BÀI TIỂU LUẬN MÔN KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI ĐỀ SỐ 1 ĐỀ 1 Khách hàng là ông Nguyễn Thành Trung đến Công ty tư vấn pháp luật Công Lý yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo một hợp.Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật đã quy định, thì theo Anh (Chị), những vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ trong giao dịch này là gì để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng?
BÀI TIỂU LUẬN MÔN: KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI ĐỀ SỐ 1 ĐỀ Khách hàng ông Nguyễn Thành Trung đến Công ty tư vấn pháp luật Công Lý yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Trung bên nhận chuyển nhượng sở đảm bảo an tồn pháp lí bảo vệ quyền lợi tốt cho ông a Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủ yêu cầu nội dung hình thức hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật quy định, theo Anh (Chị), vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ giao dịch để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng? b Hãy phác thảo điều khoản chủ yếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chứa đựng điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi phòng ngừa rủi ro cao cho ông Nguyễn Thành Trung ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng Bài làm Những vấn đề pháp lý mẫu chốt cần phải làm rõ giao dịch chuyển Quyền sử dụng đất để chuẩn bị cho việc soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, theo hoạt động chuyển nhượng xác định giao dịch dân thơng qua hình thức hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng theo người sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng theo điều kiện, nội dung, hình thức quy định Bộ luật Dân pháp luật đất đai Thực tiễn cho thấy quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp đối tượng hợp đồng “đất đai” loại tài sản đặc biệt để tránh trường hợp xảy tranh chấp nên hợp đồng cần phải làm rõ vấn đề pháp lý mấu chốt như: Thông tin đất chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức toán, thời hạn toán, bàn giao đất đăng ký quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng, phạt vi phạm hợp đồng… Đầu tiên cần xác định thông tin đất chuyển nhượng với thông tin quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng đất theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc điểm cụ thể đất, số đất, số tờ đồ, địa đất, diện tích đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, nguồn gốc sử dụng…Thông qua thông tin xác định đất bên chuyển nhượng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên chuyển nhượng, không thuộc trường hợp có tranh chấp, đồng thời xác định không rơi vào trường hợp cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định Điều 191 Luật đất đai năm 2013 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sửu dụng đất trồng lúa - Hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nơng nghiệp khu vực rừng phịng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, khơng sinh sống khu vực rừng phịng hộ Từ thông tin giúp người nhận chuyển nhượng, quan tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng có xác định tính hợp pháp đất Thứ hai, cần làm rõ giá chuyển nhượng, phương thức toán, thời hạn tốn, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí Đây điều khoản quan trọng nhằm xác định nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng, hoạt đọng xác định giá chuyển nhượng để quan nhà nước xác định mức thuế Phương thức toán nhằm xác định rõ bên nhận chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài bên chuyển nhượng Thời hạn toán nhằm xác định cụ thể thời gian bên nhận chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài chính, thơng qua số lần tốn cụ thể, ngày toán… đồng thời khởi kiện bên nhận chuyển nhượng cố tình khơng trả Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí: Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tiến hành thu lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định Theo pháp luật không quy định tách nhiệm cụ thể hoạt động nộp loại thuế, phí thuộc bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng hai bên thương lượng cụ thể trách nhiệm nộp thuế, phí Thứ ba, quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Nội dung quan hệ pháp luật thể qua quyền nghĩa vụ chủ thể, theo quyền bên tương ứng với nghãi vụ bên ngược lại Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền nghĩa vụ cần đảm bảo điều khoản không quy định pháp luật, điều khoản ghi nhận chi tiết cụ thể… Thứ tư, trách nhiệm vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng, chấm dứt hợp đồng, giải tranh chấp hợp đồng Trách nhiệm vi phạm hợp đồng nghãi vụ phải thực hai bên thực hành vi trái ngược với điều khoản hai bên cam kết, thỏa thuận thực điều khoản quy định quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Giống trách nhiệm dân nói chung, trách nhiệm dân vi phạm hợp đồng xuất phát sở có hành vi vi phạm cam kết, thỏa thuận bên hợp đồng Tuy nhiên trách nhiệm dân vi phạm hợp đồng lại bao hàm nội dung riêng không giống trách nhiệm dân khác Đó việc mà cá nhân, pháp nhân buộc phải thực trách nhiệm dân vi phạm hợp đồng chủ thể buộc phải tiếp tục thực hợp đồng chủ thể buộc phải bồi thường thiệt hại tài sản cho chủ thể bị vi phạm + Phạt vi phạm hợp đồng: Phạt vi phạm hợp đồng thỏa thuận bên hợp đồng, theo bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm Mức phạt vi phạm bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Các bên có thuể thỏa thuận việc bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm mà bồi thường thiệt hại vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại + Chấm dứt hợp đồng: Trong hợp đồng quy định rõ trường hợp chấm dứt hợp đồng bên cạnh cần làm rõ trường hợp hủy bỏ hợp đồng việc xử lý chấm dứt hủy bỏ hợp đồng + Giải tranh chấp: Trong trình thực hợp đồng này, phát sinh tranh chấp bên thương lượng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau; trường hợp không giải thống chọn Tịa án trọng tài giải theo quy định pháp luật Thứ năm, thời điểm có hiệu lực hợp đồng Để xác định xác, cụ thể hiệu lực áp dụng hợp đồng, vấn đề pháp lý quan trọng cần xác định ghi nhận xác thời điểm có hiệu lực, theo đó: Thời điểm có hiệu lực hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày công chứng chứng nhận, UBND chứng thực trường hợp pháp luật quy định phải công chứng chứng thực hai bên chủ thể ghi nhận Những điều khoản chủ yếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chứa đựng điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi phòng ngừa rủi ro cao cho ông Nguyễn Thành Trung ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tư – Hạnh phúc Bình phước, ngày tháng năm 2022 HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Căn Luật kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 văn hướng dẫn thi hành; Căn Nghị định số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản; Các pháp lý khác Hai bên gồm: I BÊN CHUYỂN NHƯỢNG - Ông/bà:…………………, sinh năm:………, địa chỉ:…………… …………………………………………………………………………… Số điện thoại liên hệ:……………………… Số tài khoản (nếu có):………………, ngân hàng:……………… II BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG - Ông/bà:…………………………, sinh năm:………, địa chỉ:………… …………………………………………………………………………… Số điện thoại liên hệ:………………………… Số tài khoản (nếu có):……………………., ngân hàng:…………… Hai bên đồng ý thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận sau đây: Điều 1: Thông tin đất chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng đất theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:………… Đặc điểm cụ thể đất sau: - Thửa đất số: 123 - Tờ đồ số: 79 - Địa đất: Thôn Tân Phú, xã Bù Nho, huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước - Diện tích: 120m2 (một trăm hai mươi mét vng) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng:……m2 + Sử dụng chung:… m2 - Mục đích sử dụng: Đất nhà - Nguồn gốc sử dụng: Đất phi nông nghiệp Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất a Đất có hạ tầng kỹ thuật; b Đặc điểm nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất:……(nếu có) Điều 2: Giá chuyển nhượng Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu Điều hợp đồng là: 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng Việt Nam) Điều 3: Phương thức toán: Thanh toán tiền mặt, đồng Việt Nam Điều 4: Thời hạn toán Thanh toán 02 lần cho bên chuyển nhượng: - Lần thứ vào ngày……tháng… năm 2022 - Lần thứ hai vào ngày……tháng… năm 2022 Điều 5: Bàn giao đăng ký quyền sử dụng đất Bàn giao quyền sử dụng đất - Việc bàn giao quyền sử dụng đất bên lập thành biên - Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho bên nhận chuyển nhượng giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất: + Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Bản giấy tờ pháp lý đất đai: Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất - Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật - Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng ký kết, bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhạn chuyển nhượng quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật - Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với bên chuyển nhượng thực đăng ký quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật Thời điểm giao đất thực địa vào ngày……tháng… năm 2022 Điều 6: Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí Về thuế bên chuyển nhượng nộp Về lệ phí bên nhận chuyển nhượng nộp Điều 7: Quyền nghĩa vụ bên 7.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng 7.1.1 Quyền bên chuyển nhượng (theo Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản): - Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất toán tiền theo thời hạn phương thức toán nêu hợp đồng - Yêu cầu bên nhạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây 7.1.2 Nghĩa vụ bên chuyển nhượng (theo Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản) - Cung cấp thông tin đày đủ, trung thực quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm thông tin cung cấp - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, vị trí tình trạng theo thỏa thuận hợp đồng - Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật đất đai gia Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định 7.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng 7.2.1 Quyền bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản) - Xác định nguồn gốc đất - Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chuyển nhượng - Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất - Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại lỗi bên chuyển nhượng gây - Có quyền sửu dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng - Được bên chuyển nhận hỗ trợ làm thủ tục xác nhận quan nhà nước 7.2.2 Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản) 10 - Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng thời gian phương thức thỏa thuận hợp đồng - Bảo đảm quyền bên thứu ba đất chuyển nhượng - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Xây nhà, cơng trình xây dựng tn thủ quy định pháp luật Điều 8: Trách nhiệm vi phạm hợp đồng Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm vi phạm quy định sau: - Không cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất - Không chuyển giao chuyển giao không đầy đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng - Không làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật đất đai giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm vi phạm quy định sau: - Khơng tốn tiền cho bên chuyển nhượng thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng - Không đảm quyền bên thứ ba đất chuyển nhượng - Không bồi thường thiệt hai lỗi gây - Tiến hành xây dựng nhà, cơng trình xây dựng trái với quy định pháp luật quy hoạch duyệt 11 - Khơng thực nghĩa vụ tài Nhà nước theo quy định pháp luật Điều Vi phạm hợp đồng Phạt bên chuyển nhượng vi phạm hợp đồng theo khoản Điều hợp đồng sau: Phạt 08% giá trị tài sản hợp đồng, đồng thời buộc khắc phục hậu Trường hợp tái phạm phạt 10% giá trị tài sản hợp đồng, đồng thời buộc khắc phục hậu Phạt bên nhận chuyển nhượng vi phạm hợp đồng theo khoản Điều hợp đồng sau: Phạt 03% giá trị tài sản hợp đồng, đồng thời buộc khắc phục hậu Trường hợp tái phạm phạt 05% giá trị tài sản hợp đồng, đồng thời buộc khắc phục hậu Điều 10 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng Các trường hợp chấm dứt hợp đồng - Hợp đồng hoàn thành - Theo thỏa thuận bên - Cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng phải cá nhân thực - Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng - Một bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận - Một bên vi phạm nghiêm trọng nghãi vụ hợp đồng - Hủy bỏ hợp đồng cho chậm thực nghĩa vụ 12 - Hủy bỏ hợp đồng khơng có khả thực Xử lý chấm dứt hủy bỏ hợp đồng a Một bên yêu cầu hủy theo quy định pháp luật Điều 423 Bộ luật dân năm 2015 điều khác có liên quan khơng phải bồi thường thiệt hại b Một bên hủy bỏ mà không thông báo cho bên dẫn đến thiệt hại phải bồi thường Điều 11 Giải tranh chấp Trong trình thực hợp đồng này, phát sinh tranh chấp, bên thương lượng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi Trường hợp khơng giải thống chon Tòa án trọng tài giải theo quy định pháp luật Điều 12 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày……tháng….năm 2022 Hợp đồng lập thành 04 có giá trị pháp lý nhau, bên giữ 01 bản, 01 lưu quan thuế, 01 lưu quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cơng trình BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) 13 TÀI LIỆU THAM KHẢO: Luật kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 văn hướng dẫn thi hành; Nghị định số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản; 14 ... thông tin đất chuyển nhượng với thông tin quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng đất theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc điểm cụ thể đất, số đất, số tờ đồ, địa đất, diện tích đất, hình... dụng đất theo thỏa thuận sau đây: Điều 1: Thông tin đất chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng đất theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:………… Đặc điểm cụ thể đất sau: - Thửa đất. .. dung, hình thức quy định Bộ luật Dân pháp luật đất đai Thực tiễn cho thấy quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp đối tư? ??ng hợp đồng ? ?đất đai? ?? loại tài sản đặc biệt để tránh trường hợp