định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2014 ii DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mà SỐ: 62.34.01.02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI, NĂM 2014 iii LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu ñộc lập của riêng tôi. Các số liệu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Tác giả luận án LỤC MẠNH HIỂN iv MỤC LỤC MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ viii CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Tổng quan nghiên cứu 2 1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 2 1.2.2. Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu 6 1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11 1.3. Mục ñích, ý nghĩa luận án 12 1.3.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án 12 1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án 12 1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu 13 1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 13 1.4.1. ðối tượng nghiên cứu 13 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu 13 1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến 13 CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 15 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 15 2.1.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 20 2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 26 2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 26 2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 28 2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới 52 CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu 59 3.2. Quy trình nghiên cứu 61 3.3. Phương pháp nghiên cứu 61 v CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 70 4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 70 4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 74 4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam 74 4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 78 4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở 82 4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở 86 4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 97 4.3. ðánh giá về thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 114 4.3.1. Những kết quả ñã ñạt ñược 114 4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân 114 CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119 5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 119 5.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 121 5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM. 121 5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 129 5.2.3. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 135 5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 137 5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 139 5.3 Một số kiến nghị 146 KẾT LUẬN 149 PHỤ LỤC 158 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết ñầy ñủ tiếng Việt BðS Bất ñộng sản DNðTXD&KD Doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh GPMB Giải phóng mặt bằng NHTM Ngân hàng thương mại TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSCð Tài sản cố ñịnh TMXDM Thương mại xây dựng mới XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng biểu Trang Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở tính ñến năm 2012 74 Bảng 4.2: Giá thuê căn hộ tại TP.HCM, năm 2012 78 Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012 86 Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 91 Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 1 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 93 Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 95 Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 96 Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư của dự án chung cư BetexcoII 102 Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN ñịnh giá và mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường tại một số dự án 109 Bảng 5.1: Mô tả biến ñộc lập 124 Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise 126 Bảng 5.3: Kết quả phân tích hồi quy 127 Bảng 5.4: Kết quả phân tích phương sai 127 viii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ Tên sơ ñồ, hình vẽ Trang Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM 59 Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 60 Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu 61 Sơ ñồ 3.4: Mô hình các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới 19 Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức của hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát 84 Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1 87 Sơ ñồ 4.3: Quy trình xác ñịnh giá tại thời ñiểm DN ñược phép bán nhà ở TMXDM 88 Sơ ñồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1 92 Sơ ñồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 3 94 Sơ ñồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 4 96 Sơ ñồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống 134 Sơ ñồ 5.2: Mô hình tổ chức Phòng xác ñịnh giá 138 Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñề xuất cho các DNðTXD&KD nhà ở 140 Hình 5.1: Biểu ñồ tần số phần dư chuẩn hóa 128 1 CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong ñó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp, có tính chất quyết ñịnh ñến phương hướng sản xuất và trao ñổi trên thị trường. Quy luật giá trị ñã ñặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao ñộng cá biệt khác nhau lên cùng một mặt bằng trao ñổi, thông qua giá cả của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp nào có hao phí lao ñộng cá biệt của mình trên một ñơn vị sản phẩm hàng hoá bằng hoặc thấp hơn giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp ñó mới có thể tồn tại và có lợi nhuận. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Các doanh nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh vực ñầu tư và kinh doanh nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật chung ñó. Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thế giới, các phương pháp mới nhất ñể ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa vào các hàm hồi quy trong ñó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng như các biến số ñộc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc; trong khi ñó, hiện nay việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá cả thị trường ñất ñai, nhà cửa và giá quy ñịnh chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn ñến các bất cập trong công tác ñền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất ñộng sản lành mạnh. Trong khi ñó mảng thị trường nhà ở xây mới do các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và và phát triển rộng rãi. Tuy nhiên từ thực tế mức giá do các doanh nghiệp ñưa ra và phản ứng của thị trường với giá ñó ñã cho thấy vấn ñề ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp còn nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại ñường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi ñó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, ñiều kiện mua và có vị trí tương ñồng, ñặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn ñược ñưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm. Bên cạnh ñó một xu thế chung tại hầu hết các dự án nhà ở thương mại từ trước 2 tới nay là mức giá “gốc” do các doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp hơn rất nhiều so với mức giá của thị trường tại cùng một thời ñiểm; làm nẩy sinh các các vấn ñề tiêu cực cũng như có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà ở thương mại. Một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi ñịnh giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với các thông số ñặc trưng của cấu trúc các ñô thị cụ thể, và như vậy không thể ñưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi ñược ñặt ra là, mô hình ñịnh giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những ñiều kiện gì ñể áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam. Xuất phát từ những lý do ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu của mình. 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu Từ thực tế tìm hiểu các công trình nghiên cứu khoa học về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở nói riêng và ñịnh giá bất ñộng sản nói chung của bản thân NCS nhận thấy ñã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn ñề này, tuy nhiên hầu hết các nghiên cứu mới chỉ ñề cập ñến một số góc ñộ của xác ñịnh giá nhà ở . Trong ñó có một số tác giả trong và ngoài nước ñã ñi vào nghiên cứu sâu về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, các công trình nghiên cứu này có thể ñược coi như là cơ sở và nền tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở cụ thể là: a. Tác giả Max Kummerow và Galfalvy Với các công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods” [81]. Hai tác giả ñã ñưa ra cách tiếp cận việc xác ñịnh giá bằng cách xây dựng mô hình ñịnh giá và dự báo lỗi phân tích làm căn cứ cho việc xác ñịnh giá nhà ở. Về mặt bản chất thì lý thuyết này sử dụng các mức giá khác nhau trên thị trường ñể xây dựng mô hình về giá sau ñó xác ñịnh ñiểm hội tụ của giá, ñồng thời xác ñịnh ra mức sai số hay dự báo lỗi [...]... là giá tiêu th hàng hóa sau khi bù ñ p chi phí ñ u vào v n ph i b o ñ m có lãi Như v y, ñ nh giá nhà thương m i xây d ng m i t i các doanh nghi p ñ u tư xây có th ñư c ñ nh nghĩa như sau: ð nh giá nhà thương m i xây d ng m i t i các doanh nghi p ñ u tư xây d ng và kinh doanh nhà là vi c các d ng và kinh doanh nhà doanh nghi p s d ng các phương pháp ñ nh giá nhà ñ xác ñ nh m c giá bán t i th i ñi m doanh. .. A ð NH GIÁ NHÀ THƯƠNG M I XÂY D NG M I T I DOANH NGHI P ð U TƯ, XÂY D NG VÀ KINH DOANH NHÀ 2.1 ð nh giá nhà thương m i xây d ng m i c a doanh nghi p ñ u tư xây d ng và kinh doanh nhà Nhà là lo i hình ki n trúc xu t hi n s m nh t, ñó là nh ng không gian ki n trúc ph c v cho ñ i s ng sinh ho t gia ñình và con ngư i Hi n nay có nhi u lo i hình nhà như: Nhà xã h i, nhà công v , nhà tư nhân và nhà thương. .. giá nhà : ñ nh giá nhà theo giá thành, theo th trư ng và theo thu nh p 2.1.2.3 ð c ñi m ñ nh giá nhà thương m i xây d ng m i t i các doanh nghi p ñ u tư kinh doanh nhà Nhà tuy cũng có th giao d ch như là hàng hóa, nhưng giá c c a nó ch u nh hư ng c a nhi u y u t kinh t , xã h i và t nhiên, khác v i giá c c a các lo i hàng hóa thông thư ng ði u ñó quy t ñ nh r ng các doanh nghi p ñ u tư kinh doanh nhà. .. ñ nh giá có phù h p v i nhu c u c a th trư ng và ñ m b o m c tiêu c a doanh nghi p? - Nh ng y u t nào nh hư ng ñ n giá nhà chung cư TMXDM t i các DNðTXD&KD nhà ? - Các DNðTXD&KD nhà c n làm gì ñ hoàn thi n công tác ñ nh giá nhà TMXDM? 1.4 ð i tư ng và ph m vi nghiên c u 1.4.1 ð i tư ng nghiên c u Công tác ñ nh giá nhà thương m i xây d ng m i t i các doanh nghi p ñ u tư, xây d ng và kinh doanh nhà ... có th xác ñ nh giá nhà giá nhà thương m i xây m i ñư c chính xác ð nh thương m i xây m i ch là s ư c tính giá tr mà không th xác ñ nh chính xác giá tr 2.2 Quy trình t ch c và phương pháp ñ nh giá nhà xây d ng m i t i các doanh nghi p ñ u tư xây d ng kinh doanh nhà 2.2.1 Quy trình t ch c ñ nh giá nhà TMXDM t i các DNðTXD&KD nhà T nghiên c u th c t các DNðTXD&KD nhà và các nghiên c u khoa h c ñã công... nh giá nhà thương m i xây d ng m i có th ñư c ñ nh nghĩa như sau: ð nh giá nhà thương m i xây d ng m i là vi c ch d án ñ u tư xây d ng nhà xác ñ nh giá bán ho c cho thuê ñ i v i m t nhà c th , t i m t th i ñi m xác ñ nh d a trên các tiêu chu n k thu t, tính ch t, v trí, quy mô, th c tr ng c a nhà ñó và tuân theo cơ ch th trư ng t i th i ñi m ñ nh giá ð i v i các doanh nghi p ñ u tư xây d ng và kinh doanh. .. giá nhà TMXDM t i các công ty ñ u tư, xây d ng và kinh doanh nhà , v i các n i dung cơ b n là: M c tiêu ñ nh giá, quy trình ñ nh giá, phương pháp ñ nh giá Lu n án t p trung nghiên c u ñi n hình ñ thu th p s li u và phân tích th c tr ng công tác ñ nh giá t i m t s doanh nghi p ñ u tư, xây d ng và kinh doanh nhà trên ñ a bàn thành ph Hà N i và thành ph H Chí Minh; c th hơn là t i m t s d án ñã ñư c các. .. c giá m i n u m c giá bán m i gi m so v i m c giá bán ñã xác ñ nh trư c ñó 2.1.2 M c ñích, nguyên t c và ñ c ñi m c a ñ nh giá nhà xây d ng m i t i các doanh nghi p ñ u tư xây d ng kinh doanh nhà 2.1.2.1 M c ñích Khi ñ nh giá nhà xây d ng m i, doanh nghi p ñ u tư kinh doanh nhà ph i xác ñ nh rõ m c tiêu c a mình là gì V i m i m t m c tiêu khác nhau thì m c giá có th cũng khác nhau Ch ng h n, khi doanh. .. cho các nhà qu n lý và các doanh nghi p có thêm m t căn c khoa h c v công tác ñ nh giá nhà thương m i xây d ng m i ñ tham kh o trong quá trình ñưa ra các quy t ñ nh qu n lý và kinh doanh 12 1.3.3 Câu h i nghiên c u - Công tác ñ nh giá nhà TMXDM t i các DNðTXD&KD nhà còn có nh ng v n ñ gì b t c p và t n t i? Nguyên nhân d n ñ n các v n ñ b t c p và t n t i ñó? - Giá nhà TMXDM ñư c các DNðTXD&KD nhà. .. i có ñăng ký kinh doanh nhà ; ñ i v i t ch c, cá nhân nư c ngoài thì ph i có Gi y ch ng nh n ñ u tư theo quy ñ nh c a pháp lu t v ñ u tư Trên th trư ng nhà lo i nhà hi n nay, các t ch c, cá nhân thư ng ñ u tư xây d ng các thương m i sau ñây ñ kinh doanh: nhà bi t th , nhà chung cư 2.1.1.2 Khái ni m ñ nh giá nhà thương m i xây d ng m i • Khái ni m ñ nh giá tài s n 15 phân lô và nhà ð nh giá tài s n có . SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng. xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 15 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 15