thành phố, tháng 3/1995 sở tiếp nhận phận giao đất, cho thuê đất Kiến trúc sư trưởng Thành phố (nay sở Quy hoạch kiến trúc) sở Quản lý ruộng đất thành lập Sở Địa Hà Nội nhằm tập trung công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Thành phố vào đầu mối Ngày 29/01/1999 Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 10/1999/QĐ-TTg việc thành lập Sở Địa nhà đất Hà Nội sở sát nhập hai Sở Địa Nhà đất, thống cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, nhà cửa Thành phố vào Sở Địa nhà đất (nay Sở Tài nguyên môi trường nhà đất) Đây quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân Thành phố, thực chức quản lý Nhà nước tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, mơi trường, khí tượng thuỷ văn, đo đạc đồ, quản lý nhà công sở địa bàn Thành phố Từ năm 1993 đến Thành phố triển khai bước đầu đạt thành tựu định lĩnh vực : Một là, công tác quy hoạch, phát triển khu đô thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Xây dựng chế tài hỗ trợ thị trường bất động sản vận hành tốt - Tăng cường công tác quản lý Nhà nước quy hoạch tạo động lực để thị trường bất động sản phát triển - Có chế cung cấp thông tin liên quan đến thị trường bất động sản giải nhanh thủ tục hành - Điều hành thị trường bất động sản vào hoạt động quy giảm rủi ro 3.1.1 Một số nhiệm vụ trước mắt : - Cần phải triển khai có hiệu Nghị 06/2004/NQ-CP Chính phủ - Chủ động kiểm sốt thị trường bất động sản Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước hoạt động thị trường bất động sản địa bàn Thành phố; - Thực xử lý xếp quản lý bất động sản nhà, đất thuộc tài sản công; bất động sản đô thị; bất động sản nhà - Xây dựng chế sách quản lý, cấp phép hoạt động dịch vụ, môi giới, tư vấn đầu tư bất động sản, định giá BĐS địa bàn Thành phố 3.1.2 Một số nhiệm vụ lâu dài: - Nên hình thành đồng yếu tố cấu thành thị trường bất động sản - Hoàn thiện chế sách, mơ hình quản lý phát triển thị trường bất động sản theo quy định Nhà nước có tính đặc thù Thủ đơ, nhằm khuyến khích phát triển thị trường tăng cường quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 3.2 Một số giải pháp tổng thể phát triển thị trường Bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com           Thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội nói riêng thị trường bất động sản nước nói chung nhiều vấn đề tồn cần phải giải Tuy nhiên, tồn lớn dẫn đến nhiều hậu thiệt hại to lớn Chính vậy, việc đưa giải pháp trước mắt để phát triển thị trường bất động sản cần thiết,s tiếp đến thực giải pháp mang tính chiến lược lâu dài để phát triển thị trường ổn định lành mạnh 3.3 Một số giải pháp cấp bách phát triển thị trường Bất động sản địa bàn Thành phố Hà nội.  3.3.1 Đối với bất động sản là  nhà ở, đất thuộc tư nhân: Hiện tồn Thành phố có 539.521 hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà ở, đất (có 424.413 trường hợp cấp GCN) Đây nguồn hàng hoá lớn tham gia vào thị trường bất động sản chủ yếu tồn dước hình thức phi thức Vậy, để quản lý tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh cần phải giải số vấn đề sau : - Tập trung hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân Đây điều kiện để bất động sản thuộc nhóm tích cực tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp, lành mạnh - Ban hành quy định cụ thể cấp phép xây dựng nhằm quản lý chặt chẽ việc xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà ở, tuân thủ yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, môi trường hạ tầng đô thị Kiên ngăn chặn, tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà tự phát đô thị ven trục đường giao thông - Các giao dịch bất động sản thuộc nhóm thường diễn trực tiếp người mua người bán thơng qua mơi giới, cấp quyền quan chức không quản lý Để giải vấn đề cần có quan chức xây dựng chế sách quy định cấp phép hoạt động kinh doanh cho tổ chức môi giới, dịch vụ bất động sản hoạt động lành mạnh, hợp pháp; đồng thời có chế tài xử lý trường hợp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com mua bán, chuyển nhượng mà không tới quan nhà nước có thẩm quyền để khai báo làm thủ tục theo quy định - Xây dựng sàn giao dịch BĐS với chế phù hợp, thơng thống, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có nhu cầu tham gia dễ dàng, với chi phí thấp, từ tạo điều kiện phát triển lành mạnh thị trường bất động sản thuộc nhóm 3.3.2  Đối với bất động sản thuộc sở hữu nhà nước: - Tập trung rà sốt tồn quỹ nhà cơng sở quan, đơn vị nghiệp quản lý, sử dụng địa bàn Thành phố theo Thông tư số 83/2004/TT-BTC ngày 17-8-2004 Bộ Tài “Hướng dẫn số nội dung quản lý trụ sở làm việc quan hành chính, đơn vị nghiệp” - Rà sốt quỹ nhà chuyên dùng thuộc sở hữu Nhà nước Công ty kinh doanh nhà quản lý cho th Những sở có đủ điều kiện chuyển thành trụ sở quan hành nghiệp Những sở nhỏ lẻ cần có chế quản lý phù hợp với chế thị trường - Trên sở rà soát quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, xử lý trường hợp quan, tổ chức vi phạm, sử dụng dư thừa diện tích theo quy định, sử dụng khơng hiệu quả, kiên thu hồi để đấu thầu, tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng đô thị Thủ đô - Tiếp tục đẩy mạnh công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo Nghị định 61/CP, tăng nguồn hàng hoá dân; thu hồi giảm chi vốn ngân sách đầu tư, bước thực sách xã hội hố nhà 3.3.3 Đối với bất động sản công nghiệp, dịch vụ thương mại, kinh doanh sản xuất: - Bất động sản thuộc nhóm ổn định, việc tham gia thị trường bất động sản chủ yếu hình thức chấp vay vốn tạo nguồn lực thúc đẩy sản xuất Để tạo môi trường cho lĩnh vực phát triển mạnh, cần đẩy mạnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức theo quy định pháp luật LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  - Một phận thuộc nhóm có nhu cầu cho thuê lại nhà xưởng, mặt sản xuất, cửa hàng Nhà nước chưa có hướng dẫn, quy định cụ thể đồng vấn đề này, vậy, hoạt động diễn tự phát theo nhu cầu, nhà nước thất thu thuế, việc quản lý, sử dụng đất lộn xộn Để quản lý tốt tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển cần có sách, hướng dẫn cụ thể quyền nghĩa vụ tổ chức tham gia, hỗ trợ, giúp đõ quan Nhà nước việc giải thủ tục hành 3.3.4  Đề xuất chế sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu đô thị đầu tư nhà ở, phục vụ nhu cầu dân cư chế, biện pháp tăng cường kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản địa bàn Thành phố 3.3.4.1  Định hướng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : - Đổi tồn diện cơng tác lập quy hoạch quản lý xây dựng theo quy hoạch Công khai hoá quy hoạch chi tiết để tổ chức, cá nhân có nhu cầu tiếp cận dễ dàng thông tin cần thiết - Tăng cường vai trò UBND quận, huyện, phường, xã, thị trấn việc quản lý sử dụng đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khu vực phát triển đô thị Giám sát việc triển khai dự án địa bàn theo quy định pháp luật - Tiến tới thực giao đất, cho thuê đất theo chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2003 - Căn quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020, triển khai dự án mở đường kết hợp với việc thu hồi đất hai bên đường để chủ động xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh đường phố, đồng thời tăng nguồn thu từ quỹ đất hai bên đường - Chấm dứt chế bao cấp doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp vừa nhỏ, sách ưu đãi cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở, thương mại khu vực đô thị khu vực phát triển đô thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Quy định điều kiện cụ thể đền bù, hỗ trợ tái định cư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.  - Xây dựng ban hành quy chế khu đô thị hành lang pháp lý quan trọng để quản lý đầu tư phát triển thị 3.3.4.2  Chính sách khuyến khích xây dựng nhà cho thuê: - Cần có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dành để xây dựng nhà cho thuê - Nên ưu đãi đất đai - Có sách hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng; - Hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng - Hỗ trợ tài nhà - Ban hành quy định quản lý quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước phù hợp với điều kiện thực tiễn - Chính sách bảo hộ quyền lợi chủ sở hữu nhà ở, bên thuê nhà chế tài xử lý tranh chấp liên quan - Ban hành quy định tiêu chuẩn, đối tượng thuê nhà - Hoàn thiện văn quy phạm pháp luật phát triển quản lý quỹ nhà cho thuê 3.3.4.3  Chính sách đầu tư nhà tái định cư: Từ năm 2000 đến 2004 địa bàn Thành phố triển khai hàng nghìn dự án, Nhà nước thu hồi đất 93.984 hộ gia đình, cá nhân, thực tái định cư cho 7.000 trường hợp Như vậy, việc đền bù năm  qua chủ yếu đền bù tiền, nguyên nhân chủ yếu làm thị trường bất động sản có lúc nóng lên Để LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giải vấn đề này, địi hỏi Thành phố cần có sách giải pháp tổng thể để đáp ứng nhu cầu tái định cư người bị thu hồi đất, đồng thời cân đối nguồn cung - cầu thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Theo quy định Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 UBND Thành phố, Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư mà có nhu cầu sử dụng nhà, đất để tái định cư chủ đầu tư phải chuẩn bị đủ quỹ tái định cư trước giải phóng mặt Quỹ tái định cư đất (chủ yếu xã vùng ngoại thành) nhà (đối với khu vực nội thành) Để tạo quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư cần đẩy mạnh triển khai nhiều hình thức, cụ thể sau : - Đầu tư xây dựng quỹ tái định cư nguồn vốn ngân sách Việc làm nên giao cho ban quản lý dự án Sở ngành Ban quản lý dự án quận, huyện thực - Cho doanh nghiệp đầu tư nguồn vốn ứng trước theo phương thức Thành phố ký hợp đồng đặt hàng mua nhà mua nhà xây dựng - Giao cho chủ đầu tư thực dự án tự xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phục vụ dự án nguồn vốn chủ đầu tư Để rút ngắn thời gian thực đầu tư cần tập trung việc triển khai nhanh quy hoạch chi tiết địa bàn quận, huyện, đặc biệt quy hoạch khu đất tái định cư Tập trung nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà tái định cư từ nguồn bán nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.4.4 Một số nhiệm vụ cần thiết phải triển khai : - Xây dựng thí điểm chế, sách đấu giá nhà thuộc quỹ nhà chuyên dùng Sở Tài nguyên môi trường nhà đất quản lý gắn với quyền sử dụng đất quyền thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước để thành phần kinh tế sử dụng làm trụ sở, văn phòng, cửa hàng kinh doanh Đấu giá quyền sử dụng đất từ quỹ đất điều tiết theo Quyết định 123/2001/QĐ-UB Thành phố Các quận, huyện đẩy nhanh thủ tục LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giao đất đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án đấu giá đất theo kế hoạch phê duyệt, nhằm huy động nguồn lực từ nhà, đất phục vụ xây dựng, phát triển thủ đô - Thống đầu mối Sở Tài nguyên môi trường nhà đất Đây quan quản lý phát triển thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Ban hành chức năng, nhiệm vụ phận chuyên môn quản lý phát triển thị trường bất động sản Xây dựng quy định quản lý cấp phép hoạt động kinh doanh lĩnh vực dịch vụ, môi giới, tư vấn, định giá bất động sản nhằm quản lý hướng dẫn tổ chức hỗ trợ vận hành thị trường bất động sản phát triển lành mạnh 3.4  Một số giải pháp lâu dài nhằm phát triển thị trường Bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội 3.4.1  Nhóm giải pháp sách:           - Điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất Bổ sung thêm quy định dự án phải thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi chủ đầu tư thoả thuận chuyển nhượng khoảng 80% diện tích đất dự án, phần cịn lại khơng thể thoả thuận Nhà nước định thu hồi đất người sử dụng, chủ đầu tư bồi thường cho người sử dụng đất theo khung giá quy định           - Cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng dự án nhà sau dự án hoàn thành phần sở hạ tầng kỹ thuật dự án, cho nhà đầu tư khác có chức kinh doanh nhà để đầu tư xây dựng nhà kinh doanh     - Xây dựng chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có quyền sử dụng đất Đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành giao đất, cho thuê đất đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án đấu giá đất theo kế hoạch phê duyệt, nhằm huy động nguồn lực từ nhà, đất phục vụ xây dựng, phát triển thủ 3.4.2  Nhóm giải pháp tài chính:           - Ban hành chế tài cho ngân hàng quy định ngân hàng cấp tín dụng trung dài hạn cho dự án kinh doanh bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com           - Ban hành quy định cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sau có định giao đất ký kết với khách hàng hợp đồng mua nhà đặt hàng trước, hợp đồng đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền, cho phép chuyển nhượng hợp đồng, Nhà nước thu thuế chuyển nhượng           - Ban hành chế sách thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư tổ chức kinh tế vào việc tạo lập kinh doanh BĐS, có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS -  Ban hành chế để chủ đầu tư vay vốn việc chấp mảnh đất Nhà nước giao cho thuê để thực dự án Qui định ngân hàng thương mại bảo lãnh cho người mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, chủ dự án kinh doanh BĐS bảo lãnh cho người mua sản phẩm dự án -  Ban hành chế hỗ trợ lãi suất, thuế v.v để khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh BĐS, đặc biệt nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhóm đối tượng sách người có cơng với cách mạng, người có thu nhập thấp, người nghèo, cơng nhân làm việc khu công nghiệp Mở rộng tham gia người nước vào thị trường BĐS (ngoài vấn đề qui định pháp luật hành), đặc biệt vấn đề mua bán nhà ở, xây nhà để bán cho thuê 3.4.3  Nhóm giải pháp quản lý:           - Sửa đổi, bổ sung qui trình lập, thơng qua loại văn qui hoạch, xác lập quan đầu mối chịu trách nhiệm tính thống hệ thống văn qui hoạch quản lý việc thực quy hoạch                 - Nghiên cứu áp dụng phương pháp qui hoạch theo hướng vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS ngày tăng đô thị, vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư phát triển đô thị Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi hệ thống văn qui hoạch LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com           - Ban hành chế để cơng dân tổ chức có lợi ích trách nhiệm vùng quy hoạch tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch           - Qui định hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ thông tin cần thiết qui hoạch cho người biết tuân thủ           - Tăng cường củng cố chức quản lý tra việc tuân thủ qui hoạch có biện pháp kiên cưỡng chế           - Thực việc cấp loại giấy chứng nhận bất động sản đất, nhà thay cấp hai loại Đối với đất gắn liền với nhà (nếu cần ghi rõ : giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà)           -  Xử lý việc sử dụng hiệu quĩ đất, nhà xưởng doanh nghiệp Nhà nước, trụ sở làm việc quĩ đất quan Nhà nước lực lượng vũ trang + Đối với diện tích đất, trụ sở làm việc sử dụng mục đích tổ chức Nhà nước tiến hành cấp GCNQSD đất (trong có QSH tài sản gắn liền với đất) cho tổ chức + Đối với diện tích đất để hoang hoá vượt giới hạn cho phép thời gian Nhà nước nên thu hồi lại Việc thu hồi không cần phải đồng ý tổ chức có đất quan cấp tổ chức + Đối với diện tích đất nhà bị tổ chức quản lý đem bán cho thuê, chuyển nhượng sai sách phải xử lý sai phạm có biện pháp giải hậu + Giá trị diện tích đất cấp theo GCNQSD đất phải xác định hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS tổ chức Nhà nước -  Sắp xếp, điều chỉnh máy quản lý Nhà nước BĐS thị trường BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động thị trường BĐS, đặc biệt nghề đo đạc, lập đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng qui hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, mơi giới, định giá, tốn, tín dụng, thông tin giao dịch BĐS - Căn vào kế hoạch phát triển kinh tế Thành phố hàng năm phải tiến hành lập kế hoạch chủ động việc đầu tư phát triển thị trường bất động sản           - Tăng cường công tác quản lý dự án đầu tư trình triển khai đầu tư xây dựng đảm bảo quy hoạch, thiết kế, có chất lượng tiến độ           - Tổ chức thống kê hàng năm để có số liệu đầy đủ trạng biến động thị trường bất động sản địa bàn Thành phố, có biện pháp cập nhật thường xuyên thay đổi đồng thời tiến hành khảo sát nhu cầu loại bất động sản 3.4.4  Nhóm giải pháp cung cấp dịch vụ cho khách hàng: - Ban hành quy chế cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản để phục vụ khách hàng Cho phép Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất lấy thông tin từ hoạt động giá sàn giao dịch địa bàn thành phố từ tổng hợp tình hình chung cung cấp thơng tin ngược lại cho khách hàng  - Khuyến khích việc hình thành hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển số chức công sang cho tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực Đa dạng hố hình thức cung cấp thông tin tư vấn cần thiết pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, sách, cung-cầu, giá cả, tài chính, tín dụng , BĐS thơng qua tổ chức công tư Tạo điều kiện mặt pháp lý, qui chế tổ chức để trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, trung tâm mơi giới, dịch vụ cho vay, tốn, phát mãI, định giá tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng hoạt động có hiệu Khuyến khích hình thành tổ chức mơi giới có tư cách pháp nhân Ban hành qui chế hoạt động cụ thể cho tổ chức LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com           - Thức đa dạng hố, cơng khai, minh bạch thơng tin Theo đó, đưa thơng tin pháp luật, chế sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trường BĐS vào cổng điện tử Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội Khuyến khích tổ chức kinh doanh BĐS đưa thông tin giao dịch BĐS lên phương tiện thơng tin đại chúng (báo, tạp chí, phát truyền hình) trang WEB           - Thường xuyên tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật liên quan đến bất động sản           - Chỉ đạo UBND quận, huyện phải tích cực phối hợp với nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Hội đồng giải phóng mặt quận, huyện nhà đầu tư ký kết hợp đồng thoả thuận thống kế hoạch thời gian thực hiện, bồi thường giải phóng mặt bằng, bên vi phạm bị xử lý theo điều khoản ràng buộc hợp đồng 3.4.5  Nhóm giải pháp thị trường:           - Thành phố cần chủ động phát triển quỹ đất để đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư phát triển, tạo quỹ đất có sẵn để kêu gọi đầu tư điều tiết thị trường bất động sản cần thiết           - Có kế hoạch đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tập trung Xã hội hóa việc đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội, giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để đầu tư khai thác kinh doanh theo quy hoạch giao có thời hạn theo phương thức BOT           - Về nhà cho người có thu nhập thấp Do nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp lớn nên cần phải huy động nhiều nguồn lực theo phương thức sau:           + Thành phố giao quỹ đất trống cho nhà đầu tư xây dựng nhà theo phương thức ứng vốn đầu tư theo đặt hàng Thành phố Người thu nhập thấp đăng ký mua nộp tiền theo tiến độ đầu tư để trả cho chủ đầu tư Sau xây dựng xong chuyển giao quỹ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhà cho Công ty Quản lý phát triển nhà để làm thủ tục bán cho người thu nhập thấp Năm 2006 hoàn thiện khu nhà dành cho công nhân khu công nghiệp huyện Đông Anh thuê           + Thành phố nên bắt buộc chủ đầu tư tham gia đầu tư kinh doanh BĐS địa bàn phải dành số hộ bán cho người thu nhập thấp, giá bán số lượng hộ thoả thuận trước với Thành phố Thành phố định thu hồi hỗ trợ doanh nghiệp tổ chức việc bồi thường giải phóng mặt Trường hợp có từ nhà đầu tư trở lên tham gia tổ chức đấu thầu           + Khuyến khích đầu tư vào bất động sản người mua nhà lần đầu từ sách cho vay thể chế tài (vay vốn ưu đãi từ ngân hàng) cách chấp nhà mua khiến cho khoản vay để mua nhà trở nên dễ dàng           - Ban hành sách nhà trả góp, nhà cho thuê, giải pháp lâu dài để giải nhà cho người thu nhập thấp Tuy nhiên, Nhà nước cần phải có sách ưu đãi để đảm bảo giá cho thuê tương đối phù hợp với thu nhập người thu nhập thấp, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhà nước hỗ trợ toàn hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới dự án           - Cần xác định đối tượng thu nhập thấp, tái định cư làm việc đâu, ngành nghề gì, sở tính tốn chọn địa điểm xây dựng chung cư cho thích hợp Vì, khoảng cách lại nơi làm việc nơi q lớn dẫn đến tình trạng chung cư xây dựng xong có người mua Nói chung, phải xác định lại nhu cầu người dân loại hộ chung cư cao tầng sở cấp phép xây dựng số lượng hộ phù hợp để tránh tình trạng khủng hoảng thừa xảy tương lai khơng xa 3.4.6  Nhóm giải pháp thuộc trách nhiệm Hiệp hội bất động sản doanh nghiệp: 3.4.6.1  Trách nhiệm Hiệp hội bất động sản: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Cần tuyên truyền sâu rộng sách pháp luật Nhà nước thị trường bất động sản - Phổ biến kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản tỉnh, thành phố nước nước đến tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản - Tham gia góp ý, kiến nghị quan quản lý Nhà nước có liên quan q trình xây dựng sách pháp luật để quản lý phát triển nhanh, mạnh bền vững thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội - Cung cấp thông tin thị trường, đầu tư, giá bất động sản, giới thiệu dự án phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khác Thành phố Hà Nội tỉnh, thành phố khác nước giúp doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư cách hiệu - Xúc tiến hợp tác nhà kinh doanh bất động sản hội viên với đối tác khác nước, nước nhằm mục đích mời gọi đầu tư vào dự án bất động sản xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí … - Tổ chức đoàn, doanh nghiệp khảo sát, nghiên cứu số thị trường bất động sản lớn nước, nước để học tập kinh nghiệm lĩnh vực quản lý, khoa học công nghệ, áp dụng tiến khoa học kỹ thuật liên quan đến hoạt động bất động sản - Liên kết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với tổ chức tài chính, ngân hàng nhằm tìm kiếm nguồn vốn cho doanh nghiệp - Tham gia hoà giải tranh chấp nhà kinh doanh bất động sản hội viên, bảo vệ quyền lợi cho nhà kinh doanh bất động sản hiệp hội phát sinh tranh chấp với tổ chức nước nước - Hỗ trợ đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.4.6.2 Trách nhiệm doanh nghiệp:           - Nghiêm chỉnh chấp hành quy định pháp luật           - Thực thủ tục đầu tư xây dựng, khai thác kinh doanh theo quy định           - Thực đầy đủ thời hạn việc kê khai, đăng ký báo cáo theo quy định KẾT LUẬN Các giải pháp đề xuất xuất phát từ đòi hỏi bách nêu văn kiện Đại hội X Đảng,  triển khai thực thị trường BĐS Việt Nam nói chung, Thành phố Hà Nội nói riêng có  bước phát triển chiều rộng bề sâu Cụ thể là:           - Khi người sử dụng đất cấp GCNQSD đất với cấp độ khác thị trường phi quy đất nói riêng, BĐS nói chung có sơ sở pháp lý để giảm thiểu nhanh chóng, lượng cung hàng hố BĐS cho thị trường qui tăng lên Việc cho phép người sử dụng đất yên tâm đầu tư, dễ dàng chấp giá trị mảnh đất để vay vốn, chi phí giao dịch thấp có đầy đủ thơng tin           - Khi quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước chuyển sang phương thức bán cho người sử dụng ngồi việc tăng lượng cung nhà cho thị trường qui, cịn làm cho tính cơng sách nhà xã hội giải bước bản, đánh dấu kết thúc hậu tiêu cực sách bao cấp nhà có từ nhiều thập kỷ qua tạo điều kiện để chủ sử dụng đầu tư nâng cấp, cải tạo nhằm cải thiện điều kiện           - Khi tồn thành phố có quy hoạch hoạch định vào yếu tố cung - cầu nhà, đất BĐS khác địa bàn, phê duyệt văn có tính pháp lý cao, cơng bố minh bạch cung đất đai BĐS cho thị trường qui có điều kiện tăng lên giảm thiểu thủ tục chi phí tiếp cận thơng tin LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hoạt động thị trường tránh nhiều rủi ro, khiếm khuyết so với khơng có quy họach           - Khi đơn vị hoạt động lĩnh vực bất động sản giải phóng khỏi ràng buộc, cấm kỵ giới hạn thành phần kinh tế, chế độ sở hữu, sách ưu đãi thị trường BĐS khơng kích thích mạnh mẽ “phía cung” mà “phía cầu”, tạo phát triển có hiệu bền vững thị trường           - Khi sách thuế, phí nhà đất sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, hồn thiện theo hướng khuyến khích việc kinh doanh có hiệu quả, hạn chế việc sử dụng lãng phí nguồn lực xã hội lĩnh vực BĐS, đặc biệt nguồn lực đất đai nguồn thu ngân sách Nhà nước tăng lên mà quan hệ cung-cầu hàng hoá BĐS thị trường điều chỉnh, giảm thiểu giả tạo, đầu thị trường           - Ưng với tiến triển nhân tố thị trường theo giải pháp kéo theo giảm thiểu tiêu cực từ can thiệp trực tiếp hành chính, mệnh lệnh Nhà nước vào thị trường BĐS           - Việc khiếu kiện nhà, đất tình trạng nóng bỏng giảm dần với giải pháp thị trường thực phần đồng đây./            LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... quản lý phát triển thị trường bất động sản? ?trên địa bàn Thành phố Hà Nội Thành phố cần xây dựng lộ trình tổng thể cho việc quản lý phát triển thị trường bất động sản địa bàn Thành phố, tạo điều kiện... THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI: 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản bên tham gia thực Là ? ?địa điẻm” người mua người bán bất động. .. Chủ động kiểm soát thị trường bất động sản Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước hoạt động thị trường bất động sản địa bàn Thành phố; - Thực xử lý xếp quản lý bất động sản nhà, đất thuộc tài sản