BÀI tập NHÓM môn KINH tế LƯỢNG KHẢO sát các yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ bán một căn NHÀ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG CƠ SỞ II TP HCM KHOA KINH TẾ ĐỐI NGOẠI  BÀI TẬP NHĨM MƠN KINH TẾ LƢỢNG ĐỀ TÀI 16: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NHÓM – K46E MAI THỊ THANH HÀ 709 TRỊNH THỊ NGỌC MỸ 728 LÊ THỊ THANH NGA 730 HÀ THỊ THU NGÂN 812 PHAN THỊ BÍCH NGỌC 733 ĐỀ TÀI 16: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NHÀ I Ý NGHĨA CỦA VIỆC LỰA CHỌN ĐỀ TÀI Nhà nhu cầu thiết yếu đời sống người, “an cư” “lạc nghiệp” Trong thời đại ngày nay, dân số tăng nhanh nhu cầu lại trở nên cấp thiết hết, đặc biệt khu vực đơng dân cư có kinh tế phát triển thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… Tuy nhiên, việc người dân thỏa mãn nhu cầu nhà hay không lại bị tác động lớn giá bán ngơi nhà Giá bán lại nhiều yếu tố khác chi phối như: diện tích, vị trí, kết cấu, mơi trường xung quanh ngơi nhà,…nhưng với mức độ ảnh hưởng khác Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng yêu cầu phù hợp với khả chi trả vấn đề quan trọng hàng đầu với người có nhu cầu Vì lí trên, nhóm tiến hành khảo sát yếu tố ảnh hưởng đến giá bán nhà thành phố Hồ Chí Minh để có nhìn tồn diện vấn đề LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHƢƠNG PHÁP THU THẬP SỐ LIỆU VÀ THỰC HIỆN ĐỀ TÀI II Nhóm tiến hành thu thập số liệu gồm 100 mẫu quảng cáo bán nhà từ tờ báo : Thanh niên ( số ngày 6/3/2009), báo Mua & Bán ( số ngày 12/3/2009), báo Tuổi trẻ ( số ngày 12/3/2009), website muanha.com, nhaban.com Nhóm tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa cộng tuyến, tự tương quan, phương sai thay đổi dựa 100 mẫu quan sát thu thập Trong trình tiến hành thực đề tài, nhóm sử dụng kiến thức môn kinh tế lượng với hỗ trợ phần mềm như: Word, Excel Power Point, Eviews để hoàn thành đề tài III THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QT Giải thích biến: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Mơ hình tổng quát: Y=C1+C2X2+C3D1+C4D2+C5D3+C6D4+C7D5+C8D6+C9D7+C10D8+C11D9+C12D10+C13D11 +Ui  Biến phụ thuộc: Y_GBCN: giá bán nhà thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng)  Biến độc lập: X2_DT: diện tích nhà (đơn vị: m2) D1_VT: vị trí  D1_VT = 1: mặt tiền  D1_VT = 0: hẻm D2_QTT: quận trung tâm ( Quận 1, 3, 5, 10)  D2_QTT = 1: quận trung tâm thành phố  D2_QTT = 0: quận khác D3_QNT: quận ngoại thành LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  D3_QNT = 1: quận ngoại thành  D3_QNT = 0: quận khác D4_TTNN: tình trạng ngơi nhà  D4_TTNN = 1: nhà xây  D4_TNNN = 0: nhà qua sử dụng D5_KC1: kết cấu  D5_KC1 = 1: biệt thự  D5_KC1 = 0: khác D6_KC2: kết cấu  D6_KC2 = 1: nhà lầu  D6_KC2 = 0: khác D7_GTPL: giá trị pháp lý  D7_GTPL = 1: có giấy tờ pháp lý  D7_GTPL = 0: khơng có giấy tờ pháp lý D8_GT: giao thơng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  D8_GT = 1: giao thông thuận lợi  D8_GT = 0: giao thơng khơng thuận lợi D9_THC: truyền hình cáp  D9_THC = 1: có truyền hình cáp  D9_THC = : khơng có truyền hình cáp D10_I: Internet  D10_I = 1: có Internet  D10_I = : khơng có Internet D11_AN: an ninh  D11_AN = 1: có an ninh  D11_AN = 0: không an ninh Bảng thống kê mô tả:  Nhận xét trị thống kê mô tả: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Số quan sát 100 mẫu quảng cáo bán nhà Thành phố Hồ Chí Minh Trong 100 mẫu quảng cáo giá bán trung bình ngơi nhà là: 3669.59 triệu đồng Nhà có giá bán cao là: 33100 triệu đồng Nhà có giá bán thấp là: 400 triệu đồng Khoảng chênh lệch giá bán cao giá bán thấp là: 32700 triệu đồng Khoảng chênh lệch lớn có khác biệt vị trí nhà, kết cấu, giấy tờ pháp lý an ninh ngơi nhà Biến X2_DT: diện tích nhà Biến D1_VT: vị trí nhà, số 100 mẫu nhà khảo sát 71 mẫu nhà trong hẻm, 29 mẫu nhà mặt tiền Biến D2_QTT: có 27 nhà thuộc quận trung tâm thành phố Biến D3_QNT: có 29 nhà thuộc quận ngoại thành Còn 44 mẫu nhà thuộc quận khác (không thuộc trung tâm thành phố không thuộc quận ngoại thành) Biến D4_TTNN: tình trạng ngơi nhà, có 22 nhà xây, 78 nhà qua LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sử dụng Biến D5_KC1: kết cấu nhà kiểu biệt thự, có mẫu nhà biệt thự Biến D6_KC2: kết cấu nhà có lầu, có 79 mẫu nhà có lầu Cịn 14 mẫu nhà có kết cấu khác Biến D7_GTPL: giấy tờ pháp lí nhà, có 98 mẫu nhà có giấy tờ pháp lí, mẫu nhà khơng có giấy tờ pháp lí Biến D8_GT: giao thơng, có 10 mẫu nhà khơng có vị trí giao thơng thuận lợi 90 mẫu nhà có vị trí giao thơng thuận lợi Biến D9_TTC: truyền hình cáp, có 70 mẫu nhà có truyền hình cáp, 30 mẫu nhà khơng có truyền hình cáp Biến D10_I: Internet, có 68 mẫu nhà có Internet, 32 mẫu nhà khơng có Internet Biến D11_ AN: an ninh xung quanh nhà, có 54 mẫu nhà có an ninh, 46 mẫu nhà có 46 mẫu nhà khơng có an ninh Bảng hồi quy gốc: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MƠ HÌNH Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 03/12/09 Time: 17:57 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 275.3149 544.8768 0.505279 0.6145 X2 15.53003 2.258402 6.876559 0.0000 D2 1875.057 729.1298 2.571638 0.0117 D5 4573.488 1453.808 3.145867 0.0022 D11 473.8808 657.5837 0.720640 0.4729 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com R-squared 0.556500 Mean dependent var 3533.870 Adjusted R-squared 0.537827 S.D dependent var S.E of regression Akaike info criterion 19.03725 3214.196 4727.918 Sum squared resid 9.81E+08 Schwarz criterion 19.16751 Log likelihood F-statistic 29.80135 Prob(F-statistic) 0.000000 -946.8624 Durbin-Watson stat 2.015546 Kiểm định khắc phục 4.1 Kiểm định đa cộng tuyến Xem xét qua ma trận tương quan biến: khơng có tượng đa cộng tuyến X2 D2 D5 D11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com X2 1.000000 0.057257 0.498579 0.167068 D2 0.057257 1.000000 0.009711 0.109370 D5 0.498579 0.009711 1.000000 0.095939 D11 0.167068 0.109370 0.095939 1.000000 Vì mức tương quan biến nhỏ nên khơng có đa cộng tuyến xảy MƠ HÌNH HỒI QUI PHỤ: Dependent Variable: X2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Method: Least Squares Date: 03/20/09 Time: 16:33 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 93.08116 22.71780 4.097279 0.0001 D2 14.89297 32.91588 0.452456 0.6520 D5 316.7935 57.19435 5.538895 0.0000 D11 38.61832 29.45510 1.311091 0.1930 R-squared 0.264499 Mean dependent var 140.1317 Adjusted R-squared 0.241514 S.D dependent var 166.7869 S.E of regression 145.2565 Akaike info criterion 12.83406 Sum squared resid 2025547 Schwarz criterion 12.93826 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Log likelihood Durbin-Watson stat -637.7029 1.649299 F-statistic 11.50775 Prob(F-statistic) 0.000002 Vì R2 mơ hình hồi qui phụ 0.264499 nhỏ R2 mơ hình hồi qui 0.556500 nên khơng có tượng đa cộng tuyến xảy LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4.2 Kiểm định tự tƣơng quan: Vì p_value = 0.914347 > α = 0.05 nên khơng có tượng tự tương quan mơ hình MƠ HÌNH LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test: F-statistic 0.083426 Probability 0.920028 Obs*R-squared 0.179090 Probability 0.914347 Test Equation: Dependent Variable: RESID Method: Least Squares Date: 03/16/09 Time: 21:01 Presample missing value lagged residuals set to zero Variable Coefficient Std Error C -22.33991 X2 0.221295 D2 -13.19334 t-Statistic Prob 553.7234 -0.040345 0.9679 2.348885 0.094213 0.9251 737.0807 -0.017899 0.9858 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com D5 -110.1624 1495.111 -0.073682 0.9414 D11 4.681078 664.9583 0.007040 0.9944 RESID(-1) -0.025574 0.106033 -0.241191 0.8099 RESID(-2) -0.035982 0.105078 -0.342431 0.7328 0.001791 Mean dependent var 9.83E-14 -0.062610 S.D dependent var 3148.593 3245.663 Akaike info criterion 19.07546 resid 9.80E+08 Schwarz criterion 19.25782 Log likelihood -946.7728 F-statistic 0.027809 Prob(F-statistic) 0.999904 R-squared Adjusted R- squared S.E of regression Sum squared Durbin-Watson stat 1.976320 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4.3 Kiểm định phƣơng sai thay đổi: Tiến hành kiểm định White Eviews ta thu kết quả: P_value > α = 0.05 nên khơng có tượng phương sai thay đổi White Heteroskedasticity Test: F-statistic 1.064627 Probability 0.398849 Obs*R-squared 11.74485 Probability 0.383124 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 03/16/09 Time: 21:02 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 90741.06 9302488 0.009754 0.9922 X2 61868.51 72125.07 0.857795 0.3933 X2^2 -113.8510 132.6044 -0.858576 0.3929 X2*D2 95299.91 95350.91 0.999465 0.3203 X2*D5 2180.032 94087.06 0.023170 0.9816 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com X2*D11 24928.14 80250.80 0.310628 0.7568 D2 -9682232 16845581 -0.574764 0.5669 D2*D5 -83698627 47953111 -1.745426 0.0844 D2*D11 22188199 18193213 1.219587 0.2259 D5 14081295 35673466 0.394727 0.6940 D5*D11 40087868 39238275 1.021652 0.3097 -4360610 13100239 -0.332865 0.7400 D11 R-squared 0.117449 Mean dependent var 9814502 Adjusted R-squared 0.007130 S.D dependent var 38216801 S.E of regression 38080323 Akaike info criterion 37.86046 Sum squared resid 1.28E+17 Schwarz criterion 38.17308 Log likelihood -1881.023 F-statistic 1.064627 Prob(F-statistic) 0.398849 Durbin-Watson stat 2.120929 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Kết hồi quy: Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X2_DT + 2105.6156*D2_QTT + 5228.3218*D5_KC1 + 1921.4433*D11_AN Nhận xét: _Mức độ phù hợp mơ hình so với thực tế tương đối cao R2 = 55.65% _Dựa vào bảng hồi quy gốc ta thấy /t-stat/ biến X2, D2, D5, D11 > nên biến có ý nghĩa thống kê X2_DT: tác động chiều với giá bán, có nghĩa diện tích tăng lên 1m2 giá bán nhà tăng 14.6435 triệu đồng (trong điều kiện yếu tố khác không đổi) D2_QTT: tác động chiều với giá bán, nghĩa nhà thuộc quận trung tâm thành phố giá bán cao 2105.6156 triệu đồng so với nhà thuộc quận khác (trong điều kiện yếu tố khác không đổi) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com D5_KC1: tác động chiều với giá bán, có nghĩa nhà biệt thự giá bán cao 5228.3218 triệu đồng so với nhà (trong điều kiện yếu tố khác không đổi) D11_AN: tác động chiều với giá bán, có nghĩa nhà nằm khu vực có an ninh giá bán cao 1921.4433 triệu đồng so với nhà thuộc khu vực không an ninh (trong điều kiện yếu tố khác khơng đổi) Khó khăn q trình thực hiện: Với mơ hình ước lượng trên, số lượng quan sát hạn chế chất lượng liệu chưa xác số liệu thu thập thông qua Internet báo nên thông tin chưa kiểm chứng Do đó, mức ý nghĩa trị thống kê tương đối cao Việc chọn biến độc lập để đưa vào mơ hình chủ yếu dựa ý kiến chủ quan cịn thiếu sót LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC I Ý NGHĨA CỦA VIỆC LỰA CHỌN ĐỀ TÀI II PHƢƠNG PHÁP THU THẬP SỐ LIỆU VÀ THỰC HIỆN ĐỀ TÀI III THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QUÁT Giải thích biến: Bảng thống kê mô tả: Bảng hồi quy gốc: 10 Kiểm định khắc phục 16 4.1 Kiểm định đa cộng tuyến 16 4.2 Kiểm định tự tƣơng quan: 20 4.3 Kiểm định phƣơng sai thay đổi: 23 Kết hồi quy: 26 Khó khăn q trình thực hiện: 27 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... 733 ĐỀ TÀI 16: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NHÀ I Ý NGHĨA CỦA VIỆC LỰA CHỌN ĐỀ TÀI Nhà nhu cầu thiết yếu đời sống... Số quan sát 100 mẫu quảng cáo bán nhà Thành phố Hồ Chí Minh Trong 100 mẫu quảng cáo giá bán trung bình ngơi nhà là: 3669.59 triệu đồng Nhà có giá bán cao là: 33100 triệu đồng Nhà có giá bán thấp... đơng dân cư có kinh tế phát triển thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… Tuy nhiên, việc người dân thỏa mãn nhu cầu nhà hay không lại bị tác động lớn giá bán ngơi nhà Giá bán lại nhiều yếu tố khác chi phối