Thông tin tài liệu
GIÁO DUC VÀ ÐÀO TAO TRUèNG ÐAI HOC KINH TE TP HCM TRAN THANH NHÂN PHUÐNG PHÁP бNH GIÁ TÀI SÃN CHO MUC ÐÍCH THE CHAP THƠNG QUA PHNG PHÁP THAM бNH GIÁ DOANH TRUèNG HeP CÔNG TY CO PHAN B.O.O NUéC THU ÐÚC LU¾N VAN THAC SY KINH TE THÀNH PHO HO CHÍ MINH – NAM 2014 GIÁO DUC VÀ ÐÀO TAO ÐAI HOC KINH TE TP HCM TRAN THANH NHÂN PHUÐNG PHÁP бNH GIÁ TÀI SÃN CHO MUC ÐÍCH THE CHAP THƠNG QUA PHNG PHÁP THAM бNH GIÁ DOANH TRUèNG HeP CÔNG TY CO PHAN B.O.O NUéC THU ÐÚC CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Mà SO: 60340201 LU¾N VAN THAC SY KINH TE NGUèI HUéNG DAN KHOA HOC: TS HAY SINH THÀNH PHO HO CHÍ MINH – NAM 2014 LèI CAM ÐOAN Tôi xin cam doan lu¾n van cơng trình nghiên cúu thnc sn cúa cá nhân tơi, dvoc thnc hi¾n dvói sn hvóng dan cúa Tien si Hay Sinh Các so li¾u, ket q trình bày lu¾n van trung thnc, có nguon goc trích dan rõ ràng chva tùng dvoc cơng bo dvói bat ky hình thúc Tơi xin ch%u trách nhi¾m ve cơng trình nghiên cúu cúa bán thân Thành Ho Chí Minh, ngày 2014 Hoc viên Tran Thanh Nhân tháng nam MUC LUC Trang Trang phn bìa Lịi cam doan Mnc lnc Danh mnc tù viet tat Danh mnc so báng bieu Tóm tat CHUÐNG I: GIéI THI½U 1.1 Tính cap thiet cúa de tài 1.2 Ý nghia cúa de tài 1.3 Pham vi nghiên cúu 1.4 Mnc tiêu nghiên cúu 1.5 Phvong pháp nghiên cúu 1.6 Ket cau cúa lu¾n van CHUÐNG II: CÐ Se LÝ LU¾N 2.1 Lý thuyet tham d%nh tài sán the chap tai to chúc tín dnng 2.1.1 Hoat d®ng cho vay the chap tai to chúc tín dnng 2.1.2 Vai trò tham d%nh tài sán the chap tai to chúc tín dnng 2.2 Co só khoa hoc ve tham d%nh giá doanh nghi¾p 2.2.1 Lý thuyet M&M 2.2.2 thuyet dánh doi 2.2.3 Lý thuyet tr¾t tn phân hang 2.2.4 Tham d%nh giá doanh nghi¾p 10 2.3 Các phvong pháp tham d%nh giá doanh nghi¾p .14 2.3.1 hvong pháp tài sán 14 2.3.2 hvong pháp thu nh¾p: 17 2.3.3 Phvong pháp giá tr% hi¾n tai có dieu APV 22 2.4 Co só thnc nghi¾m ve tham d%nh giá doanh nghi¾p 25 2.4.1 Tham d%nh giá doanh nghi¾p bang phvong pháp tài sán 25 2.4.2 Tham d%nh giá doanh nghi¾p bang phvong pháp thu nh¾p .27 2.4.3 Tham d%nh giá doanh nghi¾p theo phvong pháp giá tr% hi¾n tai có dieu chính (Adjusted Present Value – APV) 29 CHUÐNG III: PHUÐNG PHÁP NGHIÊN CÚU 32 3.1 Quy trình tham d%nh giá tr% doanh nghi¾p 32 3.2 Tong quan doanh nghi¾p can tham d%nh giá 33 3.2.1 Tong quan 33 3.2.2 Ðánh giá cung cau ve linh vnc cap nvóc 34 3.2.3 Ðánh giỏ tỡnh hỡnh hoat dđng cỳa doanh nghiắp 34 3.3 Mô tá bđ du liắu dựng lm can cỳ d%nh giỏ .36 3.3.1 Du li¾u so cap 36 3.3.2 Du li¾u thú cap 37 CHUÐNG IV: N®I DUNG VÀ KET QUà NGHIÊN CÚU 40 4.1 N®i dung nghiên cúu tham d%nh giá doanh nghi¾p 40 4.1.1 Phvong pháp tài sán 40 4.1.2 Phvong pháp thu nh¾p: 43 4.1.3 Phvong pháp giá tr% hi¾n tai có dieu APV 57 4.2 Ket nghiên cúu 60 4.2.1 Lna chon phvong pháp tham d%nh giá doanh nghi¾p thích hop cho mnc dích the chap 60 4.2.2 Ngân hàng có quyet d%nh cho vay von bang cách the chap quyen thu tien nvóc hay khơng?63 CHNG V: KET LU¾N VÀ KIEN NGH± 67 5.1 Ðóng góp cúa ket nghiên cúu 67 5.2 Nhung khó khan q trình nghiên cúu 68 5.3 Ðe xuat hvóng phát trien mói 69 TÀI LI½U THAM KHÃO DANH MUC CÁC TÙ VIET TAT Cơng ty B.O.O: Cơng ty Co phan B.O.O Nvóc Thú Ðúc NHPT : Ngân hàng Phát trien Vi¾t Nam ODA: Official Development Assistance Tp.HCM: Thành Ho Chí Minh DCF: Discount cash flow CAMP: Capital Pricing Asset Model WACC: Weight Average Cost of Capital M&M: Mơ hình lý thuyet co cau von Modigliani & Miller BOT: Xây dnng, v¾n hành, chuyen giao APV: Adjusted present value TSCÐ: Tài sán co d%nh EBIT: Loi nhu¾n trvóc thue lãi vay DN: Doanh nghi¾p TDG: Tham d%nh giá DANH MUC SÐ ÐO BÃNG BIEU Báng 2.1: Tý l¾ võ no cúa thú hang tín dnng trái phieu Báng 3.1: Quy trình tham d%nh giá doanh nghi¾p Báng 4.1: Báng tong hop giá tr% tài sán co d %nh Báng 4.2: Báng tong hop chi phí Báng 4.3: Báng vóc tính giá tr% dòng tien ròng FCFF Báng 4.4: Thong kê so li¾u cúa TDW VSI nam 2013 Báng 4.5: Tý D/E cúa TDW Báng 4.6: Co cau no - von cúa Cơng ty B.O.O Báng 4.7: H¾ so Beta có dịn bay cúa Cơng ty B.O.O Báng 4.8: c tính Tý suat chiet khau Tóm tat Vói mnc tiêu d%nh giá tài sán cúa doanh nghi¾p cho mnc dích the chap doi vúi cỏc doanh nghiắp hoat dđng linh vnc dđc quyen nhv ngnh cap diắn, cap nvúc … nên không the xác d%nh giá tr% tài sán riêng lé, de tài nêu lên phvong pháp tham d%nh giá doanh nghi¾p dvoc áp dnng bien tai Vi¾t Nam the giói bao gom: phvong pháp tài sán, phvong pháp thu nh¾p phvong pháp giá tr% hi¾n tai có dieu chính, vói doi tvong cỏc doanh nghiắp cú loi the dđc quyen Moi phvong pháp se có nhung tham so tài riêng bi¾t tùy tùng vu nhvoc diem se phù hop vói mnc dích vay von cúa doanh nghi¾p tù to chúc tín dnng Ðoi vói doanh nghi¾p có loi the dđc quyen, phvong phỏp thu nhắp v phvong phỏp giỏ tr% hi¾n tai có dieu deu phù hop vói mnc dích the chap vay von to chúc tín dnng chúng deu the hi¾n giá tr% dịng thu nh¾p tvong lai Ðieu ngồi vi¾c giúp xác d%nh giá tr% doanh nghi¾p cịn giúp cho to chúc tín dnng vóc lvong dvoc dịng tien trá no cúa doanh nghi¾p tvong lai phvong pháp tài sán lai khơng the hi¾n dvoc dieu mà chí xác d%nh giá tr% doanh nghi¾p theo loai tài sán rịi rac CHNG I: GIéI THI½U 1.1 Tính cap thiet cua de tài Trong xu hvóng tồn cau hóa, hoat d®ng kinh te ngày dien sụi dđng Cỏc doanh nghiắp canh tranh khoc li¾t moi linh vnc nên nhu cau tài tro bang von vay cúa to chúc tín dnng ln ln can thiet Ngày nay, th% trvịng tài dã phát trien vvot b¾c vói day dú kênh phân phoi von cho nen kinh te, dó to chúc tín dnng van ln giu vai trị dau tàu thnc hi¾n phân phoi von cho nen kinh te nói chung cho doanh nghi¾p nói riêng H¾ thong ngân hàng hi¾n van khơng ngùng doi mói, canh tranh phát trien, vói chúc nang cap tín dnng nhv xvong song cho hoat d®ng cúa chúng Hoat d®ng tín dnng ln ln tiem an rúi ro cho ngân hàng Tùy vào nang lnc quán tr%, chúc nang cung nhv khau v% cúa tùng ngân hàng mà múc d® rúi ro phái gánh ch%u khác оc bi¾t, doi vói ngân hàng sách nhv Ngân hàng Phát trien Vi¾t Nam (NHPT), Ngân hàng sách xã h®i vói chúc nang ho tro phát trien dat nvóc, khơng mnc tiêu loi nhu¾n, ln cân nhac dánh doi giua loi ích xã h®i loi ích kinh te nên rúi ro gánh ch%u có the nói lón hon ngân hàng thvong mai Ðây thnc sn m®t thách thúc khơng nhó q trình tác nghi¾p cúa ngân hàng Ðoi m¾t vói nhung rúi ro cao nhv vắy, ti sỏn bỏo dỏm dúng vai trũ nhv mđt tam d¾m cho ngân hàng nham giám thieu den múc thap nhat rúi ro cho bán thân ngân hàng Van de d¾t lna chon tài sán làm tài sán dám báo cho von vay phvong thúc xác d%nh giá tr% tài sán cho phù hop Moi ngân hàng khác vói khau v% rúi ro khác se chap nh¾n loai tài sán dám báo khỏc hoắc tựy vo tựng linh vnc hoat dđng cỳa doanh nghiắp can ti tro von vay Trong mđt so linh vnc d¾c bi¾t nhv doanh nghi¾p hoat dđng ngnh cap diắn, cap nvúc mang loi the d®c quyen vói quy mơ dau tv ban dau lón, cơng ngh¾ mang tính d¾c thù nên khơng the xác d%nh giá tr% tài sán riêng lé cho mnc dích the chap Vì v¾y, trvóc u cau dó dịi hói ngân hàng phái lna chon phvong thúc tham d%nh giá phù hop Trong dó, xác d%nh giá tr% doanh nghiắp cho mnc dớch the chap l mđt nhung hvóng di mói mà nhieu ngân hàng dang cân nhac nghiên cúu, dó có Ngân hàng Phát trien Vi¾t Nam Xác d%nh xác giá tr% doanh nghi¾p giúp cho ngân hàng có the lvong hóa dvoc tồn b® giá tr% tài sán cúa doanh nghi¾p tù tài sán huu hình den tài sán vơ hình mà bán thân doanh nghi¾p khơng nh¾n dvoc Tù dó ngân hàng có the dva dvoc sách tín dnng phù hop vói moi doanh nghi¾p Vi¾c da dang hóa báo dám tien vay theo hình thúc góp phan thúc day dáng ke tang trvóng doanh nghi¾p cung nhv han che rúi ro cho ngân hàng Nh¾n thúc dvoc tam quan cỳa giỏ tr% doanh nghiắp hoat dđng cap tín dnng cúa ngân hàng, tác giá quyet d%nh thnc hi¾n de tài “Phvong pháp d%nh giá tài sãn cho mnc dích the chap thơng qua phvong pháp tham d%nh giá doanh nghi¾p Trvịng hop Cơng ty Co phan B.O.O Nvóc Thu Ðúc” Ðe tài nghiên cúu hy vong se góp phan hồn thi¾n phvong pháp tham d%nh giá doanh nghi¾p, nâng cao lý lu¾n thnc tien, dóng góp loi ích cho cá ngân hàng doanh nghi¾p 1.2 Ý nghia cua de tài Tham d%nh giá doanh nghi¾p xác se tien de giúp cho ngân hàng dánh giá xác dvoc tồn b® tài sán cúa doanh nghi¾p có quan h¾ tín dnng vói ngân hàng, qua dó se có sách cap tín dnng phù hop cho tùng doi tvong góp phan giám thieu rúi ro cho bán thân ngân hàng Neu rúi ro phái xú lý no xau, tham d%nh giá doanh nghi¾p se giúp cho ngân hàng xác d%nh xác giá tr% doanh nghi¾p de có the chuyen nhvong cho bên thú ba nham thu hoi von vay Hon nua, vi¾c tham d%nh giá doanh nghi¾p se giúp cho bán thân doanh nghi¾p hieu dúng ve giá tr% tài sán mà ho dang só huu tù dó se có ke hoach sú dnng m®t cách hop lý, dien hình nhv dùng làm tài sán the chap de huy d®ng von thnc hiắn cỏc dn ỏn tvong tn bđ giỏ tr% tài sán de có the giúp ích cho vi¾c tìm kiem nguon tài tro cho ý tvóng dau tv mói, ví dn nhv mó r®ng quy mơ dn án hi¾n tai, tìm kiem linh vnc dau tv mói… Bên canh dó, dây m®t de tài mói vi¾c tham d%nh giá tr% doanh nghi¾p chí thnc hi¾n bang phvong pháp thu nh¾p, phvong pháp tài sán phvong pháp APV, rat nhieu phvong pháp d%nh giá khác de có the kiem tra chéo ket thnc hi¾n Trong thịi gian tói, tác giá se co gang nghiên cúu sâu hon de hồn thi¾n phvong pháp d%nh giá quyen thu tien nvóc tìm thêm phvong pháp khác de kiem chúng ket KET LU¾N CHUÐNG V Ðe tài cung dã nêu nêu b¾t lên nhung dóng góp cung nhv nhung khó khan mà tác giá g¾p phái q trình nghiên cúu Ðong thịi, tù ket thu dvoc, nghiên cúu dã de xuat, mó r®ng nhung linh vnc khác nham dóng góp chung vào hoat d®ng báo dám tien vay cúa Ngân hàng Phát trien Vi¾t Nam nói riêng h¾ thong ngân hàng nói chung, cung nhv góp phan vào loi ích cúa Cơng ty Co phan B.O.O vi¾c dánh giá dúng giá tr% tài sán mà trvóc dây chva dvoc khai thác dúng múc TÀI LI½U THAM KHÃO Danh mnc tài li¾u tieng Vi¾t Aswath Damodaran (2002), Ð%nh giá dau tv, D%ch tù Tieng Anh, nhóm d%ch Ðinh The Hien, Nguyen Hong Long, Nguyen Duy Hvng, Lai Hong Vân; 2010, Nhà xuat bán tài B® Tài (2006), “Cơng van so 742/BTC-CST ngày 17/01/2006 V/v vu dãi thue cho Cơng ty Co phan B.O.O Nvóc Thú Ðúc” B® Tài (2008), Quyet d%nh so 129/2008/QÐ-BTC ngày 31/12/2008 ve vi¾c ban hành 06 tiêu chuan tham d%nh giá B® Tài (2011), “Thơng tv 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2011 V/v Hvóng dan xú lý tài xác d%nh giá tr% doanh nghi¾p thnc hi¾n chuyen doanh nghi¾p 100% von Nhà nvóc thành Cơng ty co phan theo quy d%nh tai Ngh% d %nh so 59/2011/NÐ-CP ngày 18/7/2011” B® Tài (2006), “Thơng tv so 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 V/v hvóng dan thnc hi¾n Ngh% d%nh 101/2005/NÐ-CP ngày 03/8/2005 ve Tham d%nh giá” B® Tài (2008), “Quyet d%nh so 129/2008/QÐ-BTC ngày 31/12/2008 V/v ban hành 06 Tiêu chuan tham d%nh giá” B® Tài (2014), “Thơng tv 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 cúa B® Tài V/v Ban hành tiêu chuan tham d%nh giá so 13” B® Tài (2013), “Thơng tv 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 V/v hvóng dan che d® qn lý, sú dnng trích khau hao tài sán co d%nh” B® trvóng B® Tài (2005), Quyet d%nh so 77/2005/QÐ-BTC ngày 01/11/2005 V/v Ban hành tiêu chuan tham d%nh giỏ Viắt Nam 10 Bđ Xõy dnng (2014), Quyet d%nh so 634/QÐ-BXD ngày 09/6/2014 V/v công bo Suat von dau tv xây dnng cơng trình giá xây dnng tong hop bđ phắn ket cau cụng trỡnh nam 2013 11 Chính phú (2005), Ngh% d%nh 101/2005/NÐ-CP ngày 03/8/2005 V/v Tham d%nh giá 12 Chính phú (2006), Ngh% d%nh 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 V/v giao d%ch báo dám 13 Chính phú (2011), Ngh% d%nh 59/2011/NÐ-CP ngày 18/7/2011 ve chuyen doanh nghi¾p 100% von nhà nvóc thành cơng ty co phan” 14 Chính phú (2013), Ngh% d%nh 189/2013/NÐ-CP ngày 20/11/2013 V/v súa doi bo sung Ngh% d%nh so 59/2011/NÐ-CP ngày 18/07/2011” 15 Chính phú (2013), Ngh% d%nh so 218/2013/NÐ-CP ngày 26/12/2013 V/v quy d%nh chi tiet hvóng dan thi hành lu¾t thue thu nh¾p doanh nghi¾p 16 Cơng ty Co phan B.O.O Nvóc Thú Ðúc (2012), Báo cáo tài 17 Cơng ty Co phan B.O.O Nvóc Thú Ðúc (2013), Báo cáo tài 18 Cơng ty Co phan Ðau tv cơng ngh¾ Ðai Vi¾t (2014), http://www.batdongsan.com.vn [Ngày truy c¾p 03/07/2014] 19 Công ty Co phan truyen thông Công ngh¾ Nguyen Tran (2014), website http://www.123nhadat.vn, [Ngày truy c¾p 03/07/2014] 20 Cơng ty Co phan Chúng khốn Báo Vi¾t (2013), Báo cáo trái phieu nam 2013 , s.l 21 Ðoàn Van Trvịng (2004), Các phvong pháp TÐG tr% máy móc thiet b %, NXB Khoa hoc ky thu¾t Hà N®i,s.l 22 Hay Sinh Tran Bích Vân (2012), Giáo trình nguyên lý tham d%nh giá, Thành Ho Chí Minh, Nhà xuat bán Tong hop Tp.HCM 23 Hay Sinh & Nguyen Kim Ðúc (2014), Phvong pháp chi phí von phvong pháp giá tr% hi¾n tai có dieu tham d%nh giá doanh nghi¾p, Trvịng Ðai hoc Kinh te Thành Ho Chí Minh 24 Hay Sinh, Nguyen Kim Ðúc (2014), Phvong pháp giá tr% hi¾n tai có dieu tham d%nh giá tr% doanh nghi¾p, Tap chí Phát trien Kinh te tháng 6/2014 25 Hà Quynh Hoa, 2014, “Dn báo tang trvòng lam phát 2014 2015”, Trvòng Ðai hoc Kinh te quoc dân, Tap chí Kinh te dn báo so 8/2014 26 Lê Ðat Chí (2013), Các nhân to ánh hvóng den vi¾c hoach d%nh cau trúc von cúa nhà quán tr% tài tai Vi¾t Nam, Tap chí Phát trien v Hđi nhắp so Thỏng -4/2013 27 Nguyen Xn Thành 2012, “c tính chi phí von tài tham d%nh dn án”, Chvong trình giáng day kinh te Fulbright 2012 28 Só Ke hoach Ðau tv Tp.HCM, 2004, Giay chúng nh¾n dang ký kinh doanh lan dau so 4103002962 ngày 17/12/2004 29 Quoc h®i (2005), Bđ luắt dõn sn so 60/2005/QH11 ngy 29/11/2005 30 Quoc hđi (2006), Luắt Kinh doanh bat dđng sỏn so 63/2006/QH11 ngày 29 tháng nam 2006 31 Quoc h®i (2012), Lu¾t giá so 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 32 Tong Cnc thong kê, 2013, Chí so giá tiêu dùng bình qn nam, [Ngày truy c¾p: 02/6/2013] 33 Úy ban nhân dân Tp.HCM (2014), QÐ 60/2013/QÐ-UBND ngày 09/6/2014 V/v quy d%nh giá dat d%a bàn thành 34 website http://nhadat24h.net, [Ngày truy c¾p 03/07/2014] 35 website http://www.batdongsan.com.vn, [Ngày truy c¾p 10/07/2014] 36 website http://phonhadat.com/, [Ngày truy c¾p 10/07/2014] 37 website http://123nhadat.vn/, [Ngày truy c¾p 10/07/2014] 38 website http://www.laodong.com.vn [Ngày truy c¾p 31/10/2014] Danh mnc tài li¾u tieng Anh 1) Aswath Damodaran (2006), “Damodaran on valuation”, page 45-60, New York, John Wiley & Sons,Inc 2) Altman, E.I., and Kishore, 2000, “The default experience of US bond”, Working paper, Salomon Center, New York University 3) Altman, Edward.I (2005), “An emerging market credit scoring system for corporate bonds”, Emerging Markets Review 6, pp.311-323 4) Carl-Clemens Köhler 2009, “The valuation of nanotechnology firms”, Master Thesis, Aarhus School of Business 5) Damodaran, A (2006) “Valuation Approaches and Metrics: A Survey on the Theory and Evidence”, Stern School of Business, pp 1–77 6) Donaldson G, (1961), “Corporate debt capacity: a study of corporate debt policy and the determination of corporate debt capacity” Boston, division of research, Harvard Graduate School of Business Administration 7) Maria Loumioti (2012), “The use of intangible assets as loan collateral”, Master Thesis, University of Southern California 8) Hamada, R.S (1972) “The Effect of the Firm's Capital Structure on the Systematic Risk of Common Stocks”, The Journal of Finance, 27(2):435-452 9) Koller, T., Goedhart M & Wessels D (2005), Valuation Measuring and Managing the Value of Companies New Jersey: McKinsey & Company 10) G Bennett Stewart, III (1991), “The Quest for Value”, New York: Harper Collins 11) Myers and Majluf, (1984), “Corporate financing and investment decisions when firms have information that investors not have”, Journal of Financial Economics, Vol 20, pp.237-265 12) Modigliani & Miller, (1958), “The Cost of Capital, Corporation Finance and the Theory of Investment”, The American Economic Review, Vol 48, No (Jun., 1958), pp 261-297, American Economic Association 13) Thavamani Thevy Arumugam (2007), “An analysis of discounted cash flow (DCF) approach to business valuation in Sri Lanka”, Ph.D Thesis, St Clements University 14) Vasco Menezes Martins (2011), “Equity Valuation Inapa Investimentos, Participaỗừes e Gestóo, S.A, Degree of MSc in Business Administration – Major in Finance, at Universidade Católica Portuguesa, Nº 152109073 PHỤ LỤC 01: THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH Tài sản cố định hữu hình bao gồm tồn nhà xưởng máy móc thiết bị, thơng thường bị tác động hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình Hao mịn hữu hình xảy q trình khai thác tài sản cịn hao mịn vơ hình xảy lạc hậu cơng nghệ Đối với hao mịn vơ hình, cơng nghệ xử lý nước mà cơng ty sở hữu công nghệ đặc tính độc quyền tự nhiên ngành nước với chi phí đầu tư ban đầu cao nên rào cản gia nhập thị trường lớn với quản lý chặt chẽ nhà nước việc cấp phép đầu tư dự án nên bỏ qua tác động hao mịn vơ hình Đối với hao mịn hữu hình, công nghệ xử lý nước công ty hồn tồn khác biệt so với cơng nghệ công ty cấp nước địa bàn thành phố không phát sinh giao dịch thị trường nên Do đó, tác giả suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013 (kèm theo Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 Bộ Xây dựng) Theo đó, Chương Suất vốn đầu tư cơng trình hạ tầng kỹ thuật, Điều Cấp nước, Bảng III.1 Suất vốn đầu tư xây dựng nhà máy cấp nước sinh hoạt, Nhà máy cấp nước, công suất 300.000 m3/ngày đêm Suất vốn đầu tư xây dựng nhà máy cấp nước sinh hoạt STT Loại cơng trình Trong Đơn vị Suất vốn tính đầu tư Xây dựng Thiết bị 4.080 1.590 2.020 4.060 1.570 2.010 Nhà máy cấp nước, công 1.000 suất 40.000 m3/ngày đêm đ/m3 Nhà máy cấp nước, công 1.000 suất 50.000 m3/ngày đêm đ/m3 STT Loại cơng trình Trong Đơn vị Suất vốn tính đầu tư Xây dựng Thiết bị 3.610 1.430 1.760 3.530 1.370 1.710 Nhà máy cấp nước, công 1.000 suất 100.000 m3/ngày đêm đ/m3 Nhà máy cấp nước, công 1.000 suất 300.000 m3/ngày đêm đ/m3 (Nguồn: Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 Bộ Xây dựng) Công suất thực tế nhà máy xử lý nước Công ty B.O.O 300.000 m3/ngày thuộc đối tượng thứ bảng Như vậy, nguyên giá nhà xưởng máy móc thiết bị điều chỉnh thời điểm 31/12/2013 sau Nguyên giá nhà xưởng = 1.370.000 đồng x 300.000 m3 = 411.000.000.000 đồng Nguyên giá thiết bị = 1.710.000 đồng x 300.000 m3 = 513.000.000.000 đồng Từ nguyên giá, cần xác định giá trị lại tài sản cố định hữu hình cách trừ hao mịn hữu hình thơng qua khấu hao Hiện tại, Cơng ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng (Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 Bộ Tài chính) Tài sản cố định dự án bao gồm: nhà xưởng thời gian khấu hao 25 năm, máy móc thiết bị có thời gian khấu hao 10 năm Căn thời điểm toàn tài sản đưa vào sử dụng tính khấu hao từ năm 2011 (thời điểm phát tối đa công suất) thời gian khấu hao lại nhà xưởng 22 năm máy móc thiết bị năm, Giá trị nhà xưởng máy móc thiết bị thời điểm 31/12/2013 sau trừ khấu hao năm sau: Giá trị nhà xưởng = 411.000.000.000*(25-3)/25 = 361.680.000.000 đồng Giá trị máy móc thiết bị = 513.000.000.000*(10-3)/10 = 359.100.000.000 đồng Tóm lại, giá trị tài sản cố định hữu hình Cơng ty B.O.O thời điểm 31/12/2013 bao gồm nhà xưởng máy móc thiết bị 720.780.000.000 đồng PHỤ LỤC 02: THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VƠ HÌNH Tài sản cố định vơ hình doanh nghiệp bao gồm quyền sử dụng đất Tp.HCM, Tỉnh Đồng Nai chi phí đền bù giải phóng mặt trước thực trình đầu tư dự án Giá trị sổ sách khoản mục sau: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: Quyền sử dụng đất Tp.HCM: 307.277.928.094 đồng 3.787.087.761 đồng Trong đó, chi phí đền bù giải phóng mặt vào giá trị sổ sách Giá trị quyền sử dụng đất theo giá trị sổ sách tồn chi phí mà trước doanh nghiệp toán để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giá trị không phản ánh giá trị thị trường Do đó, cần phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường Thông tin Quyền sử dụng đất Công ty B.O.O Tp.HCM, cụ thể, tọa lạc địa số 479 Xa lộ Hà Nội, P Linh Trung, Quận Thủ Đức, Tp.HCM; với diện tích: 65.008,5 m2; cấp cho mục đích sử dụng làm sở sản xuất kinh doanh (xây dựng nhà máy xử lý nước) có thời gian sử dụng 50 năm Để xác định giá trị quyền sử dụng đất số 479 Xa lộ Hà Nội, P Linh Trung, Quận Thủ Đức, Tp.HCM Công ty B.O.O, tác giả tham chiếu giá thị trường số mảnh đất tọa lạc Đường Xa Lộ Hà Nội từ đoạn Ngã tư Thủ Đức đến Trạm Căn thông tin Công ty Cổ phần Đầu tư Công nghệ Đại Việt theo website http://www.batdongsan.com.vn Công ty Cổ phần truyền thông Công nghệ Nguyễn Trần website http://nhadat24h.net , tác giả thu thập thông tin 03 tài sản so sánh, cụ thể sau: Bảng thông tin tài sản Tp.HCM DVT: nghìn đồng Tài sản thẩm định Tài sản thứ Mặt tiền Xa lộ Hà Nội, giao cắt Mặt tiền 479 Xa đường Quang lộ Hà Nội, P Trung, nằm bên Linh Trung, phía Q 9, gần vị trí Quận Thủ Đức đất cần xác định giá trị Vị trí Diện tích (m2) Mục đích sử dụng Căn pháp lý Đơn giá rao bán Giá rao bán Giá thương lượng Đơn giá sau thương lượng (nghìn đồng/m2) Tài sản thứ hai Tài sản thứ ba Mặt tiền Xa lộ Hà Nội, Phường Linh Trung, Quận Thủ Đức, gần Quốc lộ 1A Suối Tiên, Mặt tiền Xa lộ Hà Nội, Phường Linh Trung, gần nhà máy Coca Cola, Q Thủ Đức, Tp.HCM 65,006 10,000 26,000 12,582 xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh sổ đỏ sổ đỏ sổ đỏ sổ đỏ 28,000 8,000 12,000 280,000,000 208,000,000 150,984,000 279,804,000 207,854,400 150,878,311 27,980 7,994 11,992 (Nguồn thông tin tài sản so sánh 1: http://nhadat24h.net; Nguồn thông tin tài sản so sánh 2: http://www.batdongsan.com.vn; Nguồn thông tin tài sản so sánh 3: http://www.batdongsan.com.vn), truy cập ngày 10/7/2014) Từ thông tin ba tài sản so sánh nêu bảng trên, tài sản so sánh có đặc điểm đồng mục đích sử dụng, pháp lý … tác giả điều chỉnh yếu tố khác biệt vị trí, quy mơ diện tích tài sản so sánh 01, 02, 03 nhằm đồng với tài sản cần thẩm định giá Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh DVT: nghìn đồng Tài sản thẩm định Bảng điều chỉnh Đơn giá đất (nghìn đồng/m2) Tài sản thứ x Vị trí Số tiền điều chỉnh theo vị trí Đơn giá sau điều chỉnh vị trí Quy mơ diện tích Tổng số lần điều chỉnh Điều chỉnh Điều chỉnh gộp Số tiền điều chỉnh Đơn giá sau điều chỉnh (Nghìn đồng/m2) Đơn giá bình quân (nghìn đồng/m2) Tài sản thứ hai Tài sản thứ ba 27.980 7.994 11.992 -34% 26% 0% (9.539) 2.079 18.442 10.073 11.992 -35% -15% -20% lần lần lần -69% 64% (19,332) 11% 35% 400 -20% 25% (2,998) 8,648 8,874 9,593 9,039 (Nguồn: Tính tốn tác giả) * Điều chỉnh theo vị trí Do tài sản so sánh nằm nhiều đoạn đường, đoạn đường tương ứng với mức giá khác nên cần phải thực điều chỉnh quy vị trí tài sản cần thẩm định giá Ba đoạn đường cần nghiên cứu Xa lộ Hà Nội thuộc Q, (tài sản so sánh 1; Xa lộ Hà Nội đoạn từ Cầu Rạch Chiếc đến Ngã tư Thủ Đức (Tài sản cần thẩm định tài sản so sánh 3); Xa lộ Hà Nội đoạn Ngã tư Thủ Đức đến Trạm (tài sản so sánh 2) Điều thông thường giá thị trường tài sản đoạn đường Ngoài ra, việc điều chỉnh vào khung giá nhà nước đoạn đường (hiện áp dụng theo QĐ 60/2013/QĐ-UBND ngày 09/6/2014 Ủy ban nhân dân Tp.HCM) tỷ lệ giá thị trường giá nhà nước đoạn đường mang tính tương đồng cao Chúng ta xem xét khảo sát sau đây: Bảng so sánh giá thị trường giá Nhà nước DVT: đồng Tài sản Đất thổ cư Xa lộ Hà Nội, P Hiệp Phú, Q 9, gần Coopmart Đất biệt thự Xa lộ Hà Nội, khu dân cư Him Lam, P Trường Thọ, Q Thủ Đức Đất thổ cư Xa lộ Hà Nội, Q Thủ Đức, gần Suối tiên (Nguồn: Đơn giá thị trường DT (m2) Giá trị Xa lộ Hà Nội, Q 100 1,500,000 15,000 4,400 3.4 Xa lộ Hà Nội, Cầu Rạch Chiếc - Ngã tư Thủ Đức 263 2,600,000 9,886 2,900 3.4 Xa lộ Hà Nội, Ngã tư Thủ Đức - Trạm 100 690,000 6,900 2,300 3.0 website http://www.batdongsan.com.vn; Đơn giá nhà nước Tỷ lệ Giá TT/Giá Nhà nước Đoạn đường http://phonhadat.com/ , http://123nhadat.vn/ ; thời điểm truy cập 10/7/2014) Từ bảng so sánh thấy mối tương quan giá nhà nước giá thị trường đoạn đường tương đồng với tỷ lệ 3,4; 3,4; 3.0 Vì vậy, việc điều chỉnh đơn giá theo vị trí vào khung giá nhà nước cho đường nơi mà tài sản so sánh tọa lạc (theo QĐ 60/2013/QĐ-UBND ngày 09/6/2014 Ủy ban nhân dân Tp.HCM) tất yếu tố hình thành nên giá đất quan Nhà nước tích hợp vào đơn giá đường theo quy chuẩn định Việc điều chỉnh lấy vị trí tài sản cần thẩm định làm chuẩn Mức điều chỉnh tăng hay giảm phụ thuộc vào tỷ lệ chênh lệch khung giá nhà nước cho đường Tài sản cần thẩm định tài sản so sánh cung đường Xa Lộ Hà Nội đoạn từ Cầu Rạch Chiếc đến Ngã Tư Thủ Đức) đơn giá 2.900.000 đồng/m2 nên không cần phải điều chỉnh - Đối với tài sản so sánh thuộc cung đường Xa lộ Hà Nội địa bàn Quận 9, đơn giá 4.400.000 đồng/m2 Do đó, giá trị tài sản cần phải điều chỉnh giảm theo tỷ lệ (1 – 2.900.000/4.400.000) 34% - Đối với tài sản so sánh thuộc cung đường Xa lộ Hà Nội từ Ngã tư Thủ Đức – Nút giao thơng trạm Quận Thủ Đức có giá 2.300.000 đồng/m2 Do đó, so với vị trí tương ứng 4.400.000 đồng/m2, giá trị tài sản cần phải điều chỉnh tăng theo tỷ lệ (12.900.000/2.300.000) 26% Sau có tỷ lệ điều chỉnh tăng giá, đơn giá tài sản so sánh 18.442.000 đồng, tài sản so sánh 9.593.000 đồng, tài sản so sánh 11.992.000 đồng * Điều chỉnh theo quy mô diện tích Để xác định mức điều chỉnh theo quy mô, tác giả biện luận theo tương quan diện tích đơn giá đất, cụ thể Xét cặp tương quan tài sản so sánh 3, diện tích tài sản so sánh lớn tài sản so sánh 25% ((12.582 m2 – 10.000 m2)/10.000 m2) dẫn đến giá tài sản so sánh nhỏ 35% ((11.992.000 đồng - 18.442.000 đồng)/ 18.442.000 đồng) Do đất thẩm định có quy mơ lớn nên diện tích lớn giá trị giảm so với quy mơ nhỏ đất có quy mơ nhỏ cần phải điều chỉnh giảm Như vậy, giá tài sản so sánh điều chỉnh giảm 35% Xét cặp tương quan tài sản so sánh 3, diện tích tài sản so sánh lớn tài sản so sánh 100% ((26.000 m2 – 12.582 m2)/ 12.582 m2) dẫn đến giá tài sản so sánh nhỏ 20% ((10.073.000 đồng - 11.992.000 đồng)/ 11.992.000 đồng) nên giá tài sản so sánh phải điều chỉnh giảm 20% Từ kết phân tích cặp tương quan ta nhận thấy rằng, chênh lệch diện tích lớn mức độ chênh lệch giá ngày nhỏ lại Như vậy, sau tham khảo số ý kiến chuyên gia thẩm định giá cho diện tích tài sản cần thẩm định lớn diện tích tài sản so sánh 150% ((65.000 ,m2 – 26.000 m2)/26.000 m2) giá tài sản so sánh nhỏ khoảng 15 % nên giá tài sản phải điều chỉnh giảm 15% Tóm lại, tài sản so sánh điều chỉnh lần, tài sản so sánh điều chỉnh lần Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh - 69% (34% + 35%); tài sản so sánh 11% (26% - 15%); tài sản so sánh -20% (0% - 20%) Tỷ lệ điều chỉnh gộp tài sản so sánh - 69% (34% + 35%); tài sản so sánh 39% (26% + 15%); tài sản so sánh -20% (0% + 20%) Đơn giá sau điều chỉnh tài sản so sánh 8.648.000 đồng/m2, tài sản so sánh 8.874.000 đồng/m2, tài sản so sánh 9.593.000 đồng/m2 Sau có đơn giá tài sản so sánh, ta xác định đơn giá tài sản cần thẩm định giá trị trung bình đơn giá Như vậy, đơn giá tài sản cần thẩm định 9.039.000 đồng/m2 (8.648.000 đồng/m2 + 8.874.000 đồng/m2 +9.593.000 đồng/m2)/3 Giá trị quyền sử dụng đất cần thẩm định = 9.039.000 đồng/m2 x 65.008,5 m2 = 587.580.438.000 đồng Tóm lại, giá trị tài sản cố định vơ hình Cơng ty B.O.O điều chỉnh theo giá thị trường sau: Bảng giá trị tài sản cố định vơ hình DVT: đồng Tài sản Chi phí đền Giá trị sổ sách bù giải phóng mặt Quyền sử dụng đất Tp.HCM Tổng cộng Giá trị thị trường Chênh lệch 307.277.928.094 307.277.928.094 - 3.787.087.761 587.580.438.000 583.793.350.239 311.065.015.855 894.858.366.000 583.793.350.239 (Nguồn: Tính tốn tác giả) ... Ket hop giua hop dong mua b? ?n sí nvóc sach b? ?o c? ?o khoi lvong nvóc thnc te giúp dn b? ?o xác doanh thu hàng nam - B? ?o c? ?o tài cúa Cơng ty B. O. O nam 2012, 2013 b? ?o c? ?o chi tiet ve tình hình hoat... doanh Giá tr% doanh nghi¾p bao gom cá giá tr% huu hình giá tr% vơ hình Ngồi ra, giá tr% doanh nghi¾p cịn có the dvoc xác d%nh b? ?i giá tr% von só huu giá tr% no vay Qua dó, cau trúc von cúa doanh. .. phvong pháp thu nh¾p, giá tr% doanh nghi¾p dvoc xác d%nh 497.478 USD, thap hon so vói phvong pháp tài sán Ho cho rang Cơng ty John Johnson dã khơng tao dú loi nhu¾n de có the lvịng dvoc giá tr% tài
Ngày đăng: 13/10/2022, 21:58
Xem thêm:
