Nâng cao kiểm soát rủi ro tín dụng trong cho vay lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương chi nhánh 1

B® GIÁO DUC VÀ ÐÀO TAO TRUèNG ÐAI HOC - TRAN TH± QUYNH NÂNG CAO KIEM SỐT RUI RO TÍN DUNG TRONG CHO VAY LINH VUC BAT ЮNG SÃN TAI NGÂN HÀNG THÀNH PHO HO CHÍ MINH LU¾N VAN THAC SY KI TP.HO CHÍ MINH - NAM B® GIÁO DUC VÀ ÐÀO T - TR NÂNG CAO KIEM SỐT RUI RO TÍN DUNG TRONG CHO VAY LINH VUC BAT ЮNG SÃN TAI NGÂN HÀNG Chuyên ngành: Kinh te tài - ngân hàng Mã so: 60.31.12 LU¾N V NG TP.H LèI CAM ÐOAN Tơi xin cam doan lu¾n van “Nâng cao kiem sốt rui ro tín dnng cho vay linh vnc bat d®ng sãn tai NHTMCP Cơng Thvong Chi Nhánh – TP.HCM” cơng trình nghiên cúu khoa hoc cúa bán thân, dvoc dúc ket tù q trình hoc t¾p nghiên cúu cúa tơi suot thịi gian qua Tác giá Tran Th% Quynh Châu MUC LUC Trang Trang phn bìa Lịi cam doan Mnc lnc Danh mnc ký hi¾u, chu viet tat Danh mnc báng, bieu LèI Me ÐAU .1 CHUÐNG 1: CÐ Se LÝ LU¾N VE RUI RO TRONG CHO VAY LINH VUC BAT ЮNG SÃN 1.1 Tong quan ve rui ro nen kinh te 1.2 Tong quan ve rui ro tín dnng hoat d®ng cua NHTM 1.2.1 Khái ni¾m ve rúi ro tín dnng 1.2.2 Phân loai rúi ro tín dnng 1.3 Tong quan ve th% trvịng bat d®ng sãn 1.3.1 Khỏi niắm th% trvũng bat dđng sỏn .7 1.3.2 оc diem cúa th% trvịng bat d®ng sán 1.3.3 Vai trò cúa th% trvòng bat d®ng sán 11 1.3.4 Các yeu to tác d®ng den sn hình thành phát trien cúa TT BÐS .14 1.4 Tong quan ve tín dnng bat d®ng sãn 16 1.4.1 Khỏi niắm ve tớn dnng bat dđng sán 16 1.4.2 Các hình thúc cho vay bat d®ng sán 18 1.4.3 оc diem cúa tín dnng BÐS 20 1.4.4 N®i dung cúa tín dnng bat d®ng sán 21 1.4.5 Vai trò cúa tín dnng bat d®ng sán 21 1.4.6 Các yeu to tác d®ng den hoat d®ng tín dnng bat d®ng sán 22 1.5 Rui ro kiem soát rui ro cho vay linh vnc bat d®ng sãn 24 1.5.1 Các rúi ro cho vay linh vnc bat d®ng sán 24 1.5.2 Kiem soát rúi ro cho vay bat d®ng sán .28 1.6 Bài hoc kinh nghi¾m cho NHTM VN sau cu®c khung hỗng tín dnng BÐS tai My 30 1.6.1 Co che dan den tình trang rúi ro bat d®ng sán dvói chuan ngun nhân khúng hống tín dnng bat d®ng sán 32 1.6.2 Bài hoc kinh nghi¾m 34 CHUÐNG 2: THUC TRANG KIEM SOÁT RUI RO TRONG CHO VAY LINH VUC BAT ЮNG SÃN TAI NHTMCP CƠNG THUÐNG CHI NHÁNH - TP.HCM .36 2.1 Thnc trang th% trvịng bat d®ng sãn, nhung thành tnu dat dvoc nhung m¾t han che thịi gian qua 36 2.1.1 Thnc trang th% trvịng bat d®ng sán thịi gian qua .36 2.1.2 Nhung thành tnu dat dvoc cúa hoat d®ng TT BÐS TP.HCM .38 2.1.3 Nhung m¾t han che 39 2.2 Giói thi¾u so lvoc ve NHTMCP Công Thvong Chi nhánh 40 2.3 Thnc trang huy d®ng von tai NHTMCP CT Chi nhánh .41 2.4 Thnc trang cho vay linh vnc BÐS tai m®t so NHTMCP d%a bàn TP.HCM 48 2.4.1 Tình hình tang trvóng tín dnng nói chung tín dnng bat d®ng sán nói riêng tù nam 2008-2010 cúa NHTMCP Cơng Thvong CN 48 2.4.2 Tình hình tang trvóng tín dnng nói chung tín dnng bat d®ng sán nói riêng tù nam 2008-2010 cúa m®t so NHTMCP d%a bàn TP.HCM 52 2.4.3 Nhung m¾t han che cho vay linh vnc bat d®ng sán 56 2.4.4 Nhung rúi ro tiem tàng hoat d®ng tín dnng bat d®ng sán cúa m®t so NHTMCP d%a bàn TP.HCM 61 2.5 Thnc trang kiem soát rui ro cho vay linh vnc bat d®ng sãn tai NHTMCP Cơng Thvong CN1 – TP.HCM 63 2.5.1 Ve phía Ngân Hàng Nhà Nvóc 63 2.5.2 Ve phía NHCT Chi nhánh - TP.HCM .64 2.5.3 Ve phía Ngân Hàng Thvong Mai 65 2.6 Nhung van de ton tai kiem soát rui ro cho vay linh vnc BÐS 66 2.6.1 Ðoi vói NHNN .66 2.6.2 Ðoi vói NHTMCP Cơng Thvong Chi nhánh 66 2.6.2.1 Nhung ton tai liên quan ve khai báo so li¾u h¾ thong 66 2.6.2.2 Nhung ton tai liên quan den vi¾c cho vay doi vói linh vnc BÐS 67 2.6.2.3 Nhung ton tai liên quan den TSÐB 68 2.6.3 Ðoi vói NHTM .69 CHUÐNG 3: M®T SO GIÃI PHÁP KIEM SOÁT RUI RO TRONG CHO VAY LINH VUC BAT ЮNG SÃN TAI NHTMCP CƠNG THNG CHI NHÁNH – TP.HCM .70 3.1 Sn can thiet phãi kiem soát rui ro cho vay linh vnc BÐS 70 3.1.1 Tam quan cúa th% trvịng bat d®ng sán 70 3.1.2 Sn can thiet phái kiem soát rúi ro cho vay linh vnc BÐS 70 3.2 Ð%nh hvóng tín dnng bat d®ng sãn cua NHNN nam 2011 74 3.3 M®t so giãi pháp kiem soát rui ro cho vay linh vnc bat d®ng sãn tai NHTMCP Cơng Thvong Chi Nhánh – TP.HCM 75 3.3.1 Ve phía co quan quán lý Nhà nvóc .75 3.3.2 Ve phía Ngân Hàng Nhà Nvóc .76 3.3.2.1 Ðoi mói h¾ thong giám sát, tra cúa NHNN doi vói TCTD 77 3.3.2.2 NHNN can có sách nham thiet lắp dđ an ton cho th% trvũng tớn dnng 78 3.3.3 Ve phía NHTMCP Cơng Thvong chi nhánh TP.HCM .79 3.3.4 Ve phía NHTM .80 3.3.4.1 Xây dnng chien lvoc cho vay phù hop vói d¾c thù TT BÐS 80 3.3.4.2 Tang cvịng cơng tác kiem tra trvóc, sau cho vay 82 3.3.4.3 Thành l¾p to cho vay quán lý tình hình cho vay thu no BÐS riêng bi¾t .84 3.3.4.4 An d%nh lãi suat cho vay bat d®ng sán can tính den sn ánh hvóng cúa yeu to lam phát 85 3.3.4.5 Tuy¾t doi tuân thú quy d%nh, quy che hoat d®ng cho vay nói chung cho vay BÐS nói riêng 85 3.3.4.6 Tang cvịng cơng tác kiem sốt 86 3.3.4.7 Nâng cao trình d® pham chat cúa cán b® ngân hàng 86 3.3.5 Tù phía doanh nghi¾p dau tv xây dnng dn ỏn Bat dđng sỏn 88 KET LUắN 90 Tài li¾u tham khão 91 DANH MUC CÁC CHU VIET TAT BÐS Bat d®ng sán TT Th% trvịng NHNN Ngân hàng nhà nvóc NHTM Ngân hàng thvong mai NHTM CP Ngân hàng thvong mai co phan NHCT Ngân hàng công thvong NHÐT Ngân hàng dau tv CN Chi nhánh ACB Ngân hàng Á Châu TCTD To chúc tín dnng CBTD Cán b® tín dnng TP.HCM Thành Ho Chí Minh TSÐB Tài sán dám báo CTTC Cơng ty tài ÐVT Ðon v% tính DANH MUC CÁC BÃNG BIEU DÙNG TRONG LU¾N VAN Trang Báng 2.1: Tình hình huy d®ng von tien gúi tai NHTMCP CTCN 42 Báng 2.2: Toc d® tang trvóng huy d®ng von tai NH TMCP CT CN 43 Báng 2.3: Tình hình huy d®ng von tien gúi theo doi tvong khách hàng tai NH TMCP CT CN 44 Báng 2.4: Quy mơ nguon von cúa m®t so chi nhánh NHTMCP CT nam 2009 46 Báng 2.5: Quy mơ nguon von cúa m®t so NHTMCP giai doan 2008-2010 .47 Báng 2.6: Dv no cho vay cúa NHTMCP CT CN1 tù nam 2008-2010 49 Báng 2.7: Dv no cho vay dv no bat d®ng sán cúa m®t so NHTMCP d%a bàn TP.HCM giai doan 2008-2010 .53 Báng 2.8: Tý dv no bat d®ng sán tong dv no cúa m®t so NHTMCP d%a bàn TP.HCM giai doan 2008-2010 .54 Báng 2.9: Thu lãi tù cho vay bat d®ng sán cúa m®t so NHTMCP d%a bàn TP.HCM giai doan 2008-2010 .55 Báng 2.10: Sán pham cho vay mua nhà dn án cúa m®t so NHTMCP 58 Báng 2.11: Tý l¾ no xau tong dv no cho vay bat d®ng sán cúa NH TMCP Cơng Thvong Chi nhánh giai doan nam 2008-2010 59 Báng 2.12: Tý l¾ no xau tong dv no cho vay bat d®ng sán cúa m®t so NHTMCP TP.HCM 60 Bieu 2.1: Tình hình huy d®ng von tien gúi cúa NH TMCP Công Thvong Chi nhánh giai doan 2008-2010 .43 Bieu 2.2: Tang trvóng nguon von huy d®ng NH TMCP Công Thvong Chi nhánh giai doan 2008-2010 45 khơng k%p thịi, thieu trung thnc, ho¾c trvịng hop cho vay khách hàng không dáp úng dú dieu ki¾n cap tín dnng Vói tv cách co quan qn lý Nhà Nvóc ve tien t¾ tín dnng, NHNN can có sn hvóng dan yêu cau cỏc TCTD chỳ dđng xõy dnng mđt hắ thong cỏc chí so giói han có tính cánh báo ve cam bay nguy co rúi ro cao can phòng tránh nhv nhung linh vnc ngân hàng không dvoc cho vay thêm rúi ro cao Theo dó, NHNN can tang cvịng cơng tác kiem tra hoat d®ng tín dnng tồn h¾ thong de có giái pháp chan k%p thịi, d¾c bi¾t cho vay BÐS, vi pham ve tí l¾ an tồn hoat dđng Mắc dự chva cú qui d%nh ve giúi han cho vay BÐS, song doi vói tùng ngân hàng cn the, thơng qua hoat d®ng tra, kiem tra can có nhung khuyen cáo doi vói nhung ngân hàng có tí l¾ cho vay BÐS q cao có the dan den nhung rúi ro làm ánh hvóng den an tồn h¾ thong - NHNN NHTM phái phoi hop mđt cỏch chắt che giua quỏn lý v kinh doanh éong thũi vúi viắc xõy dnng bđ mỏy tra cúa NHNN, NHNN can tang cvịng cơng tác cánh báo NHTM ve rúi ro mang tính h¾ thong dvoc dúc ket tù thnc tien cho vay bat d®ng sán thịi gian qua 3.3.2.2 NHNN can có chớnh sỏch nham thiet lắp dđ an ton cho th% trvịng tín dnng: - Ban hành van bán chí dao cho vay linh vnc bat d®ng sán nham giỳp cỏc NHTM thnc hiắn mđt cỏch cú hiắu quỏ nguon von cho vay, kiem soát no xau, dám báo an tồn vi¾c sú dnng von tín dnng - Cỳng co nõng cao hiắu quỏ hoat dđng cỳa Trung tâm thơng tin tín dnng, Trung tâm thơng tin rúi ro (CIC), c¾p nh¾t k%p thịi xác nhung thơng tin ve vi¾c thay doi chúng minh nhân dân/chúng minh cơng an/so dang ký kinh doanh, tình hình tài chớnh, quan hắ tớn dnng, hoat dđng kinh doanh cỳa cá nhân, to chúc Tù dó ho tro NHTM tra cúu thơng tin khách hàng dvoc xác hon, thêm co só de quyet d%nh cho vay ngan ngùa rúi ro Do dó, can nâng cao chat lvong hoat d®ng cúa trung tâm này, dva hoat d®ng cỳa trung tõm ny gan lien hiắu quỏ hoat dđng tín dnng, coi dây thnc sn noi tin c¾y cúa to chúc tín dnng 3.3.3 Ve phía NHTMCP Cơng Thvong chi nhánh TP.HCM: - Thvịng xun rà sốt vi¾c khai báo mã mnc dích sú dnng von, mã chi tiet sán pham tín dnng, mã tài sán báo dám h¾ thong doi vói khốn cho vay theo dúng quy d%nh, quy trình cúa NHCT - Tuy¾t doi tn thú ch¾t che quy trình ve cho vay nh¾n TSÐB cho vay linh vnc bat d®ng sán Trong q trình tham d%nh, ngân hàng can phái xác d%nh dvoc nang tài chính, mnc dích sú dnng von vay, chúng tù liên quan khoán vay day dú, hop pháp, … - Thvòng xuyên phân tích tình hình kinh te xã h®i, quy hoach dat dai, quy hoach xây dnng, xu hvóng dien bien th% trvịng bat d®ng sán, loi the cúa tùng phân khúc th% trvòng de xác d%nh the manh cúa tùng doanh nghiắp, dn ỏn linh vnc bat dđng sỏn tù dó lna chon hvóng dau tv dúng dan - Chi nhánh can thvịng xun rà sốt ch¾t che khốn cho vay bat d®ng sán dám báo co cau chat lvong dv no cho vay an tồn, hi¾u q Bên canh dó, chi nhánh cung can có bi¾n pháp co cau lai danh mnc khách hàng, danh mnc cho vay nham phân tán rúi ro, giám thieu ton that có the xáy vi¾c t¾p trung dv no múc vào linh vnc bat d®ng sán - Ket hop giua cho vay dau tv dn án nhà ó cho vay cá nhân mua nhà ó cúa dn án dó (sán pham cho vay mua nhà dn án) - Q trình tham d%nh, quyet d%nh nh¾n TSÐB bat d®ng sán can tuân thú day dú quy d%nh hi¾n hành cúa NHCT Vi¾t Nam; TSÐB phái dvoc d%nh giá lai th % trvịng có xu hvóng giám tù 20% tró lên de dám báo nang thu hoi no rúi ro có the xáy - Hồn thi¾n h¾ thong xep hang tín dnng theo hvóng phù hop vói thơng l¾ quoc te nhvng khơng rịi vói dieu ki¾n kinh doanh riêng bi¾t cúa NHCT Chi nhánh 1, 91 vùa dám báo tính linh hoat có the dieu phù hop vói nhung bien dđng cỳa dieu kiắn kinh doanh tvong lai, ket xep hang khách hàng phái tính den nhung dn báo ve nguy co võ no dan den mat nang thnc hi¾n nghia tài doi vói ngân hàng, chí tiêu cham diem xep hang tín dnng mơ hình phái dám báo khơng q phúc tap sát vói thnc te de cỏn bđ nghiắp tin tvúng sỳ dnng - Tuyắt doi tuân thú theo quy trình dang ký giao d%ch dám báo doi vói khốn tín dnng bat d®ng sán Vì dây co só pháp lý quan doi vói hoat d®ng dau tv von ngồi nvóc de phát trien sán xuat kinh doanh nham xác d%nh thú tn vu tiên toán giua bên cựng nhắn cam co, the chap trvũng hop mđt tài sán de the chap, cam co nhieu noi Qua dó, báo v¾ quyen loi loi ích hop pháp cúa bên giao d%ch báo dám, góp phan tao dieu ki¾n thu¾n loi cho th% trvịng tín dnng phát trien nhanh, on d%nh; dong thịi tao thu¾n loi cho moi hoat d®ng xét xú cúa tồ án doi vói tranh chap ve giao d%ch báo dám 3.3.4 Ve phía NHTM: Bat d®ng sán ánh hvóng lón den dịi song kinh te xã h®i, dong thịi van kênh dau quan cúa to chúc tớn dnng Tý lắ cho vay bat dđng sỏn khỏ lón nên chat lvong tín dnng cung phn thu®c m®t phan chat lvong khốn vay dau tv bat d®ng sán tài sán báo dám bat d®ng sỏn Vỡ vắy, cỏc NHTM can thnc hiắn mđt so giái pháp nhv sau: 3.3.4.1 Xây dnng chien lvoc cho vay phự hop vúi dắc thự th% trvũng bat dđng sãn: * Moi ngân hàng can xây dnng m®t chien lvoc cho vay linh vnc bat d®ng sán phù hop, ban hành sán pham d¾c thù cho vay bat d®ng sán tùng thịi ky dó quy d%nh cn the ve nghi¾p cho vay, dám báo kiem sốt rúi ro mang tính h¾ thong, khong che tý toc d® tang trvóng dv no cho vay linh vnc bat d®ng sán ó múc hop lý, phù hop vói quy mơ cúa tùng ngân hàng co só cân doi nguon von huy d®ng de dám báo tính khốn cúa NHTM tùng thịi ky - Moi NHTM nên xây dnng sán pham cho vay bat dđng sỏn dắc biắt l cỏc dn án vay có giá tr% lón co só nguon von tn có von huy d®ng trung dài han cúa mình, nên han che sú dnng von huy d®ng ngan han de cho vay bat d®ng sán de tránh rúi ro khốn Ðe làm dvoc dieu dó, NHTM can tang cvịng cơng tác huy d®ng doi vói ky han dài, dây hi¾n dang giái pháp dvoc nhieu ngân hàng quan tâm Nguon von huy d®ng có ky han dài se giúp ngân hàng han che dvoc nhung rúi ro ky han cho vay dau tv BÐS, han che sn thiet hnt khốn sn phn thu®c vào th% trvịng liên ngân hàng, d®ng hoat d®ng thnc hi¾n mnc tiêu kinh doanh - Tý dv no bat d®ng sán tong dv no nên giói han ó tý l¾ < 10% tong dv no Ðieu th¾t hop lý giúp cho NHTM han che trung von tớn dnng vo bat dđng sán góp phan han che rúi ro mang tính h¾ thong - Ða dang hóa danh mnc cho vay u cau bat bu®c doi vói tat cá ngân hàng, có sách thích hop de tiep c¾n, mó r®ng cho vay doi vói nhu cau von sán xuat kinh doanh, xuat nh¾p khau nham han che rúi ro tang nang cung cap d%ch ngân hàng khác di kèm Vì v¾y, doi vói ngân hàng d%a bàn có tình hình kinh te phát trien da dang, khơng nên t¾p trung vào cho vay bat d®ng sán de han che dvoc nhung ánh hvóng cúa dien bien th% trvịng bat d®ng sán Bên canh dó, can giao chí tiêu phát trien tín dnng cho don v% co só cân doi so lvong chat lvong nguon von huy d®ng, chí tiêu gan lien vói xep loai che d® khen thvóng hàng tháng, hàng q, hàng nam * Thnc hi¾n phân nhóm doi vói khách hàng vay dau tv bat d®ng sán nham dánh giá múc d® rúi ro theo nhóm có bi¾n pháp giám sát ch¾t che hon doi vói nhóm khách hàng vay dau tv bat d®ng sán có múc d® rúi ro cao hon, co só dna vào tiêu chí sau de phân nhóm: - Dna vào tài sán dám báo: Khách hàng vay dau tv bat d®ng sán vói TSÐB bang bat d®ng sán hình thành tù von vay có múc d® rúi ro cao hon so vói khách hàng vay dau tv bat d®ng sán vói TSÐB bang m®t bat d®ng sán dã có san Bói tai thịi diem giái ngân bat d®ng sán the chap chva day dú ve giay tị só huu, dó chva the hồn thành thú tnc pháp lý (công chúng the chap, dang ký GDÐB) ve TSÐB Vói nhóm khách hàng bên canh bi¾n pháp kiem sốt thơng thvịng can phái tang cvịng cơng tác giám sát, theo dõi ch¾t che tien dđ hon thnh bat dđng sỏn de hon thiắn thỳ tnc the chap tài sán - Dna vào nguon trá no: khách hàng vay dau tv bat d®ng sán vúi nguon trỏ no bang chớnh viắc bỏn bat dđng sán dau tv có múc d® rúi ro cao hon so vói khách hàng vay dau tv bat d®ng sán vói nguon trá no tù thu nh¾p hàng tháng (thu nhắp tự lvong hoắc tự hoat dđng sỏn xuat kinh doanh), th% trvịng bat d®ng sán dóng bang se khú khan viắc trỏ no bat dđng sán khó bán Ðoi vói doi tvong NHTM can tham d%nh nguon trá no dn phòng trvịng hop th% trvịng bat d®ng sán bien d®ng xau can phái dn báo bien d®ng th% trvịng de de xuat bi¾n pháp quán lý rúi ro phù hop; - Dna vào mnc dích dau tv bat d®ng sán: doi tvong dau tv bat d®ng sán vói mnc dích dau co có múc d® rúi ro cao hon so vói khách hàng dau tv bat d®ng sán de phnc nhu cau th¾t sn (ví dn nhv mua nhà de ó), doi tvong dau co se góp phan làm tang rúi ro cung nhv gây bien d®ng th% trvũng bat dđng sỏn Chớnh vỡ vắy, cỏc NHTM can trung von tớn dnng bat dđng sỏn vo cỏc khách hàng vay phnc nhu cau nhà ó th¾t sn, han che t¾p trung von tín dnng vào doi tvong dau co 3.3.4.2 Tang cvịng cơng tác kiem tra trvóc, sau cho vay: - Chap hành day dú quy d%nh, quy trình ve cho vay, nh¾n tài sán báo dám van bán chí dao cn the tùng thòi ky cúa NHTM doi vói cho vay linh vnc bat d®ng sán Trong trình tham d%nh, phái xác d%nh dvoc nang tài chính, nang trá no cúa khách hàng, nang khốn cúa dn án/phvong án, can d¾c bi¾t ý den yeu to pháp lý cúa phvong án/dn án (giay phép dau tv, giay phép xây dnng, thu®c quy hoach xây dnng…) - Khi xem xét cho vay nên de ngh% khách hàng vu tiên t¾p trung moi nguon thu de trá no goc nhung nam dau dva dn án vào khai thác de han che rúi ro bien d®ng cúa th% trvịng BÐS thịi gian dài, có the thóa thu¾n thu hoi no trvóc han neu nguon thu cúa dn án bat d®ng sán có sóm hon so vói ke hoach - Thịi gian cho vay bat d®ng sán dài ch%u tác d®ng trnc tiep cúa nhung thay doi nen kinh te sách Nhà Nvóc, v¾y de dám báo an toàn han che rúi ro công tác cho vay, quán lý von vay, NHTM phái liên tnc c¾p nh¾t trvong, sách cúa Nhà nvóc, cúa d%a phvong, cung nhv nhung bien d®ng cúa nen kinh te de có quyet d%nh tín dnng phù hop - Vi¾c lna chon quyet d%nh cho vay khách hàng cá nhân vói mnc dích tiêu dùng (mua nhà ó, dat ó; xây dnng, súa chua nhà ó;) phái dáp úng day dú quy d%nh hi¾n hành cúa tùng NHTM, dong thịi dám báo: (i) Tai moi thịi diem, 01 khách hàng chí có nhat 01 khốn vay de mua, xây dnng, súa chua 01 can nhà ó, dat ó; (ii)Nguon trá no cúa khách hàng dvoc xác d%nh tù nguon thu nh¾p on d%nh nguon thu nh¾p hop pháp khỏc (khụng tớnh thu nhắp tự nguon bỏn bat dđng sán hình thành tù von vay ngân hàng) (iii) Khách hàng có l%ch sú quan h¾ tín dnng tot khú tai TCTD (chva tùng có no han, no xau, no xú lý rúi ro…) - Tang cvịng cơng tác kiem tra giám sát q trình vay von, sú dnng von vay trá no cúa khách hàng theo quy trình cho vay cúa tùng NHTM Trong q trình kiem tra, giám sát, neu phát hi¾n khách hàng sú dnng von vay sai mnc dích, khơng có hi¾u q u cau khách hàng trá no trvóc han ho¾c có bi¾n pháp xú lý TSÐB k%p thịi de han che moi thi¾t hai có the xáy Các n®i dung kiem tra ve mnc dích sú dnng von, tình hình sú dnng von cúa khách hàng vay, tài sán báo dám bao gom: + Tien d® giái ngân cho dn án/phvong án vay von; + Tình hình sú dnng von vay theo mnc dích vay von; + Ket quá, hi¾u thnc hi¾n dn án/phvong án vay von; + Hi¾n trang ve TSÐB tien vay: tr% giá tính khốn cúa tài sán; + Tình hình tài chính, tình hình thu nh¾p, nguon trá no cúa khách hàng; + Tình hình trá no goc lãi; + Thơng tin ve th% trvịng bat d®ng sỏn; ée thnc hiắn tot viắc kiem tra, cỏn bđ ngân hàng can can cú vào nguon sau: + Các báo cáo tài cúa khách hàng theo d%nh ky tháng, quý, nam (doi vói khách hàng vay doanh nghi¾p); + Các báo cáo, chúng tù liên quan den vi¾c sú dnng von vay; + Báng theo dõi trình cho vay, trá no goc lãi cho ngân hàng; + Qua tiep xúc trao doi trnc tiep vói khách hàng; + Các thơng tin ve th% trvịng phvong ti¾n thơng tin dai chúng; + Các nguon thơng tin khác có liên quan den khốn vay khách hàng 3.3.4.3 Thành l¾p to cho vay quãn lý tình hình cho vay thu no bat dđng són riờng biắt: ée quỏn lý dvoc giúi han cho vay bat d®ng sán dám báo an tồn cho hoat dđng cỳa ngõn hng thỡ viắc thnh lắp riờng to cho vay quán lý dv no bat d®ng sán can thiet To cho vay se c¾p nhắt thụng tin bien dđng trờn th% trvũng bat dđng sán thvòng xuyên k%p thòi báo cáo de ngân hàng có hvóng phịng ngùa rúi ro Ngồi ra, nhung cỏn bđ nghiắp cho vay nam bat nhu cau cúa khách hàng co só biet phân loai nhu cau ngân hàng cho vay nhu cau b% loai trù, de tù dó tiep c¾n dáp úng von cho dúng doi tvong vay To cho vay bat dđng sỏn khụng nhung thnc hiắn cụng tỏc chuyờn mơn cho vay mà cịn tìm hieu nam rõ quy d%nh liên quan den bat d®ng sán, den giao d%ch bat d®ng sán th% trvịng de tránh thơng tin bat cân xúng nham có dánh giá xác hon ve giá bat d®ng sán de cho vay, cho vay bat d®ng sán theo dúng quy d%nh d%nh hvóng cúa Nhà nvóc Ðe làm dvoc dieu nhân sn cơng vi¾c phái ngvịi có chun mơn, am hieu ve giá th% trvòng cúa tài sán cung nhv nang dn báo bien d®ng ve giá tr% cúa TSÐB 3.3.4.4 An d%nh lãi suat cho vay bat d®ng sãn can tính den sn ãnh hvõng cua yeu to lam phát: Cho vay bat d®ng sán m®t loai hình cap tín dnng trung v di han Do vắy, mỳc dđ lam phát cúa nen kinh te suot thòi gian vay von ánh hvóng khơng nhó den vi¾c áp dnng lãi suat cho vay neu khơng tính tốn linh hoat Ngun nhân, nguon von huy d®ng cúa ngân hàng da phan nguon von ngan han Do dó, neu vói tý l¾ 30% nguon von ngan han dvoc sú dnng tồn b® de cho vay bat d®ng sán mà dvoc áp dnng lãi suat co d%nh suot thòi gian cho vay bat d®ng sán se de dan den trvịng hop ngõn hng phỏi ch%u thiắt vỡ huy dđng lói suat ngan han ó múc cao lam phát tang, cịn lãi suat cho vay dã dvoc an d%nh không tang theo tvong úng dã co d%nh trvóc dó Và dây cung thnc te mà ngân hàng tai Vi¾t Nam thịi gian qua dã vvóng phỏi Vỡ vắy, cho vay bat dđng sỏn vúi lói suat thá noi linh hoat m®t nhung loi the cúa ngân hàng nham dám báo hài hòa chênh lắch giua lói suat huy dđng v cho vay de bù dap chi phí sinh loi 3.3.4.5 Tuy¾t doi tuân thu quy d%nh, quy che hoat d®ng cho vay nói chung cho vay bat d®ng sãn nói riêng: Trên co só bám sát quy che cho vay nen táng doi vói to chúc tín dnng theo quyet d%nh 1627/2001/QÐ-NHNN ngày 31/12/2001 cúa Thong doc NHNN Vi¾t Nam; Quyet d%nh 127/2005/QÐ-NHNN ngày 03/02/2005 ve vi¾c súa doi, bo sung quyet d%nh 1627/2001/QÐ-NHNN ngày 31/12/2001; m®t so quy d%nh khác cúa NHNN Vi¾t Nam, Thơng tv ve dang ký giao d%ch tài sán,… cung nhv sách tín dnng, quy che cho vay doi vói tùng doi tvong, mnc dích vay cúa tùng NHTM, NHTM can tuân thú nghiêm vi¾c tham d%nh cho vay doi vói moi khách hàng оc bi¾t, NHTM can den n®i dung quan quyet d%nh cho vay: nang lnc trá no, mnc dích sú dnng von, tài sán dám báo thi¾n chí trá no cúa khách hàng Nam 2011 nam yeu t¾p trung kiem che lam phát, on d%nh kinh te vi mơ, báo dám an sinh xã h®i Do dó, NHTM can tuân thú nhung n®i dung Ngh% quyet 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 cúa Chính Phú Chí th% 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 cúa Thong doc NHNN Vi¾t Nam Theo dó, NHTM can kiem sốt toc d® tang trvóng tín dnng nam 2011 dvói 20% Ðong thịi, NHTM phái thnc hiắn giỏm toc dđ v tý cho vay linh vnc phi sán xuat so vói nam 2010, nhat linh vnc bat d®ng sán, chúng khốn; den 31/12/2011, tý dv no cho vay linh vnc phi sán xuat so vói tong dv no toi da 16% Trong hoat d®ng cho vay bat d®ng sán, NHTM can xem xét loai trù mnc dích vay de dau co bat d®ng sán Do dây m®t nhung mnc dích làm th% trvịng bat d®ng sán khơng phát huy tác dnng doi vói nen kinh te có nhieu rúi ro th% trvịng bien d®ng xau 3.3.4.6 Tang cvịng cơng tác kiem sốt: Tang cvịng cơng tỏc kiem tra, kiem soỏt nđi bđ nham phỏt hiắn han che, sai sót q trình cho vay de có bi¾n pháp giái quyet k%p thịi tránh rúi ro tranh chap phát sinh 3.3.4.7 Nâng cao trình d® pham chat cua cán b® ngân hàng: Ðây giái pháp liên quan den nhân to ngvòi Con ngvòi vùa mnc tiêu cung dong thòi vùa d®ng lnc cúa sn phát trien Con ngvịi vùa hong vùa chun se góp phan cho sn thành cơng moi linh vnc Ðoi vói linh vnc hoat d®ng ngân hàng, dieu ki¾n nen kinh te th% trvịng, canh tranh tat yeu ngvịi cán b® tín dnng ngân hàng phái dvoc tao co bán hai m¾t sau dây: a Phái có chun mơn nghi¾p vc giói, dú súc tiep c¾n giái quyet van de nghi¾p vc chun mơn thnc tien d¾t Do dó, NHTM ln ln quan tâm den van de tao tao lai, t¾p huan trao doi nghiắp cho cỏn bđ ngõn hng núi chung v cỏn bđ tớn dnng núi riờng éắc biắt l can phái trang b% kien thúc ky nang phân tích, tham d%nh khách hàng, tham d%nh nhung dn án cúa khách hàng de han che rúi ro tín dnng ó múc toi thieu quyet d%nh cap tín dnng b Phái có pham chat dao dúc tot: Pham chat dao dúc tot có dao dúc nghe nghi¾p nhung yeu to quan cúa ngvịi cán b® tín dnng ngân hàng dieu ki¾n nen kinh te th% trvịng Bói ngvịi cán b® tín dnng ngvịi nam thơng tin khách hàng de dieu tra, phân tích ngvịi trnc tiep tiep c¾n khách hàng, làm tham mvu cho ngvòi dieu hành quyet d%nh cho vay Do dó, ngvịi cán b® tín dnng có pham chat dao dúc tot, có tính trách nhi¾m cao nhung yeu to liên quan trnc tiep den chat lvong cúa khốn tín dnng dó Trên thnc te thịi gian qua, nhung võ tín dnng, nhung that nguon von cho vay cúa m®t so to chúc tín dnng deu có nguon goc liên quan den pham chat dao dỳc cỳa ngvũi cỏn bđ tớn dnng hoắc cỳa ngvịi có trách nhi¾m quyet d%nh cho vay Do dó, viắc tao nõng cao trỡnh dđ chuyờn mụn nghiắp vn, ky nang tay nghe cung nhv vi¾c giáo dnc pham chat dao dúc cho cán b® tín dnng nói riêng cán b® ngân hàng nói chung phái dvoc coi m®t giái pháp de nâng cao chat lvong tín dnng cúa don v% han che rúi ro ó múc thap nhat Tuy nhiên, cơng tác tao cung can tói tùng doi tvong de có nhung chvong trình tao cn the: - Ðoi vói ngvịi lãnh dao ngân hàng khơng chí don thuan m®t nhà quán lý kinh doanh, nhà chun mơn giói mà ho cịn phái biet truyen cám húng cho nhân viên bang lịi nói, hành d®ng, biet dva nhung quyet d%nh rõ ràng, dút khoát xáy tình huong xau nham giám bót rúi ro hoat d®ng kinh doanh cúa ngân hàng - Ðoi vói lãnh dao tù Trvóng, Phó phịng tró lên ngồi trình dđ dai hoc chuyờn mụn nghiắp ngõn hng cũn phái có ngh¾ thu¾t lãnh dao, có kien thúc ve kinh te th% trvịng, có pham chat dao dúc tot, dvoc sn tớn nhiắm cỳa cỏn bđ, cụng nhõn viờn ngồi ngành Ngồi phái có sn hieu biet ve kien thúc pháp lu¾t, kien thúc quán lý kinh te xu the hđi nhắp Viắc kinh doanh tien t¾ tín dnng ngân hàng hi¾n khơng chí ve mắt ky thuắt m cũn l mđt nghắ thuắt tn phái thu hút giu lai nhung cán bđ tớn dnng vựa cú nang lnc ve ky thuắt vùa có ky nang ve ngh¾ thu¾t cho vay - Ðoi vói cán b® tín dcng: + To chúc tao, boi dvừng nghiắp chuyờn mụn cho cỏn bđ nghi¾p dvong nhi¾m, ngân hàng phái dva khía canh ngvịi cách úng xú vào cơng tác tao úng dnng To chúc cu®c h®i tháo ve ky nang lang nghe phóng van khách hàng de giỳp cỏn bđ tớn dnng cú dvoc nhung kinh nghiắm quý báu nham tang cvòng nang dánh giá, tham d%nh sâu sát vói vay hon + Nâng cao sn hieu biet ve linh vnc mà ngân hàng cho vay, tù dó phát huy chúc nang tv van, giúp khỏch hng sỳ dnng von vay mđt cỏch hiắu quỏ 3.3.5 Tù phía doanh nghi¾p dau tv xây dnng cỏc dn ỏn Bat dđng són: Cỏc doanh nghiắp dau tv xây dnng dn án bat d®ng sán nên thnc hi¾n vi¾c chúng khốn hóa khốn dau tv bat d®ng sán Ðây m®t giái pháp quan nham tao m®t kênh huy d®ng von nhanh chóng thu¾n loi cho vi¾c dau tv dn án bat dđng sỏn Tự trvúc túi cỏc doanh nghiắp kinh doanh bat d®ng sán yeu huy d®ng von tù von chiem dnng cúa khách hàng mua bat d®ng sán von vay ngân hàng, dieu dã làm giói han kênh huy d®ng von dau tv tao nhieu rúi ro khốn cho th% trvịng bat d®ng sán M®t nhung hình thúc chúng khốn hóa khốn dau tv bat d®ng sán bang cách chia nhó giá tr% bat d®ng sán dau tv thành chúng chí có giá giao d%ch th% trvịng bat d®ng sán Các the tham gia kinh doanh chúng chí bat d®ng sán bao gom: don v% phát hành (chú dau tv dn án), don v% phân phoi, ngân hàng giám sát nhà dau tv Tai thịi diem phát hành chúng khốn se dvoc phát hành r®ng rãi cho moi doi tvong Trong q trình thnc hiắn dn ỏn, chỳng khoỏn bat dđng sỏn se dvoc tn chuyen nhvong Tat cá thông tin ve chúng khốn tai thịi diem phát hành, q trình thnc hi¾n dn án dvoc cơng bo cơng khai cho nhà dau tv vói sn giám sát cúa m®t to chúc trung gian ngân hàng giám sát Ðieu dám báo cho dn án dau tv dvoc hoàn thành dúng tien d® chat lvong dã cam ket Sau hồn thành dn án dau tv bat d®ng sán, tồn b® dn án dvoc bán dau giá, ngvịi mua sán pham bat d®ng sán se ngvịi có nhu cau thnc sn, dó se tránh dvoc hi¾n tvong dau co bat d®ng sán Cịn nhà dau tv se dvoc chia lãi dna loi nhu¾n thu dvoc tù vi¾c dau giá dn án dã hồn thành Ðieu se giúp dau tv de dàng tiep c¾n dvoc nguon von lón, khơng q phn thu®c vào von tín dnng ngân hàng, vùa chia sé rúi ro q trình thnc hi¾n dn án 10 KET LU¾N TT BÐS khách quan, nhvng day ray rúi ro bao gom nhieu co h®i thu loi tỳc lún, dắc biắt l ú mđt nen kinh te dang phát trien nhv Vi¾t Nam Von cho TT BÐS luôn phái nguon trung dài han thvịng có tý l¾ chieu vói giá cá qui mơ cúa th% trvịng Giái quyet nhung khó khan vvóng mac khai thơng nguon von vào th% trvịng se góp phan phát trien TT BÐS, khai thác dvoc tiem nang to lón cúa th% trvũng, day nhanh tien dđ xõy dnng, cụng nghiắp hóa, giái quyet dvoc nhu cau nhà ó cho ngvịi dân, nhà xvóng, van phịng phnc cho sán xuat kinh doanh, góp phan vào tang trvóng kinh te cúa dat nvóc Tín dnng ngân hàng ln m®t kênh cung úng von dóng vai trị rat quan trong vi¾c phát trien TT BÐS Von cung úng cho TT BÐS luôn phái nguon trung dài han; thvịng có tý l¾ chieu vói giá cá qui mơ cúa th% trvịng Tuy nhiên, kênh cung úng cung chúa dnng nhieu rúi ro mang tính hắ thong ỏnh hvúng den th% trvũng bat dđng sỏn cá nen kinh te Vi¾c kiem sốt rúi ro cho vay linh vnc BÐS het súc quan can thiet, vùa dám báo an tồn vi¾c cap von tín dnng cúa ngân hàng, vùa góp phan on d%nh th% trvịng bat d®ng sán, th% trvịng tien t¾ ngân hàng cung nhv cúa cá nen kinh te nvóc ta giai doan phát trien hi¾n Nhung de xuat giái pháp kiem sốt rúi ro cho vay linh vnc bat d®ng sán dvoc trình bày lu¾n van khơng phái hồn tồn mói mé, nhvng xuat phát tù thnc tien hoat d®ng Tơi hy vong de tài se giúp nhìn nh¾n dvoc tam quan cúa vi¾c kiem sốt rúi ro tín dnng bat d®ng sán, nhung mắt cũn han che, cung nhv dva mđt so giái pháp nham kiem soát rúi ro tù nguon von tín dnng Do giói han ve thịi gian nghiên cúu, cung nhv kien thúc, kinh nghi¾m bán thân cịn han che, v¾y lu¾n van cịn nhieu thieu sót Rat mong nh¾n dvoc nhung ý kien dóng góp chân thành cúa thay cô giáo ban doc de lu¾n van dvoc hồn thi¾n hon Xin chân thành cám on! TÀILI½U LI½U THAM KHÃO TÀI THAM KHÃO PGS.TS Thái Bá Can (2003), Th% trvịng bat d®ng sán – Nhung van de lý lu¾n thnc tien ó Vi¾t Nam, Nhà xuat bán tài Chính Phú Vi¾t Nam (2011), Ngh% quyet so 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 ve nhung giái pháp yeu t¾p trung kiem che lam phát, on d%nh kinh te vi mô, báo dám an sinh xó hđi Chớnh Phỳ Viắt Nam (2005), Bđ Luắt Dõn sn cỳa nvúc Cđng hũa XHCN Viắt Nam Lê Duy Khánh (2009), “Nhung rúi ro tù vi¾c nhắn the chap bat dđng sỏn v giỏi phỏp phũng ngùa h¾ thong ngân hàng Vi¾t Nam”, Tap chí ngân hàng (so 15/2009) TS Nguyen Ðai Lai (2010), “Th¾n rúi ro giái pháp von cho th% trvịng bat d®ng sán”, Tap chí Ngân hàng Cơng Thvong (06/08/2010) Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam (2001), Quy che cho vay cúa TCTD doi vói khách hàng ban hành kèm theo Quyet d%nh so 1627/2001/QÐ-NHNN ngày 31/12/2001 Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam (2005), Quyet d%nh v/v súa doi, bo sung m®t so dieu cúa Quy che cho vay cúa TCTD doi vói khách hàng ban hành kèm theo Quyet d%nh so 1627/2001/QÐ-NHNN ngày 31/12/2001 Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam (2005), Quyet d%nh so 493/2005/QÐ-NHNN ngày 22/04/2005 ban hành quy d%nh ve phân loai no, trích l¾p sú dcng dn phịng de xú lý rúi ro tín dcng hoat d®ng ngân hàng cúa to chúc tín dcng Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam (2007), Quyet d%nh so 18/2007/QÐ-NHNN ngày 25/04/2007 ve vi¾c súa doi, bo sung Quyet d%nh 493/2005/QÐ-NHNN ngày 22/04/2005 ban hành quy d%nh ve phân loai no, trích l¾p sú dcng dn phịng de xú lý rúi ro tín dcng hoat d®ng ngân hàng cúa to chúc tín dcng 10 Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam (2008), Cơng van so 5659/NHNN-CSTT ngày 25/06/2008 v/v báo cáo m®t so chí tiêu tín dcng 11 Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam (2009), Công van so 9104/NHNN-CSTT ngày 20/11/2009 v/v cho vay von phcc vc sán xuat 12 Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam (2009), Thơng tv so 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 quy d%nh ve tý l¾ toi da cúa nguon von ngan han dvoc sú dcng de cho vay trung han dài han doi vói TCTD 13 Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam (2010), Thơng tv so 13/2010/TT-NHNN ngày 20/05/2010 quy d%nh ve tý l¾ báo dám an tồn hoat d®ng cúa TCTD 14 Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam (2011), Chí th% so 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 ve thnc hiắn giỏi phỏp tien tắ v hoat dđng ngân hàng nham kiem soát lam phát, on d%nh kinh te vi mơ báo dám an sinh xã h®i 15 Quoc hđi Viắt Nam (1997), Luắt so 02/1997/QH10 ngy 12/12/1997 quy d%nh ve to chúc hoat d®ng cúa TCTD hoat d®ng ngân hàng cúa to chỳc khỏc 16 Quoc hđi Viắt Nam (2004), Luắt so 20/2004/QH11 ngày 15/06/2004 súa doi, bo sung m®t so dieu cúa Lu¾t TCTD so 02/1997/QH10 ngày 12/12/1997 17 Peter S.Rose (2001), Quán tr% ngân hàng thvong mai, Nhà xuat bán tài Hà N®i 18 Thú tvóng phú Vi¾t Nam (2008), Cơng van so 319/TTg-KTTH ngày 03/03/2008 ve vi¾c tang cvịng bi¾n pháp kiem che lam phát nam 2008 19 Website: www.sbv.gov.vn Ngân hàng nhà nvóc Vi¾t Nam www.horea.org.vn Hiắp hđi bat dđng sỏn TP.HCM www.diaoconline Trang thông tin mua bán nhà dat www.vietinbank.vn Ngân hàng Công Thvong Vi¾t Nam www.eximbank.com.vn Ngân hàng Xuat nh¾p khau Vi¾t Nam www.acb.com.vn Ngân hàng Á Châu www.lienvietbank.net Ngân hàng Liên Vi¾t www.vneconomy.vn Báo di¾n tú - Thịi báo kinh te Vi¾t Nam ... khốn vay bat d®ng sán 1. 5 RUI RO VÀ KIEM SOÁT RUI RO TRONG CHO VAY LINH VUC BAT ЮNG SÃN: 1. 5 .1 Các rui ro cho vay linh vnc bat dđng són: L mđt bđ phắn cỳa rúi ro tín dnng, rúi ro cho vay bat... soát rúi ro cho vay linh vnc bat d®ng sán tai NHTMCP Cơng Thvong Chi Nhánh – TP.HCM ➢ Ket lu¾n CHUÐNG 1: CÐ Se LÝ LU¾N VE RUI RO TRONG CHO VAY LINH VUC BAT ЮNG SÃN 1. 1 TONG QUAN VE RUI RO TRONG. .. .1 CHUÐNG 1: CÐ Se LÝ LU¾N VE RUI RO TRONG CHO VAY LINH VUC BAT ЮNG SÃN 1. 1 Tong quan ve rui ro nen kinh te 1. 2 Tong quan ve rui ro tín dnng hoat d®ng cua NHTM 1. 2 .1 Khái